城市便捷連鎖酒店選址標準及方法城市便捷酒店選址要求及方法第一部分選址要求：地點是經(jīng)濟型酒店經(jīng)營的首要因素，連鎖店的正確選址，不僅是其成功的先決條件，也是實現(xiàn)連鎖經(jīng)營標準化、專業(yè)化的前提條件和基礎。城市便捷酒店客源主要是國內(nèi)差旅、商務、會務及旅游、度假人員，選址不僅要以方便、舒適、經(jīng)濟、實惠為出發(fā)點，而且要綜合考慮該地區(qū)長遠發(fā)展。良好的位置可以幫助酒店降低經(jīng)營成本，提高營業(yè)收入；因此，選址非常重要，城市便捷酒店的選址按照如下原則進行：一．地區(qū)選擇首都、國家經(jīng)濟中心城市、直轄市（我公司主要做東盟經(jīng)濟商務圈商旅住宿市場,總部在廣西南寧,兩翼向華南沿海城市及大西南延伸）；省會城市、計劃單列市、經(jīng)濟特區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟中心城市；3?經(jīng)濟發(fā)達的城市一國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）在400億，城鎮(zhèn)居民人均收入在9000元/年，市區(qū)人口數(shù)在100萬以上，市區(qū)流動人口數(shù)在40萬以上的城市；4?沿海開放城市、經(jīng)濟帶中重要的輻射城市，交通樞紐城市；交通便利，有核心支柱產(chǎn)業(yè)，商業(yè)流動發(fā)達的城市、全國經(jīng)濟100強縣級市；二．地理位置要求位于A-1類城市的市級、區(qū)級或其他城市的市級商務區(qū)、商業(yè)中心、會展中心、物流商貿(mào)交易中心、交通中心、大型游樂中心、中高檔（大型）居民住宅區(qū)、大學校園區(qū)、成熟開發(fā)區(qū)；鄰近火車站、碼頭、長途汽車站、公路高速客運中心區(qū)域；鄰近地鐵沿線、高速公路城市入口處、主要道路交叉道口（十字路口金邊銀角）、交通樞紐中心、市郊結(jié)合部、商業(yè)網(wǎng)點、汽車終點站、大型停車場附近區(qū)域；鄰近城市知名的大學或在校學生數(shù)量在20000人以上的教育區(qū)；最好鄰近城市某個標志建筑、知名建筑或歷史文化、旅游項目；在3公里范圍內(nèi)企業(yè)、工廠、機關(guān)單位密集，有較充足的商旅住宿需求；在1.5公里范圍內(nèi)有4星以上酒店及甲級寫字樓為佳；臨街為佳，商業(yè)繁華區(qū)也可內(nèi)進，但距路口最好不超過50米，不可有過多迂回及分岔，需有車道直達門前，同時路口及沿途需能提供路標（如民主店）；9.1公里范圍內(nèi)有較完善的生活配套及城市公共配套如銀行、餐飲、購物、休閑娛樂等；10.靠近火車站、班車跨省市大型汽車客運站、城市重點發(fā)展新區(qū)（如瑯東）。項目所在城區(qū)社會環(huán)境治安秩序良好；三．交通條件交通條件是選址需要考慮的首要條件，一般以地鐵站附近為上佳條件，因為地鐵的覆蓋面廣、客流量大；在沒有地鐵的地區(qū)或城市中，在選址點的300米方圓內(nèi)有5條以上能通達商業(yè)中心、機場、車站、碼頭的公交站線為好；鄰近城市交通樞紐道路、大橋、隧道、高架、城市環(huán)線，車流大，具有可停留性；交通流動性好，進出口便利寬敞，快速路無隔離帶,路不宜太寬，最好不是單行線、有良好的可視性和可進入性；臨城市特色主干道（如民族大道），臨近成片寫字樓辦公區(qū)域（如東葛路）；四．市政規(guī)劃情況因為前期一次性投資成本較大，經(jīng)營時間較長，需要對所在區(qū)域的規(guī)劃有非常細致的了解：選址所在位置一定要在紅線內(nèi)，在合同經(jīng)營期內(nèi)，無拆遷改造可能。選址所處的區(qū)域的規(guī)劃的情況，是否有對酒店經(jīng)營有利的市政規(guī)劃。項目的用地性質(zhì)符合建設酒店用地。五．建筑外型與內(nèi)部結(jié)構(gòu)及設備設施的要求城市便捷酒店是新型的經(jīng)濟型商務酒店，成功建設優(yōu)秀的城市便捷酒店，物業(yè)結(jié)構(gòu)必須滿足城市便捷酒店建筑外型與經(jīng)營特點配套要求。建筑外型立面基本為長方形，或接近正方形，整體方整通透雙邊樓，樓內(nèi)面積利用率高；（一）.利用招待所、賓館、辦公寫字樓、廠房車間、單位宿舍、公寓樓等舊物業(yè)進行改造1?建筑物為長方體，建筑面積在2500-6000的范圍內(nèi)，寬度或進深以14米左右為最佳；舊招待所、賓館客房間數(shù)在65間以上；2?建筑物結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，外觀整齊，允許進行改造；外立面可進行整體裝飾最佳，樓頂和外墻最好可以設置戶外廣告位。紅線范圍內(nèi)有一定回旋余地，可以合理劃分對客服務區(qū)域及公共區(qū)域與員工區(qū).4?周邊有一定的空地，出路通暢并可停車，車道一般為5.5-6m寬，要考慮通向停車場的流向，有回車路線，停車位在20個左右；5?基礎設施情況（最佳）：（1）水一進水管徑75mm以上；（2）電一用電不低于250KVA,用電不達要求可增容；（3）排污－納入市政排污管網(wǎng)，有化糞池；（4）通訊一最好留有總機或一定的直線電話，有線電視；（5）供暖（北方地區(qū)）—設施到位；（6）消防—兩個以上消防樓梯，樓層消防疏散間距不超過20米，70立方米消防水池容量。如不符標準，需具備修建的空間；（取得消防檢驗合格證、房屋質(zhì)量安全檢驗報告）6．項目體量大只需要部分樓層時，高層建筑遵循從高到低，大堂位置臨近停車場及人流量大，出入方便，人流動線合理方位；7.房屋使用性質(zhì)最好是商業(yè)服務業(yè)或者具備變更為前者的可能；8?房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，盡量回避銀行抵押物業(yè)；（二）?酒店公共區(qū)域大堂面積不少于80m；2?洗衣房（占用一間房）；3．自助餐廳根據(jù)房間數(shù)定面積；4?商務辦公區(qū)（一般設在一樓）；5.消防通道1.6米；（三）?酒店客房部分1.房內(nèi)帶前置衛(wèi)生間，戶內(nèi)面積23itf以上的房間占客房總數(shù)80%以上；2盡量避免暗房，暗房不超過20%；3客房最低長、寬要求為4.3米和3?7米（最低要求）；層高為3.3米；六.綜述我們綜合確定城市便捷酒店的選址要求，分別是地區(qū)選擇、地理位置、交通條件、市場情況、市政規(guī)劃、建筑改造條件等。我們在每一個項目里，也細化了具體的要求，項目的選址是一個彈性很高的綜合性的工作，我們以上所列的只是確定選址的最佳條件和部分最低要求，如果有很好的位置，很合理的租金或購買價格，而選址的項目在規(guī)模、配套設施上略有不足，那么也不失為一個好的投資項目?？傊陧椖窟x址過程中，即要嚴格細致，又要靈活運用，綜合考量，才能找到最適合的開店位置。第二部分搜尋項目的方法：1、掃街及陌生拜訪，通過對目標區(qū)域的潛在目標物業(yè)（包括已建成和在建）進行不辭辛勞的地毯式搜索和追根溯源式的深入調(diào)查，這是選點最基礎也是最直接的方法；2、通過報紙及其它公眾媒體搜尋和發(fā)布物業(yè)信息招租，轉(zhuǎn)讓，出售；包括內(nèi)部刊物，賓館前臺發(fā)布信息，對大型網(wǎng)吧，餐飲酒樓，保健浴足，KTV娛樂城跟進;3、通過拍賣行以及銀行、資產(chǎn)管理公司了解信息，多參加拍賣會，可以掌握更多不良資產(chǎn)的去向，而往往這部分有很多物業(yè)是適合我們要求的物業(yè)；4、與房地產(chǎn)界人士建立起良好的合作關(guān)系，通過這些業(yè)內(nèi)人士了解，多的信息;5、與大型國營單位、軍隊等開展合作，把其下屬的招待所和賓館整體洽談租賃過來，這樣可以為開發(fā)工作帶來很大的機會；6、與房地產(chǎn)中介和一些房產(chǎn)投資顧問公司的合作；7、通過政府和地方街道的關(guān)系獲取信息，特別是各級招商部門、工商、公安部門，國土局，規(guī)劃局等機關(guān)單位，從公司其它部門同事內(nèi)部獲取信息；8、通過異業(yè)聯(lián)盟以及經(jīng)營上互補的合作伙伴如餐飲、娛樂（最好也是連鎖）或reits性質(zhì)的投資基金或機構(gòu)進行協(xié)同獲取信息或聯(lián)