成本法在房地產(chǎn)評估中的應用蔣鳳飛【摘要】：在房地產(chǎn)估價中，成本法被普遍認為是一種估價結(jié)果偏低或與市場價值有一定差距的估價方法。成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，這里的重新購建價格是假設在估價時點重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的一切合理、必需的費用、稅金和應得的利潤之和。重置價格又稱重置成本，是采用估價時點的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設備和建筑技術(shù)等，按照估價時點的價格水平，重新建造與原建筑物具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格，而重建價格又稱重建成本，是采用估價對象房地產(chǎn)原有的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設備和建筑技術(shù)等，按照估價時點的價格水平，重新建造與原建筑物完全相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格?！娟P(guān)鍵詞】：成本法重置價格重建價格一、成本法估價的基礎(chǔ)從價值理論的發(fā)展來看，經(jīng)濟學家是通過產(chǎn)品的生產(chǎn)成本對其價值貢獻的作用入手來探討價值理論的。生產(chǎn)費用價值論認為，商品的價格依據(jù)其生產(chǎn)所花費的必要費用而決定。而房地產(chǎn)的價格或價值也是與其開發(fā)建設所花費的必要費用相聯(lián)系的，在估價中，我們可以通過分析和測算建造房地產(chǎn)的必要支出或成本來判斷房地產(chǎn)的價格。生產(chǎn)費用價值論為成本法提供了理論基礎(chǔ)。在缺乏市場交易時，房地產(chǎn)市場的參與者是通過房地產(chǎn)的成本來認識和理解其價值的，賣方愿意接受的最低價格不能低于其為建造該房地產(chǎn)所花費的代價，買方愿意支付的最高價格不能高于其所預計的重新建造該房地產(chǎn)所需花費的代價。市場的參與者通過成本來認知房地產(chǎn)的價值，提供了成本法能夠被認同的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)估價的教科書里一般對認為成本法適用于新近開發(fā)的、可以假設重新開發(fā)建設的或者計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)的估價?？梢姵杀痉ㄔ诶碚撋蠈τ谝磺蟹康禺a(chǎn)估價都是可用的方法。成本法既適用于房地合一的估價，也適合單獨建筑物或建筑物局部的估價，有時成本法還可用來得出市場比較法和收益法估價中所需要的一些比較修正基礎(chǔ)，例如，市場比較法中，估價對象與實例相比缺少某項設備（如電梯）估價師要對此作出修正，那么增加該設備所需的成本就可作為修正基礎(chǔ)。由此可見成本法運用范圍是相當廣泛的，這是成本法適用的基礎(chǔ)。雖然成本法在理論上可用于一切房地產(chǎn)的估價，但是我們不要忘記房地產(chǎn)的價格是由市場決定的這個事實，而濫用成本法?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）第5.1.7條指出：“在無市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法為主要的估價方法?！边@就告訴我們，對于那些有著大量市場交易案例、有收益資料的房地產(chǎn)估價應采用比較法或收益法作為估價的首選方法，而不能將成本法作為其主要的估價方法，成本法在這種情形下，一般只能是估價的一種次選方法。在估價實踐中，估價師應努力尋找合理使用成本法的實據(jù)，即找到使成本法估價結(jié)果能準確反映市場價格的數(shù)據(jù)，而不是為使用成本法而盲目的放棄其他方法的使用。二、成本法估價的原則1、替代原則。替代原則是成本法估價的基礎(chǔ)，遵循替代原則要求與類似房地產(chǎn)進行比較確定估價對象各成本內(nèi)容的取舍或增減，不以估價對象個別成本實際構(gòu)成內(nèi)容作為估價成本構(gòu)成內(nèi)容（如超正常施工工期而產(chǎn)生的利息就不能作為估價成本的構(gòu)成內(nèi)容）。各成本內(nèi)容的取值也要與建造類似房地產(chǎn)的一般正?；ㄙM比較確定，不以估價對象的個別花費為取值標準（如政策所減免的稅費就不能在從估價時從成本中扣除）。謹慎的購買者為一房地產(chǎn)所愿支付的價格，不會超過具有相同效用的類似房地產(chǎn)的取得成本，聰明的建造者（賣者）也不會花費高于類似房地產(chǎn)的建造費用來建造其房地產(chǎn)，這就使人們在認識房地產(chǎn)的價格時，必然要進行比較。通過比較類似房地產(chǎn)的價格和成本，才能判斷所支付的價格或花費的成本是否客觀合理。舊房地產(chǎn)的價格或價值也是通過與其類似的新的、最適合的房地產(chǎn)的價格或價值來衡量的。類似房地產(chǎn)在估價時點被建造所花費的必要成本，提供了待估房地產(chǎn)價格判斷的一種衡量標準。因此替代原則指示我們，在運用成本法估價時，對估價對象的成本構(gòu)成內(nèi)容和相關(guān)數(shù)據(jù)應通過市場比較分析來確定。2、最高最佳使用原則。最高最佳使用的概念是房地產(chǎn)價格或價值的根本，房地產(chǎn)的價格是由其使用用途所產(chǎn)生的效用決定的，最高最佳使用決定了其可能的最高價格或價值，但是現(xiàn)實中房地產(chǎn)并不一定處于其最高最佳使用狀態(tài)，這是我們估價時必須分析的問題。最高最佳使用體現(xiàn)在：估價土地的價格或價值時假設其為空地并能開發(fā)至最高最佳使用狀態(tài)；估價建筑的價格或價值時假設其經(jīng)過改造能達到最高最佳使用狀態(tài)。假設為空地時土地可能有一最高最佳使用用途，當有建筑物時房地合一可能有另外一種最高最佳使用用途，因此，在用成本法對房地產(chǎn)進行估價時，應特別注意這樣的兩種可能，從合法性、技術(shù)可能性、經(jīng)濟可行性和產(chǎn)出最大化入手結(jié)合估價目的來分析判斷房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)。在進行最高最佳使用分析時，還應注意建筑物是否與土地處于均衡狀態(tài)，建筑物中各組成部分是否處于均衡狀態(tài)。當建筑物的存在不能使土地達到其最高最佳使用狀態(tài)、或者土地的最高最佳使用限制了建筑物發(fā)揮其最大效用、或者建筑物各組成部分的不匹配，都有可能造成房地產(chǎn)的減值。這種減值可以從建筑物功能性損耗來進行分析和測算。人們購買房地產(chǎn)的期望是獲得價值最大化或效用最大化，最高最佳使用指示出房地產(chǎn)預期所能達到的可能的最高收益和可能產(chǎn)生的最大效用。因此在成本法估價中，估價對象如果為空地應以其最高最佳使用用途進行分析估價，當房地合一時，要分析假設所占用的土地為空地時的最高最佳使用和房地合一時最高最佳使用是否一致，從而分析建筑物的存在對房地產(chǎn)價格或價值的影響是增值還是減值。3、供求原則。房地產(chǎn)的價格或價值會隨著供給和需求的變動而變動，在用成本法進行估價時，也要進行房地產(chǎn)的市場供求分析。如果成本與價格不成比例的變動，房地產(chǎn)將具有較多或較少的利潤，從而影響房地產(chǎn)的價格或價值，使其等量減少或增加。從另一角度來看，成本的投入只有當其會增加房地產(chǎn)的效用時，才可能形成房地產(chǎn)的價值，而且所產(chǎn)生的效用還必須被市場認可，其形成的價值才會得到實現(xiàn)。而效用的市場認可是通過市場供求決定的，當求大于供時，效用的認可度就會提高從而增加房地產(chǎn)的價格或價值，當供大于求時，效用的認可度就會減低從而降低房地產(chǎn)的價格或價值。成本法估價考慮折舊時對經(jīng)濟折舊的分析正是基于供求對效用的認可度來分析的。因此供求原則要求成本法中在運用時，應通過市場供求狀況來分析成本對房地產(chǎn)效用的貢獻及實現(xiàn)程度，以確定成本投入所產(chǎn)生利潤大小和由此產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊的大小，從而調(diào)增或調(diào)減成本法估價的結(jié)果。4、估價時點原則。當然在運用以上原則進行估價時，我們還應遵循估價時點原則。估價師應根據(jù)估價時點時市場數(shù)據(jù)、估價時點時有效的法律法規(guī)對稅和費的規(guī)定、估價時點時的利率水平等來確定各成本內(nèi)容及其取值。三、成本法的概念與理論依據(jù)成本法的概念成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法的理論依據(jù)（1）從賣方的角度看是生產(chǎn)費用價值論；（2）從買方的角度看是替代原理。四、基本思路建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上，成本法是以假設重新復制被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評估房地產(chǎn)價值的一種方法，即以重置一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)，所需投入的各項費用之和為依據(jù)再加上一定的利潤和應納稅金來確定被估房地產(chǎn)價值。五、適用范圍只要是新近開發(fā)建造，計劃開發(fā)建造或者可以假設開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價；特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)或指針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)；也適用于市場不完善或狹小市場上無法運用比較法進行估價的房地產(chǎn)；還有房地產(chǎn)保險及其損害賠償中房地產(chǎn)的估價。成本法在土地評估中應用范圍受到一定限制：由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費的成本，也就是說，土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值。房地產(chǎn)評估使用成本法主要對象政府的辦公樓、工業(yè)廠房、學校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀念館、公園、新開發(fā)土地等沒有收益，也很難進入市場交易，則可選擇成本法。六、成本法操作步驟搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；估算重新購建價格；估算折舊；求取積算價格。七、成本法的基本公式為：土地價值=（土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益）X（1+區(qū)位修正系數(shù)）X年期修正系數(shù)新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤新建房地產(chǎn)的基本公式新建房地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本