[2012]CS-XC-09xx項(xiàng)目定位報(bào)告及物業(yè)發(fā)展建議（定稿2012）宏觀經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展基地分析第一部分第二部分住宅市場(chǎng)研究第三部分商業(yè)市場(chǎng)研究項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略第四部分第五部分項(xiàng)目容積率厘定第六部分項(xiàng)目定位項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)建議第七部分第八部分經(jīng)濟(jì)效益分析第九部分報(bào)告框架第一部分：宏觀經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展

PART1

城市綜述

宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

xx歷史文化

城市發(fā)展規(guī)劃小結(jié)綱要城市綜述——湘西首府，區(qū)域中心。

xx概況

位于湖南省西部，武陵山脈東麓，毗鄰鄂、渝、黔三省市，是湘西土家族自治州首府，被譽(yù)為武陵山區(qū)的明珠城市。

市轄18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處，總面積1062平方公里，人口29.43萬(wàn)。

枝柳鐵路縱貫?zāi)媳保?09、319國(guó)道相互交匯。城市概況城市綜述——地廣人稀，城市化潛力巨大。

xx概況：行政規(guī)劃：位于xx市轄寨陽(yáng)、己略、白巖、社塘坡、太平、排吼、排綢7個(gè)鄉(xiāng)，馬頸坳、河溪、矮寨、雙塘、丹青5個(gè)鎮(zhèn)，鎮(zhèn)溪、峒河、乾州3個(gè)街道辦事處，139個(gè)村民委員會(huì)，33個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，1個(gè)居民委員會(huì)，902個(gè)村民小組。其中：寨陽(yáng)鄉(xiāng)，13個(gè)村；己略鄉(xiāng)，10個(gè)村；白巖鄉(xiāng)，10個(gè)村；社塘坡鄉(xiāng)，5個(gè)村；太平鄉(xiāng)，8個(gè)村；排吼鄉(xiāng)，6個(gè)村；排綢鄉(xiāng)，10個(gè)村；馬頸坳鎮(zhèn)，13個(gè)村，1個(gè)社區(qū)；河溪鎮(zhèn)，11個(gè)村，1社區(qū)；矮寨鎮(zhèn)，16個(gè)村，1個(gè)社區(qū)，1個(gè)居委會(huì)；雙塘鎮(zhèn)，13個(gè)村，1個(gè)社區(qū)；丹青鎮(zhèn)，7個(gè)村，1個(gè)社區(qū)；鎮(zhèn)溪街道辦事處，2個(gè)村，9個(gè)社區(qū)；峒河街道辦事處，9個(gè)村，8個(gè)社區(qū)；乾州街道辦事處，6個(gè)村，10個(gè)社區(qū).人口統(tǒng)計(jì)：截至2008年末人口普查，全市總?cè)丝跒?9.12萬(wàn)人，比上年末增加0.22萬(wàn)人。其中農(nóng)業(yè)人口16.31萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?6.0％；非農(nóng)業(yè)人口12.81萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?4.0％?？?cè)丝谥?，少?shù)民族人口22.52萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?7.3％，其中苗族人口12.1萬(wàn)人、土家族人口10.12萬(wàn)人。全市城鎮(zhèn)人口為19.25萬(wàn)人，城市化率為66.1%。城市概況人口：28.34萬(wàn)距離：55公里人口：40.96萬(wàn)距離：52公里人口：30.12萬(wàn)距離：83公里人口：29.58萬(wàn)距離：60公里人口：57.52萬(wàn)距離：268公里人口：14.27萬(wàn)距離：137公里人口：14.32萬(wàn)距離：58公里xx作為湘西政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，下轄7個(gè)縣，覆蓋人口約200萬(wàn)人口。城市概況

xx概況：城市綜述——旅游資源豐富，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、工業(yè)、農(nóng)業(yè)較為薄弱。經(jīng)濟(jì)發(fā)展：

2009年，全市生產(chǎn)總值為621077萬(wàn)元，增長(zhǎng)10.7%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值35584萬(wàn)元，增長(zhǎng)4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值205123萬(wàn)元，增長(zhǎng)6.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值380370元，增長(zhǎng)13.5%。按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值為22609元，同比增加2615元。

在全市生產(chǎn)總值中，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2008年的6.0∶37.7∶56.3調(diào)整為5.7∶33.0∶61.3。

全市財(cái)政總收入（不含基金）43377萬(wàn)元，增長(zhǎng)15.7%。其中一般預(yù)算收入28658萬(wàn)元，增長(zhǎng)18.6%。財(cái)政總支出86025萬(wàn)元，增長(zhǎng)29.5%。省定xx市為民辦實(shí)事29項(xiàng)考核項(xiàng)目全面完成。

經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展存在的主要問(wèn)題是：經(jīng)濟(jì)總量偏小，工業(yè)化水平較低、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式粗放；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾突出，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性和可持續(xù)性有待提高；企業(yè)綜合實(shí)力較弱；財(cái)政收支矛盾需改善；農(nóng)民持續(xù)增收后勁較弱；社會(huì)就業(yè)和扶貧攻堅(jiān)壓力較大，社會(huì)保障能力有待進(jìn)一步加強(qiáng)；發(fā)展環(huán)境需繼續(xù)優(yōu)化。城市概況

從2004年—2008年間xx經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展整體良好，連續(xù)6年GDP保持10％左右增長(zhǎng)；2009年，全市生產(chǎn)總值為621077萬(wàn)元，增長(zhǎng)10.7%。微超全國(guó)9%的平均增長(zhǎng)速度；

其中第一產(chǎn)業(yè)增加值35584萬(wàn)元，增長(zhǎng)4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值205123萬(wàn)元，增長(zhǎng)6.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值380370元，增長(zhǎng)13.5%。按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值為22609元，同比增加2615元。

相對(duì)而言，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基數(shù)偏小。經(jīng)濟(jì)基數(shù)偏小影響xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量規(guī)模，但伴隨快速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，xx房地產(chǎn)蘊(yùn)藏著一定潛力。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值——xxGDP逐年攀升，發(fā)展勢(shì)頭良好，但缺乏主要支柱產(chǎn)業(yè)，相對(duì)省內(nèi)主要城市較為落后。城市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（元）長(zhǎng)沙45765xx22609株洲27474湘潭26608常德22496郴州18569城市GDP周邊縣市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（元）花垣18148鳳凰8424龍山6586保靖10950永順6118蘆溪11102古丈6354xx市戶籍人口及增長(zhǎng)率(2004-2009)

截至2009年末全市總?cè)丝跒?9.16萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.38%。其中農(nóng)業(yè)人口16.33萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?6％；非農(nóng)業(yè)人口12.83萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?4％。

全市人口出生率12.21‰，下降0.5個(gè)千分點(diǎn)；死亡率4.2‰，上升4.47個(gè)千分點(diǎn)；人口自然增長(zhǎng)率8‰。全市常住人口27.47萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.62%。新型城市化穩(wěn)步推進(jìn)，全市城鎮(zhèn)人口19.55萬(wàn)人，城市化率為67.03%，比上年提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。

全市發(fā)放農(nóng)村部分計(jì)劃生育家庭獎(jiǎng)勵(lì)扶助金26.7萬(wàn)元，農(nóng)村部分計(jì)劃生育家庭扶助對(duì)象371人；發(fā)放獨(dú)生子女傷殘死亡家庭扶助金6.1萬(wàn)元，共有獨(dú)生子女傷殘死亡家庭扶助對(duì)象55人。xx城市人口（含所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)）截至2009年底約為30萬(wàn)，市區(qū)城市人口約20多萬(wàn)，僅與寧鄉(xiāng)等發(fā)展縣城人數(shù)基本相當(dāng)，相對(duì)湘西州府所在地，城市人口相對(duì)偏小。根據(jù)湘西州、xx市規(guī)劃，未來(lái)xx城市人口將達(dá)到50萬(wàn)。城市人口城市人口（萬(wàn)）長(zhǎng)沙664.22xx29.16株洲382.8湘潭295.26常德616.69郴州473.86產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2009年，全市生生產(chǎn)總值為為621077萬(wàn)元，增長(zhǎng)長(zhǎng)10.7%。其中第一一產(chǎn)業(yè)增加加值35584萬(wàn)元，增長(zhǎng)長(zhǎng)4.5%；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值205123萬(wàn)元，增長(zhǎng)長(zhǎng)6.9%；第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值380370元，增長(zhǎng)13.5%。按常住人人口計(jì)算，，人均生產(chǎn)產(chǎn)總值為22609元，同比增增加2615元。在全市生產(chǎn)產(chǎn)總值中，，三次產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)由2008年的6.0∶37.7∶∶56.3調(diào)整為5.7∶33.0∶∶61.3。全市財(cái)政總總收入（不不含基金））43377萬(wàn)元，增長(zhǎng)長(zhǎng)15.7%。其中一般般預(yù)算收入入28658萬(wàn)元，增長(zhǎng)長(zhǎng)18.6%。財(cái)政總支支出86025萬(wàn)元，增長(zhǎng)長(zhǎng)29.5%。省定xx市為民辦辦實(shí)事29項(xiàng)考核項(xiàng)目目全面完成成。經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)發(fā)展存在的的主要問(wèn)題題是：經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量偏小小，工業(yè)化化水平較低低、經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)方式粗粗放；經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛矛盾突出，，經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的穩(wěn)定性性、協(xié)調(diào)性性和可持續(xù)續(xù)性有待提提高；企業(yè)業(yè)綜合實(shí)力力較弱；財(cái)財(cái)政收支矛矛盾需改善善；農(nóng)民持持續(xù)增收后后勁較弱；；社會(huì)就業(yè)業(yè)和扶貧攻攻堅(jiān)壓力較較大，社會(huì)會(huì)保障能力力有待進(jìn)一一步加強(qiáng)；；發(fā)展環(huán)境境需繼續(xù)優(yōu)優(yōu)化。xx市產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)(2008)xx市產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)(2009)三大產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)比例合合理，依托托本身?yè)碛杏械呢S富旅旅游資源，，第三產(chǎn)業(yè)業(yè)在整個(gè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)據(jù)一半以上上，但工業(yè)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)對(duì)落后，工工業(yè)產(chǎn)值在在GDP所占比例偏偏低，工業(yè)業(yè)化進(jìn)展緩緩慢，一定定程度上減減緩了農(nóng)民民脫離土地地，城市化化進(jìn)展緩慢慢，這在一一定程度上上決定了xx的房地地產(chǎn)發(fā)展規(guī)規(guī)模。第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)收入與支出出居民收入增增長(zhǎng)較快。。2009年，xx市市城市居民民人均可支支配收入13347元，增加1231元，同比增增長(zhǎng)10.2%，其中工資資性收入9320元，增加12.2%；轉(zhuǎn)移性和和財(cái)產(chǎn)性收收入2209元，增加21.5%；經(jīng)營(yíng)凈收收入248元，下降25.3%，財(cái)產(chǎn)性收收入741元，增長(zhǎng)39.0%。農(nóng)村居民民人均純收收入3307元，增加324元，增長(zhǎng)10.9％，其中工工資性純收收入1190元，增加111元；家庭經(jīng)經(jīng)營(yíng)純收入入1748元，增加187元；轉(zhuǎn)移性性和財(cái)產(chǎn)性性純收入368元，增加26元。人民生活水平不不斷改善。城市市居民人均消費(fèi)費(fèi)支出9576元，增長(zhǎng)15.4%。消費(fèi)投向熱點(diǎn)點(diǎn)傾向于衣著、、家庭設(shè)備用品品及服務(wù)、醫(yī)療療保健類的消費(fèi)費(fèi)，同比分別增增長(zhǎng)2.7％、4.5％、3.5％。農(nóng)村居民人人均現(xiàn)金支出3842元，增長(zhǎng)4.3％，其中，食品品、衣著、居住住、醫(yī)療保健、、交通通信、分分別增長(zhǎng)25.5%、34.3%、34.8%、15.8%、和38.3%，家庭設(shè)備用品品及服務(wù)、文教教娛樂(lè)用品及服服務(wù)類和其他商商品及服務(wù)分別別下降5.6%、20.8%、21.5%。農(nóng)村居民年末末平均每百戶家家庭擁有電話機(jī)機(jī)34部，移動(dòng)電話機(jī)機(jī)110部。全市城市居居民恩格爾系數(shù)數(shù)為20.8%，農(nóng)村居民恩格格爾系數(shù)為50.4%。城市居民人均均居住面積30.36平方米，減少0.39平方米；農(nóng)村居居民人均住房面面積27.53平方米，減少0.54平方米。從xx近年人均均可支配收入來(lái)來(lái)看，增幅保持持較快增長(zhǎng)，但但基數(shù)相對(duì)較低低。城市消費(fèi)增長(zhǎng)比比農(nóng)村居民消費(fèi)增增長(zhǎng)比社會(huì)消費(fèi)品零售售總額全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消消費(fèi)品零售總額額348978萬(wàn)元，增長(zhǎng)17.5％，其中批發(fā)業(yè)業(yè)零售額129624萬(wàn)元，增長(zhǎng)8％；零售業(yè)零售售額148803萬(wàn)元，增長(zhǎng)25.1％；住宿和餐飲飲業(yè)零售額59609萬(wàn)元，增長(zhǎng)22.4％；其他零售額額10942萬(wàn)元，增長(zhǎng)16%。城市消費(fèi)品市場(chǎng)場(chǎng)零售額305227萬(wàn)元，增長(zhǎng)17.8%；縣以下農(nóng)村消消費(fèi)品市場(chǎng)零售售額43751萬(wàn)元，增長(zhǎng)14.9%。從行業(yè)所占社社會(huì)消費(fèi)品零售售額的比重看，，批發(fā)業(yè)占37.1%，零售業(yè)占42.6%，住宿和餐飲業(yè)業(yè)占17.1%。熱點(diǎn)消費(fèi)貢獻(xiàn)突突出。限額以上上批發(fā)和零售業(yè)業(yè)中，汽車類增增長(zhǎng)13.7%，石油及制品類類增長(zhǎng)5.6%，糧油食品和飲飲料煙酒類增長(zhǎng)長(zhǎng)14.8%。從近年的社會(huì)消消費(fèi)品零售總額額數(shù)據(jù)來(lái)看，xx的消費(fèi)旺盛盛，尤其是集資資事件爆發(fā)前2年最為突出，高高消費(fèi)、低儲(chǔ)蓄蓄的消費(fèi)特征明明顯，這不利于于房地產(chǎn)等大宗宗商品行業(yè)發(fā)展展！消費(fèi)價(jià)格指數(shù)2009年，全市居民消消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)數(shù)（CPI）為100.8，同比上升0.8%，繼10月首次轉(zhuǎn)正后，，后兩個(gè)月繼續(xù)續(xù)加快回升。分類別看，八大大類商品5漲3落：食品上漲2.4%，煙酒及用品上上漲1.7%，衣著上漲3.8%，家庭設(shè)備用品品及維修服務(wù)上上漲1.0%，醫(yī)療保健和個(gè)個(gè)人用品上漲1.3%；交通和通信下下降0.4%，娛樂(lè)教育文化化用品及服務(wù)下下降2.7%，居住下降0.7%。截至12月份，商品零售售物價(jià)總指數(shù)為為101.0，同比上升1.0%。對(duì)外貿(mào)易全市外貿(mào)進(jìn)出口口總額為4411萬(wàn)美元，下降33.4%，其中出口4410萬(wàn)美元，下降33.3%。全年實(shí)際利用用外資174萬(wàn)美元，下降81.3%。到位資金96101萬(wàn)元，下降14.1%！旅游全市旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)模不斷擴(kuò)大，，旅游接待能力力和服務(wù)質(zhì)量逐逐年提高。全年共接待游客客219萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅旅游收入27900萬(wàn)元，分別增長(zhǎng)長(zhǎng)26.7%和22.1%。其中：德夯風(fēng)景景區(qū)接待中外游游客8.7萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅旅游收入426萬(wàn)元。全面完成成乾州古城旅游游區(qū)規(guī)劃定位工工作，將乾州古古城打造成為xx市繼德夯風(fēng)風(fēng)景區(qū)之后旅游游新亮點(diǎn)。旅游游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展展，酒鬼酒系列列產(chǎn)品、老爹獼獼猴桃產(chǎn)品、土土家織綿、苗族族銀飾等特色旅旅游商品的規(guī)模模和效益快速增增長(zhǎng)。全市持證證導(dǎo)游員達(dá)560人。市場(chǎng)主體加快發(fā)發(fā)展。全市有星星級(jí)飯店16家，其中四星級(jí)級(jí)飯店1家，三星級(jí)飯店店1家。旅行社18家，其中國(guó)際旅旅行社3家。旅游專業(yè)運(yùn)運(yùn)輸車隊(duì)3家，旅游運(yùn)輸車車輛120臺(tái)。年經(jīng)營(yíng)收入入過(guò)千萬(wàn)元的骨骨干旅游企業(yè)2家。固定資產(chǎn)投資2009年，全社會(huì)固定定資產(chǎn)投資達(dá)600199萬(wàn)元，增長(zhǎng)30.9%。其中城鎮(zhèn)以上上固定資產(chǎn)投資資538657萬(wàn)元，增長(zhǎng)25.4%；農(nóng)村投資15086萬(wàn)元，增長(zhǎng)24.9%；跨地區(qū)項(xiàng)目投投資46456萬(wàn)元，增長(zhǎng)176.5%。擴(kuò)大內(nèi)需效果顯顯現(xiàn)。在全市城城鎮(zhèn)以上投資中中，累計(jì)完成國(guó)國(guó)有及國(guó)有控股股經(jīng)濟(jì)投資366793萬(wàn)元，增長(zhǎng)31.4%；非公有制經(jīng)濟(jì)濟(jì)投資233406萬(wàn)元，下降2.5%，其中私營(yíng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)投資182284萬(wàn)元，增長(zhǎng)26.3%。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)調(diào)整。第一產(chǎn)業(yè)業(yè)投資2375萬(wàn)元，增長(zhǎng)26.3%；第二產(chǎn)業(yè)投資資58668萬(wàn)元，增長(zhǎng)18.4%，其中電力、燃燃?xì)饧八纳a(chǎn)產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)投資資18660萬(wàn)元，增長(zhǎng)2.5倍；第三產(chǎn)業(yè)投投資539156萬(wàn)元，增長(zhǎng)32.5%。城鎮(zhèn)投資共有施施工建設(shè)項(xiàng)目119個(gè)，增長(zhǎng)17.8%，其中新開(kāi)工建建設(shè)項(xiàng)目53個(gè)，增長(zhǎng)52.4%，竣工項(xiàng)目29個(gè)，增長(zhǎng)52.6%。在全部施工工項(xiàng)目中，投投資5000萬(wàn)元以上重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目41個(gè)，同比增加加1個(gè)。項(xiàng)目主要要分布在農(nóng)林林水利、電力力、交通、信信息網(wǎng)絡(luò)、城城市基礎(chǔ)設(shè)施施、高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)和社會(huì)會(huì)發(fā)展等領(lǐng)域域。吉茶高速速公路、吉鳳鳳工業(yè)園、國(guó)國(guó)際大酒店、、州人民醫(yī)院院新區(qū)建設(shè)、、污水處理廠廠、萬(wàn)噸鋅渣渣回收項(xiàng)目、、病險(xiǎn)水庫(kù)除除險(xiǎn)加固、湘湘西民族職業(yè)業(yè)技術(shù)學(xué)院新新校區(qū)等建設(shè)設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展順順利。全年累計(jì)完成成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資161493萬(wàn)元，增長(zhǎng)25.8%，增幅比上年年提高15個(gè)百分點(diǎn)；全全年竣工房屋屋面積達(dá)8.2萬(wàn)平方米，增增長(zhǎng)52.0%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)房房屋銷售面積積22.25萬(wàn)平方米，增增長(zhǎng)9.7%，實(shí)現(xiàn)銷售額額38731萬(wàn)平方米，下下降1.4%；商品房屋空空置面積為1.04萬(wàn)平方米，下下降42.7%。xx近來(lái)社會(huì)會(huì)固定投資增增長(zhǎng)較快，但但是受經(jīng)濟(jì)基基數(shù)偏小影響響，投資總額額不大，城市市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)整體發(fā)展較較慢。需要強(qiáng)調(diào)的2008年集資事件爆爆發(fā)后，周邊邊四省等大量量投資資金外外抽。導(dǎo)致目目前xx房地地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)者信心不足足，對(duì)于二次次啟動(dòng)項(xiàng)目，，處境尷尬以以及艱難的半半癱瘓狀態(tài)，與此同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)的健康發(fā)發(fā)展也產(chǎn)生了較大大的影響。使xx地產(chǎn)市場(chǎng)在價(jià)格格上滯后。綜述宏觀經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)發(fā)展——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：：2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資1248364萬(wàn)元，增長(zhǎng)10.0%，增速比上年上漲漲10.5個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積：房屋建筑施工面積積87.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.8%；房屋建筑竣工面面積35.9萬(wàn)平方米，上漲30.0％。銷售面積：商品房屋銷售面積積31.28萬(wàn)平方米，上漲11.4%。其中，商品房期期房銷售面積29.66萬(wàn)平方米，上漲12.1%。商品房屋空置面面積1.62萬(wàn)平方米，下降8.7%。xx商品房市場(chǎng)整體價(jià)價(jià)格分析：xx商品房銷售價(jià)格自自去年瘋漲9.7%之后，今年有一定定回調(diào)，但仍處于于緩速增長(zhǎng)水平，，基本保持2500元/㎡以上水平，價(jià)格區(qū)區(qū)間在2100-3500元/㎡不等。據(jù)近兩月先先馳投資監(jiān)測(cè)，xx樓市銷售增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)勢(shì)增長(zhǎng)較緩慢慢，很可能是由于于2009年集資風(fēng)暴影響，，導(dǎo)致目前成交，，由于xx市場(chǎng)目目前客戶主要以剛剛性需求為主，從從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,預(yù)期整體市場(chǎng)不會(huì)會(huì)有太大的變化。。2005年—2009年住宅成交均價(jià)2005-2009年商業(yè)用房成交均均價(jià)2005年-2009年住宅內(nèi)成交面積積2005年—2009年商業(yè)服務(wù)類成交交面積xx房地產(chǎn)市場(chǎng)2009-2010年出現(xiàn)價(jià)漲量跌的的情況，說(shuō)明市場(chǎng)場(chǎng)仍處于博弈階段段。市場(chǎng)需求略顯顯不足。由于大多多數(shù)本地人一般都都有兩至三套住房房，后續(xù)房地產(chǎn)顯顯現(xiàn)出供大于求的的趨勢(shì)。地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)發(fā)展——城市發(fā)展規(guī)劃xx總體規(guī)劃構(gòu)建以市域中心城城區(qū)為骨干，重點(diǎn)點(diǎn)建制鎮(zhèn)與一般建建制鎮(zhèn)相結(jié)合的三三級(jí)城鎮(zhèn)體系。大力發(fā)展中心城區(qū)區(qū)。中心城區(qū)是城城鎮(zhèn)體系的核心，，包括峒河街道辦辦事處、鎮(zhèn)溪街道道辦事處、乾州街街道辦事處。規(guī)劃劃到2020年xx市城市總用用地面積為6162.20公頃，其中城區(qū)建建設(shè)用地規(guī)模為4808.20公頃（其中170.13公頃屬湘西州吉鳳鳳經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)），，新增城區(qū)建設(shè)用用地2426.73公頃，城區(qū)生態(tài)綠綠地為1354.00公頃；另外重新規(guī)規(guī)劃城區(qū)拓展區(qū)用用地1288.00公頃。中心城區(qū)的規(guī)劃空空間總體架構(gòu)為““一主一次兩點(diǎn)””，其中“一主””為乾州組團(tuán)，““一次”為峒河組組團(tuán)，“兩點(diǎn)”即即北部的振武營(yíng)和和東部的河溪馬鞍鞍山工業(yè)生產(chǎn)基地地，整個(gè)城區(qū)呈組組團(tuán)式園林格局。。積極發(fā)展重點(diǎn)建制制鎮(zhèn)。重點(diǎn)建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)包括馬頸坳鎮(zhèn)、、河溪鎮(zhèn)、矮寨鎮(zhèn)鎮(zhèn)、雙塘鎮(zhèn)4個(gè)中心鎮(zhèn)，分布于于市域的西北、東東部、東南、東北北地區(qū)，主要為工工貿(mào)型城鎮(zhèn)。規(guī)劃劃到2020年，4個(gè)建制鎮(zhèn)規(guī)模為795.0公頃，新增356.33公頃。適度發(fā)展一般建制制鎮(zhèn)。主要指丹青青鎮(zhèn)，是以農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品粗加工及發(fā)展展為重點(diǎn)，將重點(diǎn)點(diǎn)建制鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展配套的下游工業(yè)業(yè)做為主要產(chǎn)業(yè)支支撐的原材料供應(yīng)應(yīng)型城鎮(zhèn)。本項(xiàng)目位于乾州組組團(tuán)與峒河組團(tuán)之之間的雅溪組團(tuán)，，左右逢源，未來(lái)來(lái)發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯！！城市用地結(jié)結(jié)構(gòu)分析雅溪組團(tuán)將將成為承接接老城區(qū)居居民外溢的的先頭兵。。根據(jù)先馳調(diào)調(diào)查，由于于老城區(qū)后后續(xù)已經(jīng)無(wú)無(wú)地可供，，未來(lái)住宅宅開(kāi)發(fā)主力力，集中于于乾州。結(jié)結(jié)合城市發(fā)發(fā)展規(guī)律，，新城區(qū)成成熟尚需5年左右時(shí)間間，雅溪組組團(tuán)勢(shì)必由由于離主城城區(qū)更近，，而占有先先天地理優(yōu)優(yōu)勢(shì)，更能能滿足主城城區(qū)老居民民和務(wù)工者者的需求。。本案周邊交通規(guī)規(guī)劃交通高速互通口口，直接連連接雅溪路路，成為本本項(xiàng)目面向向縣級(jí)客戶戶群體的又又一重大利利好?？梢砸灶A(yù)見(jiàn)雅溪溪組團(tuán)3-5年將成為xx市場(chǎng)的的高速發(fā)展展區(qū)域高速公路：：長(zhǎng)渝高速公公路在城區(qū)區(qū)的走向是是從長(zhǎng)嶺口口至阿娜，，經(jīng)峒河、、金壟山，，七方橋、、小莊，穿穿楠木坪，，越雅溪、、老石嶺，，接曙光往往花恒。在在阿娜設(shè)互互通與319國(guó)道相聯(lián)，，在小莊設(shè)設(shè)互通與臨臨三高速公公路和城區(qū)區(qū)相聯(lián)，在在曙光設(shè)互互通與209、319國(guó)道聯(lián)接。。臨三（臨汾汾—三亞）高速速公路城區(qū)區(qū)段從小莊莊經(jīng)芙蓉崗崗至大田灣灣、花果山山到振武營(yíng)營(yíng)，在小莊莊和振武營(yíng)營(yíng)設(shè)互通與與長(zhǎng)渝高速速公路、城城區(qū)、S229相聯(lián)。國(guó)道：G209國(guó)道規(guī)劃將將城區(qū)段向向西郊外遷遷，從曙光光村穿紅楓楓森林公園園到西門口口沿達(dá)老營(yíng)營(yíng)盤，往南南街209老線往鳳凰凰。G319國(guó)道規(guī)劃從從曙光村沿沿長(zhǎng)渝高速速公路至雅雅溪接小橋橋路，沿萬(wàn)萬(wàn)溶江至河河溪接老319國(guó)道。鐵路站場(chǎng)：：枝柳線進(jìn)行行技術(shù)改造造和復(fù)線、、電氣化建建設(shè)，擴(kuò)建建xx南站站，將火車車客站遷往往xx南站站，形成xx主要的的客貨站。。汽車站場(chǎng)：：保留現(xiàn)狀汽汽車北站，，新建乾州州中心汽車車南站。以以163汽車東站和和汽車西站站為基礎(chǔ)，，組建老城城區(qū)東西汽汽車貨運(yùn)站站，新建乾乾東、乾州州、乾南汽汽車貨運(yùn)站站，并在乾乾東建設(shè)xx市大型型物流中心心。高速互通口口xx地區(qū)境內(nèi)高速公路情況一覽表高速公路起點(diǎn)始點(diǎn)開(kāi)工時(shí)間通車時(shí)間全長(zhǎng)路程路況標(biāo)準(zhǔn)限速要求常吉高速常德xx2007年2009年223公里雙向四車道100公里/小時(shí)吉茶高速xx花垣茶峒2008年2010年64公里雙向四車道80公里/小時(shí)吉懷高速xx懷化2010年2012年104公里雙向四車道100公里/小時(shí)鳳大高速鳳凰貴州大興2009年2014年30公里雙向四車道80公里/小時(shí)吉恩高速xx湖北恩施2010年2014年185公里雙向四車道100公里/小時(shí)懷化芷江機(jī)機(jī)場(chǎng)：3C國(guó)內(nèi)支線機(jī)機(jī)場(chǎng)張家界荷花花機(jī)場(chǎng)：4Ｄ國(guó)內(nèi)支線線機(jī)場(chǎng)常德桃花源源機(jī)場(chǎng)：3C國(guó)內(nèi)支線機(jī)機(jī)場(chǎng)銅仁大興機(jī)機(jī)場(chǎng)：4Ｄ國(guó)內(nèi)支線線機(jī)場(chǎng)立體交通項(xiàng)目周邊四四個(gè)機(jī)場(chǎng)，，立體交通通獨(dú)一無(wú)二二，可以預(yù)預(yù)見(jiàn)未來(lái)旅旅游業(yè)將得得到進(jìn)一步步發(fā)展，xx位置將將更加得到到凸顯。宏觀經(jīng)濟(jì)和和城市發(fā)展展——小結(jié)小結(jié)湘西首府，區(qū)域核心城市。城市人口30萬(wàn)，可輻射人口約200萬(wàn)。是全國(guó)18個(gè)高速核心樞紐城市之一。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，工業(yè)、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)薄弱。人均收入較低，但消費(fèi)水平相對(duì)較高。進(jìn)入2008年后由于集資風(fēng)暴的影響，導(dǎo)致目前商品房需求量明顯萎縮，供大于求；商品房整體價(jià)格偏低，價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)。雅溪組團(tuán)將崛起，3-5年將由于老城區(qū)人口外溢和臨近高速互通口兩大引擎的拉動(dòng)，可能成為高速發(fā)展的第三個(gè)城市核心區(qū)。4城市發(fā)展趨勢(shì)1城市綜述2宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3房地產(chǎn)指標(biāo)第二部分：：基地分析PART2項(xiàng)目概況況項(xiàng)目四至至項(xiàng)目地塊塊現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊邊現(xiàn)狀交通價(jià)值值認(rèn)知區(qū)域環(huán)境境認(rèn)知景觀資源源認(rèn)知小結(jié)綱要基地分析析——概述項(xiàng)目概況況項(xiàng)目概況況行政區(qū)域域：xx市雅溪溪組團(tuán)地塊四至至：東靠靠山體，，西至楊楊家坪路路，南南至州州技校，，北靠山山體用地面積積：約425畝容積率：：3.0建筑限高高：未知知建筑密度度：≤27％綠地率：：≥45％土地性質(zhì)質(zhì)：綜合合性用地地?cái)M發(fā)展物物業(yè)組合合：住宅宅、商業(yè)業(yè)項(xiàng)目四至至基地分析析——項(xiàng)目四至至地塊位位于湘西西州xx市雅溪溪，人民民中路東東側(cè)，xx大學(xué)學(xué)南側(cè)，，北靠芙芙蓉崗森森林公園園。北至至xx老老城區(qū)（（至市中中心距離離約4.2公里），，南至乾乾州新區(qū)區(qū)（距人人民廣場(chǎng)場(chǎng)約4.8公里）。。項(xiàng)目區(qū)域人民中路西東南北xx大學(xué)湘西涉外職業(yè)學(xué)校坡地、民房科技園北路地塊現(xiàn)狀狀基地分析析——概述：地地形不規(guī)規(guī)則，地地形地貌貌復(fù)雜，，臨路地地塊狹窄窄，項(xiàng)目目展示面面不足，，道路組組織有一一定困難難。拆遷：地塊前期期拆遷工工作已經(jīng)經(jīng)開(kāi)始，，但進(jìn)度度較慢；；地幅：地塊東東西長(zhǎng)寬寬約1500米，南北北長(zhǎng)約880米，總用用地面積積約400多畝，合合40萬(wàn)平米，，宗地規(guī)規(guī)模屬于于地市超超級(jí)大盤盤；地形：地塊形形狀類似似大鵬展展翅形，，或鳳凰凰形狀。。南向及及東向地地塊為典典型不規(guī)規(guī)則地塊塊；地貌：地塊區(qū)區(qū)域分為為多級(jí)高高差坡地地及臺(tái)地地地貌，，地表有有拆遷附附著民房房建筑；；部分區(qū)區(qū)域?yàn)榈涞湫蜕降氐丶捌碌氐?，東面面地塊東東西軸向向形成山山谷地貌貌，山地地主要為為林木植植被；整整塊地地地貌復(fù)雜雜，形成成至西向向東走高高多級(jí)高高差。最最西端地地塊臨人人民路主主干道，，為寬60米的狹長(zhǎng)長(zhǎng)地塊。。地塊有有規(guī)劃路路和規(guī)劃劃高速路路穿過(guò)。?；刂苓呥叕F(xiàn)狀基地基地靠新新吉大但但周邊現(xiàn)現(xiàn)狀相對(duì)對(duì)落后，，且形象象較低，，大多為為農(nóng)民自自建房以以及80年代建筑筑，項(xiàng)目目未來(lái)展展示成為為關(guān)鍵因因素！交通現(xiàn)狀狀分析本項(xiàng)目周周邊臨G319、G209、目前項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃道路主主要有方方圓路、、人民東東路及緯緯二路，，且都處處于方案案階段，，不確定定性因素素較多。。直接對(duì)對(duì)規(guī)劃造造成一定定影響。。目前項(xiàng)目目不臨主主路，目目前主要要依托雅雅溪路（（約10米）對(duì)外外聯(lián)通，，正方路路目前僅僅為小區(qū)區(qū)級(jí)道路路狹窄。。項(xiàng)目除除雅溪路路外，其其他均無(wú)無(wú)通車條條件。人民中路路雅溪路正方路本案區(qū)域環(huán)境境認(rèn)知名稱地理位置備注州中級(jí)人民法院接待處?團(tuán)結(jié)西路—州人民檢察院?團(tuán)結(jié)西路—xx市公安局人民北路—州公安局交通警察支隊(duì)?人民北路—名稱地理位置檔次距本項(xiàng)目步行距離中國(guó)工商銀行雅溪分理處?人民中路?支行15分鐘中國(guó)工商銀行乾州儲(chǔ)蓄所?人民南路營(yíng)業(yè)廳15分鐘中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行乾州支行?人民南路營(yíng)業(yè)廳15分鐘名稱地理位置檔次/經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目距本項(xiàng)目步行距離新一佳超市人民北路大型綜合類超市25分鐘金宏商業(yè)廣場(chǎng)?人民南路中檔購(gòu)物廣場(chǎng)25分鐘偉業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)人民南路中檔休閑購(gòu)物廣場(chǎng)25分鐘和盛堂百貨xx市人民北路99號(hào)高檔百貨、超市20分鐘名稱地理位置檔次xx大學(xué)人民南路120號(hào)大學(xué)xx市第一中學(xué)教育路高中xx市第八小學(xué)人民南路小學(xué)湘西自治州民族中學(xué)?人民南路中學(xué)雅溪小學(xué)?人民中路小學(xué)項(xiàng)目地塊塊周邊大大環(huán)境配配套設(shè)施施相對(duì)齊齊全，主主要集中中在人民民路和團(tuán)團(tuán)結(jié)路一一帶，地地塊500米內(nèi)日常?；A(chǔ)設(shè)設(shè)施配套套缺乏??！景觀資源源認(rèn)知本案除東東面和北北面靠自自然山體體外景觀觀資源相相對(duì)匱乏乏。項(xiàng)目區(qū)域人民中路西東南北xx大學(xué)湘西涉外職業(yè)學(xué)校坡地、民房科技園北路基地分析析——小結(jié)小結(jié)項(xiàng)目目前基地呈口袋型布局，臨街面短、縱深長(zhǎng)，展示面不足。且地勢(shì)存在高差，周邊景觀等資源匱乏。交通條件一般，進(jìn)入地塊路幅狹窄，地塊四周目前僅一側(cè)臨路，其他暫時(shí)都不具備通車條件。大范圍配套較好，但地塊周邊500米以內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施情況不完善，日常生活存在不便利性。區(qū)域未來(lái)前景良好，多條道路都是城市的主要干道。背靠芙蓉嶺森林公園，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。4未來(lái)規(guī)劃1地塊現(xiàn)狀2交通條件3基礎(chǔ)配套第三部分分：住宅市場(chǎng)場(chǎng)研究PART3整體住宅宅市場(chǎng)分分析住宅分析析消費(fèi)者問(wèn)問(wèn)卷調(diào)查查小結(jié)綱要2009年新建住住宅商品品房成交交均價(jià)為為1936元/㎡，比2008年成交均均價(jià)1816元/㎡上升了6.6%；存量房房成交均均價(jià)為994元/㎡，比2008年成交均均價(jià)995元/㎡下降了0.1%；預(yù)售商商品房預(yù)預(yù)售均價(jià)價(jià)為2126元/㎡，比2008年預(yù)售均均價(jià)1997元/㎡上升了6.46%。2005年—2009年住宅成成交均價(jià)價(jià)住宅均價(jià)價(jià)從2005年——2009年都呈現(xiàn)現(xiàn)增長(zhǎng)趨趨勢(shì)?？缈缍容^大大的為2007年—2008年房地產(chǎn)產(chǎn)住宅市市場(chǎng)均價(jià)價(jià)。漲幅幅達(dá)到400元/㎡。整體住宅宅市場(chǎng)分析析住宅市場(chǎng)場(chǎng)概況：：住宅成交交均價(jià)——xx房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)住宅成成交均價(jià)價(jià)持續(xù)呈呈現(xiàn)升勢(shì)勢(shì)，住宅宅成交均均價(jià)小幅幅增長(zhǎng)。。住宅市場(chǎng)場(chǎng)概況：：住宅成交交面積——xx房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)住宅成成交面積積逐年增增加，存存量房數(shù)數(shù)量穩(wěn)定定，市場(chǎng)場(chǎng)呈現(xiàn)供供求基本本平衡的的良好格格局，市市場(chǎng)發(fā)展展穩(wěn)健。。2009年新建住住宅成交交面積為為24.70萬(wàn)㎡，比比2008年成交面面積22.91萬(wàn)㎡上升升了7.81%，每套平平均面積積為127㎡㎡；二手房房成交面面積為11.51萬(wàn)㎡，比比2008年8.94萬(wàn)㎡上升升了28.74%；批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積積為28.29萬(wàn)㎡,比2008年批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積積48.01萬(wàn)㎡下降降了41.07%。2009年實(shí)際預(yù)預(yù)銷售面面積為21.22萬(wàn)㎡。2005年—2009年住宅成成交面積積整體住宅宅市場(chǎng)分析析住宅市場(chǎng)場(chǎng)概況：：商業(yè)服務(wù)務(wù)類成交交面積——成交面積積在2007年達(dá)到頂頂峰，2008年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)低低迷，主主要以消消化存量量房為主主，商業(yè)業(yè)呈現(xiàn)大大幅下滑滑的趨勢(shì)勢(shì)。2009年至今銷銷售相對(duì)對(duì)平穩(wěn)，，但是去去化速度度一般。。新建商業(yè)業(yè)服務(wù)類類成交面面積5.1萬(wàn)㎡，比比2008年成交面面積1.27萬(wàn)㎡上升了了301.57%；存量房成成交1.96萬(wàn)㎡，比2008年成交面積積1.25萬(wàn)㎡上升了了56.8%；批準(zhǔn)預(yù)售售面積6.61萬(wàn)㎡,比2008年批準(zhǔn)預(yù)售售面積3.95萬(wàn)㎡上升了了67.34%。2005年—2009年商業(yè)服務(wù)務(wù)類成交面面積整體住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)概概況：住宅成交金金額——2009年xx市房房地產(chǎn)住宅宅成交金額額隨成交面面積和房?jī)r(jià)價(jià)的上漲，，出現(xiàn)了大大幅的增加加。新建商品房房成交金額額47892萬(wàn)元，比2008年成交金額額41617萬(wàn)元上升了了15.07%；存量房成成交金額11441萬(wàn)元，比2008年成交金額額8900萬(wàn)元上升了了28.55%；2009年實(shí)際預(yù)售售金額為45118萬(wàn)元。2005年—2009年住宅成交交金額整體住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)概概況：xx房產(chǎn)成成交用途——2009年的xx市市房產(chǎn)交易易除住宅與與商業(yè)服務(wù)務(wù)類之外其其他的各種種用途的房房產(chǎn)交易也也很活躍。。2009年xx成交交房產(chǎn)用途途分類圖2009年xx各類類房屋成交交面積總面積（萬(wàn)㎡）住宅商業(yè)服務(wù)類辦公樓工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)其它49.3236.217.060.40.761.29整體住宅市場(chǎng)分析xx市樓盤盤分布圖乾州新城區(qū)區(qū)：無(wú)論從數(shù)量量還是樓盤盤規(guī)模來(lái)看看，乾州新新區(qū)是目前前xx住宅宅市場(chǎng)的主主戰(zhàn)場(chǎng)，隨隨著政府單單位的搬遷遷，大量新新建樓盤拔拔地而起。。老城區(qū)：從目前的居居住便利性性來(lái)說(shuō)，老老城區(qū)還是是不可替代代的；從項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模來(lái)來(lái)看，普遍遍以中等規(guī)規(guī)模為主。。住宅分布情情況：老城區(qū)規(guī)模模普遍偏小小，其周邊邊區(qū)域和乾乾州新區(qū)規(guī)規(guī)模普遍偏偏大，大規(guī)規(guī)模社區(qū)逐逐漸開(kāi)發(fā)成成熟。整體住宅市場(chǎng)分析截止2009年底，累計(jì)計(jì)供應(yīng)量達(dá)達(dá)16,233,300平方米21世紀(jì)以來(lái)，，新增房屋屋建筑供應(yīng)應(yīng)穩(wěn)步增長(zhǎng)長(zhǎng)，平均年年增長(zhǎng)率達(dá)達(dá)到40%-45%。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)近幾年的的大熱，使使得存量供供應(yīng)持續(xù)走走高，市場(chǎng)場(chǎng)供大于求求明顯。隨著xx居居民收入水水平逐漸提提高，需求求也越來(lái)越越多樣化。。中鐵開(kāi)發(fā)發(fā)商的進(jìn)入入，引進(jìn)了了全新的生生活理念和和生活質(zhì)量量的新標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，提高了了新商品住住宅項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的門檻檻。中高端住宅宅市場(chǎng)在這這個(gè)環(huán)境下下開(kāi)始萌芽芽發(fā)展。如如對(duì)山體、、湖景的優(yōu)優(yōu)化利用，，精心內(nèi)外外部環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)和追求求品質(zhì)的物物業(yè)管理服服務(wù)，使得得在xx逐逐漸出現(xiàn)了了一個(gè)趨向向成熟的中中高端住宅宅市場(chǎng)。房屋住宅整整體市場(chǎng)供供應(yīng)（2002-2008）數(shù)據(jù)來(lái)源：：我司市調(diào)調(diào)；湘西統(tǒng)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)網(wǎng)歷史供應(yīng)整體住宅市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：：我司市調(diào)調(diào)；湘西統(tǒng)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)網(wǎng)商品住宅整整體市場(chǎng)需需求及價(jià)格格（2005-2010）2005-2007年，xx住住宅銷售均均價(jià)走勢(shì)保保持平穩(wěn)，，2007-2010年呈上漲趨趨勢(shì)。受宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)影響響，2008年吸納率跌跌至53%左右。xx市目前前剛需客戶戶較少，且且投資客戶戶受政策及及經(jīng)濟(jì)影響響持觀望態(tài)態(tài)度，處于于與開(kāi)發(fā)商商膠著狀態(tài)態(tài)，使得今今年xx整整體樓市略略顯低迷，，吸納率跌跌至最低谷谷，僅為51.7%。價(jià)格與吸納納情況：近三年xx樓市價(jià)格格緩慢增長(zhǎng)長(zhǎng)，趨于穩(wěn)穩(wěn)定，而吸吸納率波動(dòng)動(dòng)受政策、、經(jīng)濟(jì)、地地方等多重重因素影響響，波動(dòng)較較大。整體住宅市場(chǎng)分析2009年住宅類成成交面積圖圖數(shù)據(jù)來(lái)源：：我司市調(diào)調(diào)；湘西統(tǒng)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)網(wǎng)商品住宅整整體市場(chǎng)成成交面積（（2009年四季度））2009年xx樓市市興盛，新新建商品房房成交面積積保持全年年逐步上升升的趨勢(shì)。。存量房從二二季度開(kāi)始始步入銷售售旺季，且且一直持續(xù)續(xù)到年末，，成交面積積保持穩(wěn)定定。預(yù)售商品房房前三季度度銷售速度度快，上升升趨勢(shì)明顯顯，到年末末略有回落落。住宅市場(chǎng)需需求：2009年住宅的成成交面積比比去年小幅幅增加，但但全年批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售的商商品房面積積下降較多多，使得市市場(chǎng)上房源源數(shù)量下降降不少。整體住宅市場(chǎng)分析開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)資質(zhì)等級(jí)暫定資質(zhì)二級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì)四級(jí)資質(zhì)40193144湘西州屬房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)資質(zhì)質(zhì)等級(jí)圖湘西州屬房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)資質(zhì)質(zhì)等級(jí)統(tǒng)計(jì)計(jì)表開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)資質(zhì)等級(jí)暫定資質(zhì)二級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì)四級(jí)資質(zhì)3222271xx市屬房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)資質(zhì)質(zhì)等級(jí)統(tǒng)計(jì)計(jì)表xx市屬房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)資質(zhì)質(zhì)等級(jí)圖湘西州屬房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)共40家，其中近近半數(shù)企業(yè)業(yè)等級(jí)為暫暫定資質(zhì)，，三家達(dá)到到二級(jí)資質(zhì)質(zhì)，僅占7.5%；xx市屬房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)共32家，其中近近七成企業(yè)業(yè)等級(jí)為暫暫定資質(zhì)，，兩家達(dá)到到二級(jí)資質(zhì)質(zhì)，僅占3.13%；據(jù)統(tǒng)計(jì)整個(gè)個(gè)湘西xx地區(qū)共72家房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)，，暫定資質(zhì)質(zhì)等級(jí)的達(dá)達(dá)到57%，而二級(jí)資資質(zhì)不到7%。湘西xx地地區(qū)開(kāi)發(fā)商商整體水平平較低，大大多為暫定定資質(zhì)等級(jí)級(jí)。整體住宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目總數(shù)新建項(xiàng)目續(xù)建項(xiàng)目停工竣工4462558xx項(xiàng)目工工程進(jìn)度表表xx項(xiàng)目工工程進(jìn)度圖圖據(jù)統(tǒng)計(jì)，xx共44個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，處于于續(xù)建項(xiàng)目目階段的有有25個(gè)，達(dá)56.8%；竣工項(xiàng)目為為8個(gè)，占18.2%；新建項(xiàng)目有有6個(gè)，占13.6%；停工項(xiàng)目最最少，僅占占11.4%。xx市區(qū)房房地產(chǎn)規(guī)劃劃較興旺，，在建項(xiàng)目目過(guò)七成。。整體住宅市場(chǎng)分析xx項(xiàng)目體體量區(qū)間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表xx項(xiàng)目體體量區(qū)間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)圖項(xiàng)目總數(shù)項(xiàng)目總建筑面積區(qū)間（萬(wàn)㎡）≤1010-2020-30≥302214503xx市區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目大多體量量小，20萬(wàn)方以上的僅占占13.6%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，xx共共22個(gè)在售項(xiàng)目中不不到10萬(wàn)平米的共14個(gè)，達(dá)63.6%；體量在10萬(wàn)平米到20萬(wàn)平米之間的為為5個(gè)，占22.7%；30萬(wàn)平米以上的項(xiàng)項(xiàng)目為3個(gè)，僅占13.6%。整體住宅市場(chǎng)分析xx項(xiàng)目容積率率區(qū)間統(tǒng)計(jì)圖xx項(xiàng)目容積率率區(qū)間統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目總數(shù)項(xiàng)目容積率區(qū)間1.5以下1.5-2.02.0-2.52.5-3.03.0以上22213412xx市區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)在售項(xiàng)目小高高層、高層居多多，容積率大多多在3.0以上。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，xx22個(gè)在售項(xiàng)目中容積積率在3.0以上的為12個(gè)，達(dá)54.5%；容積率在2.5-3.0之間的為4個(gè)，占18.2%；容積率在2.0-2.5之間的為3個(gè)，占13.6%；容積率以下的為2個(gè)，占9.1%；容積率在1.5-2.0之間的最少，只有有1個(gè)，僅占4.6%整體住宅市場(chǎng)分析整體住宅市場(chǎng)分析析——小結(jié)近幾年xx市房地地產(chǎn)成交金額中住住宅也隨成交面積積和房?jī)r(jià)的上漲，，出現(xiàn)了大幅的增增加，而商業(yè)服務(wù)務(wù)性用房則出現(xiàn)了了較大的增長(zhǎng)幅度度。xx市區(qū)分為老城城區(qū)和乾州新城區(qū)區(qū)，老城區(qū)住宅規(guī)規(guī)模普遍偏小，其其周邊區(qū)域和乾州州新區(qū)規(guī)模普遍偏偏大，大規(guī)模社區(qū)區(qū)逐漸開(kāi)發(fā)成熟。。xx市住宅市場(chǎng)供供應(yīng)持續(xù)走高，供供大于求明顯；同同時(shí)中高端市場(chǎng)發(fā)發(fā)展趨向成熟。后后續(xù)供應(yīng)以高密度的物業(yè)為為主。小結(jié)123住宅分布情況住宅市場(chǎng)概況整體住宅供需分析析xx歷年住宅供應(yīng)應(yīng)量商品住宅整體市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)（2001-2009年）2001-2003年xx住宅供應(yīng)穩(wěn)穩(wěn)步提升，2003-2005年處于維持穩(wěn)定狀狀態(tài)。2005-2007年住宅供應(yīng)快速提提升，且2007年達(dá)到歷史供應(yīng)最最高點(diǎn)，樓市亦大大熱。受政策調(diào)控2007-2009年供應(yīng)不斷下降，，旨在消化往年累累計(jì)供應(yīng)房。歷史供應(yīng)：供應(yīng)量整體緩慢上上升，政策作用明明顯。住宅分析通過(guò)我司詳細(xì)市調(diào)調(diào)數(shù)據(jù)分析所得，，xx城區(qū)目前供供應(yīng)總量約13萬(wàn)㎡，約1100套房；已售項(xiàng)目未未來(lái)供應(yīng)量約為136萬(wàn)㎡，約11300套房。其中目前規(guī)劃和報(bào)報(bào)建項(xiàng)目約96萬(wàn)方。近期供應(yīng)：未來(lái)潛在供應(yīng)量達(dá)達(dá)230萬(wàn)方。

目前供應(yīng)量（㎡）未來(lái)供應(yīng)量（㎡）半山公館480017000香閨園180026000湘州陽(yáng)光060000綠水金邸95002500福景花園320010000水畔銘城1300030000錦繡乾城30000世紀(jì)山水30000770000康盛瑞苑20000華程大廈44000錦繡香江58000250000湘德雅居040000金宏帝景088000山水華府064000仁杰首府華庭在報(bào)建159400恒信地產(chǎn)規(guī)劃799200共計(jì)1297002316100數(shù)據(jù)來(lái)源：我司市市調(diào)、分析、計(jì)算算所得愁！住宅分析

去化速度（套/月）去化率（推出房源）銷售時(shí)間（年）半山公館994%2香閨園1094%3湘州陽(yáng)光25100%4綠水金邸670%2福景花園1265%1水畔銘城3590%2.5錦繡乾城2080%2康盛瑞苑1088%1.5華程大廈1580%2錦繡香江816%3金宏帝景30100%1.5平均1680%2.2數(shù)據(jù)來(lái)源：我司市市調(diào)、分析、計(jì)算算所得xx樓盤去化進(jìn)度度表通過(guò)我司詳細(xì)市調(diào)調(diào)數(shù)據(jù)分析所得，，xx城區(qū)目前樓樓盤銷售平均速度度為16套/月，近2套/天，推出房源平均均去化率為80%。其中部分樓盤如湘湘州陽(yáng)光和金宏帝帝景因銷售時(shí)間跨跨度較長(zhǎng)長(zhǎng)，且銷銷售速度較快，已已全部售罄。錦繡香江因一次性性推出體量過(guò)大，，且無(wú)優(yōu)惠措施，，戶型設(shè)計(jì)過(guò)大等等因素致使去化速速度較慢；而綠水水金邸剩余戶型大大多為四房滯銷戶戶型，使得去化速速度排名墊底，僅僅為6套/月。xx樓盤整體去化化速度較慢，銷售售時(shí)間跨度較長(zhǎng)。。住宅分析xx老城區(qū)樓盤信信息一覽表樓盤名稱總建面（㎡)容積率物業(yè)類型在售均價(jià)（元/㎡)配套金梧桐·龍鳳山莊11.6萬(wàn)0.97高層3000市一中、吉大師院、吉大師院附小、州腫瘤醫(yī)院水畔銘城18萬(wàn)2.1高層2500老吉大、純新加坡風(fēng)情園林、幼兒園建基·錦繡香江二期33萬(wàn)2.3小高層2500農(nóng)校、xx師范學(xué)院、附小、電大、協(xié)和醫(yī)院等湘德苑4.2萬(wàn)6.3高層2800州幼兒園、民族實(shí)驗(yàn)小學(xué)、一小、中醫(yī)院康盛·瑞苑1.86萬(wàn)5.8高層2500州醫(yī)院、xx市幼兒園、三小、菜市場(chǎng)體育新城3.1萬(wàn)3.2小高層2680州藝校、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、紅旗門菜市場(chǎng)、市一小中港花園4.6萬(wàn)3.85小高層2388xx經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)校、民族中學(xué)、吉星農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)福景花園3萬(wàn)5.56小高層2580麗人醫(yī)院、州醫(yī)院、鐵中、二小、銀行湘德·雅居4.3萬(wàn)5.23高層3100市人民醫(yī)院、州中醫(yī)院、婦幼保健院、市一小、實(shí)驗(yàn)小學(xué)金龍商業(yè)步行街3.6萬(wàn)3.75高層2000州幼兒園住宅分析物業(yè)類型多以高層層和小高層為主，，缺失多層、別墅墅等中高檔產(chǎn)品。。乾州新城區(qū)樓盤信信息一覽表樓盤名稱總建面（㎡)容積率物業(yè)類型在售均價(jià)（元/㎡)配套正陽(yáng)·半山公館8.88萬(wàn)3.37高層2700雅思學(xué)校、水校、吉大醫(yī)院、光彩建材市場(chǎng)中鐵·世紀(jì)山水79.2萬(wàn)2.5多層、小高、高層、別墅高層、小高：3500洋房：4500別墅：7000八小、州醫(yī)院、萬(wàn)佳超市、福佳堂等金宏·帝景17.6萬(wàn)3.2高層+多層多層：1700小高層：2400新圖書館、文化館、展覽館、湘西職業(yè)技術(shù)學(xué)院盛世·水云天11萬(wàn)2.25小高層+多層多層：1600小高層：2300世紀(jì)廣場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、四中、州醫(yī)院、市政府xx九龍山莊41.3萬(wàn)2.8高層2400大坡公園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、州人民醫(yī)院嘉園·香桂園6.4萬(wàn)2.84小高層2760州民族中學(xué)、市民廣場(chǎng)、乾州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、市政府衡民·華程大廈2.54萬(wàn)3.7高層2880xx國(guó)際實(shí)驗(yàn)學(xué)校、市政大樓、雅思中學(xué)、州民中拓展·雙城11.8萬(wàn)3.7小高層2300州人民醫(yī)院、金宏商業(yè)廣場(chǎng)、二四五隊(duì)醫(yī)院湘泉·綠水金邸4.14萬(wàn)5.07高層2820偉業(yè)廣場(chǎng)、湘西州民族中學(xué)、城市信用社金城·湘州陽(yáng)光9.3萬(wàn)2.54小高層2550市政府花園、八小、錦繡湘西大酒店、中國(guó)建設(shè)銀行大漢·錦繡乾城2.5萬(wàn)1.2小高層2100乾州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、萬(wàn)溶江人民醫(yī)院、七小、八小、四中物業(yè)類型多以高層層和小高層為主，，缺失多層、別墅墅等中高檔產(chǎn)品。。住宅分析通過(guò)我司市調(diào)xx市21個(gè)樓盤，有多層產(chǎn)產(chǎn)品的只有三個(gè)樓樓盤，表明xx房房地產(chǎn)市場(chǎng)目前缺缺失多層住房；我司建議本項(xiàng)目適適當(dāng)做些多層產(chǎn)品品，且不拘一格，，如改良版多層、、退臺(tái)式住宅等高高品質(zhì)產(chǎn)品方向發(fā)發(fā)展。產(chǎn)品對(duì)比分析建議議：改良版多層、退臺(tái)臺(tái)式住宅——多層中的戰(zhàn)斗機(jī)。。提升項(xiàng)目品質(zhì)?。∽≌治鰔x市在售項(xiàng)目銷售情況統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目一房?jī)煞咳克姆课宸繌?fù)式別墅已銷售待銷售總計(jì)水畔銘城9310815690000278169447錦銹香江2期002402400200148352500福景花園34104491706018426210中鐵世紀(jì)山水1期50912406085180220400金宏帝景2期0643021402000400400體育星城015191000011690206湘州陽(yáng)光010040000600242318560香桂園1期0341601400019513208正陽(yáng)半山公館010038550060552080600山水華府0452804503800408408湘德雅居12012015600000396396華程大廈06565008011028138康盛瑞苑06868008012816144錦銹乾城0826300035237湘泉綠水金邸0013880007031101總計(jì)2979222731567022810220625494755百分比6.25%19.39%57.43%11.92%0.00%4.79%0.21%46.39%53.61%100%產(chǎn)品對(duì)比分析建議議：三房是xx市市場(chǎng)絕對(duì)的主力。。別墅所占比例稀稀少。小戶型是市市場(chǎng)的空白點(diǎn)，銷銷售火爆，后續(xù)規(guī)規(guī)劃待售2549套。住宅分析xx城區(qū)樓盤戶型型一覽表

1房1廳2房1廳2房2廳3房2廳4房2廳復(fù)式別墅世紀(jì)山水52㎡

76-93㎡90-150㎡160-165㎡120-190㎡296-310㎡福景花園39-45㎡50-60㎡86-104㎡120-140㎡160-170㎡190-280㎡

湘德雅居57-64㎡

74-98㎡93-139㎡

半山公館

127㎡155㎡175㎡270㎡290-320㎡錦繡乾城

80-100㎡115-140㎡160-178㎡

水畔銘城

85-87㎡89-101㎡108-135㎡156-180㎡

綠水金邸

147㎡162-179㎡

湘州陽(yáng)光

71-100㎡132-147㎡

147-260㎡

香桂園

93㎡100-137㎡162㎡

華程大廈

100㎡126㎡

156-212㎡

康盛瑞苑

96㎡120-130㎡

160-224㎡

錦繡香江

121-147㎡132-181㎡208-335㎡

山水華府

96㎡123-127㎡138-141㎡234-238㎡

金宏帝景

103-114㎡130-138㎡159㎡201㎡

產(chǎn)品缺失產(chǎn)品缺失產(chǎn)品缺失住宅分析戶型對(duì)比分析建議議：一房小戶型填補(bǔ)市市場(chǎng)空白，疊拼拔拔高項(xiàng)目整體形象象。xx市住宅供應(yīng)主主要以二房二廳、、三房二廳、四房房二廳為主，復(fù)式式為輔；

一房產(chǎn)產(chǎn)品缺失，緊湊型型二房及別墅產(chǎn)品品供應(yīng)不足；我我司建議在滿足二二房、三房、四房房的基礎(chǔ)上，適當(dāng)當(dāng)做些一房小戶型型產(chǎn)品，填補(bǔ)市場(chǎng)場(chǎng)空白。且根據(jù)地地勢(shì)做一些退臺(tái)洋洋房，用于美化項(xiàng)項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)項(xiàng)目檔次。住宅分析在售項(xiàng)目研究：建基·錦繡香江——水岸·大宅·五星級(jí)家園開(kāi)發(fā)商湖南建基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(廣東開(kāi)發(fā)商)區(qū)位xx老城區(qū)（原xx農(nóng)校）新橋路88號(hào)物業(yè)屬性多層、小高層基本資料總建面33萬(wàn)㎡，占地12萬(wàn)㎡，總戶數(shù)2500戶，容積率1.6，綠化率40%。配套花果山、峒河、組團(tuán)花園、社區(qū)商業(yè)代理公司xx大地房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司物業(yè)公司建基物業(yè)管理有限公司設(shè)計(jì)單位華優(yōu)建筑設(shè)計(jì)有限公司推出產(chǎn)品三室二廳為主，107㎡小戶型——230㎡復(fù)式樓價(jià)格均價(jià)2500元/㎡，起價(jià)2308元/㎡。住宅分析戶型配比情況（二二期）戶型面積區(qū)間（㎡）戶數(shù)比例銷售率3房2廳121—147500048%70%4房2廳132—181400048%50%復(fù)式208—33530004%40%合計(jì)121-33512000100%16%客戶來(lái)源購(gòu)買動(dòng)機(jī)本地外地剛需改善型居住投資客所占比例65%35%70%30%0%消化速度8套/月消化率16%暢銷戶型及理由小三房與小四房，面積適中，總價(jià)不高，戶型周正，景觀好。滯銷戶型及理由大三房與大四房，面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高。價(jià)格描述起價(jià)2308元/㎡，均價(jià)2500元/㎡，最高價(jià)3380元/㎡，樓層差50-100元/㎡，平層差70-80元/㎡。主要賣點(diǎn)配套齊全，親水社區(qū)（峒河）商業(yè)描述及價(jià)格情況一期多層沿街底商，近10000㎡，商鋪60個(gè)，層高5.5m，均價(jià)7000元/㎡，已售罄。小區(qū)公共配套游泳池、兒童游樂(lè)場(chǎng)、親水廣場(chǎng)、商務(wù)中心、小學(xué)優(yōu)惠措施開(kāi)盤當(dāng)天無(wú)優(yōu)惠，未辦VIP卡客戶描述營(yíng)銷描述與分析住宅分析錦繡香江戶型點(diǎn)評(píng)評(píng)戶型方正實(shí)用，南南北朝向，通風(fēng)采采光俱佳；功能分區(qū)明顯，動(dòng)動(dòng)靜分離，干濕分分區(qū)；觀景陽(yáng)臺(tái)+生活陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，注注重觀景采光。戶型方正實(shí)用，全全明設(shè)計(jì)，采光充充沛；客廳大，空間開(kāi)闊闊，盡顯“大家””風(fēng)范；入戶花園+觀景陽(yáng)臺(tái)+全落地凸窗，多功功能戶型設(shè)計(jì)；空調(diào)機(jī)位的人性化化設(shè)計(jì)。三房二廳一廚二衛(wèi)衛(wèi)：136-147㎡㎡四房二廳一廚二衛(wèi)衛(wèi)：132-170㎡㎡觀景陽(yáng)臺(tái)入戶花園生活陽(yáng)臺(tái)觀景陽(yáng)臺(tái)空調(diào)機(jī)位住宅分析優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目背靠花果山山，南臨峒河，依依山傍水，適合于于現(xiàn)代住家風(fēng)水，，是xx難得一見(jiàn)見(jiàn)的大宅人文社區(qū)區(qū)。純板式電梯洋房、、多層洋房，戶型型選擇空間大，適適合各類客戶層的的購(gòu)買需要。社區(qū)配套設(shè)施齊全全，高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管管理服務(wù)，更為項(xiàng)項(xiàng)目增添色彩。劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊建筑環(huán)境境差，影響項(xiàng)目整整體檔次，項(xiàng)目位于城市邊緣緣，交通不便。戶型配比單一，戶戶型面積過(guò)大，總總價(jià)過(guò)高。該項(xiàng)目物業(yè)管理以以及業(yè)主生活配套套設(shè)施建設(shè)都值得得我們借鑒與學(xué)習(xí)習(xí)。住宅分析開(kāi)發(fā)商湘西州正陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司區(qū)位人民南路（民營(yíng)小區(qū)旁）物業(yè)屬性高層基本資料總建面8.9萬(wàn)㎡，占地2.6萬(wàn)㎡，總戶數(shù)2500戶，容積率3.37，綠化率47%。配套山體、社區(qū)泳池、互動(dòng)會(huì)所、組團(tuán)花園代理公司長(zhǎng)沙捷信房地產(chǎn)投資咨詢有限責(zé)任公司物業(yè)公司長(zhǎng)沙君天物業(yè)管理有限公司設(shè)計(jì)單位南方·華林建筑設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司推出產(chǎn)品120㎡三室二廳——240㎡復(fù)式樓不等價(jià)格均價(jià)2500元/㎡，層差價(jià)格約為30元/㎡在售項(xiàng)目研究：正陽(yáng)·半山公館——10萬(wàn)平米東南亞皇家家水景園林國(guó)際豪豪宅江住宅分析戶型配比情況（一一期）戶型面積區(qū)間（㎡）戶數(shù)比例2房2廳12710020%3房2廳15528557%4房2廳1755010%復(fù)式2706012%合計(jì)127-270395100%客戶來(lái)源購(gòu)買動(dòng)機(jī)xx市縣級(jí)外地剛需改善居住投資客所占比例55%40%5%60%30%10%消化速度8-10套/月消化率94%，一期剩30套戶型銷售情況及理由所有戶型銷售速度都較慢，主要因?yàn)閼粜兔娣e均偏大，單價(jià)偏高，不符合x(chóng)x大眾化消費(fèi)水平。價(jià)格描述起價(jià)2400元/㎡，均價(jià)2700元/㎡，最高價(jià)3500元/㎡，樓層差30-50元/㎡，平層差10-20元/㎡。主要賣點(diǎn)傍山大型社區(qū)，小區(qū)內(nèi)配套完善。商業(yè)描述及價(jià)格情況商業(yè)為臨街鋪面，僅一層，層高5m，鋪面最大200㎡，最小50㎡，均價(jià)14000元/㎡，已售95%，剩余兩個(gè)有柱子的商鋪。小區(qū)公共配套家居大市場(chǎng)、綜合批發(fā)大市場(chǎng)優(yōu)惠措施開(kāi)盤至今基本無(wú)優(yōu)惠及促銷活動(dòng)客戶描述營(yíng)銷描述與分析住宅分析半山公館戶型點(diǎn)評(píng)評(píng)戶型方正實(shí)用，主主臥私密性，且獨(dú)獨(dú)享一衛(wèi)，闊綽空空間相匹配；綠意入戶花園，主主客動(dòng)靜分區(qū)合理理；超大觀景陽(yáng)臺(tái)，270度轉(zhuǎn)角寬景凸窗，，視野開(kāi)闊；多方位空調(diào)機(jī)位設(shè)設(shè)置，體現(xiàn)人性化化。戶型格局開(kāi)揚(yáng)，搭搭配入戶花園；明廚配置，超大觀觀景陽(yáng)臺(tái)，可享受受陽(yáng)光美食新生活活；主臥私密性，獨(dú)享享一衛(wèi)，且自配270度轉(zhuǎn)角寬景落地窗窗，彰顯貴氣；多方位空調(diào)機(jī)位設(shè)設(shè)置，體現(xiàn)人性化化。三房二廳一廚二衛(wèi)衛(wèi)：152-159㎡㎡二房二廳一廚二衛(wèi)衛(wèi)：125-128㎡㎡觀景陽(yáng)臺(tái)入戶花園觀景陽(yáng)臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)入戶花園住宅分析優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目整體色彩明快快，線條簡(jiǎn)潔，小小區(qū)規(guī)劃別致新穎穎，人車分流。小區(qū)的綠化率高，，園林綠化富有層層次，還有xx最最大得社區(qū)泳池。。項(xiàng)目毗鄰老城區(qū)和和乾州新城之間，，交通便利，鬧中中取靜。周邊教育配套設(shè)施施完善，人文氛圍圍好。物業(yè)管理設(shè)施完善善，多重安防設(shè)施施。劣勢(shì)：戶型面積大，最小小的2房都有122平方米，導(dǎo)致房屋屋總價(jià)過(guò)高，特別別頂層復(fù)式樓，面面積達(dá)到240平方米。項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍圍差，居民生活購(gòu)購(gòu)物以及就醫(yī)、上上學(xué)等都極為不便便。該項(xiàng)目與本案地理理區(qū)位及地勢(shì)相近近，“離塵不離城”的推廣宣傳手法給給本案的住宅項(xiàng)目目一定的啟示。住宅分析開(kāi)發(fā)商中鐵金橋世紀(jì)山水置業(yè)有限公司區(qū)位xx市乾州世紀(jì)大道市政府旁物業(yè)屬性別墅、小高層、高層、酒店、公寓基本資料總建面80萬(wàn)㎡，占地29萬(wàn)㎡，總戶數(shù)6500戶，容積率2.5，綠化率42%。配套周邊配套：仙子湖、原生山態(tài)、市政單位社區(qū)配套：酒店、步行街、會(huì)所、幼兒園等代理公司武漢亞展國(guó)際設(shè)計(jì)單位思納史密斯集團(tuán)（中國(guó)）推出產(chǎn)品40㎡一室一廳——300㎡別墅不等價(jià)格洋房4500元/㎡，高層、小高層3500元/㎡，別墅7000元/㎡，樓層差約40元/㎡。在售項(xiàng)目研究：中鐵·世紀(jì)山水——世界500強(qiáng)，打造湘西第一一城住宅分析戶型配比情況（一一期第一批，共計(jì)計(jì)400套。）戶型面積區(qū)間（㎡）戶數(shù)比例1房2廳525012.5%2房2廳76-939122.75%3房2廳90-15024060%4房2廳160-16561.5%復(fù)式120-19082%別墅296-31051.25%合計(jì)52-310400100%購(gòu)買方式一次性付款98折；按揭為亦98折。暢銷戶型及理由三房二廳：面積適中，跨度大，居住品質(zhì)高；一房二廳：部分用于教育投資的客戶購(gòu)買。滯銷戶型及理由樓層較低和較高的兩房，居住品質(zhì)低，住著熱。價(jià)格描述起價(jià)3100元/㎡，高層、小高層3500元/㎡，洋房4500元/㎡，別墅7000元/㎡，樓層差40元/㎡，平層差10-20元/㎡。主要賣點(diǎn)開(kāi)發(fā)商品牌、大社區(qū)、小區(qū)內(nèi)配套及周邊配套、山水景觀資源小區(qū)公共配套游泳池、學(xué)校、會(huì)所、酒店、步行街。幼兒園、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等優(yōu)惠措施8月8日開(kāi)盤，2000元辦會(huì)員卡99折，同時(shí)2000元可抵房款。營(yíng)銷描述與分析客戶來(lái)源購(gòu)買動(dòng)機(jī)xx市縣級(jí)剛需改善型居住投資客所占比例80%20%15%80%5%客戶描述住宅分析世紀(jì)山水戶型點(diǎn)評(píng)評(píng)一梯兩戶板式戶型型，南北通透；4.5m面寬客廳，帶大型型陽(yáng)臺(tái)，顯赫氣派派；北向10多㎡超大觀景露露臺(tái)，增加使用空空間，可三房變四四房。戶型格局方正舒適適，客廳寬闊大氣氣；雙向大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，，觀景陽(yáng)臺(tái)與客廳廳相連；戶型精巧別致，緊緊湊實(shí)用，空間利利用率高。三房二廳一廚二衛(wèi)衛(wèi)：130.61㎡二房二廳一廚二衛(wèi)衛(wèi)：89.94㎡寬闊客廳觀景陽(yáng)臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)4.5m觀景陽(yáng)臺(tái)觀景露臺(tái)住宅分析優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊有三座原原生坡地和四個(gè)湖湖畔半島，建筑依依坡坐落，且山體體與湖面間留有視視線通廊，使山、、水、建筑之間有有了更富人情味的的過(guò)渡和呼應(yīng)。建筑立面清新雅致致，現(xiàn)代中式風(fēng)格格，獨(dú)具文化內(nèi)涵涵而不失時(shí)尚質(zhì)感感。項(xiàng)目品牌國(guó)際化。。多功能物業(yè)業(yè)搭配，配配套多樣化化，滿足不不同客群的的消費(fèi)需求求。劣勢(shì)：項(xiàng)目體量大大，且地處處新城區(qū)，，去化速度度慢。項(xiàng)目定價(jià)略略高，影響響去化速度度。該項(xiàng)目無(wú)論論品牌、產(chǎn)產(chǎn)品、配套套及宣傳推推廣都處于于xx市樓樓盤領(lǐng)先行行列，但剛剛需數(shù)量少少等問(wèn)題使使得去化速速度不理想想。住宅分析區(qū)域價(jià)格走走勢(shì)2009年四季度各各商品房?jī)r(jià)價(jià)格走勢(shì)2010年1-8月商品房?jī)r(jià)價(jià)格走勢(shì)新建商品房房與預(yù)售商商品房?jī)r(jià)格格全年呈增增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，，下半年增增長(zhǎng)緩慢，，年末達(dá)到到最高，分分別為2001元/㎡與2164元/㎡；存量房多以以二手房為為主，波動(dòng)動(dòng)不大，整整體緩慢增增長(zhǎng)，年末末達(dá)到1099元/㎡。住宅類商品品房?jī)r(jià)格浮浮動(dòng)不大，，前五月維維持在2000元/㎡以上，6、7月受經(jīng)濟(jì)、、政策及房房產(chǎn)淡季等等因素影響響致使價(jià)格格略有下滑滑，8月即將步入入旺季而略略有回升；；非住宅類商商品房波動(dòng)動(dòng)明顯，3月達(dá)到頂峰峰，4月受政策影影響下降明明顯，6月降到低谷谷，7、8月臨近旺季季而略有回回升。住宅分析區(qū)域樓盤價(jià)價(jià)格描述及及漲幅情況況區(qū)域價(jià)格分分析除世紀(jì)山水水品牌、產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)因因素定價(jià)略略高外，其其他各項(xiàng)目目整體價(jià)格格差別不大大，均價(jià)基基本維持在在2500-3000元/㎡，漲幅因銷銷售時(shí)間跨跨度的不同同而略有差差異；商鋪因地理理位置關(guān)系系價(jià)格浮動(dòng)動(dòng)較大，7000-16000元/㎡不等，部分分樓盤因營(yíng)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)關(guān)關(guān)系商業(yè)價(jià)價(jià)格未出。。

起價(jià)均價(jià)