大悅城購(gòu)物中心市場(chǎng)調(diào)研方法和思路第1頁(yè)/共45頁(yè)Q:逛商場(chǎng)都要看些什么？第一部分調(diào)研方法第2頁(yè)/共45頁(yè)人好多啊東西都不便宜吃飯排隊(duì)找不著扶梯逛起來(lái)有意思……從消費(fèi)者的角度出發(fā)第3頁(yè)/共45頁(yè)從商業(yè)人員的角度出發(fā)人多（人從哪里來(lái)？來(lái)的是什么人？為什么來(lái)？）東西都不便宜（商場(chǎng)定位？業(yè)態(tài)分布？品牌落位？）吃飯排隊(duì)（餐飲規(guī)模？類(lèi)型？檔次？）找不著扶梯（動(dòng)線規(guī)劃？縱向交通？導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)？）逛起來(lái)有意思（多業(yè)態(tài)組合？品牌混搭？體驗(yàn)式購(gòu)物？）……第4頁(yè)/共45頁(yè)目錄選址定位品牌落位業(yè)態(tài)布局動(dòng)線規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)5第5頁(yè)/共45頁(yè)選址LOCATION!LOCATION!LOCATION!第6頁(yè)/共45頁(yè)7是否成熟商圈？周邊的人口質(zhì)素/未來(lái)的區(qū)位規(guī)劃？交通的可達(dá)性？地鐵上蓋/附近項(xiàng)目？否否否是否具備唯一性？選址第7頁(yè)/共45頁(yè)目錄選址定位品牌落位業(yè)態(tài)布局動(dòng)線規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)8第8頁(yè)/共45頁(yè)定位Q:新光天地、西單大悅城、西單商場(chǎng)、明珠（華威、新一代）定位有何不同？第9頁(yè)/共45頁(yè)定位定位的坐標(biāo)軸——AGETRENDPRICE年齡段潮流度價(jià)格帶大悅城的核心定位：年輕、時(shí)尚、潮流、品位目標(biāo)人群：18-35歲新興中產(chǎn)階級(jí)第10頁(yè)/共45頁(yè)定位第11頁(yè)/共45頁(yè)定位第12頁(yè)/共45頁(yè)定位第13頁(yè)/共45頁(yè)定位第14頁(yè)/共45頁(yè)定位第15頁(yè)/共45頁(yè)定位定位的判斷——多角度衡量：設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)、工程專(zhuān)業(yè)、推廣專(zhuān)業(yè)、運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)、物業(yè)專(zhuān)業(yè)……從招商角度：觀察——品牌落位第16頁(yè)/共45頁(yè)目錄選址定位品牌落位業(yè)態(tài)布局動(dòng)線規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)17第17頁(yè)/共45頁(yè)品牌落位記住索要導(dǎo)購(gòu)手冊(cè)！第18頁(yè)/共45頁(yè)品牌落位以新光天地首層為例：A區(qū)：BVLGARI/DIOR/FERRAGAMO/GUCCI/PRADAB區(qū)：PIAGET/江詩(shī)丹頓C區(qū)：LAMER/SISLEY/CHANELD區(qū)：GiuseppeZanotti/SergioRossi第19頁(yè)/共45頁(yè)目錄選址定位品牌落位業(yè)態(tài)布局動(dòng)線規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)20第20頁(yè)/共45頁(yè)業(yè)態(tài)布局百貨購(gòu)物中心VS第21頁(yè)/共45頁(yè)業(yè)態(tài)布局百貨與購(gòu)物中心的根本區(qū)別：合作方式（聯(lián)營(yíng)VS.獨(dú)立經(jīng)營(yíng)）盈利模式（折扣、購(gòu)物卡VS.一站式、體驗(yàn)式）運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)（統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一管理VS.獨(dú)立收銀、協(xié)調(diào)商戶(hù)）硬件設(shè)施（大面積挑空、公共空間、吊掛、景觀小品…）……從招商角度——業(yè)態(tài)布局（單一業(yè)態(tài)vs.多業(yè)態(tài)）第22頁(yè)/共45頁(yè)業(yè)態(tài)布局第23頁(yè)/共45頁(yè)業(yè)態(tài)布局第24頁(yè)/共45頁(yè)業(yè)態(tài)布局大業(yè)態(tài)：主力店、零售、餐飲、休閑娛樂(lè)細(xì)分業(yè)態(tài)：服裝、化妝品、皮具、配飾、家居、電子電器、生活服務(wù)、美容美體、休閑健身、餐飲（水吧、輕食、快餐、簡(jiǎn)餐、休閑餐廳、正餐）…購(gòu)物中心多業(yè)態(tài)布局：通過(guò)餐飲、休閑娛樂(lè)等配套業(yè)態(tài)在養(yǎng)商期吸引大量人流拉動(dòng)零售業(yè)績(jī)；通過(guò)不同業(yè)態(tài)的混搭，打造集吃喝玩樂(lè)購(gòu)物休閑娛樂(lè)于一身體的一站式消費(fèi)場(chǎng)所，讓消費(fèi)者在購(gòu)物的同時(shí)擁有動(dòng)靜皆宜的生活空間。第25頁(yè)/共45頁(yè)目錄選址定位品牌落位業(yè)態(tài)布局動(dòng)線規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)26第26頁(yè)/共45頁(yè)動(dòng)線規(guī)劃一字型動(dòng)線：優(yōu)點(diǎn)：簡(jiǎn)單清晰，不容易產(chǎn)生死鋪；缺點(diǎn)：缺乏變化，容易產(chǎn)生倦怠感，動(dòng)線末端的店面能見(jiàn)率低。第27頁(yè)/共45頁(yè)動(dòng)線規(guī)劃井字型動(dòng)線：優(yōu)點(diǎn)：適合方形地塊，適合成切割成面寬縱深比協(xié)調(diào)的店鋪；缺點(diǎn)：動(dòng)線有交叉，客流分散，消費(fèi)者缺乏位置感。第28頁(yè)/共45頁(yè)動(dòng)線規(guī)劃回字型動(dòng)線（環(huán)形動(dòng)線）：優(yōu)點(diǎn)：一目了然，店鋪可視性強(qiáng)，不走回頭路；缺點(diǎn)：店鋪口小肚子大，容易形成深鋪。第29頁(yè)/共45頁(yè)動(dòng)線規(guī)劃次動(dòng)線：優(yōu)點(diǎn)：解決了部分區(qū)域徑深過(guò)深的問(wèn)題；缺點(diǎn)：客流可達(dá)性較差，招商可能面臨困難，需要營(yíng)造亮點(diǎn)。第30頁(yè)/共45頁(yè)目錄選址定位品牌落位業(yè)態(tài)布局動(dòng)線規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)31第31頁(yè)/共45頁(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（周邊有無(wú)商場(chǎng)，定位是否類(lèi)似，品牌重復(fù)率如何）推廣運(yùn)營(yíng)活動(dòng)（是否有推廣活動(dòng)——明星、品牌、主題…；是否有運(yùn)營(yíng)活動(dòng)——折扣、新品、特賣(mài)…）客流量（工作日/周末、白天/晚上、主要交通工具、來(lái)客年齡、穿著、來(lái)客類(lèi)型、客流流動(dòng)趨勢(shì)、滯留地點(diǎn)）提袋率（幾個(gè)袋、哪些品牌的袋）第32頁(yè)/共45頁(yè)第二部分項(xiàng)目簡(jiǎn)介君太西萬(wàn)達(dá)中友東方廣場(chǎng)新東安三里屯VILLAGE來(lái)福士世貿(mào)天階新光天地SOLANA33第33頁(yè)/共45頁(yè)君太北京君太百貨開(kāi)業(yè)時(shí)間2003年12月投資商中國(guó)友誼集團(tuán)與臺(tái)灣太平洋建設(shè)地理位置西單北大街133號(hào)（西單商圈）建筑概況商業(yè)面積：63000平方米商業(yè)規(guī)劃B1-L7地鐵線路1#、4#停車(chē)位250個(gè)第34頁(yè)/共45頁(yè)西萬(wàn)達(dá)石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間2008年12月投資商北京萬(wàn)達(dá)集團(tuán)地理位置石景山區(qū)政達(dá)路與銀河?xùn)|街交匯處建筑概況總占地面積近6.99萬(wàn)平方米總建筑面積28.23萬(wàn)平米商業(yè)面積共9萬(wàn)平米（含2.4萬(wàn)平米國(guó)際連鎖百貨，1.2萬(wàn)平米國(guó)際影城，1.6萬(wàn)平米休閑廣場(chǎng)，2萬(wàn)平米步行商業(yè)街，1.8萬(wàn)平米地下超市）商業(yè)規(guī)劃L1-L3地鐵線路無(wú)停車(chē)位200個(gè)第35頁(yè)/共45頁(yè)中友北京中友百貨開(kāi)業(yè)時(shí)間1999年1月開(kāi)發(fā)商北京中友百貨有限責(zé)任公司地理位置西單北大街176號(hào)建筑概況商業(yè)面積40000平米商業(yè)規(guī)劃B2-L9地鐵線路1#、4#停車(chē)位100個(gè)第36頁(yè)/共45頁(yè)東方廣場(chǎng)北京東方新天地開(kāi)業(yè)時(shí)間2000年9月開(kāi)發(fā)商香港和記黃埔地產(chǎn)地理位置東長(zhǎng)安街1號(hào)建筑概況商業(yè)面積12萬(wàn)平米商業(yè)規(guī)劃B1-L1地鐵線路1#停車(chē)位1800個(gè)第37頁(yè)/共45頁(yè)新東安/北京apm北京新東安廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間2008年開(kāi)發(fā)商香港新鴻基地產(chǎn)地理位置王府井大街138號(hào)建筑概況商業(yè)面積9萬(wàn)平米商業(yè)規(guī)劃B1-L6地鐵線路1#停車(chē)位500個(gè)第38頁(yè)/共45頁(yè)三里屯VILLAGE三里屯VILLAGE開(kāi)業(yè)時(shí)間分南區(qū)和北區(qū)，南區(qū)2008年7月開(kāi)業(yè)，北區(qū)2009年10月開(kāi)業(yè)開(kāi)發(fā)商太古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地理位置三里屯路11號(hào)，臨工體北路建筑概況2-4層低密度建筑，總商業(yè)面積12萬(wàn)，南區(qū)7.2萬(wàn)，北區(qū)4.8萬(wàn)商業(yè)規(guī)劃B1-L4地鐵線路無(wú)停車(chē)位900個(gè)第39頁(yè)/共45頁(yè)來(lái)福士北京來(lái)福士廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間2009年6月開(kāi)發(fā)商凱德置地地理位置東直門(mén)南大街一號(hào)建筑概況商業(yè)面積4萬(wàn)平米商業(yè)規(guī)劃B2-L5地鐵線路2#、13#、機(jī)場(chǎng)快軌停車(chē)位600個(gè)第40頁(yè)/共45頁(yè)世貿(mào)天階世貿(mào)天階開(kāi)業(yè)時(shí)間2007年Q1開(kāi)發(fā)商世貿(mào)天階投資集團(tuán)地理位置朝陽(yáng)區(qū)光華路9號(hào)，東大橋路東側(cè)建筑概況分南街和北街，中間是巨大的電子天幕，商業(yè)面積8萬(wàn)平方米商業(yè)規(guī)劃B1-L5地鐵線路1#往北步行15分鐘；10#往西步行10分鐘；停車(chē)位1400個(gè)第41頁(yè)/共45頁(yè)新光天地新光天地開(kāi)業(yè)時(shí)間2007年4月開(kāi)發(fā)商臺(tái)灣新光三越百貨公司與北京華聯(lián)集團(tuán)合資地理位置建國(guó)路87號(hào)（大望橋東北角華貿(mào)中心）建筑概況商業(yè)面積12萬(wàn)平米商業(yè)規(guī)劃B1-L6地鐵線路1#停車(chē)位2700個(gè)第42頁(yè)/共45頁(yè)SOLAN