關(guān)于某項目物業(yè)項目規(guī)劃設計方案一、關(guān)于物業(yè)管理用房的規(guī)劃設計建議1、根據(jù)《物業(yè)管理條例》以滿足相關(guān)物業(yè)的管理需要，綜合物業(yè)管理服務中心辦公用房，選址避開與業(yè)主生活相沖突、干擾的地方，設計一處面積不少于

XX 平方米員工食堂，體現(xiàn)公司的人性化管理。2、物業(yè)管理用房應為永久性建筑，并具有相應的規(guī)劃審批手續(xù)。電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房、變電室、設備間、消防控制室、監(jiān)控室、公共門廳、過道、車棚（棚） 、車庫、人防工程、社區(qū)配套用房、臨時性建筑、室內(nèi)不足 10平米及室內(nèi)層高不足 2.2米的房屋，不得作為物業(yè)管理用房。3、物業(yè)管理用房三項具體標準：辦公室、食堂、宿舍、衛(wèi)生間進行簡單裝修，并達到辦公生活條件；符合安全、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等要求，給排水、供電、通風、供暖、天然氣、空調(diào)等具備正常使用功能，并獨立計費； 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置通信、有線電視、寬帶等設施的，應當在物業(yè)管理用房內(nèi)預留端口，具備正常使用功能。二、關(guān)于小區(qū)出入口設計的規(guī)劃建議1、秉承小區(qū)內(nèi)人車分流的設計理念，改善地下車場入戶電梯處的（比如設計坡道）設計，方便業(yè)主大件貨物、家具可從地下車場直達。2、建議地下室車車輛出入口位置充分考慮到出入的安全問題以及車輛轉(zhuǎn)彎半徑，安裝道閘管理系統(tǒng)的安裝位置（杜絕在半坡上設置安裝道閘管理系統(tǒng)） 。3、建議在主出入口和次入口車輛、步行出入口處設立門禁刷卡系統(tǒng)，業(yè)主刷卡進入小區(qū)，實現(xiàn)安全管理。4、采用對講系統(tǒng)與密碼開鎖功能相結(jié)合門禁控制設備系統(tǒng)。小區(qū)、廣場人行步梯以及其他需要控制人員出入的地方要配置獨立的門禁系統(tǒng)。 各出入口門禁現(xiàn)場控制器均與消防控制中心連鎖。 當出現(xiàn)火警等情況時實現(xiàn)消防聯(lián)動， 由小區(qū)中心統(tǒng)一開啟遙控開啟前端所控門區(qū)。5、為了能對小區(qū)的車輛進行有效的管理，需要在地下車庫出入口設置道閘智能化感應IC 卡停車管理計費系統(tǒng)。既可以給用戶提供極大便利，又最大限度地提高后期管理的工作效率。道閘地感線圈線路設計為暗裝線路， 避免后期二次對地面的開鑿破壞。備二級防砸保護有措施。車輛管理系統(tǒng)感應 IC卡的感應距離不小于 150mm三、小區(qū)其它規(guī)劃建議1、機動車車位建議按不少于 1:1的比例設置，建議非機動車停放車位按

智能道閘應具。1:3的比例設置。2、根據(jù)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品規(guī)劃，住宅、商業(yè)區(qū)域及公共區(qū)域應充分設計配置自動智能化安防設備的措施，避免留有安防死角。3、水、電部分，商業(yè)和住宅需在設計上系統(tǒng)獨立分開，商業(yè)和住宅做獨立的給排水系統(tǒng)，及相關(guān)配套設施。4、緩坡式草坪在周界增加路沿石阻擋泥土沖刷，小區(qū)綠化回填時一定要確保土質(zhì)質(zhì)量和種植所需土層厚度，嚴禁使用建筑垃圾和非種植土壤。5、在景觀設計上，沙塵天氣較多地理區(qū)域氣候條件以及水質(zhì)因素不利于規(guī)劃設計水系景觀。由于水系的維護成本較高， 建議在設計水系景觀時， 以淺水為主， 景觀水經(jīng)沙沉過濾，循環(huán)利用以降低后期的維護成本。7、廣場及公共區(qū)域地面的雨水排放，均應設計為暗溝排放。8、公共區(qū)域出入口、人行道地面建議采用防滑材質(zhì)。9、地下室及水泥硬化未鋪裝地面，在設計和施工工藝上注意防起沙處理。10、公共區(qū)域、 廣場按劃分功能塊設置柵欄或隔離墩。 各住宅商業(yè)區(qū)域及公共區(qū)域地上建議采用柵欄或景觀綠化進行使用功能隔離，便于后期業(yè)主使用管理。、公共區(qū)域及公共設施的水、電、氣、暖等能耗均應設置獨立的計量裝置。如：照明系統(tǒng)（路燈、草坪燈、夜景照明、車庫照明、樓道照明） 、電梯系統(tǒng)（按臺加裝計量） 、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等按裝獨立用電計量系統(tǒng)；綠化、辦公、水系等加裝獨立用水計量。、路燈系統(tǒng)、車庫照明系統(tǒng)（建議設計為間隔網(wǎng)格布線方案）設計時刻分路控制，達到不同時段開啟不同回路的路燈，便于能耗控制。14、考慮小區(qū)人行出入口設計門禁系統(tǒng)和視頻對講主機， 車行出入口設置全自動道閘管理系統(tǒng)，以降低后期物業(yè)管理運行成本的投入。15、外墻面飄窗、 空調(diào)板（應滿足業(yè)主使用） 應設置向外一定坡度， 防止雨水存留滲漏?？照{(diào)冷凝水必須集中導流排放至雨水管道或溝內(nèi)。、外墻保溫陰陽角、結(jié)合處縫隙處理應密封嚴實。、建筑主體與裙樓、地下室結(jié)合部位做好結(jié)構(gòu)和防水處理，避免因沉降、滲水問題的發(fā)生。、地下室出入口（做駝峰處理）和自然通風口設計應充分考慮防汛措施要求。雨污排水溝渠充分考慮排流通暢和防止雨水倒灌問題， 雨水溝箅設計時充分考慮溝渠清洗的方便性和是否沖擊、承重問題 ,建議不使用球墨鑄鐵雨水溝箅改用 10mm 透孔鋼板雨水溝箅。并設計集水坑和強排設備。19、地下室設備房、 電梯井底坑，設計應充分考慮防灌水措施，并設計集水坑和強排設備。20、設備房天棚、墻面采用888仿瓷涂料或其他防潮防水涂料，刷墻油漆裙高度1.2米。21、根據(jù)特殊設備的管理規(guī)定，配電室、電梯機房需要安裝排風機和空調(diào)，做到通風和降溫措施。22、所有物業(yè)負責的高低壓變配電室、電梯機房、生活水泵房、消防水泵房、消防 (安防)監(jiān)控室、等設備間均需鋪裝全瓷防靜電地磚。23、電梯門與電梯門前室結(jié)合處地面需做好加固處理， 進入電梯門處地面做坡度防止地面積水流入電梯井。、小區(qū)的垃圾中轉(zhuǎn)存放處在設計時，首先在選址上要考慮是否影響業(yè)主的正常生活，在車輛運輸方面是否通暢便利。25、垃圾中轉(zhuǎn)存放處墻面要求距地面之上貼光面瓷片高度不小于 2米，地面要有坡度、排水溝。墻面、地面均需做防水處理。、垃圾中轉(zhuǎn)存放處必須封閉管理，電氣、通風、給排水、集水池、污水強排系統(tǒng)等相關(guān)設施設備均需配套完善。27、商業(yè)部分一層商鋪空調(diào)室外機建議統(tǒng)一設計安裝在商鋪門頭上， 并做柵欄安全防護。設計空調(diào)冷凝水排放管順墻暗裝排放至雨水溝內(nèi)。、廣場柱燈、地燈、草坪燈系統(tǒng)、廣告、夜景照明系統(tǒng)設計時按分回路控制，達到不同時段開啟不同回路的燈，便于節(jié)能降耗控制。29、在保證夜景亮化照明效果時， 應考慮到與周圍建筑物的燈光色彩的協(xié)調(diào)性， 重點突出，色彩分明，錯落有序，構(gòu)成一幅有韻律節(jié)奏、和諧完美的夜景景觀效果。30、在設計安裝時考慮到光污染、眩光以及光干擾現(xiàn)象。 倡導綠色環(huán)保的理念。應遵循智能、低耗節(jié)能、防火、防水、方便維修保養(yǎng)，安全亮化的設計理念。、在選擇夜景照明設備時，一定要注重夜景照明設備的經(jīng)久耐用性，低消耗、防火、防水、方便維修保養(yǎng)、環(huán)保，外形美觀等特性。、廣告、夜景照明系統(tǒng)供電應采用獨立供電、計量。33、在廣場（公共活動場所）上考慮到社會和商業(yè)活動所需的電源配置（必須暗裝獨立計量）。34、廣場所有系統(tǒng)線路、管路均設計為暗裝敷設。既可以起到防干擾作用，又排除的安全隱患。35、安防監(jiān)控、電子巡更管理系統(tǒng)，在設計上除對人行通道、消防通道、地下車庫入口、樓宇入口合理分布點外，特別對一些邊角區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)死角等地方設置布點。充分地把人、物、技三防相結(jié)合。36、小區(qū)內(nèi)通道、廣場消防通道、 、污水強排集水坑上以及設備房出入口、小于設備安全距離要求等均嚴禁規(guī)劃機動車停車位。、小區(qū)內(nèi)窨井、水表井、雨水井、污水井、集水坑、化糞池、強弱電檢查井等各類設施設備的蓋板均不得采用笨重材料（如水泥蓋板） ，建議采用輕質(zhì)來承載的建筑材料（如鋼板），便于后期的緊急搶險和維修保養(yǎng)。、小區(qū)內(nèi)各建筑體內(nèi)的排煙道、人防通風道、消防正壓、負壓風井內(nèi)壁必須抹灰平整光滑嚴實， 以減少送排風的阻力系數(shù)或跑風和煙道串煙的消防隱患的發(fā)生。 且做好各個風口的防四害設計處理。39、智能系統(tǒng)接地，采取聯(lián)合接地。接地電阻應小于 1歐姆。此外，應當采取防雷電和過電壓、過電流保護裝置和設備， 以確保各個技術(shù)系統(tǒng)在惡劣條件下正常工作。 禁止直接使用建筑接地線和電源接地線作為電源系統(tǒng)防護。40、根據(jù)《中華人民共和國消防法》、《建設工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》定》和《火災事故調(diào)查規(guī)定》電梯與消防控制中心、安防監(jiān)控中心必須實現(xiàn)

、《消防監(jiān)督檢查規(guī)5方通話。、各類設備房、消防通道、人防工程必須按規(guī)定設計配置足夠的應急照明，以杜絕安全隱患的發(fā)生。、所有空調(diào)冷凝水必須集中排放至雨水管道或雨水溝內(nèi)。、各個單元門和出入口的雨棚在設計時需考慮到后期的保潔、維修保養(yǎng)問題。44、二層以上私家花小、不封閉陽臺、設備天臺等露天建筑體必須做好排水、防水處理。45、裙樓房頂或離業(yè)主住宅較近的地方如設計安裝商業(yè)空調(diào)室外機組，必須與物業(yè)公司協(xié)調(diào)考慮到承重荷載、電源線路的安裝部位、排水、防水、減震降噪隔音，以及低頻噪音的處理，符合國家相關(guān)規(guī)定要求。46、消防電梯井底應設排水設施，排水井容量不應小于而應布置在臨近消防電梯的地方， 并用暗管連接，

2m3，且不宜布置在電梯井內(nèi)，如地下室兼人防時， 應注意排水井應設在染毒區(qū)。如無特別要求，消防電梯不下地下室。47、電梯廳旁的水表房、配電間等應設門檻，有水房間應設地漏；電梯門口應做 1％反坡，防止梯井進水?？块T一側(cè)可比外側(cè)高 15—20MM。、電梯間宜自然采光通風，否則應考慮通風抽濕設施。、電梯按鈕預留孔位置和高度使用要盡量方便，預留孔的尺寸可比要求四周均寬出25MM。、機房溫度控制所需通風及空調(diào)設備的預留洞、電氣管線、插座是否有。51、關(guān)于小區(qū)的噪音影響問題， 不僅是地下車庫， 還有自行車車庫的噪音， 非汽車的車輛入口，以及地下室通排風口的噪音、地上停車場的噪音、電梯噪音、水泵噪音、變壓器配電房噪音及空調(diào)制冷系統(tǒng)配套用房噪音等等，

都應采取人性化的考慮，

讓所有業(yè)主都能有個和諧寧靜的居所。52、照明設備原采用傳統(tǒng)功耗較大的照明光