有關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的研究分析的論文【文章內(nèi)容摘要】近些年空置率、房價收入比的失衡證明了我們國家房地產(chǎn)的“泡沫〞化，這給房地產(chǎn)、銀行、國民經(jīng)濟(jì)帶來了巨大的潛在風(fēng)險。面對美國的次貸危機(jī)，我們國家也對房地產(chǎn)實(shí)施了全面調(diào)控。本文從房地產(chǎn)泡沫表象入手，對我們國家的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了研究，并以國十一條為基礎(chǔ)提出了一些遏制泡沫的想法?！颈疚年P(guān)鍵詞語】泡沫的表象；泡沫破滅的影響；消除泡沫的措施一、我們國家房地產(chǎn)“泡沫〞表象縱觀國際市場，房地產(chǎn)泡沫是每個國家都不可避免的經(jīng)濟(jì)通病，之所以說我們國家的房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)〞主要的表象來自以下兩點(diǎn)：1、空置率高當(dāng)前，證明我們國家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為泡沫經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo)就是空置率的居高不下。據(jù)統(tǒng)計我們國家一線城市的商品房空置率高達(dá)15%以上，但租金的收入僅為2%，這些數(shù)據(jù)顯示出來的就是“樓市〞當(dāng)中炒作投機(jī)的因素占主導(dǎo)地位，這是一種不正常的市場化行為，這種消費(fèi)基礎(chǔ)帶來的房價上升和供需關(guān)系是畸形的市場需求，是沒有牢固基礎(chǔ)的需求。值得注意的是在金融危機(jī)前，美國的房屋空置率也沒有超過3%，可見我們國家的房地產(chǎn)市場剛性需求與炒作之間的矛盾已經(jīng)激化到了頂點(diǎn)。理論界認(rèn)為，我們國家的房地產(chǎn)之所以已經(jīng)成為“泡沫〞其重要的標(biāo)志就是這些空置率，因?yàn)檫@些空置的房屋不是拿來使用的而是用來囤積期漲的，所以當(dāng)這部分需求推動了房地產(chǎn)價格的時候，真正的需求者群體卻因?yàn)榉績r而不斷的萎縮，一旦打破臨界點(diǎn)，造成剛性需求中斷，那么房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)真空，樓市將跳水，這時一切建立在高房價上的空中樓閣將沒有基礎(chǔ)可言，而炒房者將會出現(xiàn)租不抵貸的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，進(jìn)而引發(fā)銀行的房貸壞賬，這些連鎖反應(yīng)將勢必沖擊整個國家的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，所以說當(dāng)前我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是泡沫經(jīng)濟(jì)。.11665.cOm2、房屋價格和收入比失衡中社會科學(xué)院在對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行研究并在2010年的〔經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書〕中總結(jié)，房價收入比，也就是房屋價格和家庭年收入的比，應(yīng)當(dāng)在3-6倍之間，超過6倍將導(dǎo)致居民購買房屋的困難，也就會產(chǎn)生房價過高的市場認(rèn)同。在這個標(biāo)準(zhǔn)的衡量下，我們國家在2009年的統(tǒng)計數(shù)字是全國的居民收入房價比已經(jīng)達(dá)到了8.3倍，很明顯已經(jīng)超出了人們對房價的承受能力。同時應(yīng)當(dāng)注意的是，這個8.3只是一個平均值，如果將一線城市的房屋單獨(dú)統(tǒng)計，將大大超過這個指標(biāo)。在這個失衡的市場價格面前，普通居民已經(jīng)望房興嘆了。大多數(shù)的居民不能以合理的方式參與房地產(chǎn)市場，這也是房地產(chǎn)泡沫的一個重要標(biāo)志。二、房地產(chǎn)泡沫破滅的影響1、整體經(jīng)濟(jì)失衡房地產(chǎn)的價格對某個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)鏈的形成和發(fā)展，產(chǎn)業(yè)合作等都有著重要的影響，因?yàn)槿藗兊囊率匙⌒卸家跃幼楹诵恼归_，所以住房帶來的后續(xù)消費(fèi)是影響整個地區(qū)產(chǎn)業(yè)的重要推動。當(dāng)房價不斷升高的時候，所有的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的價格和利潤空間也隨著不斷的上升，這就使得相關(guān)的產(chǎn)業(yè)不斷的膨脹，甚至某一地區(qū)的產(chǎn)業(yè)全部傾斜，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)成為該地區(qū)的唯一產(chǎn)業(yè)，這就導(dǎo)致了的增長也越發(fā)的依賴于房地產(chǎn)的發(fā)展。當(dāng)房地產(chǎn)的價格突破了臨界點(diǎn)而轉(zhuǎn)為下滑的時候，與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈將受到巨大的沖擊，各種相關(guān)產(chǎn)業(yè)會隨著樓市的跳水而萎縮，這就導(dǎo)致了整體經(jīng)濟(jì)的下滑，將引發(fā)股市、金融市場、產(chǎn)業(yè)市場等與之相關(guān)的市場出現(xiàn)混亂，從而導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)的整體下滑。2、信貸危機(jī)當(dāng)前銀行的信貸支持著兩種矛盾市場，其一是房地產(chǎn)企業(yè)。其二是購房者。這二者在市場中應(yīng)當(dāng)是對立的，也就是購房者需要的是低廉的房屋價格，以獲取居住的基本權(quán)利。房地產(chǎn)企業(yè)需要的是高房價以保證利潤來應(yīng)付信貸成本。而在房地產(chǎn)泡沫不斷擴(kuò)張的時候，銀行卻成為了這兩個對立陣營的唯一支持者，一方面貸款給房地產(chǎn)企業(yè)，使之不斷的擴(kuò)大經(jīng)營，這種經(jīng)營在高房價的影響下是很難理智進(jìn)行的。一方面貸款給炒房者，信貸成本的低廉使的眾多的炒房者可以利用有限的資金購買更多的房屋，而且在租賃市場上的獲利也使得尋租盛行，以此轉(zhuǎn)嫁了炒房者的信貸成本。不難看出，銀行所作的事情無異于飲鴆止渴，當(dāng)房地產(chǎn)的剛性需求不斷萎縮后，房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條將出現(xiàn)斷裂，這時房地產(chǎn)信貸將成為銀行的最大風(fēng)險，樓價跳水，企業(yè)和炒房者的資不抵債，作為唯一的受害者，銀行面對所形成雙重打擊將是致命的。3、行業(yè)危機(jī)房地產(chǎn)的價格不斷的畸形上升，也導(dǎo)致了國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展。一些與房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)、產(chǎn)業(yè)不斷的擴(kuò)展其生產(chǎn)規(guī)模，從而帶動了上下游企業(yè)的盲目擴(kuò)張和經(jīng)營。在房地產(chǎn)市場空前“向好〞的時候，這些企業(yè)當(dāng)然也能夠獲取一些利益，但是房地產(chǎn)市場一旦失衡，這些盲目擴(kuò)張的企業(yè)面臨的只有虧損和倒閉，這時整個與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的行業(yè)將出現(xiàn)大起大落的經(jīng)營變化，過剩的生產(chǎn)能力不得不推出市場競爭，從而造成行業(yè)性的蕭條。4、民生質(zhì)量的下降當(dāng)下住房條件的改善也是民生水平提高的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。但是過高的房價使得人們生活的基本支出大部分都消耗在了過高的房價上，而在生活中卻節(jié)衣縮食，降低了消費(fèi)的水平。這種日常生活成本的降低無疑是降低了居民的生活水平，這與我們國家建設(shè)小康社會的總體目標(biāo)顯然是背道而馳的。三、“國十一條〞的基本控制作用分析今年年初，國家出臺了一系列的調(diào)控政策，以此來遏制房地產(chǎn)價格的過快畸形增長，業(yè)界統(tǒng)一稱之為“國十一條〞。這一系列的調(diào)控措施通過時間的驗(yàn)證已經(jīng)產(chǎn)生了一定的作用，其作用的根本就是指導(dǎo)思想的正確和具體手段的準(zhǔn)確。具體的分析如下：1、國十一條的指導(dǎo)思想：歸納這些調(diào)控政策的中心思想就是讓房子賣到真正需要房子的人手上。這個目標(biāo)看似簡單，但是這個目標(biāo)的背后的真正含義就是要激發(fā)居民的剛性房地產(chǎn)需求，使之成為市場的主導(dǎo)消費(fèi)力量，真正的還房地產(chǎn)市場給市場，而不是控制在投機(jī)者手中。這時給房地產(chǎn)發(fā)展指明了一個方向，回歸了房地產(chǎn)市場的真正市場面目，使一切圍繞房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)投資回歸理智。2、措施的準(zhǔn)確：其一，收緊信貸政策。在房地產(chǎn)市場增長過快的時候，信貸的寬松成為了房價的推動之一，這就給房地產(chǎn)的投機(jī)者可乘之機(jī)，利用少量的信貸低獲【以下為參考文獻(xiàn)】1、王雪麗.我們國家房地產(chǎn)泡沫分析[j].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2010,(05).2、薄維.房地產(chǎn)泡沫的成因,危害及防范措施[j].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2010,(02)3、焦雪霞,庾晉.房地產(chǎn)泡沫治理的政策措施[j].上海房地,2010,(03).4、王全良.金融危機(jī)下我們國家房地產(chǎn)泡沫的成因分析及防范對策[j].金融理論與實(shí)