地產(chǎn)終于出現(xiàn)了積極信號。新房交易經(jīng)歷了持續(xù)20個月交易數(shù)據(jù)下降的壓力后，今年2月，全國60個重點城市新建商品住宅成交面積為2005萬平方米，環(huán)比增長47%，同比增長37%。在資本上市上，地產(chǎn)行業(yè)的全面反彈早在2022年11月就已經(jīng)開始。自地產(chǎn)迎來全面的政策支持后，整個地產(chǎn)板塊到現(xiàn)在也漲了16%。地產(chǎn)的上漲也帶動了地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的反彈行情。自2022年11月，地產(chǎn)松綁信號發(fā)出后，廚電、黑電、白電等地產(chǎn)相關(guān)板塊漲幅均在18%以上。其中，廚電表現(xiàn)最為優(yōu)異，以近40%的板塊漲幅，遠超其它產(chǎn)業(yè)鏈。為什么廚電能夠領(lǐng)跑地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)蘇行情？本文持有以下核心觀點：1、廚電是最先受益地產(chǎn)回暖的板塊。與黑電、清潔電器等產(chǎn)品的配置時間較為隨意不同。廚電安裝時點較為固定，新房購買后消費者在裝修設(shè)計的時候就要將其列進購買計劃。春節(jié)后，各產(chǎn)品品類銷售中，廚電表現(xiàn)也較為亮眼。2、廚電迎來高端化升級的窗口期。2023年廚電高端化升級進程有望加快，廚電上一輪高速發(fā)展期是2012年-2017年的地產(chǎn)高景氣度時期。而類似吸油煙機等傳統(tǒng)主流廚電的使用壽命在10年左右。2012-2017年消費者購買的廚電產(chǎn)品將在2023年后陸續(xù)完成新舊替換。3、廚電企業(yè)正從品類品牌升級到產(chǎn)品品牌。過去，廚電企業(yè)更多聚焦于特定品類。如今，廚電一體化、高端化升級下，集成式產(chǎn)品需要更多單品的集合，倒逼廚電品牌進行多品類嘗試，廚電企業(yè)發(fā)展空間開始提升。/01/廚電領(lǐng)跑地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)蘇行情2022年11月，房地產(chǎn)迎來全面的政策支持，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)貸、個人貸款、存量融資展期、延長貸款集中制、住房租賃金融等共計16條措施。在全方位政策支持下，樓市交易量出現(xiàn)了回暖趨勢。2022年11月以來，新房交易量同比降速呈現(xiàn)收窄趨勢。到今年2月，全國重點城市新房交易量近20個月首次逆勢增長。根據(jù)易居數(shù)據(jù)，全國60個重點城市新建商品住宅成交面積為2005萬平方米，環(huán)比增長47%，同比增長37%。地產(chǎn)回暖后，地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈自然受益。2022年11月至今，廚電、黑電、白電、清潔電器、家居、小家電等地產(chǎn)相關(guān)板塊漲幅均在18%以上。在各個板塊中，廚電漲幅最為優(yōu)異，其板塊漲幅近40%，遠超其它產(chǎn)業(yè)鏈表現(xiàn)。廚電板塊漲幅最大，一定程度上是因為，廚電能夠率先感受到地產(chǎn)回暖。與黑電、清潔電器等產(chǎn)品的配置時間較為隨意不同。廚電安裝時點較為固定，新房購買后消費者在裝修設(shè)計的時候就首先將其列進購買計劃。從今年各產(chǎn)品品類的銷售表現(xiàn)看，廚電表現(xiàn)也較為亮眼。根據(jù)國泰君安數(shù)據(jù)，2023年春節(jié)后三周油煙機、燃氣灶和洗碗機線上銷額同比分別增長14.78%、4.97%、15.23%。超過洗衣機（7.3%）、彩電（-3.2%）、掃地機器人（1.97%）、干衣機（-26%）等大多數(shù)電器產(chǎn)品的銷量。但廚電能比其他板塊至少高出10個百分點的漲幅，顯然不僅僅是因為其率先受益地產(chǎn)回暖。廚電本身也面臨絕佳的發(fā)展機遇。/02/高端化升級的“窗口期”與其他品類相比，廚電有明顯的高端化升級趨勢。具體而言，直接體現(xiàn)為嵌入式廚電、洗碗機、集成灶等對傳統(tǒng)獨立油煙機、燃氣灶、消毒柜產(chǎn)品的替代。以集成灶為例，其對傳統(tǒng)油煙機的滲透率已經(jīng)從2015年的2%達到了2022年的14%。此外，廚電有著更剛需的高端化升級需求。比如，黑電等產(chǎn)品升級，更多是對傳統(tǒng)產(chǎn)品添加了“聯(lián)網(wǎng)”功能，對消費者的效用屬于錦上添花。但廚電的產(chǎn)品升級是由我國居住環(huán)境和家庭結(jié)構(gòu)決定的，其能解決消費者廚房面積小與廚具產(chǎn)品多的矛盾。2021年我國廚房平均面積約為6.1平方米，與2018年相比并未明顯變化。但6平方米左右的面積，消費者在安置水槽和煙機灶具后，通常只能在增加一項產(chǎn)品，消費者很難配置好全套的的廚具品類。所以，灶具與蒸烤箱集成、將水槽與洗碗機集成的集成式產(chǎn)品成為趨勢。與此同時，家庭小型化趨勢也推動了集成產(chǎn)品的智能化升級。2020年我國平均家庭戶規(guī)模降至2.62人，較2010年減少了0.48人。家庭小型化后，用戶自主做飯的習(xí)慣被弱化，倒逼了廚電產(chǎn)品對烹飪方式的升級。如集成灶正向集成烹飪中心升級，集成烹飪中心優(yōu)化了用戶的烹飪方式，甚至部分產(chǎn)品具備自動洗凈、蒸煮、烹飪功能，能夠降低用戶對烹飪技巧的依賴。雖然廚電高端化趨勢明顯。但由于廚電產(chǎn)品涉及到房屋構(gòu)造，安裝時較為復(fù)雜，需要與房屋裝修、翻新的設(shè)計方案打通，因此，廚電產(chǎn)品的更新頻率并不高。但2023年極有可能是行業(yè)加速新舊替換的開始。廚電行業(yè)的上一輪高速發(fā)展，正是2012年-2017年的地產(chǎn)高景氣度時期。這一時期，廚電行業(yè)規(guī)模由480億增長到1800億。隨著2018年地產(chǎn)下行周期開始，廚電行業(yè)規(guī)模也開始停滯。考慮到吸油煙機等傳統(tǒng)主流廚電的使用壽命在10年左右，2012-2017年消費者購買的廚電產(chǎn)品，理論上將在2023年之后陸續(xù)完成新舊替換。這也給高端廚電替代傳統(tǒng)產(chǎn)品提供了一個很好的窗口期。/03/從品類品牌到廚電品牌在行業(yè)高端化升級進程中，廚電品牌的價值也在提升。過去，提到廚電品牌，每每被人提及的是單品類品牌。比如老板電器是油煙機，火星人是集成灶，萬和是熱水器。但廚電一體化、高端化升級趨勢下，集成式產(chǎn)品需要更多單品的集合，倒逼廚電品牌進行多品類嘗試，廚電企業(yè)也正從品類品牌向大廚電品牌轉(zhuǎn)變。這種轉(zhuǎn)變也能從企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中看出。老板電器除了傳統(tǒng)油煙機外已經(jīng)陸續(xù)布局了蒸烤一體機、洗碗機，集成灶、洗消一體機光等多類產(chǎn)品?；鹦侨嗽诩稍畹幕A(chǔ)上，也開始向洗碗機、燃氣熱水器等產(chǎn)品延伸。目前來看，從品類品牌到廚電品牌的升級過程中，頭部企業(yè)靠著產(chǎn)品多元化擠壓了長尾企業(yè)的市場，進而在存量市場中拿到了更多的增長空間。盡管2018年之后，廚電整體行業(yè)規(guī)模出現(xiàn)停滯，但上市公司業(yè)績卻仍保持著不錯增長。2018年-2021年，整個廚電板塊營收復(fù)合增長10%。而2022年，有超過60%的雜牌廚電企業(yè)退出市場。從品類品牌到廚電品牌的升級也更容易使企業(yè)在廚房場景中取得優(yōu)勢。在廚房場景消費中，產(chǎn)品的競爭早已告別了以往產(chǎn)品的單打獨斗，消費者更傾向于套系化產(chǎn)品的下單。在供給端，廚電公司也大多推出了蒸烤箱、洗碗機等套裝產(chǎn)品，消費者選擇成套下單享有更優(yōu)惠的折扣。價格折扣在加上便利性，消費者也更傾向在給自家廚房添置廚電產(chǎn)品時選擇同一品牌下的產(chǎn)品。類似作用也能從相鄰行業(yè)中發(fā)現(xiàn)，美的從空調(diào)向家電全品類的延伸中也獲得了套裝化銷售的紅利。比如，在2022年雙十一中，美的將空調(diào)、冰箱、洗衣機進行套裝銷售。套系銷售不僅幫助美的連續(xù)10年拿下雙十一家電全品類銷售額第一，也推動了美的全網(wǎng)客單價同比增長16%。雖然從品類品牌到家電品牌的升級中，廚電頭部企業(yè)獲得了更多的市占率和更大的競爭優(yōu)勢。但長期來看，產(chǎn)品壁壘較低，且同質(zhì)化嚴重也給未來廚電企業(yè)的發(fā)展埋下了隱憂。以各家企業(yè)都在發(fā)力的集成灶為例，其產(chǎn)品構(gòu)成就是將燃氣灶，消毒柜，烤箱、蒸箱等產(chǎn)品做簡單集合，產(chǎn)品本身并不構(gòu)成競爭力，營銷驅(qū)動才是產(chǎn)品增長的核心。體現(xiàn)在財務(wù)數(shù)據(jù)上，從2017年到2021年，集成灶頭部企業(yè)火星人研發(fā)費用率維持在3