調(diào)控政策決心擊垮投機(jī)者底線退房潮蓄勢待發(fā)進(jìn)入10月，樓市利空消息不斷，限購城市已經(jīng)增加到14個(gè)，而且還將繼續(xù)增加，針對投資資金的包圍圈越來越大。10月19日晚，央行更是突然宣布加息，一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，雖然加息幅度小于以往，但并不排除年內(nèi)仍會(huì)加息的可能，樓市升值預(yù)期遭到打擊。房產(chǎn)稅的腳步也漸行漸近。接連重拳下，中央調(diào)控房價(jià)的決心益發(fā)堅(jiān)定，對于不得不進(jìn)入供應(yīng)高峰期的樓市而言，升值預(yù)期日益黯淡。正在消退升值光芒的房地產(chǎn)市場，房價(jià)還能扛多久？加息打擊升值預(yù)期10月19日晚，曾經(jīng)被視為年內(nèi)可能不會(huì)出現(xiàn)的加息，突然來到了。中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。10月11日，央行年內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)幅度0.5個(gè)百分點(diǎn)。前一天，央行行長周小川在華盛頓參加國際貨幣基金組織(IMF)和世界銀行年會(huì)上表示，今年內(nèi)中國不會(huì)加息。幾乎所有人都認(rèn)為，年內(nèi)不會(huì)加息了，10月19日的消息可謂突然之極。貨幣政策的突然轉(zhuǎn)向，使重新進(jìn)入觀望期的樓市雪上加霜。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，加息將直接提高開發(fā)貸款和個(gè)人房貸的利息成本，增加了房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人購房的難度，尤其是市場需求會(huì)因此而短暫減少，對于房地產(chǎn)市場屬于利空影響?！凹酉⒆鳛樽钪匾呢泿殴ぞ?，意味著我國貨幣政策正式開始適度緊縮，而且歷史表明，一旦進(jìn)入加息周期，將會(huì)持續(xù)幾年之久，經(jīng)由多數(shù)加息過程。這將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生持續(xù)的負(fù)面影響?！?4城市推出限購相對于加息的突然到來，限購城市的不斷擴(kuò)大卻是在意料之中。10月19日，大連宣布，“暫定同一購房家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)”。至此，全國實(shí)施限購的城市增至14個(gè)，除了京滬穗深四大一線城市外，杭州、廈門、天津、南京、福州、海口、三亞、寧波等城市都出臺(tái)了限購令。其中深圳和南京甚至規(guī)定，暫停在該市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭新購住房。同時(shí)，所有限購城市均叫停三套房貸款。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購城市還將繼續(xù)增加。該業(yè)內(nèi)人士表示，限購并且不給不符合政策購房者辦理房產(chǎn)證是此次調(diào)控的殺手锏，阻擊了熱點(diǎn)城市大多數(shù)投資資金，擊垮了投機(jī)者心中的底線?！暗禺a(chǎn)少壯派”創(chuàng)始人之一、地產(chǎn)獨(dú)立評論員王智中認(rèn)為，限購令需要從兩方面看，一是算了已有住房的限購，一是僅算新增住房的限購，其中，前者對市場的影響更為明顯，如深圳、南京市場反應(yīng)強(qiáng)烈，成交量下跌明顯，而實(shí)施新增住房限購的城市影響并不顯著。限購令對市場必然會(huì)產(chǎn)生影響，但心理影響大于實(shí)際影響。保障房進(jìn)展加速投資投機(jī)需求得到前所未有的抑制，供應(yīng)卻呈現(xiàn)增加態(tài)勢。9月30日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出通知，要求各地要全面落實(shí)保障性安居工程建設(shè)資金，加快建設(shè)進(jìn)度，強(qiáng)化工程質(zhì)量和施工安全管理，全面完成保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。據(jù)新華社報(bào)道，今年1至9月，全國城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造開工520萬套。其中，以北京為例，截至今年8月底，北京市今年實(shí)現(xiàn)新開工建設(shè)各類政策性住房10.9萬套，實(shí)現(xiàn)全年政策性住房開工計(jì)劃的80%，竣工2.1萬套，完成全年竣工任務(wù)的46%，開工、竣工面積分別是去年同期的4.4倍和2.4倍。此外，新政后北京保障房的市場供應(yīng)也出現(xiàn)井噴。據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，北京包括經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房在內(nèi)的供應(yīng)在新政后達(dá)到了14個(gè)項(xiàng)目，總面積為106.7萬平米，相比4月新政前，新政后的經(jīng)限房合計(jì)供應(yīng)明顯有所增加，項(xiàng)目數(shù)分別上漲了55.6%及88.9%。北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，中低價(jià)的政策性住房供應(yīng)增加和限購政策對炒房的抑制作用將更加明顯，現(xiàn)在的系列政策無疑會(huì)使購房者將會(huì)再次陷入觀望，房地產(chǎn)市場或?qū)⒃俅无D(zhuǎn)入萎靡。在各項(xiàng)政策再次從嚴(yán)的情況下，市場需求將受到壓制和影響。而在土地增值稅和限制融資的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也將再次面臨資金的壓力，開發(fā)企業(yè)應(yīng)審時(shí)度勢及時(shí)調(diào)整其價(jià)格策略為先。退房潮蓄勢待發(fā)隨著限購城市的增加、首次置業(yè)首付的提高、外地人購房貸款受限，更處于對房價(jià)未來預(yù)期的改變，退房潮正在醞釀之中。據(jù)媒體報(bào)道，深圳由于限購令直接禁止了已擁有2套住房的居民家庭再購房，退房現(xiàn)象開始大規(guī)模涌現(xiàn)。北京附近的燕郊、香河，因?yàn)橥顿Y投機(jī)盛行，針對外地購房者的限貸政策出臺(tái)后，已經(jīng)出現(xiàn)退房糾紛。10月15日，北京著名的豪宅項(xiàng)目——盤古大觀更是涌現(xiàn)出十多套退房，成為新政后退房最多項(xiàng)目。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h預(yù)言，史上最大規(guī)模退房潮即將來臨。據(jù)其透露，在9月簽約客戶中，不能達(dá)到銀行貸款條件或者首付需要提高的客戶，至少占據(jù)同期成交量的三分之一，加上國慶節(jié)之后抱著僥幸心理搶關(guān)突圍的客戶，近期絕大部分在售項(xiàng)目將面臨史上最大規(guī)模的退房潮。王智中認(rèn)為，政策出臺(tái)后的一個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)退房現(xiàn)象是必然的，“政策出臺(tái)前，買賣雙方很難想到，所以這種政策性的退房不可避免”，但他提醒，更大的退房潮還在后面——因?yàn)榉績r(jià)下降引發(fā)的退房潮。王智中指出，2008年前后就曾出現(xiàn)過類似的現(xiàn)象，此輪調(diào)控，隨著房價(jià)升值預(yù)期的打消、開發(fā)商不得不以價(jià)格換銷售等現(xiàn)象，房價(jià)必然下降，同時(shí)出現(xiàn)大規(guī)模退房潮。普遍降價(jià)苗頭顯現(xiàn)近日，通州著名高端項(xiàng)目月亮河宣布降價(jià)萬元推出120套全精裝小戶型公寓，成為新政后通州首個(gè)明確提出降價(jià)的項(xiàng)目。雖然該項(xiàng)目降價(jià)后銷售價(jià)格達(dá)到25000元/平方米，依然是通州最貴的樓盤之一，但其高調(diào)降價(jià)的姿態(tài)，對市場沖擊頗為不小。在4月份調(diào)控后，通州多個(gè)在售熱點(diǎn)項(xiàng)目均以優(yōu)惠、折扣或團(tuán)購等措施暗地里進(jìn)行促銷，但均沒有明確對外表示降價(jià)。通州樓市的市場銷售價(jià)格也從調(diào)控前的2萬元/平方米以上回落到目前的17000元/平方米上下，隨著年底前的新盤入市，加上月亮河此次高調(diào)大打降