溫莎名苑項(xiàng)目一期推售策略第一頁(yè)，共一百零六頁(yè)。項(xiàng)目現(xiàn)狀及營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)Part1項(xiàng)目推售策略Part2年度推廣策略Part3開(kāi)盤(pán)定價(jià)策略Part4甲乙雙方工作明細(xì)Part5渠道人員管理制度（建議）Part6第二頁(yè)，共一百零六頁(yè)。銷(xiāo)售目標(biāo)第三頁(yè)，共一百零六頁(yè)。項(xiàng)目基本情況基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積23萬(wàn)方占地9.4萬(wàn)㎡容積率2規(guī)劃戶(hù)數(shù)1843車(chē)位數(shù)1293建筑風(fēng)格英倫第四頁(yè)，共一百零六頁(yè)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃——總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃全項(xiàng)目共分為4期開(kāi)發(fā),分別劃分為四大地塊。開(kāi)發(fā)周期約為4年，可售套數(shù)為1843套，面積約17.6萬(wàn)方，總貨值約8.31億（按高層、小高層、公寓4500元/㎡，洋房5500元/㎡估算）。其中洋房400套，面積約48495㎡，貨值約2.66億；高層、小高層、公寓共1443套，面積約125444㎡，貨值約5.64億第五頁(yè)，共一百零六頁(yè)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃——2013年共推售188套高層，面積18244㎡，可售貨值約0.82億元。其中17#92套，面積約7727㎡，貨值0.347億，18#96套，面積10517㎡，貨值0.473億

18#

17#1期：18#高層（18F），共96套。面積共計(jì)10517㎡

，可售貨值約0.473億1期：17#高層（17F），共92套。面積共計(jì)7727㎡，可售貨值約0.347億分期棟號(hào)可售面積套數(shù)貨值1期17#77279818#1051796小計(jì)

18782188第六頁(yè)，共一百零六頁(yè)。項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目整體推售策略以雙產(chǎn)品線(xiàn)并行的原則，高層、小高層及公寓小步快跑，少推多開(kāi)，保證資金回籠速率，在市場(chǎng)中造成持續(xù)熱銷(xiāo)的態(tài)勢(shì)；洋房產(chǎn)品限量推售，制造稀缺，實(shí)現(xiàn)逐步溢價(jià)。溫莎名苑2013年推案量18782㎡貨值約0.85億高層17#、18#2014年推案量56969㎡貨值約2.61億2015年推案量約692630㎡貨值約3.38億小高層14#、15#；高層19#、20#、21#，約5.2萬(wàn)方，約2.34億洋房13#，約0.48萬(wàn)方，約0.27億高層、小高層16#、22#、23#1，約4.6萬(wàn)方，約2.06億洋房2、3、6、7、10、11#約2.3萬(wàn)方，約1.32億銷(xiāo)售完成率：90%，0.738億2016年推案量約29668.25㎡貨值約1.53億高層23#2約0.9萬(wàn)方，約0.42億洋房4、5、8、9、12#，約2萬(wàn)方，約1.11億銷(xiāo)售完成率：70%，0.78億銷(xiāo)售完成率：90%，0.38億銷(xiāo)售完成率：60%，0.79億銷(xiāo)售完成率：80%，1.65億銷(xiāo)售完成率：90%，0.24億銷(xiāo)售完成率：90%，2.1億總貨值8.37億17#、18#持續(xù)銷(xiāo)售至2014年，故此項(xiàng)數(shù)據(jù)未計(jì)入14年銷(xiāo)售金額第七頁(yè)，共一百零六頁(yè)。銷(xiāo)售任務(wù)制定項(xiàng)目2013年度一期推出17、18號(hào)樓，共計(jì)188套房源，面積18244㎡，銷(xiāo)售額0.81億。自11月~春節(jié)前，要完成90%銷(xiāo)售任務(wù)量，即0.738億，面積16419.6㎡。2013年度營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)分期產(chǎn)品類(lèi)型總套數(shù)總面積銷(xiāo)售額銷(xiāo)售計(jì)劃2013年12月11月~春節(jié)一期高層188套18244平米0.82億推量當(dāng)月上市套數(shù)188套當(dāng)月上市面積18244平米當(dāng)月可售套數(shù)188套當(dāng)月可售面積18244平米當(dāng)月可售金額0.82億去化套數(shù)銷(xiāo)售率90%銷(xiāo)售套數(shù)170套銷(xiāo)售面積16419.6平米銷(xiāo)售金額0.738億第八頁(yè)，共一百零六頁(yè)。銷(xiāo)售任務(wù)分解春節(jié)11月12月1月元旦11月9日外展場(chǎng)開(kāi)放普卡發(fā)放12月15日售房部、樣板間開(kāi)放VIP卡升級(jí)1月2日盛大開(kāi)盤(pán)首次亮相，形象展示，打響名聲強(qiáng)勢(shì)蓄客，鎖定目標(biāo)客群強(qiáng)銷(xiāo)、熱銷(xiāo)鎖定有效客戶(hù)1000組蓄客量達(dá)4000組開(kāi)盤(pán)勁銷(xiāo)120套，持續(xù)熱銷(xiāo)期勁銷(xiāo)50套第九頁(yè)，共一百零六頁(yè)。月度營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)分解2013年~2014年11月12月1月蓄客量20002500500有效客戶(hù)——300100成交客戶(hù)————170銷(xiāo)售額————0.738億本年度蓄客期主要集中于11月份，外展場(chǎng)開(kāi)放同時(shí)辦理普卡，提交身份證即可免費(fèi)辦理，在售房部開(kāi)放前完成4000組普卡辦理。在此期間，線(xiàn)上、線(xiàn)下全面推廣執(zhí)行。12月中旬售房部開(kāi)放，開(kāi)放當(dāng)天普卡升級(jí)，繳認(rèn)籌金抵扣房款，此階段主要從之前4000組客戶(hù)中篩選項(xiàng)目真實(shí)有效客戶(hù)，在此期間線(xiàn)上推廣逐漸退熱，以活動(dòng)為主制造話(huà)題輿論。1月2日售房部盛大開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天完成70%銷(xiāo)售任務(wù)，短時(shí)間內(nèi)成為銅梁勁銷(xiāo)熱盤(pán)，直到春節(jié)前完成剩余20%銷(xiāo)售任務(wù)。第十頁(yè)，共一百零六頁(yè)。銷(xiāo)售任務(wù)分解根據(jù)上表，通過(guò)線(xiàn)上、線(xiàn)下、公關(guān)活動(dòng)配合強(qiáng)勢(shì)蓄客，11月是項(xiàng)目主要蓄客期，12月基本上通過(guò)升級(jí)會(huì)員卡鎖定有效客戶(hù)，進(jìn)行針對(duì)性推廣。1月份項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，同時(shí)臨近春節(jié)，推廣慢慢退熱，項(xiàng)目進(jìn)入熱銷(xiāo)期，為拉動(dòng)銷(xiāo)量，可適當(dāng)推出部分特價(jià)房做話(huà)題宣傳。線(xiàn)上推廣在11月份全面開(kāi)展，以辦卡量為蓄客基數(shù)，則需要完成20%蓄客量，即400組；線(xiàn)下推廣在11月需要完成80%蓄客量，即1600組；12月主要推廣以活動(dòng)為主，線(xiàn)上推廣退熱，可完成20%蓄客量，即500組，線(xiàn)下推廣完成40%蓄客量，即1000組，活動(dòng)比較大型，可持續(xù)性較長(zhǎng)，可完成40%蓄客量，即1000組；1月慢慢步入春節(jié)，推廣、活動(dòng)都逐漸減少，蓄客量也隨之慢慢減少，線(xiàn)上推廣完成10%蓄客量，即50組，線(xiàn)下推廣完成60%蓄客量，即300組，活動(dòng)以特價(jià)房制造話(huà)題，完成30%蓄客量，即150組。第十一頁(yè)，共一百零六頁(yè)。銷(xiāo)售任務(wù)分配表2013年11月——2014年1月蓄客任務(wù)詳表推廣渠道項(xiàng)目11月份12月份2014年1月份比例任務(wù)量比例任務(wù)量比例任務(wù)量線(xiàn)上媒體高速公路桁架20%40020%30010%50

公交站臺(tái)

燈箱

社交網(wǎng)絡(luò)推廣

夾報(bào)

搜房網(wǎng)

合計(jì)20%40020%50010%50線(xiàn)下渠道短信8.00%2403.20%804.00%20

DM單————20.80%52014.00%70

圈層拜訪(fǎng)8.33%2504.00%100————

大報(bào)30.00%9003.60%90————

業(yè)務(wù)員7.00%2108.40%21042.00%210

合計(jì)80%160040%100060%300活動(dòng)外展場(chǎng)開(kāi)放————————————

售房中心開(kāi)放————20.00%500————

英倫時(shí)尚分享會(huì)————12.00%300————

英倫名酒分享會(huì)————8.00%200————

開(kāi)盤(pán)活動(dòng)————————————

英式下午茶————————20.00%100

交流會(huì)————————10.00%50

長(zhǎng)效活動(dòng)————————————

合計(jì)————40%100030%150所有合計(jì)100%2000100%2500100%500第十二頁(yè)，共一百零六頁(yè)。線(xiàn)上推廣任務(wù)目標(biāo)分配11月12月1月外展場(chǎng)開(kāi)放售房部、樣板間開(kāi)放一期開(kāi)盤(pán)高速路口桁架、公交站臺(tái)、步行街燈箱、搜房網(wǎng)占11月蓄客比例20%，要完成客戶(hù)辦卡400組占12月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)比例20%，要完成客戶(hù)辦卡500組占1月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)比例10%，要完成客戶(hù)辦卡50組第十三頁(yè)，共一百零六頁(yè)。線(xiàn)下推廣任務(wù)目標(biāo)分配11月12月1月占11月蓄客比例80%，要完成客戶(hù)辦卡1600組占12月蓄客比例40%，要完成客戶(hù)辦卡1000組占1月蓄客比例60%，要完成客戶(hù)辦卡300組外展場(chǎng)開(kāi)放售房部、樣板間開(kāi)放一期開(kāi)盤(pán)短信、DM單派發(fā)、LED傳媒車(chē)、外賣(mài)場(chǎng)圈層拜訪(fǎng)、業(yè)務(wù)員帶客飛艇飛艇第十四頁(yè)，共一百零六頁(yè)。活動(dòng)效果及營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)分解表時(shí)間十一月份十二月份2014年一月長(zhǎng)效活動(dòng)8-915222813.12.30—14.1.2111218無(wú)時(shí)間項(xiàng)目外展場(chǎng)開(kāi)放售房部開(kāi)放暖場(chǎng)活動(dòng)1暖場(chǎng)活動(dòng)2開(kāi)盤(pán)活動(dòng)1開(kāi)盤(pán)活動(dòng)1開(kāi)盤(pán)活動(dòng)2暖場(chǎng)活動(dòng)3暖場(chǎng)活動(dòng)4長(zhǎng)效活動(dòng)地點(diǎn)外展場(chǎng)銷(xiāo)售中心銷(xiāo)售中心銷(xiāo)售中心全城銷(xiāo)售中心銷(xiāo)售中心銷(xiāo)售中心銷(xiāo)售中心全城規(guī)模小型大型中型大型小型大型中型小型小型——內(nèi)容LED車(chē)、飛艇、英倫儀仗隊(duì)巡街阿斯頓馬丁助力推介會(huì)英倫時(shí)尚分享會(huì)英倫名酒品鑒會(huì)飛艇英國(guó)純血馬盛裝舞步蘇格蘭風(fēng)笛、蘇格蘭踢踏舞3點(diǎn)以后到現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)，

可享受英式下午茶一份

走近英倫車(chē)貼邀請(qǐng)對(duì)象無(wú)限制無(wú)限制無(wú)限制無(wú)限制無(wú)限制排號(hào)客戶(hù)無(wú)限制無(wú)限制無(wú)限制無(wú)限制無(wú)限制來(lái)訪(fǎng)量（組）——500300200——————505050——辦卡量——1000150——第十五頁(yè)，共一百零六頁(yè)。推售策略第十六頁(yè)，共一百零六頁(yè)。競(jìng)品樓盤(pán)展示注：紅色代表在售樓盤(pán)

藍(lán)色代表未售樓盤(pán)第十七頁(yè)，共一百零六頁(yè)。項(xiàng)目名稱(chēng)具體位置開(kāi)發(fā)商占地建筑面積綠化容積率業(yè)態(tài)高層價(jià)格戶(hù)型面積歐鵬壹號(hào)公館

銅梁縣東城新區(qū)龍城大道398號(hào)重慶歐鵬地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司163畝25萬(wàn)40%2.00小高層、洋房——79-135尚品國(guó)際東城景觀大道尚賞居1332140%1.99高層480066-96翰林天下學(xué)府大道康豐5412

小高、多層——79-110尚品世家龍城大道與學(xué)府大道交匯處尚賞居2003040%2.00高層、洋房——45-133銅梁印象龍城大道與學(xué)府大道交匯處茂田控股有限公司1001635.22%2.20高層480047-100北城藍(lán)湖銅合路重慶六順1002037%2.20多層、躍層——47-100金豪嘉苑龍城大道重慶少云房地產(chǎn)761240.25%3.00高層、多層470075-125美麗澤京金龍大道重慶澤京宏業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司1402535.50%2.00高層、洋房500065-102拓新御府美麗澤京對(duì)面拓新地產(chǎn)421036%

小高層460064-120水岸國(guó)際金龍大道來(lái)新居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)3004540%2.96高層490075-140龍軒大地白龍大道龍軒地產(chǎn)3604540%1.22高層470055-198龍城御景白龍大道宏福33

40%2.50高層、多層、洋房480080-112四季花城白龍大道重慶天諾房地產(chǎn)3002035%1.99高層、洋房5200頂層780090-220華夏康城巴中對(duì)面金梁實(shí)業(yè)21030

510075-112淮遠(yuǎn)古鎮(zhèn)金龍大道淮陽(yáng)地產(chǎn)

1千畝40%1.91綜合體470040-115鳳凰郡金龍大道鳳凰郡1352040%2.00洋房、多層、高層——

玉泉花苑玉泉公園旁匯典183.5

2.50小高、高層4700100-135北城龍郡龍城大道金梁實(shí)業(yè)30540%2.20多層、躍層

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羅曼山老巴子旁元匯置業(yè)513————高層————龍城國(guó)際北城銅合路富華集團(tuán)5015北城龍郡銅合路金梁實(shí)業(yè)30540%2.2高層、小高層————第十八頁(yè)，共一百零六頁(yè)。周邊在售樓盤(pán)高層項(xiàng)目建筑面積8、9月份均價(jià)10月份均價(jià)歐鵬壹號(hào)公館25萬(wàn)5300高層售罄尚品世家30萬(wàn)5200高層售罄北城藍(lán)湖20萬(wàn)5300——水岸國(guó)際45萬(wàn)52004900玉泉花苑3.5萬(wàn)——4700拓新御府10萬(wàn)46004600銅梁印象16萬(wàn)52004800水岸國(guó)際45萬(wàn)52004900淮遠(yuǎn)古鎮(zhèn)——47004700龍城御景——48004800四季花城20萬(wàn)5200高層售罄金豪嘉苑12萬(wàn)47004700華夏康城30萬(wàn)5100高層售罄龍軒大地45萬(wàn)48004700尚品國(guó)際21萬(wàn)53004800美麗澤京12萬(wàn)54005000銅梁未售樓盤(pán)體量項(xiàng)目建筑面積預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間翰林天下12萬(wàn)12月學(xué)府雅苑——12月北城龍郡5萬(wàn)11月羅曼山1311月龍城國(guó)際北城1512月鳳凰郡20萬(wàn)11月底銅梁競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)情況在售未售156第十九頁(yè)，共一百零六頁(yè)。銅梁在售樓盤(pán)春節(jié)前預(yù)計(jì)高層推盤(pán)量項(xiàng)目預(yù)計(jì)推盤(pán)量項(xiàng)目預(yù)計(jì)推盤(pán)量歐鵬壹號(hào)公館——翰林天下216套尚品世家——學(xué)府雅苑196套北城藍(lán)湖150套龍軒大地102套水岸國(guó)際198套龍城御景100套玉泉花苑150套四季花城——拓新御府——華夏康城——銅梁印象108套淮遠(yuǎn)古鎮(zhèn)120套尚品國(guó)際198套鳳凰郡200套美麗澤京198套北城龍郡130龍城國(guó)際北城100套羅曼山100套金豪嘉苑——合計(jì)2266套第二十頁(yè)，共一百零六頁(yè)。本案周邊共有21個(gè)主要競(jìng)品，其中有15個(gè)為在售項(xiàng)目，6個(gè)為未售項(xiàng)目；在售項(xiàng)目中，尚品世家、歐鵬壹號(hào)均以處于尾盤(pán)在售階段，對(duì)本案影響較??；而玉泉花苑、拓新御府由于距離較遠(yuǎn)體量較小，對(duì)本案影響有限；銅梁印象、尚品國(guó)際、美麗澤京，無(wú)論項(xiàng)目體量及口碑均對(duì)造成本案較大威脅；未售樓盤(pán)中，翰林天下、學(xué)府雅苑雖然規(guī)模較小但由于所處位置對(duì)本案具有較強(qiáng)的截流威脅；9月-10月周邊競(jìng)品均價(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，自9月底成交均價(jià)基本下調(diào)到4800元/㎡左右，部分項(xiàng)目為確保銷(xiāo)售量，推出特價(jià)房源，價(jià)格為4300元/㎡；春節(jié)前在售樓盤(pán)中高層預(yù)推量2266套，給銷(xiāo)售帶來(lái)一定銷(xiāo)售壓力、緊迫感。第二十一頁(yè)，共一百零六頁(yè)。項(xiàng)目周邊樓盤(pán)較多，規(guī)模大小參差不齊，且大部分未售樓盤(pán)預(yù)計(jì)將在今年下半年11、12月份陸續(xù)開(kāi)盤(pán)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)亦將隨著供應(yīng)量的增大亦發(fā)激烈；周邊在售競(jìng)品10月份成交價(jià)格均有所下調(diào)，成交均價(jià)已低于5000以下；現(xiàn)目前在售競(jìng)品樓盤(pán)主力戶(hù)型面積區(qū)間集中在70~140㎡兩房、三房，且N+1戶(hù)型更易受購(gòu)房者喜愛(ài)，購(gòu)買(mǎi)群體還是以剛需為主。市場(chǎng)分析第二十二頁(yè)，共一百零六頁(yè)。推售策略分析根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，周邊樓盤(pán)11、12月相繼開(kāi)盤(pán)，可見(jiàn)市場(chǎng)需求量還是比較大的，為了迅速搶占市場(chǎng)，項(xiàng)目必須在盡快推出17、18號(hào)樓；從12月開(kāi)始市場(chǎng)搶抓“返鄉(xiāng)客”，為快速回籠資金，給后期建設(shè)做保障，建議最遲元旦期間開(kāi)盤(pán)，同時(shí)也減少90%銷(xiāo)售任務(wù)壓力；從9月起銅梁房?jī)r(jià)普遍回落，均價(jià)在4800元/㎡左右，基于“低開(kāi)高走”的定價(jià)策略，再加上本項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，建議項(xiàng)目定價(jià)不宜過(guò)高。第二十三頁(yè)，共一百零六頁(yè)。推廣策略第二十四頁(yè)，共一百零六頁(yè)?！坝悺?，不僅僅是項(xiàng)目區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)者的建筑風(fēng)格，更是銅梁前所未有、獨(dú)一無(wú)二的生活方式，是項(xiàng)目的差異化核心精神價(jià)值，更是項(xiàng)目戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)者，稱(chēng)雄銅梁的終極武器。從普通、平凡、大眾到高端、經(jīng)典、尊貴的升華，完成從基礎(chǔ)價(jià)值到精神價(jià)值的推導(dǎo)。整體推廣策略第二十五頁(yè)，共一百零六頁(yè)。對(duì)于銅梁市場(chǎng)而言，必須要建立線(xiàn)上與線(xiàn)下兩條腿走路的方式，重大節(jié)點(diǎn)公關(guān)活動(dòng)穿插、暖場(chǎng)，才能讓看不見(jiàn)的概念完成大家向往的生活方式。整體推廣策略第二十六頁(yè)，共一百零六頁(yè)。整體推廣策略1.對(duì)歐洲貴族追根溯源2.證實(shí)英式生活才是名正言順的貴族生活第二十七頁(yè)，共一百零六頁(yè)。整體推廣策略項(xiàng)目定位銅梁唯一英倫尊貴打造中高端項(xiàng)目客戶(hù)定位剛開(kāi)始面向剛需客戶(hù)，未來(lái)逐步上升向改善性轉(zhuǎn)移項(xiàng)目?jī)r(jià)值直接闡述則有力于我們的客群清晰的認(rèn)知第二十八頁(yè)，共一百零六頁(yè)。整體推廣策略推廣方向英倫歷史、精神與產(chǎn)品品質(zhì)、特色相結(jié)合第二十九頁(yè)，共一百零六頁(yè)。2013年度項(xiàng)目推廣策略推廣思路介紹“英倫”——推廣“英倫”——引領(lǐng)“英倫”核心價(jià)值訴求精神價(jià)值——宣揚(yáng)溫莎名苑英倫風(fēng)情從基礎(chǔ)價(jià)值到精神價(jià)值的推導(dǎo)，就是項(xiàng)目從普通樓盤(pán)到高端、經(jīng)典項(xiàng)目的升華物質(zhì)價(jià)值——突出產(chǎn)品特性，展現(xiàn)品質(zhì)從精神價(jià)值逐漸過(guò)渡到物質(zhì)追求，加入產(chǎn)品特性、品質(zhì)，區(qū)別普通樓盤(pán)，展現(xiàn)唯一性第三十頁(yè)，共一百零六頁(yè)。2013年度項(xiàng)目推廣策略遵循介紹“英倫”——推廣“英倫”——引領(lǐng)“英倫”的推廣思路，配合2013年度營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)節(jié)點(diǎn)分配，2013年項(xiàng)目推廣節(jié)點(diǎn)分為三個(gè)階段：入市期，項(xiàng)目形象展示溫莎名苑首度亮相，“英倫”生活從銅梁開(kāi)始強(qiáng)勢(shì)蓄客期推廣“英倫”生活，價(jià)值賣(mài)點(diǎn)展示開(kāi)盤(pán)及熱銷(xiāo)期“英倫”生活大門(mén)開(kāi)啟，引領(lǐng)銅梁人從基礎(chǔ)生活向更高的精神生活過(guò)度第三十一頁(yè)，共一百零六頁(yè)。產(chǎn)品價(jià)值梳理產(chǎn)品主要賣(mài)點(diǎn)梳理整體風(fēng)格價(jià)值賣(mài)點(diǎn)區(qū)位價(jià)值賣(mài)點(diǎn)景觀價(jià)值賣(mài)點(diǎn)物業(yè)價(jià)值賣(mài)點(diǎn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)價(jià)值賣(mài)點(diǎn)第三十二頁(yè)，共一百零六頁(yè)。產(chǎn)品價(jià)值梳理之整體風(fēng)格價(jià)值賣(mài)點(diǎn)整體風(fēng)格價(jià)值賣(mài)點(diǎn)

——英倫風(fēng)格，銅梁首創(chuàng)本案整體風(fēng)格與銅梁現(xiàn)有的鷗鵬華府、普羅旺斯同屬歐式風(fēng)格系列，區(qū)別點(diǎn)在于本案采用了更加高貴、大氣的英倫風(fēng)格，這在銅梁地區(qū)具有獨(dú)特唯一性；第三十三頁(yè)，共一百零六頁(yè)。產(chǎn)品價(jià)值梳理之區(qū)位價(jià)值賣(mài)點(diǎn)區(qū)位價(jià)值賣(mài)點(diǎn)

——新城、公園、高校，生態(tài)宜居本案處于銅梁教育科學(xué)園區(qū)內(nèi)，周邊高校環(huán)繞，人文氣息濃厚；區(qū)域內(nèi)建筑密度低，居住空間更為舒適；本案北部有小北海水庫(kù)、西部有羅候寺公園，周邊生態(tài)環(huán)境較好；本案所處區(qū)域?yàn)殂~梁城市發(fā)展方向上，價(jià)值提升空間大。第三十四頁(yè)，共一百零六頁(yè)。產(chǎn)品價(jià)值梳理之景觀價(jià)值賣(mài)點(diǎn)景觀價(jià)值賣(mài)點(diǎn)

——景觀展現(xiàn)豐富，布局合理雙景觀帶、雙中庭、雙噴泉廣場(chǎng)，外加環(huán)繞式跑道以及大面積水景帶，給予業(yè)主豐富景觀觀賞；布局上同時(shí)各景觀穿插于各樓棟之間，充分滿(mǎn)足業(yè)主觀景享受。第三十五頁(yè)，共一百零六頁(yè)。產(chǎn)品價(jià)值梳理之物業(yè)價(jià)值賣(mài)點(diǎn)物業(yè)價(jià)值賣(mài)點(diǎn)

——國(guó)際物業(yè)、保駕品質(zhì)聘請(qǐng)五大行之一的戴德梁行作為物業(yè)顧問(wèn)公司，為業(yè)主帶來(lái)英式頂級(jí)物業(yè)服務(wù)，是項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)從一開(kāi)始就引領(lǐng)銅梁。第三十六頁(yè)，共一百零六頁(yè)。產(chǎn)品價(jià)值梳理之產(chǎn)品細(xì)節(jié)價(jià)值賣(mài)點(diǎn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)價(jià)值賣(mài)點(diǎn)—鍍膜玻璃、指紋密碼、ETC車(chē)庫(kù)三大產(chǎn)品細(xì)節(jié)整合運(yùn)用，從小區(qū)進(jìn)出、到居家入戶(hù)，為業(yè)主帶來(lái)安全、便捷、私密的生活環(huán)境。第三十七頁(yè)，共一百零六頁(yè)。第一階段：品牌及整體形象建立期

2013.11產(chǎn)品整體形象、品牌形象及價(jià)值點(diǎn)預(yù)熱項(xiàng)目整體slogan，塑造項(xiàng)目形象英倫城邦榮耀一城第三十八頁(yè)，共一百零六頁(yè)。形象表現(xiàn)英倫之風(fēng)，高貴之源內(nèi)文英倫，是歐洲大陸的貴族文化起源地，一切高貴的禮儀與血統(tǒng)，皆來(lái)自于此。主題展示第三十九頁(yè)，共一百零六頁(yè)。第二階段：整合價(jià)值傳播

2013.12產(chǎn)品綜合價(jià)值、地段價(jià)值、居住價(jià)值以及稀缺資源配套等借助項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，傳達(dá)項(xiàng)目稀缺資源價(jià)值及項(xiàng)目基本信息開(kāi)啟英倫境界人生第四十頁(yè)，共一百零六頁(yè)。主題展示形象表現(xiàn)開(kāi)啟英倫境界人生內(nèi)文千年里，每一個(gè)生活細(xì)節(jié)，都被雕琢的恰到好處。溫莎名苑，品味英倫，品味生活第四十一頁(yè)，共一百零六頁(yè)。第三階段：開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)

2014.1開(kāi)盤(pán)預(yù)熱加入銷(xiāo)售信息，昭告即將開(kāi)盤(pán)溫莎名苑榮耀登場(chǎng)第四十二頁(yè)，共一百零六頁(yè)。主題展示形象表現(xiàn)溫莎，從來(lái)都是傳奇內(nèi)文溫莎，在英國(guó)是不亞于伊麗莎白的一個(gè)傳奇姓氏，無(wú)論是高貴的血脈或是極致的品味。第四十三頁(yè)，共一百零六頁(yè)。2013年度渠道推廣資源2013年度擁有多種線(xiàn)上、線(xiàn)下渠道資源，現(xiàn)根據(jù)實(shí)際情況，我們主要針對(duì)大報(bào)、DM單派發(fā)、大黃蜂帶客、夾報(bào)、短信、LED車(chē)、圈層拜訪(fǎng)進(jìn)行詳細(xì)鋪排。2013年度渠道推廣資源推廣渠道備注實(shí)施時(shí)間線(xiàn)上媒體燈箱已實(shí)施/高速公路桁架已實(shí)施/公交站臺(tái)已實(shí)施/3D宣傳片已實(shí)施待定社交網(wǎng)絡(luò)推廣未實(shí)施11月夾報(bào)未實(shí)施11月11號(hào)LED廣告屏未實(shí)施待定搜房網(wǎng)未實(shí)施待定線(xiàn)下渠道短信推廣未實(shí)施11月4號(hào)大報(bào)派發(fā)未實(shí)施11月4號(hào)外展場(chǎng)未實(shí)施11月9號(hào)LED傳媒車(chē)未實(shí)施11月4號(hào)飛艇未實(shí)施待定渠道帶客未實(shí)施11月1號(hào)圈層拜訪(fǎng)未實(shí)施11月6號(hào)DM單派發(fā)未實(shí)施11月4號(hào)活動(dòng)公司未實(shí)施11月7號(hào)第四十四頁(yè)，共一百零六頁(yè)。渠道排期匯總表日期十一月份日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六

123456789101112131415161718192021222324252627282930大報(bào)派發(fā)

DM單派發(fā)

業(yè)務(wù)員帶客

夾報(bào)

短信

LED車(chē)

圈層拜訪(fǎng)

日期十二月份日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六12345678910111213141516171819202122232425262728293031

大報(bào)派發(fā)

DM單派發(fā)

業(yè)務(wù)員帶客

夾報(bào)

短信

LED車(chē)

圈層拜訪(fǎng)

日期2014年一月份日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六

12345678910111213141516171819202122232425262728293031

大報(bào)派發(fā)

DM單派發(fā)

業(yè)務(wù)員帶客

夾報(bào)

短信

LED車(chē)

圈層拜訪(fǎng)

第四十五頁(yè)，共一百零六頁(yè)。夾報(bào)執(zhí)行概述執(zhí)行方：夾報(bào)公司監(jiān)督方：甲方、新聯(lián)康通過(guò)媒介：晨、商、晚、時(shí)四大報(bào)媒針對(duì)對(duì)象：政府、學(xué)院、醫(yī)院、企業(yè)檔期數(shù)：4檔期夾報(bào)是把客戶(hù)的產(chǎn)品廣告宣傳頁(yè)，通過(guò)各大報(bào)社的發(fā)行渠道以1+1夾寄投遞的方式，夾在報(bào)紙里面，隨著報(bào)紙送到客戶(hù)指定范圍內(nèi)廣告對(duì)象（如家庭、個(gè)人和公司）的廣告?zhèn)鞑バ问?。第四十六?yè)，共一百零六頁(yè)。夾報(bào)派送時(shí)間安排及任務(wù)量檔期時(shí)間性質(zhì)內(nèi)容派發(fā)量備注第一檔期11.11-12（周一---周二）工作日項(xiàng)目基本信息、祝福語(yǔ)、普通卡辦卡2000*2=4000由甲方確定夾報(bào)公司；由新聯(lián)康每月對(duì)夾報(bào)投遞效果進(jìn)行評(píng)估。第二檔期12.09-10（周一---周二）工作日銷(xiāo)售中心開(kāi)放預(yù)報(bào)、本月活動(dòng)播報(bào)、深秋關(guān)懷、VIP卡升級(jí)2000*2=4000第三檔期12.30-31（周一----周二）工作日項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)預(yù)報(bào)、開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠、冬季寒冷關(guān)懷2000*2=4000第四檔期14.1.20-21（周一--周二）工作日持續(xù)熱銷(xiāo)，新春恭賀，新春優(yōu)惠。2000*2=4000

合計(jì)16000第四十七頁(yè)，共一百零六頁(yè)。短信推廣執(zhí)行概述短信推廣是把客戶(hù)的產(chǎn)品廣告信息，通過(guò)短信方式發(fā)送到客戶(hù)指定手機(jī)號(hào)碼的廣告?zhèn)鞑バ问健?zhí)行方：短信公司監(jiān)督方：甲方、新聯(lián)康傳播方式：群發(fā)、定點(diǎn)發(fā)送針對(duì)對(duì)象：銅梁城區(qū)手機(jī)用戶(hù)檔期數(shù)：8（以各營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)劃分）第四十八頁(yè)，共一百零六頁(yè)。短信推廣發(fā)送時(shí)間安排及任務(wù)量檔期時(shí)間方式范圍性質(zhì)內(nèi)容發(fā)送量備注第一檔期11.04群發(fā)短信公司資源工作日項(xiàng)目基本信息、祝福語(yǔ)、辦卡信息50000*1=50000短信發(fā)送從10月15號(hào)開(kāi)始分批次、分內(nèi)容發(fā)送項(xiàng)目信息第二檔期11.09-10定點(diǎn)全城巡邏周末項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)、、祝福語(yǔ)辦卡信息40000*2=80000第三檔期11.23-24群發(fā)短信公司資源周末項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)、深秋關(guān)懷、辦卡信息50000*2=100000第四檔期12.14-15群發(fā)短信公司資源周末售房部開(kāi)放信息、VIP卡升級(jí)信息、健康關(guān)懷、50000*2=100000第五檔期12.21-22群發(fā)短信公司資源周末項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)、健康關(guān)懷、開(kāi)盤(pán)預(yù)報(bào)50000*2=100000第六檔期12.30-31群發(fā)定點(diǎn)短信公司資源全城巡邏周末工作日項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)、健康關(guān)懷、元旦祝福70000*5=35000014.1.1-3第七檔期14.1.11-12群發(fā)短信公司資源周末項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)、健康關(guān)懷、元旦祝福50000*4=20000014.1.18-19第八檔期14.1.30群發(fā)短信公司資源除夕新春祝福50000*1=50000

合計(jì)第四十九頁(yè)，共一百零六頁(yè)。DM單派發(fā)執(zhí)行概述DM單派發(fā)通過(guò)郵寄、贈(zèng)送等形式，將宣傳品送到消費(fèi)者手中、家里或公司所在地。執(zhí)行方：兼職派發(fā)人員監(jiān)督方：甲方、新聯(lián)康傳播方式：散發(fā)、掃樓、插車(chē)等針對(duì)對(duì)象：銅梁城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群檔期數(shù)：4第五十頁(yè)，共一百零六頁(yè)。DM單派發(fā)人員形象展示第五十一頁(yè)，共一百零六頁(yè)。大報(bào)、DM單城區(qū)主要區(qū)域劃分編號(hào)區(qū)域區(qū)域情況主要商業(yè)金融配套主要小區(qū)主要市政配套派發(fā)人數(shù)1步行街該區(qū)域?yàn)殂~梁商業(yè)中心，商家數(shù)量眾多，人流量極大，周邊配套齊全，為DM最為重要派發(fā)區(qū)域電影院、工行支行、建行支行、農(nóng)行支行龍都花園明月廣場(chǎng)、少云廣場(chǎng)、實(shí)驗(yàn)一小周末:3人工作日:2人2龍都路—大北街-中南路-中興路-龍門(mén)街環(huán)繞區(qū)域該區(qū)域范圍大，且部分街道鄰近步行街，醫(yī)院、商業(yè)配套齊全，人流量、車(chē)流量均較大永輝超市、工行分理處、國(guó)美電器、半邊街美食節(jié)——師范附小、銅梁汽車(chē)總站、銅仁醫(yī)院、婦幼保健院、周末:3人工作日:2人3中南路-龍城大道-金龍大道-中興東路環(huán)繞區(qū)域該區(qū)域范圍較大，政府、學(xué)校、大型商場(chǎng)、餐飲娛樂(lè)均有分布，且近幾年新建小區(qū)較多，但考慮到該區(qū)域景觀大道正在修建中，當(dāng)前人流量有限郵政儲(chǔ)蓄支行、火鍋城蘭亭雅舍、金龍山花園、第一書(shū)香、美麗澤京、拓新御府、玉泉花園、北城龍郡銅梁二中、巴川國(guó)際學(xué)院、玉泉花苑周末:2人工作日：2人4大北街該區(qū)域鄰近步行街，且有銅梁較早的幾個(gè)小區(qū)分布，具有一定開(kāi)發(fā)價(jià)值，另外銅梁縣政府在該區(qū)域銅梁重百商場(chǎng)天然居小區(qū)、濱河佳園、九星花園、騰龍大廈、龍都麗景名苑銅梁縣政府周末：2人工作日：2人5中興路-中南路-迎賓路-龍門(mén)街環(huán)繞區(qū)域該區(qū)域小區(qū)較多，餐飲業(yè)較發(fā)達(dá)，但目前該區(qū)域商業(yè)開(kāi)發(fā)有限，人流量一般營(yíng)盤(pán)路沿街中大型餐飲、重百超市龍門(mén)苑、益星花園、益星雅居、鑫龍花園、紫荊花園龍都小學(xué)周末：2人工作日：1人6中興東路-景觀大道-迎賓東路-中南路環(huán)繞區(qū)域該區(qū)域范圍較小，為銅梁近幾年開(kāi)發(fā)區(qū)域，商業(yè)配套有限，但市政配套齊全，整個(gè)區(qū)域目前人流量較少龍胤大酒店金龍小區(qū)、錦繡新城、龍都名苑、龍騰盛世、金龍?bào)w育館、周末：1人工作日1人7迎賓路-中南路-淮遠(yuǎn)河-白龍大道環(huán)繞區(qū)域該區(qū)域范圍較大為銅梁近三年南拓區(qū)域，人口稀少，商業(yè)配套貧乏，但具有特色商業(yè)四季花城淮遠(yuǎn)古韻、四季花城、龍軒大地東城中學(xué)周末：1人工作日：0人8龍都路-龍門(mén)街-迎賓路-G319國(guó)道環(huán)繞區(qū)域該區(qū)域?yàn)殂~梁城市邊緣，人口稀少，商業(yè)配套貧乏，但有市政設(shè)施做依托雪庵公園華夏康城銅梁體育館周末：1人工作日：0人9其他這些區(qū)域包括銅梁工業(yè)園區(qū)、銅梁南拓區(qū)域，人口數(shù)量稀少，幾乎無(wú)商業(yè)配套——————周末：0人工作日：0人10跟車(chē)人員隨著LED傳媒車(chē)派發(fā)——————周末：3人工作日：3人合計(jì)周末：18人工作日：13人第五十二頁(yè)，共一百零六頁(yè)。步行街龍都路—大北街-中南路-中興路-龍門(mén)街環(huán)繞區(qū)域第五十三頁(yè)，共一百零六頁(yè)。中南路-龍城大道-金龍大道-中興東路環(huán)繞區(qū)域大北街第五十四頁(yè)，共一百零六頁(yè)。中興路-中南路-迎賓路-龍門(mén)街環(huán)繞區(qū)域中興東路-景觀大道-迎賓東路-中南路環(huán)繞區(qū)域第五十五頁(yè)，共一百零六頁(yè)。迎賓路-中南路-淮遠(yuǎn)河-白龍大道環(huán)繞區(qū)域龍都路-龍門(mén)街-迎賓路-G319國(guó)道環(huán)繞區(qū)域第五十六頁(yè)，共一百零六頁(yè)。大報(bào)派發(fā)時(shí)間安排及任務(wù)量時(shí)間性質(zhì)方式派單人數(shù)派單量登記有效電話(huà)備注11.4-8工作日在全城各個(gè)區(qū)域進(jìn)行大規(guī)模派發(fā)采用店面鋪排、插車(chē)、大面積散發(fā)等多種方式10/天10*100*5=500010*4*5=200DM單物料的準(zhǔn)備以及派發(fā)人員的招聘，由甲方在約定時(shí)間內(nèi)完成；DM單派發(fā)人員的培訓(xùn)、監(jiān)管將由新聯(lián)康派專(zhuān)人執(zhí)行；登記有效電話(huà)，為DM單派發(fā)人員任務(wù)之一；當(dāng)月DM單最終效果的評(píng)估將在月底進(jìn)行。

11.9-10周末城區(qū)主要區(qū)域進(jìn)行小規(guī)模派發(fā)，主要掃樓、沿街散發(fā)的方式15/天15*150*2=450015*6*2=18012.7-8周末在全城各個(gè)區(qū)域進(jìn)行大規(guī)模派發(fā)采用店面鋪排、插車(chē)、大面積散發(fā)等多種方式15/天15*150*2=450015*6*2=18012.27-29工作日在全城各個(gè)區(qū)域進(jìn)行大規(guī)模派發(fā)采用店面鋪排、插車(chē)、大面積散發(fā)等多種方式10/天10*100*3=300010*4*3=12011月份工作日周末跟隨LED宣傳車(chē)適當(dāng)派發(fā)大報(bào)以及登記會(huì)員卡3人/天3*50*24=36003*4*24=288

合計(jì)20600960第五十七頁(yè)，共一百零六頁(yè)。城區(qū)DM單派發(fā)時(shí)間安排及任務(wù)量注：第二檔期因?yàn)獒槍?duì)開(kāi)盤(pán)，派單人數(shù)有所增加檔期時(shí)間性質(zhì)內(nèi)容方式派單人數(shù)派單量登記有效電話(huà)備注第一檔期12.09-13工作日項(xiàng)目銷(xiāo)售中心開(kāi)放、VIP辦卡信息、本月活動(dòng)播報(bào)在全城各個(gè)區(qū)域進(jìn)行大規(guī)模派發(fā)采用店面鋪排、插車(chē)、大面積散發(fā)等多種方式10/天10*150*5=750010*4*5=200DM單物料的準(zhǔn)備以及派發(fā)人員的招聘，由甲方在約定時(shí)間內(nèi)完成；DM單派發(fā)人員的培訓(xùn)、監(jiān)管將由新聯(lián)康派專(zhuān)人執(zhí)行；登記有效電話(huà)，為DM單派發(fā)人員任務(wù)之一；當(dāng)月DM單最終效果的評(píng)估將在月底進(jìn)行。

12.14-15周末城區(qū)主要區(qū)域進(jìn)行小規(guī)模派發(fā)，主要掃樓、沿街散發(fā)的方式15/天15*200*2=600015*6*2=180第二檔期12.30-31工作日項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)、本月活動(dòng)播報(bào)、最新優(yōu)惠活動(dòng)信息等在全城各個(gè)區(qū)域進(jìn)行大規(guī)模派發(fā)采用店面鋪排、插車(chē)、大面積散發(fā)等多種方式15/天15*150*2=450015*4*2=12014.1.01-03元旦城區(qū)主要區(qū)域進(jìn)行小規(guī)模派發(fā)，主要掃樓、沿街散發(fā)的方式20/天20*200*3=1200020*6*3=360第三檔期14.1.11-12周末項(xiàng)目熱銷(xiāo)信息、持續(xù)銷(xiāo)售信息在全城各個(gè)區(qū)域進(jìn)行大規(guī)模派發(fā)采用店面鋪排、插車(chē)、大面積散發(fā)等多種方式15/天15*200*2=600015*6*2=18014.1.18-19周末城區(qū)主要區(qū)域進(jìn)行小規(guī)模派發(fā)，主要掃樓、沿街散發(fā)的方式15/天15*200*2=600015*6*2=180第四檔期14.1.25-26周末新春賀喜城區(qū)主要區(qū)域進(jìn)行小規(guī)模派發(fā)，主要掃樓、沿街散發(fā)的方式15/天15*200*2=600015*6*2=180跟車(chē)派發(fā)13.12.1-14.1.31工作日周末隨檔期改變隨LED車(chē)在城區(qū)派發(fā)3人/天3*150*38=171003*4*38=456

合計(jì)651001856第五十八頁(yè)，共一百零六頁(yè)。DM單鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃分全縣幅員面積1343平方公里，轄25個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)街道，其中巴川街道、東城街道、南城街道，為銅梁城區(qū)區(qū)。根據(jù)實(shí)際情況，我們將篩選出16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（重要鄉(xiāng)鎮(zhèn)標(biāo)紅），以下篩選鄉(xiāng)鎮(zhèn)的趕集時(shí)間表：時(shí)間1、4、72、5、83、6、9鄉(xiāng)鎮(zhèn)蒲呂鎮(zhèn)、侶俸鎮(zhèn)、水口鎮(zhèn)、安居鎮(zhèn)、太平鎮(zhèn)、石魚(yú)鎮(zhèn)、平灘鎮(zhèn)、虎峰鎮(zhèn)、土橋鎮(zhèn)、二坪鎮(zhèn)舊縣鎮(zhèn)、白羊鎮(zhèn)、大廟鎮(zhèn)、福果鎮(zhèn)、慶隆鄉(xiāng)、少云鎮(zhèn)第五十九頁(yè)，共一百零六頁(yè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)DM單派發(fā)時(shí)間安排及任務(wù)量鄉(xiāng)鎮(zhèn)時(shí)間性質(zhì)派單人數(shù)派單量登記有效電話(huà)備注侶俸鎮(zhèn)、太平鎮(zhèn)2014.1.14（周二）12.04（周三）工作日3/天3*100*2=6003*3*2=18鄉(xiāng)鎮(zhèn)DM單派發(fā)基本上一天去兩個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，時(shí)間安排均集中在鄉(xiāng)鎮(zhèn)趕集日期；登記有效電話(huà)，為DM單派發(fā)人員任務(wù)之一；為保證安全及派發(fā)效率，鄉(xiāng)鎮(zhèn)DM單派發(fā)人員需要由甲方負(fù)責(zé)派車(chē)接送。

11.17（周日）周末3/天3*150*1=4503*4*1=12平灘鎮(zhèn)、土橋鎮(zhèn)11.28（周四）工作日3/天3*100*1=3003*3*1=912.22（周日）周末3/天3*150*1=4503*4*1=12蒲侶鎮(zhèn)、石魚(yú)鎮(zhèn)11.07（周四）工作日3/天3*100*1=3003*3*1=912.07(周六)周末3/天3*150*1=4503*4*1=12少云鎮(zhèn)、白羊鎮(zhèn)12.13（周五）2014.1.3（周五）工作日3/天3*100*2=6003*3*2=1811.09（周六）周末3/天3*150*1=4503*4*1=12二坪鎮(zhèn)、虎峰鎮(zhèn)11.12（周二）工作日3/天3*100*1=3003*3*1=912.15（周日）周末3/天3*150*1=4503*4*1=12福果鎮(zhèn)、大廟鎮(zhèn)12.19（周四）工作日3/天3*100*1=3003*3*1=911.16（周六）周末3/天3*150*1=4503*4*1=12侶俸鎮(zhèn)、水口鎮(zhèn)2014.1.07（周二）11.21（周四）工作日3/天3*100*2=6003*3*2=1812.21（周六）周末3/天3*150*1=4503*4*1=12安居鎮(zhèn)、太平鎮(zhèn)12.24（周二）工作日3/天3*100*1=3003*3*1=911.24(周日）周末3/天3*150*1=4503*4*1=12舊縣鎮(zhèn)、慶隆鄉(xiāng)12.09（周二）工作日3/天3*100*1=3003*3*1=911.23（周六）周末3/天3*150*1=4503*4*1=12

合計(jì)7650216第六十頁(yè)，共一百零六頁(yè)。LED傳媒車(chē)執(zhí)行概述LED傳媒車(chē)，又稱(chēng)戶(hù)外數(shù)字移動(dòng)傳媒車(chē)、led廣告宣傳車(chē)等，結(jié)合現(xiàn)代汽車(chē)工藝設(shè)計(jì)與LED彩屏工藝技術(shù)，將戶(hù)外傳媒與移動(dòng)交通兩個(gè)領(lǐng)域溝通，是新媒體，是新資源，是新型戶(hù)外廣告平臺(tái)。執(zhí)行方：甲方監(jiān)督方：甲方、新聯(lián)康時(shí)間：2013.11.4-2014.1.17傳播方式：城區(qū)巡邏、鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡邏針對(duì)對(duì)象：銅梁城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)民眾區(qū)縣配備派單人員派單，同時(shí)配備1-2名著裝英國(guó)皇家騎兵禮服衛(wèi)士，維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序及形象展示第六十一頁(yè)，共一百零六頁(yè)。LED傳媒車(chē)周邊LED傳媒車(chē)，車(chē)身設(shè)計(jì)方案如右方三圖所示；LED車(chē)內(nèi)部配置，建議放置上樓盤(pán)產(chǎn)品材質(zhì)等，例：面磚樣料、指紋密碼鎖等。第六十二頁(yè)，共一百零六頁(yè)。LED車(chē)巡邏排期上午8:30-09:30龍都路—大北街-中南路-中興路-龍門(mén)街環(huán)繞區(qū)域；步行街；大北街周?chē)?0:00-11:00中南路-龍城大道-金龍大道-中興東路環(huán)繞區(qū)域下午12:30-13:30明月廣場(chǎng)；步行街14:30-15:30中興路-中南路-迎賓路-龍門(mén)街環(huán)繞區(qū)域；中興東路-景觀大道-迎賓東路-中南路環(huán)繞區(qū)域晚間17:00-18:00迎賓路-中南路-淮遠(yuǎn)河-白龍大道環(huán)繞區(qū)域；龍都路-龍門(mén)街-迎賓路-G319國(guó)道環(huán)繞區(qū)域；其他區(qū)域

19:00-20:00明月廣場(chǎng)；步行街城區(qū)常規(guī)巡游時(shí)間注：區(qū)縣巡游時(shí)間與區(qū)縣DM單派發(fā)時(shí)間一致LED車(chē)區(qū)縣巡展人員配置表項(xiàng)目人數(shù)司機(jī)1保安1吧員1置業(yè)顧問(wèn)2派單人員3合計(jì)8第六十三頁(yè)，共一百零六頁(yè)。大黃蜂帶客執(zhí)行概述大黃蜂帶客，主要是聘請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的人員在指定區(qū)域，針對(duì)客戶(hù)一對(duì)一介紹項(xiàng)目信息，并促使客戶(hù)到銷(xiāo)售中心看房的方式。執(zhí)行方：大黃蜂監(jiān)督方：甲方、新聯(lián)康傳播方式：競(jìng)品攔截、區(qū)域拉客針對(duì)對(duì)象：競(jìng)品看房客戶(hù)區(qū)域內(nèi)購(gòu)房意向客戶(hù)第六十四頁(yè)，共一百零六頁(yè)。區(qū)域項(xiàng)目方式業(yè)務(wù)員保底任務(wù)量備注巴川街道翰林天下售房部攔截1010*10*3=300大黃蜂招聘由甲方完成、培訓(xùn)與監(jiān)督由新聯(lián)康負(fù)責(zé)；大黃蜂帶客的基礎(chǔ)任務(wù)量是20組\月，超額部分給予20元\組獎(jiǎng)勵(lì)，所帶客戶(hù)成交給予300元\套的提成。學(xué)府雅苑售房部攔截銅梁印象售房部攔截尚品世家售房部攔截壹號(hào)公館售房部攔截尚品國(guó)際售房部攔截龍城國(guó)際北城售房部攔截、周邊區(qū)域攔截北城藍(lán)湖售房部攔截、周邊區(qū)域攔截東城街道北城龍郡售房部攔截、周邊區(qū)域攔截77*10*3=210玉泉花苑售房部攔截、周邊區(qū)域攔截拓新御府售房部攔截美麗澤京售房部攔截鳳凰郡售房部攔截水岸國(guó)際售房部攔截淮遠(yuǎn)古鎮(zhèn)售房部攔截南城街道龍軒大地售房部攔截、周邊區(qū)域攔截44*10*3=120四季花城售房部攔截、周邊區(qū)域攔截龍城御景售房部攔截、周邊區(qū)域攔截夏季康城售房部攔截、周邊區(qū)域攔截羅曼山售房部攔截、周邊區(qū)域攔截

合計(jì)21630渠道帶客注：標(biāo)紅樓盤(pán)為2013年下半年新樓盤(pán)第六十五頁(yè)，共一百零六頁(yè)。

社交網(wǎng)絡(luò)推廣社交網(wǎng)絡(luò)推廣，主要是通過(guò)微博、微信群、QQ群營(yíng)銷(xiāo)，主要是工作人員利用閑暇時(shí)間通過(guò)微博，微信宣傳本項(xiàng)目。執(zhí)行方：甲方、新聯(lián)康監(jiān)督方：甲方傳播方式：微博、微信針對(duì)對(duì)象：全銅梁第六十六頁(yè)，共一百零六頁(yè)。圈層拜訪(fǎng)執(zhí)行概述圈層拜訪(fǎng)是針對(duì)特定購(gòu)房群體進(jìn)行精確打擊的營(yíng)銷(xiāo)方式。第六十七頁(yè)，共一百零六頁(yè)。圈層拜訪(fǎng)目的第六十八頁(yè)，共一百零六頁(yè)。政府、學(xué)校、醫(yī)院、工業(yè)園區(qū)企業(yè)圈層拜訪(fǎng)對(duì)象第六十九頁(yè)，共一百零六頁(yè)。方式一：一對(duì)一拜訪(fǎng)方式二：小型宣講會(huì)圈層拜訪(fǎng)方式第七十頁(yè)，共一百零六頁(yè)。圈層拜訪(fǎng)時(shí)間流程安排時(shí)間性質(zhì)形式內(nèi)容11.6（周三）、11.7（周四）工作日一對(duì)一或小型宣講根據(jù)實(shí)際情況派置業(yè)顧問(wèn)到外聯(lián)單位介紹項(xiàng)目基本信息，人員配置如下：置業(yè)顧問(wèn)1名（一對(duì)一拜訪(fǎng)）置業(yè)顧問(wèn)2名（小型宣講會(huì)）11.13（周三）、11.14（周四）工作日一對(duì)一或小型宣講11.21（周三）、11.22（周四）工作日一對(duì)一或小型宣講11.27(周三）、11.28（周四）工作日一對(duì)一或小型宣講12.11（周三）、12.12（周四）工作日一對(duì)一或小型宣講12.18（周三）、12.19（周四）工作日一對(duì)一或小型宣講12.25（周三）、12.26（周四）工作日一對(duì)一或小型宣講第七十一頁(yè)，共一百零六頁(yè)。圈層拜訪(fǎng)需要的支持優(yōu)惠措施支持團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠：團(tuán)購(gòu)客戶(hù)送10000元裝修款(可抵扣房款)返點(diǎn)優(yōu)惠：額外返1-3個(gè)點(diǎn)全民營(yíng)銷(xiāo)：推薦成交一組客戶(hù)獎(jiǎng)勵(lì)3000元（發(fā)展舌頭人員）物料支持DM單等宣傳資料精美禮品人脈支持由開(kāi)發(fā)商出面聯(lián)系友好單位，促其合作提政府或企事業(yè)單位主要聯(lián)系人信息第七十二頁(yè)，共一百零六頁(yè)。公關(guān)活動(dòng)整體價(jià)值體系核心價(jià)值訴求精神價(jià)值——溫莎名苑的終極核心價(jià)值從基礎(chǔ)價(jià)值到精神價(jià)值的推導(dǎo)，就是項(xiàng)目從普通樓盤(pán)到高端、經(jīng)典項(xiàng)目的升華“英倫”，不僅僅是項(xiàng)目區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)者的建筑風(fēng)格，更是銅梁前所未有、獨(dú)一無(wú)二的生活方式，是項(xiàng)目的差異化核心精神價(jià)值，更是項(xiàng)目戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)者，稱(chēng)雄銅梁的終極武器。第七十三頁(yè)，共一百零六頁(yè)。公關(guān)活動(dòng)整體效果進(jìn)階第一階段第三階段介紹“英倫”推廣“英倫”引領(lǐng)“英倫”第二階段在前期宣傳的基礎(chǔ)上，通過(guò)銷(xiāo)售中心開(kāi)放活動(dòng)高調(diào)入市，讓銅梁人更加直觀的了解“英倫”舉辦多種形式的暖場(chǎng)活動(dòng)將“英倫”推廣給銅梁人民，形成新聞、話(huà)題熱點(diǎn)以一期開(kāi)盤(pán)活動(dòng)為分水嶺，讓銅梁人民深刻的感受到，在銅梁唯有“溫莎名苑”可代表“英倫”第七十四頁(yè)，共一百零六頁(yè)。2013.122014.012014.02銷(xiāo)售中心開(kāi)放暖場(chǎng)活動(dòng)2暖場(chǎng)活動(dòng)1一期開(kāi)盤(pán)暖場(chǎng)活動(dòng)3公關(guān)活動(dòng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排2013.11外展場(chǎng)開(kāi)放活動(dòng)暖場(chǎng)活動(dòng)4本次活動(dòng)排期從2013年11月09日到2014年01月18日，共三個(gè)月，期間舉行8場(chǎng)活動(dòng)，其中包含外展場(chǎng)開(kāi)放、銷(xiāo)售中心開(kāi)放、一期開(kāi)盤(pán)三場(chǎng)節(jié)點(diǎn)活動(dòng)以及4場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)另加一場(chǎng)長(zhǎng)效活動(dòng)。第七十五頁(yè)，共一百零六頁(yè)。長(zhǎng)效活動(dòng)1活動(dòng)：車(chē)貼宣傳時(shí)間：2013年12月至2014年1月內(nèi)容：車(chē)主貼上樓盤(pán)logo三個(gè)月，獎(jiǎng)勵(lì)500

元加油卡（限車(chē)20臺(tái)）地點(diǎn)：全城規(guī)模：小型效果：推廣樓盤(pán)信息第七十六頁(yè)，共一百零六頁(yè)。長(zhǎng)效活動(dòng)2活動(dòng)：出租車(chē)效應(yīng)計(jì)劃時(shí)間：2013年12月至2013年11月（先期）內(nèi)容：1、安排出租車(chē)每天不定時(shí)到售房部巡游

鼓勵(lì)出租車(chē)帶客戶(hù)到售房部

合作出租車(chē)（20臺(tái)）300元油卡/月獎(jiǎng)勵(lì)2、每周每車(chē)可至銷(xiāo)售中心領(lǐng)取印有項(xiàng)目

信息的抽紙盒地點(diǎn)：全城規(guī)模：小型效果：推廣樓盤(pán)信息、縮短項(xiàng)目到訪(fǎng)距離感第七十七頁(yè)，共一百零六頁(yè)。外展場(chǎng)開(kāi)放活動(dòng)活動(dòng)：外展場(chǎng)開(kāi)、放形象推廣時(shí)間：2013年11月08-09日內(nèi)容：LED宣傳車(chē)

英倫儀仗隊(duì)巡街地點(diǎn)：外展場(chǎng)規(guī)模：小型效果：外展亮相，標(biāo)志到來(lái)第七十八頁(yè)，共一百零六頁(yè)。銷(xiāo)售中心開(kāi)放活動(dòng)活動(dòng)：產(chǎn)品推介會(huì)時(shí)間：2013年12月15日內(nèi)容：飛艇巡航

純正英倫——阿斯頓馬丁助陣項(xiàng)目推介會(huì)地點(diǎn)：售樓部規(guī)模：大型備注：路虎備選效果：高調(diào)亮相，一鳴驚人第七十九頁(yè)，共一百零六頁(yè)?；顒?dòng)：英倫時(shí)尚分享會(huì)時(shí)間：2013年12月22號(hào)內(nèi)容：英倫名品時(shí)裝——2013秋冬系列

新品展示會(huì)地點(diǎn)：銷(xiāo)售中心預(yù)算：15萬(wàn)規(guī)模：大型效果：承上啟下，為開(kāi)盤(pán)活動(dòng)造勢(shì)暖場(chǎng)活動(dòng)1第八十頁(yè)，共一百零六頁(yè)。暖場(chǎng)活動(dòng)2活動(dòng)：英倫名酒分享會(huì)時(shí)間：2013年12月28日內(nèi)容：英倫典范——芝華士、尊尼獲加、蘇格蘭威士忌等英國(guó)名酒品鑒會(huì)地點(diǎn)：銷(xiāo)售中心規(guī)模：中型效果：承接銷(xiāo)售中心開(kāi)放活動(dòng)，推廣“英倫”高貴生活第八十一頁(yè)，共一百零六頁(yè)?；顒?dòng)：開(kāi)盤(pán)盛典時(shí)間：2013年12月30號(hào)-2014年1月2日內(nèi)容：飛艇巡航地點(diǎn)：銷(xiāo)售中心規(guī)模：中型效果：配合開(kāi)盤(pán)，拉動(dòng)銷(xiāo)量開(kāi)盤(pán)活動(dòng)1（開(kāi)盤(pán)預(yù)熱）第八十二頁(yè)，共一百零六頁(yè)。開(kāi)盤(pán)活動(dòng)2（開(kāi)盤(pán)主題活動(dòng)）活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)盛典時(shí)間：2014年01月02日內(nèi)容：貴族運(yùn)動(dòng)——英國(guó)純血馬盛裝舞步表演地點(diǎn)：銷(xiāo)售中心規(guī)模：大型備注：馬車(chē)作為短泊工具延續(xù)使用三天（開(kāi)盤(pán)三天）效果：爆發(fā)式宣傳，宣示溫莎名苑引領(lǐng)“英倫”第八十三頁(yè)，共一百零六頁(yè)?；顒?dòng)：開(kāi)盤(pán)盛典時(shí)間：2014年01月02日內(nèi)容：蘇格蘭風(fēng)笛演奏、英倫踢踏舞地點(diǎn)：銷(xiāo)售中心規(guī)模：大型效果：輔助開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)活動(dòng)3（開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)）第八十四頁(yè)，共一百零六頁(yè)。暖場(chǎng)活動(dòng)3活動(dòng)：英式下午茶體驗(yàn)時(shí)間：2014年01月11、12日內(nèi)容：3點(diǎn)以后到現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)，可享受英式下午茶一份地點(diǎn)：銷(xiāo)售中心規(guī)模：小型效果：持續(xù)推廣，吸引客戶(hù)第八十五頁(yè)，共一百零六頁(yè)。活動(dòng)：走近英倫時(shí)間：2014年01月18日內(nèi)容：與電視臺(tái)合作，邀請(qǐng)英國(guó)人、有旅英經(jīng)歷的人分享英倫風(fēng)情地點(diǎn)：銷(xiāo)售中心預(yù)算：3萬(wàn)規(guī)模：小型效果：重溫英倫，加強(qiáng)客戶(hù)印象暖場(chǎng)活動(dòng)4第八十六頁(yè)，共一百零六頁(yè)。營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用預(yù)算2013年11月~2014年1月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用詳表推廣渠道投放周期單價(jià)數(shù)量總價(jià)（萬(wàn)）備注線(xiàn)上媒體高速公路桁架1年6.516.5已完成公交站臺(tái)1年1.2545已實(shí)施燈箱1年——9——實(shí)施中社交網(wǎng)絡(luò)推廣1年——————未實(shí)施夾報(bào)3個(gè)月0.5元/份160000.8未實(shí)施搜房網(wǎng)3個(gè)月——————已上信息線(xiàn)下渠道短信3個(gè)月0.05元/條5.15未實(shí)施DM單2個(gè)月80元/人·天4733.784未實(shí)施圈層拜訪(fǎng)2個(gè)月————1大報(bào)1個(gè)月80元/人·天2121.696

業(yè)務(wù)員3個(gè)月1800元/月2111.34未實(shí)施活動(dòng)外展場(chǎng)開(kāi)放11月9日

1

售房中心開(kāi)放12月15日

15飛艇巡航英倫時(shí)尚分享會(huì)12月22日

15

英倫名酒分享會(huì)12月28日

10

開(kāi)盤(pán)活動(dòng)12月30~1月2日

40飛艇巡航、馬術(shù)表演、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)英式下午茶1月11~12日

0.6

交流會(huì)1月18日

3

長(zhǎng)效活動(dòng)3個(gè)月

1.5

其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用

15

合計(jì)

136.37

第八十七頁(yè)，共一百零六頁(yè)。2013年11月~2014年1月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算

溫莎名苑營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用比為1.5%預(yù)計(jì)項(xiàng)目媒體推廣費(fèi)用（不含商業(yè)）：

=總銷(xiāo)金額8.37億*1.5%=1256萬(wàn)（不含傭金）2013、2014年費(fèi)用預(yù)算為總推廣費(fèi)用的55%，即1256萬(wàn)*55%=690.8萬(wàn)其中，2013年11月~2014年1月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用為136.37萬(wàn)，占總費(fèi)用的10.86%；第八十八頁(yè)，共一百零六頁(yè)。定價(jià)策略第八十九頁(yè)，共一百零六頁(yè)。定價(jià)說(shuō)明1、溫莎名苑產(chǎn)品為2梯6戶(hù)高層，因此我們采用最適合此類(lèi)產(chǎn)品定價(jià)的“相關(guān)要素加權(quán)法”，在進(jìn)行定價(jià)時(shí)主要考慮景觀、朝向、戶(hù)型、噪音、樓層數(shù)等相關(guān)因素。2、根據(jù)以上相關(guān)因素影響程度的不同，再分別加權(quán)以計(jì)算出最終的價(jià)格。3、最后對(duì)價(jià)格做修正系數(shù)調(diào)整。第九十頁(yè)，共一百零六頁(yè)。高層定價(jià)參考對(duì)比項(xiàng)目權(quán)重比例：本項(xiàng)目高層物業(yè)初步定價(jià)采用市場(chǎng)比較法，通過(guò)區(qū)位、物業(yè)、項(xiàng)目品質(zhì)幾個(gè)方面選取參考項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)銅梁印象尚品國(guó)際美麗澤京水岸國(guó)際權(quán)重占比35%35%15%15%權(quán)重分配理由與本案距離近，物業(yè)類(lèi)型相似、產(chǎn)品品質(zhì)相近與本案距離近，物業(yè)類(lèi)型相似、產(chǎn)品品質(zhì)相近與本案區(qū)距離較遠(yuǎn)，產(chǎn)品品質(zhì)相近與本案距離較遠(yuǎn)，但品質(zhì)相近權(quán)重占比越大，對(duì)本案定價(jià)影響越大。類(lèi)別區(qū)域交通區(qū)域環(huán)境區(qū)域配套社區(qū)規(guī)模社區(qū)景觀建筑外觀戶(hù)型設(shè)計(jì)社區(qū)配套施工質(zhì)量交房時(shí)間物業(yè)管理開(kāi)發(fā)商品牌合計(jì)權(quán)重5%7%5%18%18%5%15%10%3%3%5%6%100%第九十一頁(yè)，共一百零六頁(yè)。高層定價(jià)明細(xì)參照項(xiàng)目

權(quán)重

宗地項(xiàng)目

銅梁印象

尚品國(guó)際

美麗澤京水岸國(guó)際評(píng)分

加權(quán)分

評(píng)分

加權(quán)分

評(píng)分

加權(quán)分

評(píng)分

加權(quán)分

評(píng)分

加權(quán)分

立地條件

區(qū)域交通

5%70.3590.4580.470.3570.35區(qū)域環(huán)境

7%80.5690.6390.6370.4960.42區(qū)域配套

5%70.3570.3570.3560.360.3社區(qū)屬性

社區(qū)規(guī)模

18%81.4471.2691.6291.6291.62社區(qū)景觀

18%81.4481.4481.4481.4481.44建筑外觀

5%8.50.42580.480.480.480.4戶(hù)型設(shè)計(jì)

15%8.51.27591.3581.281.281.2社區(qū)配套

10%80.880.880.870.780.8服務(wù)品質(zhì)

施工質(zhì)量

3%90.2790.2790.2790.2790.27交房時(shí)間

3%80.2480.2480.2480.2480.24物業(yè)管理

5%80.490.4590.4590.4580.4開(kāi)發(fā)商品牌

6%80.4890.5490.54100.670.42合計(jì)

100%

8.03

8.18

8.34

8.06

7.86參考項(xiàng)目售價(jià)

4800

4800

5000

4900折算價(jià)格

5867.97

5755.40

6203.47

6234.10參考權(quán)重

35%

35%

15%

15%加權(quán)

2053.79

2014.39

930.52

935.11后數(shù)目

4764.85

第九十二頁(yè)，共一百零六頁(yè)。高層定價(jià)分析建議

據(jù)上表分析得出本案高層物業(yè)目前理想情況下價(jià)格為4764.85元/平方米，但根據(jù)實(shí)際情況，有如下幾點(diǎn)因素對(duì)本案價(jià)格有所影響：市場(chǎng)比較法參考項(xiàng)目均為附近已開(kāi)發(fā)進(jìn)入成熟階段的項(xiàng)目，與本案所處初期階段的情況具有一定差別；房地產(chǎn)定價(jià)普遍采用低開(kāi)高走的價(jià)格策略，初次定價(jià)需要考慮后期產(chǎn)品溢價(jià)因素，避免盲目溢價(jià)導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷(xiāo)；本案附近新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)較多，同期供應(yīng)量較大，需及時(shí)搶占市場(chǎng)份額；本案首批推出戶(hù)型面積段與銅梁大多數(shù)樓盤(pán)相似，具有一定的同質(zhì)化，為保證去化速度價(jià)格不宜過(guò)高；因此，考慮以上四因素，建議本案首批開(kāi)放樓盤(pán)價(jià)格≤4600元/平方米第九十三頁(yè)，共一百零六頁(yè)。系數(shù)制定原則水平系數(shù)——

反映各戶(hù)型在同一水平面（一般以中間樓層為準(zhǔn)）的價(jià)值差異。包括戶(hù)型、朝向、景觀、邊界四大因素。立面系數(shù)——反映各戶(hù)型在垂直方向的價(jià)值差異。包括景觀、視野、通風(fēng)、灰塵、噪聲、蟲(chóng)害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等單價(jià)=均價(jià)*綜合系數(shù)綜合系數(shù)=水平系數(shù)*立面系數(shù)總價(jià)=單價(jià)*房屋建筑面積建議銷(xiāo)售平均價(jià)：4600元/㎡第九十四頁(yè)，共一百零六頁(yè)。12365410987121117#/18#房號(hào)分布圖注：1-6號(hào)房號(hào)為17幢樓7-12號(hào)房號(hào)為18幢樓A3與C3戶(hù)型為相同戶(hù)型樓棟戶(hù)型房號(hào)18幢A17、8A29、12A310、1117幢C11、2C23、6C34