2023年開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理題庫(kù)一、單選題1、某開(kāi)發(fā)商于2013年6月1日獲得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，2014年4月1日完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，2014年8月1日取得開(kāi)工許可證，2016年2月1日項(xiàng)目建成并獲發(fā)竣工證書(shū)，2016年8月1日銷(xiāo)售完畢。在計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時(shí)，其計(jì)算期為（）。A.2013年6月1日至2016年2月1日B.2013年6月1日至2016年8月1日C.2014年8月1日至2016年2月1日D.2014年8月1日至2016年8月1日答案：B本題解析：本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選取計(jì)算期時(shí)，出售時(shí)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為開(kāi)發(fā)期和銷(xiāo)售期之和。開(kāi)發(fā)期是從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間周期，包括準(zhǔn)備期和建造期；銷(xiāo)售期是從正式銷(xiāo)售（含預(yù)售）開(kāi)始到銷(xiāo)售完畢的時(shí)間周期。2、關(guān)于資金等效值的說(shuō)法，正確的是（）。A.時(shí)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額B.現(xiàn)值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)的金額C.是指與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值D.不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的等額資金具有相同的價(jià)值答案：C本題解析：A項(xiàng)，時(shí)值是指資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額。B項(xiàng)，現(xiàn)值是指資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額。CD兩項(xiàng)，資金等效值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。也可以解釋為“與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值”。3、一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%答案：D本題解析：本題考查的是投資估算。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的3%左右。4、長(zhǎng)期利率下調(diào)、預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求的（）。A.上升B.下降C.不變D.不確定答案：A本題解析：調(diào)整利率是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通過(guò)調(diào)整利率，政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導(dǎo)資金投向，從而達(dá)到宏觀調(diào)控的目的。利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：①導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；②加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。反之，利率長(zhǎng)期下調(diào)、預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低，會(huì)刺激房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。5、下列征收補(bǔ)償費(fèi)中，不屬于城市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是（）。A.房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)B.搬遷補(bǔ)償費(fèi)C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)D.土地補(bǔ)償費(fèi)答案：D本題解析：本題考查的是土地費(fèi)用。選項(xiàng)D是對(duì)集體土地進(jìn)行征收時(shí)才會(huì)發(fā)生的費(fèi)用。城市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用主要包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償，因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償?shù)?、某房地產(chǎn)公司，負(fù)債合計(jì)為3000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500和1250萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元。則其速動(dòng)比率為（）。A.60%B.80%C.100%D.200%答案：B本題解析：本題考查的是速動(dòng)比率。速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)總額-存貨）/流動(dòng)負(fù)債總額=（2500-1500）/1250×100%=80%。7、NoneNone8、某投資者將其商鋪出租經(jīng)營(yíng)，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬(wàn)元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A.91.76B.142.40C.150.94D.160.00答案：C本題解析：等比序列是一種等比例增加或減少的現(xiàn)金流量序列，即這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個(gè)固定的比例發(fā)生變化。計(jì)算等比序列現(xiàn)值系數(shù)的公式為：式中，P表示現(xiàn)值；A表示連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期末的等額支付金額，簡(jiǎn)稱(chēng)年值；i表示折現(xiàn)率；s表示每一時(shí)間間隔收入等比變化值；n表示計(jì)息周期數(shù)。本題中，i＝s，則該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為：P＝20×8÷（1＋6%）＝150.94（萬(wàn)元）。9、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)供給指標(biāo)的是（）。A.房地產(chǎn)租金B(yǎng).房地產(chǎn)實(shí)際出租量C.出租房屋空置率D.房?jī)r(jià)租金比答案：C本題解析：反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)三種類(lèi)型，即：①供給指標(biāo)，包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開(kāi)工面積、平均建設(shè)周期、竣工房屋價(jià)值；②需求指標(biāo)，包括國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人口數(shù)量、家庭戶(hù)規(guī)模、就業(yè)人員數(shù)量、就業(yè)分布、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率、家庭可支配收入、家庭總支出、房屋空間使用數(shù)量、商品零售價(jià)格指數(shù)、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)；③市場(chǎng)交易指標(biāo)，包括銷(xiāo)售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。此外，國(guó)內(nèi)外通常還通過(guò)構(gòu)造下述市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步監(jiān)測(cè)和預(yù)警，包括土地轉(zhuǎn)化率、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)、開(kāi)發(fā)投資杠桿率、住房可支付性指數(shù)、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、量?jī)r(jià)彈性、房?jī)r(jià)租金比、個(gè)人住房抵押貸款還款收入比、住房市場(chǎng)指數(shù)、消費(fèi)者信心指數(shù)。10、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將運(yùn)營(yíng)成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時(shí)間類(lèi)參數(shù)B.融資相關(guān)參數(shù)C.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)參數(shù)D.收益相關(guān)參數(shù)答案：D本題解析：本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。收益相關(guān)指標(biāo)包括出租率或空置率，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占毛租金收入比率。P258。選擇基礎(chǔ)參數(shù)（四類(lèi)參數(shù)）11、市場(chǎng)最低量與市場(chǎng)潛量間的距離表示需求的（）。A.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)空間B.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)總量C.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)敏感性D.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)需求量答案：C本題解析：本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。市場(chǎng)最低量與市場(chǎng)潛量間的距離表示需求的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)敏感性。12、（）反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)前銷(xiāo)售、未來(lái)6個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售量的預(yù)期以及開(kāi)發(fā)商對(duì)潛在購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)B.量?jī)r(jià)彈性C.住房市場(chǎng)指數(shù)D.消費(fèi)者心理指數(shù)答案：C本題解析：住房市場(chǎng)指數(shù)（HMI）是反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)前銷(xiāo)售、未來(lái)6個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售量的預(yù)期（好、一般、差）以及開(kāi)發(fā)商對(duì)潛在購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量預(yù)期（高、平均、低）的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。13、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，儲(chǔ)存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是（）。A.輔助報(bào)表B.資產(chǎn)負(fù)債表C.資金來(lái)源與運(yùn)用表D.現(xiàn)金流量表答案：A本題解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表。一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)（如成本、收入等）都存儲(chǔ)于輔助報(bào)表中，這些輔助報(bào)表通過(guò)某種對(duì)應(yīng)關(guān)系生成基本報(bào)表。通過(guò)基本報(bào)表就可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡分析。14、某租戶(hù)承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元／月，并當(dāng)租戶(hù)的月?tīng)I(yíng)業(yè)額超過(guò)150萬(wàn)元時(shí)收取3％的百分比租金。當(dāng)租戶(hù)的月?tīng)I(yíng)業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金為（）萬(wàn)元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4答案：B本題解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。15+（180-150）×3％=15.9（萬(wàn)元）。參見(jiàn)教材P361。15、如某筆貸款的月利率為1%，每月計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，那么，年名義利率是（）。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%答案：A本題解析：名義利率是指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)給出的年利率，它等于計(jì)息周期利率與一年內(nèi)計(jì)息周期數(shù)的乘積。公式為：年名義利率＝月利率×計(jì)息周期數(shù)。本題中，年名義利率＝1%×12＝12%。16、房地產(chǎn)投資之弊不包括()A.流動(dòng)性差B.投資數(shù)額巨大C.提高投資者的資信等級(jí)D.投資回收期較長(zhǎng)答案：C本題解析：此題屬于掌握范疇。根據(jù)房地產(chǎn)投資的利弊方面的內(nèi)容。17、某商業(yè)店鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為借貸資金，余款由購(gòu)買(mǎi)者用現(xiàn)金支付。如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第1年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪的市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%答案：D本題解析：本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。參見(jiàn)教材P201。18、在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入稱(chēng)為（）。A.凈現(xiàn)金流量B.現(xiàn)金流入C.現(xiàn)金流出D.現(xiàn)金流量答案：D本題解析：在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱(chēng)為凈現(xiàn)金流量。19、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)降低成本利潤(rùn)率來(lái)確定其商品房銷(xiāo)售價(jià)格，該定價(jià)方法為（）。A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B.成本加成定價(jià)法C.挑戰(zhàn)定價(jià)法D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法答案：B本題解析：成本加成定價(jià)法是指開(kāi)發(fā)商按照所開(kāi)發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來(lái)制定房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格。加成的含義就是一定比率的利潤(rùn)，這是最基本的定價(jià)方法。A項(xiàng)，認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是開(kāi)發(fā)商根據(jù)購(gòu)買(mǎi)者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的一種方法；C項(xiàng)，當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低得較多，則認(rèn)為該開(kāi)發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價(jià)法；D項(xiàng)，領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法實(shí)際上是一種定價(jià)策略，處于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位的開(kāi)發(fā)商可以采用領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法。20、國(guó)際上物業(yè)管理行業(yè)的專(zhuān)業(yè)資格，是（）。A.注冊(cè)物業(yè)管理員B.注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理C.注冊(cè)物業(yè)管理師D.高級(jí)物業(yè)管理師答案：B本題解析：物業(yè)管理關(guān)注的重點(diǎn)是租用建筑物的租戶(hù)對(duì)其所使用物業(yè)的環(huán)境感到滿(mǎn)意，并希望繼續(xù)租用本物業(yè)。所以，物業(yè)管理中的每一部分工作，都應(yīng)以滿(mǎn)足當(dāng)前租戶(hù)的需要并吸引未來(lái)的新租戶(hù)為中心。國(guó)際上物業(yè)管理行業(yè)的專(zhuān)業(yè)資格，是注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理（CPM）。21、下列建筑安裝工程費(fèi)用的構(gòu)成項(xiàng)目中，屬于企業(yè)管理費(fèi)的是（）。A.養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)B.失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)C.醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)D.勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)答案：D本題解析：企業(yè)管理費(fèi)是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)管理所需的費(fèi)用，包括管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、工具用具使用費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)和職工福利費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、稅金（房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅、印花稅）、其他（技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、綠化費(fèi)、廣告費(fèi)、公證費(fèi)、法律顧問(wèn)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)等）。22、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為100萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為28%，受阻損失為2%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為20%，所有用戶(hù)都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為56萬(wàn)元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬(wàn)元。A.86B.26C.126D.70答案：C本題解析：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。即：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝100×（1－2%－28%）＋56＝126（萬(wàn)元）。23、關(guān)于收益性物業(yè)的說(shuō)法，正確的是（）。A.零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對(duì)資金調(diào)整作出規(guī)定B.收益性物業(yè)管理的收入構(gòu)成中除租金收入外，還有保證金和大修基金C.在寫(xiě)字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都包含在租金中D.在出租率達(dá)到100％時(shí)，收益性物業(yè)獲得的凈經(jīng)營(yíng)收入最高答案：C本題解析：A項(xiàng)，在租約中必須對(duì)租金調(diào)整作出明確的規(guī)定，以便使租約有效地發(fā)揮作用；B項(xiàng)，收益性物業(yè)管理中的收入包括租金收入和其他收入（不含保證金和大修基金）；D項(xiàng)，若物業(yè)租金低于市場(chǎng)租金，雖然出租率達(dá)到100％，其獲得的凈經(jīng)營(yíng)收入并非一定理想。24、為了得到有代表的樣本，可以采用（）的方法，可以計(jì)算抽樣誤差的置信度。A.概率抽樣B.隨機(jī)抽樣C.估計(jì)抽樣D.定額抽樣答案：A本題解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。為了得到有代表性的樣本，應(yīng)該采用概率抽樣的方法，概率抽樣可以計(jì)算抽樣誤差的置信度。25、下列市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是（）。A.開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)B.土地轉(zhuǎn)化率C.住房可支付性指數(shù)D.住房市場(chǎng)指數(shù)答案：A本題解析：A項(xiàng)，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比例，反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況；B項(xiàng)，土地轉(zhuǎn)化率是指報(bào)告期內(nèi)政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷(xiāo)售面積與當(dāng)期出讓土地規(guī)劃建筑面積的比例，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率；C項(xiàng)，住房可支付性指數(shù)是指中位數(shù)收入水平家庭對(duì)中位數(shù)價(jià)格的住房的承受能力；D項(xiàng)，住房市場(chǎng)指數(shù)反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期。26、不需任何刺激需求的費(fèi)用，就可以實(shí)現(xiàn)的基本銷(xiāo)售量，又稱(chēng)（）。A.市場(chǎng)潛量B.市場(chǎng)預(yù)測(cè)量C.市場(chǎng)最低量D.市場(chǎng)最高量答案：C本題解析：市場(chǎng)需求曲線表示市場(chǎng)需求與行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用之間的關(guān)系。其中，不需任何刺激需求的費(fèi)用就會(huì)有其基本的銷(xiāo)售量，稱(chēng)為市場(chǎng)最低量，隨著行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的增加會(huì)引起需求水平的提高，開(kāi)始以加速度增高。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用超過(guò)一定水平之后，就不會(huì)刺激需求了，因此市場(chǎng)需求有一個(gè)上限，稱(chēng)為市場(chǎng)潛量。27、一寫(xiě)字樓單元的租賃期為18.8年，年租金為5萬(wàn)元，租金按當(dāng)年實(shí)際租用時(shí)間在年初一次性收取，若年折現(xiàn)率為6%，則該寫(xiě)字樓單元租賃期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A.53.80B.55.47C.55.54D.58.79答案：D本題解析：已知年值A(chǔ)求現(xiàn)值P的計(jì)算公式為：式中，i為折現(xiàn)率，n為計(jì)息周期。本題中，租金按當(dāng)年實(shí)際租用時(shí)間在年初一次性收取，可知第19年實(shí)際租用時(shí)間為0.8年，其租金為0.8×5＝4（萬(wàn)元），在第18年末收取，則該寫(xiě)字樓單元租賃期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值P＝5＋A（P/A，i，n）＝5＋5[（1＋6%）17－1]/[6%（1＋6%）17]＋4/（1＋6%）18＝58.79（萬(wàn)元）。28、張某用1000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一間商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其要求的投資收益率為10％，經(jīng)營(yíng)期為20年，如果每年經(jīng)營(yíng)凈收益相等，則該投資者的年投資回報(bào)為（）萬(wàn)元。A.17.46B.100.00C.117.46D.672.75答案：C本題解析：由題意可知，本題是關(guān)于等額序列支付的年值和資金回收系數(shù)的計(jì)算。根據(jù)計(jì)算得：29、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的方法不包括()。A.產(chǎn)權(quán)登記B.規(guī)范交易行為C.建立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度D.城市規(guī)劃指導(dǎo)答案：D本題解析：因?yàn)槌鞘幸?guī)劃指導(dǎo)不能規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為。30、對(duì)某一房地產(chǎn)市場(chǎng)中不同物業(yè)類(lèi)型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的（）。A.總量結(jié)構(gòu)分析B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析C.區(qū)域結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析答案：B本題解析：為了從宏觀角度把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，也常常采用對(duì)有關(guān)市場(chǎng)指標(biāo)進(jìn)行量化結(jié)構(gòu)比例關(guān)系分析的方法。將房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，從總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買(mǎi)結(jié)構(gòu)等維度進(jìn)行解構(gòu)。其中，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析是指從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類(lèi)型之間或某一特定物業(yè)類(lèi)型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細(xì)分之間的供給比例或交易比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。31、某物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中20萬(wàn)元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為10萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬(wàn)元，年還本付息額為2萬(wàn)元，所得稅為25%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%答案：A本題解析：本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。稅前現(xiàn)金回報(bào)率=稅前現(xiàn)金流量/初始現(xiàn)金投資=（經(jīng)營(yíng)收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-還本付息）/初始現(xiàn)金投資=（10-5-2）/40=7.5%。P201。32、（）是指當(dāng)期土地出讓面積與當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷(xiāo)售面積的比例，用于監(jiān)測(cè)土地供應(yīng)與住房建設(shè)和銷(xiāo)售之間的關(guān)系，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率。A.土地轉(zhuǎn)化率B.開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)C.開(kāi)發(fā)投資杠桿率D.住房可支付性指數(shù)答案：A本題解析：A項(xiàng)，土地轉(zhuǎn)化率是指報(bào)告期內(nèi)政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷(xiāo)售面積與當(dāng)期出讓土地規(guī)則建筑面積的比例，用于監(jiān)測(cè)土地供應(yīng)與住房供應(yīng)之間的關(guān)系，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率。B項(xiàng)，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比例，反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的狀況。C項(xiàng)，開(kāi)發(fā)投資杠桿率是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與開(kāi)發(fā)商投入的權(quán)益資本的比率。D項(xiàng)，住房可支付性指數(shù)是指中位數(shù)收入水平的家庭對(duì)中位數(shù)價(jià)格的住房的承受能力。33、某投資者于2014年年初以500萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，其中200萬(wàn)元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款，其余由投資者以現(xiàn)金支付，2015年該寫(xiě)字樓的年潛在毛租金收入為100萬(wàn)元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的10%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛租金收入的30%，寫(xiě)字樓年增值率為3%，則2015年該寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率為（）。A.15.10%B.15.38%C.16.43%D.17.13%答案：C本題解析：本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。P201。34、一般來(lái)說(shuō)，與長(zhǎng)期投資相比，短期投資（）。A.風(fēng)險(xiǎn)較大B.收益率較高C.流動(dòng)性較好D.投資回收期較長(zhǎng)答案：C本題解析：短期投資是指預(yù)期在短期（通常是一年內(nèi)）能收回的投資，其特點(diǎn)是資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但收益率也較低。長(zhǎng)期投資是指投資期限在一年以上的投資，其特點(diǎn)是回收期長(zhǎng)，短期變現(xiàn)能力較差，風(fēng)險(xiǎn)較高，但長(zhǎng)期的盈利能力強(qiáng)。35、在房地產(chǎn)投資決策中起關(guān)鍵作用的可行性研究是（）。A.一般投資機(jī)會(huì)研究B.特定項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究C.初步可行性研究D.詳細(xì)可行性研究答案：D本題解析：可行性研究分為四個(gè)工作階段：①投資機(jī)會(huì)研究；②初步可行性研究；③詳細(xì)可行性研究；④項(xiàng)目評(píng)估與決策。其中，詳細(xì)可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在綜合分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境等可行性后做出投資決策的關(guān)鍵步驟。36、制定進(jìn)度計(jì)劃通常采用橫道圖法和（）。A.資源流動(dòng)圖B.網(wǎng)絡(luò)圖法C.直方圖法D.控制圖法答案：B本題解析：在工程的進(jìn)度管理中，制定進(jìn)度計(jì)劃的方法有以下兩種：①應(yīng)用傳統(tǒng)的水平進(jìn)度計(jì)劃（橫道圖法）。橫道圖法是用直線線條在時(shí)間坐標(biāo)上表示出單項(xiàng)工程進(jìn)度的方法。②網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃（網(wǎng)絡(luò)圖法）。網(wǎng)絡(luò)圖法是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來(lái)表達(dá)工程進(jìn)度計(jì)劃的方法。37、開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起（）日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案。A.14B.15C.28D.30答案：B本題解析：本題考查的是竣工驗(yàn)收。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案。參見(jiàn)教材P91。38、有多少人愿意花費(fèi)20萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套高層帶電梯的兩居室住房，如對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查，屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查答案：B本題解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。選項(xiàng)A通過(guò)收集初步數(shù)據(jù)提示問(wèn)題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和想法；選項(xiàng)C檢驗(yàn)因果關(guān)系，假設(shè)上述的兩居室商品住宅每套價(jià)格下降10萬(wàn)元，能夠增加多少購(gòu)買(mǎi)者。P107。39、對(duì)于能承受較低風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)收益水平的長(zhǎng)期投資者來(lái)說(shuō)，通常以（）作為其投資對(duì)象。A.剛剛竣工的收益性物業(yè)B.進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)C.未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)D.機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資答案：B本題解析：本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較低風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)收益水平的長(zhǎng)期投資者，通常選擇收益型房地產(chǎn)投資，以獲取穩(wěn)定的租金收入為目的，投資對(duì)象通常為進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)。參見(jiàn)教材P23。40、深圳萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)上市，解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的資本金投入問(wèn)題，購(gòu)買(mǎi)該公司的股票屬于（）。A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資B.房地產(chǎn)置業(yè)投資C.房地產(chǎn)間接投資D.投資于房地產(chǎn)投資信托基金答案：B本題解析：房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工作。房地產(chǎn)間接投資具體包括：①投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券；②投資房地產(chǎn)投資信托資金；③購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券。購(gòu)買(mǎi)已上市的深圳萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的股票屬于房地產(chǎn)間接投資。41、假設(shè)某房產(chǎn)限差為120m2，則其中誤差為（）m2。A.30B.60C.90D.120答案：B本題解析：房產(chǎn)測(cè)量中以中誤差作為評(píng)定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以?xún)杀吨姓`差作為限差。本題中，已知兩倍中誤差為120m2，則可得中誤差為：120÷2＝60（m2）。42、（）是指以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位所表示的建筑工程各個(gè)分項(xiàng)工程和結(jié)構(gòu)構(gòu)件的實(shí)物數(shù)量。A.工程造價(jià)B.工程量C.定額計(jì)價(jià)D.設(shè)計(jì)概算答案：B本題解析：工程量是指以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位所表示的建筑工程各個(gè)分項(xiàng)工程和結(jié)構(gòu)構(gòu)件的實(shí)物數(shù)量。物理計(jì)量單位是指以度量表示的長(zhǎng)度、面積、體積和重量的單位，如米、平方米、立方米、噸等。自然計(jì)量單位是指以建筑成品表現(xiàn)在自然狀態(tài)下的簡(jiǎn)單點(diǎn)數(shù)所表示的個(gè)、塊、樘、條等單位。43、可將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于（）的工作。A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設(shè)階段D.租售階段答案：B本題解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程包括以下四個(gè)階段：①投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段；②前期工作階段；③建設(shè)階段；④租售階段。其中，前期工作包括：①獲取土地；②項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案；③確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可；④工程建設(shè)招標(biāo)；⑤開(kāi)工申請(qǐng)與審批；⑥其他前期工作。44、當(dāng)可供比較的房地產(chǎn)投資方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，宜采用的方案經(jīng)濟(jì)比選方法是（）。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額投資內(nèi)部收益率法D.內(nèi)部收益率法答案：B本題解析：在房地產(chǎn)投資方案比選過(guò)程中，應(yīng)該注意選擇適宜的比選方法。具體比選方法選擇規(guī)則，表現(xiàn)在三個(gè)方面：①當(dāng)可供比較方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同，且項(xiàng)目無(wú)資金約束的條件下，一般采用凈現(xiàn)值法、等額年值法和差額投資內(nèi)部收益率法。②當(dāng)可供比較方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，一般宜采用等額年值法進(jìn)行比選。如果要采用差額投資內(nèi)部收益率法或凈現(xiàn)值法進(jìn)行方案比選，須對(duì)各可供比較方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期，通過(guò)運(yùn)用最小公倍數(shù)法和研究期法進(jìn)行調(diào)整，然后再進(jìn)行比選。③當(dāng)可供比較方案的效益相同或基本相同時(shí)，可采用費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法。45、市場(chǎng)定位通常要遵循的步驟是（）。A.識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位-制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略B.識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略-企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位C.企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位-識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略D.制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略-識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位答案：A本題解析：市場(chǎng)定位的步驟包括：①識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這是市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)；②企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位，企業(yè)與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、服務(wù)質(zhì)量、銷(xiāo)售渠道和品牌知名度等方面所具有的可獲取明顯差別利益的優(yōu)勢(shì)；③制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略，企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方面的核心能力與優(yōu)勢(shì)，不會(huì)自動(dòng)地在市場(chǎng)上得到充分的表現(xiàn)，必須制定明確的市場(chǎng)戰(zhàn)略來(lái)加以體現(xiàn)。46、確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，通常采用的指標(biāo)為（）。A.投資回收期B.內(nèi)部收益率C.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值D.開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)答案：B本題解析：在確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)，通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率，必要時(shí)也可以選用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在具體選定評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計(jì)算的復(fù)雜程度。47、某商鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，其中60萬(wàn)元來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計(jì)該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬(wàn)元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報(bào)率為（）。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%答案：C本題解析：投資回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。根據(jù)等額序列支付資金回收系數(shù)公式先求出A值，A＝60×7%÷[1－（1＋7%）－10]＝8.542（萬(wàn)元），8.542－60×7%＝4.342（萬(wàn)元），則投資回報(bào)率＝（稅后現(xiàn)金流量＋投資者權(quán)益增加值）÷權(quán)益投資數(shù)額＝（3＋4.342）÷40＝18.36%。48、采用工程量清單方式招標(biāo)的，不需要在招標(biāo)文件中公布的內(nèi)容是（）。A.工程量清單B.招標(biāo)標(biāo)底C.招標(biāo)控制價(jià)D.評(píng)標(biāo)辦法答案：B本題解析：招標(biāo)文件應(yīng)包括：①招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)）；②投標(biāo)人須知；③評(píng)標(biāo)辦法；④合同條款及格式；⑤采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供工程量清單；⑥設(shè)計(jì)圖紙；⑦技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求；⑧投標(biāo)文件格式；⑨投標(biāo)人須知前附表規(guī)定的其他材料。B項(xiàng)，招標(biāo)人可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)決定是否編制標(biāo)底。編制標(biāo)底的，標(biāo)底編制過(guò)程和標(biāo)底必須保密。且一個(gè)工程只能編制一個(gè)標(biāo)底。招標(biāo)人可以以標(biāo)底為基準(zhǔn)上浮或下調(diào)一定百分比做攔標(biāo)價(jià)。招標(biāo)項(xiàng)目也可以不設(shè)標(biāo)底，進(jìn)行無(wú)標(biāo)底招標(biāo)。49、以下屬于房地產(chǎn)資產(chǎn)管理范圍的是（）。A.制定物業(yè)策略計(jì)劃B.設(shè)備更新財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)C.室內(nèi)布局與空間規(guī)劃D.建筑設(shè)計(jì)與工程規(guī)劃答案：A本題解析：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作包括：①制定物業(yè)策略計(jì)劃；②持有或出售分析；③檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會(huì)、審批主要的費(fèi)用支出；④監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績(jī)效；⑤根據(jù)物業(yè)在同類(lèi)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的績(jī)效表現(xiàn)，管理并評(píng)估物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作；⑥協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與租戶(hù)的關(guān)系；⑦定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析。BCD三項(xiàng)均屬于設(shè)施管理。50、根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的理論，商品房空置率上升是處于自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段后期D.第三階段答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣周期。自然周期的第三階段，供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平；自然周期的第四階段，需求停止增長(zhǎng)或以很低的速度增長(zhǎng)，開(kāi)工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長(zhǎng)率開(kāi)始下滑。51、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將運(yùn)營(yíng)成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時(shí)間類(lèi)參數(shù)B.融資相關(guān)參數(shù)C.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)參數(shù)D.收益相關(guān)參數(shù)答案：D本題解析：本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。收益相關(guān)指標(biāo)包括出租率或空置率，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占毛租金收入比率。P258。選擇基礎(chǔ)參數(shù)（四類(lèi)參數(shù)）52、某寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，其中70萬(wàn)元為15年期、年利率為5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫(xiě)字樓出租的年凈租金收入為9萬(wàn)元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。A.6.75%B.8.05%C.7.93%D.7.52%答案：D本題解析：本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。參見(jiàn)教材P201。第一步，求出借款還本付息P＝70萬(wàn)，i＝5%，n＝15年53、在房地產(chǎn)定價(jià)方法中，名牌策略屬于（）。A.成本加成定價(jià)法B.目標(biāo)定價(jià)法C.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法答案：C本題解析：認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是開(kāi)發(fā)商根據(jù)購(gòu)買(mǎi)者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的一種方法。用這種方法定價(jià)的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為定價(jià)的關(guān)鍵是顧客對(duì)物業(yè)價(jià)值的認(rèn)知，而不是生產(chǎn)者或銷(xiāo)售者的成本。他們利用市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合中的非價(jià)格變量，在購(gòu)買(mǎi)者心目中確立認(rèn)知價(jià)值，并要求所制定的價(jià)格必須符合認(rèn)知價(jià)值。名牌策略就屬于此類(lèi)定價(jià)法。54、某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款年利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請(qǐng)到的最大貸款額為（）萬(wàn)元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31答案：B本題解析：本題考查的是償債備付率。55、房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本是（）。A.營(yíng)業(yè)成本B.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費(fèi)用D.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資答案：A本題解析：營(yíng)業(yè)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。主要包括：①土地轉(zhuǎn)讓成本；②商品房銷(xiāo)售成本；③配套設(shè)施銷(xiāo)售成本；④房地產(chǎn)出租營(yíng)業(yè)成本。56、下列關(guān)于空置和損失的表述，不正確的是()。A.空置和損失從潛在毛租金收入中扣除后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入B.欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開(kāi)記錄C.空置雖然減少收入，但不是損失D.實(shí)際租金收入與潛在毛租金收入相等答案：D本題解析：實(shí)際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。57、（）是反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)前銷(xiāo)售、未來(lái)6個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售量的預(yù)期以及開(kāi)發(fā)商對(duì)潛在購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A.住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)B.量?jī)r(jià)彈性C.住房市場(chǎng)指數(shù)D.消費(fèi)者信心指數(shù)答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。選項(xiàng)A是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房?jī)r(jià)格的角度，對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房?jī)r(jià)格合理性做出的判斷；選項(xiàng)B指報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變化率與交易量變化率的比值，可以判斷市場(chǎng)所處的景氣階段；選項(xiàng)D指消費(fèi)者近期的購(gòu)房意愿，通常根據(jù)對(duì)消費(fèi)者未來(lái)6個(gè)月內(nèi)是否計(jì)劃買(mǎi)房的調(diào)查結(jié)果來(lái)構(gòu)造。P44。58、有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2，為7年前通過(guò)有償出讓取得，當(dāng)時(shí)地價(jià)為700元/m2，土地使用權(quán)年限60年的地價(jià)為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當(dāng)時(shí)的建筑物建造價(jià)為600元/m2，現(xiàn)在建造同類(lèi)建筑物需800元/m2，估計(jì)該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產(chǎn)土地部分的現(xiàn)時(shí)總價(jià)為（）萬(wàn)元。A.80B.97C.100D.300答案：D本題解析：由題意可知：公式應(yīng)為：700×（1＋8%）7×2500≈300（萬(wàn)元）。59、某商業(yè)店鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為借貸資金，余款由購(gòu)買(mǎi)者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第一年的稅后現(xiàn)金流量為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%答案：D本題解析：投資回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，投資回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計(jì)入投資收益。當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率＝（稅后現(xiàn)金流量＋投資者權(quán)益增加值＋物業(yè)增值收益）÷權(quán)益投資數(shù)額。本題中，代入數(shù)據(jù)可得投資回報(bào)率＝（2.4＋0.22＋60×2%）÷（60－40）＝19.1%。60、邀請(qǐng)招標(biāo)是一種非公開(kāi)招標(biāo)方式，被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商通常在（）。A.3個(gè)以上B.5～10個(gè)C.5個(gè)以上D.3～10個(gè)答案：A本題解析：工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方式，可以分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。其中，邀請(qǐng)招標(biāo)又稱(chēng)選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)是非公開(kāi)招標(biāo)方式的一種，被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商通常在3個(gè)以上。61、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)做到“薄利多銷(xiāo)”或“中利多銷(xiāo)”的開(kāi)發(fā)商定價(jià)方法稱(chēng)為（）。A.成本加成定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.目標(biāo)定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法答案：B本題解析：價(jià)值定價(jià)法是指確定的價(jià)格對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，代表著“較低（相同）的價(jià)格，相同（更高）的質(zhì)量”，即“物美價(jià)廉”。價(jià)值定價(jià)法不僅是制定的產(chǎn)品價(jià)格比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手低，而且是對(duì)公司整體經(jīng)營(yíng)的重新設(shè)計(jì)，造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)也能使公司成為真正的低成本開(kāi)發(fā)商，做到“薄利多銷(xiāo)”或“中利多銷(xiāo)”。62、關(guān)于預(yù)算，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）。A.可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的變動(dòng)，估算在某一時(shí)間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當(dāng)一項(xiàng)未預(yù)計(jì)到的費(fèi)用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時(shí)，預(yù)算可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿(mǎn)足這項(xiàng)費(fèi)用的支出C.預(yù)算有許多類(lèi)型，主要有年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算，資本支出預(yù)算和長(zhǎng)期預(yù)算D.年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時(shí)間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會(huì)有哪些變化答案：D本題解析：預(yù)算不是一門(mén)很精確的科學(xué)，物業(yè)的實(shí)際收支，很少與預(yù)算中的估計(jì)完全一致。預(yù)算只是一個(gè)工具，利用這個(gè)工具，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)事先估計(jì)的物業(yè)收支數(shù)量，做出費(fèi)用支出計(jì)劃。預(yù)算可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的變動(dòng)，估算在某一時(shí)間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況。當(dāng)一項(xiàng)未預(yù)計(jì)到的費(fèi)用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時(shí)，預(yù)算可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿(mǎn)足這項(xiàng)費(fèi)用的支出。預(yù)算有許多種類(lèi)型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種：①年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算；②資本支出預(yù)算；③長(zhǎng)期預(yù)算。D項(xiàng)，長(zhǎng)期預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的期間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會(huì)有哪些變化；它可以闡明業(yè)主整個(gè)物業(yè)投資計(jì)劃中預(yù)計(jì)的財(cái)務(wù)收益、市場(chǎng)策略和預(yù)計(jì)的可能市場(chǎng)變化。63、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（）。A.折舊費(fèi)B.審計(jì)費(fèi)C.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)D.無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)費(fèi)答案：C本題解析：財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：①借款或債券的利息；②金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)；③融資代理費(fèi)；④承諾費(fèi)；⑤外匯匯兌凈損失；⑥企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。ABD三項(xiàng)均屬于管理費(fèi)用。64、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道，一般而言三種資金的使用順序是（）。A.資本金-借貸資金-預(yù)租售收入B.預(yù)租售收入-資本金-借貸資金C.借貸資金-預(yù)租售收入-資本金D.資本金-預(yù)租售收入-借貸資金答案：D本題解析：資金籌措計(jì)劃，要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷(xiāo)售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。為了滿(mǎn)足項(xiàng)目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，最后仍然不滿(mǎn)足資金需求時(shí)，可安排借貸資金。65、會(huì)計(jì)的基本職能有會(huì)計(jì)核算和（）。A.資源配置B.會(huì)計(jì)監(jiān)督C.會(huì)計(jì)決策D.會(huì)計(jì)控制答案：B本題解析：會(huì)計(jì)是旨在提高微觀經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理，而在企事業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)建立的一個(gè)以提供財(cái)務(wù)信息為主的經(jīng)濟(jì)信息系統(tǒng)。會(huì)計(jì)的基本職能有：①會(huì)計(jì)核算；②會(huì)計(jì)監(jiān)督。66、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值（）。A.下降B.上升C.不變D.不能確定答案：A本題解析：調(diào)整利率是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通過(guò)調(diào)整利率，政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導(dǎo)資金投向，從而達(dá)到宏觀調(diào)控的目的。利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：①導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；②加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。反之，利率長(zhǎng)期下調(diào)、預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低，會(huì)刺激房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。67、某投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國(guó)債收益率為4.5%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.5。那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為（）。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%答案：C本題解析：確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。資金的機(jī)會(huì)成本，是資金在某一段時(shí)間內(nèi)最安全和最高的投資機(jī)會(huì)的收益率。這個(gè)收益率差不多等于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益率，例如國(guó)債的收益率或銀行存款利率等。投資者所期望的收益率應(yīng)至少等于這個(gè)機(jī)會(huì)成本再加上該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。本題中，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率R＝4.5%＋0.5×（15%－4.5%）＝9.75%。本題不能用銀行貸款利率，若是存款利率，則可用。68、在估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用的方法是（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)股算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法答案：D本題解析：本題考查的是房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。69、國(guó)際上物業(yè)管理行業(yè)的專(zhuān)業(yè)資格，是（）。A.注冊(cè)物業(yè)管理員B.注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理C.注冊(cè)物業(yè)管理師D.高級(jí)物業(yè)管理師答案：B本題解析：物業(yè)管理關(guān)注的重點(diǎn)是租用建筑物的租戶(hù)對(duì)其所使用物業(yè)的環(huán)境感到滿(mǎn)意，并希望繼續(xù)租用本物業(yè)。所以，物業(yè)管理中的每一部分工作，都應(yīng)以滿(mǎn)足當(dāng)前租戶(hù)的需要并吸引未來(lái)的新租戶(hù)為中心。國(guó)際上物業(yè)管理行業(yè)的專(zhuān)業(yè)資格，是注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理（CPM）。70、關(guān)于融資成本，下列說(shuō)法不正確的是()。A.融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用B.融資成本高低是判斷項(xiàng)目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費(fèi)和資金占用費(fèi)D.資金籌集費(fèi)包括利息、承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)答案：D本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案71、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是（）。A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高B.商用房地產(chǎn)的收益更高C.商用房地產(chǎn)的價(jià)值更高D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來(lái)源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營(yíng)收入，而凈經(jīng)營(yíng)收入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營(yíng)成本等市場(chǎng)因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款來(lái)說(shuō)，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。因此，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，貸款價(jià)值比率通常不超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，貸款利率也通常高于個(gè)人住房抵押貸款，而且僅對(duì)已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。72、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆個(gè)人住房抵押貸款，若年利率為6％，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長(zhǎng)率為0.2％，則該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額為（）元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43答案：A本題解析：某個(gè)月的還款額計(jì)算公式為：At=A1（1+s）t-1。式中，At表示第t個(gè)月的還款額，A1表示第1個(gè)月的還款額，s表示月還款額等比增長(zhǎng)率，t表示第t個(gè)月。則第8年最后一個(gè)月份的還款額為：A96=A1錯(cuò)誤（1+s）t-1=3000錯(cuò)誤（1+0.2%）96-1=3627.06（元）。73、對(duì)某種特定的商品來(lái)說(shuō)，下列關(guān)于市場(chǎng)容量概念的表述中，正確的是（）。A.潛在市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)B.服務(wù)市場(chǎng)＞潛在市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)C.潛在市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)D.潛在市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)答案：C本題解析：本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。潛在市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)。參見(jiàn)教材P112。74、取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生的費(fèi)用為（）。A.用地使用費(fèi)B.土地費(fèi)用C.土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)D.土地租用費(fèi)答案：B本題解析：土地費(fèi)用是指取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生的費(fèi)用。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。主要有以下幾種：①征收補(bǔ)償費(fèi)；②土地出讓價(jià)款；③土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)；④土地租用費(fèi)；⑤土地投資折價(jià)。75、下列開(kāi)發(fā)商定價(jià)法不屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的是（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定價(jià)法C.價(jià)值定價(jià)法D.隨行就市定價(jià)法答案：C本題解析：本題考查的是制定租售方案。競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)包括：（1）領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法；（2）挑戰(zhàn)定價(jià)法；（3）隨行就市定價(jià)法。選項(xiàng)C價(jià)值定價(jià)法屬于購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)法。76、實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由（）負(fù)責(zé)。A.開(kāi)發(fā)商B.監(jiān)理單位C.分包單位D.總承包單位答案：D本題解析：施工現(xiàn)場(chǎng)的安全由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)。實(shí)行施工總承包的，由總承包單位負(fù)責(zé)。分包單位向總承包單位負(fù)責(zé)，服從總承包單位對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全生產(chǎn)管理。開(kāi)發(fā)商或其委托的監(jiān)理工程師應(yīng)監(jiān)督承包商建立安全教育培訓(xùn)制度，對(duì)危及生命安全和人身健康的行為有權(quán)提出批評(píng)、檢舉和控告。開(kāi)發(fā)商與承包商還要認(rèn)真協(xié)調(diào)安排工程安全保險(xiǎn)事宜，按雙方約定承擔(dān)支付保險(xiǎn)費(fèi)的義務(wù)。77、下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是（）A.市盈率=股價(jià)/每股凈資產(chǎn)B.市盈率=股價(jià)/每股收益C.市盈率=市值/銷(xiāo)售收入D.市盈率=市值/現(xiàn)金流答案：B本題解析：類(lèi)比法是通過(guò)選擇同類(lèi)上市公司的一些比率，如最常用的市盈率（P/E，即股價(jià)/每股收益）、市凈率（P/B，即股價(jià)/每股凈資產(chǎn)），再結(jié)合擬上市公司或資產(chǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)如每股收益、每股凈資產(chǎn)來(lái)確定擬上市公司價(jià)值，一般都采用預(yù)測(cè)的指標(biāo)。市盈率法的適用具有許多局限性，例如要求擬上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)定，不能出現(xiàn)虧損等，而市凈率法則沒(méi)有這些問(wèn)題，但同樣也有缺陷，主要是過(guò)分依賴(lài)公司賬面價(jià)值而不是最新的市場(chǎng)價(jià)值。因此對(duì)于那些流動(dòng)資產(chǎn)比例高的公司如銀行、保險(xiǎn)公司比較適用此方法。78、NoneNone79、當(dāng)所有的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用均由租戶(hù)直接分擔(dān)時(shí)，則稱(chēng)這種出租方式為（）。A.毛租B.凈租C.潛租D.直租答案：B本題解析：本題考查的是寫(xiě)字樓的租約與租約談判。當(dāng)所有的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用均由租戶(hù)直接分擔(dān)時(shí)，則稱(chēng)這種出租方式叫“凈租”。參見(jiàn)教材P353。80、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款年利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為（）。A.5.0%B.8.5%C.8.74%D.9.00%答案：C本題解析：實(shí)際收益率（Rr）、名義收益率（Ra）和通貨膨脹率（Rd）之間的關(guān)系式為：（1＋Ra）＝（1＋Rr）（1＋Rd）。則實(shí)際收益率＝（1＋名義收益率）/（1＋通貨膨脹率）－1＝（1＋12%）/（1＋3%）－1＝8.74%。81、下列屬于會(huì)計(jì)恒等式的是（）。A.資產(chǎn)－費(fèi)用＝負(fù)債＋所有者權(quán)益－收入B.所有者權(quán)益＝資產(chǎn)＋負(fù)債C.資產(chǎn)＋費(fèi)用＝負(fù)債＋所有者權(quán)益＋收入D.負(fù)債＝資產(chǎn)＋所有者權(quán)益答案：C本題解析：會(huì)計(jì)恒等式分為兩種數(shù)量關(guān)系：①資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益的數(shù)量關(guān)系，包括：a．資產(chǎn)＝權(quán)益－債權(quán)人權(quán)益＋所有者權(quán)益；b．資產(chǎn)＝負(fù)債＋所有者權(quán)益；c．所有者權(quán)益＝資產(chǎn)－負(fù)債。②收入、費(fèi)用與利潤(rùn)的數(shù)量關(guān)系，具體是：收入＝費(fèi)用－利潤(rùn)。82、關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說(shuō)法不正確的是（）。A.潛在毛租金收入＝物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最大可能租金水平B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入C.有效毛收入＝潛在毛租金收入－其他收入D.凈經(jīng)營(yíng)收入＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用答案：C本題解析：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入，即：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入。83、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系B.房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格C.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系D.家庭收入水平答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)。空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平。P49。84、在利用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)上，綜合考慮主要風(fēng)險(xiǎn)因素影響的情況下，得到表示風(fēng)險(xiǎn)程度的凈效益的概率分析的方法是（）。A.概率分析法B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠桿分析答案：C本題解析：解析方法是在利用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)上，將風(fēng)險(xiǎn)分析與反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特征的收入和支出流結(jié)合起來(lái)，在綜合考慮主要風(fēng)險(xiǎn)因素影響的情況下，對(duì)隨機(jī)收入、支出流的概率分布進(jìn)行估計(jì)，并對(duì)各個(gè)收入、支出流之間的各種關(guān)系進(jìn)行探討，用項(xiàng)目預(yù)期收入、成本及凈效益的現(xiàn)值的平均離散程度來(lái)度量風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而得到表示風(fēng)險(xiǎn)程度的凈效益的概率分析。85、下列關(guān)于房地產(chǎn)功能的描述，錯(cuò)誤的是（）。A.配置存量房地產(chǎn)資源和利益B.顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)變化C.指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化D.指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃答案：B本題解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能。房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能，可以分為以下幾個(gè)方面：（1）配置存量房地產(chǎn)資源和利益；（2）顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化；（3）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化；（4）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃；（5）引導(dǎo)需求適應(yīng)共給條件的變化。86、可將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于()的工作。A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設(shè)階段D.租售階段答案：B本題解析：[解析]建設(shè)工程招標(biāo)87、根據(jù)物業(yè)在同類(lèi)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的績(jī)效表現(xiàn)，管理并評(píng)估物業(yè)服務(wù)公司的工作，這是（）的工作內(nèi)容。A.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D.房地產(chǎn)組合投資管理答案：C本題解析：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作包括：①制定物業(yè)策略計(jì)劃；②持有或出售分析；③檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會(huì)、審批主要的費(fèi)用支出；④監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績(jī)效；⑤根據(jù)物業(yè)在同類(lèi)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的績(jī)效表現(xiàn)，管理并評(píng)估物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作；⑥協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與租戶(hù)的關(guān)系；⑦定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析。88、某開(kāi)發(fā)商向銀行申請(qǐng)了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬(wàn)元的貸款，則該開(kāi)發(fā)商第1年的還本收益為()萬(wàn)元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59答案：A本題解析：A=100×9%(1+9%)15/[(1+9%)15-1]萬(wàn)元=12.41萬(wàn)元，(12.41-100×9%)萬(wàn)元=3.41萬(wàn)元89、某投資者于2014年1月以500萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，其中200萬(wàn)元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款，其余由投資者以現(xiàn)金支付，2015年該寫(xiě)字樓的年毛租金收入為100萬(wàn)元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的30%，寫(xiě)字樓年增值率為3%，則2015年該寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率為（）。A.12.39%B.15.38%C.16.25%D.21.13%答案：C本題解析：考點(diǎn):現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。年還本付息額A=P×i/【1-1/（1+i）n】=200×7.5%/【1-1/（1+7.5%）30】=16.934萬(wàn)元，投資者權(quán)益增加=16.934-200×7.5%=1.934萬(wàn)元，年有效毛收入=100×（1-10%-30%）=60萬(wàn)元，稅前現(xiàn)金流=60-16.934=43.066萬(wàn)元，所得稅=（60－16.934+1.934）×25%=11.25萬(wàn)元，稅后現(xiàn)金流=43.066-11.25=31.816萬(wàn)元。寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)值增值額=500×3%=15萬(wàn)元，投資回報(bào)率=（31.816+1.934+15）/300=16.25%。90、某家庭以2000元/m2的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積為120m2的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次提前償還了貸款本金4萬(wàn)元，那么從第6年開(kāi)始的抵押貸款月還款額為（）元。A.1417.68B.444.08C.1861.76D.973.60答案：D本題解析：本題考查的是資金等效值的換算。91、在正式申請(qǐng)竣工驗(yàn)收之前，開(kāi)發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷清單。A.開(kāi)發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位答案：C本題解析：在正式辦理竣工驗(yàn)收之前，開(kāi)發(fā)商為了做好充分準(zhǔn)備，需要進(jìn)行初步檢查。根據(jù)初步檢查情況，由項(xiàng)目的監(jiān)理工程師列出需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷“清單”，這時(shí)承包商應(yīng)切實(shí)落實(shí)修復(fù)這些缺陷，以便通過(guò)最終的正式驗(yàn)收。進(jìn)行初步檢查對(duì)加快掃尾工程，提高工程質(zhì)量和配套水平，加強(qiáng)工程技術(shù)管理，促進(jìn)竣工和完善驗(yàn)收都有好處。92、房地產(chǎn)投資適合作為一種長(zhǎng)期投資。關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是（）。A.土地不會(huì)毀損B.地上建筑物有耐久性C.變現(xiàn)性差D.土地使用權(quán)年限較長(zhǎng)答案：C本題解析：房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長(zhǎng)期投資的原因有：①土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長(zhǎng)；②地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。變現(xiàn)性差是指房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)無(wú)損變現(xiàn)的能力差，這與房地產(chǎn)資產(chǎn)的弱流動(dòng)性特征密切相關(guān)，是房地產(chǎn)投資的特性之一。93、相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計(jì)入投資收益。A.投資利潤(rùn)率B.投資回報(bào)率C.資本金利潤(rùn)率D.資本金凈利潤(rùn)率答案：B本題解析：[解析]投資回報(bào)率94、在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，第一個(gè)原則是要采用（）的方法，首先要仔細(xì)觀察、形成假設(shè)、預(yù)測(cè)并進(jìn)行檢驗(yàn)。A.科學(xué)B.客觀C.準(zhǔn)確D.全面答案：A本題解析：對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估，主要是考察市場(chǎng)調(diào)查的有效性。有效的市場(chǎng)調(diào)查必須具備的特點(diǎn)包括：①方法科學(xué)；②調(diào)查具有創(chuàng)造性；③調(diào)查方法多樣；④模型和數(shù)據(jù)相互依賴(lài)；⑤合理的信息價(jià)值和成本比率；⑥正常的懷疑態(tài)度；⑦市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程遵守職業(yè)道德。其中，在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，第一個(gè)原則是要采用科學(xué)的方法，首先要仔細(xì)觀察、形成假設(shè)、預(yù)測(cè)并進(jìn)行檢驗(yàn)。95、對(duì)于能承受較低風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)收益水平的長(zhǎng)期投資者來(lái)說(shuō)，通常以（）作為其投資對(duì)象。A.剛剛竣工的收益性物業(yè)B.進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)C.未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)D.機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資答案：B本題解析：本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較低風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)收益水平的長(zhǎng)期投資者，通常選擇收益型房地產(chǎn)投資，以獲取穩(wěn)定的租金收入為目的，投資對(duì)象通常為進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)。參見(jiàn)教材P23。96、下列選項(xiàng)中，不屬于動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的是（）。A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值C.投資收益率D.動(dòng)態(tài)投資回收期答案：C本題解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。選項(xiàng)C屬于靜態(tài)盈利能力指標(biāo)。97、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)B.房地產(chǎn)價(jià)格C.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系D.空置率答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)。空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平。參見(jiàn)教材P49。98、采用貨幣作為計(jì)量單位、記錄和反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是指（）。A.會(huì)計(jì)主體B.貨幣計(jì)量C.會(huì)計(jì)分期D.持續(xù)經(jīng)營(yíng)答案：B本題解析：貨幣計(jì)量是指采用貨幣作為計(jì)量單位、記錄和反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。貨幣計(jì)量假設(shè)的主要意義在于，通過(guò)一般等價(jià)物的貨幣，以數(shù)量形式綜合反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。99、某宗土地面積為10000m2，土地單位價(jià)格為800元/m2，最高容積率為2，固定費(fèi)用為400萬(wàn)元，單位建筑面積建安成本為1500元，管理費(fèi)、貸款利息、稅費(fèi)等其他成本費(fèi)用為建安成本的20%，銷(xiāo)售價(jià)格為3000元/m2，則該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售量為（）m2。A.10000B.12000C.180000D.15000答案：A本題解析：盈虧平衡分析是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷(xiāo)量與盈利的平衡關(guān)系的方法。在盈虧平衡點(diǎn)上，銷(xiāo)售收入和總成本費(fèi)用相等，既不虧損也不盈利。線性盈虧平衡分析的基本公式是：年銷(xiāo)售收入方程：S＝P×Q；年總成本費(fèi)用方程：C＝Cf＋Cv×Q。式中，S表示銷(xiāo)售收入；P表示銷(xiāo)售單價(jià)；C表示總成本；Cf表示總固定成本；Cv表示單位變動(dòng)成本；Q表示產(chǎn)銷(xiāo)量。當(dāng)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡時(shí)，有S＝C，由此可以推導(dǎo)出：盈虧平衡產(chǎn)量Q*＝Cf/（P*－Cv）；盈虧平衡價(jià)格P*＝Cv＋Cf/Q*；盈虧平衡單位產(chǎn)品變動(dòng)成本Cv*＝P*－Cf/Q*。本題中，固定成本為固定費(fèi)用與土地購(gòu)買(mǎi)成本之和，Cf＝4000000＋10000×800＝12000000（元），P＝3000（元），Cv＝1500×（1＋20%）＝1800（元），則該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售量＝12000000÷（3000－1800）＝10000（m2）。100、一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為（）。A.15%～25%B.25%～35%C.35%～45%D.45%～50%答案：C本題解析：本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷(xiāo)售利潤(rùn)率。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35%～45%。101、對(duì)于相同的兩個(gè)房地產(chǎn)投資方案，其動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb＇）之間的關(guān)系是（）。A.Pb＜Pb＇B.Pb≤Pb＇C.Pb=Pb＇D.Pb＞Pb＇答案：D本題解析：考點(diǎn):靜態(tài)投資回收期。由于動(dòng)態(tài)的有折現(xiàn)，所以動(dòng)態(tài)投資回收期一定要大于靜態(tài)投資回收期。102、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)()，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。A.市場(chǎng)平均價(jià)格B.國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和價(jià)格體系C.社會(huì)平均收益率D.集團(tuán)企業(yè)之間的交換價(jià)格答案：A本題解析：根據(jù)教材的內(nèi)容即可。103、某市2017年新開(kāi)工的房屋建筑面積為90萬(wàn)㎡，2016年未完工轉(zhuǎn)入2017年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)㎡，2017年竣工的房屋建筑面積為80萬(wàn)㎡，那么，2017年該市房屋的平均建設(shè)周期為（）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)指標(biāo)。參見(jiàn)教材40～41。104、某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對(duì)居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤(pán)的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是（）。A.目標(biāo)定價(jià)法B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法答案：D本題解析：本題考查的是制定租售方案。認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是開(kāi)發(fā)商根據(jù)購(gòu)買(mǎi)者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的一種方法。105、商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)通常是典型的（）市場(chǎng)。A.完全競(jìng)爭(zhēng)B.壟斷競(jìng)爭(zhēng)C.寡頭壟斷D.完全壟斷答案：B本題解析：由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷(xiāo)售控制能力，包括銷(xiāo)售時(shí)間控制、銷(xiāo)售數(shù)量控制和銷(xiāo)售價(jià)格控制等。106、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常不包括的資金渠道是()。A.資本金B(yǎng).預(yù)租售收入C.借貸資金D.政府資助答案：D本題解析：因?yàn)檎话悴粫?huì)無(wú)償資助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。107、已知某投資項(xiàng)目當(dāng)折現(xiàn)率為11%，凈現(xiàn)值為1700萬(wàn)元，當(dāng)折現(xiàn)率為12%時(shí)，凈現(xiàn)值為-870萬(wàn)元，則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%答案：C本題解析：本題考查的是的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。P182。108、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬(wàn)元，其中資本金投入2000萬(wàn)元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%答案：C本題解析：借貸資金＝5000－2000＝3000（萬(wàn)元），假定全部投資收益率為R，則3000萬(wàn)元借貸資金產(chǎn)生的收益＝3000×R，借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用＝3000×10%＝300（萬(wàn)元），2000萬(wàn)元的資本金產(chǎn)生的收益＝2000×R，資本金投資收益率＝（2000×R＋3000×R－300）/2000＝22%，解得：R＝14.8%。109、市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)一般需要從（）類(lèi)產(chǎn)品層次、五類(lèi)空間層次與三類(lèi)時(shí)間層次上進(jìn)行分析。A.三B.四C.五D.六答案：D本題解析：對(duì)市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)，實(shí)際上是預(yù)測(cè)市場(chǎng)的需求。這種市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)一般需要從六類(lèi)產(chǎn)品層次、五類(lèi)空間層次與三類(lèi)時(shí)間層次上進(jìn)行分析。其中，六類(lèi)產(chǎn)品層次包括：①全部銷(xiāo)售；②行業(yè)銷(xiāo)售；③公司銷(xiāo)售；④產(chǎn)品線；⑤產(chǎn)品；⑥產(chǎn)品細(xì)目。五類(lèi)空間層次包括：①世界；②亞洲；③中國(guó)；④城市；⑤消費(fèi)者。三類(lèi)時(shí)間層次包括：①短期；②中期；③長(zhǎng)期。110、市場(chǎng)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本B.業(yè)主希望的投資回報(bào)率C.通貨膨脹率D.同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系答案：D本題解析：從理論上來(lái)說(shuō)，租金要根據(jù)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來(lái)確定，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類(lèi)型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。111、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的還款資金來(lái)源，通常是銷(xiāo)售收入或（）。A.租金收入B.土地出讓收入C.房地產(chǎn)抵押貸款D.凈經(jīng)營(yíng)收入答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的還款資金來(lái)源主要來(lái)自于銷(xiāo)售收入或房地產(chǎn)抵押貸款。P302。112、若登記賬簿出現(xiàn)借貸方向、科目正確，但是入賬金額少記的，應(yīng)采用（）。A.劃線更正法B.紅字更正法C.補(bǔ)充登記法D.劃線注銷(xiāo)，注明“此行空白”答案：C本題解析：借貸方向、科目正確，但是入賬金額少記的，采用“補(bǔ)充登記法”。更正時(shí)，按照正確的數(shù)字和錯(cuò)誤的數(shù)字之間的差額，用藍(lán)字填寫(xiě)一張記賬憑證，并據(jù)以登記入賬，在補(bǔ)充記賬憑證的摘要欄內(nèi)注明“更正某月某日某號(hào)記賬憑證少記金額”。113、某市2013年辦公樓施工面積為300萬(wàn)平方米，竣工面積為120萬(wàn)平方米；2014年辦公樓新開(kāi)工面積為500萬(wàn)平方米，竣工面積為280萬(wàn)平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期為（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86答案：C本題解析：平均建設(shè)周期是指某種類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期＝房屋施工面積/新竣工面積，房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。則本題中該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期＝（500＋300－120）/280＝2.43（年）。114、保和丸的主治證為A.胸脘痞滿(mǎn)，不思飲食B.脘腹痞滿(mǎn)脹痛，噯腐吞酸，惡食嘔逆，或大便泄瀉，舌苔厚膩，脈滑C.脘腹痞滿(mǎn)脹痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘結(jié)，舌苔黃膩，脈沉實(shí)D.脘腹脹痛，下痢泄瀉，或大便秘結(jié)，小便短赤，舌苔黃膩，脈沉有力答案：B本題解析：保和丸主治食滯胃脘熱。脘腹痞滿(mǎn)脹痛，噯腐吞酸，惡食嘔逆或大便厚膩。重用酸甘性溫之山楂為君，消一切飲食積滯，長(zhǎng)于消肉食油膩之積。神曲甘辛性溫．消食健胃，長(zhǎng)于化酒食陳腐之積；萊菔子辛甘而平，下氣消食除脹，長(zhǎng)于消谷面之積。二藥同用為臣，能消各種食物積滯。食積易于阻氣、生濕、化熱，故以半夏、陳皮辛溫，理氣化濕，和胃止嘔；茯苓甘淡，健脾利濕，和中止瀉：連翹味苦微寒，既可散結(jié)以助消積，又可清解食積所生之熱，均為佐藥。配伍特點(diǎn)：諸藥配伍，使食積得化，胃氣得和，熱清濕去，則諸癥自除。115、建筑材料的質(zhì)量與其在自然狀態(tài)下的體積之比稱(chēng)為建筑材料的（）。A.密度B.表觀密度C.密實(shí)度D.孔隙答案：B本題解析：材料的表觀密度是指材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在自然狀態(tài)下的體積之比。116、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的是（）。A.資產(chǎn)負(fù)債表B.資本金現(xiàn)金流量表C.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表答案：D本題解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表?；緢?bào)表包括：①項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表；②資本金現(xiàn)金流量表；③投資者各方現(xiàn)金流量表；④財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表；⑤利潤(rùn)表；⑥資產(chǎn)負(fù)債表。其中，現(xiàn)金流量表包括項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表、資本金現(xiàn)金流量表和投資者各方現(xiàn)金流量表。而財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。117、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當(dāng)常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時(shí)，應(yīng)采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結(jié)合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水答案：C本題解析：當(dāng)常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時(shí)，地下水不僅可以浸入地下室，還對(duì)墻板、底板有較大的壓力。地下室必須采取防水構(gòu)造做法，常用的防水做法是卷材防水。118、（）是指以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位所表示的建筑工程各個(gè)分項(xiàng)工程和結(jié)構(gòu)構(gòu)件的實(shí)物數(shù)量。A.工程造價(jià)B.工程量C.定額計(jì)價(jià)D.設(shè)計(jì)概算答案：B本題解析：工程量是指以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位所表示的建筑工程各個(gè)分項(xiàng)工程和結(jié)構(gòu)構(gòu)件的實(shí)物數(shù)量。物理計(jì)量單位是指以度量表示的長(zhǎng)度、面積、體積和重量的單位，如米、平方米、立方米、噸等。自然計(jì)量單位是指以建筑成品表現(xiàn)在自然狀態(tài)下的簡(jiǎn)單點(diǎn)數(shù)所表示的個(gè)、塊、樘、條等單位。119、寒濕痰瘀，阻滯凝結(jié)，如流注、痰核、瘰疬、乳巖、橫痃、貼骨疽、蟮頭等病。初起皮色不變，腫硬作痛者，治宜首選A.犀黃丸B.透膿散C.小金丹D.川芎調(diào)茶飲答案：C本題解析：透膿散功用：托毒潰膿。主治：癰瘍腫痛，正虛不能托毒。內(nèi)已成膿，外不易潰，漫腫無(wú)頭，或酸脹熱痛。小金丹功用：化痰祛濕，祛瘀通絡(luò)。主治：寒濕痰瘀，阻滯凝結(jié)，如流注、痰核、瘰疬、乳巖、橫痃、貼骨疽、蟮頭等病。初起皮色不變，腫硬作痛者。120、下列有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究及相關(guān)知識(shí)的表述，不正確的是()。A.在投資機(jī)會(huì)研究階段，投資估算的精確度為±20%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.5%～0.9%B.投資機(jī)會(huì)研究階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)C.特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策D.投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等答案：A本題解析：A項(xiàng)中投資估算的精確度應(yīng)為±2%，研究費(fèi)用應(yīng)占總投資的0.2%～0.8%。121、償債備付率＝可用于還本付息資金與()之比。A.當(dāng)期應(yīng)還本付息資金B(yǎng).當(dāng)期已付利息費(fèi)用C.當(dāng)期本金D.當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用答案：A本題解析：根據(jù)償債備付率的定義。122、員工工資、醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)等屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中的（）。A.人工費(fèi)B.辦公費(fèi)