目錄TOC\o\h\z商業(yè)招商概括2招商策略5大型商業(yè)物業(yè)招商策略5本案場分析（飛洲國際廣場）11優(yōu)勢13弱勢14機(jī)遇14本案招商策劃方案15一、招商原則15二、招商策略15三、品牌形象定位15四、實(shí)施方案（分割出租）16五、商場布局17六、人員配備計(jì)劃：18七、招商人員崗位職責(zé)18八、商場租金預(yù)測20周邊租金調(diào)查20廁本公司推薦脖方案椅冶26蠢后續(xù)：商場魄招商管理嘴訓(xùn)27姐招商管理原店則辭悔27嫁商業(yè)招商概毛括掠完好的執(zhí)行扭方案和進(jìn)行武招商的實(shí)際賤操作是招商拖成功的關(guān)鍵漫所在，而這蹈一過程的一及些細(xì)節(jié)問題漠不容忽視。迅第一是招商炒隊(duì)伍的組建柄及招商人才戀的培訓(xùn)。由然于招商具有咐“三快三省雕”（“三快峰”即快速回狗籠資金、快演速組建市場悼網(wǎng)絡(luò)、快速衫將產(chǎn)品送抵院終端；“三毯省”是指對陷招商的生產(chǎn)巴廠家來講，證節(jié)省人力，嶺節(jié)省物力和把財(cái)力，節(jié)省圈時(shí)間和精力筆。）的特點(diǎn)命，其中“三學(xué)省”中就有挺一條是節(jié)約木人力。因?yàn)榻飿O大程度上殖動(dòng)用了代理屯商的人力資疫源，招商的剃企業(yè)在人員御上自然緩解貨了大量壓力嶄。不是說招川商的企業(yè)就裙不需要引進(jìn)木人才，進(jìn)行漫隊(duì)伍建設(shè)。吩相反的，由渣于企業(yè)招商疲工作繁雜、鞋細(xì)瑣，不僅乖需要招商人笛員有豐富的沫經(jīng)驗(yàn)，更要邀有敬業(yè)精神敗和團(tuán)結(jié)協(xié)作猜的態(tài)度。企亡業(yè)要想長期壟的發(fā)展，通萬過招商培養(yǎng)魂和鍛煉隊(duì)伍婚更應(yīng)是企業(yè)羅發(fā)展的重中得之重。窮制定非常好藥的招商策略少，而在招商齒實(shí)施中沒有罪很好的執(zhí)行影、甚至走樣點(diǎn)，那么一切憐都前功盡棄辰，一個(gè)富有窯熱情、精干林、強(qiáng)大的招糟商隊(duì)伍是招派商的工作的喪關(guān)鍵。辰第一步是招輔商的組織框笛架和崗位職江責(zé)的確定，丸主要是對人霞才個(gè)體的技忽能的鎖定和扮對團(tuán)隊(duì)的整參體規(guī)劃。從文長遠(yuǎn)發(fā)展角蔽度看，招商軌應(yīng)配備以下鑼幾方面人才途：昌1、撕招商經(jīng)理1斷人，需對本肆項(xiàng)目尺所在行業(yè)的鞋市場營銷有抄實(shí)際操作經(jīng)且驗(yàn)（尤其要碗擅長招商運(yùn)校作），懂企固劃，善管理捆，具出色談融判技巧和人孤格魅力。吃2、邀大區(qū)招商經(jīng)誦理若干，分撞別負(fù)責(zé)鴉項(xiàng)目晴招商大區(qū)的你工作：大區(qū)鹽經(jīng)理應(yīng)具備閉一定的招商心運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，詠長于說服、袋鼓勵(lì)性的談拴判，具團(tuán)隊(duì)傷合作精神、鳳服從意識(shí)和熱大局觀念繡。哪3、紛區(qū)域協(xié)銷經(jīng)書理若干，主叮要職責(zé)是協(xié)敲助沸扯開發(fā)市場，哥完成銷售。挪協(xié)銷經(jīng)理需覆人品正直，努勤懇敬業(yè)，懶具備較佳的斤溝通和組織冰管理能力，洲并能長駐外午埠。匆4、工商務(wù)助理若雅干，主要職物責(zé)是幫助一跪線招商人員懶作好內(nèi)務(wù)（猶資料物品、木來電來函、稻來人洽談、注信息收集等甜）和會(huì)務(wù)組蒸織等工作。碧5、薄其它服務(wù)人被員如文案、西平面設(shè)計(jì)、育接線及接待輩人員。賄招商隊(duì)伍組駁建之后，必槽須進(jìn)行培訓(xùn)胞。一方面，主通過培訓(xùn)是揚(yáng)團(tuán)隊(duì)了解蕉項(xiàng)目律的現(xiàn)狀、產(chǎn)搖品，了解招鏟商策略和操隊(duì)作步驟，同肝時(shí)也是進(jìn)行梢磨合的過程驢。招商的培提訓(xùn)主要有以約下幾個(gè)方面答：通尿1、項(xiàng)目娃及產(chǎn)品知識(shí)斑，以使團(tuán)隊(duì)老成員對也項(xiàng)目軌的現(xiàn)狀有清楊楚的認(rèn)識(shí)。朵2、鎮(zhèn)溝通技巧（渠如接聽田、接待語言湯、洽談技巧漲、儀表舉止意等），以培阻養(yǎng)團(tuán)隊(duì)成員論的職業(yè)感。驢3、滔招商專業(yè)知邪識(shí)（招商流刃程、談判技誦巧、接聽電籠話、注意事討項(xiàng)等）男。種4、勒招商要旨（助招商策略說籮明及合同解蝦讀等）定。斬招商工作開毯始后面臨許臺(tái)多實(shí)際的實(shí)霸施工作，在壩產(chǎn)品的核心引概念基礎(chǔ)上顧撰寫招商文屬案、制定《伯招商手冊》膜、制定媒體似發(fā)布計(jì)劃、馳準(zhǔn)備合同文錄本、準(zhǔn)備各調(diào)類產(chǎn)品和計(jì)項(xiàng)目自的宣傳資料膛等等，必要俊的準(zhǔn)備將為脊招商實(shí)施打背下良好的基浙礎(chǔ)。只有進(jìn)風(fēng)行有效溝通廚，把握“暴求租逆者”的洽談慈與管控技巧掌，招商工作罵才能順利開蟲展。怪從第一篇招舌商廣告發(fā)布干下去，接到約第一個(gè)咨詢甩開始，換招商進(jìn)入了虛實(shí)際運(yùn)做的邀階段。從“愉求租總者”打進(jìn)第掩一個(gè)到盜招商的合作舅主體--各尾分銷商和代村理商簽訂協(xié)緒議，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)品銷售這一停過程是整個(gè)戶招商工作的梁核心部分，秀直接決定著章招商的質(zhì)量負(fù)和數(shù)量，也彎就決定了整嘉個(gè)過程的成郵敗。主要目南的是吸引好收的“念求租丈者”加入到貢企業(yè)的體系州中來，共同變把產(chǎn)品推向色市場。想要慚吸引“稍求租鬼者”的加盟織，有效的溝版通顯得非常軋重要。任招商中與“糟求租麗者”接觸的島整個(gè)程序，罩一般如下：榴第一次信息餡的處理（來街函、來電）哄-第一次信依息回復(fù)-第者二次信息處習(xí)理（二次來蝕函、復(fù)電、野咨詢、商洽肉）-第二次蜂信息回復(fù)（竿信息升級(jí)→淚有選擇發(fā)送后實(shí)質(zhì)性資料探）-招商總盾部零星接單涌（上門洽談沉、簽約）-某招商會(huì)議的恥籌劃、準(zhǔn)備斷（全國性會(huì)果議、區(qū)域性涉會(huì)議）-發(fā)習(xí)出會(huì)議邀請鴨（曾經(jīng)問詢院者、熟悉者彼及看報(bào)來電然者）-接收盛報(bào)名、督促同參會(huì)-召開轟會(huì)議并簽約魚-督促履約玉-收款發(fā)貨冠。奶在這過程中肚，首先面臨忽的是對“堂求租凱者”信息的疑處理和選擇格，好的招商賤廣告發(fā)布后宅，招商總部旨將面對大量朱的反饋信息泛，對于第一攏次來電或來壇函，主要注誦意對“遍求租妹者”按已經(jīng)會(huì)設(shè)定的招商廊區(qū)域歸類，潑對帝求租易者姓名、地蹄址、、郵基本狀況和閘問題做以記糧錄，同時(shí)給噴對方發(fā)去有吸關(guān)產(chǎn)品和奇項(xiàng)目盲的基本資料蚊（包括旦項(xiàng)目顆介紹、產(chǎn)品始介紹、招商嘆活動(dòng)的安排搞），同時(shí)對棚于各地區(qū)實(shí)昆力較強(qiáng)或行擋業(yè)內(nèi)經(jīng)營者我一類的“搬求租累者”做重點(diǎn)者標(biāo)注，用以變綜合的研究避。在這過程啄中，不必在擦中向詢帝問者做過多去有關(guān)招商的惜說明，對于恢“沿求租姜者”提出的掛問題也不必弊急著回答（防主要避免“芒求租冰者”因了解丑不夠而以偏鍋概全，自我汗估計(jì)或防止城競爭者和惡迅意攻擊者獲狡取一手信息盞）。在“達(dá)求租顫者”研讀了忌有關(guān)資料后毫第二次咨詢借過程，招商夏部門則應(yīng)該熟選擇性的介挽紹關(guān)于招商但情況和產(chǎn)品騙信息，并根挺據(jù)“盈求租立者”表現(xiàn)的屈誠意，發(fā)去柱部分“該堂求租燃者”重點(diǎn)關(guān)配注的內(nèi)容資恨料，并力爭墻邀請對方參眾加招商會(huì)議攻。拴對于一些急池于了解情況躺的“話求租盜者”，招商努部門要有專付人負(fù)責(zé)接待領(lǐng)和談判，帶愿領(lǐng)來訪者參爐觀劃項(xiàng)目鋤、了解運(yùn)作掙方案等，以哀免流失“加選盟商”。糕面對面的溝芳通方式仍是炭最直觀有效翁的方式，招毒商會(huì)議的成泛功開展是“詠求租沈者”加盟的韻關(guān)鍵一步。車在與“圍求租睜者”談判之搬前，一些細(xì)副節(jié)的準(zhǔn)備十洪分重要，如賴招商辦公場統(tǒng)所的布置、藍(lán)人員的工作遠(yuǎn)狀態(tài)、對來姓訪者的接待穩(wěn)，這些都直戀接影響洽談民的結(jié)果。在跨溝通的過程驅(qū)中，應(yīng)該向熊來訪者潛移魄默化的傳遞迎以下幾點(diǎn)信疤息。挪1、握有實(shí)力仗：泳與強(qiáng)者合作此才能更強(qiáng)，靈加盟者希望卻企業(yè)的力量密雄厚，解除房后顧之憂。袋2、移有決心罩：鉛堅(jiān)定的信念怠和強(qiáng)有力的蒸推廣策略將昌使加盟商感襖受到鮮項(xiàng)目欣推廣項(xiàng)目的疫決心，用數(shù)鍵字說明所項(xiàng)目兩的力度是最箭好的方法。錄3、結(jié)有信譽(yù)壁：陪一味的夸大胞其辭根本無浩法聯(lián)合有實(shí)鍵力的經(jīng)銷商狐，態(tài)度真誠捧、有理有據(jù)敘，最大限度唐的為“聚求租杜者”考慮是墾雙方共同發(fā)傳展的基礎(chǔ)。么4、燭有辦法個(gè)：獸詳細(xì)、可行淚的營銷方法蜘對于經(jīng)銷商政有極大的吸胡引力。膽5、升有利益渾：供歸根結(jié)底，剝成功的推廣息應(yīng)該有豐厚免的利潤，騰項(xiàng)目暢留給加盟者壁的利益應(yīng)該提十分可觀。臺(tái)與“河求租竭者”簽定合霜同，收取撐租金匙和保證金，及則全面招商勞工作告以段修落，后續(xù)零屬星的招商工忘作開展可以嫩抽取部分力百量，而工作色的中心轉(zhuǎn)移劉到產(chǎn)品的全原面推廣階段師。襯招商過程中昨，要處理大衰量的信息和薪參與大量的序談判、說服壞、培訓(xùn)工作趨，工作內(nèi)容泊非常細(xì)瑣，稱實(shí)際的過程間中會(huì)遇到一疑些具體問題厚，對“洲求租盆者”提出的略問題給予良顛好的解答將哄大大增強(qiáng)其掏信心。招商策略系大型商業(yè)物普業(yè)招商策略耐第一部：招雄商原則和準(zhǔn)役備過程血招商目標(biāo)的欄選擇園企業(yè)招商的笨目的是為了訂吸引知名商漿家，出租經(jīng)遺營場所的使正用權(quán)，更好刊地提高項(xiàng)目控整體市場吸姨引力。因此赤招商目標(biāo)的松選擇要根據(jù)殿市場需求和瀉項(xiàng)目定位情療況來確定，隨具體說應(yīng)考植慮以下因素剛：盟(一)項(xiàng)目擇自身的市場編定位；聰(二)項(xiàng)目沙所在地的消占費(fèi)狀況；撈(三)投資嘗商和發(fā)展商扔的自身資金長情況；千(四)擬引韻進(jìn)商家的市騙場定位、發(fā)臣展戰(zhàn)略漢。客招商談判原怨則的確定能招商談判的栽目的在于使疊參與談判的殊商家能符合燙招商企業(yè)的費(fèi)目標(biāo)和利益可需要。要達(dá)躍到目的，招愚商談判必須澇針對談判的懸特點(diǎn)，確定謀一些基本原昆則。握(一)招商森談判的特點(diǎn)格1、達(dá)談判對象的慢廣泛性、多王樣性和復(fù)雜繪性帽商場的交易候活動(dòng)不受時(shí)鏡空限制，而烈具體的談判個(gè)對象交易條局件又是多樣庫的、變化的利。這就要求娃項(xiàng)目計(jì)的談判人員悲要圍繞本晨項(xiàng)目叨的經(jīng)營范圍材，廣泛收集構(gòu)信息，了解漂市場行情，壇并選擇適當(dāng)做的方式與社濕會(huì)各方面保酬持廣泛的聯(lián)生系。西2、味談判條件的脆原則性與靈送活性眉項(xiàng)目眨招商的目標(biāo)待要具體體現(xiàn)該在談判條件弓上。條件具攝有一定的伸喘縮余地，但醉其彈性往往砍不能超越最愉低界限，界季限是談判人端員必須堅(jiān)持挎的原則。這穗一特點(diǎn)就決需定了矩項(xiàng)目枯談判人員要僚從實(shí)際出發(fā)鑒，既要不失暴原則，又要羨隨機(jī)應(yīng)變具振有一定的靈若活性，以保棚證實(shí)現(xiàn)招商噴談判的基本侮目標(biāo)。獎(jiǎng)3、躺談判口徑的姑一致性僻在招商談判吩中，雙方談片判的形式可朱以是口頭的井也可以是書舍面的，談判確過程往往需遺要反復(fù)接觸航。這就要求關(guān)談判人員要溉重視談判策歇略與技巧，亭注意語言表溜達(dá)和文字表險(xiǎn)達(dá)的一致性塵。談判人員圈要有比較好樣的口才和文蝦字修養(yǎng)能力麗，也要有較給強(qiáng)的公關(guān)能植力。庫

(二)院通招商談判的雙原則翼根據(jù)招商談卷判的特點(diǎn)，女談判雙方要勤取得共識(shí)，辛促使談判成佩功應(yīng)遵循以咳下原則：韻1、吐堅(jiān)持平等互果利的原則笨俯周誰2、艘平等互利原歸則，要求談播判雙方在適漆應(yīng)對方需要集的情況下，敞公平交易，象互惠互利，鄭這是保證談趙判成功的重針要前提。島3、爛堅(jiān)持信用原仔則承候漫信用原則是派指招商談判謹(jǐn)?shù)碾p方都要咽共同遵守協(xié)羨議。重信譽(yù)強(qiáng)、守信用是眨商家基本的儉職業(yè)道德。斤在談判過程龜中；應(yīng)注意越不輕易許諾蒼，但一旦承勁諾，就應(yīng)履鍛行，保證言繪行一致，取儉信于對方，傍以體現(xiàn)真誠返合作的精神蠟。廳4、駛堅(jiān)持相容原困則禾去芝相容原則要鐘求談判人員堪在洽談中要班對人謙讓、謊豁達(dá)，將原令則性和靈活造性有機(jī)結(jié)合逗起來，以更桌好地達(dá)到談邊判的目的。店招商談判的幸準(zhǔn)備賊所謂招商談按判的準(zhǔn)備就痰是指在思想神上、物質(zhì)上支和組織上為俘談判進(jìn)行充乎分的準(zhǔn)備工亮作，主要包萍括：梯（析一）

招商僻宣傳是招商貧成功的先導(dǎo)悲，招商手冊渴是宣傳的重娛要環(huán)節(jié)，是緩項(xiàng)目璃招商的基本先宣傳資料，決關(guān)系到笛項(xiàng)目縫的形象，該愉手冊突出如刑下關(guān)鍵點(diǎn)：葬通過鉆石地奮段選擇項(xiàng)目丸選址的正確況性，樹立基懸本點(diǎn)核心地丸段的商業(yè)物百業(yè)。鍬通過事實(shí)列類舉項(xiàng)目投資建商與發(fā)展商窗業(yè)績與榮譽(yù)脈，突出其在舌項(xiàng)目所在地粒的地位。況

招商策劃壺和承租戶的秤選擇關(guān)系購貧物中心的成氣敗，在招商污過程中，有援必要對每個(gè)臨承租戶進(jìn)行臂分級(jí)評價(jià)，袍預(yù)測他們的在經(jīng)營前景，簡作為店面出抖租的指導(dǎo)。久

第一

承派租戶的選擇釘確保租金的飼來源。義第二

需要制保證購物中劑心的商品種決類的完整性猜。刺

第三

需伶要保證購物春中心經(jīng)營項(xiàng)笑目的多樣性富與綜合性。壽（二密）準(zhǔn)備談判犯的依據(jù)袋1、悔明確談判目撤標(biāo)，包括最茫優(yōu)期望目標(biāo)鍬、實(shí)際需求受目標(biāo)、可接毫受目標(biāo)、最枕低目標(biāo)等；乳2撲、經(jīng)規(guī)定談判策襪略，包括了拖解談判對象融的狀況，談播判的焦點(diǎn)、鍬談判可能出碎現(xiàn)的問題及融對策；奴3侮、倡選定談判方骨式；形4柔、權(quán)確定談判期連限。桿（三亭）組成談判父小組芝挑選談判小獵組的成員；駛制定談判計(jì)陪劃；置

確定談判從小組的領(lǐng)導(dǎo)港人員。賽第二部：確尚定招商方式尋與渠道牢

商照業(yè)物業(yè)項(xiàng)目妨招商的方式玩項(xiàng)逮目洽談會(huì)。著項(xiàng)目洽談會(huì)吳是招商最為鐘常見的一種師形式。它是粱由招商單位園攜擬與合資釣、合作或引釘進(jìn)的項(xiàng)目，秒有針對性地芽與商家洽談距。其特點(diǎn)是存針對性強(qiáng)，造易于吸引有蝶興趣的客商尋。影響大，干實(shí)效性好，蕉主辦者可以疫派遣技術(shù)專仆家與客商直話接進(jìn)行接洽盼。餅吩項(xiàng)目發(fā)布會(huì)姜項(xiàng)目發(fā)布會(huì)舟是招商經(jīng)常軌采用的方式漲。它是由算項(xiàng)目昌主辦者在一弄定的場合公漸布擬引進(jìn)合產(chǎn)資、合作的挺項(xiàng)目，闡述鏟招商項(xiàng)目的步特點(diǎn)和技術(shù)惑、資金要求迎，以期吸引至客商。洋勞經(jīng)濟(jì)技術(shù)合頑作交流會(huì)癢經(jīng)濟(jì)技術(shù)合炊作交流會(huì)是檢一種層次較蹈高、范圍較慢大的招商引脹資方式。其儲(chǔ)特點(diǎn)是層次地較高，范圍君較大。可以玉是多種行業(yè)眾的招商。急鑄投資研討會(huì)枯投資研討會(huì)已是一種較小攻型、時(shí)間較池短的招商形振式。它通常晚是由政府部每門、經(jīng)濟(jì)研哲究機(jī)構(gòu)舉行迫的區(qū)域性投帥資戰(zhàn)略、政芬策、現(xiàn)狀和桌發(fā)展趨勢的蠶研究討論會(huì)輸。其特點(diǎn)是俘靈活，即是脅務(wù)虛，又重線務(wù)實(shí)，主辦餅單位可以公咽布一些項(xiàng)目績進(jìn)行招商，伙可以介紹本園地區(qū)的投資濫環(huán)境和利用塞外資的政策抖，達(dá)到宣傳哲的效果。登門拜訪五登門拜訪是值招商效果明嬸顯的輔助性賣活動(dòng)。招商懲單位專門派聰出招商小分徐隊(duì)或在國內(nèi)靜外舉辦集會(huì)留式招商活動(dòng)浮之余，拜訪憶跨國公司、點(diǎn)投資咨詢顧炕問公司、會(huì)冷計(jì)師行及其返他中介機(jī)構(gòu)求，宣傳投資經(jīng)環(huán)境，具體齒介紹投資項(xiàng)裙目，探討佳單作事宜。其及特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)葬靈活，針對深性強(qiáng)，氣氛彩融洽，容易尾引起被訪者刻的興趣。誘第三部：制伏訂談判策略與明確談判目鎖的抄招商談判的廳目的就是招犯商洽談的主欣要目標(biāo)，或消招商洽談的趨主題。在整禍個(gè)招商洽談樹活動(dòng)中，招琴商洽談?wù)叩难愀黜?xiàng)工作都稠要圍繞招商據(jù)洽談的目的岡而開展。恭在招商洽談食的目的確定忽以后，就需忍要確定招商姨洽談的各個(gè)慕具體目標(biāo)；澇在達(dá)到各個(gè)硬具體目標(biāo)后創(chuàng)，招商洽談匆的主要目標(biāo)稅即招商洽談鐮的目的就可華以實(shí)現(xiàn)。慣招商洽談的權(quán)目標(biāo)可以分熟為三個(gè)等級(jí)蹤：效第一級(jí)的目怎標(biāo)是最高等命級(jí)的目標(biāo)，誤如能達(dá)到這刻一級(jí)的目標(biāo)壟，整個(gè)招商見洽談可謂是攜獲得圓滿成攝功；產(chǎn)第二級(jí)的目峰標(biāo)是基本達(dá)嗽到接受的目類標(biāo)，如能達(dá)洪到這一級(jí)目辨標(biāo)，整個(gè)招舅商洽談可謂尿是獲得了基億本成功；所第三級(jí)的目咽標(biāo)是最低接仙受目標(biāo)，如竹能達(dá)到這一婚級(jí)的目標(biāo)，螺整個(gè)招商洽貌談可謂是達(dá)鏈到了最基本越的要求。疾招商洽談的雁目的就是在侵招商洽談中米所要追求的冶最佳利益目香標(biāo)。印在確定了招概商洽談目標(biāo)禽的同時(shí)，還拘要確定招商奸洽談的地點(diǎn)惹。招商洽談餐的地點(diǎn)對招橋商洽談的成賴功與否有很欺大的影響，都因此，在確犬定招商洽談些地點(diǎn)時(shí)要慎葡重，應(yīng)考慮洪以下幾方面圓的問題:談艱判中各方力墊量的對比，綿可選擇地點(diǎn)零的多少和特糠色，各方的吳關(guān)系及可能叛發(fā)生的費(fèi)用溪等。釀本案場分析利（飛洲國際錘廣場）遠(yuǎn)一、徐家匯躲商圈背景介舟紹鞏徐家匯商業(yè)腔中心界定北達(dá)起廣元路，奔南至南丹路干，東起天平腐路，西至漕裳溪北路，座棒落于上海最里大的地鐵一狡號(hào)線徐家匯伯站上。絕30么多條公交線設(shè)路連通四方歸，漕溪北路孕立交橋、中油山南路內(nèi)環(huán)俘線高架一同撤構(gòu)筑起現(xiàn)代遣立體交通框忠架。徐家匯辰商業(yè)中心占涉地獲3.3喜平方公里，竿共計(jì)大小商蔥業(yè)網(wǎng)點(diǎn)富1000狂多個(gè)，商業(yè)卡營業(yè)面積達(dá)底45宣萬平方米，床占全區(qū)營業(yè)謠面積的積1/3必，徐家匯商同業(yè)中心附近宴已建有二條舊市級(jí)特色街武，即衡山路翅歐陸風(fēng)情街悉和宜山路建壇材家具街，救分別以休閑頌娛樂和建材唉家具聞名于辟滬上。目前書徐匯區(qū)正積帽極培育新的辯二條商業(yè)特柄色街，一條擁是以依托上佩海交大的高拍新技術(shù)孕育誠而成的廣元章西路慧谷電豪子街，另一悶條是以面向萬大眾消費(fèi)的且天鑰橋路餐吵飲街，起到獨(dú)了為商圈相食輔相成的作南用。訪徐家匯商業(yè)錫中心目前已品構(gòu)成融購、酬娛、賞、食詳、游為一體武的綜合消費(fèi)直商業(yè)布局，游其中百貨商沸廈、餐飲業(yè)串、娛樂文化造已成為商業(yè)拐中心的主力掀業(yè)態(tài)。徐家哄匯商業(yè)中心厲集天時(shí)、地守利、人和的蟻優(yōu)勢，尤其測經(jīng)過新一輪結(jié)精心打造和胖調(diào)整后，得爪到了突飛猛泥進(jìn)的發(fā)展。瓦首先徐匯區(qū)述是人口導(dǎo)入枝區(qū)，吸收了本靜安、盧灣庫、黃浦等地唱區(qū)的動(dòng)遷居滅民，為徐匯給區(qū)帶來了客話流，并且徐正匯區(qū)人群中穗以知識(shí)分子蘇、海外僑胞勉、高收入人摔為主，為創(chuàng)艦建商業(yè)中心卻奠定了基礎(chǔ)才。徐家匯投崗資多元化，跪招商注重徐蓮家匯商圈特幕色經(jīng)營。商折圈內(nèi)有市上哭第一家滬港油合資的東方榜商廈，滬臺(tái)玻合資的太平僅洋百貨，滬抓港合資的港墾匯廣場以及片中英合資的姥匯金百貨等幸商業(yè)企業(yè)，剪吸引了大批匙不同消費(fèi)水暑平的消費(fèi)者穴。注重錯(cuò)位們經(jīng)營。商圈刷率先倡導(dǎo)頑“違錯(cuò)位競爭宗”肚和殘“扯個(gè)性化經(jīng)營象”晌的經(jīng)營理念墻，從消費(fèi)方對式、購物環(huán)沾境、商品結(jié)太構(gòu)到文化氛都圍、功能設(shè)皮施，創(chuàng)造了灣商圈相依互惠補(bǔ)，共存發(fā)皮展的成功經(jīng)痛驗(yàn)，形成了拾商圈整體的陜競爭優(yōu)勢，科滿足了不同粥消費(fèi)者的個(gè)酸性需求。一矩是注重發(fā)掘焰商家本身的籌經(jīng)營能力，冷形成了不同笛氛圍和水準(zhǔn)焰的商家企業(yè)詢；二是注重友業(yè)態(tài)錯(cuò)位。屯商圈內(nèi)率先財(cái)引進(jìn)了電腦壺市場，百腦釣匯、太平洋崇電腦成為了購全市電腦業(yè)醒的旗艦店，父占全市的電分腦銷售的溫50％沸。美羅城在閑引進(jìn)百腦匯篇的同時(shí)把美略食廣場、音所響廣場引入算商圈，使整渴個(gè)商圈的業(yè)仍態(tài)更為齊全捐、合理。沸徐家匯商業(yè)漂中心現(xiàn)有的興東方商廈、穴太平洋百貨必、匯金百貨詢、六百實(shí)業(yè)累、新路達(dá)吉停買盛、匯聯(lián)蘭商廈、美羅脅城百貨商廈亂營業(yè)面積達(dá)怠30俯萬平方米，陽占總面積的土64％杜，比2003法年度銷售達(dá)哭39陣億人民幣，訪占社會(huì)消費(fèi)蹤品總額的塞30.7％溉。東方商廈草以其互“懇禮在東方德”乓的服務(wù)宗旨仁享譽(yù)全市，父并以其國際幼知名品牌吸槽引各方來賓倦。滬臺(tái)合作膛的太平洋百尾貨定位于箱“未流行的領(lǐng)導(dǎo)轟者男”憤，在年輕女責(zé)性顧客中極望具號(hào)召力，兇憑借其卓越牲的經(jīng)營理念截和靈活多樣左的促銷手段傘，迅速在百洞貨業(yè)嶄露頭赤角。六百實(shí)肉業(yè)首推勤“覽自然式服務(wù)煙”德，以規(guī)范嚴(yán)依格的現(xiàn)代化還管理模式和回溫馨的服務(wù)傘在行業(yè)內(nèi)獨(dú)藥領(lǐng)風(fēng)騷。定祥位于?！八F(xiàn)代都市型窩百貨奏”深的匯金百貨臨于萍98垂年開業(yè)，一濟(jì)流的服務(wù)設(shè)某施、濃郁的并文化氣息和身諸多的品牌右深得白領(lǐng)人疏士的青睞。休2000莖平方米的地尖室超市以生蹈鮮食品為特倦色，為周邊鋼住家提供了杰極大的方便獨(dú)。左營業(yè)面積達(dá)全7斯萬平方米的甘港匯廣場是眠上海目前最拍大規(guī)模的購足物中心（S鴨hoppi冊ng晉M副all紹）。商場引雜進(jìn)商戶磁250逐家，包括嗚30修間特色餐廳瑞及神5000熟平方米的國煩際美食廣場歐、蜘15000吧平方米的富亂安百貨、幫8500漆平方米的西浸式主題樂園楚及大型超市飽、專業(yè)運(yùn)動(dòng)于城的進(jìn)駐。超即將開幕的譯橋外橋主題貓樂園，設(shè)有瓦室內(nèi)模擬高察爾夫球場、羞立體動(dòng)感游唐戲、賽車、考3葵維音像、迷師宮、激光戰(zhàn)浮斗游戲以及要魅力迪斯科長舞廳和火焰侮夜總會(huì)等，栽無論購物、隊(duì)休閑、餐飲奶、娛樂在港等匯均能滿足虎各階層消費(fèi)戚群體的需要賣。肚徐家匯商業(yè)求中心內(nèi)有電壯腦專業(yè)市場小百腦匯電腦邊、太平洋電圣腦、盈河電困腦紐3息家，徐家匯名的電腦廣場偉目前成為上缸海最大的計(jì)妖算機(jī)及其配棗件、耗材和競其他信息產(chǎn)離品的集散地柏之一。惑餐飲娛樂業(yè)壘有淡40芹戶，營業(yè)面勺積嗽10.17埋80聯(lián)萬平方米，濾占總面積的囑31.86儲(chǔ)％舍。位于徐家籮匯商業(yè)中心抬的美羅娛樂嘆城總體面積本達(dá)顧6.5壁萬平方米，耍獨(dú)特的巨球革建筑綴滿新吉穎的滿天星墾頂燈，將購混物、休閑融珍為一體，品續(xù)種豐富的休農(nóng)閑小吃、白脈領(lǐng)光顧的舒譽(yù)適堡健身中拌心及令學(xué)生講、市民喜愛條的思考樂書屠局、柯達(dá)影趴院等已逐步污成為市民消溉費(fèi)的新熱點(diǎn)筍。并構(gòu)成徐瀉家匯商圈休低閑娛樂業(yè)態(tài)初主流。天鑰誕橋路餐飲街本以品牌著稱樓，以家常為柔特色，使得召工薪階層慕斬名而來，成變?yōu)榫叟笮∽脡m的好場所。漂徐家匯商業(yè)印中心現(xiàn)有賓伸館業(yè)勝3炮戶，營業(yè)面枕積課4.140驢0瞞萬平方米，俯占總面積的添12.96億％乖。徐家匯附摧近有著四星留級(jí)的建國賓蕉館和二星級(jí)續(xù)的西亞大酒茂店以其便利騙的交通條件箏和適中的價(jià)富格吸引著周固邊省市的賓煮客近悅遠(yuǎn)來共。完二、背景分青析優(yōu)勢攀經(jīng)營面積大維，可以體現(xiàn)污規(guī)模經(jīng)營效勒應(yīng)，可以經(jīng)活營不同規(guī)模閉的商品，有根較強(qiáng)的滿足苗力和挑選力既。櫻交通優(yōu)勢：瓦地鐵1號(hào)線腥、4號(hào)線直翅達(dá)本案B1嫌，并設(shè)有出滲口，每天數(shù)贊萬人流能保盞證經(jīng)營者的謎利益，高架墳內(nèi)環(huán)線近在董咫尺，輕軌塵明珠線距本寫案步行10繡分鐘路程。叛商圈優(yōu)勢：詳徐匯商圈的難經(jīng)濟(jì)發(fā)展已碎日趨繁華，況本案距徐家尤匯商圈10油分鐘路程，絨其發(fā)展前景救也非?？捎^遵。微物業(yè)管理優(yōu)傘勢：國際金絮牌管理集團(tuán)翠，高效統(tǒng)一情經(jīng)營、統(tǒng)一噸管理、統(tǒng)一閉回報(bào)。同步抖世界先進(jìn)經(jīng)處營理念，國趨際品牌管理名公司擔(dān)綱物霸業(yè)管理工作尾，展現(xiàn)國際姜商業(yè)氣象。沉發(fā)展優(yōu)勢：誼徐匯區(qū)是上前海市的中心扛城區(qū)，這里川集聚了上海判的科技資源畜優(yōu)勢、人文淚環(huán)境優(yōu)勢和掏徐家匯商圈燭品牌優(yōu)勢。遠(yuǎn)近年來，飽徐匯區(qū)在經(jīng)敢濟(jì)建設(shè)、城愿市管理和社財(cái)會(huì)事業(yè)的發(fā)借展等方面，掠都取得了令虧人矚目的成亞就，綜合經(jīng)哪濟(jì)實(shí)力在上乓海10個(gè)中棄心城區(qū)中名蹄列前茅，是峽上海市首批倘可持續(xù)發(fā)展徑綜合試驗(yàn)區(qū)獎(jiǎng)。徐家匯地刻區(qū)，已經(jīng)成悉為上海最繁巨華的現(xiàn)代化轟商業(yè)中心之間一，上海三賽年大變樣的攪標(biāo)志性地區(qū)絲之一。察32米挑高倦中廳，電梯維直達(dá)5F、藝6F，盡顯慢貴賓級(jí)非凡擴(kuò)品質(zhì)，31忘部瑞士迅達(dá)怒電梯、自動(dòng)倘扶梯、觀光棵梯、垂直電揚(yáng)梯應(yīng)有盡有蛛，商業(yè)運(yùn)作魚暢通無阻，抬意大利原裝檔cofsi槍進(jìn)口中央空我調(diào)系統(tǒng)。弱勢院處于次星級(jí)華地理位置。態(tài)徐匯商圈日副趨成熟，已平形成錯(cuò)位經(jīng)說營，本廣場也尚處于起步陰階段，競爭高激烈。謎招商價(jià)格無拔明顯優(yōu)勢。機(jī)遇蝶足夠的廣告促預(yù)算支持廣佳告及公關(guān)活杜動(dòng)。濱市政府政策蹦的有利傾斜阻。補(bǔ)由于近徐家弱匯商圈，商冠鋪需求量大團(tuán)。奪周邊高檔的朽固定消費(fèi)群牌體憤強(qiáng)大的地鐵死消費(fèi)群叛寫字樓固定算的消費(fèi)群體爸本案招商策漁劃方案宰一、招商原錘則笑巧妙利用逆老向思維，懸播念轉(zhuǎn)播的各奧類異手法，垃讓本次招商認(rèn)跳出百貨業(yè)男招商日趨同孩質(zhì)化的怪圈稈。這樣既可咱傳播與眾不反同的招商訊膠息，又可在胖瞬間達(dá)到樹裂立品牌概念辰的們“日一石二鳥餐”蝶的多元效果功。妥二、招商策業(yè)略?！褚驑菍庸δ芪▍^(qū)劃按照各罪類品牌間的幻經(jīng)營互動(dòng)原膽則，進(jìn)行局章部科學(xué)規(guī)律碎整合。昌●讀嚴(yán)格控制滾招商品牌的肚層次，利用繳自身優(yōu)勢吸覺納國內(nèi)國際阿亮點(diǎn)品牌。捕這是保證整暖體層面上檔旗次先決條件鴨。辜●愈店鋪采取桐定價(jià)租賃制隱和協(xié)議扣點(diǎn)林制，以便為吹招商信息宣化傳創(chuàng)造懸念岡賣點(diǎn)。校●役店鋪定價(jià)伸租賃的切入踐點(diǎn)與眾不同野的懸念招商晌策略。筍●芽與徐匯區(qū)仇政府有關(guān)部但門合作，打查出公益事業(yè)父牌。孕育徐退匯社區(qū)系列事廣場文化活將動(dòng)。為眾商騾鋪聚集人氣壁，使發(fā)生購段買行為提供祝沖要條件，拾培育本商圈柳目標(biāo)受眾的鳴習(xí)慣性消費(fèi)旦行為，為目易標(biāo)業(yè)主提供區(qū)經(jīng)營成功的迷有利保障，醫(yī)為樹立品牌儀形象打造宣遺傳基點(diǎn)。惜三、品牌形卷象定位撕鑒于本商圈鴨潛在消費(fèi)層住面頗高，本廈次招商對象銷也應(yīng)該頗具檔品牌知名度娛。利用系統(tǒng)凍的品牌傳播忍策略，打造暖成一個(gè)國際淹國內(nèi)知名品深牌匯聚的大革舞臺(tái)。以服律務(wù)品牌化，壁個(gè)性化模式鐵為先導(dǎo)，以通迅速的宣傳喉手段傳播飛殃洲國際廣場誤在本商圈內(nèi)膊的行業(yè)標(biāo)志燥與先驅(qū)的形思象地位。寄四、實(shí)施方傳案作（分割出租佛）小定位的基本喉依據(jù)映①捉地段決定原竊則芒前面已經(jīng)提漏到，本項(xiàng)目垃屬于上海市熟傳統(tǒng)商業(yè)中截心徐家匯商器業(yè)圈，距徐裹家匯中心約垮1公里的路暈程，極其方愚便的城市交勿通和大量的綱人流使得本汽區(qū)域具有一讀定的商業(yè)氛介圍。然而，蜂因?yàn)樾旒覅R貼商業(yè)中心僅秘在方圓20鵝0米密集，旁與本項(xiàng)目相垂連的漕溪北激路是快車道回，沒有休閑朵步行道，形鏈成了一定的殊商業(yè)斷層。巧因此，在不垮能充分地與露徐家匯商業(yè)傻中心共享人鑒流、互通商剖氣的現(xiàn)實(shí)格鞭局下，須有策精準(zhǔn)市場錯(cuò)歲位的經(jīng)營定垂位，將消費(fèi)墾者吸引在本葬案地鐵站下滑車。礎(chǔ)②蒸互補(bǔ)原則捷由于本項(xiàng)目迷商業(yè)規(guī)模較罰小，前期定拆位是寫字樓誼的配套部分宏，因此不能墳簡單的定位諸與上述徐家膊匯商業(yè)中心壯同質(zhì)業(yè)態(tài)，云要走專業(yè)、澇高檔、精品晉的路子。引肯進(jìn)高利潤的袖專業(yè)餐飲品陰牌店、精品須百貨店和高鴨檔城市會(huì)所憑是本項(xiàng)目對榴市場的互補(bǔ)偽。沙③嚷業(yè)態(tài)演變逐原則俯傳統(tǒng)的商場殘只是購物的惱場所，隨著況人們的生活民水平的提高票、消費(fèi)行為粉的轉(zhuǎn)變，休鳳閑購物成為逃主流，休閑搬、餐飲、娛撫樂將極大的疏滿足消費(fèi)者割購物外的需捷求，并且其儀規(guī)模也將趕胞超購物的規(guī)繞模。坊④背商圈擴(kuò)大囑原則仁同樣，因?yàn)楹谈叨说纳虡I(yè)酷市場定位，鹽在我們的消碧費(fèi)群定位上茅就要充分考站慮整個(gè)上海值市城市中心浮區(qū)域，擴(kuò)大陪服務(wù)半徑和菜商圈，吸引駁最多的優(yōu)質(zhì)工消費(fèi)群，實(shí)伴現(xiàn)商場的持恐續(xù)繁榮。禮五、商場布躁局盤飛洲國際廣辟場習(xí)定位為高檔森商業(yè)中心，狗招商客戶群衣為：帝1、國際知刃名品牌，國跟內(nèi)知名品牌談廠商兆；城2、廊國際連鎖集狡團(tuán)戴。聯(lián)1、主營項(xiàng)掃目劍地下一層：訴高檔超市休累閑系列。辜一痕按層：進(jìn)口化席妝品（CD固、姿生堂、突嬌蘭等）、否高檔珠寶（天謝瑞琳等）落、世界極品軋服裝(阿瑪師尼

杰尼亞雜等)、高檔批手表、高檔烈皮具（路易論威登等）、向高檔工藝品糠、高檔筆辜。擠二江姐層：高檔女射裝滑系列住、休閑裝、秋手袋、女飾爺品、精品鞋牢店、精品褲掃店、女士內(nèi)殊衣沿。獸三翠鹿層：高檔男順裝暴系列隙、休高閑裝憲、皮具、男歐飾品、精品蹲鞋店、精品幸褲店、男士矩內(nèi)衣淋、爬領(lǐng)帶塵。堂四尾瓣層：兒童服兔裝、高檔床飯品、進(jìn)口飾肝品店、精品寬工藝品、體步育服裝、體先育器材乓。卸五命層：餐飲。膜六展層：娛樂休懲閑。配套項(xiàng)目旁A癥、脆

家私、布瞎藝、古玩、渠畫廊、廚房夏用品、書屋隆。榮B腐、許

肯德基、立麥當(dāng)勞、必站勝客、羅杰切斯、茶葉店鳳、酒吧重。歸C

吊、計(jì)屈臣氏、醫(yī)嘉療診所、健休身中心、美箭容中心、美轎體瘦身、茶訊社、寫真工析作室、數(shù)碼姑工作中心、輪藥店?duì)I銷理脅念句。訊六、人員配片備計(jì)劃：窯組成一支強(qiáng)嶺有力，專業(yè)丘的招商，租積戶物業(yè)管理娛，企劃隊(duì)伍名，具體如下憤：漢招商經(jīng)理（環(huán)1人落）悔招商主管（蝕4人）勸入租設(shè)備工防程安裝管理負(fù)，電氣管理翁（2人）（愛人選可由開興發(fā)商提供）賄企劃主管（隔1人）備籌備期商品畢部人員總編鐮制8人懲七、招商人枝員崗位職責(zé)核副總經(jīng)理/翁兼招商部經(jīng)偽理捆▲爪主要職責(zé)：限☆輕根據(jù)購物中盡心經(jīng)營方針嫩與要求，制故定招商部計(jì)艷劃，并組織矩實(shí)施。枝☆泄負(fù)責(zé)購物中薦心整體商場番策劃，布局抵，商品組合中及與廠商協(xié)鉛調(diào)，公司整礦體企劃，促仗銷等，確保謙商廈經(jīng)營指恥標(biāo)達(dá)成。經(jīng)☆杜組織，管理叫招商，企劃塘團(tuán)隊(duì)，培訓(xùn)族及輔導(dǎo)招商炸人員。盜☆全對招商部門鹿廠商引進(jìn)，鍛人員招聘，敞促銷方案及喪相關(guān)合同及棋發(fā)生交際費(fèi)桶用審核等負(fù)臺(tái)責(zé)。秩招商主管（粒4人）約▲蕉主要職責(zé)：伴☆隨負(fù)責(zé)整個(gè)樓折層招商，布俯局，商品組淡合及與廠商傷協(xié)調(diào)，確保駛招商品10呀0％達(dá)成。和☆怨配合公司整甘體布局，完穴成公司下達(dá)貪指標(biāo)。淺入租設(shè)備工符程安裝管理努，電氣管理心（2人）（良人員由開發(fā)蛋商提供）馬▲范主要職責(zé)：睬☆色入租設(shè)備工尚程安裝管理磁，電氣管理棚，維護(hù)管理生商場的整體掏工程運(yùn)行，保同時(shí)滿足正饞常開業(yè)。牧☆粱協(xié)助經(jīng)理開件展工作。嚴(yán)曠格審查招商睬戶經(jīng)營資格累及入住手續(xù)證。減負(fù)責(zé)租戶單肌位日常管理啞工作，督促碌租戶單位認(rèn)豆真履行招商臂合同。銀企劃主管（礎(chǔ)1人）屆▲裝主要職責(zé)：瘦☆誕貫徹執(zhí)行本州企業(yè)經(jīng)營發(fā)借展戰(zhàn)略方針戒，配合招商云，經(jīng)營需求參，結(jié)合實(shí)際永制定本公司赴廣告策劃并舟組織實(shí)施。忠☆稀負(fù)責(zé)對商場狡宣傳布署總生體規(guī)劃工作炕，作出建設(shè)詞性的意見，灣統(tǒng)籌安排促悅銷，成列，畏美工工作。掃八、商場租唐金預(yù)測兔周邊租金調(diào)監(jiān)查歲商鋪?zhàn)饨鸨燃S較表（人民筋幣經(jīng)/屢平方米鋪/拉天）河漕溪北路沿羨街商鋪?zhàn)饨鸩脖恚禾}物業(yè)名稱徐性質(zhì)皂地址選租金幕(聯(lián)元飲)問面積惕(葵平方米悼)股備注承季諾休閑餐造廳混商鋪咬漕溪北路癢41吳號(hào)第11.5鐵250矩菠圣愛廣場往商場妨漕溪北路思88噴號(hào)小9好5000(贈(zèng)F1積－些F4)香底樓1賭47蚊0平方米出蘿售和6辱萬元告/默平方（讀62289稍999儉）套小上海家常紗菜趟商鋪該漕溪北路尋439漆號(hào)著12捉500被建國賓館底匆樓商鋪擾坊商場曠漕溪北路嚷450模號(hào)戰(zhàn)8.5晶1000豎在租搏江南證券邁商鋪晝漕溪北路銷458達(dá)號(hào)掉熱300趣矩丹尼美發(fā)沙某龍消商鋪發(fā)漕溪北路紫506嶺號(hào)黑15嚷100貪惑同藝裝潢緩商鋪校漕溪北路遼508室號(hào)窄12什60蜂洗海納服裝店沃商鋪膨漕溪北路惜512栗號(hào)億16扣60捐抗蔡家食鋪情商鋪俊漕溪北路國518案號(hào)仇10伴400鳴薪異度空間音困樂餐廳防商鋪歇漕溪北路毫559磁號(hào)犯10房300遭柱瑞士美發(fā)中秧心俱商鋪?zhàn)钕甭钒?83我號(hào)界12句150管衛(wèi)麥當(dāng)勞廟商鋪豎漕溪北路陣642穗號(hào)罵洪200暫鹽必勝客釣商鋪錯(cuò)漕溪北路站646此號(hào)渠校150決榆稱商鋪蟲漕溪北路寺681厘號(hào)悔12宅110鬼3晝年前承租（販64688尊221雜）擔(dān)良宵酒樓楚商鋪但漕溪北路州682咽號(hào)換10木600碗例國美電器烏商場肥漕溪北路做730皇號(hào)嫩10陸600餡系中興百貨言商場止漕溪北路犁740減號(hào)龍10重800海之金韻貿(mào)易行默商鋪巡漕溪北路易780棒號(hào)傲10釣250穴是南丹東路沿友街商鋪?zhàn)饨鹨杀恚荷呶飿I(yè)名稱籌性質(zhì)影地址袋租金償(附元斧)漁面積加(筐平方米鋒)減備注買達(dá)封房產(chǎn)味商鋪姥南丹東路糧4柏號(hào)逢9渡100戰(zhàn)牧黛兆美容呆SPA就商鋪暑南丹東路悶10創(chuàng)號(hào)祥12宴100盈教吉多服飾夜商鋪省南丹東路固22逼號(hào)轎12粥100拐廉上海銀行姑商鋪役南丹東路青38爆號(hào)排覺300鄰恥浪漫一生咖縣啡店土商鋪稅南丹東路愿88滲號(hào)哄10驕15甩0芹引21事世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)棉商鋪烏南丹東路狹101處號(hào)心5.6吧100雕南丹東路漕朱溪北路口的割亞都國際名約苑的裙房租害金價(jià)格撿15秤－績20減元版/蝴天敏/亞平方汽利亞意式餐掏廳溜商鋪?zhàn)x南丹東路攻102仁號(hào)境10準(zhǔn)300蜻紅星眼鏡公睬司菜商鋪針南丹東路縣133跌號(hào)硬18染100噴滬邦房產(chǎn)榨商鋪之南丹東路估141縮號(hào)姻8禽100縱金梓羅飾品督商鋪灰南丹東路呈145強(qiáng)號(hào)奔11肉100谷手抓小龍蝦亂商鋪潤南丹東路串151淚號(hào)搜12鋸50肢天鑰橋路沿證街商鋪?zhàn)饨鸪蟊恚涸缥飿I(yè)名稱秘性質(zhì)告地址卸租金哲(余元最)樓面積什(腔平方米逃)溝備注意西亞集團(tuán)意商場厚天鑰橋路臣20僻號(hào)唇10眾3500委屆匯聯(lián)集團(tuán)散商場浴天鑰橋路售21牢號(hào)幫狐衛(wèi)扣率緊25％蹲（有保底）商香榭儷舍時(shí)涉尚百貨躬商場刻天鑰橋路皮88柔號(hào)尾28區(qū)2000昌64384社538爪（王先生）庸立好信房產(chǎn)紋商鋪沒天鑰橋路南陳丹東路姜灶8狠（呼25辯）雞60躲2究年前租蠅嘉匯廣場僵商場擁天鑰橋路南垂丹東路活18畢18000羊62370糞088

鍋漕溪路沿街縫商鋪?zhàn)饨鸨碇兀汗晌飿I(yè)名稱共性質(zhì)諸地址普租金耗(棒元槍)之面積暖(祝平方米奏)面漕龍沈記酒掘樓穗商鋪卡漕溪路陪121駛號(hào)嗓3.5患500累巴比饅頭專右賣咐商鋪液漕溪路較12襲3登號(hào)占7.2搭50扯儂家儂休閑催小還號(hào)奶商鋪很漕溪路裝127禁號(hào)模6.3價(jià)150責(zé)宜家家居天商場梢漕溪路售128貓?zhí)査约嘿I下淘2500尸旺家房屋靜商鋪林漕溪路灘129迎號(hào)立5.3殘50密可的便利陳商鋪外漕溪路灣167棉號(hào)區(qū)4.7畝200獸五十鈴汽車艘展示廳岡商鋪誘漕溪路示190鈔號(hào)范5續(xù)300蒸好裝飾家超肉級(jí)購物廣場靠商場典漕溪路肚210丙號(hào)方3.7吸2000百貨商場：贏物業(yè)名稱欣性質(zhì)溉地址抽租金雅(濕元稱)裙備注清太平洋百貨朗商場肅肇嘉浜路欄1F鋒35-50傻共八層，河營業(yè)面積近鞭3業(yè)萬平方米辭2F肯30-40這3F抱25腦-李3梢0怖港匯廣場財(cái)商場屠虹橋路怕1F禮40道-位5翠0拾共六層，營憐業(yè)面積傭7.5相萬平方米，量第五層美食喬廣場，第六盛層電影院各2F隸30-40論3F漸17刻4F場12鄙美羅城震商場滅肇嘉浜路雹1F娃38她共八層，第狠六層是舒適淡堡，第七層謎是好樂迪，蕩第八層巴西擱烤肉，營業(yè)山面積為腫6.7羊萬平方米莫2F少36殿3F濫28思4F渣18環(huán)5F婚11渾上海市商鋪品區(qū)域平均租現(xiàn)金（元/㎡著/天）區(qū)區(qū)域時(shí)間棄商業(yè)中心地涉區(qū)吐次商業(yè)中心活地區(qū)啞次中心城區(qū)冰城市邊緣地項(xiàng)區(qū)俊2003.勤07卸33.4杠7.6防5舉2.2掩2003.尿08冠34.7周7.8旦5.05拾2.21管2003.務(wù)09雀35.2仁7.9唯5.1惜2.31樓2003.找10邁35.6獎(jiǎng)7.7宏5近2.4稀2003.蠶11召34.2遲8賞5杯2.1唱2003.沿12撐34.5尊8暮5.1蔬2餅2004.返01奉34.5宵7.9冷5.2虜2獨(dú)2004.岸02育34.8服8.2址5港1.9呈2004.蔬03脾34.9夜8.3伶4.9撿1.9薪據(jù)以上調(diào)查障及經(jīng)驗(yàn)，本乎案租金預(yù)算登為藍(lán)：午出租形式讀面積（扭M技2刺）戒平均租金（像M蠢2限/朋天）糖年租金貸10稈年租金丸15鄰年租金慣分割摟28000除6.62春（0.8美盡金）廈67656株400辜6.7舌6億慶10.15酬億桌分層序28000獄4.55陡（0.55肯美金）某46501廣000賞4.6侍5億望6.98捐億仍整幢編28000序3.31李（0.4美算金）年33828砌200車3爛.38億慧4.44腹億岔注：整幢出挺租分層租金巧另算，其中摧分割，分層寄物業(yè)管理費(fèi)巖收入沒計(jì)入伶其中。懲出租形式階分割出租戰(zhàn)分層出租翁整幢出租鞭平均租金略/M靠2昂練6.62池（0.8美聽金）烘蟲4.55雄（0.55鐘美金）場弊3.3遵1桶（0.4美槍金）掛年租金（靜畏態(tài)）貓6765門6400勉46501態(tài)000際33828揀200吹10虧年租金（靜拘態(tài)）沙6.76灣億涉4.65億咸3.38億矮10號(hào)年租金（動(dòng)年態(tài)）客1彼－粘3六年雞2029腫69200帖13950授3000禾10148奪4600駱4枯－共5逢年堪1420訊78440命97652點(diǎn)100旋71039關(guān)220職6魚－薦7閑年汗1491穩(wěn)82362閥10253衣4704成74591她180筑8我－竿9教年決1566慕41480敲10766淘1440野78320鳳740侄第懶10今年剝8223勞6777職56522扁2陽56姿41118領(lǐng)388闖總計(jì)且7.33億潛5.04億奔3.66億潛綜合以上靜粗態(tài)和動(dòng)態(tài)2辦種收益數(shù)據(jù)亂計(jì)算結(jié)果，信可得出：本分割出租：趕靜態(tài)10閘年的租金總蘋收入6.7騰6億。尚動(dòng)態(tài)10年蔥的租金總收坑入7.33史億詳整棟出租：烏靜態(tài)10捕年的租金總君收入3.3汗8億隆動(dòng)態(tài)10年劇的租金總收客入3.66召億選根據(jù)以上分語割出租、整哄棟出租的數(shù)凈據(jù)來看，兩待者10年的太租金總收入拌相差50％板。憲按商業(yè)地產(chǎn)扔投資回報(bào)來開看：攤靜態(tài)租金：未收入預(yù)計(jì)在貧10年左右藍(lán)；戴動(dòng)態(tài)租金：喊收入預(yù)計(jì)在隸8年左右；睬注：以上數(shù)替據(jù)未包括商硬業(yè)中心外墻摩的廣告收益目。蓄九、并招商周期示滅預(yù)計(jì)200傾5年5月1芒日對外開業(yè)彩1、200其4年9月為羞招商準(zhǔn)備期遮2、200朋4年10月察正式招商怪——盤2005年貸3月招商結(jié)闊束喝3、200復(fù)4年12月辰主力店進(jìn)場年裝修雙——恥2005年五3月裝修結(jié)僚束慰4、200眼5年2月一砌般租戶進(jìn)場權(quán)裝修息——脆2005年崇3月裝修結(jié)李束濫5、200蕩5年4月租捏戶進(jìn)場布置注6、200抵5年5月對簡外試營業(yè)貍本公司推薦詠方案匹一、整幢出傅租與分割出望租的優(yōu)劣分依析

整幢出租瀉優(yōu)勢：咽①擋可以一次性刺回籠一筆資催金。運(yùn)②賽簡化招商，網(wǎng)減少招商工勻作量。偷③堂便于管理。杠劣勢：是①普租金較低，條影響總體收執(zhí)入（見租金愈對比表）前圾你②如不利于商場開整體發(fā)展。氧泉片③稿對出租者有豈出租風(fēng)險(xiǎn)吃含（觸如對方租約摔15年，第耐一次付了5詳年租金，由憐于經(jīng)營不善掏導(dǎo)致商場形撐象聲譽(yù)等受諸損，而后不跡再續(xù)約）

分割出租癢優(yōu)勢：霧①頸租金較高，琴定期經(jīng)營總紛收益大幅提歸高（見租金批對比表）躲②恭可自行總體欠規(guī)化，經(jīng)營綿管理，降低久經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。呼③殿可以做出自姨己的品牌形恢象，增加企果業(yè)無形資產(chǎn)育。垮④嘩潛在資金收安入涌根據(jù)各行業(yè)戰(zhàn)的經(jīng)營特點(diǎn)妙，在3年以也后每年（或住每2年）遞言增5％左右戀的租金，提撓高年租金收縫益。鋒劣勢：只①買租金回籠慢漆（一般付三呼押一）越②忠要投入一筆槽預(yù)期費(fèi)用（扣開業(yè)前）巨例：裝潢費(fèi)芬、廣告費(fèi)等棄。演二、本公司繞力推分割出望租方案著雖然先前要寧投入一筆可宮觀的資金，姓但總體收益肆不可同日而貸語，另外還鋼有潛在的資桑金收入可以癥挖掘。還可妙以做自己的距品牌形象，逼增加企業(yè)的虛無形資產(chǎn)，院真正做到名絨，利雙收，碑所以本公司跨力推分割出若租方案（主誤要方案見上期）誤租金按動(dòng)態(tài)表方案，回報(bào)掠率預(yù)計(jì)8年涼左右。祝后續(xù)：喚商場招商管誠理纏招商管理原烈則鉤第一基本原遺則：要維護(hù)參購物中心的岔產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃睛金比例。大卵多數(shù)業(yè)內(nèi)人咳士都比較認(rèn)侵同零售、餐貨飲、娛樂5定2：18：豆30的這個(gè)鍋購物中心產(chǎn)處業(yè)經(jīng)營黃金哨比例，此比參例特別適用控于大型綜合籠性的購物中信心，招商要梢注意維護(hù)和錯(cuò)管理好這個(gè)眾經(jīng)營比例（注當(dāng)然不是絕釘對的）。岔第二基本原法則：要維護(hù)錘購物中心的口統(tǒng)一主題形漏象和統(tǒng)一品魔牌形象。購向物中心是一棒種多業(yè)態(tài)組瞧合的商業(yè)組澡織模式，但屠它絕不是一奪個(gè)無序的大君雜燴，購物洞中心必須是賞一個(gè)擁有明靠確經(jīng)營主題廣和巨大創(chuàng)造位力的品牌形柏象企業(yè)。招椒商要始終注桿意維護(hù)和管仗理好已確定詞的經(jīng)營主題齡和品牌形象皺。眠第三基本原迫則：購物中帥心的招商目武標(biāo)要能夠在席功能和形式構(gòu)上同業(yè)差異腐、異業(yè)互補(bǔ)養(yǎng)。同業(yè)差異率就是市場有完一定承受力懲，不能盲目騰招同一品類辮的店進(jìn)入。拿譬如零售業(yè)退態(tài)的核心主蜓力店招商，佛就不要同時(shí)鑰招來兩家基愁本上都是經(jīng)牢營食品和日腳用品的大型制超市；核心舊主力店同質(zhì)鋸化無差異更趙是不能想像隙的。異業(yè)互另補(bǔ)的目的就枕是要滿足顧薯客消費(fèi)的選慎擇權(quán)，并能峽讓顧客心身波體驗(yàn)變化，郊提高其消費(fèi)個(gè)興趣。譬如洋百貨、超市弊因?yàn)榻?jīng)營品南項(xiàng)不同，可蟻以互補(bǔ)；讓拘顧客逛得疲娛勞的零售店取與讓顧客休瘦息放松的餐反飲店可以互慢補(bǔ)等等。取第四基本原芬則：購物中璃心經(jīng)營方式華的選擇原則晉。購物中心灣的經(jīng)營方式脾基本有三種危：自營、聯(lián)那營和租賃。莫筆者認(rèn)為，冊購物中心畢閃竟是一個(gè)以戴零售為主的帥商業(yè)組織形腳式，而零售黃是一個(gè)精細(xì)上化管理的產(chǎn)刷業(yè)，精細(xì)化饑管理要求管喝理者加強(qiáng)經(jīng)誘營控制力度糧；另外，相抹對于非主力勸零售商戶的姐招商條件，駝核心主力零魄售店必須引瞞入知名度高啦的大商家，聰故核心主力摟零售店的招才商較困難且許招商條件放紗得較寬，造距成核心主力凝零售店的提趁成或租金收盛入偏低。，鋪購物中心的芝發(fā)展商以前壇不管是房地滲產(chǎn)商或是零法售商，在條挖件容許的情自況下，核心尋主力零售店夏盡量自營一敘部分或全部豐，這樣一可靜以加強(qiáng)經(jīng)營侍控制力度，浴有利于購物扯中心長期經(jīng)灣營；其次可雄增強(qiáng)其他商牛戶與之合作弄的信心；第絹三可以提高楚非主力零售肢店的提成或僵租金收入。中而招非主力需零售商盡量鴨以聯(lián)營為主太、租賃為輔低，這樣也可識(shí)以增強(qiáng)發(fā)展撿商對購物中株心的整體控婆制力度。搭第五基本原乓則：招商順壺序原則。核正心主力店先歡行，輔助店居隨后的原則錯(cuò)；零售購物壇項(xiàng)目優(yōu)先，旅輔助項(xiàng)目配咽套的原則。鋒第六基本原性則：核心主薪力店招商布授局原則。核薦心主力店的蹲招商對整個(gè)析購物中心的蠻運(yùn)營成敗，信購物中心輔家助和配套店鐘的引進(jìn)都有檔重大的影響穿。一個(gè)超級(jí)愈連鎖店或超乓級(jí)百貨公司撲的入駐，常素常能帶動(dòng)整付個(gè)購物中心剛的順利招商徹與管理。另摸外核心主力斥店對于人流再也起著關(guān)鍵活的作用，其謀布局直接影設(shè)響到購物中群心的形態(tài)。付購物中心特抱別是大型購脂物中心的核崗心主力店適占合放在經(jīng)營械軸線（或線金性步行街）太的端點(diǎn)，不泳宜集中放置好在中間，這勉樣才能達(dá)到過組織人流的半效果。揀第七基本原喊則：特殊商消戶招商優(yōu)惠燦原則?！耙缘邳c(diǎn)代面，特駱色經(jīng)營"是節(jié)購物中心特添別是超大型嘉綜合性購物宿中心的經(jīng)營順特點(diǎn)。特殊樸商戶是指具原有較高文化翅、藝術(shù)、科民技含量的經(jīng)愧營單位，對成它們給予優(yōu)帳惠政策，邀存請其入場，凳能夠起到增什強(qiáng)文化氛圍櫻，活躍購物俘中心氣氛之附作用。例如炭深圳華僑城旗MALL購冤物中心就專誰門邀請三百據(jù)硯齋，展示妙中國的硯文姨化。當(dāng)然特偉殊商戶的經(jīng)盛營范圍要與器購物中心的渣經(jīng)營主題及背品牌形象相如吻合。喂第八基本原悔則：租賃經(jīng)捏營采用放水爸養(yǎng)魚的原則助。因?yàn)橘徫飼持行慕?jīng)營具詠有長期性特誼點(diǎn)，采用合任理租金與優(yōu)惰質(zhì)服務(wù)做法粗，將整個(gè)購注物中心作熱仍，而后根據(jù)渡運(yùn)營狀態(tài)，施適當(dāng)穩(wěn)步地子調(diào)整租金。鴿這樣，發(fā)展傍商與商戶才慕能一同成長攜。放水養(yǎng)魚株的原則可以哭理解為“先墻做人氣，再感做生意"的邊原則。墻第九基本原字則：統(tǒng)一招喂商的“管理吧"要充分體證現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對館商戶的統(tǒng)一滅服務(wù)。統(tǒng)一挎服務(wù)包含統(tǒng)宏一的商戶結(jié)秘算、統(tǒng)一的架營銷服務(wù)、盒統(tǒng)一的信息其系統(tǒng)支持服茄務(wù)、統(tǒng)一的碌培訓(xùn)服務(wù)、榨統(tǒng)一的賣場贈(zèng)布置指導(dǎo)服遼務(wù)、統(tǒng)一的碗行政事務(wù)管搜理服務(wù)、統(tǒng)異一的物業(yè)管避理服務(wù)等等娃。這個(gè)“統(tǒng)煙一服務(wù)"不扭但要體現(xiàn)在帥思想上和招算商合約中，皺更要體現(xiàn)到常后期的管理酒行動(dòng)中。這如個(gè)“統(tǒng)一服孝務(wù)"就是要寫求“服務(wù)"緊出購物中心縮的品牌與特變色來。薄第十基本原棵則：購物中那心要具備完柔善的信息系位統(tǒng)，為購物呼中心管理者桃、廣大簽約宰商戶和顧客斧都提供便利含。當(dāng)然，便乘利各有不同送，有管理便辭利、財(cái)務(wù)核推算便利、營欄銷便利、經(jīng)餅營決策便利嘗、結(jié)算便利傷、消費(fèi)便