泰州恒通房地產(chǎn)開發(fā)百年豪景推廣策劃方案第一次企劃方案南京新理想房地產(chǎn)營(yíng)銷二○○四年七月十日目錄狼壹、項(xiàng)目特幕性（SWO土T）分析憐……………舒……………悄……………錯(cuò)……………拾……構(gòu)1烏一、項(xiàng)目基瘡本資料虜……………角……………赤……………皆……………受……………企1去二、項(xiàng)目概協(xié)況括……………堆……………恐……………述……………彈……………允……黃2褲三、優(yōu)勢(shì)分容析（S）別……………輛……………船……………軌……………獅…………礙愛3末四、弱勢(shì)分產(chǎn)析仇……………鋸……………曾……………抱……………辮……………草……憑4膏五、機(jī)會(huì)點(diǎn)事……………鐮……………沙……………蝦……………?！辍h5窯六、阻力點(diǎn)首……………毒……………緒……………績(jī)……………吳……………同………嚷5姥七、如何提壩升項(xiàng)目?jī)r(jià)值捷空間？墊……………香……………輪……………灰……………惑6底貳、客戶群訴分析盟……………嚴(yán)……………圖……………幻……………扔……………邀………參7景一、區(qū)域來度人分析蓮……………嗎……………筆……………療……………枝……………倘7起二、客源分咸析義……………稱……………田……………誕……………寧……………匙……雅7滿三、問卷結(jié)席果分析降……………倒……………探……………萍……………淡……………父8幟叁、高港區(qū)趣房地產(chǎn)市場(chǎng)角分析堤……………蠶……………床……………鍛……………紗……氏12浮肆、項(xiàng)目產(chǎn)梅品分析（詳?shù)酪姰a(chǎn)品分析盈表）脊……………成……………吵……………閃……師18并伍、整體布最局建議暈……………為……………幟……………轟……………頁……………司…雕19逐一、肚社區(qū)安全包……………第……………旁……………纏……………于……………唱…喚亞19終二、物業(yè)管拒理摧……………是……………償……………顯……………焰……………竭…塊瘡20撒三、智能化輛社區(qū)琴……………叛……………揮……………躺……………鞭……………禁字2油0建四、環(huán)保省罷能訪……………貞……………涂……………雨……………嚇……………格…煮預(yù)2督1宵陸、項(xiàng)目廣況告企劃方向爪……………線……………壯……………勵(lì)……………沙…………濃22做一、主軸的剪擬訂漆……………欺……………巖……………脅……………塵……………腹翁22到二、主軸的荒延展?！谩ぁ怼紫?見2譽(yù)柒、項(xiàng)目推督廣計(jì)劃夕……………鉆……………袋……………苦……………未……………協(xié)…控24泛一、推廣策脫略為……………石……………半……………郵……………炕……………測(cè)…筋徒24夾二、銷售策背略鈔……………毫……………寧……………歉……………晃……………形…智瀉30弦捌、銷售管給理統(tǒng)……………爛……………礎(chǔ)……………夢(mèng)……………膨……………莖………將3稿7攔一、銷售組編織齡……………心……………盾……………濱……………母……………止…群叔3棒7報(bào)二、銷售日朽常工作爛……………蟻……………覺……………幣……………嬌…………攀肚39竊壹、項(xiàng)目特寺性（SWO藏T）分析嫩一、項(xiàng)目基湊本資料捆總用地面積潤(rùn)：累833姻09嘩.00必平方米。名規(guī)劃建筑面慎積：隊(duì)劍846阿69.7香0勉平方米。其中：蘿商業(yè)建筑面等積：傾筍通暈17860日.00咬平方米。奏多層住宅（露A奴—丟C）：30旗078董.00音平方米。負(fù)重疊住宅（鋤D型）：宵19242持.00柜平方米。頃復(fù)式住宅（增E型）：該10476個(gè).00平方們米。萌連排住宅（惹F型）：傲6646凍.70平方抄米。分獨(dú)立別陳墅：座壁300.0勿0平方米。舞小區(qū)會(huì)待所：綱息600.0叢0平方米。嬌路面停俱車：常根吼79輛酸。賴綠化面乒積：平30捆410.0突0平方米。秩容積啞率：史獵崗1屬.02。聚綠化躁率：刺鬧撥3浩7%。猜二、項(xiàng)目概尊況亭1、項(xiàng)目位飄置敏本項(xiàng)目位于隸泰州市高港慨區(qū)新區(qū)即刁釘鋪鎮(zhèn)與口岸鑼鎮(zhèn)之間，西傳側(cè)面臨向陽機(jī)路，東面為銅金港路，北事面為春港路醋，南面是港短城西路。紫2、項(xiàng)目周其邊環(huán)境麻本項(xiàng)目位于俯高港區(qū)行政痕區(qū)旁，項(xiàng)目毛東側(cè)有一大被型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)餐，北面為正逮在建設(shè)中的構(gòu)中國(guó)臺(tái)灣城蜻，南面有一桐橋文化主題汁公園。項(xiàng)目澡所屬金港路劈為商業(yè)地段品，現(xiàn)道路兩捆旁所有店面墳都已營(yíng)業(yè)，嫌本項(xiàng)目周圍猛住宅開發(fā)量纖較大，居住然氛圍業(yè)已形倡成，且周邊斷生活配套正匙在逐步完善弱中。鹿3、交通狀挑況蓄●彼本項(xiàng)目所在速區(qū)域外交通氧狀況良好，坊北有寧通公姜路，東有泰與高路，泰高證路以北2公亂里處為寧通病高速和京滬象高速的入口濟(jì)處。因沿江拘，故水路交煎通也較為發(fā)烏達(dá)，如楊灣呆港碼頭，陵昨光石油碼頭佳，汽渡碼頭掘。代●多區(qū)域內(nèi)的交千通狀況較為田不便，從市滴區(qū)過來的公密交車沿泰高窄路方向行駛淋，離本項(xiàng)目袖地塊仍有一皇段距離，并苗沒有站臺(tái)，詞從其他區(qū)域方過來的公交同車?yán)@本區(qū)域剪行駛。忠三、優(yōu)勢(shì)分將析（S）默1、項(xiàng)目地細(xì)理位置優(yōu)越料●株沿江開發(fā)橋帝頭堡言本項(xiàng)目所在勤的高港區(qū)其秤工業(yè)非常發(fā)亦達(dá)，年產(chǎn)值楚過500萬億的企業(yè)超過慕130家，式還有像郵“嬌揚(yáng)子江藥業(yè)裂”棒等一些省明賓星企業(yè)，附年近還有像貧“添濱江工業(yè)園當(dāng)”石，槳“逗科技產(chǎn)業(yè)園?！北傻纫恍┕I(yè)堅(jiān)園區(qū)，離江蟲邊最近的永姓安鎮(zhèn)已被劃指為長(zhǎng)江金三某角的核心地驚區(qū)，未來將斤建成全省最被大的發(fā)電廠撒，將更加加憑快高港地區(qū)擠的發(fā)展。繼●雪生活配套設(shè)用施齊備匠本項(xiàng)目所在窗區(qū)域的生活敞配套設(shè)施較拉齊備，如：折醫(yī)院，銀行評(píng)，商場(chǎng)，賓暮館，超市等相一應(yīng)俱全。諸500米輻虎射圈中：達(dá)衣：村香港鱷魚專溝賣，高雅鞋沙服廣場(chǎng)，綠鑼佳服飾，瑪皇蓮露明星服是飾。鍛食：詢吉祥酒家，魚天一江鮮館格，雅韻食府諸，上海草原鞠人家，金港練美食城。吹行：桂11路公交項(xiàng)車，21路游公交車。傻金融機(jī)構(gòu)：鐵中國(guó)銀行，致農(nóng)業(yè)銀行，采建設(shè)銀行,洗工商銀行.拾政府單位鵲：區(qū)政府，覽法院，公安汪局，規(guī)劃局思，國(guó)土局，停環(huán)保局，國(guó)影稅局。益學(xué)校：遼高港實(shí)驗(yàn)學(xué)銀校，高港中耀學(xué)，雙語幼柄兒園。芝醫(yī)院：怕人民醫(yī)院。屢超市：停福樂佳超市爬，陽光超市腰，星地超市換。濁娛樂：園兒童娛樂城箱，綠島咖啡瓜店，翰兒酒內(nèi)吧，銀杏廣記場(chǎng)。攜2、未來商且業(yè)區(qū)域優(yōu)勢(shì)促●惕未來本案西賓鄰的向陽路丟將建成高港呼地區(qū)最重要口的商業(yè)地段紋,規(guī)劃方案隸年底出臺(tái),畝明年實(shí)施,雞北面的中國(guó)預(yù)臺(tái)灣城下個(gè)栗月招商工作進(jìn)開始,力度覺較大,已有埋南通的商家袍進(jìn)駐,明年撐商場(chǎng)部分將銳投入使用,泰東面的金港舞路本身就已秧經(jīng)規(guī)劃為商榆業(yè)地段,且恢正在逐步完柱善中,本案但三面被商業(yè)平包圍,前景戀樂觀.想3、整體規(guī)肆劃優(yōu)勢(shì)飲●尋年底南官河損上的金港大鏈橋?qū)⑿藿ê没?明年初將續(xù)投入使用，販跨度為金港廈路遇——穴濱江工業(yè)區(qū)犁，此橋的修愛建會(huì)增強(qiáng)兩穿區(qū)域之間的浸來往與交流我，正值下半熄年濱江工業(yè)燦區(qū)將有大面律積拆遷，這痛又對(duì)本案訴栽求方面增加角了賣點(diǎn)。柴斗墟路年底也駛有大面積的電拆遷，未來及也將規(guī)劃為羽商業(yè)地段，蜓投資預(yù)算約椒為1.5億捐，年底人民告醫(yī)院的投入竟使用,將更命加完善本案剩周邊的生活寸配套.位于狐周莊的科技宿產(chǎn)業(yè)園年底求也有較大的婚拆遷項(xiàng)目。貓四、弱勢(shì)分捕析廊1、未來及隸目前周邊項(xiàng)肆目供應(yīng)量龐饞大楚●消本案所屬地士塊周邊競(jìng)爭(zhēng)愧樓盤較多南晨面有港城花葡園；江都市否建設(shè)單位負(fù)勝責(zé)建造的經(jīng)紀(jì)濟(jì)適用房，劃東面有本地升開發(fā)商建造視的經(jīng)濟(jì)適用棕房，北面的查中國(guó)臺(tái)灣城貍也有商住項(xiàng)被目，并且因問為高港區(qū)為樹了加快城市廊化建設(shè)步伐保，老城改造詞后必將會(huì)有冒大規(guī)模的安昂居房推出市專場(chǎng)。在需求膀短時(shí)間不變虹的情況下，鉗不排除會(huì)對(duì)假本項(xiàng)目的銷況售造成不良爆影響，因此記，一定要將健工程及銷售科周期縮短。績(jī)2、區(qū)域內(nèi)羽交通不便聰●艘本區(qū)域無公投交車，無公伐交站點(diǎn)，來誘往于各個(gè)區(qū)訊域的公交車宣太少，交通檢極為不便，系這將給客戶蘋上訪量造成睜一定影響，商據(jù)市場(chǎng)反映貫，目前商品綱房去化速度宅較慢，銷售受周期過長(zhǎng)，珍這一大部分貍是因?yàn)榭蛻赳劻康牟蛔阍熘谐傻摹？?、政策面東因素材●盟本案政策面貫因素依賴較張多，政策的避時(shí)間性和不昨穩(wěn)定性將給妥樓盤造成一吵定風(fēng)險(xiǎn)。本克案西鄰的向陡陽路未來是廳要規(guī)劃為商襲業(yè)街，但目族前該路段的印門面房很難敵租售，當(dāng)?shù)匮廴藢?duì)該路段夫的前景不樂白觀，對(duì)短時(shí)攪間內(nèi)不抱希闊望。還有老咳城區(qū)改造的揭速度也將對(duì)雄本案有一定額影響。較4、當(dāng)?shù)厝藙?lì)對(duì)商品房的突認(rèn)識(shí)淺薄被●窩本地人對(duì)期砌房銷售有疑茶慮，對(duì)戶型教，社區(qū)整體財(cái)規(guī)劃的認(rèn)識(shí)煤不高，特別終是對(duì)外地開遍發(fā)商的信任完度不高。五、機(jī)會(huì)點(diǎn)顯●梯高港區(qū)沿江薪題材，長(zhǎng)江膜金三角概念耀的地區(qū)特性號(hào)，必將吸引竄眾多投資客蝶的目光，投產(chǎn)資客的到來偶不僅能繁榮霸當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)移，更能提高碼當(dāng)?shù)氐木幼⊙笃焚|(zhì)和環(huán)境詠，與本案的濾定位相符。六、阻力點(diǎn)困●六本項(xiàng)目周邊遍地塊的規(guī)劃甜及開發(fā)不排猶除會(huì)對(duì)本項(xiàng)次目的銷售產(chǎn)喝生不良影響齊，建筑周期唇期間會(huì)引至察消費(fèi)者的分濃流及消費(fèi)熱模點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，洽應(yīng)盡可能縮這短銷售周期仔。統(tǒng)七、如何提唱升項(xiàng)目?jī)r(jià)值絕空間？橋提升本項(xiàng)目鳳價(jià)值空間的舌基本條件在春于提高自我根的個(gè)性化優(yōu)效勢(shì)及創(chuàng)造附漏加價(jià)值，塑嫌造品牌。思斬考如下：貿(mào)●底從內(nèi)涵方面北本項(xiàng)目的個(gè)樹性化優(yōu)勢(shì)在書于其他項(xiàng)目貿(mào)無可比擬的程居住品質(zhì)和余環(huán)境，創(chuàng)造食本項(xiàng)目的附袖加價(jià)值必須尋從擴(kuò)大消費(fèi)昌客源層，提賤升自我的經(jīng)騎營(yíng)模式開始冬；其次，只菠有本項(xiàng)目才荒能結(jié)合這些活優(yōu)勢(shì)殖——躬把圖“沃精英別墅生瘋活觀逐”福每一個(gè)細(xì)節(jié)杰融入產(chǎn)品和萬銷售中，把腳本項(xiàng)目提升洽到另一個(gè)高突度，成為該暢地區(qū)首個(gè)真喜正從各方面囑作到高品質(zhì)權(quán)的住宅社區(qū)舞，創(chuàng)造出高膜港區(qū)獨(dú)一無朵二的社區(qū)品套牌。從而使落本項(xiàng)目的消媽費(fèi)客戶層有咸效地拓寬了摘，形成多重證客戶層?？谩耩I從規(guī)劃方面澤在以符合現(xiàn)惰代居住模式誘，最大限度口地體現(xiàn)別墅鐮生活為原則賠的大前提下理，從社區(qū)各甜組團(tuán)的自然嗎分割，以及累中央寬20勾米以百年銀冊(cè)杏綠化植栽框?yàn)橹鞯木坝^列綠軸等方面昏一一展現(xiàn)。駝畢●圍從經(jīng)營(yíng)方面蚊1、及時(shí)了旅解政策面的偽狀況,以便普更改或加強(qiáng)虹銷策略.貝2、完善本萌案周邊交通換機(jī)能。挑3、建造樣飲板房,以實(shí)香物打消當(dāng)?shù)啬喝藢?duì)期房的妥疑慮。酒4、定期的杏廣告宣傳造敲勢(shì),塑造公追司形象,以簡(jiǎn)造成耳語效獎(jiǎng)應(yīng)。桑5、炒作援“租未來前景昏”涼話題，以吸果引投資客的櫻目光。陶貳、客戶群昏分析偶一、區(qū)域來俗人預(yù)估1、永安鎮(zhèn)2、周莊饑3、濱江工醒業(yè)園區(qū)抽4、泰州市傅區(qū)賭5、泰州新緊區(qū)6、口岸鎮(zhèn)7、刁鋪鎮(zhèn)8、泰興市雄二、客源分候析●多層部分棚1、拆遷戶啟：高港區(qū)的頸高速發(fā)展，罷導(dǎo)致此地區(qū)筆大面積拆遷盾，許多有了讓錢急于購房泛的拆遷戶；求購房者的投型資保值的心浪理，在經(jīng)濟(jì)掌不景氣的情椒形下，普遍勸希望通過投騰資住宅獲取給穩(wěn)妥的投資廈回報(bào)。墊2、工業(yè)區(qū)貞人員：大量鍵廠房的興建號(hào)，使得此區(qū)歌人口不斷的地增加，加之柿本地的發(fā)展飾及前景，不譜得不使他們墾有在此定居染的想法；關(guān)也注未來高港汗區(qū)的整體規(guī)鍛劃和發(fā)展，鑒這個(gè)因素直眉接影響了他挎?zhèn)兊馁徺I欲溉望。林3、投資者踢：看好本項(xiàng)斃目所在地段蒜之潛在價(jià)值良，以投資為辦目的的專業(yè)們投資者。物4、周邊居匯民：高港的耀急速發(fā)展，素使得周邊地蘭區(qū)的居民對(duì)擋此向往。甘5、將結(jié)婚羅者：本身要騎買房，市區(qū)派太貴，此地施段住房物美畫價(jià)廉。肆6、養(yǎng)老者更：小區(qū)整體送規(guī)劃環(huán)境美歇，檔次高，僑易于有條件想養(yǎng)老者等等酷客戶。膨●伴別墅部分：扎1、以上多和層客源中較記有實(shí)力者。伐2、結(jié)合以啞上中向往休倍閑生活者。楊三、問卷結(jié)諒果分析磨1、家庭收選入趁①燈高港區(qū)家庭籠收入全區(qū)以框2-5萬最殼多，占41策％。平均每?jī)斣乱宰罡呶粋ビ?jì)算平均為辱4166元熄/月?？鄢?/3家庭損支出，余額指為1388恰元，換算按帶揭承受金額史約13萬元響整。換算可渾承受點(diǎn)總價(jià)較約在19萬謙元整。遠(yuǎn)②胸高港平均收僑入偏低，年室收入8-1毫2萬，僅占直全部比例的國(guó)6%。高總萍價(jià)產(chǎn)品之客渠，較為稀少射。溝2、現(xiàn)有住剝房面積況①裂因高港區(qū)目蹈前居住環(huán)境刷以舊建筑為宏主（農(nóng)村及所待改造戶）命，所以目前啞居住空間以庭150平方植米以上最多幣占28%?？息诜愿吒蹍^(qū)目決前的居住面濱積調(diào)查顯示饑70平方米昌以下的僅占鴿7%，90勿-150平霉方米占65熱%(此面積嗚為目前高港鍋區(qū)多數(shù)產(chǎn)品妖)此資料為批本案在面積瘡的設(shè)定上提化供一定的數(shù)壇據(jù)。偽3、計(jì)劃購靜房時(shí)間或①好高港區(qū)居民侄計(jì)劃購房時(shí)說間以1-2燒年最多占7金9%。其分販析原因如下筋：湖落續(xù)屈羽窩武b.收入較嘩低，首付款殘不足。匪c.為下一豆代購房，目瘡前下一代年策齡不足。狼4、購房目往的飾高港區(qū)居民羨購房原因以摘改善目前居嘴住環(huán)境最多禽占43%，餃?zhǔn)潜景傅闹髡蛻簟４颂K數(shù)額購房在好小區(qū)的整體捏規(guī)劃及社區(qū)襯的素質(zhì)上最陜?yōu)橹匾?，塑拔造良好的居還住環(huán)境是訴第求的重點(diǎn)。毫拆遷的客戶珍占總比例的斃35%。此陶類客戶因政焰府拆遷被迫柜需要購房。碑此類客戶可該能居住人員槳較多（三代閣同堂）。在縮購房的選擇溝上以房間數(shù)炮的多少、面?zhèn)确e的使用及瀉總價(jià)上較為輕偏重。其按寧揭承受能力寒也是考慮的薯重點(diǎn)之一。泳5、諸購房區(qū)域咬本區(qū)居民多薯數(shù)以口岸為資主要購房的超選擇對(duì)象，森占總比例達(dá)播89%。其勞原因?yàn)椋呵o②剛口岸鎮(zhèn)的規(guī)椒劃在高港區(qū)濱中為首屈一版指的，在行橫政區(qū)的形式池改造的力度每及未來的發(fā)懂展上普遍得饑到認(rèn)可（刁協(xié)鋪、永安鎮(zhèn)繼、野徐、白遍馬），再加顆上居住環(huán)境酒的優(yōu)勢(shì)，商院業(yè)的發(fā)達(dá)，鵲使口岸鎮(zhèn)成踩為家居第一足選擇。議６、購房款韻項(xiàng)：螺①片本地居民在今購房的總價(jià)炒承受能力以提15-25爽萬，占48拆%。本地居觸民的收入及剪按揭款的承激受較相符，向也在另一方衣面透露出本津地居民對(duì)此芹區(qū)域的房?jī)r(jià)竄認(rèn)同度?；茛诎?5萬以下漏占36%為骨第二高，此例類客戶在購?fù)戏磕芰ι厦鳙C顯較為不足法也是對(duì)單價(jià)憑最斤斤計(jì)較北的類形，社忍區(qū)的配套及借小區(qū)的規(guī)劃霸在客戶心中父只是附加條搞件，并不是柿最足以跟客貴戶做決定的星因素，但此鴉種客戶占的復(fù)比例額頗高憲，所以對(duì)總年價(jià)及面積的秋妥善控制將縮是決定本案提對(duì)這一層次?？蛻粽莆盏纳戎匾獥l件。擺７、是否知好道農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)券后面要建房短？據(jù)①瞇在調(diào)研中本節(jié)案地區(qū)的知湊名度占69靈％，本項(xiàng)目瞎所在地為新鬧興區(qū)域，周脅邊各案的暴爸光度明顯較虛為不足，未醫(yī)來本案媒體肺的投放量將璃成為銷售的至重點(diǎn)?；I８、此地位聞置如同癢①制認(rèn)同本案位飼置的客戶點(diǎn)與72%其最棄主要的原因略為行政區(qū)的奔成形，但卻兵同時(shí)對(duì)中國(guó)漿臺(tái)灣城及農(nóng)展貿(mào)市場(chǎng)存在拌一定的疑慮歪，將這兩個(gè)電項(xiàng)目的成敗擁直接與本案隔掛鉤。俯９、此地塊希蓋房子是否乎會(huì)買：抄①宜本區(qū)居民在跑問卷調(diào)查中課告知會(huì)買此吹地塊的占6嚷8%,但因讓問卷上一個(gè)話問題（此地能塊位置如何歌），間接的楊影響本題的診回答客戶同銳樣是以臺(tái)灣省城及農(nóng)貿(mào)市既場(chǎng)的形式為板前提。觸②朽不買的客戶迎占32%，臨此部分的客總戶以目前的率人氣不足形押成的時(shí)間不賤明確為主要滴因數(shù)。貪10、此地主塊蓋什么房警子好伸調(diào)查中認(rèn)為逆住房的占6別4%，門面遞的占36%客在整體的絮調(diào)研過程中五，高港區(qū)的氣居民對(duì)住宅怪的需求度明醒顯的高于門齒面房。尤其央在預(yù)售階段帽市場(chǎng)未形成病前，對(duì)門面珠房的購買一逗律持觀望態(tài)巾度。哈叁、高港區(qū)片房地產(chǎn)市場(chǎng)叢分析一、概況：是高港區(qū)位于欄泰洲市區(qū)南濫部，東起泰蛛高路,西至括南宮河,南按依長(zhǎng)江,北桐靠寧通公路挖,約15平忠方公里.與宮揚(yáng)中市隔江尊相望，此區(qū)調(diào)域發(fā)展較快測(cè)，春港路以百南，江平路阿以北的開發(fā)模案量較大，雨居住氛圍日迎漸形成，而碎以口岸，刁他鋪為主的老總城區(qū)改造速攪度過緩。代男表個(gè)案港城姐花園,銀杏劉苑,府后人速家。二、優(yōu)點(diǎn)：碌外部交通發(fā)深達(dá)，區(qū)域內(nèi)折生活配套齊遣全，發(fā)展?jié)撗噶薮?。三、缺點(diǎn)：任目前人氣尚闊為不足，區(qū)晶域內(nèi)公交體傾系不完善，醋老城區(qū)居住踐環(huán)境差。概四、房?jī)r(jià)基攏準(zhǔn)：硬住宅首——欣多層13早00元/岡m棟2料—濫1600元霞/肅m燃2久，均價(jià)14梨50元/得m執(zhí)2左票哪鞭迎啞別墅：連排首均價(jià)210煙0元/址m茄2改。談門面房寒——商沿街一層3彎600元/肯m母2遵沿街1+2緒層2900噴元/數(shù)m關(guān)2隨—族3500元葬/脫m混2僵，均價(jià)32破00元/危m復(fù)2塊。侍沿街1+3與層2100監(jiān)元/創(chuàng)m渴2惹—察2500元絕/炮m留2巷，均價(jià)23酒00元/桂m段2則。五、產(chǎn)品：機(jī)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)答品以多層住杠宅為主，有膏二房，三房夢(mèng)，四房，面午積范圍在8周0叫m豪2攜—熟170劍m越2塌之間，主力揀戶型為三房嗎，面積在1冠30風(fēng)m懼2煙左右；別墅放有連排和獨(dú)左棟，面積在賴220啞m淺2繩—慘320貞m刪2防之間。過六、總體發(fā)都展目標(biāo):魔增加的用地爪主要用于口謀岸,刁鋪的嘉連接和長(zhǎng)江綁沿岸的開發(fā)圖.總體向南援發(fā)展。絹七、房型分絞析刃a.住宅：思鍵蛛崗獨(dú)膠仔別墅共17炕8套，其中辯獨(dú)棟79套柱，連排89紫套。獎(jiǎng)住宅共計(jì)：升785套風(fēng)b.門面房吳：一層80盼間，1+2功層90間，犁1+3層1寇30間門面忙房共計(jì)30返0間魯八、去化分熊析鵝a.耕住宅：勵(lì)藏授衡疫肅別墅共去化聲123套，沒其中獨(dú)棟6熊5套，連排超58套丟住宅去化共栗計(jì)606套湖。究b.編門面房：一毫層去化40手間，1+2創(chuàng)層去化40吸間，1+3昆層去化90持間，門面房蔽去化共計(jì)1抄70間工九、客戶層船分析:1、年齡2、職業(yè)3、類型2003年10月—2004年5月價(jià)格走勢(shì)饅十、價(jià)格走取2003年10月—2004年5月價(jià)格走勢(shì)十一、小結(jié)屬牢驚吸衰傘意姨切最謹(jǐn)冷姐匪荷貫仙繞十二、高港仿區(qū)個(gè)案分析味表冊(cè)案名宣開盤時(shí)間嘴產(chǎn)品懲戶數(shù)寒（戶）俱開盤價(jià)丈（元軌/桶m廁2頭）夾面積范圍路（水m腥2毯）捧主力面積械（踐m娃2尊）塌現(xiàn)價(jià)如（元眨/援m郊2超）及余戶靜（戶）勝盛鎖和綢花鎮(zhèn)園善2003.準(zhǔn)10.娃19留多層：三房煙86抬1750壯120-1剖30儀120-1嚼30掘1850痛0刺別墅：獨(dú)棟萄，連排趕獨(dú)：24我連：46睡獨(dú)棟郵；費(fèi)4500-佛9000助連排：23瓣00-35辮00知獨(dú)棟：24公0-300熱連排：17裁4-260詢200守獨(dú)棟：50貫00-10瓜000范連排：劉2500-旱3600禿獨(dú)棟：不賣告連排：1麥門面1+2呆40匹4000臭100-1摧50泉㎡維100-1桶50目4200載8目港西城胸花逮園蹤2003.閱10綁多層：三房腹174燕1100戶120-1飽55柔㎡戶130蚊1600箱10護(hù)門由面絕一層濱44昆3200饒40-80樣㎡叫60責(zé)3600公22豐1+2層姿78淘2800君140-2制00黎㎡咽140菊320巾54遵金豆港暫別松墅杠2003.雄5摟獨(dú)棟別墅非78形1800豈300蒸㎡副左右興300姐2100恨9基門面1+3恰86而160壁180盒㎡蓬左右素180今1800玩6略府徒后珍人筑家唉2003.疑12伸連排別墅截74幟2100領(lǐng)244-2戀58氏㎡細(xì)244淘2100援26剝門面框1+2兩46妖2500煎110故㎡朋左右焰110斥2500巡14就1+免3偽40倍2200券169專㎡潛左右宅169胃2200脆30后銀最杏稻苑喚2003.誕1鞋多層：三房型，二房廈80邪1250私90-15筑0掌㎡敞130巖1480守0深門面房1+師2作46悄2600紫70-20稀0幕㎡廁100錢2800悔0散名樂士宋雅店居村2004.木7.3暴多層：三房洲，二房糾80跨1300-賊1500雀100-1牌40健㎡蕉130訊1300-很1500萍未賣飾門面房1+靈2之40喘3000-日3600凍100-2饞00細(xì)㎡此100借3000-洪3600牌未賣夢(mèng)肆、項(xiàng)目產(chǎn)賠品分析柔（詳見產(chǎn)品攝分析表）偵房型草A賢B緒C裝D1棗D2悟E備F1皮F2給面積能84.1張m凍2疫126.5紐m逮2蛇145.2柔m膀2冬178.2堂m具2畜165.4址m介2幕238.1啟m獸2儀216.2情m栽2尾212.5構(gòu)m與2杜戶數(shù)承78戶含140戶戶40戶照56戶鉆56戶隔44戶符16戶恭15戶族格局銅圣從典努絲檔妻住釋迎邊軌河央臺(tái)公坐向跌南北脾南北購南北覽南北狂南北僻南北僑南北差南北像客廳面寬嗚4m暖4.2m排4.8m主4.2m膽4.2m霜6m疫4.2m忍4.2m處客廳進(jìn)深裹4.8m乳4.5m吵5.6m粒6.6m你4.8m券4.2m勝7.4m閉7.1m軋客廳面積刃17.2踩m污2雅18.9慢m臣2解26.88倉m繞2謝27.72谷m扯2帝20.16避m情2哄25.2訂m克2禍31.08假m溪2務(wù)29.82謊m樸2什餐廳面積遺14雪m米2躺20.02絡(luò)m引2像17.28仗m箱2輸11.55頑m守2腹11.22瘦m吉2斥21.6柿m覺2告18.15氣m妨2腳12.87育m闖2獅主臥面寬壽3.3m魄3.4m鉗3.6m要3.6m拐3.6m引4.5m羽4.2m酷4.2m仗主臥進(jìn)深禍4.8m緒6代.3m燥6.8m茂4.5m吩4.5m妨5.4m謀5.7m蓬5m晴主臥面積辣16.84咐m(xù)題2決19.44個(gè)m惱2挪23.28貝m初2士16.2棕m允2誤16.2厲m尾2果24.3貝m果2西23.94撈m脆2牙21櫻m販2劉次臥面積戰(zhàn)11.6落m喝2毫14.85戶m繩2賊16.32擁m俘2狂16.2豈m煮2療12.54慮m服2窯14.85夫m扎2窯42.75陳m勤2括37.5掘m裂2默書房面積揚(yáng)5.94櫻m走2配5.94宰m牢2沿廚房面積戒5.4鳴m灘2條8.06蠻m鄭2弟7.92披m備2尾11.2夢(mèng)m繼2料11.2田m府2客7.92到m彈2瓜5.94敵m訊2夕6.93孟m脖2白主衛(wèi)面積窗5.76惠m木2牙4.14憑m棒2獸6問m翠2服5.04犬m刮2情5.04收m蛾2刃7.2剃m詠2朋6.93用m平2撈6.93解m乏2尋次衛(wèi)面積姥4.48梁m欺2壯8.66青m衡2納5.04陽m旗2晝5.04鐘m喂2兼6.09撇m祖2涂6.93幼m慣2物6.93倒m甜2削更衣室面積吹10.8呼m歐2肯6.93略m絞2膨5.28睜m榜2解南陽臺(tái)面積曬5.2哥m條2級(jí)6.3服m閑2他6.8諷m妹2廟10.08捕m許2戴8.1剩m傭2礦6.3限m訓(xùn)2齊6.3飽m岔2鞋北陽臺(tái)面積卷3.84阻m猴2脖工作陽臺(tái)面尋積桃5.94皆m寇2這夾層面積轎47臘m峰2紋30蝴m凍2摔20羅m凱2芽?jī)?chǔ)藏室面積沖1.69送m親2處2.99蔬m濱2鴨2.88恥m垮2貫16.2捐m蜘2勢(shì)4.8甜m桃2錫4.41啟m繩2迅車庫面積悉17.82娘m貴2僻17.82嘉m膽2洗16.83袍m捉2書17.49晶m支2舟18.81昆m辨2悟玄關(guān)面積卷14.32煩m刷2茶客廳層高甩2.8m泛2.8m各2.8m碰4.9m宴4.9m晚5.6m傘4.1m否4.1m醉陽光茶室面錯(cuò)積咬10.08也m異2殺南露臺(tái)面積眉20.16幫㎡刃5.94晶㎡漫5.94近㎡迫北露臺(tái)面積辟7.92駛㎡賠16.5孩㎡烈13.86蒸㎡衫15.12且㎡海伍、整體布暑局建議園一、咱社區(qū)安全給1、餃圖象臨近與萍周邊防盜系滑統(tǒng)該采用高清晰員度、低照度純黑白攝像機(jī)爐與四光束紅塌外對(duì)射探測(cè)畜器、防闖入搏裝置構(gòu)成社填會(huì)安防系統(tǒng)憤的第一道防雖線。稠2、電子巡鑼更系統(tǒng)且采用離線式博巡更系統(tǒng)，慨投資低、施牧工方便。采按用電腦集中怠管理，更可澡以集合物業(yè)愈管理系統(tǒng)，濟(jì)實(shí)現(xiàn)對(duì)巡更衡人員的高效要管理。膠3、室內(nèi)安澆防系統(tǒng)臂a烤）通過采用慈多種防護(hù)手初段，結(jié)合各踐類防闖入、黃防煤氣、求莖助探測(cè)器，仁全面保障家或人安全，取稻消防盜?；\害，讓人們踐“握走出牢籠擱”簽。駛b縱）大門：設(shè)鼓置磁簧感應(yīng)橫器傅c楊）窗戶：每酸戶設(shè)置門窗預(yù)異動(dòng)傳感器甲d?。┦覂?nèi)：護(hù)拖蛋崖得團(tuán)圍凍位原幼獅二、物業(yè)管胳理碧基本服務(wù)：央房屋建筑維殊護(hù)、修繕與族改造；物業(yè)溝附屬設(shè)備、共設(shè)施的維護(hù)謙、保養(yǎng)與更室新；相關(guān)場(chǎng)欄地的維護(hù)與配管理。益專項(xiàng)服務(wù)：柳治安保衛(wèi)；擦清掃保潔；房庭院綠化；柄車輛管理。猜特色服務(wù)：雁代辦各種公知用事業(yè)費(fèi)（劉水、電、氣魔、話等）；所代購車票、煉機(jī)票；代訂禮送報(bào)刊雜志平；代訂鮮花匠；代聘請(qǐng)家薄教、保姆、停家庭護(hù)理；廁提供打字、拐復(fù)印、璃、電子郵件愈服務(wù)；提供娘家庭醫(yī)師服器務(wù)及常用藥仁品；洗車汽凝車美容、衣敵物代洗、搬醬家服務(wù)；提叢供照顧小孩堆接送、陪伴底老人、護(hù)理馳病人、家庭浸烹調(diào)、臨時(shí)踢管家服務(wù)；澇業(yè)主或使用崇人委托的其搬他服務(wù)。別三、智能化族社區(qū)餅各空間設(shè)置櫻計(jì)算機(jī)聯(lián)機(jī)按系統(tǒng)，并且聯(lián)每個(gè)房間都諷要配備有線阻電視線、電餐話線（含衛(wèi)掃浴、廚房）寫、計(jì)算機(jī)線獨(dú)、寬帶網(wǎng)線耐及擴(kuò)充線路民的出口。您小區(qū)背景音娛樂、小區(qū)燈商光自動(dòng)控制唐系統(tǒng)、全套匆保全智能系祝統(tǒng)、小區(qū)電鄉(xiāng)子公告牌、注智能物業(yè)管倘理。會(huì)所配副備高級(jí)室內(nèi)驅(qū)游泳館等。冠四、座環(huán)保省能表＊搶設(shè)置太陽能麥系統(tǒng)用于公系共用電的節(jié)姑約盟＊偽設(shè)置垃圾集妙中分類處理異＊總設(shè)置垃圾集升中點(diǎn)，并由妻由保潔員集棕中清運(yùn)。分森為可再利用偽垃圾與一般勉垃圾統(tǒng)一運(yùn)貌出社區(qū)進(jìn)行臉分類處理。冊(cè)＊副設(shè)置雨、污梯水分流處理絕。當(dāng)雨水降盟落，尚未經(jīng)混人為因素的珍污染，經(jīng)由餃雨水專用排匆水管直接排逢入溝，而家時(shí)庭廚水及衛(wèi)轟污水則由社堤區(qū)統(tǒng)一設(shè)置爬污水處理池排處理后，再墳行放流至一原般排水溝，鞏避免污染環(huán)據(jù)境。師＊樹設(shè)