***成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制

講師背景介紹：

高級工程師；一級建造師；原重慶***地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟師；重慶市造價協(xié)會第二屆理事會常務理事。

關鍵詞：成本管理，成本控制。

房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制內(nèi)容

***的成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制內(nèi)容

***的成本管理以項目為管理對象項目的完全直接成本間接成本分攤***成本管理的范圍

***成本責任部門******成本管理的職能職能部門成本管理職能戰(zhàn)略發(fā)展部土地成本管理設計研發(fā)部1、設計費管理2、設計優(yōu)化產(chǎn)品成本控制成本管理部1、目標成本測算和分攤、動態(tài)成本跟蹤控制2、開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控3、材料設備采購及認價4、工程招標、合同、造價管理工程管理部1、在成本控制下進度、質(zhì)量管理2、施工技術方案、設計變更、現(xiàn)場簽證管控包括樣本銷售費用（包括體驗區(qū)）管控計劃財務部1、項目成本財務指標的管控2、分攤成本的管控3、總體資金計劃的管控***序號一級成本費項二級成本費項三級成本費項責任部門1開發(fā)成本土地成本土地價款、契稅等發(fā)展部2前期費用設計費研發(fā)部報建費研發(fā)部、工程部三通一平費工程部3配套設施費用學校、幼兒園、會所等造價采購部4基礎設施費用水、電、氣配套工程部小區(qū)強弱電、總平工程造價采購部5主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價采購部6園林景觀工程費用硬景、軟景、水電、小品等造價采購部7工程相關費用審計費計劃財務部造價咨詢費造價采購部監(jiān)理費、定額外檢測費工程部物業(yè)前期介入費、維修基金營銷部8期間費用銷售費用營銷設施建造費造價采購部其他銷售費用營銷部9財務費用貸款利息等計劃財務部10管理費用員工工資、福利等行政人力部******

***目標成本測算和分解***為什么要進行目標成本管理利潤=售價-成本***準確預測編制目標成本的作用提前鎖定投資合理確定銷售價格預測投資效益***特別在房屋預售階段，準確測算成本，預售價格確定以后，控制好成本才能保證利潤的實現(xiàn)。***目標成本管理的階段土地投資論證階段目標成本(土地版)項目啟動階段目標成本(啟動版)方案設計階段目標成本(方案版)初步設計階段目標成本(執(zhí)行版)工程實施階段目標成本(調(diào)整版)竣工階段項目竣工成本***土地投資論證階段責任部門工作成果發(fā)展部項目定位提供周邊配套提供土地信息地區(qū)總經(jīng)理研發(fā)部造價采購部主持、確定項目預案目標成本測算通過滿足拿地成本要求未通過總經(jīng)理重新給定成本限值審定存檔******項目啟動階段項目團隊確定產(chǎn)品定位和銷售價格、銷售進度研發(fā)部根據(jù)規(guī)劃條件和市場定位進行預案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標準）造價采購部項目目標成本測算計劃財務部根據(jù)售價、銷售進度、成本測算、進行財務指標計算***方案設計階段研發(fā)部提供方案設計圖提供方案技術指標提供產(chǎn)品建造標準造價采購部目標成本測算提出方案優(yōu)化建議互動計劃財務部財務指標計算***初步設計階段工程部提供現(xiàn)場布置方案提供施工用水電以及甲方臨設設置方案初步施工方案及土石方平衡對比提供初步設計圖提供產(chǎn)品建造標準基礎方案對比造價采購部目標成本分解進行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃研發(fā)部計劃財務部財務指標計算******合約規(guī)糊劃的目胡的：將各費棉項成本盛分解成近未來可恨執(zhí)行的限合同隨項目進釘展，合約碎規(guī)劃逐步阿變成真實嶄的合同***工程實頑施階段工程部現(xiàn)場簽證領、技術核原定的現(xiàn)場仆控制、工宏程質(zhì)量和常進度的管矩控、編制端進度計劃提供施跳工圖設計變漢更的控器制、專富項工程您的優(yōu)化造價采購顏部簽證變含更的費溪用審核猴、專項珠工程的頃成本分筆析、動音態(tài)成本印的跟蹤毛和回顧辨、成本揭調(diào)整研發(fā)部計劃財務宵部財務指標鄙的動態(tài)跟溜進資金計劃碑審核互動***動態(tài)成本業(yè)的組成動態(tài)成本=已結算采合同成頌本+未結算合滿同成本+非合同性堪成本+待發(fā)生丙成本動態(tài)成本待發(fā)生成埋本待發(fā)生與費用未簽約艷合同估扯價已發(fā)生成鉆本非合同油性成本合同性成北本已結算合何同成本未結算合悠同成本合同金躍額結算調(diào)整(含簽證變匹更)合同金乏額預估結算棄調(diào)整(含預估掏簽證變慢更)***工程竣鞋工階段工程部審核工彎程竣工補資料對合同相看關條款進丹行評估對供應靈商進行校相關履康約評估設計總結造價采享購部與供應商譽進行竣工糾結算（含椒材料供應篩結算）編制竣工拜成本并與終目標本（執(zhí)行息版）比較研發(fā)部計劃財務扶部財務決算核算最欠終的財抗務指標******景叔觀裝飾工煮程成本管敘理景觀工轟程成本泥管理控制階段職能部門職責方案設計階段初步設計階段設計研發(fā)部落實設計單位進行方案交底提供設計項目各項技術指標造價采購部景觀工程專項成本測算工程實施階段設計研發(fā)部管理設計變更控制景觀效果營銷部造價采購部景觀專項成本動態(tài)管理工程竣工階段工程部組織現(xiàn)場收方、審核竣工資料造價采購部審核竣工結算完善景觀成本數(shù)據(jù)資料景觀工程鮮成本構成場地整態(tài)治費苗木栽宇植費苗木保活際養(yǎng)護管理鍬費景觀效果副調(diào)整增加廈費苗木價***細景觀綠妻化指標摟參考內(nèi)容控制比例軟景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景觀單方造價…景觀工程成樸本管理措菠施景觀工程沉分不同設易計階段成軌本控制喬木或貴季重苗木部劃分由甲供景觀效果穿過程控制抵控制移栽光等造成的爽損失建立苗木桑基地或自醬己的苗圃纖積累苗木皺資源嚴格管笛理現(xiàn)場摘收方結雀算***躲控制景撓觀的方忘法喬木、灌使木種在那綁里樓宇行道樹道路灌木喬木公共部分韻裝飾工程妖成本管理控制階段職能部門職責方案設計階段初步設計階段設計研發(fā)部落實設計單位進行方案交底提供設計項目各項技術指標造價采購部裝飾工程專項成本測算工程實施階段設計研發(fā)部管理設計變更控制裝飾效果營銷部造價采購部裝飾專項成本動態(tài)管理工程竣工階段工程部組織現(xiàn)場收方審核竣工資料造價采購部審核竣工結算完善裝飾成本數(shù)據(jù)資料公共裝已飾工程黑成本管紅理措施裝飾工程晴分不同設死計階段成綱本控制主要裝襖飾面層乒材料部雷分由甲敵供裝飾工夢程效果先過程控館制避免抹返工等仿造成損女失嚴格管泊理現(xiàn)場確收方結色算材料設或備采購領管理原受則序號供應方式適用范圍1甲方供應適用于單價高、通用性較強、使用量較大的材料設備，如商砼、鋼筋、主要裝飾材料、電梯、電線電纜等。2甲方限價、乙方采購適用于用量較大、但市場較成熟、品牌和價格差異不大的材料設備，如給排水管、外墻勾縫劑、外墻面磚粘貼劑等。3乙方自行采購適用于產(chǎn)品質(zhì)量差異較小、價格差異不大的低質(zhì)高耗量材料，如砂、石、砌筑用磚等。甲方供應耳材料設備績的目的集約方式婆規(guī)模采購醉有利于市島場競爭降候低材料設稈備的造價遞和采購成耽本可以有殃效控制岔主要材女料設備雁的質(zhì)量***體紛驗區(qū)樣板派房成本管論理樣板房頑的成本潛范圍樣板房筍成本包沉括：樣板房密建造費罵、樣板訓房裝飾外工程費額、樣板棒房家具驢及樣板匹房小品曲擺設影響樣板蹦房成本的綢主要因素1）、樣株板房裝循飾風格右定位2）、樣板桶房裝飾材冊料標準3）、樣板諷房風格影標響樣板房瞎家具小品假風格和造炒價控制樣顆板房成洲本的措遙施1）、樣板賢房裝飾成往本原則應齒該控制在屯目標成本淡執(zhí)行版的唉分解測算插控制范圍緩內(nèi)2）、確定廈合適的樣太板房裝飾走風格以控輝制裝飾成汪本和家具冠小品成本3）、控瓣制主要吵裝飾材錢料標準嚼，好材庸料用在齡關鍵部污位4）、耐鍵用品回澇收和周徹轉(zhuǎn)使用***體勒驗區(qū)樣板艇景觀成本神管理樣板區(qū)檢景觀成角本的范腔圍樣板區(qū)景菜觀成本包水括：樣板景觀狀喬木、灌耳木、草坪令、小品、頓水體、便速道、擋墻朱、護欄等牛，同時還櫻包括配套亡的休息用江家具。影響樣板很區(qū)景觀成奔本的因素1）、樣貴板區(qū)景夢觀設計女定位2）、樣芝板區(qū)景雹觀喬木聾、灌木征、草坪舟的比例陰不按常半規(guī)比例灘，如何碑達到效道果和成法本的統(tǒng)償一3）、樣板上區(qū)景觀樹奴木定位高驢名貴樹種虹多于常規(guī)騾配置4）、樣板姜區(qū)景觀水孩體不按常賓規(guī)設置，廢高于項目犧配置平均調(diào)標準5）、樣絹板區(qū)景義觀小品雞不按常棉規(guī)設置位，高于護項目配界置平均勉標準控制樣板帝區(qū)景觀成貼本的措施1）、樣板自區(qū)景觀成釣本原則應踩該控制在者目標成本鍵執(zhí)行版的朱分解測算止控制范圍裹內(nèi)2）、合混理搭配墊樣板區(qū)寇景觀喬帆木、灌譽木、草初坪的比芹例和效媽果，控哨制名貴覆苗木的岔數(shù)量和幻玉效果3）、樣化板區(qū)景些觀突破憑目標成舉本要有而補救措臥施，如熄控制項廉目總體鋪景觀成歸本，樣磨板區(qū)景萄觀苗木鼻移栽等房地產(chǎn)開喜發(fā)的成本頌控制內(nèi)容***的霉成本管理房地產(chǎn)主鑄要成本費嫂項構成成本分類成本費項成本內(nèi)容直接成本（開發(fā)成本）土地費土地價款、拆遷安置補償費、與土地有關的費用前期工程費勘測設計費、三通一平工程費、行政及政策性收費基礎設施費滿足項目使用功能的設施設備配套設施費按規(guī)劃和有關要求設置的配套建筑建安工程費建筑工程、安裝工程（含各項設備、智能化工程費）、戶內(nèi)精裝修、環(huán)境景觀工程工程相關費用監(jiān)理費、各項咨詢費、定額外專項檢測費、工程測量費用、各項驗收費用期間費用銷售費用調(diào)研、推廣廣告費、售樓處、樣板房、樣板環(huán)境、交易相關手續(xù)費管理費用管理人員工資、行政支出、福利等費用財務費用資金成本項目制成畜本管理組違織形式營銷部成本管遵理部工程管溪理部設計研雹發(fā)部計劃財詠務部公司總經(jīng)崇理研發(fā)專攝員項目負責法人項目研發(fā)冰經(jīng)理項目工憐程經(jīng)理項目成哭本經(jīng)理項目營脂銷經(jīng)理項目財務熊經(jīng)理專業(yè)工肅程師成本專亡員營銷顧問財務專態(tài)員房地產(chǎn)開指發(fā)的投資辰控制竣工驗平收試運巨行采購施工設計勘察可行性立研究項目建議盆書房地產(chǎn)建挑設投資階霉段劃分建設侍工構程項院目漁的階谷段啟動階段規(guī)劃階耍段實施階段收尾階段房地產(chǎn)冤投資比桿例階段請劃分建設安裝壯完成投使入臟用投資可行性研軟究投資合發(fā)同包決立策校項100濃%勘察設計施工采購竣工驗辟收房地產(chǎn)務開發(fā)的旱投資控個制要點投資測橋算過程虜?shù)目刂瓶罘譃椋骸ね顿Y論母證階段單測算·設計階段波測算執(zhí)行過程程的控寫制主要門是施工撒控制投資控制篇包括投資朋測算過程柱的控制和墾執(zhí)行過程燈的控制***土地投資誓論證·根據(jù)提筍供的土立地信息平，確定幼擬取得蕩地塊的總項目定帆位·結合市場券需求對不凱同業(yè)態(tài)使艘用功能建稍筑面積的真合理配置·結合周邊鴿環(huán)境、相哭鄰項目售誤價、市場鍋需求等情鞠況論證項目投丑資可行淚性·參考類忙似業(yè)態(tài)嶄工程項痛目歷史岸經(jīng)驗數(shù)杯據(jù)編制付投資估矛算投資論證飯階段***方案設減計（概帳念設計裝）初步設計筆（擴初設照計）施工圖設癢計工程設計呢階段***投資決撫策至初鉆步設計灑階段，桶通過對燈設計方她案的比創(chuàng)較，本稅階段投忠資控制泥的效果約為75%～80%，控制投桐資的阻力團最小，控煤制投資需陷要的成本族最低深化設壩計至施餓工圖設菊計階段妙，通過踏對建筑破標準的灶比較，擾本階段陸投資控勁制的效負果約為15%～20%施工圖辜設計結窄束至施趕工階段愿（實施繭階段）飽，通過突對施工而方案的招比較，毒本階段熄投資控制制效果約為5%以內(nèi)，控制投哀資阻力較糟大，控制妻成本較高設計階傲段投資病控制效蓮果***概念設計施工/安裝使用控制的舉效果控制的舊阻力控制的萍成本主要控制價值區(qū)***方案設有計控制橋要點在容積膠率指標寧控制面桐積，結蘿合市場舍需求對絞不同業(yè)丸態(tài)建筑帥面積的戲合理配迅置，建多少高虛層、建多蘇少多層、矩建多少商前業(yè)、建多畝少別墅、欺建多少花稼園洋房；配置那些幕基礎設施森和配套設翠施，獲得傷最大銷售痰額和高額災利潤。***方案設計層控制要點對業(yè)態(tài)和職戶型的多趨方案設計膨，通過比辱較確定單嶄體平面和亂戶型；通講過對建筑域面積、套得內(nèi)面積、絞公攤面積附的比例測剃算，確定搞最合理戶購型和戶型可搭配從而蠅獲得最大嶺得房率和文銷售面積。***對各方亞案合理貓搭配主頭要建筑薦和配套珍設施、緩車庫、善景觀綠瞞化面積裙，景觀何綠化面弓積、區(qū)活內(nèi)配套恐道路管喘網(wǎng)等，咱并進行順土地成袋本、配怎置標準毫和建造施成本的皆造價比鉛較，對失各方案趣的建設忙工期、圈銷售速鴿度、銷蜂售價格盾和資金噴成本的戰(zhàn)比較，留編制投資估算。方案設計管控制要點初步設座計（擴獲初設計勇）階段央控制要脹點限額設計確定限滔額設計京控制指差標限額設計煎是按照批蝕準的設計裕任務書及飾投資估算文控制初步府設計，對少設計規(guī)模杯、設計標暮準、工程陸數(shù)量和預隱算指標等屯各方面的參控制，凡坡是能進行項定量綜合碰的設計內(nèi)筋容，均要膚通過計算危確定，要直充分考慮粉施工的可運能性和經(jīng)釘濟性。***初步設仙計（擴昏初設計犁）階段歌控制要瓶點根據(jù)地播貌標高原，比較鐮總體平霧面布置叢，以確音定建筑聯(lián)物和總慢平面標怨高，合旅理確定徒平場土探石方標秀高，達需到平基職土石方像的挖填犯運最合騙理方案螞，減少盜擋墻工程程量，粱減少基苗礎深度四增加地椒下利用再面積的斬方案比耕較。初步設緩計（擴劈燕初設計役）階段竹控制要帖點控制單炎體建筑銜的特徵巧指數(shù)，液包括：腎外墻周方長、面墾積系數(shù)召，門窗繪面積系帝數(shù)窗墻敢比、窗亞地比指傅標、體廣型系數(shù)愛等對節(jié)躲能保溫宰、消防哀、抗震狂設計標醒準的影芽響。初步設狗計（擴甲初設計節(jié)）階段擺控制要波點確定產(chǎn)逐品配置名系統(tǒng)、扶內(nèi)容、怎標準開閉所旋（如果少有）、繭高配室蛙、低配頭室的區(qū)惱域位置斤的選定愧；給水、蕉消防分達區(qū)是否腎合理初步設舟計（擴濤初設計便）階段窗控制要批點控制建筑躁設計標準昆，控制單夕體工程配絞置標準；恨比較外墻只保溫材料暢和作法，螺門窗材質(zhì)歐、標準；或外裝飾材撇料的選擇己搭配，室漂內(nèi)不同公短共部分裝央修標準，連在滿足必祥要使用蹲功能的同時劫成本最息合理。初步設濟計（擴旗初設計振）階段汽控制要朝點根據(jù)初步戀設計圖紙霜對規(guī)劃建董筑面積、差銷售建筑綠面積、造慢價建筑面是積進行計監(jiān)算比較，策盡量減少畏公攤面積魚增大得房謝率。景觀工程脈控制軟硬烘景面積比涌例，包括逮水體面積怖，鋪裝面賠積，喬木歐、灌木、綱草坪面積泄的比例。初步設墳計（擴巷初設計閑）階段攏控制要概點綜合管網(wǎng)賢方案，包略括：道路暴工程、雨貫污水工程旗、雨污水勻處理、強駕弱電管網(wǎng)未、給水管清道工程等觀的走向作皆法進行造共價分析比墓較，使布擴置、走向墾、作法更好合理，挖汽溝的土石將方量最小域。編制概算葡，對投資三進行控制芝。施工圖喊設計控孤制要點比較不往同形式張基礎工賀程造價位，確定嶺合理基道礎形式斯；比較不同能結構體系完對工程造茅價的影響吵，確定合核理結構體隊系，認真灣計算合理顯選擇安全闊系數(shù)；把握細租部設計筋、作法墨和材料睡選用由此可亞見設計身階段投倉資控制像的重點唱又在方案設計杜和初步設付計（擴初塊設計）階浸段。運用價值電工程控制溜投資投資測算早過程包括玩投資論證護階段測算五和設計階掘段測算，甜這一階段衫運用價值疏工程分析殿，確定合帝理功能，看有效控制歉投資。價值工角程是把技嚇術與經(jīng)違濟結合炸起來的注管理技恨術，通稍過對產(chǎn)淹品的功追能分析乒，達到趙產(chǎn)品適岡當?shù)膬r將值，以蛋最低的授成本去跡實現(xiàn)產(chǎn)托品的必練要功能扶。如何有效季提高產(chǎn)品博的價值功能F成本C1、功能吐不變，濟成本下愈降2、功能諷大幅提冷高，成問本略有反增加3、功能睡提高，愚成本降甩低4、功能污略有降兩低，成缸本大幅錄降低5、成本愚不變，旨功能提丘高如何有效傍提高產(chǎn)品爽的價值表中的茄價值不手是從價裳值構成撤的角度榆來理解幕的，而寇是從功欣能角度鋤出發(fā)理袖解價值宇的，表博現(xiàn)為功顆能與成系本之比奴；成本也惰不是一典般意義勒上的成僵本，它僻是構成產(chǎn)品壽命技周期的成己本，包括單建造成楚本和使底用成本復。如何有效祥提高產(chǎn)品狀的價值所以上表絡也表示為市：功能（賓或效用緞）價值=；成本（咳或費用書）F用數(shù)學公脅式表示V=C工程實施站階段控制召要點確定合理際的工期，管為了及時謹達到投資廁效益，搶雀工期可能城會增加成園本，但搶蔑工期獲得呼的效益是兔否與增加未的成本等練值。施工方晴案的比漫較和造陵價控制包括施工越平面布置告中施工設勞備的選擇日和配置，蘿基礎土石干方和室內(nèi)閱回填土石菌方平衡、單外運方案欠比較，有制（增加）傍費用的非汗常規(guī)施工街方案多方曬案比較等妥（如：止機水帶、剛炎性套管、希防水拉桿格）工程實壘施階段英控制要村點工程實施牲階段控制輩要點施工材麻料設備耗采購，途對材料足要比值坡比價；樓對設備嗽除了滿郊足功能腳外，要妻比較質(zhì)材量、價塌格、運跳輸及運賞行成本杰和使用粘壽命，挖還要考軌慮備品飛配件價冬格和維腰修的費普用；投資控飽制（目贈標成本濱管理）編制目標幫成本或計丘劃成本分階段對獸目標成本哪或計劃成架本進行檢襲查、修正對目標成會本或計劃搖成本與實石際成本進福行比較對剛項目進行川后評估目標成本穩(wěn)編制的方黎法投資估炕算（歷身史成本菠數(shù)據(jù)庫秩）設計概眠算歷史成本哀數(shù)據(jù)庫包括：成本測字算基礎奧資料開發(fā)成委本匯總慘表單位工務程建安議指標成本測算慈基礎資料纏：搜集各房姜地產(chǎn)項目筑工程（歷史軟）的各項伐規(guī)劃指戶標，已蜘建項目蹤蝶概況指情標以及夢已建項矩目各單悄位工程聞指標的實際記