20102011%10·（

8m26m）35m218m2)13423500戶3000優(yōu)勢：ft自身配套完善；型用贈送大；

劣勢：周邊配套不完善；

大花園里小日子方式體短信網(wǎng)絡(luò)告力型92；力客龍豐人群；周邊仲愷工作居住人群；均0元2；、區(qū)域競品分析為了更準(zhǔn)確鎖定三期主要競品，對項目周邊、惠城區(qū)、金ft湖及仲愷區(qū)域潛在競爭性的在售及待售樓盤項目踩盤分析：區(qū)域位置 項目名稱惠城區(qū)區(qū)域 金ft湖區(qū)域 金ft湖花園、中信水岸城、瓏湖灣、錦域藍(lán)灣大仲愷區(qū)域 城市ft谷、富川瑞園、城市佳園、英郡年華TCL康城四季、駿豪國際萬林湖

南ft公館一城峯景

鴻潤花園

中信水岸城錦域藍(lán)灣金輝新苑

嶺南雅苑

方直瓏湖灣金ft湖花園本項目光耀城市ft谷英郡年華

ft水江南

煕龍小鎮(zhèn)康城四季 金寶城市佳園駿豪國際

富川瑞園

69號2m28.84戶2m2715-22形象鐵口優(yōu)勢：域交通完善四通八達(dá)；周邊學(xué)校、醫(yī)院、百貨等生活配套完善；依ft定自然資源；；

：臨大；；

：32；力、、；02；優(yōu)性付款 9.7折按揭 9.8折；該7已全部封頂外立已完工前正在施工前在售 D即將出 EF140套計劃 8月底盤；預(yù)計后期將全放吸引；ft期

海東置鑰匙管理45號5m215m20戶優(yōu)勢：域交通完善四通八達(dá)；周邊學(xué)校、醫(yī)院、百貨等生活配套完善；自身 2.5㎡綜體；4㎡ft自然越；2弟 2板樓結(jié)構(gòu)；

勢：型大；用攤大；臨站大；塊原墳場用受；

樓體告、墻、短信、報紙外形象鐵口：02m；外（深莞港本客較少；02（最最0）優(yōu)按揭 9.9折性付款 9.8折；樓單其余10該目的?！ぷ嫌?/p>

項目情況：物業(yè)公司：惠州市物業(yè)有限公司33m223萬總戶數(shù)：466戶車位數(shù)：6052建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑風(fēng)格優(yōu)勢：處麥地核心地段，居住氣氛旺；周邊商業(yè)、學(xué)校及生活配套完善；交通完善，四通八達(dá)；

劣勢：社區(qū)林較??；樓間距?。慌R麥地東路，噪音大；

推廣形象：麥地限量版人文大宅；推廣方式：路旗、樓體廣告、圍墻、短信、派單，戶外、網(wǎng)絡(luò)；項目：戶型：94-134m2二單位；戶：麥地戶；02低0）優(yōu)惠：97外3萬；項目20開，推G168為94-134m2二單位；，成交約40套；萬林·文府

項目情況：開發(fā)商：深業(yè)集團(tuán)有限公司物業(yè)公司：物業(yè)有限公司項目地址：惠區(qū)282萬m2崇府7萬m）0萬m2崇府8萬m）崇府6）崇府0）建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑風(fēng)格優(yōu)勢：大形ft社區(qū)，優(yōu)自身配套完善；享 4萬m2內(nèi)湖，6.5萬m2私家郊野公；戶型實用，2梯 2名?；葜菔∪腭v；

劣勢：交通不完善；戶型大，總周邊配套市區(qū)

推廣形象：湖ft府推廣方式：路旗、樓體廣告、圍墻、短信、派單，戶外；項目：戶型：72-85m2二單位；戶：、麥地及戶；02低0；優(yōu)惠：付款9.79.8；K3、B13、B1918、20，間。前期推及量情況，期推方式推18、20，不做開活動?！つ蟜t里

項目情況：開發(fā)商：駿威實業(yè)物業(yè)公司：金地物業(yè)管理有限公司2005m213萬總戶數(shù)：734車位數(shù)：737園林：約5萬m2東南亞水景園林建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約推廣形象：推廣方式：戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、圍墻優(yōu)勢：環(huán)境清靜、優(yōu)雅；社區(qū)園林大；

劣勢：交通不便；自身配套不完善；周邊配套不完善；

項目分析：主力戶型：120-130m2三房單位主力客戶：以仲愷、河麥企業(yè)白領(lǐng)為主，多為首次次業(yè)；02高0；優(yōu)惠：38（95）6m29月；·ft水南

項目情況：開發(fā)商：惠房地開發(fā)有限公司物業(yè)公司：物業(yè)管理有限公司項目地址：惠南三環(huán)交1.1m22.3總戶數(shù)：554車位數(shù)：522個園林：式式風(fēng)格觀（蘇園林）推廣方式：戶外、路旗、樓體、圍墻、網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢：劣勢：項目分析：園林景；容機(jī)率；交通不便；自身配套不完善；主力戶型：130-150m2三至四房單位；主力客戶：以仲愷及惠城區(qū)高端客戶為主；坐北朝板樓設(shè)周邊配套不完善；0m2高0；舒適度高；項目年前清，當(dāng)前在售 139-159m2三背依南ft，自然環(huán)境優(yōu)雅；至四房單位，20金輝新苑

項目情況：開發(fā)商：惠州市南怡實業(yè)有限公司物業(yè)公司：惠州市南怡實業(yè)有限公司項目地址：惠州南線市老海關(guān)對面占地面積：約 7.8萬 m2建筑面積：約 16.6萬 總戶數(shù)：1400戶車位數(shù)：752建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約推廣形象：無推廣方式：無優(yōu)勢：推廣形象：無推廣方式：無優(yōu)勢：劣勢：項目分析：臨輕軌站點，升值潛力大；項目規(guī)模小；76地理位置優(yōu)越，區(qū)域配套完善；戶型實用；

自身配套不全；園林面積小；臨近鵝嶺南路，噪音大；

主力客戶：以周邊客戶及老業(yè)主介紹客戶為主；優(yōu)惠：無該項目新產(chǎn)品僅 39套，計劃 9月份推出，當(dāng)前蓄客以老業(yè)主介紹居多，沒推廣，計價6000-6500/；苑

項目情況：項目地址：惠區(qū)大路占地面積：約 1.2萬 m2建筑面積：約 2萬 總戶數(shù)：182戶車位數(shù)：205建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約推廣形象：地物業(yè)、優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越；區(qū)域配套完善；計；

劣勢：項目規(guī)模??；自身配套不全；園林面積??；臨近鵝嶺南路，噪音大；

項目分析：主力戶型：108-123m2三房單位；主力客戶：以上排龍豐等本地客戶及關(guān)系客為主；均價： 5500/m2（最低 4900，最高 6100）；優(yōu)惠：購房優(yōu)惠 98折；該項目計劃 10月前清盤，目前推廣投入力度小，項目市場影響?。恢行潘冻嵌?/p>

項目情況：開發(fā)商：中信惠州城市建設(shè)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：第一太平戴維斯項目地址：惠州市惠城區(qū)（華羅庚中學(xué)旁）占地面積：約 56萬 m2建筑面積：約 153萬 總戶數(shù)： 一期 1177戶車位數(shù)：2700個園林：澳大利亞園林風(fēng)格，約 24萬 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格優(yōu)勢：品牌發(fā)展商，知名度高；品牌物業(yè)管理公司；大社區(qū)，配套規(guī)劃齊全；自身園林景觀大、享一線江景；戶型實用，贈送面積大；

劣勢：周邊配套不完善；；

推廣形象：灣區(qū)生活，同步世界推廣方式：網(wǎng)絡(luò)、短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)、派單、樓體、圍墻項目：戶型： 130-250；戶： 江、地、岸中高中戶體；： 6300/m2（5800，高 6800）；優(yōu)惠： 99，一98，99；項目8#10#樓，劃8出14#樓，約13#15#年推；·瓏湖灣

項目情況：開發(fā)商：廣東方集團(tuán)有限公司物業(yè)公司：香港嘉華國際酒店管理有限公司項目地址： 惠州惠占地面積：約14萬建筑面積：約45萬總戶數(shù)：一期828戶車位數(shù)：2730個6萬m2美洲artdeco推廣形象：江景大宅推廣方式：網(wǎng)絡(luò)、短信、聯(lián)動、戶外、樓體、圍墻；優(yōu)勢：臨西枝江、金湖濕地公園，自然資源豐富；塑造效果好接受高；域好的產(chǎn)品創(chuàng)新，贈送面積大；

劣勢：周邊配套不完善；；

項目：戶型：121-195m2；戶：本地高；：8000/m2（7500，高 優(yōu)惠：購96，一額外 97；項目 7推 0套 52，0套 1442；目二期正施工，劃推；金ft湖花園

項目情況：開發(fā)商：惠州市隆生房地產(chǎn)有限公司物業(yè)公司：隆生物業(yè)項目地址：惠州河南岸惠淡路口占地面積：約 21.4萬㎡；建筑面積：約 54萬㎡；總戶數(shù)：2700戶車位數(shù)：約 1000個建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約；推廣形象：金ft湖公園社區(qū)推廣方式：戶外、短信、樓體、圍墻、路旗；優(yōu)勢：一線江景資源；戶戶朝南的產(chǎn)品設(shè)計；自身配套完善；本地品牌發(fā)展商，本地客戶接受度高；

劣勢：臨三環(huán)路，噪音大；周邊配套不完善；戶型大，總價高；周邊環(huán)境雜亂；

項目分析：主力戶型： 90-120m2三房主力客戶：以隆生地產(chǎn)老業(yè)主，本地客戶；均價：7000元/m2（最低 6300，最高 優(yōu)惠： 3千元買 2房2萬元，買 3房3萬；項目 2、3#樓，目推廣；·

項目情況：開發(fā)商：項目地址： 惠區(qū)河南岸路 158號占地面積：約6.3萬建筑面積：約4.3萬總戶數(shù)：409戶車位數(shù)：300園：約 2000m22筑。推廣形象：一線江景推廣方式：短信、優(yōu)勢：發(fā)展商口碑硬，客戶接受度高；地段優(yōu)越，享一線江景；臨近金ft湖濕地公園；贈送面積高；

劣勢：周邊環(huán)境雜亂；項目規(guī)模小，園??；3梯 12戶，密度大；交通網(wǎng)絡(luò)不完善；

項目分析：主力戶型： 65-81m2 二房位；主力客戶： 以河南岸客戶為主，深圳、香港客戶；均價：6300元/m2（最低 5800，最高 優(yōu)惠：一次性 9.7折，按揭 9.9折優(yōu)惠；項目于 4月9日開盤，截至當(dāng)日共交約180套，平均每月交 20套，近期啟二三市聯(lián)，計劃年底清盤；·城市ft

項目情況：地產(chǎn)5.6m2建筑面積：約10萬m2總戶數(shù)：1016844車位數(shù)：1050m2優(yōu)勢：仲愷新區(qū)升級，升值潛力大；通八達(dá)；品牌發(fā)展商，客戶接受度高；自身配套完善；

劣勢：周邊環(huán)境雜亂；臨仲愷大道，噪音大；

推廣形象：派，找樂子二三級聯(lián)動57-86m2一至二單位；仲愷地、產(chǎn)業(yè)、惠城區(qū)客戶主；：；開盤6000-7000/m2；300024910推5384728接受，至300，地客戶23-38期動深圳二三級聯(lián)動；園

項目情況：開發(fā)商：惠州大地產(chǎn)公司物業(yè)公司：瑞園物業(yè)項目地址：仲愷區(qū)仲愷大道惠環(huán)占地面積：約17萬m2建筑面積：約萬60m2總戶數(shù)：1766戶建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約推廣形象：仲愷60萬平米大社區(qū)推廣方式：短信、戶外、樓體、圍墻，路旗；優(yōu)勢：臨莞惠輕軌仲愷站，升值潛力大；處仲愷區(qū)，交通發(fā)達(dá)社區(qū)規(guī)大，自身配套完善；戶型實用，使用率高；

劣勢：周邊配套不完善；園林綠化率低；

項目分析：主力戶型：73-85m2二至三；主力客戶地客戶主投資客戶東莞客主；0m2最低 最高0；優(yōu)惠：按揭/次性97折；979400推6#、8#、10700駿豪國際

項目情況：開發(fā)商：惠州駿寶發(fā)展有限公司物業(yè)公司：駿安物業(yè)項目地址：位處主干道仲愷大道與五一大道交匯處占地面積：約 1萬 m2建筑面積：約 2.6萬 總戶數(shù)：381戶200個建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格，為 1棟 16層公寓住宅樓推廣形象：低首付，輕軌物業(yè)；推廣方式：短信、圍墻、樓體；優(yōu)勢：周邊配套完善；臨莞惠輕軌仲愷站，升值潛力大；處仲愷中心區(qū)，交通發(fā)達(dá)便利；低首付（開發(fā)商墊付半成）戶型實用，使用率高；

劣勢：4梯 28戶，密度高；項目規(guī)劃小，園林??；臨五一大道，噪音大；

項目分析：主力戶型：47-53m2位主力戶：地戶占 1/3，莞戶占 2/3；：4700/m2（低 4600，高 5300）；優(yōu)惠：一付9.8、9.9優(yōu)惠；40，劃10，目推廣；·城市佳園

項目情況：集團(tuán)寶物業(yè)項目地址：惠州市仲愷大道及盛業(yè)路交匯占地面積：約 4.6萬 m2建筑面積：約 16萬 總戶數(shù)：934戶車位數(shù)：1154建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格推廣形象：給心靈安個家推廣方式：展場、圍墻、戶外優(yōu)勢：周邊配套完善；處臨莞惠輕軌仲愷站，升值潛力大；周邊配套完善；處仲愷中心區(qū)，交通發(fā)達(dá)便利；自身配套齊全；自身寫字1平米購場；品牌接受

劣勢：項目規(guī)模較??；設(shè)簡近

項目分析：主力戶型：76-89m2二位；主力戶：以地及周邊高薪企業(yè)戶為主；：無營銷未工港及伙龍會酒店設(shè)立時場9放10開；TCL·康城四季

項目情況：開發(fā)商：惠州TCL房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：惠州市深科園物業(yè)管理有限公司項目地址：32萬80萬總戶數(shù)：6000車位數(shù)：1300園林：約25萬m2（東南亞園林）建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)格推廣形象：推廣方式：戶外、圍墻、路旗、優(yōu)勢：品牌企業(yè)，信譽(yù)好；自身配套完善；25m2戶型實用，實用率高；

劣勢：周邊配套不完善；

項目分析：320m2復(fù)式單位主力客戶：以仲愷高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)移民，高新企業(yè)白領(lǐng)人士為主，惠城區(qū)客戶較少；0元2高0；9799優(yōu)惠；項目49出5；

項目情況：開發(fā)商：惠州房地產(chǎn)有限公司項目地址：惠州仲愷海面1.16.3總戶數(shù)：560車位數(shù)：276現(xiàn)代簡約推廣形象：仲愷新地標(biāo)推廣方式：短信、樓體、派單、網(wǎng)絡(luò)、圍墻；優(yōu)勢：仲愷中區(qū)，發(fā)惠仲愷，力大；周邊配套完善；

劣勢：仲愷大，項目園林??；項目，自身配套不完善；

項目分析：主力戶型：74-79m2二房單位；主力客戶：以周邊企業(yè)白領(lǐng)及高薪技術(shù)員為主，東莞投資客多于深投資客；未定：認(rèn)籌 5千抵 9m2及量 m2單位，截至當(dāng)前蓄客約200批，預(yù)計11及明4份推后期單位；9示面較差，客戶訪問量較；、主要競品分析期幸福季主要競品。區(qū) 總建 總項目域 面 數(shù)

主力戶型

價格區(qū)間

主力客戶 優(yōu)勢 劣勢麥地、上排、河南岸、龍豐臨南線汽車站，交通便利；低5600

本地人群；

背依南ft，自然環(huán)境優(yōu)越；

18萬

65-89

好；

周邊；幸福季

二至

中層白領(lǐng)人群；

自；仲愷產(chǎn)業(yè)移民人群，在仲愷臨惠站，力；

94-1342

戶型，面；成熟社區(qū)，期入住率麥地核心地段，居住氣氛旺；

戶型，社區(qū)；23萬

二至

周邊個體商戶、企業(yè)經(jīng)營者、周邊商業(yè)、及中層人群；

樓間距小；萬林湖

8.8萬

72-85

營企業(yè)老板、中高商人群；

交通，四通八；形湖ft社區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越；享 4萬m2內(nèi)湖，5萬m2私家郊野公

臨麥地東路，噪音；交通；戶型周邊崇文府

二房

公務(wù)員、業(yè)單位等機(jī)關(guān)單；

離市區(qū)主干道遠(yuǎn)，昭示位人群；

戶型梯2名惠入

性弱；66-1232

業(yè)，臨汽車站，力；區(qū)域交通，四通八；臨鵝嶺南，噪音；周邊學(xué)校、醫(yī)院、百貨等生活一城峯景 8.8萬 514上

房

周邊個體商戶、企業(yè)經(jīng)營者；；深圳等投資依ft建，定自然；

社區(qū)密度；社區(qū)小，品質(zhì)低；排 戶型，戶戶坐北朝南，使率高；、 物業(yè)，臨新汽車站，力；龍豐 上排、龍豐本地人群；

區(qū)域交通，通；

戶型，總價高；、 低6700

周邊學(xué)校、醫(yī)院、百貨等生活公攤面；麥120m-140m2麥南ft公館 15萬 960地 房區(qū)

72007500

周邊個體商戶、企業(yè)經(jīng)營者；；、、人自2.5商業(yè)體；群；

臨加油安全隱患地塊為地，客域 依4萬㎡ft地林，自然風(fēng)景優(yōu)越；戶接受度低；2弟2板樓結(jié)構(gòu)；嶺南雅苑 2萬

108-123m2

上排、龍豐本地人群；

臨站，力；地優(yōu)越，區(qū)域

項目規(guī)模；自全房

周邊個體商戶、企業(yè)經(jīng)營者；戶型，

林面小；臨近鵝嶺南路噪音；金輝新苑 萬

m2二至房

成熟社區(qū)，入住率高，人氣旺臨站，力；老業(yè)主介紹朋友；

臨公路近，噪音社區(qū)林??；熙龍小鎮(zhèn) 13萬

低120-1302均房單位高

豐本地人群；周邊個體商戶、營企業(yè)板；江北企業(yè)白領(lǐng)、中層群；

南線汽車站環(huán)境清靜、優(yōu)雅；戶型，率高（社區(qū)林；

交通便；自周邊公務(wù)員、事業(yè)單位等機(jī)關(guān)單蘇州林景觀；ft水江南2.3萬

139-159至房

位人群；、

容機(jī)率低；戶戶南，，戶型

交通便；戶型，總價高；高7200

度高；

周邊；中高層人群；

背依南ft，自然環(huán)境優(yōu)雅；

21.4

90-120

群；周邊個體商戶、私營企業(yè)老板；

一線江景資源；戶戶朝自身配套完善；

周邊配套不完善；戶型大，總價；東老業(yè)主；江北、本地人群；

本地品牌發(fā)展商，本地客戶接受度品牌發(fā)展商，知名度；中信 135萬

130-250

位人群；

品牌物業(yè)管理公司；大社，配套規(guī)劃齊全；

周邊配套不完善；周邊交通配套不完善；ft水城ft

1117

至五6800

深圳、東莞等投資客；

自身林景觀大、享一線江景；

周邊環(huán)境雜亂；周邊個體商戶、企業(yè)經(jīng)營者、戶型實用，贈送面積大；湖 中層管理人群；區(qū) 公務(wù)員、事業(yè)單位等機(jī)關(guān)單臨江、地公，自資域7500

位人群；

源

周邊配套不完善；直 一期45萬

121-195

深圳、東莞、、投，客戶接受度；

周邊交通配套不完善；

828

至五房

資客；

的規(guī)劃前景；

周邊環(huán)境雜亂；中鐵6.3

65-81

中層管理人群；周邊個體商戶；、

產(chǎn)品，贈送面積大；發(fā)展商，客戶接受度地，享一線江景；

周邊環(huán)境雜亂；項目規(guī)模小，林??；

房6700

本地人群；

臨近地公；贈送面積；，大；

3梯 12戶，密度大；交通網(wǎng)絡(luò)不完善；光耀10

57-862未定

周邊個體商戶、企業(yè)經(jīng)營者、環(huán)，交通通八中層白領(lǐng)人群；達(dá)；仲愷產(chǎn)業(yè)移民人群，在仲愷

周邊環(huán)境雜亂；周邊配套不完善；城谷

一至

，城深圳客戶；光耀老業(yè)主；

品牌發(fā)展商，客戶接受度；景資源大，自環(huán)境；自身配套完善；

臨仲愷大道，噪音大；周邊個體商戶、企業(yè)經(jīng)營者、60

73-852至

中層白領(lǐng)人群；仲愷產(chǎn)業(yè)移民人群；深圳、東莞等投資人群；

臨莞，中，交通發(fā)；社規(guī)劃大，自身配套完善；

林；仲愷（陳江、環(huán)、潼、戶型實用，用率；潼橋）本地人群；輕軌仲愷站升值潛力周邊配套完善；

項目模小；寶16

76-892未定

中層白領(lǐng)人群；

處仲愷達(dá)便

戶型設(shè)計簡單，實用率仲 城市佳園愷區(qū)域

房仲愷本地人群；

； ；寫字樓及 1平米購場臨近主干道，噪音大；；臨大74-792

深圳、東莞等投資人群；

中，交通發(fā)

項目林??；英郡年華 6.3560

未定 周邊個體商戶企業(yè)經(jīng)營者臨莞輕軌仲愷站，升值潛力大；房

項目規(guī)模小，密度；中層白領(lǐng)人群；仲愷產(chǎn)業(yè)移民人群；品牌企業(yè)中層管理人群；

周邊配套完善；品牌企業(yè)，信

自身配套不完善；TCL康城四季

80

320復(fù)式

4800 仲愷私營企業(yè)、工廠老板；成熟大社，入住率，人氣旺；5000 在仲愷工作，居住城人自身配套完善；5300 群； 享25m2東亞林；

周邊配套不完善；事業(yè)單位、公務(wù)員等機(jī)戶型實用，實用；關(guān)人群；47-532