課程設(shè)計(jì)成果報(bào)告題 目： 房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)課 程： 房地產(chǎn)估價(jià)院（部）： 城市管理學(xué)院專(zhuān) 業(yè)： 工程造價(jià)班 級(jí)： 城管0904202學(xué)生姓名： 肖文學(xué) 號(hào)： -03指導(dǎo)教師:完成日期：2011年7月8日致委托方函TOC\o"1-5"\h\z估價(jià)師聲明 4估價(jià)的假設(shè)和限制條件 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。估價(jià)結(jié)果報(bào)告 6\o"CurrentDocument"估價(jià)技術(shù)報(bào)告 9附件房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估報(bào)告一、 致委托人函梓山苑小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司：受貴公司委托，本所秉著客觀公正科學(xué)獨(dú)立的原則，我們對(duì)梓山苑安置小區(qū)價(jià)格現(xiàn)值進(jìn)行了估價(jià)，為貴公司辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值提供參考意見(jiàn)，不得作其他用途。本所根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密詳細(xì)的測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響土地市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買(mǎi)方和賣(mài)方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙的條件下，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年5月31日可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為:人民幣（大寫(xiě)）：壹仟肆佰柒拾壹點(diǎn)伍玖萬(wàn)圓。二、 估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察，并對(duì)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。本報(bào)告僅為委托方以位于泉城廣場(chǎng)北側(cè)待開(kāi)發(fā)空地確定其現(xiàn)值提供參考意見(jiàn)，不得作其他用途。本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料的真實(shí)性、合法性為前提，委托方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，我們只對(duì)估價(jià)對(duì)象本身的市場(chǎng)價(jià)值發(fā)表意見(jiàn)。若資料失實(shí)或有隱匿，估價(jià)方不承擔(dān)責(zé)任。如估價(jià)對(duì)象范圍及內(nèi)容發(fā)生調(diào)整，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整乃至重新估價(jià)。本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門(mén)以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于2011年5月31日之現(xiàn)值，隨時(shí)間、市場(chǎng)行情及相關(guān)條件的變化，該估價(jià)結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整。本估價(jià)報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制性政策等因素對(duì)土地價(jià)值均產(chǎn)生一定的影響，本報(bào)告未考慮政策風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)師簽名：孫德城三、 估價(jià)的假設(shè)和限制條件（一） 估價(jià)的假設(shè)條件委托方合法取得土地，并以所確認(rèn)的土地用途評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于委托方所提供的土地出讓條件為假設(shè)前提。（二） 估價(jià)的限制條件估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)報(bào)告。本次估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。四、 估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一） 委托方單位名稱(chēng)：梓山苑小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司注冊(cè)地址：益陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局法定代表人：陳國(guó)兵（二） 估價(jià)方法單位名稱(chēng):益陽(yáng)市地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所注冊(cè)地址:益陽(yáng)大道南面益陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局法定代表人:李建華估價(jià)資格：建設(shè)部房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估壹級(jí)資格（三） 估價(jià)對(duì)象該地塊位于益陽(yáng)大道南面梓山苑小區(qū)，該宗土地的面積為5500m2,土地使用權(quán)年期為60年。（四） 估價(jià)目的本報(bào)告僅為委托方為獲取土地提供參考意見(jiàn)而評(píng)估土地價(jià)值，不得作其他用途。（五） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)本報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2011年5月31日。價(jià)值定義根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,委托方提供的資料以及本公司現(xiàn)場(chǎng)查勘的實(shí)際情況，本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果是指泉城廣場(chǎng)北側(cè)待開(kāi)發(fā)空地價(jià)格現(xiàn)值.根據(jù)委托方提供的資料，該宗土地的面積為5500m2，規(guī)劃建筑容積率為5，建筑密度為40%。土地使用權(quán)年期為60年。本報(bào)告所述現(xiàn)值采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在公開(kāi)市場(chǎng)上于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能形成的價(jià)格。估價(jià)依據(jù)國(guó)家及益陽(yáng)市頒布的有關(guān)土地和房地產(chǎn)估價(jià)的法律、法規(guī)和政策文件《中華人民共和國(guó)土地管理法》⑵《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》湖南省人民政府和湖南省國(guó)土管理局頒發(fā)的有關(guān)文件⑹益陽(yáng)市人民政府和益陽(yáng)市國(guó)土管理局頒發(fā)的有關(guān)文件國(guó)家土地管理局頒發(fā)的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(試行)國(guó)家土地管理局頒發(fā)的《關(guān)于印發(fā)V土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式(1996)的通知》委托方與本估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂的土地估價(jià)委托書(shū)委托方提供的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證件及相關(guān)資料《益陽(yáng)市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》《國(guó)有土地使用證》委托方企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本；委托方提供的其他相關(guān)資料。估價(jià)人員實(shí)地查勘所獲取的資料估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)調(diào)查和掌握的市場(chǎng)資料估價(jià)原則本次土地估價(jià)將遵守客觀、公正、科學(xué)、誠(chéng)實(shí)的原則進(jìn)行評(píng)估，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：合法原則估價(jià)應(yīng)合乎規(guī)劃限制及政策、法規(guī)要求。替代原則土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定；土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買(mǎi)賣(mài)者按市場(chǎng)交易案例相互比較后決定的價(jià)格；土地價(jià)格可以通過(guò)比較地塊的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。最有效使用原則由于土地具有多種用途，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以滿(mǎn)足這一目的作為確定土地利用方式的依據(jù)。所以，土地價(jià)格既要以最有效發(fā)揮本宗地效用為前提，又要以待估土地的規(guī)劃方案為評(píng)估的最有效使用條件。預(yù)期收益原則對(duì)于土地價(jià)格的評(píng)估，重要的并非是過(guò)去，而是未來(lái)。過(guò)去收益的重要意義在于為推算未來(lái)的受益變化動(dòng)向提供依據(jù)。土地的價(jià)格受預(yù)期收益形成因素的變化所左右。協(xié)調(diào)原則地產(chǎn)必須與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。只有地產(chǎn)適應(yīng)周?chē)沫h(huán)境條件，才能最大限度地發(fā)揮土地的收益和效用。因此，土地估價(jià)時(shí)應(yīng)認(rèn)真分析待估土地與周?chē)h(huán)境的關(guān)系，判斷是否協(xié)調(diào)，客觀評(píng)估待估土地的收益和價(jià)格。多種方法相互驗(yàn)證、相互補(bǔ)充原則由于單純采用一種估價(jià)方法很難客觀評(píng)估地價(jià)，因而需要采用多種方法進(jìn)行評(píng)估，確保評(píng)估結(jié)果的客觀可靠性。（九）估價(jià)方法估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)調(diào)查之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，選取市場(chǎng)比較法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為本次土地使用權(quán)估價(jià)的基本方法。市場(chǎng)比較法：選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類(lèi)似用途土地交易案例的交易價(jià)格，交易時(shí)間等估價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)資料；對(duì)所選取的案例分別進(jìn)行交易情況，時(shí)間因素,區(qū)域因素，個(gè)別因素修正，以求取比準(zhǔn)價(jià)格；將所取得比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值。成本法：求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的中心構(gòu)建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率講起折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（十）估價(jià)結(jié)果本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響土地市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年5月31日可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為（大寫(xiě)）：壹仟肆佰柒拾壹點(diǎn)伍玖萬(wàn)圓。（■—）估價(jià)人員估價(jià)人員：肖文（十二）估價(jià)作業(yè)日期2011年6月27日至2011年7月10日。（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告使用期限為一年（2011年7月8日至2012年7月8日）。五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一） 個(gè)別因素分析名稱(chēng):梓山苑安置小區(qū)第二層某一套住房坐落：梓山苑小區(qū)位于梓山湖畔的益陽(yáng)市赫山區(qū)毛家塘村。東靠銀城路，南抵曉園路，西至團(tuán)圓路，北臨團(tuán)山路，離高速公路入口處1公里。四至:根據(jù)《國(guó)有土地使用證》土地面積及使用年限：總用地面積207畝，凈面積約179畝，總建筑面積約12萬(wàn)m2，綠化率35%，容積率1.3。多層住宅控制建設(shè)高層一般為6層，團(tuán)圓路臨街小高層控制建設(shè)高層一般為12層。使用年眼為60年。（二） 區(qū)域因素分析“碧云諸峰，青翠挺撥，梓山湖榭，楊柳依依”，梓山苑小區(qū)位于梓山湖畔的益陽(yáng)市赫山區(qū)毛家塘村。東靠銀城路，南抵曉園路，西至團(tuán)圓路，北臨團(tuán)山路，離高速公路入口處1公里。（三） 市場(chǎng)背景分析估價(jià)對(duì)象位于益陽(yáng)大道繁華地段，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，周?chē)虡I(yè)，娛樂(lè)，休閑完善，隨著益陽(yáng)市的發(fā)展，必然會(huì)有更高的市場(chǎng)地位和商業(yè)價(jià)值。（四） 最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過(guò)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用，本估價(jià)對(duì)象位于位于梓山湖畔的益陽(yáng)市赫山區(qū)毛家塘村。東靠銀城路，南抵曉園路，西至團(tuán)圓路，北臨團(tuán)山路，離高速公路入口處1公里。根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀，我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象在滿(mǎn)足合法原則的前提下繼續(xù)作為商業(yè)用途開(kāi)發(fā)建設(shè)最為有效。（五） 估價(jià)方法選用估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)調(diào)查之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，選取市場(chǎng)比較法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為本次土地使用權(quán)估價(jià)的基本方法.市場(chǎng)比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類(lèi)似用途土地交易案例的交易價(jià)格，交易時(shí)間等估價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)資料;對(duì)所選取的案例分別進(jìn)行交易情況，時(shí)間因素，區(qū)域因素，個(gè)別因素修正，以求取比準(zhǔn)價(jià)格；將所取得比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是將預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，依次求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。對(duì)上述兩種方法所得到的結(jié)果進(jìn)行綜合后，得到估價(jià)對(duì)象的最終價(jià)格。估價(jià)測(cè)算過(guò)程(一)市場(chǎng)比較法：為評(píng)估某住宅樓2011年5月31日的正常市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)人員在益陽(yáng)附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類(lèi)似商品房的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：可比實(shí)例的成交價(jià)格與成交日期：可比實(shí)例碧桂園一期香港城開(kāi)發(fā)區(qū)銀海御苑成交價(jià)格(兀/m2250030002900成交日期2011年12月1日2010年10月1日2011年1月1日⑵交易情況分析判斷:可比實(shí)例碧桂園一期香港城開(kāi)發(fā)區(qū)銀海御苑交易情況+3%-1%+2%調(diào)查獲知該住宅樓的價(jià)格2010年7月1日到2011年1月31日，平均每月比上月上漲1.2%，2011年1月31日平均每月比上月上漲1.8%。(3)房地產(chǎn)狀況分析判斷：可比實(shí)例碧桂園一期香港城開(kāi)發(fā)區(qū)銀海御苑因素1-2%+1%+1%因素2+2%+2%-1%因素3+5%0+2%因素1為區(qū)位狀況，因素2為權(quán)益狀況，因素3為實(shí)例狀況。其中因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。計(jì)算：計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格二成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)：可比實(shí)例A:100/(100+3)=0.97可比實(shí)例B：100/(100—1)=1.01可比實(shí)例C：100/(100+2)=0.98交易日期修正系數(shù)：可比實(shí)例A:(1+1.2%)八2*(1+1.8%)八4=1.0914可比實(shí)例B：(1+1.2%)八4*(1+1.8%)八4=1.1235可比實(shí)例C：(1+1.2%)八4(1+1.8%)八4=1.083房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)：可比實(shí)例A：100/[0.6*(100-1)+0.25*(100+2)+0.15*(100+5)]=0.99可比實(shí)例B：100/[0.6*(100+1)+0.25*(100+2)+0.15*(100+0)]=0.99可比實(shí)例C：100/[0.6*(100+1)+0.25*(100-1)+0.15*(100+2)]=0.99計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：可比實(shí)例A=2500*0.97*1.0914*0.99=2620.18可比實(shí)例B=3000*1.01*1.1235*0.99=3404.66可比實(shí)例C=2900*0.98*1.083*0.99=3047.11求估價(jià)對(duì)象正常價(jià)格：(A+B+C)/3=3024(元/皿)。(二)成本法：現(xiàn)對(duì)梓山苑安置小區(qū)A區(qū)第四棟建筑物進(jìn)行評(píng)估，該建筑物2001年5月竣工投入使用，地上建筑面積4980皿，用地總面積為5500皿，是10年前通過(guò)征用農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)每平米花費(fèi)600元，現(xiàn)時(shí)重新取得該類(lèi)土地每平米需要1200元。該建筑物為磚混結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)為每平米建筑面積900元，2011年5月對(duì)該建筑物進(jìn)行實(shí)地勘察，估計(jì)該建筑物尚可使用50年，殘值率為5%?，F(xiàn)時(shí)建造同類(lèi)建筑物的建筑造價(jià)為每平米建筑面積1800元。試用所給資料估算該建筑物在2011年5月31日的單價(jià)和總價(jià)。計(jì)算公式：舊有房地價(jià)格二土地的重新取得價(jià)格+建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊土地的重新取得價(jià)格：1200*5500=6600000元建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格：4980*1800=8964000元建筑物的折舊：D=C(1-R)/N=14193 E(t)=D*T=141930元房地產(chǎn)的總價(jià)=66000000+8964000-141930=14144000元房地產(chǎn)的單價(jià)=14144000/4980=2840(元/皿)收益法：現(xiàn)梓山苑安置小區(qū)A區(qū)第四棟第二層供出租使用，土地的使用年限為70年。從198年5月31日起計(jì)。該層可出租面積為996皿。于2006年5月31日租出，租約期為5年，附近類(lèi)似小區(qū)房屋正常月租金為25元/皿，出租成本及稅費(fèi)為租金的20%。該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為8%，試估計(jì)該層房屋于2