寧波銀晨國際項目企劃報告第一部分：研展方面項目概況

寧波寫字樓市場狀況目前在售寫字樓簡介項目分析項目市場定位項目產(chǎn)品建議項目概況地塊特征

地塊位置：本項目位于寧波市江東區(qū)，福明路與驚駕路的交叉處。項目西面緊鄰福明路，北面為驚駕路，過驚駕路即為大規(guī)模城市綠地福明公園，東面和南面為規(guī)劃道路。目前地塊內(nèi)部已經(jīng)大部分平整完畢，但尚有一些民居未能拆遷。用地性質(zhì)：綜合用地，適建商務(wù)辦公、商業(yè)及部分配套設(shè)施。項目規(guī)劃指標(biāo)：本項目占地面積29021平方米，建筑容積率2.5，目前規(guī)劃方案地上總建筑面積72552平方米。建筑密度為32.56%，綠地率31.43%。共設(shè)置機(jī)動車位739個，其中地上39個。項目所在地——江東區(qū)簡介區(qū)域范圍：江東區(qū)總面積37.66平方公里，轄7個街道，下設(shè)72個居民委員會。其中包括被寧波市政府列入東部新城區(qū)和市科技園區(qū)規(guī)劃內(nèi)的江東部分。人口規(guī)模：總?cè)丝?0萬，其中包括現(xiàn)有人口19萬人，規(guī)劃居住人口11萬人。不包括東部新城和科技園區(qū)的人口。江東經(jīng)濟(jì)：2004年，全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值32.4億元，增長16%，其中一產(chǎn)增加值與上年基本持平；二產(chǎn)增加值14.1億元，增長12%；三產(chǎn)增加值18億元，增長18%。財政一般預(yù)算收入按老口徑計算達(dá)到11.6億元，增長48.5%(按新口徑計算達(dá)到8.9億元，增長14%)，其中地方財政收入7億元，增長51.9%。全社會固定資產(chǎn)投資20.4億元，增長30%，其中工業(yè)投資8.6億元，增長30%。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)，人口自然增長率控制在3.7‰，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到16470元，增長8%。江東地位：隨著寧波城區(qū)向東發(fā)展步伐的不斷加快和17平方公里東部新城區(qū)建設(shè)的啟動，江東區(qū)將建設(shè)成為寧波市的商務(wù)商貿(mào)中心、會展物流中心、行政管理中心，是為寧波市提供綜合服務(wù)功能的核心區(qū)域。江東區(qū)的發(fā)展，將為本項目的推出奠定非常有利的基礎(chǔ)。東部新城本項目區(qū)東部新城位于三江片東部，范圍西起世紀(jì)大道，東至東外環(huán)線，南達(dá)鐵路以北，北到通途路，全區(qū)面積共16平方公里。其中新城核心區(qū)西起世紀(jì)大道，東至南北生態(tài)走廊（規(guī)劃中），北起通途路，南至蕭甬鐵路，面積為8.45平方公里，規(guī)劃居住和工作人口為15萬人左右。在東部新城建成后，它將和老城區(qū)一起，形成我市“一城兩心”的總體空間格局。根據(jù)規(guī)劃，東部新城是對寧波既有城市中心功能的補(bǔ)充和完善，它與三江口舊城核心區(qū)、北侖港與濱海產(chǎn)業(yè)帶、南北高教園區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)、鄞州中心區(qū)等城市其他功能區(qū)塊保持緊密聯(lián)系。未來，老城作為西部的傳統(tǒng)文化中心，而東部新城將成為商務(wù)和市政中心，也是東部工業(yè)和生態(tài)開發(fā)區(qū)的商業(yè)和金融中心，主要承擔(dān)商務(wù)金融、行政管理、會議博覽、科技資訊、公共文化、居住等城市功能，并配套完善的商業(yè)服務(wù)、生活休閑等設(shè)施。新城將在提高寧波城市的形象與品質(zhì)上扮演重要角色，是寧波面向二十一世紀(jì)的形象和標(biāo)志。

東部新城的開發(fā)進(jìn)展將直接影響到本項目的前景。周邊區(qū)域：東部新城周邊配套道路系統(tǒng)：西側(cè)的福明路，北側(cè)的驚駕路均為城市主干道，周邊另有民安路、中山東路、中興路等城市主干，交通狀況較好，出行非常便捷；政府部門：目前周邊政府部門較少，但隨著江東區(qū)政府規(guī)劃至福明路北端，和寧波市政府落戶東部新城，今后周邊的政府方面的配套將非常完善。城市景觀：項目北側(cè)緊鄰福明公園，環(huán)境優(yōu)美，公園內(nèi)部還配置了籃球場、網(wǎng)球場等休閑運(yùn)動設(shè)施，為本項目提高了有利的外部環(huán)境；

周邊配套公共交通：項目東南面為汽車東站，另周邊有公交線路：14路：汽車東站——廣廈怡庭；368路：汽車東站——鄞州中心區(qū)；

503路：汽車東站——藕池新村；8路：汽車東站——路林市場908路：汽車東站——寧波教育學(xué)院。商業(yè)配套：中興路的家樂福超市、百丈路的歐尚和民安路的中信泰富、沃爾瑪都使本項目周邊的商業(yè)配套前景看好。休閑運(yùn)動設(shè)施：福明公園內(nèi)部設(shè)置了一定的休閑運(yùn)動設(shè)施。另本項目距寧波體育館距離較近，可享用較為完善的休閑運(yùn)動設(shè)施。教育醫(yī)療設(shè)施：第六醫(yī)院、江東區(qū)中心小學(xué)等。

周邊配套本項目周邊2.5公里半徑內(nèi)的大量商住樓正在不斷開發(fā)之中，并已逐步入住，同時，世紀(jì)大道東面的東部新城的開發(fā)將使本項目更具商業(yè)、商務(wù)投資開發(fā)的潛力與價值。居住氛圍：以家樂福超市為中心，周邊的住宅小區(qū)密集且成熟，江東的福明家園、東?；▓@、蘭亭綠源、新天地，科技園區(qū)的錦誠明都、匯博雅苑等，區(qū)域居住人口逐漸增多，區(qū)域檔次逐年增強(qiáng)。辦公氛圍：目前本區(qū)域辦公氛圍尚不濃厚，新天地商務(wù)辦公為該區(qū)域最早，也是規(guī)模最大的商務(wù)區(qū)，預(yù)計還要2年才會形成一定的氣候。但從長遠(yuǎn)來看，東部新城的建設(shè)，上東國際、世紀(jì)東方、中信泰富等寫字樓的建設(shè)必將使本區(qū)域成為寧波一個重要的商務(wù)區(qū)。商業(yè)氛圍：除家樂福商圈外，后西河地塊中信泰富廣場、沃爾瑪超市、上東國際歐尚超市即將動工建設(shè)，區(qū)域商業(yè)氛圍以及與此并存的商業(yè)競爭將逐漸形成并增強(qiáng)。

寧波寫字樓市場狀況2004年寫字樓市場總結(jié)

2004年新推寫字樓的供應(yīng)量約為25萬平方米（不包括以二手房形式推出的約3萬平方米的體量），全年去化量約為20萬平方米，市場存量約5萬平方米，供應(yīng)量略大于銷售量。但全年銷售率達(dá)到了80%，市場表現(xiàn)還是不錯的。2004年的寫字樓價格比之2003年又有了較大幅度的上漲，市中心區(qū)域像都市仁和中心、嘉匯國貿(mào)中心等寫字樓的價格基本在10000元／平方米左右，而波特曼中心更是創(chuàng)造了寧波房地產(chǎn)的記錄，就是城郊像新天地的寫字樓價格也達(dá)到了7500-9000元／平方米。隨著寧波城區(qū)的擴(kuò)張，像新天地這樣的郊區(qū)寫字樓開始出現(xiàn)。但從個案來看，04年市中心區(qū)域的寫字樓項目銷售速度非?？?，并且基本售罄，而郊區(qū)項目的銷售率只在60％左右徘徊，可見，地段的成熟度依然是辦公樓銷售狀況好壞的關(guān)鍵。樓盤的品質(zhì)越來越被強(qiáng)調(diào)，品質(zhì)優(yōu)秀的寫字樓如嘉匯國貿(mào)、匯金大廈和波特曼中心，雖然這些樓宇售價不菲，卻都有不俗的銷售業(yè)績。像嘉匯國貿(mào)，9500元／平方米的均價在短時期內(nèi)即告售罄，完全可以賣到1萬以上，而品質(zhì)一般的如東城百匯，則價格只能和郊區(qū)的寫字樓新天地相比。2005年寫字樓去化情況

以上數(shù)據(jù)截止10月底05年上半年由于受宏觀政策和各個項目工程進(jìn)度的影響，供應(yīng)量很小，除了04年遺留下來的市場存量，新開樓盤甚少，二手房方面華聯(lián)寫字樓、杉杉金貿(mào)大廈在5月份開盤，而金隆國際是上半年唯一開盤的新推項目。從銷售方面來看，個案的銷售速度還是比較平穩(wěn)的，但金隆國際由于價格過高，導(dǎo)致銷售緩慢。05年下半年特別是九月份以后供應(yīng)量突然增多，共開盤約25萬方，而需求量隨著供應(yīng)量的增大也呈現(xiàn)井噴的現(xiàn)象，今年至目前市場消化量15萬方。預(yù)計至12底能再去化約4-6萬方左右，全年成交量在20萬平方米左右。

將有約23-25萬左右的量將成為06年的市場存量。

2005年寫字樓去化分析2005年10月至2006年6月寫字樓供應(yīng)量

05年底到06年上半年預(yù)計共推出寫字樓量為51萬平方米左右，加上2005結(jié)轉(zhuǎn)到2006的市場存量約23方米，市場可供銷售量將達(dá)到約74萬平方米。以上還不包括一些村級發(fā)展用地項目，預(yù)計明年下半年會有較大規(guī)模的此類推出量，市場供應(yīng)量將進(jìn)一步增加。所以06年，寫字樓市場供應(yīng)量放大，且如和義大道、嘉和中心、北岸財富等產(chǎn)品品質(zhì)都很高，市場競爭將會十分激烈。

寫字樓市場將逐漸出現(xiàn)供大于求的態(tài)勢，市場壓力巨大。如何在競爭日趨激烈的市場中站住腳跟，是所有寫字樓項目必須面對的問題。未來寫字樓市場分析寫字樓發(fā)展趨勢之區(qū)域

從發(fā)展區(qū)域來看，海曙區(qū)和江東區(qū)由于深厚的基礎(chǔ)配套，必然是今后寫字樓發(fā)展的重點，目前這兩個區(qū)域所擁有的寫字樓占了整個寧波寫字樓總量的90％以上，整體商務(wù)氛圍是江北區(qū)和鄞州區(qū)所不能比擬的，由于寫字樓的聚集效應(yīng)，在很長的一段時間內(nèi)，這兩個區(qū)作為寧波寫字樓的中心區(qū)域?qū)⑹遣粫桓淖兊?。海曙區(qū)的發(fā)展應(yīng)是以東門口區(qū)域為中心，往外輻射。江東區(qū)的發(fā)展則是以百丈路與中山東路兩條城市主干道為主，往東部新城輻射。江北區(qū)的寫字樓，重點發(fā)展的區(qū)域應(yīng)是外灘和日湖周邊。鄞州區(qū)作為一個相對獨立的區(qū)域，基本以中心區(qū)為核心，但發(fā)展前景則不甚理想。目前寧波市場上租售的寫字樓產(chǎn)品在軟硬件設(shè)施上均相對較為薄弱。在硬件上，目前寧波寫字樓主要存在如下不足：

規(guī)模偏小，加上外立面裝修上顯得過于小氣，難以提高物業(yè)本身的檔次。

電梯嚴(yán)重不足。

車位配置嚴(yán)重短缺。

物業(yè)的層高及實際使用率不高。

公共部位裝修非常不到位。內(nèi)部配置不完善。智能化弱電系統(tǒng)配置缺乏。在軟件服務(wù)上，目前寫字樓存在更為嚴(yán)重的不足，主要表現(xiàn)在：物業(yè)管理不到位。對入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)不夠。中央空調(diào)的開放時間及辦公時間未能更好的為客戶服務(wù)。目前寫字樓品質(zhì)缺陷寫字樓發(fā)展趨勢之品質(zhì)項目品質(zhì)越來越高，對于建材、電梯配置、車位等硬件方面的重視程度越來越高。項目多配置分戶計量中央空調(diào)，以適應(yīng)寧波客戶全天候辦公的需求。設(shè)計日趨合理，寫字樓層高基本控制在3.4－3.7米之間，公共部位的設(shè)計如大堂、梯廳重視程度越來越高。公共部位裝修開始關(guān)注。對于內(nèi)部配套的關(guān)注越來越強(qiáng)，會所的概念被廣泛應(yīng)用于寫字樓設(shè)計。物業(yè)管理水平越來越高，對于專業(yè)物管的需求越來越大。寫字樓發(fā)展趨勢之價格寫字樓價格較難有回落的空間，原因有兩個方面：土地價格的剛性上升。從目前來看，寧波核心區(qū)域的寫字樓項目，取得的土地成本基本在4000元／平方米以上，城區(qū)普通區(qū)域?qū)懽謽琼椖康耐恋爻杀疽惨?500元／平方米以上。土地價格的剛性決定了房價的難以回落。

寫字樓品質(zhì)方面的要求。寫字樓在硬件方面的提升如立面、電梯、車位配置，在公共部位的裝修投入都導(dǎo)致成本的居高不下。寫字樓成本的剛性決定了價格的難以回落，而激烈的市場競爭也決定了開發(fā)商需要加倍努力，如何在控制成本的前提下作出符合市場需求與定位的產(chǎn)品是取得成功的關(guān)鍵。寫字樓發(fā)展趨勢之客戶所購面積及總價分析

以距離本項目最近的新天地為例對客戶進(jìn)行分析：購買100-200m2的散客約占40%，總價在100萬左右，占有一定比重。（半層（350m2）以上的的客戶占45%，客戶購買力較強(qiáng)。區(qū)域分三析已購客三戶共1三63組三，分布區(qū)三域看，三市三區(qū)三占絕對三比例，三尤其是三江東占59%，但其三他辦公三客戶分三布較為三廣泛，三范圍已三達(dá)杭州三、溫州三、臺州三等地。目前在三寫字樓三辦公的三客戶共三68組三，在工三廠辦公三23組三，投資三客39三組，其三余33三組辦公三場所不三詳。職業(yè)分三析已購客三戶中以三外貿(mào)客三戶及實三業(yè)客戶三為主，三占了總?cè)壤娜种馊Q(mào)客戶45.三3%，占據(jù)三絕對地三位，實三業(yè)客戶三占18.三4%，且多三為整層三客戶，6%的事業(yè)三單位客三戶多為三投資客三。寫字樓三發(fā)展趨三勢之客三戶目前寫三字樓客三戶以外三貿(mào)客戶三為主，三占據(jù)絕三對比例三。在另三外一些三項目中三，外貿(mào)三客戶甚三至占到三70％三以上，三如何針三對外貿(mào)三客戶來三對產(chǎn)品三進(jìn)行改三進(jìn)，是三寫字樓三成功與三否的關(guān)三鍵。實業(yè)型三客戶也三占了一三定的比三例，且三此客群三購買力三較強(qiáng)。三其他行三業(yè)的比三例不大三?？腿嘿徣I力分三級明顯三，以1三00－三200三平方米三和50三0平方三米以上三客群為三主，整三層客戶三群體較三厚，應(yīng)三設(shè)置針三對整層三客戶的三產(chǎn)品類三型。就本項三目所處三區(qū)域而三言，江三東客戶三占絕大三比例。通過對三新天地三的客戶三分析，三我們可三以得出寧波目三前在售三寫字樓三簡況新天地三國際商三務(wù)大廈地理位三置：世紀(jì)大三道旁，三民安路106三6號開三發(fā)三商：寧波新三恒德置三業(yè)代理企三劃：寧波迪三賽建筑面三積：600三00平方米設(shè)施配三置：車位700多個；三國際三商務(wù)大三廈配8部進(jìn)口LG電梯，三配中央三空調(diào)空三調(diào)，。裝修建三材：內(nèi)部公三共部位三裝修選三用高檔三石材、三幕墻玻三璃、鋁三合金窗三框；大三堂為高三級大理三石鋪砌三地面及三墻面、三落地鋼三化玻璃三、高級三天花吊三頂裝飾三；電梯三廳為大三理石鋪三砌地面三及墻面三、大理三石門套三、高級三不銹鋼三梯門、三藝術(shù)天三花吊頂三配高級三燈飾。銷售均三價：900三0元/平方米三，物業(yè)費(fèi)三用：2.5元/平方米·月銷售三率三：自20三05年三年初開三盤，目三前銷售三率為85%地理位三置：百丈東三路歐尚三超市南三邊開三發(fā)三商：矮柳經(jīng)三濟(jì)合作三社代理企三劃：寧波迪三賽建筑面三積：780三00平方米三，其中三寫字樓三面積6三600三0平方三米產(chǎn)品形三態(tài)：兩幢點三式辦公三，一幢三板式辦三公樓.設(shè)施配三置：點式辦三公（約三100三0平方三米）配三置5部電梯三，板式辦公三樓配置4部電梯三，共設(shè)三置了5個大堂三、300個車位三。另內(nèi)部三配套小三型高爾三夫、商三務(wù)運(yùn)動三會所等三。裝修建三材：外立面三采用面三磚加落三地玻璃三。大堂三采用五三星級裝修，三各個辦三公的公三共空間三都根據(jù)三各自的三定位設(shè)三計不同三的風(fēng)格。三景觀設(shè)三計為新三加坡雅三克，投三入為目三前寧波三寫字樓三之最。開盤時三間：200三5年1三1月份均三價：三幢辦三公樓均三價分別三為78三00、三790三0、8三800三元／平三方米物三業(yè)三費(fèi)：酒店式三物業(yè)管三理，5.5元/平方米.月銷三售三率：已經(jīng)超三過40三％上東國三際世紀(jì)金三貿(mào)大廈地理位三置：百丈路三158三號開三發(fā)三商：杉杉集三團(tuán)有限三公司代理企三劃：21世三紀(jì)不動三產(chǎn)寧波三立得九三略行產(chǎn)品形三態(tài)：1-3F：商業(yè)用三房三；4-三14F：辦公房三，每層三873m2，層高3三.0米三。面積三主要為三90m2三、97三m2三、10三9m三2、118三m2三、1三72三m2。設(shè)施設(shè)三備：兩部日三本三菱三客梯；三海爾分三層式中三央空調(diào)三、分戶計量；三雙回路三供電、三上柴2三00KVA發(fā)電機(jī)三組1臺三。智能系三統(tǒng)：臺灣立三林及松三下可視三樓宇監(jiān)三控系統(tǒng)三；消防三滅火自動報三警系統(tǒng)三。裝修標(biāo)三準(zhǔn)：A.公共部三位：主三樓金屬三漆及幕三墻玻璃三，裙樓三鋁塑復(fù)合三板貼面三及幕墻三玻璃；三大堂三用進(jìn)口三大理石三地、墻三面，石膏板三吊頂；三走廊用三拋光磚三地面，三白色乳三膠漆墻三面，石三膏板吊三頂；電三梯廳采三用鋁塑三板墻面三，不銹三鋼門套三，石膏三板吊頂三；進(jìn)戶三門是辦三公室鋼三化玻璃三門。窗三臺用了三部份不三銹鋼欄三桿均三價：900三0元/三平方米物業(yè)費(fèi)三用：3元/平方米/月銷三售三率：自20三05年三6月開三盤，目三前銷售三率達(dá)到80%地理位三置：中興路三、百丈三路交口三，開元三大酒店三斜對面開三發(fā)三商：寧波銀三億房產(chǎn)代理企三劃：21世紀(jì)不三動產(chǎn)寧三波立得三九略行建筑面三積：150三00平方米產(chǎn)品形三態(tài)：1幢17F寫字樓三，辦公三面積43－320平方米三，主力三面積43平方米三，商鋪810平方/層（共三三層已三售完）三，層高3.2米。大三堂：高5.1三m，面積100余平方三。設(shè)施配三置：車位60多個，3部上海三三菱電三梯。裝修建三材：大堂及三電梯間三采用大三理石地三面，大三堂配有三商務(wù)中三心、休三息區(qū)，三每戶預(yù)三留多門三直撥外三線，專三線連接三寬帶網(wǎng)三絡(luò)，光三電感煙三火報警三系統(tǒng)、三自動噴三淋系統(tǒng)三，及閉三路電視三防盜系三統(tǒng)。均三價：870三0元/平方米物三業(yè)三費(fèi)：3元/平方米.月銷三售三率：自20三05年三7月份三開盤，三銷售率三為80％開豐大三廈彩江大三廈地理位三置：彩虹南三路、賀三丞路口開三發(fā)三商：寧波銀三億房產(chǎn)代理企三劃：21世三紀(jì)不動三產(chǎn)寧波三立得九三略行建筑面三積：150三00平三方米產(chǎn)品形三態(tài)：1幢1三8F寫字樓三，辦公三面積1三22－三350三平方米三，主力三面積1三20－三150三平方米三，商鋪三113三－1三72平三方米，三層高3三.17三－3.三35米三。設(shè)施配三置：4部上三海三菱三電梯，三車位5三8個。智能系三統(tǒng)：樓宇可三視對講三系統(tǒng)、三家庭安三全防范三系統(tǒng)、三閉錄監(jiān)三控系統(tǒng)三、離線三式智能三巡更系三統(tǒng)、背三景音響三廣播、三公共設(shè)三備監(jiān)視三臨控系三統(tǒng)、HAN三DFR三EE停車遙三感車輛三管理系三統(tǒng)、樓三宇指紋三單元門三鎖系統(tǒng)三一卡通三非接觸IC卡消費(fèi)三管理系三統(tǒng)均三價三：900三0元/三平方米物業(yè)三費(fèi)三：3.2三元/平三方米.三月銷售三率三：自20三05年三7月份三開盤，三銷售率三為50％金隆國三際地理位三置：南苑飯三店北面開三發(fā)三商：寧波金三隆置地代理企三劃：寧波金三佰利建筑面三積：總建400三00㎡產(chǎn)品形三態(tài)：一幢26F寫字樓三，其中三辦公319三52㎡，商業(yè)802三8㎡，共290戶。大三堂層高9.5米，辦三公層高3.7米，70%的得房三率辦公123三-16三5㎡，商鋪60-三100三㎡。設(shè)施配三置：共有422個車位三；采用三麥克威三爾中央三空調(diào)，三帶分戶三式計量三系統(tǒng)；三配有六三部全進(jìn)三口三菱三電梯。裝修建三材：大堂及三電梯間三采用大三理石地三面，大三堂配有三商務(wù)中三心、休三息區(qū)，三每戶預(yù)三留多門三直撥外三線，專三線連接三寬帶網(wǎng)三絡(luò)，光三電感煙三火報警三系統(tǒng)、三自動噴三淋系統(tǒng)三，及閉三路電視三防盜系三統(tǒng)。均三價：160三00元/㎡物三業(yè)三費(fèi)：9元/平方米.月銷三售三率：自20三05年三5月份三開盤，三目前銷三售率約30％地理位三置：中山東三路和靈三橋路交三匯處開三發(fā)三商：寧波華三聯(lián)房產(chǎn)代理企三劃：寧波九三略代理三行建筑面三積：800三00平方米產(chǎn)品形三態(tài)：大廈共30層，地三上28層，地三下2層；辦三公9F-三--2三5F，一期三已售12F三---三22F（除18F）。本三次推出三的樓層三為9F、10F，總面三積達(dá)1萬平方三左右，三共有120戶。設(shè)施配三置：七臺上三海三菱三電梯（1部為消三防電梯三）并采三用大型三中央空三調(diào)系統(tǒng)三；共100個車位三。裝修建三材：結(jié)構(gòu)：三全框架三剪力墻三結(jié)構(gòu)，三符合承三重、抗三壓、防三火、耐三震等要三求；戶三內(nèi)平頂三為輕鋼三龍骨三紙棉石三膏板；三外觀：三金黃色三玻璃幕三墻（美三國進(jìn)口三鍍金）三；窗門三：玻璃三幕墻、三優(yōu)質(zhì)實三心門；三車位：三地下室三車位地三坪水泥三粉光，三設(shè)電燈三及電源三插座；三信箱：三設(shè)置集三中信報三箱；商三務(wù)：設(shè)三有客戶三服務(wù)中三心。均三價：900三0元/平方米三，亮間三價格在三930三0－1三150三0元／三平方米三，暗間三價格在三730三0－7三900三元／平三方米之三間。物三業(yè)三費(fèi)：3.9元/平方/月銷三售三率：50%（9F/三10F）華聯(lián)寫三字樓二三期地理位三置：科技園三區(qū)通途三路以北三，新暉三路以南，清水三橋路以三東開發(fā)商三：寧波均三勝房產(chǎn)樓盤形三態(tài)：占地2.6三萬方，三總建3三.2萬三方，包三括1幢1三1F及1幢三3F純辦公三樓，共三227三套，得三房率73%三，地上三車位2三00余三個面積：面積75—三180三0㎡，三可自由三分隔設(shè)備配三置：寫字樓三配置四三部電梯三和分戶三式中央空調(diào)系三統(tǒng)。另三配置運(yùn)三動會所三。建材：外立面三為玻璃三幕墻銷售價三格：均價650三0元/三㎡，最三低價4三750三元/㎡銷售動三態(tài)：10月三13日三正式銷三售，目三前銷售三率達(dá)5三0%以三上新城國三際地理位三置：環(huán)城西三路與藍(lán)三天路交三匯處開發(fā)商三：寧波中三房營銷代三理：寧波迪三賽樓盤形三態(tài)：總建面三積880三00萬平方三米，由2棟辦公三樓與一三條商業(yè)三步行街三——尚三街組成三。辦公三樓建筑三面積5三600三0平方三米，A樓總高17層，層三高3.5米；B樓總高18層，層三高3米。商業(yè)用三房由開三發(fā)商招三商，約三1萬平三方米。設(shè)備配三置：2.5三米／秒三高速電三梯，A樓配置三中央空三調(diào)，配三置商業(yè)三街及會三所。車三位配置三率10三0平方三米／個三。建材：立面為三玻璃幕三墻。銷售價三格：A樓為8三000三元/平三方米，B樓均價三760三0元/三平方米三，一次三性付款三92折三。銷售情三況：自10三月29三日內(nèi)部三開盤，三目前銷三售率近三30％三。麗園尚三都望悠大三廈地理位三置：寧波南三站廣場三旁開三發(fā)三商：望悠房三產(chǎn)建筑面三積：289三70平方米產(chǎn)品形三態(tài)：商業(yè)796三0平方米三（裙樓三三層）三，辦公210三00平方米三，綠化三率10%，23F高層，三層高3.7米，單三層面積近100三0平方米三。設(shè)施配三置：分戶計三量中央三空調(diào)，三車位250個，5部2.三5米／秒進(jìn)三口電梯三。裝修建三材：外立面三采用鋁三塑板+玻璃幕三墻，其三他部位三未定。預(yù)計開三盤時間三：200三5年1三0月均三價：850三0元／三平方米銷售情三況：至目前三銷售1三0％，三不甚理三想。恒隆中三心地理位三置：寧波市三政府西三側(cè)，久三久天橋三旁開三發(fā)三商：恒隆置三業(yè)代理企三劃：合富輝三煌建筑面三積：約50三000三平方米產(chǎn)品形三態(tài)：26層三高層建三筑，產(chǎn)三品有辦三公、商三鋪，辦三公最小三面積5三0平方三米。設(shè)施配三置：5部進(jìn)三口三菱三電梯、三大金分三戶式中三央空調(diào)三。裝修建三材：外立面三為鋁板三配玻璃三幕墻開盤時三間：200三5年1三2月。均三價：約12三000三元／平三方米銷售情三況：處于內(nèi)三部預(yù)約三中，情三況不甚三理想。奧利賽.前城地理位三置：錢湖北三路與貿(mào)三城中路三交叉口開發(fā)商三：奧利賽三置業(yè)樓盤形三態(tài)：總建約3.8三萬平方三米，集三商務(wù)SOH三O、寫字樓三、區(qū)域三性商業(yè)三群于一三體的商三務(wù)綜合三體，共三20層三，裙樓三4F商業(yè)，三5—2三0層辦三公，無中央三空調(diào)，200三多個停三車位戶型/面積三：單元面三積30三—10三0㎡左右三，主樓三單層面三積140三0㎡銷售價三格：均價590三0元/㎡，最三低價489三8元/㎡銷售動三態(tài)：10月三24日三開盤，三目前銷三售率達(dá)三30%三以上綜合評三述：該樓盤三是今年三鄞州區(qū)為數(shù)不三多的新三開寫字三樓，其三位置較好，三周邊配三套齊全三，但缺三少一定的商三務(wù)氛圍三，由于三價格比三較合理，目三前銷售三情況還三算理想三。麒麟大三廈地理位三置：天童北三路開發(fā)商三：KK集團(tuán)樓盤形三態(tài)：總建筑三面積為三7萬平三方米，三南樓高三23層三，北樓三高15三層，地三下兩層三，標(biāo)準(zhǔn)三層高3三.3米三，北樓三部分挑三高4.三8米。三配置4三50個三車位配置：8部德三國蒂森三電梯，三2部觀三光電梯三。分戶三式中央三空調(diào)、三新風(fēng)系三統(tǒng)戶型/面積三：單元面三積40三—12三0㎡左右三，主樓三單層面三積120三0㎡銷售價三格：均價680三0元/㎡銷售動三態(tài)：11月三開盤，三目前銷三售率達(dá)三30%三以上綜合評三述：借助萬三達(dá)MAL三L人氣。三前景較三好，但三形成商三務(wù)氛圍三需要較三長時間三。市場競?cè)隣広呌谌ち?，三個別樓三盤銷售三困難。江東寫三字樓去三化能力三明顯大三于海曙三及其他三區(qū)域。規(guī)模寫三字樓去三化明顯三超過其三他小盤三。高性價三比的樓三盤銷售三情況比三較樂觀，由于三寫字樓三客戶都三比較成三熟與理三性，對三產(chǎn)品的三了解能三力也比三較強(qiáng)，三所以成三熟區(qū)域三高性價三比的產(chǎn)三品市場三可接受三程度較三高。如三上東國三際、麗三園尚都三銷售情三況都比三較樂觀三。產(chǎn)品對三比存量三寫字樓三有所提三升，如三電梯、三車位配三置明顯三提高，三中央空三調(diào)成為三標(biāo)準(zhǔn)配三置。但三可改進(jìn)三的地方三還是存三在，如三辦公配三套、物三業(yè)管理三、景觀三、公共三部位裝三修等方三面。目前在三售寫字三樓分析項三目三分三析項目優(yōu)三勢區(qū)位優(yōu)三勢：從地理三位置上三來看，三本項目三所處的三江東區(qū)三四周由三海曙、三江北、三鄞州及三東部新三城、科三技園區(qū)三、鎮(zhèn)海三和北侖三所包圍三，屬于三真正意三義上的三寧波城市中三心；目前三江東區(qū)三絕對是三寧波房三地產(chǎn)開三發(fā)的熱三點區(qū)域三，接受三度大大三超過其三他各區(qū)三。地理優(yōu)三勢：從本案三所處的三地理位三置來看三，它地三處江東三與東部三新城區(qū)三的接合三部位，三與未來三的寧波三新的行三政中心三僅一路三（世紀(jì)三大道）三之隔，三是寧波三新老城三區(qū)之間三的過渡地三帶，具有三得天獨三厚的戰(zhàn)略地三位；景觀優(yōu)三勢：本項目三北側(cè)緊三臨超大三規(guī)模城三市綠地三——福三明公園三，景觀三得天獨三厚，且三極易將三本項目三打造成三生態(tài)型三辦公項三目。配套潛三力：除新的三行政中三心、會三展中心三、物流三中心、三科技園三區(qū)以及三家樂福三、沃爾三瑪、歐三尚等大三型超市三外，已三有江東三區(qū)法院三、寧波三市海事三法院、三市公安三局、江三東中心三小學(xué)、三四明中三學(xué)、第三六醫(yī)院三、健康三城以及三開元大三酒店、三好時光三酒店、三石浦明三珠店、三向陽漁三港、新三晶都、三英皇國三際KTV等商業(yè)三設(shè)施，三并且以三后周邊三有中信三泰富、三新天地三、雷迪三森等大三型商務(wù)三區(qū)，各三類銀行三、證券三公司、三高級寫三字樓林三立。發(fā)展?jié)撊Γ罕卷椖咳R近世三紀(jì)大道三和東部三新城行政中三心，并三和原有三城區(qū)的三關(guān)系緊三密。隨三著東部三新城中三心的建三設(shè)、會三展中心三影響力三的擴(kuò)大三，新天三地及上東三國際等三項目的三交付，三新的商三務(wù)區(qū)將三快速形三成。項目優(yōu)三勢規(guī)模優(yōu)三勢：本項目三建筑規(guī)三模達(dá)七三萬多平三方米，三在寧波三屬于重三量級寫三字樓項三目，且三規(guī)模大三意味著三完善的三配套，三對客戶三有較強(qiáng)三的吸引三力。產(chǎn)品優(yōu)三勢：就本項三目方案三來看，三產(chǎn)品分三級較為三明顯，三面積范三圍較廣三，可涵三蓋目前三市場上三大部分三客群。硬件配三置：從目前三的方案三來看，三車位及三電梯配三置在目三前的市三場中已三經(jīng)處于三較高的三水平。項目優(yōu)三勢規(guī)劃設(shè)三計優(yōu)勢三——設(shè)計師三的杰作三，庭＋三院，傳三統(tǒng)庭院三空間的三再生。項目優(yōu)三勢院落情三結(jié)院落的三發(fā)展史三就是城三市文明三的發(fā)展三史。也三是最體三現(xiàn)人文三方面的三設(shè)計手三法。設(shè)計以三傳統(tǒng)中三國庭院三空間為三原型，三凝煉傳三統(tǒng)院落三空間的三精華，三在本項三目中規(guī)三劃一個三個層層三遞進(jìn)的三庭院空三間，創(chuàng)三造和回三歸傳統(tǒng)三的人性三尺度空三間，取三得傳統(tǒng)三文化和三現(xiàn)代價三值的統(tǒng)三一?！ぴ郝淙螒B(tài)的三倫理環(huán)三境傳統(tǒng)院三落形態(tài)三以建筑三—庭院三—道路三—街坊三的空間三漸進(jìn)格三局將地三塊分隔三成各個三功能分三區(qū)，整三個院落三中樓宇三關(guān)系和三睦，既三講究獨三立性，三又能夠三隨時溝三通?！ぴ郝淙螒B(tài)的三生態(tài)環(huán)三境以院落三為中心三的辦公三形態(tài)，三既協(xié)調(diào)三了人與三自然的三關(guān)系，三又解決三了日照三、通風(fēng)三、保溫三、隔熱三、反光三和防噪三等問題三，具有三“藏風(fēng)三聚氣，三通天接三地”的三功能，三真正達(dá)三到“天三人合一三”。院落情三結(jié)·院落三形態(tài)的三審美環(huán)三境院落形三態(tài)在自三然主義三哲學(xué)觀三的影響三下，崇三尚自然三、結(jié)合三不同氣三候、因三地制宜三、就地三取材，三塑造了三極為豐三富多彩三的藝術(shù)三造型及三審美情三趣?！ぴ郝淙螒B(tài)的三人文環(huán)三境院落形三態(tài)注重三內(nèi)部環(huán)三境與外三部環(huán)境三的分隔三，院內(nèi)三的私密三空間與三院外的三街道形三成反差三與對照三。內(nèi)庭三院既與三外部自三然相諧三、共生三，又獨三立成趣三，閑逸三恬淡、三自成一三統(tǒng)。一三方面，三作為辦三公環(huán)境三的延展三空間，三庭院可三以成為三辦公的三“綠色三休閑廳三”；另三一方面三，庭院三圍合為三一種鄰三里辦公三的態(tài)度三，以空三間倡導(dǎo)三，以設(shè)三計引領(lǐng)三，獨立三主題的三庭院園三林，賦三予每個三院落特三殊的氣三質(zhì)與文三化，界三定了內(nèi)三部人員三的歸屬三感。院落情三結(jié)人氣不三旺：目前本三項目區(qū)三整體人三流量少三，人氣三不足，三從而導(dǎo)三致本項三目區(qū)域三商務(wù)、三商業(yè)氛三圍不足三。隨著三東部新三城的開三發(fā)建設(shè)三以及周三邊在建三樓盤的三交付，三人氣將三逐漸趨三旺，但三需要一三定時間三。配套：可以預(yù)三計，當(dāng)三本項目三開盤時三，周邊三的配套三尚不成三熟，因三而本項三目的定三位還不三能與市三中心（三三江口三區(qū)域）三相比。項目劣三勢項目威三脅競爭威三脅：今后兩三年將是三寧波商三務(wù)、商三業(yè)型產(chǎn)三品的開三發(fā)熱潮三，不論三辦公還三是商業(yè)三，推出三量都相三當(dāng)?shù)拇笕?，目前三統(tǒng)計寫三字樓兩三年內(nèi)開三發(fā)量肯三定超過三100三平方米三，后市三的競爭三性難以三預(yù)計。制約因三素：本項目三商業(yè)和三商務(wù)氛三圍的形三成還受三到來自三于城市三東擴(kuò)的三步伐、三東部新三城的建三設(shè)進(jìn)程三以及城三市化進(jìn)三程的牽三制。項目機(jī)三會差異化三理念應(yīng)三貫穿于三項目始三終：產(chǎn)品差三異化：本項目三如能找三準(zhǔn)市場三空白點三，在功三能、配三套、產(chǎn)三品方面三與目前三現(xiàn)有的三商務(wù)樓三拉開距三離，提三升檔次三，將樹三立本項三目獨特三的個性三，具有三很大的三成功機(jī)三會。營銷差三異化：從寧波三市民消三費(fèi)心態(tài)三出發(fā)，三以專業(yè)三的營銷三手段觸三動消費(fèi)三者和投三資者對三本項目三的關(guān)注三。本項三目三市場三定三位定位思三考就本項三目目前三而言，三由于一三些客觀三條件如三配套、三人氣、三辦公氛三圍等方三面的限三制，尚三不具備三發(fā)展為三頂級寫三字樓的三可能性三。就本項三目的各三個方面三來說，三應(yīng)是一三個對目三前的辦三公樓有三所超越三的項目三。項目緊三鄰福明三公園，三景觀絕三佳，適三合塑造三成為生三態(tài)景觀三型商務(wù)三樓。就規(guī)劃三而言，三低層的三建筑設(shè)三計，以三及對于三院落及三灰色空三間的塑三造獨樹三一幟，三既體現(xiàn)三了人文三方面，三又符合三生態(tài)型三辦公樓三的要求三。項目市三場定位根據(jù)寧三波的寫三字樓市三場結(jié)合項三目地塊三的特性建議本三項目的三辦公部三分定位三于升級版三生態(tài)型三人文院三落辦公三區(qū)要有充三足的陽三光要有足三夠的新三風(fēng)安全保三障系統(tǒng)三如預(yù)警三應(yīng)急疏三散系統(tǒng)三；與外部三環(huán)境的三親和性環(huán)保節(jié)三能生態(tài)型三寫字樓三的要求建議的三原因區(qū)域特三性：本區(qū)域三目前還三是屬于三新區(qū)的三概念，三新區(qū)的三規(guī)劃較三超前，三整體綠三化、環(huán)三境也較三老城區(qū)三為好，三適合生三態(tài)型的三寫字樓三產(chǎn)生。目前的三市場狀三況：目前的三寧波市三場尚未三出現(xiàn)類三似的產(chǎn)三品，該三產(chǎn)品在三寧波還三是一個三市場空三白點?？蛻舻娜枨螅撼鲇趯θ齻鹘y(tǒng)人三文、健三康的追三求，人三文及生三態(tài)寫字三樓在全三國如雨三后春筍三般涌現(xiàn)三，由于三比之傳三統(tǒng)的辦三公樓具三有較大三的優(yōu)勢三，非常三受辦公三客戶的三歡迎。規(guī)劃：寫字樓三的發(fā)展三越來越三體現(xiàn)出三人文的三方面。項目院三落式的三規(guī)劃獨三樹一幟三。投資：從某種三意義上三來說，三除了恒三溫恒濕三系統(tǒng)外三，其他三方面的三實現(xiàn)都三可以通三過建筑三形態(tài)、三功能布三局的方三式來實三現(xiàn)，對三于造價三來說，三提高并三不大。地塊狀三況：本項目三緊鄰城三市綠地三，非常三切合綠三化、生三態(tài)、健三康的要三求。寫字樓三客戶定三位從購買三寫字樓三的客戶三職業(yè)來三看：外貿(mào)型三約占5三0%實業(yè)型三約占2三0%，其他約占3三0%從購買三寫字樓三的客戶三區(qū)域來三看：江東客三戶約占三60%海曙客三戶約占三20％其他約占2三0%項目三產(chǎn)三品建三議總則產(chǎn)品的三各個方三面應(yīng)對三生態(tài)型三寫字樓三有一個三較好的三詮釋。產(chǎn)品的三各個方三面應(yīng)對三本項目三人文院三落的項三目定位三有很好三的說明三。產(chǎn)品應(yīng)三在目前三寧波寫三字樓產(chǎn)三品的基三礎(chǔ)上做三一定的三提升。三在配置三、建材三、配套三、節(jié)能三等方面三有自己三的獨到三之處。由于本三項目不三適合作三為頂級三寫字樓三來規(guī)劃三，控制三成本應(yīng)三著重考三慮。如三何在控三制成本三的基礎(chǔ)三上提升三本項目三的檔次三是產(chǎn)品三方面必三須考慮三的一個三地方。項目的三各個產(chǎn)三品類型三在配套三、建材三等各個三方面應(yīng)三有所區(qū)三別。寫字樓三規(guī)劃修三改建議將人文三院落的三項目定三位詮釋三至極致三，各種三產(chǎn)品都三應(yīng)有院三落的概三念，創(chuàng)三造寧波三寫字樓三市場獨三一無二三的產(chǎn)品在設(shè)計三中，將三福明公三園的城三市景觀三與本項三目結(jié)合三起來，三使之成三為本項三目院落三文化的三一部分三。高層寫三字樓：作為本三項目最三高的建三筑，應(yīng)三體現(xiàn)地三標(biāo)性，三建議辦三公入口三朝福明三路設(shè)置三，并朝三福明公三園設(shè)置三一些空三中花園三及露臺三，體現(xiàn)三院落的三概念。庭院式三寫字樓三：從傳統(tǒng)三的空間三尺度考三慮，建三議層數(shù)三為三層三，寫字三樓中的三連廊設(shè)三計為灰三色空間三，可以三添加許三多的設(shè)三施，充三分體現(xiàn)三院落的三概念。小高層三寫字樓三：朝福明三公園設(shè)三置較多三的公共三交流平三臺。店鋪：引入生三態(tài)院落三的概念三，規(guī)劃三為獨幢三商業(yè)，三中間通三過一些三連廊加三以聯(lián)系三。景觀設(shè)三計：景觀設(shè)三計與福三明公園三的景觀三相呼應(yīng)三，形成三一個完三整的景三觀走廊三。項目三的各個三景觀組三團(tuán)如中三央綠地三、各個三組團(tuán)綠三化既要三體現(xiàn)寫三字樓的三獨特氣三質(zhì)，又三必須與三人文的三概念相三符合。寫字樓三配套建三議空調(diào)：辦公部三分考慮三配備分三戶式中三央空調(diào)三，空調(diào)機(jī)三位應(yīng)盡三可能隱三蔽不影三響立面三效果?？紤]配三備獨立三的新風(fēng)三系統(tǒng)。外墻：采用墻三體保溫三材料，三按節(jié)能三標(biāo)準(zhǔn)設(shè)三計，但三要注意三控制成三本。公共部三位：大堂、三梯廳等三重點設(shè)三計，豪三華裝修三，結(jié)合三綠化景三觀設(shè)計三，突出三綠色生三態(tài)的概三念。公共衛(wèi)三生間：采用星三級裝修三，采用三衛(wèi)生間三環(huán)保系三統(tǒng)，注三重公共三衛(wèi)生間三的裝修三及環(huán)保三；電梯：高速國三際品牌三進(jìn)口電三梯，電三梯間高三度、寬三度需要三特別加三強(qiáng)，內(nèi)三設(shè)新風(fēng)三系統(tǒng)。三如結(jié)構(gòu)三允許則三設(shè)置寬三電梯。三二號樓三的電梯三配置標(biāo)三準(zhǔn)不夠三。通訊:樓宇內(nèi)三部“無三盲區(qū)”三，寬三帶采用三專用光三纜通訊三,中國三電信、三聯(lián)通、三網(wǎng)通全三線接入景觀設(shè)三計：聘請專三業(yè)的景三觀設(shè)計三公司設(shè)三計院落三景觀，三使之既三符合寫三字樓的三需要，三又能體三現(xiàn)生態(tài)三，乃至三人文的三概念。燈光設(shè)三計：聘請專三業(yè)公司三進(jìn)行燈三光設(shè)計三。寫字樓三配套建三議配套：結(jié)合院三落規(guī)劃三，按“泛三會所”三理念進(jìn)三行配套三設(shè)置，三將會所三的各個三功能放三置在規(guī)三劃的各三個院落三中，并三結(jié)合生三態(tài)的理三念。配三套方面三可以有三：公共會三議室銀行空中花三園（休三息平臺三）商務(wù)中三心休閑運(yùn)三動設(shè)施三：乒乓三球、羽三毛球、三小型高三爾夫等健身設(shè)三施：健三身房、三跳操室三等商務(wù)休三閑會所三：咖啡三廳、茶三吧等，三結(jié)合商三鋪進(jìn)行三定向招三商餐廳：三結(jié)合商三鋪進(jìn)行三定向招三商寫字樓三配套建三議智能化三系統(tǒng):達(dá)到5A級智能三化樓宇設(shè)三備自動三化系統(tǒng)三（BAS三）安全防三范系統(tǒng)三（SAS三）通信自三動化系三統(tǒng)（CAS三）辦公自三動化系三統(tǒng)（OAS三）自動報三警和消三防聯(lián)動三控制系三統(tǒng)（FAS三）在智能三化方面三，建議三增加一三些有亮三點的配三置。如三門禁系三統(tǒng)、樓三宇自動三監(jiān)控系三統(tǒng)等。寫字樓三配套建三議物業(yè)管三理：建議聘三請酒店三管理公三司參與三物業(yè)管三理。引入酒三店式管三理系統(tǒng)三：樓層服三務(wù)員制三度建筑物三、公共三設(shè)施設(shè)三備日常三運(yùn)行、三保養(yǎng)、三維修管三理,能三耗控制三；酒店式三治安保三衛(wèi)工作三；日常清三潔工作寫字樓三的裝潢三裝修服三務(wù)；房屋出三租代理三；第二部三分：企三劃方面客戶需三求分析現(xiàn)階段三寫字樓三市場狀三況項目賣三點提煉項目企三劃定位推廣策三略第一部三分：客三戶需求三分析寫字樓三購買客三戶最關(guān)三心的是三什么？1、地三段：地段永三遠(yuǎn)是寫三字樓客三戶最為三關(guān)心的三問題是否是三在城市三經(jīng)濟(jì)的三中心圈三內(nèi)？是三否具有三極強(qiáng)的三發(fā)展前三景？是否能三享受區(qū)三域完整三的配套三服務(wù)？三是否有三明顯的三地段升三值空間三？這些都三切身關(guān)三系到客三戶對于三一座寫三字樓好三壞的直三接判斷三。2、交三通：在日益三擁擠的三城市交三通網(wǎng)絡(luò)三中，通三達(dá)性愈三發(fā)顯得三重要客戶關(guān)三心能否三快速達(dá)三到城市三的各個三位置并三且有多三種選擇三，關(guān)心能否便三捷地到三達(dá)機(jī)場三、高速三公路、三港口等三地，關(guān)三心能否三與合作伙伴形三成良好三的聯(lián)通三而無堵三塞之憂三，總之三，通暢三無阻塞三的交通三網(wǎng)絡(luò)是客戶三真正看三重的。3、建三筑：建筑代三表形象三，形象三反映公三司實力在寧波三的企業(yè)三公司迅三速壯大三發(fā)展之三際，越三來越多三的公司三開始關(guān)注起三辦公環(huán)三境的品三位與檔三次起來三。好的三建筑才三能反映三公司的實力三，才能三給合作三伙伴強(qiáng)三大的信三心保證三。4、空三間：高舒適三度辦公三成為主三流在全世三界都關(guān)三注人性三化辦公三的時代三，我們?nèi)目蛻羧碴P(guān)注三自身的辦公三環(huán)境。三例如進(jìn)三深大小三、開間三大小、三窗戶大三小與數(shù)三量、空間柱三子多少三、層高三多少等三等，因三為這些三都關(guān)系三日后企三業(yè)進(jìn)駐時的辦三公氛圍三的優(yōu)劣三，關(guān)系三到員工三的工作三狀態(tài)。5、規(guī)三劃規(guī)模三：形成一三定的規(guī)三模才能三帶來商三務(wù)集群三效應(yīng)現(xiàn)代化三商務(wù)，三講究合三作、聯(lián)三合、集三群等形三式，這三也是寫三字樓的必然三發(fā)展趨三勢。單三一的規(guī)三模、規(guī)三劃無法三帶給客三戶更多三的商務(wù)附加值三，也無三法配置三更多商三務(wù)配套三。6、公三共空間：公共部三位也是三反映公三司檔次三的重要三表現(xiàn)越來越三多的寫三字樓客三戶除了三關(guān)心自三身空間三好壞的三同時，三也開始關(guān)注公三共部位三的好壞三。一個三富涵個三性且氣三派的大三堂，一三個寬敞三舒適的三公共走三廊，不三但能提三升客戶三的形象三，也能三為在此三工作的三人員提三供輕松三愉悅的三商務(wù)氛三圍。7、配三套：配套是三看得見三的品質(zhì)三，也是三打動客三戶的細(xì)三節(jié)寫字樓三不光要三有光鮮三的外表三，更要三以豐富三的配套三來支撐三內(nèi)涵。我們的三客戶關(guān)三心更多三能為他三帶來方三便的細(xì)三節(jié)。例三如電梯三數(shù)量，休閑場三所數(shù)量三，有沒三有公共三會議室三甚至是三商務(wù)會三所等。8、配三置：配置級三別的高三低也是三影響客三戶購買三的一大三因素智能化三級別是三多少，三電梯是三什么品三牌，速三度有多三快，網(wǎng)三絡(luò)有多三寬等等都是影三響客戶三日后使三用是否三順暢便三利的重三要標(biāo)準(zhǔn)三。9、得三房率：得房率三多少關(guān)三系到客三戶的切三身利益得房率三是精明三的商務(wù)三人士必三須考慮三的要素三，因為三這是他們投三入與得三到的最三直接體三現(xiàn)。高三得房率三往往更三吸引客三戶。10、三停車位三：停車位三充裕與三否是客三戶考量三一個寫三字樓的三主要指三標(biāo)之一當(dāng)前隨三著客戶三擁有自三駕車越三來越多三，對于三停車位三的需求三也越來三越大，特別寫三字樓客三戶完全三超越了三1：1三的配置三要求。三多數(shù)客三戶在置三業(yè)時最多提三到的也三是停車三位問題三。11、三物業(yè)管三理：服務(wù)是三提升寫三字樓檔三次的有三效途徑當(dāng)一個三寫字樓三在硬件三上達(dá)到三客戶需三求是，三它的軟三件就成三為在競爭中三取勝的三主要因三素。客三戶更關(guān)三心在入三駐后能三享受到三什么樣的服務(wù)三，什么三樣的管三理。12、三景觀：景觀是三寫字樓三人性化三的特征三之一當(dāng)我們?nèi)目蛻羧枨笤谌粩嗵崛臅r三候，我三們更應(yīng)三考慮帶三給客戶更多的三健康與三休閑的三體驗。三我們的三客戶在三事業(yè)上三十分繁三忙，因三此就更需三要通過三良好的三景觀來三為他們?nèi)婢弶喝?，這三是爭取三客戶的三法寶。13、三性價比三：最重視三的依然三是價格以最合三理的價三格買到三高品質(zhì)三的產(chǎn)品三是我們?nèi)蛻粲廊h(yuǎn)的追三求，他們對三于產(chǎn)品三的性價三比一直三都很看三重。了解客三戶的切三實所需三，是項三目營銷三成功的三前提。站在他三們的角三度來考三慮產(chǎn)品三的方向三，才能三真正打三動他們?nèi)?。小結(jié)：第二部三分：寧三波現(xiàn)階三段寫字三樓產(chǎn)品三分析寧波寫三字樓的三缺陷在三哪里？1、擁三擠的交三通環(huán)境三堵塞了三車流，三也堵塞三了商機(jī)三。2、普三通甚至三丑陋的三建筑立三面造型三極大影三響入駐三企業(yè)的三形象。3、過三多的梁三、柱嚴(yán)三重降低三了得房三率，客三戶的空三間在流三失。4、忽三視公共三空間的三營造，三簡陋與三粗糙充三斥著精三英企業(yè)三的門面三。5、過三小且單三一的體三量無法三適應(yīng)企三業(yè)迅速三擴(kuò)張的三實力規(guī)三模。6、電三梯數(shù)量三與速度三的嚴(yán)重三不足，三極大浪三費(fèi)了客三戶寶貴三的時間三。7、僅三限于收三發(fā)、打三掃、巡三邏等項三目的物三業(yè)管理三讓入駐三企業(yè)享三受服務(wù)三的權(quán)利三幾乎為三零。8、千三金難求三一停車三位已成三為不爭三的事實三，讓客三戶出入三都變成三難題。9、稀三少隨意三的樹木三花草種三植讓景三觀似有三若無，三生態(tài)健三康無從三談起。10、三所謂智三能化級三別都較三低甚至三僅僅是三擺設(shè)而三已，客三戶根本三無法很三好利用三。11、三高價格三與低品三質(zhì)比比三皆是，三客戶的三利益無三法得到三保障，三性價比三很低。當(dāng)寧波三的寫字三樓發(fā)展三水平已三遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟三不上寧三波企業(yè)三發(fā)展的速度三時；當(dāng)三上述的三由寫字三樓缺陷三所形成三的矛盾三越來越激化三時，我三們的機(jī)三會就產(chǎn)三生了。三站在最三前沿最三高端的位置三審視產(chǎn)三品，并三且以實三惠的價三格入市三，我們?nèi)漠a(chǎn)品就能為三我們的三客戶所三青睞。小結(jié)：第三部三分：項目分三析銀晨國三際1三3大領(lǐng)三先優(yōu)勢領(lǐng)先標(biāo)三準(zhǔn)一、區(qū)域·交通三：寧波三最高標(biāo)三準(zhǔn)的交三通網(wǎng)絡(luò)三環(huán)繞，三通達(dá)性三絕對保三證□高通達(dá)三性：近鄰驚駕路三、福明三路、通三途路等三城市干道，三無舊CBD堵塞、三停車難三之苦；□超強(qiáng)輻三射力：與高速三公路口三、市中三心天一三廣場、三北侖港三口、機(jī)三場路等三重要口三岸保持三迅捷合三理的路三程?！醢鍓K交三叉節(jié)點三：東部新三城前沿三，行政三、商業(yè)三商務(wù)、三會展物三流中心三，企業(yè)三相關(guān)商三務(wù)配套三及合作三伙伴就三在身邊三，各版三塊功能三齊全?！で熬叭撼鞘腥行呐c三東部新三城最具三樞紐效三應(yīng)的交三匯點寧波為三港口型三經(jīng)濟(jì)，三城市東三移成為三必然，三東部新三城與三三江口CBD形成寧三波城市三的二個三中心，三本項目三所處位三置即為三寧波未三來商務(wù)三、商業(yè)三中心、三物流會三展中心三、行政三中心，三輝煌前三景無可三爭鋒?！づ涮兹邯毾沓鞘兄腥募壍娜涮讟?biāo)三準(zhǔn)，各三類功能三資源完三備東部新三天地商三務(wù)區(qū)，三西北中三信泰富三、沃爾三瑪商務(wù)三商業(yè)群三，聯(lián)合東三?；▓@三、藍(lán)亭三綠源等三高尚住三宅區(qū)，三一個超三大型的城市副三中心正三在形成三?！きh(huán)境：三緊鄰大三型城市三公園，三城中心三無法體三驗的生三態(tài)環(huán)境東部新三城區(qū)，三空氣清三新、環(huán)三境優(yōu)雅三，更鄰三近大型三城市公三園—福明公三園，稀三有性明三顯。領(lǐng)先標(biāo)三準(zhǔn)二、三規(guī)劃理三念□庭院三式規(guī)劃三理念，三為寫字三樓注入三文化底三蘊(yùn)和人三性化關(guān)三懷?！醢雵鲜礁袢?，即三有很好三的開放三性又有三極佳的三辦公私三密性?！醺邔尤?、低層三自成體三系，形三成清晰三的功能三分布，三增加層三次感□高層三建筑均三實現(xiàn)北三偏東1三5度的三建筑朝向，三這是最三適宜觀三景、采三光與通三風(fēng)的辦公三朝向。寧波首三家，也三是首創(chuàng)三將中國三傳統(tǒng)庭三院住宅三理念引三入寫字樓三規(guī)劃中三的商務(wù)三項目。領(lǐng)先標(biāo)三準(zhǔn)二、三規(guī)劃理三念□寧波三最具人三文關(guān)懷三色彩的三低層寫三字樓?！鯇幉ㄈ罹呔叭^與趣三味，公三共交流三最多的三高層、三小高層三寫字樓三?！鯇幉ㄈ罹呷と缎耘c三標(biāo)識性三的獨幢三商業(yè)。寧波首三家，也三是首創(chuàng)三將中國三傳統(tǒng)庭三院住宅三理念引三入寫字樓三規(guī)劃中三的商務(wù)三項目。領(lǐng)先標(biāo)三準(zhǔn)三、三建筑設(shè)三計·立面三：經(jīng)典簡三約主義三，以最三簡潔的三直線、三矩形為三造型風(fēng)三格，便三勾勒出最能三震撼人三心的建三筑表情三。·造型三：城市BOX理念的三完美表三現(xiàn)。一三種不可三言說的三純粹藝三術(shù)體驗三，以理性三的姿態(tài)三來對抗三浮躁一三時的、三夸張的三社會思三潮。他三們給予三觀眾的始終三是淡泊三和明凈三、強(qiáng)烈三的工業(yè)三色彩以三及靜止三之物的三冥想氣三質(zhì)?！ね伺_三：豐富整三體天際三線，又三為建筑三單體帶三來不同三視覺、三景觀點三變化。寧波首三座后現(xiàn)三代主義三建筑杰三作，國三際大都三市級商三務(wù)品位領(lǐng)先標(biāo)三準(zhǔn)四、三景觀少有的三景觀型三寫字樓三，以高三級住宅三手法打三造無可三比擬的三寫字樓三?！た罩腥▓@：寧波獨三家室內(nèi)三三層空三中花園三，全通三透明亮三設(shè)計，即是室三外園林三向室內(nèi)三過渡的三良好媒三介，又三為室內(nèi)三空間增三添不可多三得的自三然情景三。·中心三花園：超大面三積景觀三中心，三通過大三型噴泉三跌水來三營造整個視三野中心三，形成三優(yōu)越的三休閑、三放松、三會客場三所。·分庭三院小花三園：結(jié)合每三幢樓宇三自身的三獨立空三間，營三造一個三個小型庭三院，既三是中心三花園的三補(bǔ)充，三又是每三個區(qū)域三的景觀三配套，成為充三滿智慧三的東方三禪韻園三林?！の蓓斎▓@：充分利三用屋頂三平臺空三間，營三造城市三豐富的三第五立三面，為業(yè)主三增添新三的休閑三去處，三又將建三筑樓體三與自然三環(huán)境合三而為一三。領(lǐng)先標(biāo)三準(zhǔn)五、三公共部三位極少數(shù)三將星級三酒店設(shè)三計標(biāo)準(zhǔn)三融入公三共部位三建造的三寫字樓（建議三）·大堂三：每棟樓三都設(shè)獨三立大堂三，根據(jù)三每棟樓三的定位三采用不三同的設(shè)三計裝修三風(fēng)格，三并與景三觀、院三落文化三相結(jié)合三，增加三進(jìn)出的三自豪感三與身份三感。·電梯三廳：豪華裝三修電梯三廳，并三根據(jù)樓三宇定位三風(fēng)格采三用各自三的裝修三風(fēng)格。·公共三走廊：藝術(shù)化三走廊，三也根據(jù)三樓宇定三位風(fēng)格三采用各三自的裝三修風(fēng)格三。領(lǐng)先標(biāo)三準(zhǔn)六、配置獨創(chuàng)4三層帶電三梯辦公三配置，綜合型三商務(wù)群三體各種配套功三能一應(yīng)三俱全·電梯三：獨創(chuàng)4三層帶電三梯辦公三標(biāo)準(zhǔn)，三高層擁三有三部電梯三。均采三用知名品三牌高速三電梯。·餐廳三：設(shè)有專三門的餐三廳場所·休閑三設(shè)施：遍布于三樓宇中三的休閑三空間，三臺球室三、乒乓三球室、圖書室三、咖啡三館等。·商務(wù)三會所：擁有商三務(wù)服務(wù)三、大、三中型會三議室、三高級專三業(yè)會客三室等領(lǐng)先標(biāo)三準(zhǔn)七、三空間超高層三高、短