遠洋培訓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理新舊對照表一、已經(jīng)完工開發(fā)產(chǎn)品的條件原31號文

關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（一）符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：1、竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；2、已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；3、已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。

新31號文

第三條企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。異同點分析

共同點：三個條件相同。不同點：新31號文對企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍進行了界定，并明確上述三個條件適用“除土地開發(fā)之外”的開發(fā)產(chǎn)品。并且將完工開發(fā)產(chǎn)品認定條件由原來的一般表述上升到“總則”。二、核定征收方式的認定

原31號文

關(guān)于征收管理問題開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)賬簿的；2、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；3、擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；4、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的；

5、發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期申報，逾期仍不申報的；6、納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。新31號文

第四條企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理,并逐步規(guī)范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。異同點分析

共同點：依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形對以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理，這是為防止房地產(chǎn)稅收流失的一種征管補救措施，新舊兩個文件都明確“不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理”。不同點：新31號文直接依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》規(guī)定的情形，取消原31號文的列舉方式，這樣執(zhí)行起來依據(jù)更加充分。并且將征收管理問題提升到“總則”里來加以表述，依法治理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅的意圖可見一斑。三、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍認定

原31號文

關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。新31號文

第五條開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。異同點分析

共同點：表述相同。四、銷售開發(fā)產(chǎn)品的收入實現(xiàn)的確認

原31號文

關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應(yīng)按以下規(guī)定確認：1、采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。2、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。3、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。新31號文

第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。(三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。異同點分析

共同點：都是于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。都是按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。都是按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。五、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的收入確認原則

原31號文

（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。（4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述（1）至（3）項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。新31號文

1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。異同點分析

共同點：都是按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。都是按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；對屬于銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。1、按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；2、如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。3、屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。1、采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)2、對包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。六、開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售問題

原31號文

關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。異同點三分析不同點三：新31三號文取三消此項三規(guī)定。七、視三同銷售三問題原31三號文關(guān)于開三發(fā)產(chǎn)品三視同銷三售行為三的稅務(wù)三處理問三題開發(fā)企三業(yè)將開三發(fā)產(chǎn)品三轉(zhuǎn)作固三定資產(chǎn)三或用于三捐贈、三贊助、三職工福三利、獎三勵、對三外投資三、分配三給股東三或投資三人、抵三償債務(wù)三、換取三其他企三事業(yè)單三位和個三人的非三貨幣性三資產(chǎn)等三行為，三應(yīng)視同三銷售，三于開發(fā)三產(chǎn)品所三有權(quán)或三使用權(quán)三轉(zhuǎn)移，三或于實三際取得三利益權(quán)三利時確三認收入三（或利三潤）的三實現(xiàn)。三確認收三入（或三利潤）三的方法三和順序三為：（一）三按本企三業(yè)近期三或本年三度最近三月份同三類開發(fā)三產(chǎn)品市三場銷售三價格確三定；（二）三由主管三稅務(wù)機三關(guān)參照三當?shù)赝愰_發(fā)三產(chǎn)品市三場公允三價值確三定；（三）三按開發(fā)三產(chǎn)品的三成本利三潤率確三定。開三發(fā)產(chǎn)品三的成本三利潤率三不得低三于15三%,具三體比例三由主管三稅務(wù)機三關(guān)確定三。新31三號文第七條三企三業(yè)將開三發(fā)產(chǎn)品三用于捐三贈、贊三助、職三工福利三、獎勵三、對外三投資、三分配給三股東或三投資人三、抵償三債務(wù)、三換取其三他企事三業(yè)單位三和個人三的非貨三幣性資三產(chǎn)等行三為，應(yīng)三視同銷三售，于三開發(fā)產(chǎn)三品所有三權(quán)或使三用權(quán)轉(zhuǎn)三移，或三于實際三取得利三益權(quán)利三時確認三收入（三或利潤三）的實三現(xiàn)。確三認收入三（或利三潤）的三方法和三順序為三：（一）三按本企三業(yè)近期三或本年三度最近三月份同三類開發(fā)三產(chǎn)品市三場銷售三價格確三定；（二）三由主管三稅務(wù)機三關(guān)參照三當?shù)赝愰_發(fā)三產(chǎn)品市三場公允三價值確三定；（三）三按開發(fā)三產(chǎn)品的三成本利三潤率確三定。開三發(fā)產(chǎn)品三的成本三利潤率三不得低三于15三%,具三體比例三由主管三稅務(wù)機三關(guān)確定三。異同點三分析共同點三：1、視三同銷售三的范圍三都是用三于捐贈三、贊助三、職工三福利、三獎勵、三對外投三資、分三配給股三東或投三資人、三抵償債三務(wù)、換三取其他三企事業(yè)三單位和三個人的三非貨幣三性資產(chǎn)三等行為三；2、以三開發(fā)產(chǎn)三品所有三權(quán)或使三用權(quán)轉(zhuǎn)三移，或三于實際三取得利三益權(quán)利三時確認三收入（三或利潤三）的實三現(xiàn)；3、確三認收入三（或利三潤）的三方法和三順序相三同。不同點三：新31三號文取三消了原三31號三文對開三發(fā)產(chǎn)品三轉(zhuǎn)作固三定資產(chǎn)三視同銷三售的規(guī)三定。八、計三稅毛利三率的確三定原31三號文關(guān)于未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三的稅務(wù)三處理問三題（一）三經(jīng)濟適三用房項三目必須三符合建三設(shè)部、三國家發(fā)三展改革三委員會三、國土三資源部三、中國三人民銀三行《關(guān)三于印發(fā)三〈經(jīng)濟三適用房三管理辦三法〉的三通知》三（建住三房[2三004三]77三號）等三有關(guān)法三規(guī)的規(guī)三定,其三預(yù)售收三入的計三稅毛利三率不得三低于3三%。開三發(fā)企業(yè)三對經(jīng)濟三適用房三項目的三預(yù)售收三入進行三初始納三稅申報三時,必三須附送三有關(guān)部三門的批三準文件三以及其三他相關(guān)三證明材三料。凡三不符合三規(guī)定或三未附送三有關(guān)部三門的批三準文件三以及其三他相關(guān)三證明材三料的，三一律按三銷售非三經(jīng)濟適三用房的三規(guī)定計三算繳納三企業(yè)所三得稅。（二）三非經(jīng)濟三適用房三開發(fā)項三目預(yù)計三計稅毛三利率按三以下規(guī)三定確定三：1、開三發(fā)項目三位于省三、自治三區(qū)、直三轄市和三計劃單三列市人三民政府三所在地三城市城三區(qū)和郊三區(qū)的，三不得低三于20三％。2、開三發(fā)項目三位于地三及地級三市城區(qū)三及郊區(qū)三的，不三得低于三15%三。3、開三發(fā)項目三位于其三他地區(qū)三的，不三得低于三10％三。新31三號文第八條三企三業(yè)銷售三未完工三開發(fā)產(chǎn)三品的計三稅毛利三率由各三省、自三治、直三轄市國三家稅務(wù)三局、地三方稅務(wù)三局按下三列規(guī)定三進行確三定:（一）三開發(fā)項三目位于三省、自三治區(qū)、三直轄市三和計劃三單列市三人民政三府所在三地城市三城區(qū)和三郊區(qū)的三，不得三低于1三5％。（二）三開發(fā)項三目位于三地及地三級市城三區(qū)及郊三區(qū)的，三不得低三于10三%。（三）三開發(fā)項三目位于三其他地三區(qū)的，三不得低三于5％三。(四)三屬于經(jīng)三濟適用三房、限三價房和三危改房三的，不三得低于三3%。異同點三分析共同點三：1、兩三個文件三都規(guī)定三了計稅三毛利率三；2、經(jīng)三濟適用三房的計三稅毛利三率不得三低于3三%；不同點三：1、新三31號三文取消三了原3三1號文三對經(jīng)濟三適用房三的有關(guān)三規(guī)定；2、新三31號三文對非三經(jīng)濟適三用房計三稅毛利三率的三三個級次三分別調(diào)三減5個三百分點三；3、新三31號三文增加三了“限三價房和三危改房三”不得三低于3三%規(guī)定三。4、新三31號三文將計三稅毛利三率的確三定作了三授權(quán)規(guī)三定。九、預(yù)三計毛利三額與實三際毛利三額的調(diào)三整原31三號文一、關(guān)三于未完三工開發(fā)三產(chǎn)品的三稅務(wù)處三理問題開發(fā)企三業(yè)開發(fā)三、建造三的住宅三、商業(yè)三用房以三及其他三建筑物三、附著三物、配三套設(shè)施三等開發(fā)三產(chǎn)品，三在其未三完工前三采取預(yù)三售方式三銷售的三，其預(yù)三售收入三先按預(yù)三計計稅三毛利率三分季(三或月)三計算出三當期毛三利額，三扣除相三關(guān)的期三間費用三、營業(yè)三稅金及三附加后三再計入三當期應(yīng)三納稅所三得額，三待開發(fā)三產(chǎn)品結(jié)三算計稅三成本后三再行調(diào)三整。二、關(guān)三于完工三開發(fā)產(chǎn)三品的稅三務(wù)處理三問題…三…開發(fā)產(chǎn)三品完工三后，開三發(fā)企業(yè)三應(yīng)于年三度納稅三申報前三將其完三工情況三報告主三管稅務(wù)三機關(guān)。三在年度三納稅申三報時，三開發(fā)企三業(yè)須出三具有關(guān)三機構(gòu)對三該項開三發(fā)產(chǎn)品三實際銷三售收入三毛利額三與預(yù)售三收入毛三利額之三間差異三調(diào)整情三況的稅三務(wù)鑒定三報告以三及稅務(wù)三機關(guān)需三要的其三他相關(guān)三資料。上述差三異調(diào)整三情況鑒三定報告三的基本三內(nèi)容包三括：開三發(fā)項目三的地理三位置及三概況、三占地面三積、開三發(fā)用途三、初始三開發(fā)時三間、完三工時間三、可售三面積及三已售面三積、預(yù)三售收入三及其毛三利額、三實際銷三售收入三及其毛三利額、三開發(fā)成三本及其三實際銷三售成本三等。新31三號文第九條三企三業(yè)銷售三未完工三開發(fā)產(chǎn)三品取得三的收入三,應(yīng)先三按預(yù)計三計稅毛三利率分三季(或三月)計三算出預(yù)三計毛利三額，計三入當期三應(yīng)納稅三所得額三。開發(fā)三產(chǎn)品完三工后，三企業(yè)應(yīng)三及時結(jié)三算其計三稅成本三并計算三此前銷三售收入三的實際三毛利額三，同時三將其實三際毛利三額與其三對應(yīng)的三預(yù)計毛三利額之三間的差三額，計三入當年三度企業(yè)三本項目三與其他三項目合三并計算三的應(yīng)納三稅所得三額。在年度三納稅申三報時，三企業(yè)須三出具對三該項開三發(fā)產(chǎn)品三實際毛三利額與三預(yù)計毛三利額之三間差異三調(diào)整情三況的報三告以及三稅務(wù)機三關(guān)需要三的其他三相關(guān)資三料。異同點三分析共同點三：1、企三業(yè)銷售三未完工三開發(fā)產(chǎn)三品必須三分季(三或月)三計算出三預(yù)計毛三利額并三計入當三期應(yīng)納三稅所得三額；2、在三年度納三稅申報三時，企三業(yè)須出三具對該三項開發(fā)三產(chǎn)品實三際毛利三額與預(yù)三計毛利三額之間三差異調(diào)三整情況三的報告三。不同點三：1、原三31號三文規(guī)定三按預(yù)計三計稅毛三利率分三季(或三月)計三算出當三期毛利三額，扣三除相關(guān)三的期間三費用、三營業(yè)稅三金及附三加后再三計入當三期應(yīng)納三稅所得三額，新三31號三文規(guī)定三按預(yù)計三計稅毛三利率分三季(或三月)計三算出預(yù)三計毛利三額后直三接計入三當期應(yīng)三納稅所三得額；2、新三31號三文對實三際毛利三額與預(yù)三計毛利三額之間三差異調(diào)三整情況三的報告三不再強三調(diào)“須三出具有三關(guān)機構(gòu)三對該項三開發(fā)產(chǎn)三品實際三銷售收三入毛利三額與預(yù)三售收入三毛利額三之間差三異調(diào)整三情況的三稅務(wù)鑒三定報告三”。十、開三發(fā)產(chǎn)品三預(yù)租收三入實現(xiàn)三的確認原31三號文關(guān)于開三發(fā)產(chǎn)品三預(yù)租收三入的確三認問題開發(fā)企三業(yè)新建三的開發(fā)三產(chǎn)品在三尚未完三工或辦三理房地三產(chǎn)初始三登記、三取得產(chǎn)三權(quán)證前三，與承三租人簽三訂租賃三預(yù)約協(xié)三議的，三自開發(fā)三產(chǎn)品交三付承租三人使用三之日起三，出租三方取得三的預(yù)租三價款按三租金確三認收入三的實現(xiàn)三，承租三方支付三的預(yù)租三費用同三時按租三金支出三進行稅三前扣除三。新31三號文第十條三企三業(yè)新建三的開發(fā)三產(chǎn)品在三尚未完三工或辦三理房地三產(chǎn)初始三登記、三取得產(chǎn)三權(quán)證前三，與承三租人簽三訂租賃三預(yù)約協(xié)三議的，三自開發(fā)三產(chǎn)品交三付承租三人使用三之日起三，出租三方取得三的預(yù)租三價款按三租金確三認收入三的實現(xiàn)三。異同點三分析共同點三：出租方三取得的三預(yù)租價三款按租三金確認三收入的三實現(xiàn)。三不同點三：新3三1號文三取消“三承租方三支付的三預(yù)租費三用同時三按租金三支出進三行稅前三扣除”三規(guī)定，三在此無三須贅述三。十一、三開發(fā)產(chǎn)三品成本三、費用三的扣除三問題原31三號文八、關(guān)三于開發(fā)三產(chǎn)品成三本、費三用的扣三除問題三開發(fā)企三業(yè)在進三行成本三、費用三的核算三與扣除三時，必三須按規(guī)三定區(qū)分三期間費三用和開三發(fā)產(chǎn)品三成本、三開發(fā)產(chǎn)三品會計三成本與三計稅成三本、已三銷開發(fā)三產(chǎn)品計三稅成本三與未銷三開發(fā)產(chǎn)三品計稅三成本的三界限。（一）三開發(fā)企三業(yè)在結(jié)三算開發(fā)三產(chǎn)品的三計稅成三本時，三按以下三規(guī)定進三行處理三：1、開三發(fā)產(chǎn)品三建造過三程中發(fā)三生的各三項支出三，當期三實際發(fā)三生的，三應(yīng)按權(quán)三責發(fā)生三制的原三則計入三成本對三象；當三期尚未三發(fā)生但三應(yīng)由當三期負擔三的，除三稅收規(guī)三定可以三計入當三期成本三對象的三外，一三律不得三計入當三期成本三對象。4、維三修費用三。開發(fā)三企業(yè)對三尚未出三售的開三發(fā)產(chǎn)品三和按照三有關(guān)法三律、法三規(guī)或合三同規(guī)定三對已售三開發(fā)產(chǎn)三品（包三括共用三部位、三共用設(shè)三施設(shè)備三）進行三日常維三護、保三養(yǎng)、修三理等實三際發(fā)生三的費用三，準予三在當期三扣除。5、共三用部位三、共用三設(shè)施設(shè)三備維修三基金。三開發(fā)企三業(yè)將已三計入銷三售收入三的共用三部位、三共用設(shè)三施設(shè)備三維修基三金按規(guī)三定移交三給有關(guān)三部門、三單位的三，應(yīng)于三移交時三扣除。三代收代三繳的維三修基金三和預(yù)提三的維修三基金不三得扣除三。6、開三發(fā)企業(yè)三在開發(fā)三區(qū)內(nèi)建三造的會三所、停三車場庫三、物業(yè)三管理場三所、電三站、熱三力站、三水廠、三文體場三館、幼三兒園等三配套設(shè)三施，按三以下規(guī)三定進行三處理：三（1）三屬于非三營利性三且產(chǎn)權(quán)三屬于全三體業(yè)主三的，或三無償贈三與地方三政府、三公用事三業(yè)單位三的，可三將其視三為公共三配套設(shè)三施，其三建造費三用按公三共配套三設(shè)施費三的有關(guān)三規(guī)定進三行處理三。（2三）屬于三營利性三的，或三產(chǎn)權(quán)歸三開發(fā)企三業(yè)所有三的，或三未明確三產(chǎn)權(quán)歸三屬的，三或無償三贈與地三方政府三、公用三事業(yè)單三位以外三其他單三位的，三應(yīng)當單三獨核算三其成本三。除開三發(fā)企業(yè)三自用應(yīng)三按建造三固定資三產(chǎn)進行三處理外三，其他三一律按三建造開三發(fā)產(chǎn)品三進行處三理。7、開三發(fā)企業(yè)三在開發(fā)三區(qū)內(nèi)建三造的郵三電通訊三、學校三、醫(yī)療三設(shè)施應(yīng)三單獨核三算成本三，按以三下規(guī)定三進行處三理：（三1）由三開發(fā)企三業(yè)投資三建設(shè)完三工后，三出售的三，按建三造開發(fā)三產(chǎn)品進三行處理三；出租三的，按三建造固三定資產(chǎn)三進行處三理；無三償贈與三國家有三關(guān)業(yè)務(wù)三管理部三門、單三位的，三按建造三公共配三套設(shè)施三進行處三理。（三2）由三開發(fā)企三業(yè)與國三家有關(guān)三業(yè)務(wù)管三理部門三、單位三合資建三設(shè)，完三工后有三償移交三的，國三家有關(guān)三業(yè)務(wù)管三理部門三、單位三給予的三經(jīng)濟補三償可直三接抵扣三該項目三的建造三成本，三抵扣的三差額應(yīng)三計入當三期應(yīng)納三稅所得三額。9、保三證金。三開發(fā)企三業(yè)采取三銀行按三揭方式三銷售開三發(fā)產(chǎn)品三的，凡三約定開三發(fā)企業(yè)三為購買三方的按三揭貸款三提供擔三保的，三其銷售三開發(fā)產(chǎn)三品時向三銀行提三供的保三證金（三擔保金三）不得三從銷售三收入中三減除，三也不得三作為費三用在當三期稅前三扣除，三但實際三發(fā)生損三失時可三據(jù)實扣三除。11、三利息。三按以下三規(guī)定進三行處理三：（1三）開發(fā)三企業(yè)為三建造開三發(fā)產(chǎn)品三借入資三金而發(fā)三生的符三合稅收三規(guī)定的三借款費三用，屬三于成本三對象完三工前發(fā)三生的，三應(yīng)配比三計入成三本對象三；屬于三成本對三象完工三后發(fā)生三的，可三作為財三務(wù)費用三直接扣三除。（三2）開三發(fā)企業(yè)三向金融三機構(gòu)統(tǒng)三一借款三后轉(zhuǎn)借三集團內(nèi)三部其他三企業(yè)、三單位使三用的，三借入方三凡能出三具開發(fā)三企業(yè)從三金融機三構(gòu)取得三借款的三證明文三件，其三支付的三利息準三予按稅三收有關(guān)三規(guī)定在三稅前扣三除。（三3）開三發(fā)企業(yè)三將自有三資金借三給全資三企業(yè)（三包括分三支機構(gòu)三）和其三他關(guān)聯(lián)三企業(yè)的三，關(guān)聯(lián)三方借入三資金金三額超過三其注冊三資本5三0％的三，超過三部分的三利息支三出，不三得在稅三前扣除三；未超三過部分三的利息三支出，三準予按三金融機三構(gòu)同類三同期貸三款基準三利率計三算的數(shù)三額內(nèi)稅三前扣除三。12、三土地閑三置費。三開發(fā)企三業(yè)以出三讓方式三取得土三地使用三權(quán)進行三房地產(chǎn)三開發(fā)的三，必須三按照土三地使用三權(quán)出讓三合同約三定的土三地用途三、動工三開發(fā)期三限開發(fā)三土地。三因超過三出讓合三同約定三的動工三開發(fā)日三期而繳三納的土三地閑置三費，計三入成本三對象的三施工成三本；因三國家無三償收回三土地使三用權(quán)而三形成的三損失，三可作為三財產(chǎn)損三失按稅三收規(guī)定三在稅前三扣除。13、三成本對三象報廢三和毀損三損失。三成本對三象在建三造過程三中如單三項或單三位工程三發(fā)生報三廢和毀三損，減三去殘料三價值和三過失人三或保險三公司賠三償后的三凈損失三，計入三繼續(xù)施三工的工三程成本三；如成三本對象三整體報三廢或毀三損，其三凈損失三可作為三財產(chǎn)損三失按稅三收規(guī)定三扣除。14、三折舊。三開發(fā)企三業(yè)將開三發(fā)產(chǎn)品三轉(zhuǎn)作固三定資產(chǎn)三的，可三按稅收三規(guī)定扣三除折舊三費用；三未轉(zhuǎn)作三固定資三產(chǎn)的，三不得扣三除折舊三費用。新31三號文第十一三條三企業(yè)在三進行成三本、費三用的核三算與扣三除時，三必須按三規(guī)定區(qū)三分期間三費用和三開發(fā)產(chǎn)三品計稅三成本、三已銷開三發(fā)產(chǎn)品三計稅成三本與未三銷開發(fā)三產(chǎn)品計三稅成本三。第十二三條三企業(yè)發(fā)三生的期三間費用三、已銷三開發(fā)產(chǎn)三品計稅三成本、三營業(yè)稅三金及附三加、土三地增值三稅準予三當期按三規(guī)定扣三除。第十四三條已三銷開發(fā)三產(chǎn)品的三計稅成三本，按三當期已三實現(xiàn)銷三售的可三售面積三和可售三面積單三位工程三成本確三認。可三售面積三單位工三程成本三和已銷三開發(fā)產(chǎn)三品的計三稅成本三按下列三公式計三算確定三：三可售三面積單三位工程三成本=三成本對三象總成三本÷成三本對象三總可售三面積三已銷三開發(fā)產(chǎn)三品的計三稅成本三=已實三現(xiàn)銷售三的可售三面積×三可售面三積單位三工程成三本第十五三條三企業(yè)對三尚未出三售的已三完工開三發(fā)產(chǎn)品三和按照三有關(guān)法三律、法三規(guī)或合三同規(guī)定三對已售三開發(fā)產(chǎn)三品（包三括共用三部位、三共用設(shè)三施設(shè)備三）進行三日常維三護、保三養(yǎng)、修三理等實三際發(fā)生三的維修三費用，三準予在三當期據(jù)三實扣除三。第十六三條三企業(yè)將三已計入三銷售收三入的共三用部位三、共用三設(shè)施設(shè)三備維修三基金按三規(guī)定移三交給有三關(guān)部門三、單位三的，應(yīng)三于移交三時扣除三。第十七三條三企業(yè)在三開發(fā)區(qū)三內(nèi)建造三的會所三、物業(yè)三管理場三所、電三站、熱三力站、三水廠、三文體場三館、幼三兒園等三配套設(shè)三施，按三以下規(guī)三定進行三處理：三三(一)三屬于非三營利性三且產(chǎn)權(quán)三屬于全三體業(yè)主三的，或三無償贈三與地方三政府、三公用事三業(yè)單位三的，可三將其視三為公共三配套設(shè)三施，其三建造費三用按公三共配套三設(shè)施費三的有關(guān)三規(guī)定進三行處理三。三(二三)屬于三營利性三的，或三產(chǎn)權(quán)歸三企業(yè)所三有的，三或未明三確產(chǎn)權(quán)三歸屬的三，或無三償贈與三地方政三府、公三用事業(yè)三單位以三外其他三單位的三，應(yīng)當三單獨核三算其成三本。除三企業(yè)自三用應(yīng)按三建造固三定資產(chǎn)三進行處三理外，三其他一三律按建三造開發(fā)三產(chǎn)品進三行處理三。第十八三條三企業(yè)在三開發(fā)區(qū)三內(nèi)建造三的郵電三通訊、三學校、三醫(yī)療設(shè)三施應(yīng)單三獨核算三成本，三其中，三由企業(yè)三與國家三有關(guān)業(yè)三務(wù)管理三部門、三單位合三資建設(shè)三，完工三后有償三移交的三，國家三有關(guān)業(yè)三務(wù)管理三部門、三單位給三予的經(jīng)三濟補償三可直接三抵扣該三項目的三建造成三本，抵三扣后的三差額應(yīng)三調(diào)整當三期應(yīng)納三稅所得三額。第十九三條三企業(yè)采三取銀行三按揭方三式銷售三開發(fā)產(chǎn)三品的，三凡約定三企業(yè)為三購買方三的按揭三貸款提三供擔保三的，其三銷售開三發(fā)產(chǎn)品三時向銀三行提供三的保證三金（擔三保金）三不得從三銷售收三入中減三除，也三不得作三為費用三在當期三稅前扣三除，但三實際發(fā)三生損失三時可據(jù)三實扣除三。第二十三條三企業(yè)委三托境外三機構(gòu)銷三售開發(fā)三產(chǎn)品的三,其支三付境外三機構(gòu)的三銷售費三用(含三傭金或三手續(xù)費三)不超三過委托三銷售收三入10三%的部三分,準三予據(jù)實三扣除。第二十三一條三企業(yè)的三利息支三出按以三下規(guī)定三進行處三理：三（一三）企業(yè)三為建造三開發(fā)產(chǎn)三品借入三資金而三發(fā)生的三符合稅三收規(guī)定三的借款三費用，三可按企三業(yè)會計三準則的三規(guī)定進三行歸集三和分配三，其中三屬于財三務(wù)費用三性質(zhì)的三借款費三用，可三直接在三稅前扣三除。（三二）企三業(yè)集團三或其成三員企業(yè)三統(tǒng)一向三金融機三構(gòu)借款三分攤集三團內(nèi)部三其他成三員企業(yè)三使用的三，借入三方凡能三出具從三金融機三構(gòu)取得三借款的三證明文三件，可三以在使三用借款三的企業(yè)三間合理三的分攤?cè)①M三用,使三用借款三的企業(yè)三分攤的三合理利三息準予三在稅前三扣除。第二十三二條三企業(yè)因三國家無三償收回三土地使三用權(quán)而三形成的三損失，三可作為三財產(chǎn)損三失按有三關(guān)規(guī)定三在稅前三扣除。第二十三三條三企業(yè)三開發(fā)產(chǎn)三品（以三成本對三象為計三量單位三）整體三報廢或三毀損，三其凈損三失按有三關(guān)規(guī)定三審核確三認后準三予在稅三前扣除三。第二十三四條三企業(yè)三開發(fā)產(chǎn)三品轉(zhuǎn)為三自用的三,其實三際使用三時間累三計未超三過12三個月又三銷售的三，不得三在稅前三扣除折三舊費用三。異同點三分析共同點三：對成本三、費用三的核算三與扣除三作了原三則規(guī)定三。不同點三：新31三號文取三消區(qū)分三“開發(fā)三產(chǎn)品會三計成本三與計稅三成本”三的規(guī)定三。不同點三：新31三號文對三扣除項三目原則三規(guī)定更三加清楚三。共同點三：可售面三積單位三工程成三本和已三銷開發(fā)三產(chǎn)品的三計稅成三本計算三公式相三同。不同點三：新31三號文確三定的可三售面積三單位工三程成本三計算公三式中的三分母在三原31三號文確三定的公三式中的三分母“三總可售三面積”三前加了三定語“三成本對三象”，三這樣更三加工吻三。相同點三：維修費三用的扣三除范圍三相同。不同點三：單列條三款，表三述更加三準確。不同點三：新31三號文取三消“代三收代繳三的維修三基金和三預(yù)提的三維修基三金不得三扣除”三規(guī)定。相同點三：配套設(shè)三施的處三理規(guī)定三相同。不同點三：新31三號文將三“停車三場庫”三建造單三列為第三三十三三條，不三再按照三是否屬三于營利三性標準三劃分，三并作了三明確規(guī)三定。相同點三：1、建三造的設(shè)三施項目三相同。三2、合三資建設(shè)三收到的三經(jīng)濟補三償可直三接抵扣三項目建三造成本三，抵扣三后的差三額調(diào)整三當期應(yīng)三納稅所三得額。不同點三：新31三號文取三消原3三1號文三中第（三1）點三。相同點三：保證金三的核算三、扣除三口徑相三同。不同點三：新31三號文增三加條款三。相同點三：1、財三務(wù)費用三性質(zhì)的三借款費三用可直三接在稅三前扣除三；2、三成員企三業(yè)分攤?cè)暮侠砣嗜柙诙惾翱鄢?。不同點三：1、新三31號三文規(guī)定三借款費三用按“三企業(yè)會三計準則三的規(guī)定三進行歸三集和分三配”，三對屬于三財務(wù)費三用性質(zhì)三的借款三費用，三可直接三在稅前三扣除。三2、新三31號三文規(guī)定三借入方三凡能出三具從金三融機構(gòu)三取得借三款的證三明文件三的，可三以在使三用借款三的企業(yè)三間合理三的分攤?cè)①M三用。3三、新3三1號文三在此取三消了有三關(guān)關(guān)聯(lián)三企業(yè)借三入資金三利息支三出條款三，對涉三及關(guān)聯(lián)三關(guān)系的三利息支三出問題三應(yīng)該統(tǒng)三一按《三財政部三國家稅三務(wù)總局三關(guān)于企三業(yè)關(guān)聯(lián)三方利息三支出稅三前扣除三標準有三關(guān)稅收三政策問三題的通三知》（三國稅發(fā)三[20三08]三121三號）執(zhí)三行。共同點三：規(guī)定企三業(yè)因國三家無償三收回土三地使用三權(quán)而形三成的損三失，可三作為財三產(chǎn)損失三按有關(guān)三規(guī)定在三稅前扣三除。不同點三：新31三號文取三消了原三31號三文關(guān)于三土地閑三置費規(guī)三定。共同點三：對企業(yè)三開發(fā)產(chǎn)三品整體三報廢或三毀損，三其凈損三失準予三在稅前三扣除。不同點三：新31三號文要三求對其三凈損失三按有關(guān)三規(guī)定審三核確認三。不同點三：新31三號文規(guī)三定自用三開發(fā)產(chǎn)三品的折三舊費用三扣除更三具操作三性，并三且明確三規(guī)定了三一個時三間尺度三。十二、三計稅成三本的核三算原31三號文關(guān)于開三發(fā)產(chǎn)品三成本、三費用的三扣除問三題（一）三開發(fā)企三業(yè)在結(jié)三算開發(fā)三產(chǎn)品的三計稅成三本時，三按以下三規(guī)定進三行處理三：1、開三發(fā)產(chǎn)品三建造過三程中發(fā)三生的各三項支出三，當期三實際發(fā)三生的，三應(yīng)按權(quán)三責發(fā)生三制的原三則計入三成本對三象；當三期尚未三發(fā)生但三應(yīng)由當三期負擔三的，除三稅收規(guī)三定可以三計入當三期成本三對象的三外，一三律不得三計入當三期成本三對象。2、開三發(fā)產(chǎn)品三必須按三一般經(jīng)三營常規(guī)三和會計三慣例合三理地劃三分成本三對象，三同時還三應(yīng)將各三項支出三合理地三劃分為三直接成三本、間三接成本三和共同三成本。……4、計三入開發(fā)三產(chǎn)品成三本的費三用必須三是真實三發(fā)生的三，除稅三收另有三規(guī)定外三，各項三預(yù)提（三或應(yīng)付三）費用三不得計三入開發(fā)三產(chǎn)品成三本。5、計三入開發(fā)三產(chǎn)品成三本的費三用必須三符合國三家稅收三規(guī)定。三與稅收三規(guī)定不三一致的三，應(yīng)以三稅收規(guī)三定為準三進行調(diào)三整。6、開三發(fā)產(chǎn)品三完工后三應(yīng)在規(guī)三定的時三限內(nèi)及三時結(jié)算三其計稅三成本，三不得提三前或滯三后。如三結(jié)算了三會計成三本，則三應(yīng)按稅三收規(guī)定三將其調(diào)三整為計三稅成本三。新31三號文第二十三五條三計稅三成本是三指企業(yè)三在開發(fā)三、建造三開發(fā)產(chǎn)三品（包三括固定三資產(chǎn)，三下同）三過程中三所發(fā)生三的按照三稅收規(guī)三定進行三核算與三計量的三應(yīng)歸入三某項成三本對象三的各項三費用。第二十三六條三成本三對象是三指為歸三集和分三配開發(fā)三產(chǎn)品開三發(fā)、建三造過程三中的各三項耗費三而確定三的費用三承擔項三目。計三稅成本三對象的三確定原三則如下三：（一）三可否銷三售原則三。開發(fā)三產(chǎn)品能三夠?qū)ν馊?jīng)營銷三售的，三應(yīng)作為三獨立的三計稅成三本對象三進行成三本核算三；不能三對外經(jīng)三營銷售三的，可三先作為三過渡性三成本對三象進行三歸集，三然后再三將其相三關(guān)成本三攤?cè)肽苋龎驅(qū)ν馊?jīng)營銷三售的成三本對象三。（二）三分類歸三集原則三。對同三一開發(fā)三地點、三竣工時三間相近三、產(chǎn)品三結(jié)構(gòu)類三型沒有三明顯差三異的群三體開發(fā)三的項目三，可作三為一個三成本對三象進行三核算。（三）三功能區(qū)三分原則三。開發(fā)三項目某三組成部三分相對三獨立，三且具有三不同使三用功能三時，可三以作為三獨立的三成本對三象進行三核算。（四）三定價差三異原則三。開發(fā)三產(chǎn)品因三其產(chǎn)品三類型或三功能不三同等而三導(dǎo)致其三預(yù)期售三價存在三較大差三異的，三應(yīng)分別三作為成三本對象三進行核三算。（五）三成本差三異原則三。開發(fā)三產(chǎn)品因三建筑上三存在明三顯差異三可能導(dǎo)三致其建三造成本三出現(xiàn)較三大差異三的，要三分別作三為成本三對象進三行核算三。（六）三權(quán)益區(qū)三分原則三。開發(fā)三項目屬三于受托三代建的三或多方三合作開三發(fā)的，三應(yīng)結(jié)合三上述原三則分別三劃分成三本對象三進行核三算。三成本對三象由企三業(yè)在開三工之前三合理確三定,并三報主管三稅務(wù)機三關(guān)備案三。成本三對象一三經(jīng)確定三，不能三隨意更三改或相三互混淆三，如確三需改變?nèi)杀緦θ蟮?，三?yīng)征得三主管稅三務(wù)機關(guān)三同意。異同點三分析不同點三：新31三號文增三加條款三，對計三稅成本三進行原三則定義三。共同點三：體現(xiàn)了三權(quán)責發(fā)三生制和三收付實三現(xiàn)制的三統(tǒng)一。不同點三：新31三號文將三計稅成三本對象三的確定三原則歸三納為可三否銷售三原則、三分類歸三集原則三、功能三區(qū)分原三則、定三價差異三原則、三成本差三異原則三、權(quán)益三區(qū)分原三則六原三則，更三具可操三作性，三并增加三了企業(yè)三在開工三之前合三理確定三成本對三象的備三案管理三規(guī)定。十三、三開發(fā)產(chǎn)三品計稅三成本支三出的內(nèi)三容原31三號文關(guān)于開三發(fā)產(chǎn)品三成本、三費用的三扣除問三題開發(fā)企三業(yè)發(fā)生三的應(yīng)計三入開發(fā)三產(chǎn)品成三本中的三費用，三包括前三期工程三費、基三礎(chǔ)設(shè)施三建設(shè)費三、公共三配套設(shè)三施費、三土地征三用及拆三遷費、三建筑安三裝工程三費、開三發(fā)間接三費用等三，應(yīng)根三據(jù)實際三發(fā)生額三按以下三規(guī)定進三行分攤?cè)海?）三屬于成三本對象三完工前三發(fā)生的三，應(yīng)按三計稅成三本結(jié)算三的規(guī)定三和其他三有關(guān)規(guī)三定直接三計入成三本對象三。（2）三屬于成三本對象三完工后三發(fā)生的三，應(yīng)按三計稅成三本結(jié)算三的規(guī)定三和其他三有關(guān)規(guī)三定，首三先在已三完工成三本對象三和未完三工成本三對象之三間進行三分攤，三然后再三將應(yīng)由三已完工三成本對三象負擔三的部分三，在已三銷開發(fā)三產(chǎn)品和三未銷開三發(fā)產(chǎn)品三之間進三行分攤?cè)?。?1三號文第二十三七條三開發(fā)三產(chǎn)品計三稅成本三支出的三內(nèi)容如三下：（一）三土地征三用費及三拆遷補三償費。三指為取三得土地三開發(fā)使三用權(quán)（三或開發(fā)三權(quán)）而三發(fā)生的三各項費三用，主三要包括三土地買三價或出三讓金、三大市政三配套費三、契稅三、耕地三占用稅三、土地三使用費三、土地三閑置費三、土地三變更用三途和超三面積補三交的地三價及相三關(guān)稅費三、拆遷三補償支三出、安三置及動三遷支出三、回遷三房建造三支出、三農(nóng)作物三補償費三、危房三補償費三等。（二）三前期工三程費。三指項目三開發(fā)前三期發(fā)生三的水文三地質(zhì)勘三察、測三繪、規(guī)三劃、設(shè)三計、可三行性研三究、籌三建、場三地通平三等前期三費用。（三）三建筑安三裝工程三費。指三開發(fā)項三目開發(fā)三過程中三發(fā)生的三各項建三筑安裝三費用。三主要包三括開發(fā)三項目建三筑工程三費和開三發(fā)項目三安裝工三程費等三。（四）三基礎(chǔ)設(shè)三施建設(shè)三費。指三開發(fā)項三目在開三發(fā)過程三中所發(fā)三生的各三項基礎(chǔ)三設(shè)施支三出，主三要包括三開發(fā)項三目內(nèi)道三路、供三水、供三電、供三氣、排三污、排三洪、通三訊、照三明等社三區(qū)管網(wǎng)三工程費三和環(huán)境三衛(wèi)生、三園林綠三化等園三林環(huán)境三工程費三。（五）三公共配三套設(shè)施三費：指三開發(fā)項三目內(nèi)發(fā)三生的、三獨立的三、非營三利性的三，且產(chǎn)三權(quán)屬于三全體業(yè)三主的，三或無償三贈與地三方政府三、政府三公用事三業(yè)單位三的公共三配套設(shè)三施支出三。（六）三開發(fā)間三接費。三指企業(yè)三為直接三組織和三管理開三發(fā)項目三所發(fā)生三的，且三不能將三其歸屬三于特定三成本對三象的成三本費用三性支出三。主要三包括管三理人員三工資、三職工福三利費、三折舊費三、修理三費、辦三公費、三水電費三、勞動三保護費三、工程三管理費三、周轉(zhuǎn)三房攤銷三以及項三目營銷三設(shè)施建三造費等三。異同點三分析共同點三：開發(fā)產(chǎn)三品成本三支出的三內(nèi)容包三括前期三工程費三、基礎(chǔ)三設(shè)施建三設(shè)費、三公共配三套設(shè)施三費、土三地征用三及拆遷三費、建三筑安裝三工程費三、開發(fā)三間接費三用等。不同點三：新31三號文具三體規(guī)定三了上述三各項費三用支出三核算的三內(nèi)容，三屬于成三本對象三完工前三后發(fā)生三的費用三支出如三何歸類三分攤在三下面第三二十八三條企業(yè)三計稅成三本核算三的一般三程序有三具體規(guī)三定。十四、三企業(yè)計三稅成本三核算原31三號文關(guān)于開三發(fā)產(chǎn)品三成本、三費用的三扣除問三題應(yīng)付費三用。開三發(fā)企業(yè)三發(fā)生的三各項應(yīng)三付費用三，可以三憑合法三憑證計三入開發(fā)三產(chǎn)品計三稅成本三或進行三稅前扣三除，其三預(yù)提費三用除稅三收另有三規(guī)定外三，不得三在稅前三扣除。新31三號文第二十三八條三企業(yè)三計稅成三本核算三的一般三程序如三下：（一）三對當期三實際發(fā)三生的各三項支出三，按其三性質(zhì)、三經(jīng)濟用三途及發(fā)三生的地三點、時三間區(qū)進三行整理三、歸類三，并將三其區(qū)分三為應(yīng)計三入成本三對象的三成本和三應(yīng)在當三期稅前三扣除的三期間費三用。同三時還應(yīng)三按規(guī)定三對在有三關(guān)預(yù)提三費用和三待攤費三用進行三計量與三確認。（二）三對應(yīng)計三入成本三對象中三的各項三實際支三出、預(yù)三提費用三、待攤?cè)M用等三合理的三劃分為三直接成三本、間三接成本三和共同三成本,三并按三規(guī)定將三其合理三的歸集三、分配三至已完三工成本三對象、三在建成三本對象三和未建三成本對三象。（三）三對期前三已完工三成本對三象應(yīng)負三擔的成三本費用三按已銷三開發(fā)產(chǎn)三品、未三銷開發(fā)三產(chǎn)品和三固定資三產(chǎn)進行三分配，三其中應(yīng)三由已銷三開發(fā)產(chǎn)三品負擔三的部分三，在當三期納稅三申報時三進行扣三除，未三銷開發(fā)三產(chǎn)品應(yīng)三負擔的三成本費三用待其三實際銷三售時再三予扣除三。（四）三對本期三已完工三成本對三象分類三為開發(fā)三產(chǎn)品和三固定資三產(chǎn)并對三其計稅三成本進三行結(jié)算三。其中三屬于開三發(fā)產(chǎn)品三的，應(yīng)三按可售三面積計三算其單三位工程三成本，三據(jù)此再三計算已三銷開發(fā)三產(chǎn)品計三稅成本三和未銷三開發(fā)產(chǎn)三品計稅三成本。三對本期三已銷開三發(fā)產(chǎn)品三的計稅三成本，三準予在三當期扣三除，未三銷開發(fā)三產(chǎn)品計三稅成本三待其實三際銷售三時再予三扣除。（五）三對本期三未完工三和尚未三建造的三成本對三象應(yīng)當三負擔的三成本費三用，應(yīng)三按分別三建立明三細臺帳三，待開三發(fā)產(chǎn)品三完工后三再予結(jié)三算。異同點三分析共同點三：企業(yè)計三稅成本三都強調(diào)三是“實三際發(fā)生三的”，三對預(yù)提三費用和三待攤費三用都作三了明確三規(guī)定。不同點三：新31三號文在三企業(yè)計三稅成本三核算的三一般程三序中對三“當期三實際發(fā)三生的”三、“應(yīng)三計入成三本對象三中的”三、“期三前已完三工成本三對象應(yīng)三負擔的三”、“三本期已三完工成三本對象三”等都三作了核三算的程三序性規(guī)三定，并三強調(diào)對三本期未三完工和三尚未建三造的成三本對象三應(yīng)當負三擔的成三本費用三，應(yīng)分三別建立三明細臺三帳。關(guān)于開三發(fā)產(chǎn)品三成本、三費用的三扣除問三題原31三號文開發(fā)企三業(yè)在結(jié)三算開發(fā)三產(chǎn)品的三計稅成三本時，三按以下三規(guī)定進三行處理三：開發(fā)產(chǎn)三品完工三前發(fā)生三的直接三成本、三間接成三本和共三同成本三，應(yīng)按三配比原三則將其三分配至三各成本三對象。三其中，三直接成三本和能三夠分清三成本負三擔對象三的間接三成本，三直接計三入成本三對象中三；共同三成本以三及因多三個項目三同時開三發(fā)或先三后滾動三開發(fā)而三不能分三清負擔三對象的三間接成三本，應(yīng)三按各個三成本對三象（項三目）占三地面積三、建筑三面積或三工程概三算等方三法計算三分配。新31三號文第二十三九條三企三業(yè)開發(fā)三、建造三的開發(fā)三產(chǎn)品應(yīng)三按制造三成本法三進行計三量與核三算。其三中，應(yīng)三計入開三發(fā)產(chǎn)品三成本中三的費用三屬于直三接成本三和能夠三分清成三本對象三的間接三成本，三直接計三入成本三對象，三共同成三本和不三能分清三負擔對三象的間三接成本三，應(yīng)按三受益的三原則和三配比的三原則分三配至各三成本對三象，具三體分配三方法可三按以下三規(guī)定選三擇其一三：（一）三占地面三積法。三指按已三動工開三發(fā)成本三對象占三地面積三占開發(fā)三用地總?cè)娣e的三比例進三行分配三。三1.一三次性開三發(fā)的，三按某一三成本對三象占地三面積占三全部成三本對象三占地總?cè)娣e的三比例進三行分配三。三2.分三期開發(fā)三的，首三先按本三期全部三成本對三象占地三面積占三開發(fā)用三地總面三積的比三例進行三分配，三然后再三按某一三成本對三象占地三面積占三期內(nèi)全三部成本三對象占三地總面三積的比三例進行三分配。（二）三建筑面三積法。三指按已三動工開三發(fā)成本三對象建三筑面積三占開發(fā)三用地總?cè)ㄖ嫒e的比三例進行三分配。三1三.一次三性開發(fā)三的，按三某一成三本對象三建筑面三積占全三部成本三對象建三筑面積三的比例三進行分三配。三2.三分期開三發(fā)的，三首先按三期內(nèi)成三本對象三建筑面三積占開三發(fā)用地三計劃建三筑面積三的比例三進行分三配，然三后再按三某一成三本對象三建筑面三積占期三內(nèi)成本三對象總?cè)ㄖ嫒e的比三例進行三分配。（三）三直接成三本法。三指按期三內(nèi)某一三成本對三象的直三接開發(fā)三成本占三期內(nèi)全三部成本三對象直三接開發(fā)三成本的三比例進三行分配三。（四三）預(yù)算三造價法三。指按三期內(nèi)某三一成本三對象預(yù)三算造價三占期內(nèi)三全部成三本對象三預(yù)算造三價的比三例進行三分配。第三十三條企三業(yè)下列三成本應(yīng)三按以下三方法進三行分配三：（一）三土地成三本，一三般按占三地面積三法進行三分配。三如果確三需結(jié)合三其他方三法進行三分配的三,應(yīng)商三稅務(wù)機三關(guān)同意三。（二）三單獨作三為過渡三性成本三對象核三算的公三共配套三設(shè)施開三發(fā)成本三,應(yīng)按三建筑面三積法進三行分配三。(三)三借款費三用屬于三不同成三本對象三共同負三擔的，三按直接三成本法三或按預(yù)三算造價三法進行三分配。（四）三其他成三本項目三的分配三法由企三業(yè)自行三確定。異同點三分析共同點三：1、規(guī)三定應(yīng)計三入開發(fā)三產(chǎn)品成三本中的三費用屬三于直接三成本和三能夠分三清成本三對象的三間接成三本，直三接計入三成本對三象；共三同成本三和不能三分清負三擔對象三的間接三成本，三應(yīng)按受三益的原三則和配三比的原三則分配三至各成三本對象三。2、三分配方三法有按三占地面三積、建三筑面積三等方法三計算分三配。不同點三：新31三號文詳三細介紹三了占地三面積法三、建筑三面積法三的分配三方法，三同時還三列舉了三直接成三本法、三預(yù)算造三價法共三企業(yè)在三成本計三量和核三算時選三擇。不同點三：新31三號文細三化了土三地成本三、單獨三作為過三渡性成三本對象三核算的三公共配三套設(shè)施三開發(fā)成三本以及三借款費三用等分三配方法三。原31三號文關(guān)于以三土地使三用權(quán)投三資開發(fā)三項目的三稅務(wù)處三理問題（一）三企業(yè)、三單位以三換取開三發(fā)產(chǎn)品三為目的三，將土三地使用三權(quán)投資三房地產(chǎn)三開發(fā)項三目的，三按以下三規(guī)定進三行處理三：接受土三地使用三權(quán)的開三發(fā)方應(yīng)三在首次三分出開三發(fā)產(chǎn)品三時，將三其分解三為按市三場公允三價值銷三售該項三目應(yīng)分三出的開三發(fā)產(chǎn)品三（包括三首次分三出的和三以后應(yīng)三分出的三）和購三入該項三土地使三用權(quán)兩三項經(jīng)濟三業(yè)務(wù)進三行所得三稅處理三，并將三該項土三地使用三權(quán)的價三值計入三該項目三的成本三。（二）三企業(yè)、三單位以三股權(quán)的三形式，三將土地三使用權(quán)三投資房三地產(chǎn)開三發(fā)項目三的，按三以下規(guī)三定進行三處理：1、企三業(yè)、單三位在投三資交易三發(fā)生時三，應(yīng)將三其分解三為銷售三有關(guān)非三貨幣性三資產(chǎn)和三投資兩三項經(jīng)濟三業(yè)務(wù)進三行所得三稅處理三，并計三算確認三資產(chǎn)轉(zhuǎn)三讓所得三或損失三。上述土三地使用三權(quán)轉(zhuǎn)讓三所得占三當年應(yīng)三納稅所三得額的三比例如三超過5三0%，三可從投三資交易三發(fā)生年三度起，三按5個三納稅年三度均攤?cè)粮髂耆鹊膽?yīng)三納稅所三得額。2、接三受土地三使用權(quán)三的開發(fā)三方在投三資交易三發(fā)生時三，可按三上述投三資交易三額計算三確認土三地使用三權(quán)的成三本，并三計入開三發(fā)產(chǎn)品三的成本三。新31三號文第三十三一條三企業(yè)三以非貨三幣交易三方式取三得土地三使用權(quán)三的，應(yīng)三按下列三規(guī)定確三定其成三本：（一）三企業(yè)、三單位以三換取開三發(fā)產(chǎn)品三為目的三，將土三地使用三權(quán)投資三企業(yè)的三，按下三列規(guī)定三進行處三理：1．換三取的開三發(fā)產(chǎn)品三如為該三項土地三開發(fā)、三建造的三，接受三投資的三企業(yè)在三接受土三地使用三權(quán)時暫三不確認三其成本三，待首三次分出三開發(fā)產(chǎn)三品時，三再按應(yīng)三分出開三發(fā)產(chǎn)品三（包括三首次分三出的和三以后應(yīng)三分出的三）的市三場公允三價值和三土地使三用權(quán)轉(zhuǎn)三移過程三中應(yīng)支三付的相三關(guān)稅費三計算確三認該項三土地使三用權(quán)的三成本。三如涉及三補價,三土地使三用權(quán)的三取得成三本還應(yīng)三加上應(yīng)三支付的三補價款三或減除三應(yīng)收到三的補價三款。2．換三取的開三發(fā)產(chǎn)品三如為其三他土地三開發(fā)、三建造的三，接受三投資的三企業(yè)在三投資交三易發(fā)生三時，按三應(yīng)付出三開發(fā)產(chǎn)三品市場三公允價三值和土三地使用三權(quán)轉(zhuǎn)移三過程中三應(yīng)支付三的相關(guān)三稅費計三算確認三該項土三地使用三權(quán)的成三本。如三涉及補三價,土三地使用三權(quán)的取三得成本三還應(yīng)加三上應(yīng)支三付的補三價款或三減除應(yīng)三收到的三補價款三。（二）三企業(yè)、三單位以三股權(quán)的三形式，三將土地三使用權(quán)三投資企三業(yè)的，三接受投三資的企三業(yè)應(yīng)在三投資交三易發(fā)生三時，按三該項土三地使用三權(quán)的市三場公允三價值和三土地使三用權(quán)轉(zhuǎn)三移過程三中應(yīng)支三付的相三關(guān)稅費三計算確三認該項三土地使三用權(quán)的三取得成三本。如三涉及補三價,土三地使用三權(quán)的取三得成本三還應(yīng)加三上應(yīng)支三付的補三價款或三減除應(yīng)三收到的三補價款三。第三十三二條三除以三下幾項三預(yù)提（三應(yīng)付）三費用外三，計稅三成本均三應(yīng)為實三際發(fā)生三的成本三。三（一）三出包工三程未最三終辦理三結(jié)算而三未取得三全額發(fā)三票的，三在證明三資料充三分的前三提下，三其發(fā)票三不足金三額可以三預(yù)提，三但最高三不得超三過合同三總金額三的10三％。（三二）公三共配套三設(shè)施尚三