物業(yè)管理

張洪青Tel:62057480第一頁，共七十八頁。第一章物業(yè)管理概述

第一節(jié)物業(yè)管理與房地產

第二頁，共七十八頁。一、房地產與房地產業(yè)從1978年，房地產業(yè)大致經歷了四個發(fā)展階段：第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產綜合開發(fā)的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。第三頁，共七十八頁。第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1997年）1992年房改全面啟動，公有住房出售，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9％。房地產市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控后，房地產業(yè)投資增長率普遍大幅回落。房地產市場經歷了一段時間的低迷。第四頁，共七十八頁。第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調發(fā)展階段（1998至2000年）1998年，國務院頒發(fā)宣布新一輪房改的23號文，提出“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化”和“建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系”等重要思路；1999年初，國內大部分省、區(qū)深化房改的方案經當地政府同意正式印發(fā)，中央在京黨政機關的方案也經國務院常務會議原則通過。在98年到2000年的那段日子里，一些企業(yè)主，富裕的個人，成為購房的中堅力量。第五頁，共七十八頁。第四階段：價格持續(xù)上揚，多項調控措施出臺的新階段（2001年以來）2000年后，一些比較富裕的中產階級，由于受到富裕階層購房的示范效應的影響，開始加入購房的行列。由于這一階層遠較富裕階層人數為多，因此房價開始上揚。到了中產階層基本購買完畢，工薪階層也加入了購房的行列。由于他們人數眾多，因此住房價格開始飛漲。加上股市不振，大量資金涌入房地產。2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業(yè)的調控政策。第六頁，共七十八頁。幾個居住面積數據在90年代初，發(fā)達國家的人均住房建筑面積為：美國60平方米英國38平方米法國37平方米日本31平方米。世界各國的經驗表明，在人均住房面積達到30平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。到2000年底，我國城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積已經達到20平方米。2005年8月5日，建設部公布的城鎮(zhèn)居民概況統(tǒng)計公報顯示，按戶籍人口統(tǒng)計，2004年底，全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為24.97平方米。估計我國到2010年就可達到人均30平方米。第七頁，共七十八頁。住房建設自然需求的計算（2000—2010年）

提高居住水平的影響。如果2010年我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到30平方米，即每人比2000年提高10平方米，按1999年底，我國城鎮(zhèn)人口3.89億，就需增加住房38.9億方米。城市化發(fā)展的影響。按世界各國的統(tǒng)計，2000年第三世界各國的城市化水平平均為45%。我國的城市化水平剛過30%。如果2010年我國城市化水平達到40%，全國城鎮(zhèn)比2000年增加人口1.2億人，按每人住房30平方米（且按這些人現(xiàn)居住面積達人均20平方米）計算，需要增加12億平方米。自然折舊的影響。全國城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房80億平方米，如果按住房折舊的年限40年計算，每年折舊率2.5%，10年共需折舊20億平方米?？紤]到我國住房折舊一般會長于40年，只按每年折舊1億平方米，即10年折舊10億平方米計算。以上三項合計，10年需建房為60億平方米，才能滿足房地產市場需求。第八頁，共七十八頁。地產泡沫和銀行超常規(guī)貸款近幾年自上而下都在談房地產泡沫和銀行超常規(guī)貸款問題。為解決銀行超常規(guī)貸款問題，2003年8月24日，中國人民銀行決定從2003年9月21日起，提高存款準備金率1個百分點，即存款準備金率由現(xiàn)行的6%調高至7%。2004年4月11日，央行決定從2004年4月25日起再提高存款準備金率0.5個百分點，即由現(xiàn)行的7％提高到7.5％。

第九頁，共七十八頁。地產泡沫產生的原因一種畸形的“需求”“負翁”、“負婆”現(xiàn)象溫州炒房大軍的南征北戰(zhàn)2004年3月15日時代商報報道，溫州人在沈陽買一套房子可拖進銀行2/3按揭。從目前房地產市場運作模式看，溫州購房團在投入了大量資本炒作時，同時也拖進了數量幾倍于它的銀行資本跟進他們所進入的樓盤，加上所到之處跟進的本地投機資本，整個炒作市場的投機資本數量，就遠遠超過了溫州購房團握在手里的鈔票。如果傳聞中的“10萬溫州人拿著1000個億在炒樓”大體符合事實原貌，那么這1000億不過是支撐整個炒作市場的一個資本系數。由于此過程中銀行實際在承擔著大部分風險，所以如果不及時控制，它最終將演變?yōu)橐粋€巨大的金融黑洞！第十頁，共七十八頁。境外對我國房地產過熱的注意早在2002年12月，美國摩根士丹利就在一份研究報告中提醒，中國有可能爆發(fā)新一輪房地產泡沫危機。2003年3月5日，《華盛頓郵報》進一步載文指出，中國房地產泡沫及其破裂，將可能引發(fā)中國銀行體系危機。文章分析認為，銀行是中國資本的主要來源。房地產泡沫一旦破裂，就意味著銀行將增加新的壞賬。截至2003年10月，在國內銀行未償還的1.6萬億美元的貸款中，約有1/10陷在房地產領域，其中600億美元是向開發(fā)商提供的貸款，另有900多億美元是住房抵押貸款。2003年7月13日，香港《南華早報》刊登了一篇題為《制造一個經濟定時炸彈》的文章，以此來形容中國目前有3萬多家房地產公司瘋狂“炒地皮”的現(xiàn)實。第十一頁，共七十八頁。房價虛高的主因地價上升過快。近些年來土地價格飛漲，這既和土地成本上升有關，又和現(xiàn)行的某些政策有關。為了避免過去暗箱操作帶來的種種弊端，我國目前實行土地公開招標拍賣。但隨這種做法產生的問題值得反思。在競拍中，地價被炒得很高，一畝地甚至能賣到幾百、上千萬元。各地出現(xiàn)了一批投資購房者，哄抬房價。這些投資購房者買了房子不是為了自用，而是通過出租或者二次出賣來賺取利潤。這種“炒房”行為的直接結果，就是把地區(qū)的房價被人為地抬高了。第十二頁，共七十八頁。2002年上半年，我國個人住房貸款余額已超過6630億元。中國人民銀行2005年8月15日發(fā)布的《2004中國房地產金融報告》指出，到2004年末，我國的房地產貸款已達2.6萬億元，占到全部人民幣貸款的約15％，我國居民個人住房按揭貸款占ＧＤＰ的比例為11.7％。在《2004中國房地產金融報告》中，中國人民銀行警告說，去年以來持續(xù)至今的房地產熱已經為中國樓市帶來很大的金融風險，這些風險主要包括：房屋貶值開發(fā)商資金鏈斷裂“假按揭”難以收回出讓土地的收入被挪作他用第十三頁，共七十八頁。2005年5月11日國務院辦公廳轉發(fā)了建設部等七部門聯(lián)合出臺的《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》。上海房價能否軟著陸【焦點訪談】：穩(wěn)定房價合民心

第十四頁，共七十八頁。（一）房地產的涵義

房地產是房產與地產的合稱，是房屋與土地在經濟方面的商品體現(xiàn)。房屋與土地反映物質的屬性和形態(tài)，而房產與地產則體現(xiàn)商品形式的價格。

在生活資料方面，房產與地產屬于財產范疇；在生產經營資料方面，房產與地產屬于資產范疇。房屋和土地不可移動，因此一般稱之為不動產。

不動產的廣義概念還包括其他不能移動的物體，如水壩、地下工程、港口等其它建筑。第十五頁，共七十八頁。（二）城市房屋

按用途分，城市用房一般可以分為六大類：1.住宅。在現(xiàn)代城市中，住宅一般要占城市房屋總量的一半左右。2.生產用房。是指物質生產部門作為基本生產要素使用的房屋。3.營業(yè)用房。是指第三產業(yè)所使用的房屋。4.文教用房

5.行政用房

6.其他專用房

第十六頁，共七十八頁。（三）城市土地

1.生活居住用地2.工業(yè)用地3.公共建筑用地4.公共綠地5.風景游覽區(qū)用地6.道路廣場用地7.市政公用設施用地8.交通運輸用地9.特殊用地10.其他用地

第十七頁，共七十八頁。（四）房地產業(yè)

l.房地產業(yè)的概念一般是把產品用途相同、服務內容相同和服務對象相同的企業(yè)，作為同一行業(yè)。房地產業(yè)是指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的產業(yè)，具體包括土地的開發(fā)經營、房屋的開發(fā)建設、買賣、租賃、信托、物業(yè)管理和以房地產為依托所進行的多種經營管理等項工作。第十八頁，共七十八頁。2.房地產業(yè)的運行機制

（1）生產環(huán)節(jié)。生產環(huán)節(jié)是指進行土地開發(fā)、房屋建設等，從而獲得房地產勞動產品的過程。這一環(huán)節(jié)的前提條件是獲得可供開發(fā)的土地。2004年8月31日以后，國內土地市場將不得再采用協(xié)議方式出讓經營性土地使用權，國有土地使用權必須以公開招標、拍賣、掛牌的方式出讓。（2）流通環(huán)節(jié)。流通環(huán)節(jié)是指房地產作為商品進入市場，進行交易，以實現(xiàn)其使用價值和價值的過程。房地產市場活動主要有房地產的買賣、租賃和抵押三種形式?！綜CTV《中國財經報道》：買房陷阱知多少】（3）消費環(huán)節(jié)。在這個環(huán)節(jié)，房屋的售后管理與服務工作顯得更加迫切和重要。第十九頁，共七十八頁。二、物業(yè)管理的產生和發(fā)展

第二十頁，共七十八頁。（一）物業(yè)管理的起源傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理”起源于19世紀60年代的英國，由于工業(yè)革命的發(fā)展使得大量農村人口涌入工業(yè)城市，導致了諸如房屋破損嚴重、居住環(huán)境日趨惡化等“社會問題”。當時有一位名叫奧克維婭·希爾（OctaviaHill）的女土迫不得已為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當地人士紛紛效仿，這可以說是最早的“物業(yè)管理”。真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理起源形成于19世紀末20世紀初的美國。當時美國高層大廈的建造蓬勃興起，于是一種適應這種客觀要求的專業(yè)性物業(yè)管理機構便應運而生，標志著現(xiàn)代物業(yè)管理的誕生?，F(xiàn)代物業(yè)管理誕生的另一個標志是物業(yè)管理行業(yè)組織的成立。1908年，成立了世界上第一個物業(yè)管理組織——芝加哥建筑物管理人員組織（ChicagoBuildingManagersOrganization，CBMO）。此后，在CBMO推動下，美國第一個全國性的業(yè)主組織——“建筑物業(yè)主組織”（BuildingOwnersOrganization，BOO）也宣告成立。在這兩個組織的基礎上，最后又成立了“建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會”（BuildingOwnersandManagersAssociation，BOMA）。第二十一頁，共七十八頁。（二）我國物業(yè)管理問題的提出我國自解放以來，過多強調了房地產的社會福利性而忽視了它的商品屬性。長期實行福利制低租金分配住房的政策。80年代初全國直管公房失修失養(yǎng)率達到50％以上。城市住房每m2使用面積年租金僅1.56元，除去管理費0.68元，18％的稅金0.28元外，修理費只剩0.60元，僅為正常維修保養(yǎng)需要的1／6，房屋淘汰量逐年增加。1980年淘汰800萬m2，比1977年增加1.5倍；1982年淘汰1311萬m2，比1980年增加64％；危房達3000萬m2。在房地產綜合開發(fā)過程中，由于普遍存在著“重建設、輕管理”的傾向。物業(yè)管理是我國房地產業(yè)借鑒國外的先進經驗，學習和引進的一種行之有效的房屋管理方法，也是我國房地產業(yè)發(fā)展到一定程度的必然產物。第二十二頁，共七十八頁。（三）物業(yè)管理在我國的產生和發(fā)展

1981年3月深圳市物業(yè)管理公司成立。廣州于1981年開始在新建的東湖新村試點實行新型住宅區(qū)管理方法。1984年末，廣州房地產經濟研究會到東湖新村進行考察，寫出論文《城市住宅管理要向多層次的綜合服務與經營管理型發(fā)展》。這篇論文在提交中國城市住宅研究會1984年年會進行交流時受到肯定。1985年底深圳市房管局成立后，肯定了物業(yè)管理公司專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的管理經驗，在全市推廣。1986年后，廣州市政府、市建委和房管部門把住宅區(qū)管理提到議事日程。第二十三頁，共七十八頁。1994年3月，建設部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，強調新建小區(qū)必須推行物業(yè)管理。到1995年我國物業(yè)管理的競爭市場也開始形成。2000年10月15日，中國物業(yè)管理協(xié)會在北京成立。到2002年底，上海、廣東、山東、遼寧等省市的物業(yè)管理的覆蓋面已達50

％左右，深圳市物業(yè)管理的覆蓋面已超過95％。全國物業(yè)管理企業(yè)已有2萬多家，從業(yè)人員超過200

萬，全國實行物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的30％。2003年9月1日起《物業(yè)管理條例》正式施行。目前，物業(yè)管理新體制不僅在新舊住宅區(qū)全面推廣，而且已被工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院、商店、辦公樓宇等各類物業(yè)采用。第二十四頁，共七十八頁。（四）發(fā)展物業(yè)管理的意義1.有利于城市房地產業(yè)運行體系的確立與完善。2.延長物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。3.增強開發(fā)商在房地產市場中的競爭力，使物業(yè)易于出租或出售。4.改善了人民群眾的居住條件，提高了人民群眾的居住質量。5.維護了社區(qū)的安定團結。6.有利于擴大就業(yè)和實施再就業(yè)工程。7.刺激了城鎮(zhèn)居民服務消費支出的增長。8.推動了社區(qū)精神文明建設。第二十五頁，共七十八頁。三、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢

第二十六頁，共七十八頁。（一）我國物業(yè)管理現(xiàn)狀（1）發(fā)展不平衡（2）認識不清（3）法制建設滯后，物業(yè)管理法律關系各主體間的權利義務關系不清（4)建設與管理職責不清（5）尚未形成規(guī)范的市場機制，物業(yè)管理企業(yè)經營活動不規(guī)范（6)國有大中型企業(yè)、事業(yè)單位物業(yè)管理推進緩慢（7）物業(yè)管理行業(yè)人員素質偏低，人才缺少（8）建管相脫節(jié)（9）管理水平低第二十七頁，共七十八頁。

（二）物業(yè)管理的發(fā)展趨勢

1.物業(yè)管理企業(yè)化企業(yè)化就要強調規(guī)模經濟。所謂規(guī)模經濟就是要求企業(yè)在生產規(guī)模上要達到經濟規(guī)模，此時產品的單位成本最低。企業(yè)化應強調“一業(yè)為主，多種經營”?？梢詫⒔洜I范圍擴大到與物業(yè)有關的業(yè)務，如房屋咨詢、中介、代理房屋買賣、估價，建筑裝飾等項目；也可向餐飲、商業(yè)、健身等方面發(fā)展。第二十八頁，共七十八頁。2.專業(yè)服務社會化

一是專業(yè)化，是前提條件。社會生產服務的內容專業(yè)化，服務水平才會有很大的提高。二是社會化。專業(yè)化的生產服務又要求社會上其他專業(yè)服務與它相配套，這樣才有充足的市場。大陸的物業(yè)管理是從香港借鑒而來的。在香港從事私人樓宇、商業(yè)大廈和公共屋村管理的管理機構人員組成都較少，管理機構將保安、清潔、維修等工作都以合同形式發(fā)包給專業(yè)公司、承包商去做。第二十九頁，共七十八頁。3.物業(yè)管理現(xiàn)代化。主要體現(xiàn)在：（1）管理觀念現(xiàn)代化①信息觀念②系統(tǒng)觀念③經營觀念

（2）管理組織網絡化（3）管理標準規(guī)范化（4）管理方式程序化第三十頁，共七十八頁。第二節(jié)物業(yè)管理的概念和內容

一、物業(yè)

第三十一頁，共七十八頁。（一）物業(yè)的涵義房地產：realestate或realproperty。“realestate”一詞具體是指土地及附著在土地上的人工構筑物和房屋；“realproperty”一詞具體是指realestate及其附帶的各種權益，包括所有權在內的、以及與此相關的保有權、享用權、管理權、處分權等。物業(yè)的涵義應該是指realProperty。物業(yè)概念是：物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。

第三十二頁，共七十八頁。一個完整的物業(yè)包括四個部分：

（1）建筑物。包括房屋建筑、構筑物（如橋梁、水塔等）、道路、碼頭等。（2）設備。指配套的專用機械、電氣等設備。如電梯、空調、備用電源等。（3）設施。指配套的公用管、線、路。如上下水管、消防、強電（供變電等）、弱電（通訊、信號網絡等）、路燈，以及室外公建設施（如幼兒園、醫(yī)院）等。（4）場地。指待建或露天堆放貨物之地，包括建筑地塊、庭院、停車場等。第三十三頁，共七十八頁。完整地把握物業(yè)的概念，需注意兩點:第一，物業(yè)的主體是建筑物，輔助部分是配套的設備、設施與場地等。如果沒有建筑物，而是單獨的設備、設施或是單獨的場地（如空地），就不能稱其為物業(yè)。第二，物業(yè)管理中的物業(yè)（適用于住宅小區(qū)）主要是物業(yè)的共同部分：共同部位、共用設施設備、物業(yè)規(guī)劃紅線內的市政設施和附屬建筑及附屬配套服務設施。業(yè)主自用物業(yè)建筑物部分和自用設備通常不是物業(yè)管理的范疇。第三十四頁，共七十八頁。（二）物業(yè)與房地產、不動產的區(qū)別（1）適用范圍不同物業(yè)一般多指一個單項的“物業(yè)”單位；房地產是指一個國家、地區(qū)或一個城市所擁有的房地產。（2）稱謂的領域不同不動產是民法通常使用的詞匯；房地產是在經濟法和行政法及商事實務中經常使用的詞匯；物業(yè)則是指房地產領域中單元性的房地產概念的別稱。（3）概念外延不同房地產概念的外延包括房地產的投資、開發(fā)、建設、銷售、售后管理等整個過程。物業(yè)有時可用來指示某項具體的房地產，然而，它僅僅是指房地產的交易、售后服務這一使用階段或區(qū)域。第三十五頁，共七十八頁。（三）物業(yè)的分類居住物業(yè)。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等；商業(yè)物業(yè)。包括綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、賓館、康樂中心等；工業(yè)物業(yè)。包括工業(yè)廠房、倉庫等；其他用途物業(yè)。如車站、碼頭、醫(yī)院、學校等。第三十六頁，共七十八頁。（四）物業(yè)的特性

1.位置固定性、地區(qū)性建筑物由于定著在土地上，形成了其不可移動性和地區(qū)性。2.形式上的多樣性每種物業(yè)都是單件產品，在類別、品種、規(guī)格、結構、式樣上都有區(qū)別于它宗物業(yè)的地方，沒有兩宗物業(yè)是完全相同的。3.使用上的長期性其一是構成物業(yè)基礎的土地具有不可毀滅性；其二是地上建筑物使用期限可達幾十年乃至上百年。土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。第三十七頁，共七十八頁。4.開發(fā)建設周期性長、投資量大物業(yè)開發(fā)建設周期比一般的商品生產周期要長得多，同時需要大量的投資。5.易受政策限制物業(yè)受法令和政府政策的影響較重要的有兩項：一是警察權（PolicePower）的行使。二是行政征用權，政府為滿足社會公共利益的需要，可以對任何物業(yè)實行強制征收。6.受相關因素影響大物業(yè)的價格往往受其周圍其他建筑的影響。7.保值性與增值性房地產的價格一般也會不斷上漲，有著保值和增值的作用。第三十八頁，共七十八頁。（五）物業(yè)的產權1.產權的概念產權就是財產權利，是指對財產的各種權利的總稱，包括占有權、使用權、出租權、轉讓權、用盡權、消費權及其他與財產有關的權利。因此，也可以說產權是一種權利束。合理有效清晰的產權，可以使人們各盡其能、各守其責、各得其利。第三十九頁，共七十八頁。2.物業(yè)的產權類型

（1）私有產權是指關于資源利用和所有的權利。私有產權的關鍵在于對財產所有權利的行使的決策完全是私人做出的。（2）社團產權是指某個人對一種資源行使某權力時，并不排斥他人對該資源行使同樣的權利，或者說，這種產權是共同享有的。如城市景觀和市政公用設施便屬于社團產權。對于社團產權來講，每個人對如何行使權利的決定是無需事先與他人協(xié)商的。（3）集體產權一種產權如果是集體的，則關于如何行使對資源的各種權利的決定就必須由集體做出，由集體的決策機構以民主程序對權利的行使作出規(guī)定和約束。第四十頁，共七十八頁。（4）建筑物區(qū)分所有權把多人共同擁有同一建筑物的情況界定為建筑物區(qū)分所有權。建筑物區(qū)分所有，是將一幢房屋特別是樓房，按其本身結構區(qū)分為各個獨立單元，每一單元均構成一個相對獨立的所有權客體，由此在一幢房屋上形成兩個以上的所有權。建筑物區(qū)分所有權具體是指多個區(qū)分所有權人共同擁有一棟建筑物時，各區(qū)分所有權人對建筑物專有部分所享有的專有所有權與對建筑物共用部分所享有的持分權，以及因共同關系所生的成員權之總稱。第四十一頁，共七十八頁。

二、物業(yè)管理的概念

這樣理解物業(yè)管理，對不對？張某在和一些朋友聊天時談到物業(yè)管理，他說：“物業(yè)管理就是房產管理，只不過房產管理和物業(yè)管理所處的體制不一樣，名稱換了一下，其根本區(qū)別就是收不收費的問題?！彼呐笥岩舱f：“物業(yè)管理就是在原來的房產管理上增加點內容，比如掃掃地、澆澆花、看看門而已。”這些看法對嗎？第四十二頁，共七十八頁。廣義的物業(yè)管理是由物業(yè)的涵義引申出來的，它泛指一切為了物業(yè)的正常使用、經營而對物業(yè)本身及其業(yè)主和用戶所進行的管理和提供的服務。今天我們使用的物業(yè)管理概念主要是狹義的物業(yè)管理。狹義的物業(yè)管理（RealPropertyManagement或PropertyManagement），是指由專門的機構和人員，依據合同和契約，對物業(yè)及其附屬設施、周圍環(huán)境等實施統(tǒng)一的、專業(yè)化的、綜合性的經營管理，并向人們提供綜合性的有償服務。第四十三頁，共七十八頁。物業(yè)管理的要點：是一種經營性的管理方式是對物業(yè)開發(fā)、租賃、銷售和售后服務等活動進行全過程的管理是一種專業(yè)化、綜合性的管理是按合同或契約進行法制化規(guī)范化管理具有服務性第四十四頁，共七十八頁。三、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別

項目及比較內容

現(xiàn)代物業(yè)管理

傳統(tǒng)房屋管理

物業(yè)權屬

多元產權（私有、公有）

單一產權（國有、公有）

管理單位物業(yè)管理公司

政府、單位房管部門

管理單位性質

企業(yè)

事業(yè)或企業(yè)性事業(yè)單位

管理手段

經濟和法律手段

行政手段

管理行為

企業(yè)經營服務行為

非企業(yè)行為

管理性質

有償服務

無償、低償服務

管理觀念

為業(yè)主、住戶服務

管住住戶

管理費用

自籌、管理費、服務費等

低租金和大量補貼

管理形式

社會化、專業(yè)化統(tǒng)一管理

多頭分散管理管理內容

全方位多層次的管理服務管房和養(yǎng)房

管理關系

代表業(yè)主，業(yè)主主導型

國家或單位主導型

管理模式

市場經濟管理模式

計劃經濟管理模式

第四十五頁，共七十八頁。

【討論】后勤服務集團的服務是不是就是物業(yè)管理？

近幾年，國家推行后勤管理社會化，不少高等學校紛紛建立自己的后勤服務集團，為學校師生服務。請問，后勤服務集團的服務是不是就是物業(yè)管理？第四十六頁，共七十八頁。后勤服務與物業(yè)管理的不同

項目后勤服務

物業(yè)管理

單位性質學校等單位下屬的企業(yè)單位

一般是社會化的單位專業(yè)特長主要是清潔、醫(yī)療、飲食、交通等

主要是保安、房屋及設備維修等

費用收取通常比社會上的服務費低

通常是市場化的收費

業(yè)務來源主要是系統(tǒng)或單位內部需求

主要到社會上去尋找

服務對象主要是面向單位的員工

社會各單位、各物業(yè)

服務內容針對性強，相對單一、層次雷同

針對性較弱，內容多樣、層次不一第四十七頁，共七十八頁。四、物業(yè)管理的性質、類型和原則

第四十八頁，共七十八頁。（一）物業(yè)管理的性質

【問題】房地產業(yè)屬于第幾產業(yè)？物業(yè)管理呢？第四十九頁，共七十八頁。三次產業(yè)分類的理論第一產業(yè)就是指那些直接依賴于自然資源的開發(fā)和利用，并且只能在自然資源所在地進行生產過程的行業(yè)。如農業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)、林業(yè)和采礦業(yè)。即作為廣義的農業(yè)；第二產業(yè)是對第一產業(yè)初級產品進行再加工過程的行業(yè)，是第二層次上的生產活動，如制造業(yè)、建筑業(yè)等，人們稱之為廣義的工業(yè)；第三產業(yè)是以第一、第二產業(yè)產品為物質條件，生產非實物形態(tài)產品的行業(yè)，如商業(yè)、旅游業(yè)、交通、金融、保險、郵電、教育、文藝、房地產業(yè)等。第三產業(yè)意味著提供服務的產業(yè)，在很多場合又稱之為服務產業(yè)。第五十頁，共七十八頁。房地產業(yè)是區(qū)別于建筑業(yè)的一個獨立行業(yè)建筑業(yè)：第二產業(yè)；房地產業(yè)：第三產業(yè)。在聯(lián)合國制定的《國際標準行業(yè)分類》中，把經濟行業(yè)分為十大類，其中建筑業(yè)為第五類，房地產業(yè)和經營服務業(yè)為第八類。2002年國家統(tǒng)計局頒布的《國民經濟行業(yè)分類》(GB/T4754-2002)，把我國經濟行業(yè)分為：門類20個，大類95個，中類396個，小類913個，其中建筑業(yè)被列為第E門類，房地產為第K門類。總之，國際國內都把建筑業(yè)和房地產業(yè)作為兩個獨立的產業(yè)部門來對待。行業(yè)分類與代碼第五十一頁，共七十八頁。物業(yè)管理的性質物業(yè)管理屬于第三產業(yè)，是一種服務性行業(yè)。其宗旨就是服務，寓管理、經營于服務之中；其管理對象是物業(yè)，服務對象是物業(yè)產權人和物業(yè)使用人；其經營方針是“保本微利、服務社會”，不以牟取高額利潤為目的。第五十二頁，共七十八頁。明確物業(yè)管理的性質的意義為制定物業(yè)管理的政策和法規(guī)提供理論依據物業(yè)管理的政策法規(guī)是物業(yè)管理的宏觀環(huán)境，其科學性如何是物業(yè)管理發(fā)展的關鍵。有利于物業(yè)管理的健康發(fā)展物業(yè)管理應沿著其性質所標志的方向發(fā)展，否則將會遇到難以克服的障礙。指出了物業(yè)管理的宗旨物業(yè)管理的宗旨就是服務，通過服務實現(xiàn)社會效益、經濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。偏離服務這個宗旨，就會使物業(yè)管理與社會和公眾的利益相背，最終削弱物業(yè)管理的生命力。第五十三頁，共七十八頁。（二）物業(yè)管理的類型

委托服務型物業(yè)管理房地產開發(fā)商將開發(fā)建成的物業(yè)出售給用戶，一次性收回投資并獲取利潤，然后委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行管理，完善其售后服務。

租賃經營型物業(yè)管理房地產開發(fā)商建成房屋后并不出售，而是交由屬下的物業(yè)管理公司進行經營管理，通過租金收回投資，獲得利潤。第五十四頁，共七十八頁。（三）物業(yè)管理的主要原則1.物業(yè)所有權與經營權相分離的原則業(yè)主是物業(yè)的主人，享有物業(yè)所有權。物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或者業(yè)主委員會委托后，就成為物業(yè)的具體管理者。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托的關系，而這種關系正體現(xiàn)了物業(yè)所有權與經營權的相分離。2.公平競爭的原則“國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)”（見《物業(yè)管理條例》第三條）。1994年1月，深圳市成功地組織了一次蓮花北區(qū)新建小區(qū)物業(yè)管理招標，此事開創(chuàng)了我國物業(yè)管理引入競爭機制的先河。第五十五頁，共七十八頁。3.統(tǒng)一管理的原則物業(yè)管理區(qū)域內的房屋建筑維護、修繕、環(huán)境保護、綠化美化、治安保衛(wèi)、車輛道路、設備修理等，應當統(tǒng)一由一個物業(yè)管理企業(yè)負責。4.專業(yè)和高效的原則物業(yè)管理企業(yè)應當根據需要，通過簽訂合同的辦法，將一些專業(yè)性更強的項目分包給各有關專業(yè)公司，如房屋修繕公司、清潔公司、綠化公司、保安公司、市政公司等等。北京青年報：物業(yè)管理能否打破黑箱——美林香檳小鎮(zhèn)首用招投標方式選拔專業(yè)公司第五十六頁，共七十八頁。5.經濟合理的原則物業(yè)服務費用的收費標準要公開，價格要合理，提供的服務要讓業(yè)主和物業(yè)使用人滿意，并感到質價相符。6.依法管理的原則業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的人員，應掌握和熟悉有關物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)和政策規(guī)定，正確地解決和處理物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問題。7.以業(yè)養(yǎng)業(yè)及基金專用原則應根據“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的原則培養(yǎng)物業(yè)管理公司的造血功能，在經費上做到“維持平衡，略有結余”。第五十七頁，共七十八頁。五、物業(yè)管理的內容

第五十八頁，共七十八頁。（一）物業(yè)管理的基本內容1.對物業(yè)及其配套設施的維護和保養(yǎng)。2.做好日常維修工作，確保物業(yè)的正常運行，為業(yè)主和租戶提供基本的使用保證。3.加強保安和消防管理，向業(yè)主和租戶提供生活和辦公的安全保障。4.搞好物業(yè)及周圍環(huán)境的清潔。5.做好綠化草地和花木的養(yǎng)護工作，努力營造一個優(yōu)美宜人的環(huán)境。6.加強車輛管理，防止車輛丟失、損壞或釀成事故。第五十九頁，共七十八頁。7.搞好維修基金的核收與管理，為用戶的長遠利益作早期的籌劃。8.及時辦理物業(yè)及附屬設備的財產保險，避免由于自然災害給業(yè)主造成巨大的財產損失。9.做好管理費用的核收和使用管理，保證物業(yè)管理工作的健康順利進行。10.搞好多種配套服務經營，為業(yè)主和租戶提供盡可能全面的服務。11.搞好社區(qū)管理，創(chuàng)造健康文明的社區(qū)文化，為建立友好融洽的新型人際關系而盡心盡力。12.建立物業(yè)檔案，隨時掌握產權變動情況，維護物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理。第六十頁，共七十八頁。（二）物業(yè)管理中的服務內容常規(guī)性的公共服務是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有業(yè)主、物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務。比如清潔衛(wèi)生服務；治安保衛(wèi)服務；維護居住區(qū)環(huán)境服務等等。針對性的專項服務是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大業(yè)主、物業(yè)使用人，為滿足其中部分住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。

委托性的特約服務是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個別需求受其委托而提供的服務。通常是指在物業(yè)服務合同中未約定、物業(yè)管理企業(yè)在專項服務中也未設立，而業(yè)主、物業(yè)使用人又提出該方面需求的服務項目。第六十一頁，共七十八頁。（三）物業(yè)管理中的經營內容經營是物業(yè)管理公司以管理區(qū)域內的條件為基礎、以住戶為對象所進行的經濟活動?；镜慕洜I項目主要包括下列四個方面：1.住宅的租賃經營；辦公樓宇的租賃經營；酒店、商場及工業(yè)樓宇的租賃經營；停車場地、貨倉場地的租賃經營等。2.房屋及附屬設施維修及改建工程施工；室內裝修設計及工程施工；設備安裝；經營建材等。3.經營商場、餐飲、旅游、游泳池、電影院等各種生活文化娛樂設施等。4.不動產投資咨詢、中介、拆遷、住房置換等。第六十二頁，共七十八頁。（四）物業(yè)管理中的社會管理內容物業(yè)管理公司要和各級政府、政法、公安、醫(yī)療等部門加強聯(lián)系，隨時傳達新的政策和法令，協(xié)助開展工作。比如：當某種傳染病開始流行時，物業(yè)管理公司就應當迅速和醫(yī)療單位取得聯(lián)系，通知并組織住戶及時采取預防措施，類似還有諸如預防接種，普及醫(yī)療教育等等；此外像全民選舉、人口普查等，都可以由物業(yè)管理公司來組織實施；由于物業(yè)管理公司有詳細的業(yè)主檔案，且對于所管物業(yè)居住、工作的人員比較熟悉，對于偵察犯罪也會有所幫助。第六十三頁，共七十八頁。（五）不同用途的物業(yè)的管理要點1.寫字樓管理：期望甚高寫字樓需有高標準高質量的管理服務，這類樓宇都有比較現(xiàn)代化的設備，如自動控制的高檔電梯與升降梯、由電腦控制的樓宇自動化系統(tǒng)、中央空調設備、通風設備、保安監(jiān)控設備等等。這些設備需有具備專門知識與技術的人員來操作與養(yǎng)護。人們對這類樓宇，特別是出入口、大堂、洗手間、公共通道的清潔衛(wèi)生要求很高。為保持樓宇的外貌美觀，樓宇的外墻也需要定期清掃。第六十四頁，共七十八頁。2.住宅管理：最受關切供水、供電、供氣、供暖等的狀況如何是人們最關切的問題。住宅管理的目的是為住戶提供舒適的生活環(huán)境，因此房屋及設施的維修養(yǎng)護、保安、清潔、綠化、康樂及多種服務項目的管理就顯得較為重要。第六十五頁，共七十八頁。3.公共商業(yè)樓宇管理：形象第一良好的物業(yè)管理可以創(chuàng)造商場的美好形象，從而吸引顧客，這是公共商業(yè)樓宇管理的最大要求。要做到這一點就必須注意這樣幾個方面：在適當的地方設置明顯的方向指示牌；商店的招牌應妥善管理；設施設備應加強養(yǎng)護，減少停機率；空氣調節(jié)必須適宜；消防通道必須保持暢通無阻；所有固定裝置、設備和裝飾品，均須達到高度安全標準；管理好停車場，方便顧客的交通往來；積極組織宣傳和促銷活動，吸引顧客前來商場購物。第六十六頁，共七十八頁。4.旅游賓館管理：優(yōu)質服務服務質量是賓館的生命，也是衡量其管理水平的主要標志。旅游賓館的優(yōu)質服務所涉及的范圍非常廣泛：（1）從客人需求看：賓館是以提供客房、餐飲、商品、康樂活動和綜合服務項目來滿足客人需求，因而優(yōu)質服務必然涉及各部門、各環(huán)節(jié)、各崗位。而且賓館各部門、各工作環(huán)節(jié)的優(yōu)質服務是互相聯(lián)系的，它們共同形成賓館的整體服務質量。（2）從服務質量的內容看：包括設施設備質量、產品質量和勞務質量三個方面。第六十七頁，共七十八頁。5.工業(yè)廠房管理：難度較大工業(yè)廠房是較難管理的一種物業(yè)，因為其使用的特殊性而導致矛盾多，使得管理難度大。比如：廠房儲存易燃貨物易造成火警危險；笨重的機器和存量過多的貨物，使重量超出樓面結構的負荷；機器開動時產生震蕩，使建筑損耗嚴重；由于使用功能的特點，工業(yè)廠房難于保持清潔。在工業(yè)廠房管理中，主要是確保水電等的供應不受影響，以保證生產順利進行；貨物運輸必須流暢，這就使工廠貨物裝卸區(qū)的設立和管理成為工業(yè)廠房管理非常重要的一環(huán)。第六十八頁，共七十八頁。六、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)（一）物業(yè)管理的前期介入所謂前期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)以前各個階段（項目可研階段、規(guī)劃方案設計階段、施工階段等）就參與決策。制定出物業(yè)管理方案，并從管理的角度為開發(fā)商提出樓宇設計、施工監(jiān)管、設備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等方面的建設性意見。這種前期介入并不意味著物業(yè)管理的具體工作的介入，而往往是指物業(yè)管理人員向設計部門提供物業(yè)設計方案的咨詢意見。第六十九頁，共七十八頁。（二）物業(yè)管理部門的成立

物業(yè)在竣工交付使用前就應該落實管理單位。如果準備選聘專業(yè)物業(yè)管理公司，可以向社會上招標，通過競爭選聘優(yōu)秀的物業(yè)管理公司；如果開發(fā)商準備自己管，就應成立屬下的物業(yè)管理部門。物業(yè)管理公司機構一般有兩種形式：一是實體性的物業(yè)管理公司，內部分為兩個層次：即管理層和作業(yè)層。二是純由管理人員組成的物業(yè)管理公司，而無作業(yè)層。這類公司不帶工人隊伍，而是通過合同形式與社會上各類專業(yè)服務企業(yè)形成松散型的聯(lián)合，以合同的方式將物業(yè)管理內容發(fā)包給相關的服務企業(yè)。第七十頁，共七十八頁。（三）物業(yè)管理人員的選拔和培訓根據物業(yè)管理專業(yè)化和現(xiàn)代化的要求，物業(yè)管理所涉及的各崗位工種人員應達到一定的水平并對其上崗資格進行確認。人員選擇一般需要兩種類型：管理類型和工程技術類型。培訓時間應選在開展管理工作前3～6個月為佳；培訓內容應根據設置的崗位要求考慮；培訓目的以能勝任所擔負工作為基本點，應注意的是有些工種如電梯維修