商業(yè)地產(chǎn)招商專業(yè)知識2012年4月第一頁，共三十二頁。目錄一、商業(yè)地產(chǎn)概況二、商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合三、商業(yè)業(yè)態(tài)分析四、市場各業(yè)態(tài)抽成情況分析第二頁，共三十二頁。一、什么是商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如shoppingmall項目，可以達(dá)到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。在現(xiàn)實生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。第三頁，共三十二頁。商業(yè)地產(chǎn)與住宅的前期規(guī)劃有很大差異。住宅是要賣的，主要考慮地塊賣給什么樣的人，后期營銷中也注重針對它的客戶。大賣場(SHOPPINGMALL)規(guī)劃非常復(fù)雜，前期需要很多論證，考察國內(nèi)外大量SHOPPINGMALL。設(shè)計做好再招商，先招主力店，找平均在兩萬平方米以上的商家，基本是開發(fā)商主動聯(lián)系的。主力店確定之后，再招小專賣店，通過各種形式的廣告讓經(jīng)銷商到銷售現(xiàn)場來談。主力店是SHOPPINGMALL最關(guān)鍵的因素，如果其有一定的品牌就能夠形成一定的客流量。1.1商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別第四頁，共三十二頁。1.2商業(yè)地產(chǎn)購物中心定位的區(qū)分和界定從購物中心的市場定位，可以從城市的商業(yè)發(fā)展趨勢、項目的立地條件、區(qū)位環(huán)境特征、潛在消費者概況、商戶評價等幾個方面來加以區(qū)分和界定；第五頁，共三十二頁。1.3商業(yè)地產(chǎn)購物中心的定位條件第六頁，共三十二頁。1、需要遵循的原則二、商業(yè)組合和業(yè)態(tài)規(guī)劃滿足和符合市場定位；實現(xiàn)商業(yè)人流的有效流動；實現(xiàn)商業(yè)展示價值的最大化；實現(xiàn)商業(yè)設(shè)施的有效性；I.商業(yè)規(guī)劃第七頁，共三十二頁。2、需要研究的主要問題總體布局

（商業(yè)建筑布局及與其他設(shè)施的互動）商業(yè)動線（人流、物流、車流）商鋪展示及分割垂直交通體系公共空間的設(shè)計及效果（外立面、出入口、中庭、促銷廣場等）后勤設(shè)施的規(guī)劃及布局（物流通道、卸貨區(qū)域、衛(wèi)生間）第八頁，共三十二頁。II.業(yè)態(tài)組合

1、要遵循的原則滿足和符合市場定位實現(xiàn)業(yè)態(tài)的協(xié)調(diào)和互動平衡項目的收益實現(xiàn)項目在品牌、人流吸引力、商業(yè)價值及租金收益等多方面的綜合效益最大化；第九頁，共三十二頁。不同類型定位的購物中心有不同的業(yè)態(tài)比例社區(qū)型：餐飲／娛樂≥50%生活服務(wù)店較多商務(wù)區(qū):

餐飲／娛樂≥30%不同發(fā)展階段的購物中心有不同的業(yè)態(tài)比例案例1：上海新天地

餐飲娛樂服裝零售案例2：東方新天地

展廳服裝零售2、要遵循的原則第十頁，共三十二頁。三、商業(yè)業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)種類零售購物型購物中心專賣店超市便利店專業(yè)店倉儲店百貨商店第十一頁，共三十二頁。購物中心類型業(yè)態(tài)效用主力店高端百貨、大型超市、家居、建材等有利影響：集客能力；品牌效應(yīng)；帶動作用；廣告效應(yīng)；長期租約不利影響：租期很長，物業(yè)的后期處置要受限制；主力店的租金非常低；常帶有排他性協(xié)議；與整體的磨合難度大，需防范法律風(fēng)險次主力店知名餐飲店、影劇院、大型書店或游樂場所聚客能力；租金回報遠(yuǎn)高于主力店；在營業(yè)時間、管理成本、經(jīng)營靈活性等方面比主力店占有優(yōu)勢品牌店飾品、服飾、化妝品等購物中心盈利最多的部分；可豐富購物中心的功能；個性品牌能聚集各類客源功能組合：集購物、餐飲、娛樂、休閑、運(yùn)動、旅游、游樂于一體。一些大型的購物中心甚至包含了酒店和辦公的功能。

黃金比例：最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30業(yè)態(tài)組合：主力店、次主力店、獨立店?！爸髁Φ晔呛阈牵瑖@主力店周邊運(yùn)行是小行星般的次主力店、品牌店”。第十二頁，共三十二頁。百貨商店代表品牌新世界天虹百貨第十三頁，共三十二頁。百盛品牌特點百貨店連鎖營運(yùn)商發(fā)展定位:“高檔奢侈品”發(fā)展方針：主攻高端消費市場、高檔名品百貨、時尚百貨顧客定位中高收入階層發(fā)展?fàn)顩r目前擁有30家自營店及經(jīng)營10家管理店。，業(yè)務(wù)已快速擴(kuò)張至全國26個城市.已經(jīng)呈現(xiàn)出購物中心的特點。第十四頁，共三十二頁。百盛案例上海九海百盛上海九海百盛百貨業(yè)態(tài)布局6F文化用品、音像制品、大小家電、工藝禮品、家居.5F游戲廣場、美食小吃；2-4F化妝品、男女休閑裝、時裝、包袋、運(yùn)動用品、內(nèi)衣1F皮具、國際化妝品、麥當(dāng)勞、意大利休閑餐廳銀行；-1F平價超市第十五頁，共三十二頁。茂業(yè)

品牌特點2008年5月5日，茂業(yè)國際于香港上市1997年3月開設(shè)了首家百貨店――深圳東門店.公司在珠三角、長三角、西南區(qū)共擁有15家百貨門店.中國百貨業(yè)的龍頭2005年6月，公司成功收購A股上市公司成商集團(tuán)經(jīng)營定位時尚生活方式締造者

發(fā)展?fàn)顩r2008年01月2007年10月

四川綿陽店開業(yè);江蘇無錫清揚(yáng)店正式開業(yè);2006年06月

成商集團(tuán)完成股權(quán)分置改革;第十六頁，共三十二頁。天虹百貨

品牌特點集團(tuán)：中國一航成立時間：1984年經(jīng)營方式：中外合資全國分布：33家直營商場及1家特許經(jīng)營商場。榮譽(yù)：連續(xù)7年中國零售百強(qiáng)經(jīng)營模式、理念模式：“百貨+超市+X天虹商場：“便捷、一次購足、質(zhì)量可靠天虹百貨：“服務(wù)專業(yè)、時尚品牌選擇性強(qiáng)、環(huán)境優(yōu)雅”發(fā)展?fàn)顩r“深圳市信譽(yù)好商店”“中國零售百強(qiáng)企業(yè)”“中國連鎖百強(qiáng)企業(yè)”“廣東連鎖商業(yè)最佳門店”全國首家在線支付網(wǎng)上購物商城04年銷售額25億元人民幣天虹百貨第十七頁，共三十二頁。家樂福人人樂易初蓮花沃爾瑪超市第十八頁，共三十二頁。選址基本要求要素要求商圈經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、城市化水平30%以上；交通便利；商圈人口規(guī)模5-10萬之間，人均收入大于1000元/月，人均商品性消費支出大于300元/月物業(yè)要求建筑最好框架結(jié)構(gòu)面積5000-20000㎡，單層面積5000平米左右層高樓層不超過三層，首層層高≥5.5m，二層以上層高≥4.5m柱距8米×8米為宜物業(yè)縱深以30--50米為佳樓板承重800kg/㎡停車場設(shè)有與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場合作方式免租期1年左右租賃年限10—20年第十九頁，共三十二頁。世界最大的連鎖零售商沃爾瑪美國最大的私人雇主和世界最大的連鎖零售企業(yè)

1962年成立，在全球開設(shè)了6,600多家商場，2007年營業(yè)額3511億美圓，居全球之冠沃爾瑪在中國1996年進(jìn)入中國，在深圳開設(shè)了第一家沃爾瑪購物廣場和山姆會員商店，至今已在40個城市開設(shè)了104家商場。含沃爾瑪購物廣場、山姆會員商店、沃爾瑪社區(qū)店三種業(yè)態(tài)經(jīng)營理念從“天天平價，始終如一”到“優(yōu)質(zhì)低價”；“一站式”購物新概念；會員制；嚴(yán)格的成本控制體系第二十頁，共三十二頁。世界第二大國際化零售連鎖集團(tuán)家樂福大賣場業(yè)態(tài)的首創(chuàng)者，歐洲第一大零售商，世界第二大國際化零售連鎖集團(tuán)成立于1959年，現(xiàn)擁有11,000多家營運(yùn)零售單位，業(yè)務(wù)范圍遍及30個國家和地區(qū)家樂福在中國1995年進(jìn)入中國，已進(jìn)入了中國25個城市，開設(shè)了109家大型超市經(jīng)營理念以低廉的價格、卓越的顧客服務(wù)和舒適的購物環(huán)境為廣大消費者提供日常生活所需的各類消費品；“開心購物家樂福”；“一站式購物”

第二十一頁，共三十二頁。華潤萬家國有控股企業(yè)集團(tuán)—華潤（集團(tuán)）旗下零售連鎖企業(yè)品牌主營大賣場、生活超市、便利超市三種業(yè)態(tài)截止2007年12月，華潤萬家在全國擁有門店2450家，2007年銷售額突破500億元，蟬聯(lián)中國連鎖超市第一位經(jīng)營理念時尚、品質(zhì)、貼心、新鮮、低價、便利發(fā)展戰(zhàn)略全國發(fā)展、區(qū)域領(lǐng)先、多業(yè)態(tài)協(xié)同第二十二頁，共三十二頁。麥當(dāng)勞肯德基必勝客星巴克面點王

餐飲娛樂第二十三頁，共三十二頁。世界著名的炸雞快餐連鎖企業(yè)肯德基全球最大的餐飲連鎖企業(yè)—百勝餐飲集團(tuán)旗下企業(yè)在全球擁有10000多家餐廳肯德基在中國肯德基于1987年進(jìn)入古都北京截止到2007年11月底，肯德基在中國大陸200多個城市已經(jīng)擁有2000余家餐廳成功秘訣：1、崇尚團(tuán)隊精神，永遠(yuǎn)向充滿朝氣、勇于挑戰(zhàn)自己的年輕人敞開大門，并注重對員工的培訓(xùn)，鼓勵員工和肯德基共同成長2、原始而神秘的配方3、特許經(jīng)營：“不從零開始”：肯德基將一家成熟的、正在盈利的餐廳轉(zhuǎn)手給加盟者

第二十四頁，共三十二頁。物業(yè)及選址要求麥當(dāng)勞肯德基商圈選擇商業(yè)區(qū)、商住區(qū)、寫字樓區(qū)、交通紐；臨街，場地開闊]、進(jìn)出方便同麥當(dāng)勞（跟進(jìn)戰(zhàn)略）物業(yè)要求經(jīng)營面積400平米左右350平米門面12米物業(yè)形狀盡量方正或整齊、臨街有大窗同麥當(dāng)勞層高柱距層高不小于3.5米;柱距6米以上凈高不低于3米樓板承重部分區(qū)域500公斤/平米，大部區(qū)域350公斤/平米廚房區(qū)樓板負(fù)荷為450公斤/平米餐廳區(qū)活荷載為250公斤/平米供電供水提供或有位置建設(shè)給排水/排油/排污/道：配電負(fù)荷：250千伏安200KW的用電量；25噸水/天提供或有位置建設(shè)給排水/排油/排污/道硬件設(shè)施提供室外安裝空調(diào)和排煙機(jī)位置提供室外安裝空調(diào)和排煙機(jī)位置提供兩條電話線路停車位有停車位（專用最佳，公用也可）提供臨時卸貨車位其他外墻可設(shè)置店標(biāo)和指示標(biāo)門臉上方提供招牌安裝位置餐廳溫度冬天應(yīng)不低于15度，夏天不高于25度，春秋季應(yīng)在20-25度之間合作方式直營或加盟租賃\15年或以上\免租期商議;直營或加盟租期10年以上第二十五頁，共三十二頁。全球最大的比薩專賣連鎖企業(yè)必勝客全球最大的餐飲連鎖企業(yè)—百勝餐飲集團(tuán)旗下企業(yè)1958年成立，在全球９０多個國家和地區(qū)擁有1.35萬家分店必勝客在中國1990年進(jìn)入中國，已在中國50多個城市開設(shè)了187家連鎖店品牌訴求從“休閑餐飲”到“歡樂餐廳”，消費群以年輕一族為主，注重時尚流行經(jīng)營戰(zhàn)略全球戰(zhàn)略：目標(biāo)市場營銷戰(zhàn)略（STP營銷），即細(xì)分市場、選擇目標(biāo)市場和產(chǎn)品(或服務(wù))定位。中國戰(zhàn)略1、加強(qiáng)大城市、拓展中小城市（四線市場）；2、叫停特許加盟，只采取直營模式；3、衍生品牌‘必勝宅急送’；4、本土化經(jīng)營第二十六頁，共三十二頁。選址要求要素要求商圈大城市及發(fā)展?jié)摿^好的中小城市商業(yè)區(qū)、商住區(qū)、寫字樓區(qū)、交通樞紐或旅游商圈物業(yè)要求經(jīng)營面積單層450——480平米雙層500——600平米樓板承重大于450公斤/平米供水供電供水需2分管。排水需要4分管。水壓2.5——3.5公斤，保證每天20噸；250千瓦通風(fēng)通暖留有排煙出口，可放通風(fēng)機(jī)；需安裝8臺十匹機(jī)，有放置外機(jī)的地方排污環(huán)保排污需要4分管，并有3-4立方米的隔污池；滿足正常的環(huán)保條件合作方式直營第二十七頁，共三十二頁。世界領(lǐng)先特種咖啡零售商，烘焙者和品牌擁有者

星巴克星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于1971年，是世界領(lǐng)先的特種咖啡的零售商，烘焙者和品牌擁有者在北美，拉丁美洲，歐洲，中東和太平洋沿岸37個國家擁有超過12,000多家咖啡店星巴克在中國1999年進(jìn)入中國，星巴克在大中華區(qū)開設(shè)了430多家門店，其中約200家在大陸地區(qū)經(jīng)營理念提供最優(yōu)質(zhì)的咖啡和服務(wù)，營造獨特的“星巴克體驗”，讓星巴克店成為人們的“第三生活空間”