一、城市綜合體的基本特征二、典型城市綜合體案例研究三、城市綜合體開發(fā)要點(diǎn)提示四、項(xiàng)目情況及市場(chǎng)態(tài)勢(shì)特征五、本項(xiàng)目概念規(guī)劃六、初步經(jīng)濟(jì)效益探討定義綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。產(chǎn)生的條件建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。而且隨著城市聚集度的提高,土地資源的緊張,這種綜合體建筑形式會(huì)越來越多。綜合體（complex）的基本概念綜合體的兩種表現(xiàn)形式一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場(chǎng)所的獨(dú)棟式綜合建筑體；綜合體（complex）的基本表現(xiàn)形式另一種是經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場(chǎng)所，并通過一個(gè)連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個(gè)建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨(dú)棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟(jì)、專業(yè)和實(shí)用。城市綜合非常注重各建筑單體之間的聯(lián)系性,主要考慮各功能板塊的消費(fèi)互動(dòng)和可能產(chǎn)生的消費(fèi)磨擦.是一種城市設(shè)計(jì)的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補(bǔ)充，而且能夠互相支撐；一般位于城市中心區(qū)域；能有效的解決城市中交通等方面的壓力；向業(yè)態(tài)互動(dòng)、功能復(fù)合化、使用全時(shí)段的方向發(fā)展；多種功能有機(jī)匹配，可以減少投資風(fēng)險(xiǎn)；一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)大；對(duì)建筑設(shè)計(jì)要求較高。綜合體（complex）的基本特征:綜合體設(shè)計(jì)并非單一房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì),非常講究與城市交通的聯(lián)系性和互動(dòng)性,以及城市性功能的設(shè)計(jì)(站臺(tái)/銀行/醫(yī)療等市政設(shè)施)大型綜合體設(shè)計(jì)實(shí)際很多層面是定向設(shè)計(jì),尤其商業(yè)部分設(shè)計(jì)的復(fù)雜性不同于普通產(chǎn)品設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)對(duì)業(yè)態(tài)的適應(yīng)性,如層高,特殊要求等.業(yè)態(tài)組合必須考慮的全時(shí)段,晝,夜經(jīng)營(yíng)型業(yè)態(tài)必須考慮配比關(guān)系.綜合體與單功能物業(yè)比較綜合體（complex）的基本特征:綜合體一般以下四種發(fā)展模式：模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……案例：香港太古廣場(chǎng)、北京東方廣場(chǎng)、北京華貿(mào)中心模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel…案例：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)綜合體（complex）的發(fā)展模式:模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office案例：上海商城模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式complex=shopping(主)+hotel案例：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城本項(xiàng)目目前初步意向?yàn)橐怨δ芫獾陌l(fā)展模式.匯報(bào)綱要一、城市綜合體的基本特征二、典型城市綜合體案例研究三、城市綜合體開發(fā)要點(diǎn)提示四、項(xiàng)目情況及市場(chǎng)態(tài)勢(shì)特征五、本項(xiàng)目概念規(guī)劃六、初步經(jīng)濟(jì)效益探討根據(jù)本項(xiàng)目的特征，本次借鑒案例主要為都市綜合體發(fā)展模式四“以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式”中航苑都市示范區(qū)（UDD.CN）的建議模式[硬件指標(biāo)]五星級(jí)酒店（“希爾頓”式）1新型商業(yè)社區(qū)（“新天地”、“蘭桂坊”式）2“OCT”廣場(chǎng)、“紀(jì)念公園”式（日本關(guān)西科學(xué)城）的公共場(chǎng)所3引領(lǐng)潮流的展示中心5具有符號(hào)意義的軸線（“第五大道”或“華爾街”式）4中航苑都市示范區(qū)（UDD.CN）的建議模式DIS系統(tǒng)DSS系統(tǒng)6723451五星級(jí)酒店（“希爾頓”式）——標(biāo)志性元素新型商業(yè)社區(qū)（“新天地”、“蘭桂坊”式）——“OCT”廣場(chǎng)、“紀(jì)念公園”式的公共場(chǎng)所具有符號(hào)意義的軸線（“第五大道”或“華爾街”式）引領(lǐng)潮流的展示中心——娛樂型（創(chuàng)新業(yè)態(tài)）購物中心人文性補(bǔ)充功能性舉措/景觀型購物中心（新型商業(yè)建筑形式）(districtidentificationssystem)(districtservicesystem)123542GRID（網(wǎng)格）center幾何型城市網(wǎng)絡(luò)，分為6個(gè)Block和一個(gè)中心，每一個(gè)Block有不同特征，為在此工作、生活、休憩娛樂、購物的人群提供了特定的身份Block的構(gòu)想156432BlockPlanBlock1Block2Block3Block6Block4Block5NCenterBlock1Block2Block3Block6Block4Block5Block1Block2Block3Block6Block4Block5Block1+Block2：68層超高層中航廣場(chǎng)創(chuàng)造深圳又一風(fēng)景線Center標(biāo)志性建筑群——超高層/豪華酒店模式1Block商務(wù)集聚區(qū)——李嘉誠(chéng)投資創(chuàng)造“財(cái)富神話”的場(chǎng)所——和黃總部以及相當(dāng)量級(jí)的國(guó)際機(jī)構(gòu)的加盟68層超高層中航廣場(chǎng)創(chuàng)造深圳又一風(fēng)景線Block2商務(wù)集聚區(qū)——李嘉誠(chéng)投資創(chuàng)造“財(cái)富神話”的場(chǎng)所——和黃總部以及相當(dāng)量級(jí)的國(guó)際機(jī)構(gòu)的加盟項(xiàng)目能成為UDD的前提要素Block1+Block2：超豪華酒店和超高層建筑酒吧街：深南—紅荔都市風(fēng)情規(guī)模效應(yīng)：Block1+Block2是UDD的重量級(jí)元素，通過大規(guī)模的具有標(biāo)志性的超高層寫字樓和五星級(jí)酒店制造強(qiáng)視覺沖擊Block1+Block2的建筑形式及理念Block1酒吧街：（人文符號(hào)）酒吧街工作之余找樂的最佳去處看不完的人24小時(shí)不停息的都市瘋狂由一些激動(dòng)人心的室內(nèi)小街和多層建筑組成（新奧爾良的Bourbon街和莫非斯的Beale街）Block1Block2Block3Block6Block4Block5Center新產(chǎn)品、新創(chuàng)意、新理念的集中展示區(qū)潮流發(fā)布中心信息發(fā)布站品牌櫥窗主題推廣區(qū)投資會(huì)聯(lián)絡(luò)處標(biāo)志性等候點(diǎn)Center：模式5創(chuàng)新業(yè)態(tài)（娛樂型購物中心）的聚焦點(diǎn)Center的建筑形式及理念磁力效應(yīng)：UDD的核心景點(diǎn)，為消費(fèi)者提供獨(dú)一無二的經(jīng)歷運(yùn)用現(xiàn)代、夸張的建筑手法創(chuàng)造包括表演場(chǎng)、媒體展示館以及富含文化意義的場(chǎng)所城市之門媒體展廊Block1Block2Block3Block6Block4Block5Center軸線的營(yíng)造“第五大道”式的符號(hào)意義軸線模式4視覺中心與軸線的營(yíng)造“第五大道”式的符號(hào)意義軸線高層建筑群之間的軸線，形成視覺通廊Center：軸線方向的視覺焦點(diǎn)建議層數(shù)：5層Blo廣ck1Blo糠ck2Blo基ck3Blo胃ck6Bl厭oc喚k4Blo藝ck5可以體味敞到都市生疼活的各種寨樂趣有店鋪礎(chǔ)，有餐昌廳，有杰辦公也柴有住家穴，和紐約境、倫叢敦、桶巴黎策的市化中心叛一樣是對(duì)響過去偵集市犬型商預(yù)業(yè)精姜神的影回歸電，又毅迎合當(dāng)代都使市人個(gè)性溪化需求的晃地方Cen溜terBloc坡k3+B那lock遞4+Bloc鞭k5：Str爪eet斬Ma騙ll+陜Bo拿x-S鼓hop耍pin瓶g功能性象舉措——景觀型豎購物中心遣（新型商鵝業(yè)建筑形壓式）模式2Block3Block4Block5“Str處eet叔Mall傭”的設(shè)計(jì)泰理念混合效今應(yīng)：招商/設(shè)計(jì)件的互話動(dòng)性“50：20：30豆”零售、襲餐飲、藍(lán)娛樂的的建議炎比例，看這一比李例依據(jù)俗市場(chǎng)不同略毛有變化鑼（與Sh蜂op愚pi虛ng術(shù)M兄al輔l的常坡規(guī)比剪例75：15：10有相當(dāng)踢差異）St武re游et拆M棟al價(jià)l“Str徐eet困Mall蹲”建議層數(shù)：

地下1層地上2層Stre武etM飲all的偉建筑概念洋模型——里Fold仿eds桑tree生tFo與ld崇ed勒s什tr演ee普t——與周邊風(fēng)環(huán)境相染結(jié)合的角小規(guī)模醉體塊組訊合而成拖，使街貝區(qū)生動(dòng)繁活潑觀景遷平臺(tái)——體塊相鍵互錯(cuò)落葬，形成攪了豐富辮的空間啦層次，題同時(shí)營(yíng)苦造出生艇態(tài)觀景堪平臺(tái)St纏re油et告M屈al狠l的脂建筑突形式直通浮街概豆念——建筑化的償、人行道遣延伸進(jìn)去比的建筑，蚊建筑里面鉗有廣場(chǎng)、崇展館、小叨店與環(huán)境纏親和、案融合的博街區(qū)代弊表對(duì)環(huán)首境作席出貢好獻(xiàn)的捕同時(shí)壺也得機(jī)到環(huán)奮境的埋回報(bào)與傳統(tǒng)柏的Sho旅ppi杰ng測(cè)Mal消l不同，叉并非由隔大型的推百貨主亭導(dǎo)，而幣是包括任一組中研心，（聞例如小培型電影滲院/俱樂部童），餐近飲中心堤（數(shù)個(gè)借精致餐新館），裂以及帶椒有“情杯景化服釀務(wù)”（sh欲ow估c腔as憲e稿st勻or紹es備)的一篇組名和牌專賓賣店形成整那體多中尋心效應(yīng)猴：Bl酬oc截k3上：“盾Bo文x-介Sh鈔op惑pin州g”Box-ShoppingBlock3功能性暢舉措—夠—景觀型購物歪中心（晉新型商械業(yè)建筑負(fù)形式）模式2Blo肉ck3逢：“B撒ox-嗚Sho陜ppi懼ng”Box-Shopping層數(shù)：4層Box-勁Shop材ping赤的建筑形就式Blo墾ck3品+Bl僻ock怨4+Bloc幣k5Bloc柴k1Bl航oc夢(mèng)k2Blo部ck3Bl銷oc霞k6Bloc嘩k4Bloc毒k5專家踩公寓留學(xué)生踐公寓IT公寓經(jīng)理爺人（CEO）公寓藝術(shù)家救公寓等保有成艙為賣場(chǎng)算的彈性（商攔業(yè)的販自然可演變浩）Cent睛er（塔樓）濕：“多功冷能公寓”（功能減性舉措型）Block3Block5Blo腔ck3伴+Bl胖ock晚5（塔帝樓）皮“Box旋-Li速vin撿g”α—roo休mBox盟-Li畢vin該g的定陸位——稿彈性空絲式間滿足α—r接oom（居趕住魔悔方）個(gè)性暮化和攏適應(yīng)亦變化瘋性要游求+=+=+=oror單一的組合模式——具有可變性住宅（flexhousing）模式……α—r艱oo鋪m以單元植模數(shù)的緩一個(gè)“鳴men屑up塑lan總”（居宣住菜單決）Box-淺Livi券ng的平量面組合形燃式NPVHIORNNPHV*I*RNPVHIORNNPHV*I*Rα—r餓oom（居約住魔飼方）舉戶型豎設(shè)計(jì)菊的可庫變性虛與適拖應(yīng)性α—roo秧mBox-姨Livi左ng的針只對(duì)客戶的五典型組合濁方式Box額-Li屠vin肢g的建筑均形式超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓Blo把ck4顆（塔樓享）：“超標(biāo)準(zhǔn)羨服務(wù)式公移寓相關(guān)建毯議”Bloc間k4（塔震樓）：超標(biāo)談準(zhǔn)服禽務(wù)式酬公寓超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓建議層數(shù)：31F超標(biāo)踢準(zhǔn)服慰務(wù)式餓公寓筆建筑翼形式建筑評(píng)具有并公建向化立帶面效案果，勾強(qiáng)調(diào)里沿街拒的昭旅示性街墻立育面的營(yíng)狹造標(biāo)志性建迅筑群——英強(qiáng)制視覺殊沖擊68舌層高管中航掩廣場(chǎng)匹及南榨、西身兩面泛的建軟筑群巷，與救賽格疲廣場(chǎng)械、地餃王大峰廈呼駐應(yīng)，貿(mào)形成覆深圳新城市燈主天組際線沿街環(huán)姑境的營(yíng)腿造“紀(jì)擴(kuò)念公散園”障式的窗公共虹場(chǎng)所剛——費(fèi)人文趴符號(hào)國(guó)際都市景觀創(chuàng)作營(yíng)藝術(shù)家的創(chuàng)作基地彰顯深圳都市魅力國(guó)際化的文化路標(biāo)英國(guó)皇家雕塑家協(xié)會(huì)法國(guó)藝術(shù)家協(xié)會(huì)國(guó)際都市景觀創(chuàng)作營(yíng)沿街環(huán)喪境的營(yíng)槐造（“街亂道家具鳴”/景煌觀元素羨——人攜文符號(hào)劃）加強(qiáng)您地塊泰與中涉心公咬園的耽聯(lián)系拖，設(shè)夢(mèng)置空槍中走章廊，彼聯(lián)系露本項(xiàng)趴目與田中央跑公園備的人蘭流。沿街婦環(huán)境蟻的營(yíng)竟造中心健公園乖的資畜源利桶用中心公撕園Cent稀erp沖ark營(yíng)造盛開放鉗式街挨區(qū)，研注重喜建筑盼與環(huán)蒸境的蜘有機(jī)蝕結(jié)合強(qiáng)調(diào)建悼筑空間希影響人眨們行為嶼方式的終原則街區(qū)的營(yíng)之造（完善的跳步行系統(tǒng)允/風(fēng)格化撇的建筑群晌——人文鑼符號(hào)）地下空脫間的營(yíng)償造地下停車閃場(chǎng)空間的射暢通華富路地下與中箏心公園貫云通商業(yè)因停車筍：120個(gè)公寓車脂位：大于450個(gè)-1杰F—挎2F地下空考間設(shè)計(jì)拍時(shí)需窯要考耐慮商年業(yè)車聞流與匪住宅株車流是的分陣離，己并分附別設(shè)疼出入貌口-1、-這2F中心公蹦園Cent沉erp鑒ark-2F振—1F本項(xiàng)鮮目停掀車場(chǎng)Pa寇rk員in讀g華富罵路Huaf蝴u.RD護(hù).Zhen公hua孔Bus然Sta撞tion至s中心水公園斥停車躍場(chǎng)Cen伶ter樂par案kp