城市綜合體建設初步方案一、概念界定城市綜合體是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。二、典型特征特征一：超大空間尺度。城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現代化城市干道相聯系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。特征二：通道樹型交通體系。通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統(tǒng)有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。特征三：現代城市景觀設計。應用現代城市設計、環(huán)境與行為理論進行景觀與環(huán)境設計是城市綜合體的重要特征。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。特征四：高科技集成設施。城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術的進步是這種建筑形式產生的重要因素。室內交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯網電腦等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設置和分區(qū)得以保證。三、選址標準城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能，由于對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以最可能分布于城郊結合部，這樣才能獲得足夠大的開發(fā)地塊，以保證有足夠的空間實現低密度的建筑模式。（一）必須有營造園林景觀的基礎城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎。（二）必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢（一）舊城改建1、城市舊區(qū)改建的原則。依據《城市規(guī)劃法》第27條的規(guī)定，舊區(qū)改建應遵循加強維護、合理利用、調整布局、逐步改善的原則。根據舊區(qū)改建的原則要求，當地人民政府應當采取有效措施，切實保護具有重要歷史意義、革命紀念意義、文化藝術和科學價值的文物古跡和風景名勝；有選擇地保護一定數量代表城市傳統(tǒng)風貌的街區(qū)、建筑物和構筑物，劃定保護區(qū)和建設控制地區(qū)。2、城市舊區(qū)改建的重點。城市舊區(qū)改建的重點是對危房集中、設施簡陋、交通阻塞、污染嚴重的地區(qū)進行綜合整治，通過成片拆除重建或局部調整改建的方法，使各項設施逐步配套完善。城市舊區(qū)改建的最終目標是要改善環(huán)境質量、交通運輸和生活居住條件，加強城市基礎設施和公共設施的建設，提高城市綜合功能。（二）基礎設施市政基礎設施建設對城市綜合體發(fā)展具有重要的基礎性、支撐性作用。是保障城市綜合體可持續(xù)發(fā)展的關鍵性設施。在城市綜合體開發(fā)建設中，市政基礎設施建設應充分考慮以下幾方面：1、城市綜合體專項規(guī)劃制定過程中和項目策劃階段，必須將市政基礎設施建設作為重要建設內容，按城市綜合體發(fā)展定位、人口規(guī)模等提出設施承載需求指標，并征求建設及相關部門意見。2、城市綜合體建設應遵循市政基礎設施規(guī)劃先行原則，保障設施建設用地需求。地方人民政府應組織編制市政基礎設施各專項規(guī)劃，加快道路及附屬設施建設，高起點規(guī)劃建設供排水、供氣、環(huán)衛(wèi)設施及城市管理數字化信息系統(tǒng)。對有條件的城市綜合體市政公用基礎設施，納入所在城市統(tǒng)籌建設，提高設施利用效率。鼓勵和支持城市綜合體內推行節(jié)水和固體廢棄物綜合利用項目的實施。3、城市綜合體建設中市政基礎設施配套工程堅持政府主導，社會參與的模式。各級政府應加大財政投資力度及政策扶持，可以從本級土地收益中劃出不低于10%的資金用于配套基礎設施的前期建設，保障建設資金。大力推動市政公用設施市場化，鼓勵社會投資者參與城市道路、污水、垃圾等市政公用設施的投資、建設和運營。對社會資金承擔建設城市綜合體內基礎設施的，可在所收取的基礎設施配套費中按不高于50%的比例返還投資人。省級財政專項資金給予適當貼息補助。（三）住房建設1、關于開發(fā)主體的培育。一是大力扶持現有較好開發(fā)基礎、較強投資能力、較佳運營績效的綜合開發(fā)投資企業(yè)，使之發(fā)展成為規(guī)模實力強、運作水平高、品牌影響大的綜合性開發(fā)企業(yè)。二是培育新型綜合性開發(fā)企業(yè)。通過戰(zhàn)略合作、項目試點、專業(yè)配套等途徑，積極扶持具有一定實力基礎、投資意愿強、發(fā)展?jié)摿Υ蟮拈_發(fā)企業(yè)，使之轉型發(fā)展成為新型的城市綜合體投資開發(fā)主體。三是大力扶持民營資本投資支撐各類城市綜合體功能的經營業(yè)態(tài)，通過連鎖經營、戰(zhàn)略聯盟、組團發(fā)展等途徑，重點鼓勵發(fā)展購物中心、商務辦公、會展貿易、休閑旅游、文化創(chuàng)意、研發(fā)設計、餐飲酒店等功能型專業(yè)運營商。2、關于扶持政策。一是通過減免相關規(guī)費鼓勵加快推進城市綜合體項目建設，如緩繳城市基礎設施配套費等。二是加大金融支持力度，如各商業(yè)銀行在權限范圍內給予下浮利率的支持，以減輕城市綜合體項目的融資成本，三是優(yōu)先供應土地。在符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃前提下，各市、縣（市）區(qū)將城市綜合體用地優(yōu)先納入年度土地供應計劃，每年安排一定比例的用地通過“招拍掛”方式出讓。（四）安居工程建設1、進一步擴大保障對象和范圍。在城市綜合體內配建以公共租賃住房為主的保障性住房，擴大保障對象，解決鄉(xiāng)鎮(zhèn)科教文衛(wèi)體公職人員、產業(yè)工人、進城農民工等各類符合條件人員的住房問題。2、加大棚戶區(qū)改造力度。城市和國有工礦棚戶區(qū)改造是完善城市功能的客觀要求。著力加大城市和國有工礦棚戶區(qū)改造力度，加快資源型城市可持續(xù)發(fā)展，推動獨立工礦區(qū)轉型，著力破解城市內部二元結構難題，帶動內需擴大和就業(yè)增加，走可持續(xù)發(fā)展道路。3、加大城鎮(zhèn)保障性安居工程基礎設施配套建設力度。為提高各類保障性住房的入住率，盡快使城鎮(zhèn)保障性安居工程的建設成果轉化為惠民，將進一步增加城鎮(zhèn)保障性安居工程配套基礎設施建設的投入。這對完善城鎮(zhèn)基礎設施的服務能力和質量，拉動城鎮(zhèn)經濟增長、推進城鎮(zhèn)化進程，促進城市綜合體建設具有十分重要的作用。（五）園林綠化（六）綠色節(jié)能1、建設任務城市綜合體綠色建筑達到100%，其中居住建筑全部達到一星級以上，公共建筑達到二星級以上。實現建筑用能結構優(yōu)化配置，優(yōu)先利用太陽能、地熱能等可再生能源和天然氣等清潔能源。根據經濟發(fā)展水平，規(guī)劃建設集中供冷供暖設施。建設城市綜合體建筑能耗管理系統(tǒng)平臺，實現建筑能耗動態(tài)實時監(jiān)測，有效管理建筑用能系統(tǒng)運行。2、保障措施協助城市綜合體項目爭取國家綠色建筑、可再生能源建筑應用等補助資金。協調有關部門，通過財政手段、稅費減免、低息貼息等激勵手段，鼓勵在城