第二章商業(yè)綜合體物業(yè)管理權(quán)取得物業(yè)管理權(quán)（前期物業(yè)管理）獲取通常是由建設(shè)單位經(jīng)過(guò)招投標(biāo)方式，物業(yè)企業(yè)投標(biāo)取得。依照現(xiàn)有商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)單位投資狀態(tài)劃分為銷售型商業(yè)物業(yè)、持有型商業(yè)物業(yè)、混合型（部分持有部分銷售）商業(yè)物業(yè)，加之商業(yè)運(yùn)行單位在物業(yè)交付后與物業(yè)企業(yè)共同在一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)運(yùn)行，包括到部分設(shè)施設(shè)備及配套場(chǎng)地共管共用，服務(wù)與責(zé)任交叉，物業(yè)管理權(quán)獲取與商務(wù)、技術(shù)投標(biāo)策略制訂已多樣性。本章主要介紹現(xiàn)各種商業(yè)綜合體物業(yè)招投標(biāo)方式及物業(yè)管理權(quán)獲取過(guò)程中應(yīng)關(guān)注重點(diǎn)及所包括各板塊事項(xiàng)。一、物業(yè)管理招標(biāo)信息獲取伴隨物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，壯大出一批優(yōu)異市場(chǎng)化物業(yè)企業(yè)，加之部分以往是管理自主開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)化加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，建立有效市場(chǎng)信息獲取渠道成為了物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大第一步：1、已經(jīng)有管理服務(wù)項(xiàng)目客戶細(xì)分：從已經(jīng)有管理服務(wù)項(xiàng)目客戶群體出發(fā)，細(xì)分客戶，將建設(shè)單位及與建設(shè)單位有業(yè)務(wù)、事務(wù)往來(lái)機(jī)構(gòu)進(jìn)行梳理，作為可發(fā)展、合作渠道維護(hù)。2、梳理當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)企業(yè)：對(duì)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行整理，羅列出未有自我品牌物業(yè)企業(yè)建設(shè)單位及未來(lái)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，主動(dòng)出擊、上門造訪，尋找合作機(jī)會(huì)。3、建立合作搭檔（合作人）渠道：將營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)、建筑設(shè)計(jì)企業(yè)等于建設(shè)單位有較為主要合作關(guān)系社會(huì)組織納入市場(chǎng)拓展渠道建設(shè)當(dāng)中，建立合作搭檔關(guān)系，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、共圖發(fā)展。4、公共資源物業(yè)管理權(quán)信息：物業(yè)企業(yè)進(jìn)入新區(qū)域市場(chǎng)或在三、四線物業(yè)行業(yè)待發(fā)展區(qū)域市場(chǎng)可采取先取得市政、公共外包物業(yè)服務(wù)權(quán)方式以推廣品牌。在當(dāng)?shù)毓操Y源外包中心建立名目，取得信息端口選擇符合本身情況目標(biāo)信息。二、物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)前評(píng)定獲知物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)信息后評(píng)定工作非常關(guān)鍵。主要包括到該項(xiàng)目招標(biāo)條件與前期投入是否符合本身企業(yè)情況。該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施種類與數(shù)量、后期商業(yè)運(yùn)行模式、能源供給方式等都需在投標(biāo)投標(biāo)前摸排清楚，制訂投標(biāo)書(shū)時(shí)一并考慮。1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：主要包括項(xiàng)目體量與業(yè)態(tài)分布、周圍交通與項(xiàng)目結(jié)合、項(xiàng)目區(qū)劃內(nèi)公配建設(shè)施情況，包括分期開(kāi)發(fā)了解其開(kāi)發(fā)周期、交付區(qū)域與施工區(qū)域周界設(shè)定、能源供給（暫時(shí)、正式）；2、配套設(shè)施種類與數(shù)量：對(duì)項(xiàng)目所包括配套設(shè)施、設(shè)備種類、數(shù)量整理出數(shù)據(jù)，除依照其屬性、材質(zhì)、維修維保要求、數(shù)量預(yù)算出維護(hù)成本外，應(yīng)該對(duì)主要設(shè)備（電梯、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)）專屬性強(qiáng)單獨(dú)了解當(dāng)?shù)鼐S護(hù)成本情況，供給商或維保單位配件貯備、維修維護(hù)價(jià)格等市場(chǎng)信息，為成本核實(shí)工程板塊準(zhǔn)確計(jì)算做好鋪墊，并可在獲取物業(yè)管理權(quán)后參加建設(shè)單位設(shè)備實(shí)際采購(gòu)選型步驟提出說(shuō)服力提議，為后期管理降低難度。3、后期商業(yè)運(yùn)行模式：針對(duì)項(xiàng)目交付后期集中商業(yè)管理運(yùn)行與物業(yè)企業(yè)共存，判定后期商業(yè)內(nèi)服務(wù)供給單位確實(shí)定及與物業(yè)管理企業(yè)管理界面劃分、共用設(shè)施設(shè)備劃分界定、費(fèi)用分?jǐn)偂⒐矃^(qū)域雙方責(zé)權(quán)問(wèn)題需要在前期投標(biāo)前于建設(shè)單位處了解清楚。如此時(shí)建設(shè)單位還未包括這類工作，可主動(dòng)提出提議。1）、集中獨(dú)立商業(yè)部分（商場(chǎng)）由物業(yè)企業(yè)一并負(fù)責(zé)：這類情況通常為建設(shè)單位持有商業(yè)部分物業(yè)，自主建立招商運(yùn)行機(jī)構(gòu)。本著便于溝通、統(tǒng)一管理目標(biāo)將商業(yè)內(nèi)服務(wù)一并委托給物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。因該部分服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)企業(yè)本身負(fù)擔(dān)，物業(yè)企業(yè)利潤(rùn)點(diǎn)較低，商業(yè)體內(nèi)人流量大，設(shè)施設(shè)備使用頻繁經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。提議物業(yè)企業(yè)就該部分單獨(dú)與建設(shè)單位訂立酬金服務(wù)協(xié)議，按照人工費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算、提取一定百分比傭金。能耗、維修、公區(qū)責(zé)任險(xiǎn)等其它開(kāi)支由建設(shè)單位或商業(yè)運(yùn)行機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)。2）、集中獨(dú)立商業(yè)部分（商場(chǎng)）由運(yùn)行單位負(fù)責(zé)：這類情況通常為建設(shè)單位出售或承包給運(yùn)行單位，本著成本控制或其它原因?qū)?nèi)部物業(yè)服務(wù)另行組織、聘請(qǐng)服務(wù)隊(duì)伍提供服務(wù)。因?qū)儆谝粋€(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)，公共場(chǎng)地、通道、地下隱蔽工程（排水排污）、能源供給、消防設(shè)備、配電設(shè)備等不可劃分性，其使用所產(chǎn)生維修維保費(fèi)用分?jǐn)?、?jīng)營(yíng)收入分配等應(yīng)于事前全部約定。詳細(xì)費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配可依照所使用頻次、負(fù)荷大小、區(qū)域進(jìn)行考慮。3）、能源供給方式：主要分別清楚能源供給性質(zhì)與區(qū)域。從以往經(jīng)驗(yàn)有過(guò)物業(yè)企業(yè)收取綜合體公寓部分業(yè)主生活用水標(biāo)準(zhǔn)水費(fèi)，實(shí)際該供水管網(wǎng)與商業(yè)部分共用一表，即商業(yè)水表。致使物業(yè)企業(yè)損失巨大。另對(duì)于總分表部分業(yè)態(tài)需了解清楚分表后端部分有沒(méi)有子分表，總分表級(jí)數(shù)越多，損耗越大。依照以上信息加之企業(yè)本身情況符合招標(biāo)條件要求，具備投標(biāo)資格，則應(yīng)依照招標(biāo)文件要求及時(shí)做投標(biāo)響應(yīng)，投遞企業(yè)報(bào)名信息及投標(biāo)責(zé)任人委托書(shū)。成立投標(biāo)工作小組，負(fù)責(zé)標(biāo)書(shū)制作。投標(biāo)書(shū)制作及投標(biāo)投標(biāo)書(shū)在內(nèi)容上必須嚴(yán)格依照招標(biāo)單位發(fā)出《編制標(biāo)書(shū)項(xiàng)目和要求》來(lái)編制。因?yàn)檎袠?biāo)物業(yè)詳細(xì)情況不一樣，招標(biāo)單位要求不一樣，所以投標(biāo)書(shū)內(nèi)項(xiàng)目和要求也各不相同。通常物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)項(xiàng)目主要有以下11項(xiàng)：管理方式投標(biāo)單位主要是依據(jù)招標(biāo)物業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況以及本身專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)，選擇最適合招標(biāo)物業(yè)管理方式。物業(yè)小區(qū)微信：比如選擇獨(dú)資管理方式，還是股份制管理方式，仰或是有限責(zé)任企業(yè)管理形式等等，對(duì)目標(biāo)物業(yè)管理與現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)正在管理物業(yè)之間采取形式聯(lián)絡(luò)等等。二、管理組織架構(gòu)所謂管理組織架構(gòu)就是介紹目標(biāo)物業(yè)組織機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)管理方法有兩種：（1）垂直領(lǐng)導(dǎo)方式（直線式管理模式）。優(yōu)點(diǎn)是政令通暢，管理到位，管理層直接對(duì)成本，對(duì)管理質(zhì)量負(fù)責(zé)。缺點(diǎn)是人力資源分散，橫向協(xié)調(diào)配合困難。（2）矩陣式領(lǐng)導(dǎo)方式。這種方式優(yōu)點(diǎn)是充分利用人力資源，調(diào)動(dòng)個(gè)方面主動(dòng)性，可采取當(dāng)代化管理伎倆進(jìn)行管理。缺點(diǎn)是管理結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較差，人員經(jīng)常變動(dòng)，輕易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)。這種方法適適用于多品種而且形成規(guī)模物業(yè)管理。3、機(jī)構(gòu)設(shè)置就商業(yè)綜合體項(xiàng)目業(yè)務(wù)范圍及服務(wù)內(nèi)容分析，需滿足日?；A(chǔ)服務(wù)同時(shí)在組織架構(gòu)設(shè)置上還需表現(xiàn)商業(yè)氣氛打造、經(jīng)營(yíng)商家關(guān)系維護(hù)、品牌宣傳等包括保障商業(yè)后期運(yùn)行效果配置及滿足內(nèi)部管理需求。通常對(duì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目采取項(xiàng)目企業(yè)組織架構(gòu)設(shè)置方式：項(xiàng)目總經(jīng)理辦公室：經(jīng)營(yíng)計(jì)劃目標(biāo)制訂、分解、督辦、外聯(lián)事務(wù)，作為項(xiàng)目企業(yè)中樞大腦；職能板塊：行政管理、人力資源、財(cái)務(wù)、品質(zhì)管理、經(jīng)營(yíng)品牌管理業(yè)務(wù)板塊：客戶服務(wù)、工程維修維保、秩序安防管理、環(huán)境維護(hù)。除了機(jī)構(gòu)明確以外，對(duì)參加管理服務(wù)人員素質(zhì)組成要進(jìn)行策劃、培訓(xùn)。比如目標(biāo)物業(yè)管理責(zé)任人、部門經(jīng)理，他們文化層次，年紀(jì)結(jié)構(gòu)，工作經(jīng)驗(yàn)，都應(yīng)明確要求下來(lái)。然后對(duì)從事目標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)人員結(jié)構(gòu)也要明確，對(duì)他們文化素質(zhì)，工作能力，基本條件都要提出要求，甚至要制訂好接收目標(biāo)物也管理以后人才培訓(xùn)計(jì)劃。三、管理費(fèi)用收支預(yù)算方案經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理運(yùn)轉(zhuǎn)基礎(chǔ)和確保，所以對(duì)目標(biāo)物業(yè)必須要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)測(cè)算。測(cè)算應(yīng)本著“實(shí)事求是”標(biāo)準(zhǔn)，“依照物業(yè)功效、分層次收費(fèi)”進(jìn)行。1、收入測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)用主要起源于物業(yè)管理服務(wù)收取各類費(fèi)用。所以，該收費(fèi)用都要收齊，不能漏收。通常收費(fèi)項(xiàng)目有：（1）目標(biāo)物業(yè)管理費(fèi)用。有政府物價(jià)部門核準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，沒(méi)有參考當(dāng)?shù)赝愋屯瑱n次物業(yè)及該項(xiàng)現(xiàn)在期評(píng)定情況測(cè)算。（2）場(chǎng)地及多個(gè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算（注意在該項(xiàng)中說(shuō)明可將因公共場(chǎng)地所產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收益作為補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）（4）其余方面服務(wù)收入。2、支出預(yù)算圍繞著目標(biāo)物業(yè)開(kāi)展管理服務(wù)所支出成本核實(shí)。通常有：（1）人員工資、福利、津貼、獎(jiǎng)金，以及其余各類保險(xiǎn)支出。（2）各類服務(wù)成本開(kāi)支。比如，能源有水，電，氣，汽油等消耗；各種設(shè)備添置；各類服務(wù)所需要消耗品。（3）物業(yè)管理企業(yè)正常辦公管理服務(wù)所需要各項(xiàng)開(kāi)支。（4）其余關(guān)于各項(xiàng)開(kāi)支等。通常依照招標(biāo)文件要求只進(jìn)行1年預(yù)算，但實(shí)際情況商業(yè)綜合體項(xiàng)目基本2到3年才能夠逐步成型，物業(yè)企業(yè)收入才能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定均衡，前期費(fèi)用測(cè)算需做考量。四、管理操作這部分要求細(xì)化，他表現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)管理水平、管理質(zhì)量，以及規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)，從這些制度中能夠看出物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力、能力，所以各物業(yè)管理企業(yè)都對(duì)此很重視。其通常分為兩大類：1、依照目標(biāo)物業(yè)情況，認(rèn)真制訂對(duì)應(yīng)規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度分為：1、）公眾管理制度，主要包含：①業(yè)主條約；②精神文明建設(shè)條約；③樓宇使用及維護(hù)管理要求；④裝修管理要求；⑤治安管理要求；⑥清潔衛(wèi)生管理要求；⑦消防管理要求；⑧交通車輛管理要求；⑨環(huán)境保護(hù)管理要求。2、）崗位責(zé)任制度，主要包含類型：①管理類崗位職責(zé)；②操作類崗位職責(zé)；3、）內(nèi)部管理運(yùn)作制度，主要包含：①員工行為規(guī)范；②培訓(xùn)制度；③考評(píng)制度；④獎(jiǎng)懲制度；⑤回訪制度；⑥來(lái)訪，投訴處理制度等。五、管理目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)管理宗旨、方針投標(biāo)書(shū)中應(yīng)表明投標(biāo)單位對(duì)目標(biāo)物業(yè)管理目標(biāo)、管理方針、管理宗旨，便于業(yè)主委員會(huì)成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組及評(píng)委們愈加清楚了解物業(yè)管理理念、宗旨。比如某物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)某商住樓時(shí)，提出管理目標(biāo)：樹(shù)立“服務(wù)至上，客戶第一”管理思想，達(dá)成一流管理、一流形象、一流效益，一促進(jìn)后期樓宇銷售；提出管理經(jīng)營(yíng)方針：保本經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核實(shí)、自負(fù)盈虧、開(kāi)展一業(yè)為主，多個(gè)經(jīng)營(yíng)，求得本身生存與發(fā)展。六、便民服務(wù)方法物業(yè)管理是有償服務(wù)活動(dòng)，這是其性質(zhì)所決定；然而開(kāi)展物業(yè)管理并不是一味只追求經(jīng)濟(jì)效益，而是要正確處理好社會(huì)效益，環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益三者關(guān)系，使之有機(jī)統(tǒng)一。一些物業(yè)管理企業(yè)，在開(kāi)展物業(yè)管理有償服務(wù)同時(shí)，還向業(yè)主公開(kāi)承諾無(wú)償便民服務(wù)項(xiàng)目若干項(xiàng)，深受業(yè)主歡迎和好評(píng)。七、品牌推廣品牌推廣是商業(yè)綜合體項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)云因關(guān)鍵，直接關(guān)系到其所產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值。經(jīng)過(guò)多渠道、多空間信息傳遞，活動(dòng)推廣方式，將項(xiàng)目標(biāo)著名度及美譽(yù)度做好宣傳推廣，做出有特色商業(yè)綜合體口碑。比如：重慶萬(wàn)象城（休閑購(gòu)物體驗(yàn)）、成都錦江萬(wàn)達(dá)（生活購(gòu)物）、成都海洋中心（家庭親子）。八、管理指標(biāo)承諾國(guó)家為了規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)管理，對(duì)一些管理服務(wù)也對(duì)應(yīng)作出了一些基本要求。作為投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)，針對(duì)目標(biāo)物業(yè)，對(duì)照國(guó)家關(guān)于要求，向招標(biāo)單位作出對(duì)應(yīng)承諾。通常有以下主要內(nèi)容承諾：⑴房屋及配套設(shè)施完好率；⑵房屋零修，急修及時(shí)率；⑶維修質(zhì)量合格率；⑷清潔保潔率；（5）道路車輛完好率；（6）小區(qū)治安案件發(fā)生率；（7）業(yè)主綜合服務(wù)滿意率；（8）綠化完好率；（9）重復(fù)維修率；（10）住戶有效投訴率等。九、檔案資料建立和管理為了使物業(yè)管理規(guī)范化、程序化，為了對(duì)物業(yè)管理情況進(jìn)行連續(xù)化統(tǒng)計(jì)，并保留資料，需要建立檔案資料管理。物業(yè)小區(qū)微信：投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)建立檔案管理制度提出對(duì)應(yīng)構(gòu)想：是否建立單獨(dú)檔案室，還是放在辦公室合署辦公；派幾位同志負(fù)責(zé)檔案管理；管理程序圖；采取什么樣管理制度，是否實(shí)施當(dāng)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、規(guī)范化電子計(jì)算機(jī)管理檔案等等。十、提升物業(yè)管理水平新構(gòu)想物業(yè)管理企業(yè)在對(duì)目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行投標(biāo)時(shí)，也需要表明本企業(yè)對(duì)未來(lái)物業(yè)管理上水平、創(chuàng)一流、達(dá)國(guó)優(yōu)提出一些構(gòu)想，使人們感到實(shí)實(shí)在在，同時(shí)又大膽創(chuàng)新。比如，某物業(yè)管理企業(yè)對(duì)目標(biāo)物業(yè)經(jīng)過(guò)調(diào)查之后，對(duì)未來(lái)目標(biāo)明確提出，接管后一年達(dá)成市優(yōu)，一定經(jīng)過(guò)ISO9001：貫標(biāo)，使物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。另在物業(yè)服務(wù)中采取機(jī)械化、科技化操作伎倆與管理方式，提升物業(yè)服務(wù)效率與準(zhǔn)確度，實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗、效率提升目標(biāo)，增加客戶體眼感。十一、物業(yè)管理企業(yè)愿意接收關(guān)于獎(jiǎng)罰作為投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)，在系統(tǒng)地闡述了本企業(yè)對(duì)目標(biāo)物業(yè)管理各項(xiàng)構(gòu)想，方法之后，需要在最終進(jìn)行高度概括和承諾。即招標(biāo)單位承諾自己有能力，有決心管理好目標(biāo)物業(yè)，并表示管理好了怎么辦，管理不好愿意負(fù)擔(dān)什么處罰。比如，某物業(yè)管理企業(yè)在對(duì)待獎(jiǎng)懲最終表態(tài)：有信心、有能力管理好該項(xiàng)目，管理好了以后并不是為了追求更多獎(jiǎng)金，而是追求更多合作機(jī)會(huì)；假如管不好，接收與招標(biāo)單位所約定考評(píng)方式，接收經(jīng)濟(jì)處罰。物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)注意事項(xiàng)(一)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)基本要素物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)作為評(píng)標(biāo)基本依據(jù)，必須具備統(tǒng)一編寫(xiě)基礎(chǔ)，方便于評(píng)標(biāo)工作順利進(jìn)行。所以，投標(biāo)企業(yè)必須對(duì)投標(biāo)書(shū)基本要素有所了解。1．計(jì)量單位計(jì)量單位是投標(biāo)書(shū)中必不可少衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。所以，統(tǒng)一計(jì)量單位是防止在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂有力伎倆。投標(biāo)書(shū)中必須使用國(guó)家統(tǒng)一要求行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位，不允許混合使用不一樣度量制。2．貨幣國(guó)內(nèi)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)要求使用貨幣應(yīng)為"人民幣"，而國(guó)際投標(biāo)中所使用貨幣則應(yīng)按招標(biāo)文件要求執(zhí)行。3．標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制投標(biāo)書(shū)應(yīng)使用國(guó)家統(tǒng)一頒布行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，假如一些業(yè)主因?yàn)樘囟ㄐ枰筇峁┨厥夥?wù)，也應(yīng)按照國(guó)家正式同意統(tǒng)一服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，嚴(yán)格準(zhǔn)確地行事。若采取國(guó)外服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，應(yīng)將所使用標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范譯成漢字，并在投標(biāo)書(shū)中說(shuō)明。4．表述方式投標(biāo)書(shū)文字與圖紙是投標(biāo)者借以表示其意圖語(yǔ)言，它必須要能準(zhǔn)確表示投標(biāo)企業(yè)投標(biāo)方案，所以，簡(jiǎn)練、明確、文法通暢、條理清楚是投標(biāo)書(shū)文字必須滿足基本要求編制投標(biāo)書(shū)時(shí)，切忌拐彎抹角、廢話連篇、用詞模棱兩可應(yīng)盡可能做到言簡(jiǎn)意賅，措辭準(zhǔn)確達(dá)意，最大程度地降低招標(biāo)單位誤解和可能出現(xiàn)爭(zhēng)議。圖紙、表格較之于文字在表示上更為直接，簡(jiǎn)單明了，但這一樣要求其編寫(xiě)做到前后一致、格調(diào)統(tǒng)一、符合招標(biāo)文件要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊(cè)，并和標(biāo)書(shū)中文字表述保持一致。5．理論技巧投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)不但應(yīng)做到投標(biāo)目標(biāo)明確、方案可行，編寫(xiě)人員還應(yīng)熟練掌握與投標(biāo)書(shū)內(nèi)容相關(guān)法律、技術(shù)和財(cái)務(wù)知識(shí)，并以服務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，綜合利專心理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等方面理論和技巧。6．資料真實(shí)性投標(biāo)文件應(yīng)對(duì)招標(biāo)文件要求做出實(shí)質(zhì)響應(yīng)，其內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件全部條款、條件和要求，且無(wú)重大偏離與保留。投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件要求提供投標(biāo)文件，并確保所提供全部資料真實(shí)性，以使其投標(biāo)文件對(duì)應(yīng)招標(biāo)文件要求。不然，其投標(biāo)將被拒絕。(二)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)中應(yīng)注意問(wèn)題1．確保填寫(xiě)無(wú)遺漏，無(wú)窄缺。投標(biāo)文件中每一空白都需填寫(xiě)，如有空缺，則被認(rèn)為放棄意見(jiàn)；主要數(shù)據(jù)未填寫(xiě)，可能被作為廢標(biāo)處理。所以投標(biāo)企業(yè)在填寫(xiě)時(shí)務(wù)必小心慎重。2．不得任意修改填寫(xiě)內(nèi)容。投標(biāo)方所遞交全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人簽字；若填寫(xiě)中有錯(cuò)誤而不得不修改，則應(yīng)由投標(biāo)方責(zé)任人在修改處簽字。3．填寫(xiě)方式規(guī)范。投標(biāo)書(shū)最好用打字方式填寫(xiě)，或者用墨水筆工整填寫(xiě):除投標(biāo)方對(duì)錯(cuò)處作必要修改外，投標(biāo)文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫(xiě)痕跡。4．不得改變標(biāo)書(shū)格式。若投標(biāo)企業(yè)認(rèn)為原有標(biāo)書(shū)格式不能表示投標(biāo)意圖，可另附補(bǔ)充說(shuō)明，但不得任意修改原標(biāo)書(shū)格式。5．計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無(wú)誤。投標(biāo)企業(yè)必須對(duì)單價(jià)、共計(jì)數(shù)、分步共計(jì)、總標(biāo)價(jià)及其大寫(xiě)數(shù)字進(jìn)行仔細(xì)查對(duì)。6．報(bào)價(jià)合理。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目提出合理報(bào)價(jià)。高于市場(chǎng)報(bào)價(jià)難以被接收，低于成價(jià)將被作為廢標(biāo)，或者即使中標(biāo)也無(wú)利可圖。因唱標(biāo)通常只唱正本投標(biāo)文件中"開(kāi)標(biāo)一覽表"，所以投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件要求填寫(xiě)"開(kāi)標(biāo)一覽表"、"投標(biāo)價(jià)格表"等。7．包裝整齊美觀。投標(biāo)文件應(yīng)確保字跡清楚、文本整齊，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。8．報(bào)價(jià)方式規(guī)范。凡是以電報(bào)、電話、傳真等形式進(jìn)行投標(biāo)，招標(biāo)方概不接收9．對(duì)招標(biāo)書(shū)響應(yīng)若有偏離，應(yīng)做出說(shuō)明，并附偏離度表。10．嚴(yán)守秘密，公平競(jìng)爭(zhēng)。投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)要求，不得行賄、徇私舞弊：不得泄漏自己標(biāo)價(jià)或串通其余投標(biāo)人哄抬標(biāo)價(jià)；不得隱瞞事實(shí)真相；不得做出損害他人利益行為。不然，該投標(biāo)人將被取消投標(biāo)或承包資格，甚至受到經(jīng)濟(jì)和法律制裁若中標(biāo)后，應(yīng)及時(shí)與招標(biāo)單位訂立物業(yè)服務(wù)協(xié)議，按照法規(guī)及當(dāng)初主管部門要求及時(shí)立案，并作為銷售協(xié)議附件在客戶訂立商品房買賣協(xié)議時(shí)一并交予。商業(yè)綜合體前期介入（銷售案場(chǎng)管理）本節(jié)主要介紹商業(yè)綜合體前期銷售案場(chǎng)管理物業(yè)企業(yè)所包括工作事項(xiàng)。做好銷案場(chǎng)管理是物業(yè)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目管理實(shí)際介入第一步，是物業(yè)企業(yè)在建設(shè)單位及客戶面前展示第一階段亮相。對(duì)企業(yè)形象樹(shù)立、客戶關(guān)系維護(hù)有較為主要作用。案場(chǎng)管理方案制作案場(chǎng)管理方案通常為中標(biāo)后與建設(shè)單位雙方所訂立針對(duì)銷售中心及相關(guān)展示區(qū)域所提供物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、人員配置、費(fèi)用綜合表現(xiàn)。除滿足基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)需求外還應(yīng)表現(xiàn)出物業(yè)企業(yè)在銷售階段怎樣配合營(yíng)銷，主動(dòng)出擊推廣幫助開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提升銷售業(yè)績(jī)與品牌推廣目標(biāo)。案場(chǎng)管理方案應(yīng)包含以下幾個(gè)方面：銷售案場(chǎng)及周圍情況介紹：著中介紹銷售案場(chǎng)功效區(qū)分部、動(dòng)線及周圍道路交通情況，為下一步介紹管理崗位設(shè)置及標(biāo)準(zhǔn)打下基礎(chǔ)；服務(wù)流線與崗位設(shè)置：以圖文并茂形式介紹服務(wù)流線設(shè)計(jì)。固定崗位及流動(dòng)崗位設(shè)置情況，同時(shí)表述清楚該崗位設(shè)施作用與服務(wù)效果。人員標(biāo)準(zhǔn)：管理崗位及操作崗位服務(wù)人員標(biāo)準(zhǔn)，尤其是形象崗位及在崗位職責(zé)與功效上有與客戶語(yǔ)言溝通（門童、服務(wù)員、樣板間介紹員）服務(wù)內(nèi)容：依照詳細(xì)崗位設(shè)置及現(xiàn)場(chǎng)功效區(qū)分部盡可能詳細(xì)介紹清楚擬開(kāi)展對(duì)客服務(wù)內(nèi)容，比如吧臺(tái)服務(wù)員崗提供茶水接待服務(wù)可分列清楚茶水接待服務(wù)品種（現(xiàn)制咖啡、果盤制作、手工冰淇淋），樣板間接待員（樣板間戶型介紹、后期物業(yè)服務(wù)介紹、商業(yè)環(huán)境講解、綠色建筑設(shè)計(jì)介紹）等能夠在與客戶接觸時(shí)為增強(qiáng)客戶體驗(yàn)感及項(xiàng)目銷售起到推進(jìn)作用詳細(xì)工作。人員調(diào)班：將各崗位工作時(shí)間與人員休息、調(diào)班時(shí)間做好時(shí)間安排，以表格形式表現(xiàn)（不要小看此步驟，因案場(chǎng)物業(yè)服務(wù)人員較少，自由度較少，崗個(gè)崗位性質(zhì)從跌性小，在排班上經(jīng)不住邏輯推敲情況時(shí)有發(fā)生）創(chuàng)辦物資：此處創(chuàng)辦物資分為2個(gè)部分，、包括對(duì)客服務(wù)創(chuàng)辦物資：依照確定服務(wù)內(nèi)容梳理對(duì)客服務(wù)物資需求，并做好樣品選擇提議。比如茶杯：普通玻璃茶杯、中空隔熱玻璃茶杯、會(huì)議杯等，描述清楚使用場(chǎng)地及環(huán)境；、物業(yè)工作開(kāi)展工具物資：冰箱、對(duì)講機(jī)、電瓶車、咖啡機(jī)、物業(yè)使用辦公用具及月耗材預(yù)估。創(chuàng)辦物資梳理要做好充分、全方面，不要有遺漏，同時(shí)在表現(xiàn)方式上提議以圖文并茂方式，對(duì)每一類、一個(gè)物資使用做好描述，表現(xiàn)出物盡其用。同時(shí)物資價(jià)格預(yù)算合理。費(fèi)用費(fèi)用分為幾個(gè)方面介紹：1、人工費(fèi)：基本工資、保險(xiǎn)、福利2、日常、后勤費(fèi)用：辦公耗材、交通費(fèi)、住宿費(fèi)3、折舊費(fèi)：由物業(yè)提供固資產(chǎn)、器具及服裝折舊費(fèi)（服裝盡可能讓建設(shè)單位提供）4、管理酬金：該費(fèi)用通常為10%5、利潤(rùn)：因?yàn)榍捌阡N售案場(chǎng)服務(wù)，服務(wù)時(shí)間通常短則1年，長(zhǎng)則2年，提議利潤(rùn)率控制在5%即可6、稅費(fèi)7、其它費(fèi)用：加班費(fèi)、暫時(shí)人員調(diào)配費(fèi)、外出推廣配合等其它超出案場(chǎng)服務(wù)管理范圍和日常時(shí)間所產(chǎn)生費(fèi)用應(yīng)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)。提議開(kāi)發(fā)建設(shè)單位購(gòu)置銷售中心及展示區(qū)公共意外責(zé)任險(xiǎn)，以防止風(fēng)險(xiǎn)。其它約定可約定由物業(yè)人員代客產(chǎn)生銷售分成約定、物業(yè)組織銷售推廣活動(dòng)所產(chǎn)生費(fèi)用等。案場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)與工作開(kāi)展案場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)后隨時(shí)而來(lái)就是工作開(kāi)展，銷售案場(chǎng)與后期物業(yè)不一樣，一進(jìn)場(chǎng)隨之而來(lái)是建設(shè)單位開(kāi)盤活動(dòng)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及亮相效果需達(dá)成最好狀態(tài)。所以，通常銷售案場(chǎng)服務(wù)人員及包括物資、后勤保障準(zhǔn)備工作因提前到位，開(kāi)展服務(wù)演練及人員培訓(xùn)、工器具試用工作，出現(xiàn)不宜情況及時(shí)調(diào)整，并有后備方案。進(jìn)場(chǎng)前準(zhǔn)備：主要包括人員、服裝、工具、崗位熟悉、后勤保障；進(jìn)場(chǎng)中：與建設(shè)單位代表接洽，對(duì)銷售中心及展示區(qū)環(huán)境、物品、配套設(shè)施做好熟悉與統(tǒng)計(jì)，建立物資臺(tái)賬。同時(shí)開(kāi)展服務(wù)演練，邀請(qǐng)銷售代表飾演客戶提出意見(jiàn)。依照項(xiàng)目情況編輯應(yīng)知應(yīng)會(huì)手冊(cè)，做到全員知曉。督促物業(yè)所使用工器具物資及后勤保障到位。主動(dòng)了解營(yíng)銷推廣及開(kāi)盤活動(dòng)策劃，安排活動(dòng)中物業(yè)所包括工作分工，需企業(yè)支援主動(dòng)協(xié)調(diào)、并做好支援人員調(diào)配接洽事宜。進(jìn)場(chǎng)后：日常工作開(kāi)展做好工作計(jì)劃，詳細(xì)工作計(jì)劃應(yīng)包括到每個(gè)崗位及每個(gè)人員，并傳達(dá)知曉。在早期進(jìn)場(chǎng)開(kāi)展日常工作中強(qiáng)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化固定，有計(jì)劃進(jìn)行對(duì)標(biāo)服務(wù)檢驗(yàn)、改進(jìn)工作。圈層活動(dòng)組織首先需正視對(duì)圈層活動(dòng)了解。并非所謂組織一場(chǎng)所謂群體活動(dòng)、簡(jiǎn)單派發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷手冊(cè)與宣傳資料，安排吃、喝項(xiàng)目后就完成圈層活動(dòng)。圈層活動(dòng)是將符合該項(xiàng)目購(gòu)置或投資條件、有投資期望客戶經(jīng)過(guò)組織平臺(tái)邀約在一起，該類人群本身有購(gòu)置或投資欲望、需求，經(jīng)濟(jì)上相對(duì)與項(xiàng)目定位匹配。在圈層活動(dòng)組織中需要有專業(yè)平臺(tái)組織提供有質(zhì)量客戶。比如與著名大學(xué)MBA管理培訓(xùn)班組織機(jī)構(gòu)合作，能取得較為多高端人士客戶資源，并在活動(dòng)組織實(shí)施前就將活動(dòng)策劃方案及實(shí)施步驟、項(xiàng)目情況及介紹通知客戶，確保到場(chǎng)是有醫(yī)院、有能力準(zhǔn)客戶，確?，F(xiàn)場(chǎng)服務(wù)力量集中。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)牽頭組織圈層活動(dòng)是一大考驗(yàn)，也是綜合性物業(yè)企業(yè)能力表現(xiàn)。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，挖掘、調(diào)動(dòng)有效客戶價(jià)值企業(yè)才能有所發(fā)展。第十三章綜合體物業(yè)管理企業(yè)退出本章主要介紹當(dāng)對(duì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目物業(yè)管理權(quán)遺失時(shí)候，物業(yè)企業(yè)面臨退場(chǎng)所包括工作范圍、程序及風(fēng)險(xiǎn)躲避。依照適應(yīng)與全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例及協(xié)議法，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)商業(yè)綜合體物業(yè)管理權(quán)遺失前提有以下幾個(gè)：1、因項(xiàng)目為單一或少數(shù)產(chǎn)權(quán)人，協(xié)議到期，甲方不準(zhǔn)備再續(xù)簽；2、經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)投票選舉了新物業(yè)服務(wù)企業(yè)；3、因物業(yè)企業(yè)未按照協(xié)議服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)約定開(kāi)展工作，依照協(xié)議考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)及條款應(yīng)該撤出所管理項(xiàng)目；4、協(xié)議期內(nèi)因物業(yè)企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)原因向甲方或產(chǎn)權(quán)人提出撤出意愿。物業(yè)管理企業(yè)退出準(zhǔn)備工作及移交內(nèi)容經(jīng)過(guò)正當(dāng)條件、方式確定物業(yè)管理企業(yè)需退出該物業(yè)項(xiàng)目，切勿以消極心態(tài)對(duì)待，退出步驟包括法規(guī)合規(guī)性、移交資料、設(shè)施設(shè)備、工器具、場(chǎng)地規(guī)范程度甚至高于前期進(jìn)場(chǎng)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)。不不過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)交接，同時(shí)是檢驗(yàn)物業(yè)管理企業(yè)在協(xié)議時(shí)是否規(guī)范推行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容與程度，同時(shí)是妥善做好現(xiàn)場(chǎng)人員安排防止出現(xiàn)局面混亂，消極影響對(duì)物業(yè)管理企業(yè)至關(guān)主要。時(shí)間準(zhǔn)備：依照條例，在依法確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后30天內(nèi)需辦理交接。此時(shí)應(yīng)主動(dòng)聯(lián)絡(luò)甲方單位尤其邀約新物業(yè)企業(yè)召開(kāi)移交工作會(huì)議，成立移交共同做小組，小組組長(zhǎng)由甲方代表、確定移交工作計(jì)劃，滿足30天內(nèi)辦理完交接手續(xù)需求。如甲方為單一業(yè)主，可依照商業(yè)綜合體項(xiàng)目標(biāo)實(shí)際體量、設(shè)施設(shè)備實(shí)際情況協(xié)商詳細(xì)時(shí)限。作為退出企業(yè)，在移交組織中及各移交單項(xiàng)交接工作中負(fù)擔(dān)配合、陪驗(yàn)角色，不負(fù)擔(dān)組織與驗(yàn)收責(zé)任角色。明確新進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)所接收、簽署接收確認(rèn)書(shū)為甲方所認(rèn)可、授權(quán)。人員準(zhǔn)備：人員準(zhǔn)備上除牽頭人員外，各個(gè)方面人員應(yīng)挑選熟悉項(xiàng)目及版塊歷史情況，專業(yè)較強(qiáng)骨干人員參加移交驗(yàn)收。并正式移交工作開(kāi)展前，制訂移交策略，灌輸移交隊(duì)伍全員，明確作為退出單位在移交過(guò)程中責(zé)、權(quán)、利。資料準(zhǔn)備：主要分為4個(gè)方面。1）、前期介入、承接查驗(yàn)、綜合驗(yàn)收資料。這類資料通常為建設(shè)單位移交，資料準(zhǔn)備同時(shí)將前期資料接收清單附上，依照建設(shè)單位移交清單上內(nèi)容逐項(xiàng)清點(diǎn)移交。2）、客戶資料：該部分資料不復(fù)雜，但包括客戶隱私，移交時(shí)應(yīng)有甲方代表在場(chǎng)。3）、工作統(tǒng)計(jì)文件：該部分文件為本單位在服務(wù)協(xié)議履約期間工作統(tǒng)計(jì)，表現(xiàn)了服務(wù)履約合規(guī)性與標(biāo)準(zhǔn)符合程度。移交前應(yīng)該仔細(xì)檢驗(yàn)，做好準(zhǔn)備。4）、對(duì)外聯(lián)絡(luò)資料：對(duì)外聯(lián)絡(luò)資料雖是以物業(yè)管理企業(yè)名義對(duì)外發(fā)函、發(fā)文聯(lián)絡(luò)，但事因是因?yàn)樵擁?xiàng)目物業(yè)本身關(guān)系，該部分信息資料應(yīng)屬于移交范圍。創(chuàng)辦物資：依照前期進(jìn)場(chǎng)有建設(shè)單位所提供創(chuàng)辦物資進(jìn)行移交，抵達(dá)折舊年限及報(bào)廢提供資料信息。財(cái)務(wù)移交：著重對(duì)雙方能耗扎斷日期、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收物業(yè)費(fèi)、其它歸屬于物業(yè)企業(yè)暫未收回款項(xiàng)進(jìn)行梳理，整理出真是、可信臺(tái)帳。在移交中必須與甲方代表及后續(xù)進(jìn)場(chǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確欠款收費(fèi)方式及時(shí)間。包括動(dòng)用了公共專題維修資金及公共區(qū)域收益分配，需移交法規(guī)進(jìn)行移交說(shuō)明，并附上必要手續(xù)。場(chǎng)地與設(shè)施設(shè)備移交：按照承接查驗(yàn)范圍與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。需進(jìn)行功效測(cè)試進(jìn)行測(cè)試，移交過(guò)程中著重對(duì)現(xiàn)場(chǎng)、運(yùn)行效果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。移交統(tǒng)計(jì)文件準(zhǔn)備：移交統(tǒng)計(jì)文件除完善表格、表單外，應(yīng)有單項(xiàng)移交標(biāo)準(zhǔn)附上，按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行移交。標(biāo)準(zhǔn)需符正當(dāng)規(guī)及專業(yè)規(guī)范要求、滿足物業(yè)服務(wù)協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)要求。物業(yè)管理退出程序成立移交工作小組：由甲方代表或業(yè)主委員會(huì)牽頭成立，需街辦、小區(qū)參加提議甲方代表或業(yè)主委員會(huì)邀請(qǐng)參加。會(huì)議上需說(shuō)明，如詳細(xì)移交事務(wù)工作中甲方代表不在場(chǎng)情況下，新進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)所簽署移交文件可代表甲方意見(jiàn)，不然可拒絕移交工作深入開(kāi)展，所造成法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)濟(jì)損失由甲方負(fù)擔(dān)（有公區(qū)收益部分可明確該情況所產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失在公區(qū)收益中扣除）。制訂移交工作計(jì)劃：移交工作計(jì)劃應(yīng)包括項(xiàng)目所包括物業(yè)服務(wù)全方內(nèi)容及前期承接查驗(yàn)資料、客戶資料、場(chǎng)地與設(shè)施設(shè)備、物業(yè)用房、專題維修資金、屬于甲方或全體業(yè)主公區(qū)收益等屬于甲方或全體業(yè)主范圍資料、事項(xiàng)。時(shí)間應(yīng)符正當(dāng)規(guī)所要求時(shí)間限制。計(jì)劃中對(duì)如上移交板塊進(jìn)行劃分，分別組織單項(xiàng)移交工作小組，也可按照時(shí)間推移逐步移交。財(cái)務(wù)與費(fèi)用：依照酬金制與包干制屬性分別制訂財(cái)務(wù)與費(fèi)用移交計(jì)劃。酬金制：著重整理清楚物業(yè)收入與支出、欠費(fèi)情況、管理酬金計(jì)提等主要收支，本身所應(yīng)取得管理酬金與其它收益及分層做好費(fèi)用結(jié)算、劃撥鋪排，歷史欠費(fèi)及后續(xù)經(jīng)營(yíng)收入整理好臺(tái)帳、經(jīng)營(yíng)協(xié)議移交甲方代表（該項(xiàng)工作不能夠直接移交新進(jìn)物業(yè)企業(yè)）；包干制：著重于2部分，一則物業(yè)企業(yè)服務(wù)協(xié)議期內(nèi)未收回應(yīng)收賬款、欠費(fèi)整理及與甲方代表或業(yè)主委員會(huì)約定收回方式及時(shí)間（業(yè)主欠費(fèi)業(yè)主委員會(huì)有責(zé)任以義務(wù)督促其繳納）。為維護(hù)物業(yè)企業(yè)權(quán)益及退場(chǎng)后欠費(fèi)收回便利性，能夠與甲方代表或業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，以公共區(qū)域經(jīng)營(yíng)收入抵扣物業(yè)欠費(fèi)，將物業(yè)欠費(fèi)追訴權(quán)轉(zhuǎn)移給代表業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)或轉(zhuǎn)移給新進(jìn)物業(yè)企業(yè)（詳細(xì)方法與商務(wù)條件可協(xié)商）。4、立案與撤出：完成移交后及時(shí)張貼通告并依照法規(guī)辦理移交立案手續(xù)，整理本身企業(yè)財(cái)產(chǎn)、工器具、人員做撤出安排。詳細(xì)撤出現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)工作銜接需在甲方代表或業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)下，將崗位移交到新進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)手上，防止因新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)工作交接出現(xiàn)真空，給項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)及業(yè)主帶來(lái)麻煩及出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)撤出難點(diǎn)與注意事項(xiàng)本節(jié)主要講述從物業(yè)管理企業(yè)角度出發(fā)難點(diǎn)與注意事項(xiàng)，以點(diǎn)對(duì)點(diǎn)方式進(jìn)行問(wèn)題分析與處理方法介紹，筆者個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考！品牌影響：通常對(duì)物業(yè)企業(yè)退出了解為該物業(yè)企業(yè)在該管理管理與經(jīng)營(yíng)失敗，尤其是經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)投票選舉后確定退出。本著偉大中國(guó)傳統(tǒng)“好事不出門、壞事傳千里”“優(yōu)良”作風(fēng)，對(duì)企業(yè)品牌影響甚大，會(huì)對(duì)企業(yè)其它業(yè)務(wù)與再發(fā)展造成障礙。對(duì)于該情況處理技巧，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該正視，主動(dòng)應(yīng)對(duì)，不可躲避。經(jīng)過(guò)一些策劃與伎