房地產估價師之估價原理與方法題庫檢測提分A卷含答案

單選題（共100題）1、高熱后，皮膚干燥，或肌膚甲錯并有皮膚瘙癢的病機是A.津停氣阻B.氣隨液脫C.津枯血燥D.津虧血瘀【答案】C2、下列哪項不是暑邪的致病特點A.暑為陽邪，其性炎熱B.暑性升散，耗氣傷津C.暑多夾濕D.暑熱易生風動血【答案】D3、某建筑物的建筑面積為120m2，該建筑物的有效年齡為8年，年折舊額為1800元，其重置成本為800元/m2，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A.15%B.44%C.56%D.85%【答案】D4、回顧性房地產估價，其估價對象狀況和房地產市場狀況常見的關系是()。A.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現(xiàn)在B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產市場狀況為現(xiàn)在C.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產市場狀況為過去【答案】C5、拍賣保留價由人民法院參照（）確定。A.應價B.評估價C.成交價D.起拍價【答案】B6、某公司5年前與一辦公樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000m2的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/m2（建筑面積）。該類房地產的報酬率為10%，目前該承租人權益價值為（）萬元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84【答案】B7、已知一年期國債年利率為3.31%，貸款年利率為5.43%，投資風險補償率為2.23%，管理負擔補償率為1.32%，缺乏流動性補償率為1.42%，投資帶來的優(yōu)惠率為0.50%，利用累加法計算的報酬率為（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】A8、()是隨著時間的推移而減少的；A.原始價值B.賬面價值C.市場價值D.投資價值【答案】B9、銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產所需的費用及應由（）的稅費。A.賣方和買方雙方繳納的B.賣方獨立承擔和繳納的C.買方繳納的D.買賣雙方協(xié)議承擔和繳納的【答案】B10、某房地產重新開發(fā)建設的直接成本、管理費用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費用、銷售稅費分別為銷售價格的3.5%、6%，投資利潤率為20%。該房地產的重置價值為（）萬元。A.5890B.5976C.6053D.6135【答案】B11、某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與價格呈同方向變化。這種物品指的是（）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.馬鈴薯【答案】C12、建筑物重新購建成本的求取方法中，將建造日期時的建安工程費調整為價值時點時的建安工程費的方法稱之為（）。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數(shù)調整法【答案】A13、下列對房地產建筑物權益狀況的描述，不屬于主要說明的狀況的是（）。A.他項權利設立情況B.維護情況和完損狀況C.出租或占用情況D.房屋所有權狀況【答案】B14、面色白，脘腹冷痛，喜靜、下利清谷、脈微細的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽互損【答案】C15、下列各類房地產中，特別適用于成本法估價的是()。A.某標準廠房B.某酒廠廠房C.某待出讓土地D.某寫字樓【答案】B16、評估某在建工程的市場價值，該在建工程有賓館與寫字樓兩種續(xù)建方案，成本法測算該兩種續(xù)建方案的結果均為8800元/m2，假設開發(fā)法對續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的測算結果分別為10000元/m2和9550元/m2。根據(jù)最高最佳利用原則，估價方案綜合測算結果（多種估價方法的，采用簡單算數(shù)平均數(shù)）應確定為（）元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775【答案】B17、一個估價項目中的估價時點，本質上是由（）決定的。A.估價委托合同簽訂時間B.估價目的C.實地查勘估價對象的時間D.委托人意愿【答案】B18、收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產出關系叫做（）。A.規(guī)模收益B.收益遞增原理C.均衡原理D.適合原理【答案】A19、某宗房地產2007年10月的凈收益為150萬元，預測未來3年的年凈收益仍然保持在這一水平，2010年10月轉售時的價格比2007年6月上漲10%，轉售時賣方應繳納的稅費為售價的6%。該類房地產的報酬率為6%。則該宗房地產目前的收益價格為()萬元。A.5221B.3767C.3041D.3500【答案】C20、被認為是一種相對科學準確、公平合理，能夠節(jié)省人力、財力，可以在短時間內對許多宗土地進行估價的方法的是（）。A.路線價法B.市場法C.假設開發(fā)法D.收益法【答案】A21、在運用多元回歸分析法進行房地產估價時，其中的自變量和因變量分別為（）。A.房地產價值或價格；影響房地產價值或價格的若干因素B.影響房地產價值或價格的若干因素；房地產價值或價格C.所有被估價房地產價值或價格；影響房地產價值或價格的若干因素D.影響房地產成交價格的若干因素；各宗被估價房地產價值或價格【答案】B22、某住宅的建筑面積為120m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付，交易稅費均由賣方承擔。已知買方應繳納的稅費為3萬元，賣方應繳納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎后的總價為（）萬元。A.90.19B.95.85C.113.77D.124.15【答案】C23、當國際競爭激烈時，為吸引投資者通常會采取（）政策。A.高地價B.低地價C.優(yōu)惠D.折中【答案】B24、房地產保值增值的特性從房地產價格變化的總趨勢來講，是（）上升的。A.間斷式B.波浪式C.連續(xù)式D.螺旋式【答案】B25、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血動血，多臟腑郁發(fā)的病邪A.熱B.暑C.風D.火【答案】D26、某商場是6年前一幢已使用5年的舊廠房改變用途并簡單裝修而成，同時補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，出讓合同約定建設用地使用期限屆滿時建筑物的殘余價值應給予相應補償。建筑物經濟壽命為60年，殘值為零，采用直線法計算該商場建筑物目前的成新率為（）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】B27、在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，在通常情況下，是采用（）時的匯率。A.成交日期B.估價時點C.估價作業(yè)日期D.估價委托日【答案】A28、下列關于比準價格、積算價格和收益價格關系的表述中，正確的是()。A.在房地產市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格B.在房地產市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格C.在房地產市場不景氣時，積算價格(未扣除經濟折舊)大大高于比準價格或收益價格D.比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價【答案】C29、在實際估價中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是（）。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法B.未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法C.過去數(shù)據(jù)資本化公式法D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法【答案】D30、在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格是（）。A.市場價格B.評估價值C.成交價格D.理論價格【答案】D31、現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經測算，完成全部工程的建造費用為1500元/m2，其中主體工程900元/m2，安裝及裝飾裝修工程費為600元/m2。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價時點的續(xù)建費用為（）元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76【答案】C32、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木以美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。這是由于房地產的（）特性。A.不可移動B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】C33、某房地產重新購建成本中，建安工程費為4000萬元，專業(yè)費用為建安工程費的10%，管理費用為建安工程費與專業(yè)費用之和的3%，銷售費用為重新購建成本的4%，投資利息為240萬，房地產開發(fā)成本利潤率為20%，銷售稅費為重新購建成本的6%，該房地產的重置價值為（）萬元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14【答案】C34、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后地價為（）元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】D35、尋找最高最佳利用的方法，是先盡可能地設想出估價對象各種潛在的使用方法，然后按照下列（）方面依次篩選。A.法律上是否允許、技術上是否可能、財務上是否可行、價值是否最大化B.技術上是否可能、財務上是否可行、價值是否最大化、法律上是否允許C.財務上是否可行、價值是否最大化、法律上是否允許、技術上是否可能D.法律上是否允許、財務上是否可行、價值是否最大化、技術上是否可能【答案】A36、在經濟學范疇的價值中，房地產估價通常所講的價值是指()。A.使用價值B.交換價值C.理論價值D.評估價值【答案】B37、待開發(fā)的土地一般不適用（）來估價。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設開發(fā)法【答案】C38、房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應當由（）見證，有關情況應當在評估報告中說明。A.房屋征收部門、注冊房地產估價機構和無利害關系的第三人B.與房屋征收部門、注冊房地產估價師無利害關系的第三人C.公證機關和無利害關系的第三人D.人民法院【答案】A39、地價本質上是()。A.勞動創(chuàng)造B.“勞動價值”的貨幣表現(xiàn)C.圍繞著“勞動價值”而上下波動D.地租的資本化【答案】D40、下列情況中會導致房地產價格上升的是（）。A.上調貸款利率B.收緊房地產開發(fā)貸款C.開征房地產持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應【答案】B41、某幢電梯已落后的辦公樓，重建價格為2500萬元，該功能落后電梯的重置成本為40萬元，已計提折舊36萬元，拆除費用為2萬元，可回收的殘值為5萬元，現(xiàn)安裝新的功能先進的電梯需要120萬元，該新的功能先進的電梯假設在重置建造辦公樓時一同安裝只需要100萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為（）萬元。A.21B.27C.2473D.2479【答案】D42、東南地區(qū)治療特點A.氣候寒冷慎用寒藥B.病多濕熱，治宜苦寒C.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫D.病多風寒，治宜辛溫【答案】B43、下列選項中，（）不是引起房地產價格上升的原因。A.內部經營管理B.通貨膨脹C.外部經濟D.需求增加導致稀缺性增加【答案】A44、相似的房地產之間之所以價格相互牽掣、相互接近，是因為相似的房地產之間具有（）。A.異質性B.排他性C.替代性D.互補性【答案】C45、有理性的買者在購買商品時，會選擇（）。A.效用最大而價格最低的B.效用最小而價格最低C.效用最大而價格最高的D.效用最小而價格最高的【答案】A46、某類房地產一年期的銀行存款利率為3.07%，貸款利率為5.43%，投資風險補償為2.02%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.5%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則該類房地產的報酬率為()。A.13.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%【答案】C47、某建筑物的有效年齡為10年，預計可能再使用30年，殘值率為4％，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A.68％B.74％C.76％D.82％【答案】C48、有天然周期性水災的江、河、湖、海邊，一旦建設了可靠的防洪工程，其土地價格會（）。A.上漲B.下降C.很難說D.沒有影響【答案】A49、某種房地產的（），是指與它相互配合的其他房地產，如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產。A.替代品B.互補品C.附屬品D.配套品【答案】B50、某年1月30日購買某房地產的價格為1000美元/m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當年，該類房地產以美元為基準的價格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59∶1，9月30日為6.46∶1。下列關于該房地產價格的說法，不正確的是（）。A.該房地產的名義交易價格為人民幣6590元/m2B.該房地產的實際交易價格為人民幣6404元/m2C.該房地產于該年9月30日的市場價格為1052美元/m2D.該類房地產在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準的價格平均每月比上月上漲幅度大于1%【答案】D51、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經過年數(shù)為12年，重置價格為800元／m2，建筑物經濟壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A.10.2萬元B.11.0萬元C.11.3萬元D.11.5萬元【答案】C52、某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為1年，實際建設期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續(xù)建設期應為（）年。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5【答案】D53、采用定基價格指數(shù)時，進行市場狀況修正的公式：可比實例在成交日期時的價格×價值時點的定基價格指數(shù)÷（）＝可比實例在價值時點的價格。A.某個固定日期的定基價格指數(shù)B.成交日期的定基價格指數(shù)C.當年年底定基價格指數(shù)D.當年年初定基價格指數(shù)【答案】B54、下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是()。A.假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產價格所用成本法的倒算法B.運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用C.假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D.假設開發(fā)通常是一次性的價格剩余【答案】C55、大面積燒傷后，形瘦骨立，大肉盡脫，毛發(fā)枯槁，手足震顫，肌肉瞤動，舌光紅無苔或少苔，是指A.亡陰B.亡陽C.脫液D.傷津【答案】C56、商品經濟是A.以自給自足為特征的經濟形式B.為他人而生產的經濟形式C.直接以交換為目的的經濟形式D.存在于一切社會的經濟形式【答案】C57、生產關系對生產力的反作用表現(xiàn)在A.生產關系決定生產力的性質B.生產關系決定生產力的發(fā)展C.生產關系決定生產力的根本方向D.生產關系可以加速或延緩生產力的發(fā)展【答案】D58、痙厥、抽搐、皮膚干燥、肌膚甲錯，并有皮膚瘙癢或落屑等癥狀體現(xiàn)的病機是A.血燥生風B.血虛生風C.陰虛風動D.熱極生風【答案】A59、影響房地產價格的環(huán)境因素不包括()。A.大氣環(huán)境B.聲覺環(huán)境C.衛(wèi)生環(huán)境D.治安環(huán)境【答案】D60、關于估價依據(jù)選取或應用的說法，正確的是（）。A.估價依據(jù)應根據(jù)估價對象和估價結果來選取B.《房地產估價規(guī)范》應作為估價依據(jù)，且其對估價的要求是最低要求C.在估價報告中予以說明的情況下，對估價委托人提供的作為估價依據(jù)的資料可不審慎檢查D.估價報告中的估價師聲明和估價假設都是一種估價依據(jù)【答案】B61、房地產估價委托合同的內容可以不包括（）。A.估價服務費B.估價目的C.估價委托書D.委托人的協(xié)助義務【答案】C62、從本質上講，價值時點是由（）決定的。A.委托人B.估價師C.估價目的D.估價對象【答案】C63、新建房地產的土地取得成本為600萬元，建設成本為500萬元，管理費用為40萬元，銷售費用為20萬元，投資利息為30萬元，銷售稅費為售價的6.5%，直接成本利潤率為20%，該房地產的價值為（）萬元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】A64、商品住宅可同時采用市場法、收益法和（）估計，以相互驗證，但不相互替代。A.成本法B.假設開發(fā)法C.長期趨勢法D.路線價法【答案】A65、某宗商業(yè)用途房地產未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2.4萬元，該房地產的合理經營期限為（）年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0【答案】C66、某房地產每年凈收益為20萬元，加裝空調系統(tǒng)后不考慮空調系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調系統(tǒng)后立即轉售的價格為260萬元，償債基金儲蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產價值為（）萬元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【答案】B67、對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是（）。A.謹慎價值B.市場價值C.殘余價值D.快速變現(xiàn)價值【答案】B68、某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價為2500元/m2，面積為400m2。拆除建筑物費用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價為（）萬元。A.98B.52C.54D.103【答案】A69、下列哪項關于小腸“泌別清濁”功能的敘述是不正確的A.小腸消化飲食物，將其分為水谷精微和食物殘渣兩個部分B.小腸在吸收水谷精微的同時，也吸收了大量的水液，故又稱“小腸主液”C.小腸內的水液量多寡與尿量有關，臨床上常用的“利小便即所以實大便”的治法D.小腸之氣的運動，將糞便傳送至大腸末端，并經肛門有節(jié)制地排出體外【答案】D70、下列估價中，估價時點應為現(xiàn)在、估價對象應為未來狀況的是（）。A.因解決估價結果異議的需要，對原估價結果進行復核估價B.因保險理賠的需要，對投保房地產的價值損失進行評估C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價D.因房屋征收補償?shù)男枰?，對用于產權調換的期房進行估價【答案】D71、在影響房地產價格的人口因素當中，家庭人口規(guī)模是指（）。A.某一地區(qū)的家庭總人口數(shù)B.全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)C.全社會的家庭總人口數(shù)D.全社會或某一地區(qū)的家庭總人口數(shù)【答案】B72、（）年建設部發(fā)出了《關于建立房地產企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》（建住房函[2002]192號），決定建立包括房地產估價機構和房地產估價師在內的房地產企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。A.2001B.2002C.2003D.2005【答案】B73、某房地產的土地面積為3000m2，容積率為3，市場上類似房地產的價格為4200元/m2，成本法測算的土地重置單價為4800元/m2、建筑物重置單價為3000元/m2。該房地產的總價為（）萬元。A.2340B.3780C.4140D.5220【答案】B74、甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是（）萬元。A.0～50B.50～75C.50～100D.100～150【答案】C75、()對價值的決定作用幾乎是房地產所獨有的。A.區(qū)位B.交通C.環(huán)境景觀D.外部配套設施【答案】A76、“用寒遠寒，用涼遠涼”屬于A.因時制宜B.因地制宜C.因人制宜D.陰陽亡失【答案】A77、在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，在通常情況下，是采用（）時的匯率。A.成交日期B.估價時點C.估價作業(yè)日期D.估價委托日【答案】A78、在賣方市場下，成交價格會偏向買方（）。A.最低賣價B.最高買價C.最低買價D.最高賣價【答案】B79、市場狀況修正實際上是房地產市場狀況修正，經過了市場狀況修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在（）。A.價值時點的價格B.正常情況下的價格C.客觀情況下的價格D.現(xiàn)實情況下的價格【答案】A80、下列房地產中，變現(xiàn)能力相對較強的是（）。A.用途專業(yè)的房地產B.價值較大的房地產C.獨立使用的房地產D.不可分割的房地產【答案】C81、商品住宅可同時采用市場法、收益法和（）估計，以相互驗證，但不相互替代。A.成本法B.假設開發(fā)法C.長期趨勢法D.路線價法【答案】A82、將一辦公樓的舊電梯更換為功能先進的新電梯，需要2萬元的拆除費用，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要120萬元，比在建造同類辦公樓時隨同安裝新電梯多花20萬元。該舊辦公樓的重建成本為2050萬元，舊電梯的重置成本為50萬元，已提折舊40萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為（）。A.2011B.2021C.29D.2030【答案】B83、房地產估價專業(yè)意見的作用可分為性質不同的兩類（）。A.一是咨詢性估價或參考性估價，二是法律性估價或證據(jù)性估價B.一是了解性估價或咨詢性估價，二是鑒證性估價或證據(jù)性估價C.一是鑒證性估價或證據(jù)性估價，二是咨詢性估價或參考性估價D.一是咨詢性估價或參考性估價，二是鑒證性估價或法律性估價【答案】C84、下列影響房地產價格的因素中，會導致房地產價格下降的因素是（）。A.控制土地供應量B.增加城鎮(zhèn)居民可支配收入C.增加房地產保有環(huán)節(jié)稅收D.提高城市化水平【答案】C85、某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現(xiàn)單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置成本為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】A86、分支機構應當以（）名義承攬估價業(yè)務。A.承接業(yè)務的房地產估價師B.分支機構負責人C.分支機構D.設立該分支機構的估價機構【答案】D87、下列不屬于由賣方繳納的稅費的是（）。A.增值稅B.契稅C.教育費附加D.土地增值稅【答案】B88、房地產被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于（）。A.擁有的房地產權利B.受房地產權利以外因素限制的情況C.受其他房地產權利限制的情況D.額外的收益或好處【答案】B89、某建筑物的建筑面積為120m2，該建筑物的有效年齡為8年，年折舊額為1800元，其重置成本為800元/m2，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A.15%B.44%C.56%D.85%【答案】D90、房地產權利的種類中，屬于自物權的是（）。A.所有權B.典權C.抵押權D.地役權【答案】A91、()是指權利人對特定的物享有直接支配和排他的權利。A.物權B.債權C.租賃權D.所有權【答案】A92、超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由（）承擔。A.政府主管部門B.估價機構C.使用者D.注冊房地產估價師【答案】C93、在同一房地產市場中，效用相近的房地產的價格應當（）。A.完全相同B.差距較大C.沒有可比性D.相近【答案】D94、運用假設開發(fā)法估價，對于資金的時間價值（）。A.不必考慮B.根據(jù)實際情況而定C.必須考慮D.無法確定【答案】C95、估價報告封面應包括估價報告名稱、估價項目名稱、委托人、估價機構和（）。A.注冊房地產估價師（姓名和注冊號）、估價作業(yè)日期、估價報告編號B.注冊房地產估價師（姓名和注冊號）、估價時點、估價報告編號C.估價作業(yè)日期、估價報告編號、附件D.估價時點、估價作業(yè)日期、估價報告編號【答案】A96、辨證論治中，疾病過程中某一階段或某一類型的病理概括是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】B97、一個估價項目中的估價目的，本質上是由（）決定的。A.估價機構B.估價師C.估價報告使用者D.估價委托人的估價需要【答案】D98、下列不屬于心與腎之間關系的是A.水火既濟B.精神互用C.君相安位D.精血同源【答案】D99、關于房地產位置固定性的說法，錯誤的是（）。A.房地產位置固定性決定了房地產市場是一個地區(qū)性市場B.房地產位置固定性意味著房地產的社會經濟位置也固定不變C.房地產位置固定性決定了任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費D.房屋平移技術不能完全改變房地產位置固定這一特性【答案】B100、在特定的房地產上，既有物權又有債權的，應優(yōu)先保護（）。A.債權B.物權C.二者皆可D.二者皆不【答案】B多選題（共40題）1、下列關于明確房地產估價時點的表述中，正確的有()。A.對當前的價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內的某個日期為估價時點B.城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日C.分期實施的房屋拆遷，應以房屋拆遷公告之日為估價時點D.房地產估價人員可以假定估價時點E對原估價結果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為估價時點【答案】AB2、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封B.未進入被征收房屋內實地勘察，估價中對其內部狀況進行的合理設定C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設其是安全的D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設定【答案】AD3、與估價對象相似的房地產是指與估價對象的（）等相同或相似的房地產。A.區(qū)位B.用途C.權利性質D.總價E.外觀【答案】ABC4、下列房地產中，屬于按實物形態(tài)劃分的房地產有（）。A.整體資產中的房地產B.已滅失的房地產C.未來狀況下的房地產D.“干凈”的房地產E.共有的房地產【答案】ABC5、下列資料中一般應放入估價報告附件的有（）。A.估價委托書B.估價委托合同C.估價對象權屬證明D.估價報告內部審核表E.估價師注冊證書復印件【答案】AC6、下列關于動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法說法正確的是（）。A.在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來B.在動態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中C.靜態(tài)分析法不考慮各項支出、收入發(fā)生的不同時間，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減D.動態(tài)分析法要考慮各項支出、收入發(fā)生的不同時間，即首先要將它們折算到同一時點上的價值（最終是折算到價值時點上），然后再相加減E.對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)未來發(fā)生時的房地產市場狀況作出的【答案】ABCD7、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有（）。A.潛在毛租金收入B.有效毛收入C.凈運營收益D.稅前現(xiàn)金流量E.稅后現(xiàn)金流量【答案】ABC8、關于運用假設開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。A.可選擇自愿轉讓開發(fā)前提或被迫轉讓開發(fā)前提估價B.開發(fā)完成后的房地產價值可以是以房地產為主的整體資產價值C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產價值時可采用投資者的預算收益測算D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應包括家具、設備等房地產以外財產的購置費用E.折現(xiàn)率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率【答案】ABC9、在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率時采取的方法有（）A.試錯法B.移動平均法C.曲線擬合法D.線性內插法E.指數(shù)修勻法【答案】AD10、下列房地產中，屬于按實物形態(tài)劃分的房地產有（）。A.整體資產中的房地產B.已滅失的房地產C.未來狀況下的房地產D.“干凈”的房地產E.共有的房地產【答案】ABC11、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點包括（）A.是一種專業(yè)意見B.估計價格或價值C.實行有償服務D.承擔法律責任E.估價作業(yè)日期長【答案】ACD12、下列房地產估價活動中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。A.某估價機構承接了該機構某股東財產的司法鑒定評估B.某估價機構在承接估價業(yè)務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關專家提供專業(yè)幫助C.某估價機構把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產估價行業(yè)組織檢查D.估價委托人對估價結果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務簡單，某估價機構按其要求完成了估價E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業(yè)務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告【答案】ACD13、有關房地產的價值和價格，下列表述正確的有（）。A.價值是內在的.客觀的和相對穩(wěn)定的B.房地產的價值是房地產真實所值C.房地產的價格圍繞其價值上下波動D.現(xiàn)實中由于個人偏好.定價決策.無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況E.房地產的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定【答案】ABCD14、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作D.房地產估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名【答案】ABCD15、下列估價目的中，對已出租的房地產應考慮租約影響的有（）。A.房地產抵押估價B.房屋征收評估C.房地產轉讓估價D.房地產火災保險估價E.房地產司法拍賣估價【答案】ACD16、按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建成本分為（）。A.重建成本B.重置成本C.置換成本D.估算重建成本E.估算重置成本【答案】AB17、在明確了估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案，估價作業(yè)方案的內容主要包括()。A.擬采用的估價技術路線和估價方法B.擬調查搜集的資料及其來源渠道C.預計所需的時間、人力、經費D.估價作業(yè)步驟和時間進度安排E違約責任【答案】ABCD18、在房地產抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括（）。A.在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應采用居中的收益估計值進行估價C.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低D.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊E.在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，應對后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤進行適當修正【答案】ACD19、下列關于具體的房地產估價工作中替代原則的說法，正確的有（）。A.任何單位和個人不得干預估價活動，包括不得干預估價過程和結果B.若存在著一定數(shù)量與估價對象相似的房地產并已知它們的價格時，可以通過這些相似的房地產的格推算出估價對象的價格C.不能孤立地思考估價對象的價值，應考慮相似的房地產的價格牽掣D.同一個估價機構在同一個城市的各種估價結果，不可以拿出來比較E.判定房地產使用權利時，應以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)【答案】BC20、估價對象為一宗熟地，對其可比實例權益狀況進行調整時，應包括的內容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基礎設施完備程度D.容積率E.周邊道路交通管制狀況【答案】ABD21、假設開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經營期為（）。A.開發(fā)期＋經營期B.開發(fā)期＋運營期C.開發(fā)期＋經營期－前期－建造期D.開發(fā)期＋運營期－前期－建造期E.前期＋建造期＋經營期【答案】AB22、房地產估價的三大基本方法是（）。A.假設開發(fā)法B.路線價法C.市場法D.成本法E.收益法【答案】CD23、一般來說，房地產價格等于“開發(fā)成本加平均利潤”的前提條件包括（）。A.供求關系短期內不太穩(wěn)定B.自由競爭的市場環(huán)境C.較長時期的市場運行D.可大量重復開發(fā)建設E.成本和效用變動不同步【答案】BCD24、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（）,。A.意外破壞的損毀B.市場供給的過量C.建筑設計的缺陷D.人們消費觀念的改變E.周圍環(huán)境條件惡化【答案】CD25、實際估價中，估價對象范圍的界定包括（）的界定。A.實物構成范圍B.權益范圍C.空間范圍D.時間范圍E.影響范圍【答案】ABC26、根據(jù)求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建成本的方法有（）。A.單位比較法B.市場提取法C.分解法D.工料測量法E.指數(shù)調整法【答案】AD27、下列影響房地產需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當前需求的有（）。A.市區(qū)商品房價格水平較高B.消費者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路免費通行D.人們預期未來郊區(qū)房地產價格上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】ACD28、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封B.未進入被征收房屋內實地查勘，估價中對其內部狀況進行的合理設定C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設其是安全的D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設定【答案】AD29、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了通路、（）等設施或條件以及場地平整。A.給水B.排水C.電力D.通信E.熱力【答案】ABCD30、在房地產交易中往往需要繳納一些稅費。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，應由買方繳納的稅費包括（）等。A.出讓金B(yǎng).營業(yè)稅C.所得稅D.契稅E.土地增值稅【答案】AD31、房地產估價師和房地產估價機構除了從事房地產價值評估業(yè)務，還經常從事（）。A.房地產價值分配業(yè)務B.房地產價值減損評估業(yè)務C.房地產價值提升評估業(yè)務D.房地產代售業(yè)務E.房地產咨詢業(yè)務【答案】ABC32、下列選項中，屬于土地使用管制的事項有（）。A.甲乙兩宗土地使用權中，甲土地必須為乙土地留出通行道路B.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通C.取得的土地使用權不包括地下資源.埋藏物和市政公用設施D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產開發(fā)E.某宗土地使用權中，要求容積率為2.0【答案】BD33、下列房地產價格影響因素中屬于房地產個體因素的是()。A.位置B.外部配套設施C.面積D.形狀E地質條件【答案】ACD34、下列選項中，屬于房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況的有（）。A.房地產使用管制B.異議登記C.設立了抵押權D.住宅帶有上學指標E.被人民法院查封【答案】AB35、關于收益法中求取房地產未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值B.評估抵押價值應選用較保守的估計值C.評估期房市場價格應選用最高的估計值D.評估買賣價格應選用最可能的估計值E.評估保險價值應選用最低的估計值【答案】ABD36、理論上房地產的供求狀況可分為（）。A.全國房地產總的供求狀況B.本地區(qū)房地產總的供求狀況C.全國同類房地產的供求狀況D.本地區(qū)同類房地產的供求狀況E.全國不同類型房地產供求狀況【答案】ABCD37、下列關于標準價調整法的表述中，正確的有（）。A.標準價調整法是一種批量估價方法B.標準房地產必須是實際存在的C.房地產分組包括分用途.分類型.分區(qū)域D.估價范圍僅指估價的區(qū)域范圍E.主要用于存量房交易稅收估價和房地產稅計稅價格評估【答案】AC38、下列房地產中，難以采用比較法估價的有（）。A.房地產開發(fā)用地B.學校C.在建工程D.別墅E.特殊廠房【答案】BC39、關于假設開發(fā)估價中開發(fā)經營期的說法，正確的有（）。A.開發(fā)經營期的起點是假設取得估價對象的日期B.開發(fā)經營期的終點是未來開發(fā)完成后的房地產經營結束的日期C.建造期的起點是價值時點，終點是未來開發(fā)完成后的房地產竣工之日D.銷售期是自開始銷售房地產之日起至將其售出之日止的時間E.經營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產竣工之日【答案】ABD40、在估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設，其主要作用有（）。A.規(guī)避估價風險B.保護估價師和估價機構C.使評估價值更接近實際成交價格D.告知和提醒估價報告使用人注意有關事項E.使委托人能得到其預期的估價結果【答案】ABD大題（共20題）一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元二、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數(shù)為3年。經調查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；三、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）五、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）六、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮科?、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。八、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元九、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）一十、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）一十一、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。一十二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每