青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGE1-目錄第一部分總論 -4-一、項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目承建單位 -4-二、項(xiàng)目概況 -4-三、可行性研究的范圍和依據(jù) -5-第二部分項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 -7-第三部分市場(chǎng)分析 -8-一、市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 -8-二、2010年青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望 -12-三、項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查與分析 -14-四、項(xiàng)目定價(jià) -21-第四部分項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及外部條件 -22-一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) -22-二、地質(zhì)條件 -22-三、抗震設(shè)計(jì) -22-四、外部配套條件 -22-第五章建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 -24-一、建設(shè)規(guī)模 -24-二、建設(shè)內(nèi)容 -24-第六部分總體規(guī)劃 -25-一、總體規(guī)劃的原則 -25-二、總體規(guī)劃 -25-三、綠化工程 -27-四、豎向及場(chǎng)地整治 -28-第七部分單體建筑建設(shè)方案 -29-一、單體建筑內(nèi)容 -29-二、土建工程 -29-三、建筑裝飾 -30-四、豎向交通 -30-第八部分公用工程 -31-一、給水工程 -31-二、排水 -32-三、電氣工程 -32-四、弱電工程 -34-五、采暖工程 -35-六、燃?xì)夤こ?-35-第九部分消防、環(huán)境保護(hù) -36-一、消防 -36-二、環(huán)境保護(hù) -38-第十部分能源消耗及節(jié)能措施 -40-一、能源消耗 -40-二、主要節(jié)能措施 -40-第十一部分組織機(jī)構(gòu)與管理 -41-一、組織機(jī)構(gòu) -41-二、項(xiàng)目管理 -41-第十二部分招標(biāo)、投標(biāo) -43-一、項(xiàng)目概況 -43-二、項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容 -43-第十三部分建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 -44-第十四部分投資估算及資金籌措 -45-一、 投資估算 -45-二、資金籌措 -46-第十五部分項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 49一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)和范圍 49二、銷售收入及稅金測(cè)算 49三、 利潤(rùn)計(jì)算 51四、敏感性分析 52第十六部分可行性研究結(jié)論 53附件 54第一部分總論一、項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目承建單位1、項(xiàng)目名稱：青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)改造項(xiàng)目。2、項(xiàng)目承建單位：青島安信置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司3、項(xiàng)目承建單位概況公司注冊(cè)資本金為人民幣3800萬(wàn)元，具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)資質(zhì)，是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理為主的專業(yè)公司。公司技術(shù)力量雄厚，管理體系現(xiàn)代化，且擁有一支精通房地產(chǎn)資本運(yùn)作、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、工程管理、商業(yè)物業(yè)管理等業(yè)務(wù)的高素質(zhì)員工隊(duì)伍。公司先后開(kāi)發(fā)的澳門花園、瑞士花園、櫸林美邸項(xiàng)目在島城引起強(qiáng)烈反響，在改善人居環(huán)境的同時(shí)，為島城創(chuàng)建了和諧溫馨的都市家園。二、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于青島市嶗山區(qū)午山西麓，西臨松嶺路、南至青島二中、北至翠嶺路，項(xiàng)目占地面積55.38公頃。2、建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容本項(xiàng)目擬建設(shè)一處城市居住小區(qū)，總建設(shè)規(guī)模為725200平方米,其中商品住宅建筑面積249000平方米，海關(guān)住宅建筑面積70000平方米，安置住宅建筑面積230200平方米，公共建筑面積176000平方米。3、投資規(guī)模及資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)總投資466073.77萬(wàn)元人民幣，對(duì)外融資8億元,其余部分由建設(shè)單位自籌。4、建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期為5年。三、可行性研究的范圍和依據(jù)1、可行性研究的依據(jù)①青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)》（青規(guī)函業(yè)字[2006]276號(hào)）②青島市規(guī)劃局《關(guān)于擴(kuò)大嶗山區(qū)午山社區(qū)整村改造控規(guī)用地范圍的答復(fù)意見(jiàn)》（青規(guī)業(yè)字[2006]34號(hào)③青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)》（青規(guī)函業(yè)字[2007]22號(hào)）④青島市國(guó)土資源和房屋管理局嶗山國(guó)土資源分局文件《嶗山國(guó)土資源分局關(guān)于午山片區(qū)舊村改造用地預(yù)審意見(jiàn)》（青嶗土預(yù)字[2007]14號(hào)）⑤青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)》（青規(guī)函業(yè)字[2007]154號(hào)）⑥青島市城中村（居）改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目和四姜社區(qū)舊村改造項(xiàng)目初審意見(jiàn)的函》（青建函字[2007]35號(hào)）⑦青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)》（青規(guī)函業(yè)字[2007]588號(hào)）⑧青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)》（青規(guī)函業(yè)字[2008]138號(hào)）⑨由嶗山區(qū)城市化建設(shè)指揮部辦公室編制的《嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造實(shí)施方案》2、可行性研究的范圍本報(bào)告主要研究范圍包括以下幾方面：1、通過(guò)對(duì)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展情況的調(diào)查研究和分析，以及對(duì)周邊地區(qū)的消費(fèi)情況的分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)，論證本項(xiàng)目建設(shè)的必要性。2、通過(guò)對(duì)工程的經(jīng)營(yíng)情況的分析，并結(jié)合項(xiàng)目其它建設(shè)條件，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。3、在擬定的建設(shè)規(guī)模的基礎(chǔ)上對(duì)設(shè)計(jì)方案提出工程總體布局和平面布置構(gòu)想，選定工程建筑結(jié)構(gòu)方案，擬定公用工程建設(shè)方案。4、根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)提出本項(xiàng)目管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員編制方案。5、根據(jù)工程建設(shè)方案提出消防、環(huán)保、節(jié)能等專業(yè)設(shè)計(jì)方案。6、根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目的土建工程、公用工程等進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算，提出項(xiàng)目的總投資額。7、依據(jù)國(guó)家關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況和特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。3、可行性研究結(jié)論1、項(xiàng)目的建設(shè)符合青島市城市建設(shè)總體規(guī)劃，對(duì)改善周邊地區(qū)的城市面貌，改善午山社區(qū)居民居住條件及解決青島海關(guān)職工的住房條件有著積極的推動(dòng)作用。2、通過(guò)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析，項(xiàng)目市場(chǎng)前景良好，建設(shè)規(guī)模適宜。3、該項(xiàng)目外部配套條件好，方案可行。4、項(xiàng)目建設(shè)資金已基本落實(shí)，社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益良好。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表1-1。表1-1項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注總用地面積公頃55.38總戶數(shù)戶4622總居住人口人13866按每戶3人計(jì)總建筑面積（地上）平方米725200其中：住宅平方米549200公建平方米176000容積率1.31最大建筑高度層18項(xiàng)目總投資萬(wàn)元466073.77投資利潤(rùn)率稅前42.62%稅后31.97%項(xiàng)目建設(shè)期年5第二部分項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，有力地推動(dòng)了城鄉(xiāng)建設(shè)飛速發(fā)展，城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，人民群眾的居住條件日益改善。青島市的城市建設(shè)也有了迅速發(fā)展，城市面貌日新月異，城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民生活水平穩(wěn)步提高。1994年，隨著青島市行政區(qū)劃的調(diào)整，建設(shè)“大青島”的步伐正式啟動(dòng)。青島市委、市政府決定，將城市的行政、經(jīng)濟(jì)、金融和文化中心東移，在青島東部建設(shè)現(xiàn)代化新城區(qū)，推動(dòng)青島市向現(xiàn)代化國(guó)際城市的目標(biāo)邁進(jìn)，從而拉開(kāi)了青島市城市建設(shè)新的一輪飛躍。隨著十幾年的建設(shè)，在東部已經(jīng)形成了一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備的現(xiàn)代化新城區(qū)。為加快嶗山區(qū)的城市化建設(shè)進(jìn)程，認(rèn)真貫徹市政府關(guān)于加快午山社區(qū)整村改造、解決青島海關(guān)職工住房的指示精神，2005年青島市政府在午山海關(guān)職工宿舍樓建設(shè)專題會(huì)議上就午山社區(qū)改造做專項(xiàng)批示，嶗山區(qū)政府和區(qū)城市化建設(shè)指揮部對(duì)此非常重視，將午山舊村改造列入村莊改造建設(shè)計(jì)劃，并結(jié)合午山舊村改造與解決青島海關(guān)職工宿舍樓工作，會(huì)同有關(guān)部門對(duì)午山舊村改造的控制性規(guī)劃方案進(jìn)行了重新修訂，編制了修建性詳細(xì)規(guī)劃方案，青島市規(guī)劃局據(jù)此下達(dá)了《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)》。根據(jù)青島市基本建設(shè)程序，特編制本可行性研究報(bào)告。第三部分市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析1、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析國(guó)家統(tǒng)計(jì)局19日公布的2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示,2009年,全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36232億元,比上年增長(zhǎng)16.1%。12月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)達(dá)到103.66,以全年最高值收官。值得注意的是,根據(jù)公布的數(shù)據(jù),2009年全國(guó)商品房銷售面積93713萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)42.1%,全面超過(guò)了2007年7.6億平方米的歷史高點(diǎn)。其中,商品住宅銷售面積增長(zhǎng)43.9%。不過(guò)與此同時(shí),2009年商品房銷售額達(dá)到43995億元,比上年增長(zhǎng)75.5%,其中商品住宅銷售額增長(zhǎng)80.0%。對(duì)比商品住宅的銷售面積和銷售額漲幅可以看出,銷售額上漲的幅度幾乎高出銷售面積漲幅的一倍,房?jī)r(jià)大幅走高成為2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的主要特征。另外,2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源也顯示出不一樣的變化。根據(jù)公布的數(shù)據(jù),2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源達(dá)到57128億元,比上年增長(zhǎng)了44.2%。其中,國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到11293億元,增長(zhǎng)了48.5%。同時(shí),在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的其他資金來(lái)源中,定金及預(yù)收款達(dá)到15914億元,增長(zhǎng)幅度高達(dá)63.1%;個(gè)人按揭貸款達(dá)到8403億元,大幅增長(zhǎng)了116.2%。貸款比例以及個(gè)人信貸規(guī)模的大幅度增長(zhǎng)反映出年內(nèi)充裕的流動(dòng)性密集地進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域,適度寬松的貨幣政策對(duì)2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了關(guān)鍵性的作用。根據(jù)數(shù)據(jù),2009年全國(guó)新建商品住宅市場(chǎng)顯著供不應(yīng)求,商品住宅銷售面積增長(zhǎng)43.9%,但住宅竣工面積僅增長(zhǎng)6.2%。從未來(lái)供應(yīng)規(guī)模來(lái)看,2009年全國(guó)完成商品住宅投資增長(zhǎng)14.2%,房屋新開(kāi)工面積增長(zhǎng)12.5%,但同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積卻下降了18.9%。這預(yù)示著2010年商品住宅供應(yīng)量將比2009年增大一些,但增量不會(huì)過(guò)多。只有在需求出現(xiàn)明顯萎縮的情況下,才會(huì)出現(xiàn)供需平衡或供大于求的局面。就全國(guó)而言,2010年新建商品住宅供應(yīng)依然會(huì)偏少,這將影響房?jī)r(jià)的回調(diào)。因此,“國(guó)11條”當(dāng)中第一項(xiàng)措施“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”對(duì)于遏制房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲將會(huì)起重要的作用。2、青島房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析①市場(chǎng)成交：全年住宅銷售面積同比增幅超過(guò)130%，12月中高端住宅占比超過(guò)40%。2009年3月以來(lái)住宅銷售面積環(huán)比大幅增長(zhǎng)，全年銷售面積同比增幅超過(guò)130%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（注：2009年統(tǒng)計(jì)口徑不包括膠州市，2008年統(tǒng)計(jì)口徑不包括膠州市和即墨市）為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，刺激住房消費(fèi)和房地產(chǎn)投資，2008年11月，青島市政府出臺(tái)《關(guān)于支持居民購(gòu)買住房的意見(jiàn)》，從公積金貸款、個(gè)人購(gòu)房稅費(fèi)、子女購(gòu)房等五個(gè)方面支持市民購(gòu)房。2009年，在購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策以及寬松的貨幣環(huán)境的雙重刺激下，青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，住宅銷售面積從3月份開(kāi)始環(huán)比大幅增長(zhǎng)，6月單月銷售面積達(dá)到90.5萬(wàn)平方米；下半年銷售面積依舊保持在月均89萬(wàn)平方米的高位水平，全年商品住宅銷售面積達(dá)866萬(wàn)平方米，達(dá)到歷史最高水平，較2008年增長(zhǎng)138%。②市場(chǎng)供給：出清周期快速下降，短期內(nèi)供求關(guān)系趨于緊張，但中長(zhǎng)期市場(chǎng)供應(yīng)為充足出清周期由年初的歷史高位19個(gè)月大幅下降至年末的5個(gè)月數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系在住宅銷售快速回暖的刺激下，開(kāi)發(fā)企業(yè)加大推盤力度，在2009年住宅銷售面積同比增長(zhǎng)138%的市場(chǎng)環(huán)境下，住宅可售面積由09年5月的歷史高位（619萬(wàn)平方米）下降到12月的482萬(wàn)平方米，降幅為22.2%。不過(guò)住宅出清周期仍由2月的最高位（19個(gè)月）銳減到年末的5個(gè)月，短期內(nèi)市場(chǎng)供求關(guān)系仍較為緊張，預(yù)計(jì)這種狀況將會(huì)持續(xù)到2010年上半年。③價(jià)格表現(xiàn)：房?jī)r(jià)顯著上升，中心城區(qū)漲幅高于5個(gè)縣級(jí)市數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（注：銷售均價(jià)數(shù)據(jù)為住宅項(xiàng)目報(bào)價(jià)）隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，2008年供過(guò)于求的市場(chǎng)關(guān)系在2009年上半年得到緩解，在下半年市場(chǎng)供求關(guān)系則趨于緊張，開(kāi)發(fā)企業(yè)提價(jià)頻率和幅度逐步加大。2009年10月青島住宅價(jià)格較去年同期上漲19.4%，其中中心城區(qū)漲幅高于5個(gè)縣級(jí)市。從區(qū)域價(jià)格水平來(lái)看，市南、嶗山和市北區(qū)位居前三位，分別為19143元/平方米、11900元/平方米和11760元/平方米；平度市和萊西市位居最后兩位，分別為3125元/平方米和2800元/平方米。中國(guó)指數(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）顯示，青島市住宅價(jià)格指數(shù)自2009年5月以來(lái)呈上升趨勢(shì)，漲幅較為明顯。住宅價(jià)格指數(shù)2009年5月以來(lái)呈上升趨勢(shì)，漲幅較為顯著數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)④土地市場(chǎng)：住宅土地成交面積較2008年增長(zhǎng)3倍，部分單幅住宅地塊總價(jià)和樓面地價(jià)較上年有顯著提高住宅用地成交面積較2008年增長(zhǎng)3倍，成交樓面地價(jià)小幅下降5.2%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（注：住宅土地統(tǒng)計(jì)包括純住宅地塊以及含住宅用地的綜合地塊，下同）住宅用地上市面積同比增長(zhǎng)72.3%，起始樓面地價(jià)較2008年提高21.7%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)二、2010年青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望1.市場(chǎng)成交：預(yù)計(jì)2010年青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持平穩(wěn)發(fā)展，年成交量將保持在較高水平2010年1月，青島市政府表示，為推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展，在2010年青島市將繼續(xù)執(zhí)行既支持居民購(gòu)房又抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策，除稅收政策執(zhí)行國(guó)務(wù)院規(guī)定外，其余優(yōu)惠稅收政策保持不變，執(zhí)行期限順延至2010年12月31日。預(yù)計(jì)2010年在地方政府的大力支持下，青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將會(huì)保持平穩(wěn)發(fā)展，成交量仍將保持較高水平。從中長(zhǎng)期來(lái)看，青島市作為國(guó)內(nèi)外知名的旅游城市，與國(guó)內(nèi)外其他地區(qū)的聯(lián)系和交流將不斷增強(qiáng)，以及“擁灣發(fā)展”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的大力實(shí)施，將成為青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的主要推動(dòng)力。青島市作為國(guó)內(nèi)外知名旅游城市，將吸引更多外地人前來(lái)置業(yè)著名旅游度假城市，游客人數(shù)年均增長(zhǎng)13.5%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)青島市作為中國(guó)首批優(yōu)秀旅游城市，憑借著優(yōu)美的海濱風(fēng)景和特殊的歷史積淀，吸引著越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外游客前來(lái)觀光旅游。2008年，全市共接待國(guó)內(nèi)外游客超過(guò)3470萬(wàn)人次，其中海外游客80萬(wàn)人次。2001年以來(lái)，游客人數(shù)增速年均達(dá)到13.5%。作為全國(guó)著名的旅游度假城市，青島市近年來(lái)不斷加大對(duì)旅游設(shè)施的建設(shè)，與國(guó)內(nèi)外其他地區(qū)的聯(lián)系和交流將不斷增強(qiáng)，這將吸引越來(lái)越多外地人前來(lái)投資置業(yè)、購(gòu)房安家，成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期向好的重要驅(qū)動(dòng)力?！皳頌嘲l(fā)展”空間發(fā)展戰(zhàn)略將增強(qiáng)環(huán)膠州灣地區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和對(duì)外輻射能力，提升購(gòu)房需求環(huán)膠州灣組團(tuán)功能定位示意圖來(lái)源：青島市規(guī)劃局，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)青島市總體規(guī)劃（2006－2020）確定了“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”的空間發(fā)展戰(zhàn)略。其中重點(diǎn)強(qiáng)化環(huán)膠州灣地區(qū)老港區(qū)到團(tuán)島等中心組團(tuán)的分工合作與協(xié)調(diào)發(fā)展。這些舉措預(yù)計(jì)在中長(zhǎng)期將會(huì)切實(shí)增強(qiáng)環(huán)膠州灣地區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和對(duì)外輻射能力，促進(jìn)青島市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2.市場(chǎng)供給：2010年上半年市場(chǎng)供應(yīng)仍將偏緊，下半年供應(yīng)將較為充足雖然2009年開(kāi)發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目的竣工和推盤節(jié)奏，但預(yù)計(jì)2010年上半年青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給仍將偏緊。不過(guò)，隨著企業(yè)加大投資力度，住宅施工面積、新開(kāi)工面積同比增速仍將繼續(xù)保持上升趨勢(shì)，2010年下半年市場(chǎng)供給將較為充足。3.房?jī)r(jià)：2010年上半年將保持穩(wěn)中有升趨勢(shì)，下半年或?qū)⒏呶徽鹗幓谝韵略颍鄭u市房?jī)r(jià)在2010年上半年仍將保持穩(wěn)中有升趨勢(shì)，這些原因包括：2009年青島市住宅成交面積保持在高位水平，而房?jī)r(jià)調(diào)整一般發(fā)生在成交量持續(xù)下跌約半年以后；2009年單幅住宅地塊樓面地價(jià)紀(jì)錄不斷被突破，典型地塊地價(jià)持續(xù)高企，以及中心城區(qū)住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)較為集中。而在2010年下半年，青島房?jī)r(jià)或?qū)㈦S著當(dāng)?shù)刈≌山涣康牟▌?dòng)而高位震蕩。三、項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查與分析1、項(xiàng)目所處環(huán)境調(diào)查與分析項(xiàng)目所在區(qū)域位于青島市嶗山區(qū)。嶗山區(qū)位于青島市區(qū)東部，與老市區(qū)相鄰，東南瀕臨黃海，總面積389.34平方公里，人口19.14萬(wàn)，2008年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）262.90億元，同比增長(zhǎng)7.2%。2008年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入(區(qū)市兩級(jí))38.77億元，增長(zhǎng)16.2%，占GDP總量的14.75%，比上年占比提升1.49個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)、地稅實(shí)現(xiàn)稅收收入91.61億元，增長(zhǎng)16.9%，占GDP總量的34.85%，比上年占比提升3.7個(gè)百分點(diǎn)；稅收占地方財(cái)政收入的91.69%，比上年占比提升3.59個(gè)百分點(diǎn)。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅（不含青島卷煙廠）34.73億元，增長(zhǎng)5.2%。嶗山區(qū)往西通向市北區(qū)和市南區(qū)，北可達(dá)李滄區(qū)和城陽(yáng)區(qū)，地理位置非常通暢，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目地塊位于午山西麓、松嶺路以東，三面環(huán)山，其周邊地區(qū)是青島市的主要高檔住宅群。在其周邊由青島二中、高職校等。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)見(jiàn)附圖。2、項(xiàng)目地塊SWOT分析S－優(yōu)勢(shì)人氣――項(xiàng)目所在區(qū)域是青島市嶗山區(qū)新興區(qū)域，毗鄰高爾夫球場(chǎng)、青島二中、青島海洋大學(xué)，位置優(yōu)越。環(huán)境――項(xiàng)目地處嶗山區(qū)午山西麓、三面環(huán)山，周圍沒(méi)有任何大型的工廠企業(yè)，居住環(huán)境良好。土地――項(xiàng)目承擔(dān)單位已獲得該地塊的舊村改造開(kāi)發(fā)權(quán)。交通――項(xiàng)目緊臨青島市的濱海大道（松嶺路），通過(guò)濱海大道與青銀高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。W－劣勢(shì)商業(yè)、服務(wù)――周圍缺少大型的商業(yè)和居民生活服務(wù)設(shè)施，O－機(jī)會(huì)交通――隨著嶗山區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，道路交通將更加便利。T－威脅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手――項(xiàng)目周邊正在建設(shè)或?qū)⒁ㄔO(shè)較多，將對(duì)本項(xiàng)目將產(chǎn)生一定的威脅?？偲矫鎴D3、項(xiàng)目市場(chǎng)定位①市場(chǎng)細(xì)分不同的消費(fèi)者由于年齡、收入、家庭人口生活習(xí)慣等因素對(duì)住宅有著不同的要求，從不同的角度出發(fā)可以將青島的商品住宅消費(fèi)者進(jìn)行如下劃分：ⅰ消費(fèi)能力經(jīng)濟(jì)富裕人群。該類群體占總體比例不多，但總量為數(shù)不少，且擁有大量的社會(huì)財(cái)富，購(gòu)買了幾倍于其人數(shù)的住宅，是高檔樓盤的消費(fèi)主體。他們消費(fèi)房產(chǎn)的目的，更多地是為保值、增值或以投資為目的的。不管是自住，還是其他用途，該類消費(fèi)群體的市場(chǎng)需求一般是地段優(yōu)越、設(shè)施完善、景觀優(yōu)美的高檔樓盤，尤其強(qiáng)調(diào)樓盤的品質(zhì)和稀缺性，以大房型為多；選擇的樓盤多具有地段不可替代性。新興的中產(chǎn)階層，主體是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的白領(lǐng)、小私營(yíng)企業(yè)主、國(guó)家干部等。他們具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，是中高檔樓盤的消費(fèi)主力；該類消費(fèi)群體的市場(chǎng)需求注重樓盤的整體品質(zhì)，比較在意地段區(qū)位，但不強(qiáng)求最佳；卻強(qiáng)調(diào)整體環(huán)境、服務(wù)配套、出行方便；在房型選擇上涵蓋面較廣，根據(jù)實(shí)際需求情況，從小房型的單身公寓到中大房型都有需求。外地投資客戶。需求量大，已占青島高端房產(chǎn)投資客源的四分之一。ⅱ工作需要、生活方式等。奔波于居住與工作地之間的消費(fèi)者，選擇靠近交通樞紐的樓盤，比較重視交通條件；自由職業(yè)者、工作時(shí)間、地點(diǎn)較為隨意的SOHO一族，選擇房型設(shè)計(jì)有利于其工作或個(gè)性的住宅；有更換工作意向的消費(fèi)者，這類消費(fèi)者則在購(gòu)買住宅是就做好了兩手準(zhǔn)備，不僅關(guān)注住宅的居住條件。由年齡、生活習(xí)慣等產(chǎn)生的行為差異導(dǎo)致消費(fèi)者產(chǎn)生不同的購(gòu)買偏好。年輕人向往市區(qū)的繁華熱鬧，老年人則希望有舒適、安逸的生活環(huán)境和良好的醫(yī)療保障。ⅲ家庭居住結(jié)構(gòu)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，家庭居住結(jié)構(gòu)也正發(fā)生改變。年輕人應(yīng)該照顧老人，在日常生活和照顧孩子方面也需要老人的幫助；但生活節(jié)奏的加快和生理、觀念、行為方式的差異往往激化了老年人與年輕人的摩擦，老中青三代同堂的情況有所改變；開(kāi)始有更多的子女和老人選擇分開(kāi)獨(dú)住。這樣當(dāng)前社會(huì)家庭成員居住結(jié)構(gòu)形成三種情況：⑴多代同堂或毗鄰而居；⑵近距離的分居；⑶完全的獨(dú)居。居住結(jié)構(gòu)變化要求住宅設(shè)計(jì)以及整體樓盤的房型組合和配比，要能體現(xiàn)并適應(yīng)于這種變化。第一類要求住宅單體設(shè)計(jì)要有足夠的空間來(lái)滿足老中青三代人的需要。住宅面積和房型可能較大；或者子女和父母是左鄰右舍的關(guān)系，都單獨(dú)有自己的居所。第二類則要求住宅開(kāi)發(fā)的整體樓盤布局上考慮有多種房型配置。父母、子女同在一個(gè)物業(yè)內(nèi)，彼此居住有一定的空間距離，但仍可較為方便地相互聯(lián)系和照顧。第三類則反映社會(huì)需求老年公寓。讓老人們生活在一起，有適合老人居住的空間，并提供相應(yīng)的專項(xiàng)社區(qū)服務(wù)，這將成為有別于敬老院的新的住宅開(kāi)發(fā)新模式。②項(xiàng)目市場(chǎng)定位根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和項(xiàng)目承擔(dān)單位的情況，項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體將是經(jīng)濟(jì)富裕人群和新興的中產(chǎn)階層，面向事業(yè)有成、工作穩(wěn)定在青島常住的消費(fèi)者以及越來(lái)越多的外地投資客戶。在戶型設(shè)計(jì)上將考慮不同消費(fèi)者的需求，在單體房型設(shè)計(jì)和樓盤房型組合方面滿足不同消費(fèi)者的需要，擴(kuò)大項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析新華錦愛(ài)丁堡國(guó)際公寓新華錦?愛(ài)丁堡國(guó)際公寓地處松嶺路和遼陽(yáng)東路交接處，屬于青島東城高尚居住區(qū)的核心位置；占地面積約10萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積約27萬(wàn)平方米，新華錦?愛(ài)丁堡國(guó)際公寓規(guī)劃建設(shè)沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公寓住宅、五星級(jí)酒店等。規(guī)劃建設(shè)20棟小高層、高層建筑。小高層住宅設(shè)計(jì)為9到11層，高層規(guī)劃為20到24層，標(biāo)準(zhǔn)戶型在56平方米到180平方米之間項(xiàng)目3年后落成。上實(shí)·海上海上實(shí)·海上海是上實(shí)地產(chǎn)2009年主要的項(xiàng)目。上實(shí)海上海項(xiàng)目定位于高端豪宅，5棟高層，總建筑面積6萬(wàn)平。上實(shí)海上海戶型面積區(qū)間在178—1000平米之間，精裝修。5棟板式高層。樓層數(shù)：1、5#樓28層；2、3、4#樓30層.樓體高度：1、5#樓高89.3米；2、4#樓高98.1米；3#樓高99.5米。目前銷售均價(jià)在30000元/平方米恒基新天地恒基新天地項(xiàng)目位于香港東路千禧龍?jiān)窎|、美林小鎮(zhèn)西，恒基新天地由九棟別墅和疊加花園洋房及三棟小高層電梯公寓組成。恒基新天地為200-500平方米的極品豪宅，3.2米層高，65%的綠化率，戶均雙車庫(kù)，擁有世界頂級(jí)物業(yè)顧問(wèn)、世界頂級(jí)廚、衛(wèi)設(shè)備、五星級(jí)豪華裝修，國(guó)際5A級(jí)智能化管理，為中國(guó)首家精裝修智能車庫(kù)、首家無(wú)瀝青、水泥路面、首家園外人、車分流。恒基新天地可提供戶均雙車位車庫(kù)，電梯直達(dá)地下車庫(kù)，戶均雙車位的設(shè)計(jì)。由電腦直接控制車門自由出入，實(shí)行智能化交通管理恒基新天地在中國(guó)首家實(shí)行車庫(kù)車位超五星級(jí)精裝修設(shè)計(jì)，庫(kù)位為大理石貼面、豪華門廳設(shè)計(jì)，給每位業(yè)主賓客至歸的感覺(jué)。恒基新天地每戶設(shè)一套日本大金空調(diào)（DAIKIN）系統(tǒng)。目前銷售均價(jià)為25000元/平方米頤和星苑頤和星苑位于青島市嶗山區(qū)香港東路四姜一灣，石老人以東、沙子口以西，由頤中地產(chǎn)和環(huán)宇地產(chǎn)聯(lián)合投資、中宇置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，總占地約1400畝，涉及石灣、北姜、西姜、東姜4個(gè)自然村舊區(qū)改造。該項(xiàng)目將規(guī)劃建設(shè)1.6公里原生態(tài)水系公園、6個(gè)原鄉(xiāng)歐洲小鎮(zhèn)集合建筑規(guī)模約22萬(wàn)平方米，物業(yè)形式為別墅、洋房、多層、小高層，戶型面積從90到500平米不等，設(shè)計(jì)有套一、套二、套三、套多種戶型。目前銷售均價(jià)18000元/平方米。海逸翠庭海逸翠庭由青島宏基物業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，臨青島石老人國(guó)家旅游度假區(qū)。海逸翠庭共8棟多層，復(fù)式住宅。20%超低密度。30-50多米的大尺度樓間距。特色：增加南向采光，樓基座面積小。海逸翠庭190—330平洋房在售，190平戶型帶閣樓。海逸翠庭330平大戶型起價(jià)13998/平，最低462萬(wàn)/套。海逸翠庭地下停車位出售，約18萬(wàn)。四、項(xiàng)目定價(jià)1、住宅定價(jià)以市場(chǎng)比較定價(jià)法來(lái)確定價(jià)格。比較法的重點(diǎn)是比較實(shí)例的選取，即兩宗物業(yè)之間具有可比性。為了使比較實(shí)例的選取科學(xué)、準(zhǔn)確，我們根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，選取了該區(qū)域內(nèi)比較典型的、距離本項(xiàng)目較近的嶗山區(qū)以上幾個(gè)項(xiàng)目為比較實(shí)例?？紤]位置、配套設(shè)施、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、外觀、戶型組合、樓盤規(guī)模等修正因素，本項(xiàng)目可將市場(chǎng)平均售價(jià)定多層22000元/㎡，高層17000元/㎡，海關(guān)住宅按政府定價(jià)為6000元/㎡。2、商業(yè)用房定價(jià)商業(yè)用房的價(jià)格受到地理位置、周邊商業(yè)用房?jī)r(jià)格等因素比較大，具有一定趨同性。通過(guò)對(duì)周邊地區(qū)商業(yè)用房的銷售定價(jià)的橫向比較，目前其銷售價(jià)格在18000-25000元/㎡之間，考慮到本項(xiàng)目的位置、周邊環(huán)境等因素，確定商業(yè)用房的價(jià)格為20000元/㎡。第四部分項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及外部條件一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于青島市嶗山區(qū)午山西麓、西臨松嶺路、南至青島二中、北至翠嶺路。二、地質(zhì)條件目前尚無(wú)該地塊的正式地質(zhì)勘察報(bào)告，無(wú)法判定該地塊在地下深層的詳細(xì)地質(zhì)情況。三、抗震設(shè)計(jì)根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001），青島市抗震設(shè)防烈度為六度，該地塊為對(duì)建筑抗震一般地段，建筑物抗震設(shè)計(jì)按六度設(shè)防。四、外部配套條件本項(xiàng)目西鄰剛建設(shè)完成的濱海大道（松嶺路）。周邊的市政配套等基礎(chǔ)設(shè)施非常完善，完全可以滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。1、給水給水主要為生活用水、消防用水和部分綠化用水，水源采用城市自來(lái)水。松嶺路建有城市自來(lái)水管網(wǎng)，可滿足項(xiàng)目需要。2、排水本項(xiàng)目排水實(shí)行雨污分流制，雨水、污水分別排至松嶺路道路排水管網(wǎng)。3、電力青島市目前電力供應(yīng)較為充足，項(xiàng)目用電可由臨近的城市變電所或輸電線路接至。4、電訊青島市電訊事業(yè)非常發(fā)達(dá)，目前城市程控交換機(jī)總?cè)萘恳堰_(dá)300萬(wàn)門，寬帶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)較為完善，且項(xiàng)目臨近松嶺路等城市干道，可滿足項(xiàng)目電訊需要。5、熱力松嶺路鋪有市政熱力管網(wǎng)，熱源為高溫蒸汽，可滿足項(xiàng)目需要。6、交通項(xiàng)目緊臨青島市的濱海大道（松嶺路），通過(guò)濱海大道與青銀高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。鳥(niǎo)瞰圖第五章建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容一、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積為55.38公頃，根據(jù)青島市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)的要求，該宗地的總建設(shè)規(guī)模應(yīng)控制在725478平方米內(nèi)。根據(jù)上述要求，經(jīng)過(guò)對(duì)不同的單體建筑組合形式的比較，確定本項(xiàng)目的總建設(shè)規(guī)模為725200平方米其中商品住宅建筑面積249000平方米，海關(guān)住宅建筑面積70000平方米，安置住宅建筑面積230200平方米，公共建筑面積176000平方米。二、建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括單體建筑的土建及公用工程、綠化工程、道路工程及室外公用工程。第六部分總體規(guī)劃一、總體規(guī)劃的原則在整個(gè)規(guī)劃編制的過(guò)程中，始終本著合理性、方便性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性“四效統(tǒng)一”的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。合理性：嚴(yán)格按照城市規(guī)劃的統(tǒng)一要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)部的功能分區(qū)布局合理，清晰明確，組團(tuán)結(jié)構(gòu)合理，便于實(shí)施。方便性：交通組織順暢自然，平面布置緊湊合理，充分發(fā)揮臨近午山的特點(diǎn)，為廣大業(yè)主創(chuàng)造良好的居住環(huán)境和休閑環(huán)境。經(jīng)濟(jì)性：選擇合理的建設(shè)方案，用盡可能少的投資創(chuàng)造最好的投資效果。美觀性：因形就勢(shì)，充分利用自然優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)流暢的建筑空間與優(yōu)美的天際線之間親切對(duì)話，利用高低錯(cuò)落的建筑群落營(yíng)造出詩(shī)一般的意境。二、總體規(guī)劃1、總平面布置項(xiàng)目用地為三面環(huán)山，西鄰路，地形為南高北低、東高西低，最低海拔高程39米、最高海拔高程達(dá)到179米，山體自然形成的沖溝橫穿用地將用地分割成四大片區(qū)。是良好的可建設(shè)向陽(yáng)坡地，地理位置十分理想。為充分利用優(yōu)越的自然條件，總的布置原則是外圍緊，中央松，將小區(qū)中央?yún)^(qū)域作為共享空間和中央綠地，使小區(qū)綠化與背景山勢(shì)形成連貫的綠色長(zhǎng)廊，創(chuàng)造出具有田園風(fēng)光特色的居住環(huán)境。為充分利用自然光線，滿足日照要求，建筑物基本上呈南北向布置。高層建筑呈平行或錯(cuò)位布置，避免了對(duì)北側(cè)多層建筑的遮擋，保證每戶居民均能得到充足的日照時(shí)間。在小區(qū)的中央，坐落著中央綠地和小溪、水池，該區(qū)域既作為小區(qū)的中央綠地，又是共享空間和交流空間。步行小徑穿行其中，將各組團(tuán)連接成為一個(gè)有機(jī)和諧的整體。建筑沿綠地周圍層層環(huán)繞，開(kāi)闊的空間視野將山勢(shì)與園林美景串聯(lián)起來(lái)，將大自然的美麗風(fēng)光引入到了小區(qū)的內(nèi)部。項(xiàng)目總平面布置詳見(jiàn)附圖。鳥(niǎo)瞰圖22、道路系統(tǒng)①路網(wǎng)布置道路路網(wǎng)根據(jù)建筑物的密度確定，整個(gè)路網(wǎng)既具有交通功能，同時(shí)又是內(nèi)部景觀的游覽路線，沿路而行，景色逐次展開(kāi)。主干道呈環(huán)行布置，使小區(qū)內(nèi)部交通和對(duì)外聯(lián)絡(luò)變得十分順暢，保持小區(qū)內(nèi)部適中具有良好的可達(dá)性。道路的走向充分考慮了對(duì)小區(qū)環(huán)境的維護(hù)，基本沿建筑物的兩側(cè)山墻布置，對(duì)建筑物的噪音干擾降至最低。在小區(qū)內(nèi)部個(gè)建筑物前，設(shè)宅間路，將各單體建筑與主干道連接起來(lái)。在樓前、綠地，設(shè)步行路，便于居民散步和內(nèi)部組團(tuán)間的聯(lián)系。所有道路適當(dāng)設(shè)置曲折路段，以減少行車速度和降低路面坡度。②道路結(jié)構(gòu)主干道寬度為6m，在靠近小區(qū)出入口附近，寬度為8m。主干道為雙向雙車道，兩塊板構(gòu)造，瀝青混凝土路面。宅間路寬度為2.5～3m，為一塊板構(gòu)造，瀝青混凝土路面。步行到采取自由松散的道路結(jié)構(gòu)，寬度、走向根據(jù)地形和空間的要求，富有變化，路面分別采用不同的材料鋪貼。③、出入口設(shè)計(jì)小區(qū)共設(shè)三個(gè)出入口，全部在松嶺路上。交通系統(tǒng)三、綠化工程小區(qū)綠化共分兩個(gè)等級(jí)：公共綠地和樓前綠化，公共綠地包括大面積的公共綠地和道路兩側(cè)的綠化、行道樹(shù)。除必要的道路、停車場(chǎng)和其它硬化地面外，建筑物周圍的所有土地均進(jìn)行綠化，完全避免裸露土地。綠化工程采用立體空間體系，將草坪、灌木與喬木有機(jī)地合起來(lái)，形成層次分明、搭配得當(dāng)?shù)木G化體系。根據(jù)周邊環(huán)境和氣候特點(diǎn)，選擇合適的景觀樹(shù)種和草種，以降低養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。小區(qū)的總綠化率為40.06%,整個(gè)小區(qū)的公共綠地占地面積為221852㎡。綠化系統(tǒng)四、豎向及場(chǎng)地整治盡量保持原有地形地貌，對(duì)原有豎向不做大的變動(dòng)，減少土石方挖填量，爭(zhēng)取土石方自我平衡。對(duì)需加固的邊坡分別采取自然放坡、擋土墻、錨桿等方法加固，對(duì)填方區(qū)采取分層夯實(shí)，土質(zhì)低劣區(qū)進(jìn)行換土處理。第七部分單體建筑建設(shè)方案一、單體建筑內(nèi)容本項(xiàng)目的單體建筑包括高層住宅、多層住宅和公建項(xiàng)目。二、土建工程1、建筑設(shè)計(jì)采用組團(tuán)式布局，將不同戶型、高度的住宅單元結(jié)合地形、地貌形態(tài)，分別組合成單元數(shù)目不等的住宅樓，在保證戶戶向陽(yáng)的前提下，按照編排有序的結(jié)構(gòu)分布。單體建筑外觀采用歐式建筑風(fēng)格。外墻面使用不同顏色的涂料涂刷，結(jié)合優(yōu)美的小區(qū)自然環(huán)境，形成色彩艷麗、層次分明的景色。住宅平面采用多種戶型組合，保證每間房屋均有直接對(duì)外的窗戶，主臥室和主客廳均位于南側(cè)。高層住宅根據(jù)實(shí)際情況分別采用一梯三戶、一梯四戶。2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)由于目前尚無(wú)該地塊的詳細(xì)地質(zhì)勘探資料，各單體建筑的基礎(chǔ)需根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。高層住宅采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用柱下獨(dú)立基礎(chǔ)或片筏基礎(chǔ)。三、建筑裝飾本項(xiàng)目主要為住宅，因此建筑物外裝修按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一施工，室內(nèi)則僅進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，由入住的各業(yè)主自行進(jìn)行精裝修。建筑物外墻全部采用高級(jí)外墻涂料罩面，臨近主要道路的高層裙房部分的外墻面采用天然花崗巖板或大理石板裝飾，臺(tái)階均采用天然石材。建筑物外窗均采用鋁合金窗，住宅分戶門采用防盜門，內(nèi)門采用空心木門。住宅的每單元底層設(shè)電子防盜門。四、豎向交通高層建筑物內(nèi)部設(shè)電梯，電梯原則上采用住宅專用梯，運(yùn)行速度不超過(guò)1.2m/s。每單元設(shè)一部消防電梯，與客梯兼用。第八部分公用工程一、給水工程1、給水量計(jì)算小區(qū)總?cè)藬?shù)為13866人，人均用水指標(biāo)取200L/人?d。用水量計(jì)算詳見(jiàn)表8-1。表8-1用水量計(jì)算表名稱單位數(shù)量用水指標(biāo)日用水量居民用水人13866200（L/人·d）2773（m3/d）綠化用水m22218521.5（L/m2·d）333（m3/d）小計(jì)3106（m3/d）不可預(yù)計(jì)水量388（m3/d）日用水量合計(jì)（m3/d）3494最大小時(shí)用水量（m3/h）291.172、室外給水管網(wǎng)由松嶺路市政給水管網(wǎng)引來(lái)兩路水源，管徑為DN200，接入小區(qū)給水管網(wǎng)。區(qū)內(nèi)給水主管布置為環(huán)狀管網(wǎng)，敷設(shè)在小區(qū)主環(huán)行干道下，管徑為DN200。支管布置成枝狀管網(wǎng)，接往各單體建筑。室外給水管材選用球墨給水鑄鐵管，承插連接。3、室內(nèi)給水室內(nèi)給水管道采用PPR塑料給水管，給水干管采用熱熔連接，支管采用粘接連接。高層建筑采用豎向分區(qū)給水，其中地上6層以下（含第6層）由室外管網(wǎng)直接供水，6層以上由水泵加壓供水，供水設(shè)備采用恒壓變量微機(jī)變頻給水裝置。加壓給水采用集中供應(yīng)方式，整個(gè)小區(qū)共設(shè)兩處給水泵房，分別向就近的高層建筑物供水，蓄水池與水泵房合建。高層建筑給水豎管在管道井內(nèi)暗敷，配水支管采用明裝敷設(shè)。二、排水本項(xiàng)目排水采用雨污分流制。1、雨水建筑物降雨重現(xiàn)期取一年，小區(qū)降雨重現(xiàn)期取三年。根據(jù)青島市暴雨強(qiáng)度公式：q5＝8725/（t+28）整個(gè)地塊降雨量為2097l/s。建筑物屋面降雨由雨水斗收集后，經(jīng)雨落管排至室外的雨水井，排往小區(qū)室外雨水管網(wǎng)。建筑物雨水系統(tǒng)均采用外排水方式，管材選用UPVC塑料排水管，豎管管徑均為DN100。地下車庫(kù)入口處設(shè)截水溝，室內(nèi)設(shè)集水井，將地面集水用潛污泵提升至室外雨水管網(wǎng)。室外雨水管網(wǎng)在道路下敷設(shè)，水力坡度基本與地面坡度相近，坡度變化較大處在下游設(shè)跌水井消能。室外雨水管選用鋼筋混凝土排水管，在轉(zhuǎn)彎和管道交匯處，以及直管段的一定距離內(nèi)設(shè)檢查井。在道路兩側(cè)、室外停車場(chǎng)周圍設(shè)雨水口，收集地面徑流。2、污水①污水量計(jì)算污水流量按給水量的85％計(jì)算，日排水量為3940m3。②室外污水管網(wǎng)室外污水管網(wǎng)在道路下敷設(shè)，水力坡度基本與地面坡度相近，坡度變化較大處在下游設(shè)跌水井消能。室外污水管選用鋼筋混凝土排水管，在轉(zhuǎn)彎和管道交匯處，以及直管段的一定距離內(nèi)設(shè)檢查井。③室內(nèi)污水管網(wǎng)高層建筑污水立管在管道井內(nèi)暗敷，設(shè)專用通氣立管，立管最低兩層污水單獨(dú)排放。室內(nèi)污水系統(tǒng)管材選用UPVC塑料排水管。三、電氣工程１、用電負(fù)荷計(jì)算項(xiàng)目用電負(fù)荷計(jì)算詳見(jiàn)表8-2。表8-2用電負(fù)荷計(jì)算名稱單位數(shù)量單位用電指標(biāo)用電量（KW）住宅戶46226（KW/戶）27732公建平方米17600060（W/m2）10560裝機(jī)負(fù)荷合計(jì)38292計(jì)算負(fù)荷共用系數(shù)取0.65248902、變電設(shè)計(jì)小區(qū)設(shè)高壓開(kāi)閉所二座，位于小區(qū)南北兩個(gè)負(fù)荷集中區(qū)域內(nèi)。分別由不同的城市變電所接來(lái)兩路高壓電源，接入開(kāi)閉所，電壓等級(jí)為10KV。開(kāi)閉所作為整個(gè)小區(qū)的電源輸出點(diǎn)，分別向小區(qū)各個(gè)區(qū)域內(nèi)的變電所供電。開(kāi)閉所采取單母線分段運(yùn)行方式。小區(qū)內(nèi)共設(shè)五座10KV/0.4KV變電所，分別向臨近的建筑物輸出380V/220V低壓電源，路燈照明設(shè)專用路燈箱式變壓器。其中一座變電所為高層區(qū)專用變電所，由開(kāi)閉所的不同母線段接來(lái)兩路10KV電源，變壓器高壓側(cè)采用單母線結(jié)線方式，兩路電源同時(shí)供電，互為備用。變壓器低壓側(cè)采用單母線分段運(yùn)行，對(duì)一、二級(jí)負(fù)荷設(shè)必保母線，與發(fā)電機(jī)相連，保證供電的安全性，專門向高層住宅供電。用于向多層建筑供電的變電所，采取單電源進(jìn)線方式。按照《供電規(guī)則》的要求，采用靜電電容器補(bǔ)償，保證高壓側(cè)的功率因數(shù)在0.9以上。在變電所內(nèi)設(shè)置繼電保護(hù)裝置，對(duì)變壓器、高壓進(jìn)線、母線等進(jìn)行保護(hù)。變電所設(shè)置在小區(qū)內(nèi)。3、建筑物配電系統(tǒng)低壓配電系統(tǒng)采用TN-S系統(tǒng)，樹(shù)干式與放射式結(jié)合，一、二級(jí)負(fù)荷采用放射式配線，三級(jí)負(fù)荷采用樹(shù)干式配線。多層建筑物配電線路均采用穿管暗敷，電線管敷設(shè)在建筑物的主體結(jié)構(gòu)中，進(jìn)線處設(shè)重復(fù)接地。對(duì)高層住宅樓的照明、插座和一般動(dòng)力系統(tǒng)采用分區(qū)樹(shù)干式配電。工作電源線路由底層至頂層的密集型封閉母線槽供電，通過(guò)由接觸器和低壓斷路器組成的樓層分線箱與母線槽連接，以便在配電室或消防控制中心進(jìn)行遙控，在發(fā)生事故時(shí)切斷非消防電源。事故照明電源直接引自變電所低壓屏的事故照明回路。消防用電設(shè)備采用雙回路供電，在末端實(shí)行自動(dòng)切換。各樓層的照明和插座回路分開(kāi)設(shè)置。4、防雷接地①防雷本項(xiàng)目為二級(jí)防雷建筑物。在屋頂設(shè)備間的頂部安裝避雷針，并在屋面上裝設(shè)不大于10米×10米的金屬網(wǎng)格，突出屋面的物體其頂部四周裝接閃器。金屬網(wǎng)格一般采用8mm以上鍍鋅圓鋼，也可采用不小于4mm×12mm鍍鋅扁鋼。引下線利用混凝土柱中的鋼筋，間距不大于18米；也可以單獨(dú)設(shè)專用引下線，間距不大于18米，采用8mm以上圓鋼或者扁鋼。在建筑物30米以上部位采取防側(cè)擊雷和等電位措施，將鋼筋互相連接，金屬門窗、欄桿與防雷裝置連接。利用建筑物基礎(chǔ)內(nèi)的鋼筋做防雷接地體，接地電阻不大于10Ω。②接地變壓器中性點(diǎn)接地，進(jìn)線處作重復(fù)接地。所有帶電設(shè)備的外殼及插座的中性點(diǎn)均與配電系統(tǒng)的專用保護(hù)線（PE線）或接地體連接，保護(hù)接地采用基礎(chǔ)內(nèi)的鋼筋做接地體，接地電阻不大于10Ω。四、弱電工程1、通信工程電話線路由城市通信管廊接來(lái)，電話交換箱安裝在在道路旁或綠地內(nèi)。小區(qū)內(nèi)室外通信線路穿塑料管埋地暗敷，過(guò)路處穿鋼管保護(hù)。單體建筑接線箱安裝在首層，室內(nèi)線路穿塑料管暗敷，每戶在主臥室、客廳及衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)電話插孔。2、有線電視有線電視線路接自城市有線電視網(wǎng)絡(luò)，小區(qū)內(nèi)有線電視線路穿塑料管埋地敷設(shè)，過(guò)路處穿鋼管保護(hù)。接線箱和信號(hào)放大器設(shè)在建筑物一層，在每間臥室和會(huì)客廳設(shè)插孔。3、計(jì)算機(jī)寬帶網(wǎng)絡(luò)室內(nèi)外預(yù)留計(jì)算機(jī)寬帶網(wǎng)通道，日后根據(jù)需要布設(shè)。4、對(duì)講門鈴每單元底層設(shè)對(duì)講門鈴，由住戶控制防盜門的開(kāi)啟。五、采暖工程1、熱負(fù)荷需要采暖的面積包括住宅及商業(yè)，單位面積負(fù)荷指標(biāo)取70W/m2，項(xiàng)目總熱負(fù)荷為50711KW。2、熱源采用城市供熱管網(wǎng)送來(lái)的高溫蒸汽，經(jīng)換熱器換熱后，制得90℃采暖熱水，經(jīng)小區(qū)熱力管道輸送至各單體建筑。小區(qū)共設(shè)兩處換熱站，分別向各單體建筑供熱。小區(qū)熱力管道采用塑料護(hù)套保溫鋼管，直接埋地敷設(shè)。3、室內(nèi)采暖系統(tǒng)室內(nèi)采用散熱器采暖，管網(wǎng)設(shè)在管道井內(nèi)，分戶計(jì)量。高層住宅豎向采用分區(qū)采暖。六、燃?xì)夤こ倘細(xì)獠捎贸鞘泄艿捞烊粴?，接自松嶺路市政燃?xì)夤芫W(wǎng)。室外燃?xì)夤艿啦捎娩摴?，直接埋地敷設(shè)，系統(tǒng)形式為枝狀管網(wǎng)。室內(nèi)燃?xì)夤芫W(wǎng)的立管沿外墻敷設(shè)，分別接入每套住宅的廚房。第九部分消防、環(huán)境保護(hù)一、消防1、消防用水量計(jì)算本項(xiàng)目同時(shí)發(fā)生火災(zāi)次數(shù)按一次計(jì)算，消防用水量詳見(jiàn)表9-1。表9-1消防用水量計(jì)算表設(shè)計(jì)用水量（l/s）火災(zāi)歷時(shí)（h）總用水量（m3）室內(nèi)消防用水量15154室外消防用水量25190噴淋系統(tǒng)用水量22180合計(jì)2242、消防系統(tǒng)本項(xiàng)目的建筑物火災(zāi)危險(xiǎn)等級(jí)為二級(jí)。①消火栓系統(tǒng)高層建筑消火栓系統(tǒng)采用環(huán)狀管網(wǎng)，由消防水泵房供水。消火栓設(shè)置在建筑物內(nèi)易于取用處，消火栓箱明裝。消火栓平面位置的布置，可以保證任意兩支水槍的充實(shí)水柱能夠同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何一點(diǎn)，同時(shí)設(shè)消防卷盤。每個(gè)消火栓箱內(nèi)設(shè)水泵啟動(dòng)按鈕，可以遠(yuǎn)程啟動(dòng)消防水泵。在屋頂設(shè)試驗(yàn)消火栓一套。②自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)公建用房及地下車庫(kù)內(nèi)設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，危險(xiǎn)等級(jí)為中危險(xiǎn)級(jí)Ⅰ級(jí)。噴頭采用長(zhǎng)方形布置方式，噴頭長(zhǎng)邊間距不大于3.8m，短邊間距不大于3.3m，噴頭采用68℃級(jí)吊頂型噴頭。噴淋系統(tǒng)管網(wǎng)采用枝狀管網(wǎng)，管道由消防水泵房接出1根DN150水管，接至立管，立管在管井內(nèi)敷設(shè)，頂端安裝自動(dòng)排氣閥，各層支管由立管接出。在水平橫管與立管連接處，安裝水流指示器和信號(hào)閥門，其電動(dòng)信號(hào)與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)相連。水平橫管在吊頂內(nèi)或樓板下敷設(shè)，采用防晃支架固定，末端設(shè)泄水試驗(yàn)裝置。③其它滅火設(shè)施開(kāi)閉所、變配電室設(shè)氣體滅火裝置。高層建筑內(nèi)部按規(guī)范要求設(shè)置手提式（移動(dòng)）式滅火器。3、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)在公建用房、地下車庫(kù)和高層建筑的公共走道設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，系統(tǒng)形式為總線制，二總線報(bào)警，四總線聯(lián)動(dòng)。整個(gè)系統(tǒng)由報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)和中央主機(jī)4個(gè)子系統(tǒng)組成。ⅰ火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)采用點(diǎn)型光電式煙感探頭，變電所采用煙感探頭與溫感探頭混合使用。每30個(gè)探頭組成1條分枝回路，由1個(gè)短路隔離器控制。所有探頭有2根水平總線串聯(lián)在一起，接到豎向總線上，一并接至主機(jī)上的報(bào)警控制器。每層在主要走道、電梯廳設(shè)帶電話插孔的手動(dòng)報(bào)警按鈕，按鈕盒內(nèi)帶輸入模塊。水流指示器旁邊安裝輸入模塊，信號(hào)通過(guò)輸入模塊，將開(kāi)關(guān)信號(hào)轉(zhuǎn)換成串行碼信號(hào)后，傳輸至消防主機(jī)。報(bào)警總線的附設(shè)方式為穿鋼管暗敷，鋼管埋設(shè)在混凝土結(jié)構(gòu)中，并與接地裝置可靠連接。如必須明敷，則應(yīng)穿厚壁鋼管，外刷防火涂料。ⅱ聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)的主要任務(wù)是在發(fā)生火警時(shí)，打開(kāi)消防設(shè)備，切斷非消防電源。在每臺(tái)消防設(shè)備的末端電源切換箱和空調(diào)系統(tǒng)、電梯控制箱、照明配電箱內(nèi)安裝控制模塊，通過(guò)聯(lián)動(dòng)總線與聯(lián)動(dòng)控制器總線連接，發(fā)生火警時(shí)，聯(lián)動(dòng)控制器發(fā)出控制信號(hào)，經(jīng)過(guò)邏輯控制關(guān)系，由模塊來(lái)啟動(dòng)消防設(shè)備或切斷非消防電源。ⅲ消防廣播系統(tǒng)消防廣播系統(tǒng)的主要任務(wù)是，在發(fā)生火警時(shí)，及時(shí)發(fā)出火警聲音信號(hào)，并指揮消防行動(dòng)。喇叭安裝在大堂、走道電梯廳等部位，均為吸頂安裝，每層串聯(lián)連接，選用15W單聲道線圈喇叭。ⅳ中央主機(jī)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)中央主機(jī)安放在消防控制室內(nèi)，由火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制器、廣播主機(jī)、顯示盤、CRT彩顯、打印機(jī)、主機(jī)電源、直流電源組成，選用HJ-2000型數(shù)字火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警主機(jī)，安裝方式為落地式。4、建筑防火措施①消防分區(qū)劃分防火分區(qū)。高層建筑每層作為一個(gè)防火分區(qū)，公建用房和地下車庫(kù)按規(guī)范要求劃分防火分區(qū)。防火分區(qū)之間采用防火卷簾分隔，防火卷簾采用甲級(jí)防火卷簾。②建筑裝飾盡量采用耐火、難燃材料，木龍骨、木基層刷防火涂料。③疏散樓梯和走道高層建筑每層設(shè)疏散樓梯，直通首層對(duì)外出口。樓梯間按封閉樓梯間設(shè)計(jì)，樓梯間采用乙級(jí)防火門。首層出口直接對(duì)外，通道長(zhǎng)度不超過(guò)30m。④其它措施管道穿越墻體處，采用耐火材料封閉與墻體之間的間隙。消防控制室設(shè)在公建用房?jī)?nèi)，臨近消防水泵房，面積為80m2，在外墻上設(shè)1個(gè)直接對(duì)外的出口，外門為甲級(jí)防火門。5、防排煙措施①排煙在建筑物內(nèi)盡量使用自然排煙。公建用房每層平面外區(qū)采用自然排煙，內(nèi)區(qū)采用機(jī)械排煙，每個(gè)排煙分區(qū)的面積不超過(guò)500m2，利用下垂的結(jié)構(gòu)梁作為擋煙垂壁。②正壓送風(fēng)高層建筑設(shè)正壓送風(fēng)，向電梯前室、疏散樓梯前室送風(fēng)，風(fēng)機(jī)在屋頂安裝。二、環(huán)境保護(hù)1、主要污染物本項(xiàng)目的主要污染源為生活垃圾、生活污水，無(wú)煙氣污染，沒(méi)有其它可能造成環(huán)境污染和放射性的物質(zhì)。2、主要環(huán)境保護(hù)措施①由物業(yè)管理公司設(shè)專職衛(wèi)生保潔隊(duì)伍，負(fù)責(zé)每天清晨清理生活垃圾，及時(shí)清運(yùn)出小區(qū)外。②每天定時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)部的綠地、道路進(jìn)行打掃清潔，垃圾及時(shí)外運(yùn)。③室外設(shè)垃圾筒，避免行人亂扔垃圾。④定期對(duì)公共場(chǎng)所進(jìn)行消毒處理。制定嚴(yán)格的衛(wèi)生責(zé)任制度和衛(wèi)生監(jiān)督制度。第十部分能源消耗及節(jié)能措施一、能源消耗本項(xiàng)目能源消耗主要為電、水、熱和燃?xì)?。?xiàng)目啟用后年耗電量為21803.6萬(wàn)KWh，用水量為127.5萬(wàn)m3，熱能耗量為14743MW，耗費(fèi)蒸汽21122噸，耗費(fèi)燃?xì)猓ǔ鞘忻褐茪猓?208250m3。二、主要節(jié)能措施本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，積極采用新材料、新工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品，以縮短工期，降低造價(jià)。主要采取以下節(jié)能措施：1、外墻采取保溫措施，屋面設(shè)保溫層。2、生活水泵采用變頻運(yùn)行方式。3、衛(wèi)生潔具均選用優(yōu)質(zhì)節(jié)水型潔具。4、選用節(jié)能型燈具，樓梯間內(nèi)設(shè)聲光控開(kāi)關(guān)。5、熱力管道采用優(yōu)質(zhì)保溫材料保溫。除上述節(jié)能措施外，使用部門還應(yīng)定期對(duì)設(shè)備、線路進(jìn)行檢查、檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。第十一部分組織機(jī)構(gòu)與管理一、組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目采用項(xiàng)目制管理，由青島安信置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司成立項(xiàng)目部，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程進(jìn)行管理，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目部共計(jì)設(shè)6個(gè)部門：工程部、材料部、預(yù)算部、計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、拆遷部。每部門設(shè)經(jīng)理（主任）一名，工作人員若干名，共計(jì)中、高級(jí)管理人員12人，一般工作人員30人。二、項(xiàng)目管理1、項(xiàng)目建設(shè)管理項(xiàng)目前期工作及建設(shè)工作由青島安信置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司下屬的項(xiàng)目部負(fù)責(zé)完成，建成后由業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)確定有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司管理。為確保工程建設(shè)質(zhì)量，在建設(shè)中必須嚴(yán)格按照有關(guān)基本建設(shè)質(zhì)量規(guī)范，對(duì)各專項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)按規(guī)定選用具備國(guó)家要求資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，各項(xiàng)工程施工隊(duì)伍采取招標(biāo)方式確定，委托有相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位進(jìn)行建設(shè)全過(guò)程監(jiān)理，確實(shí)保證從工程設(shè)計(jì)、設(shè)備選型及采購(gòu)、材料采購(gòu)、工程施工、設(shè)備安裝調(diào)試各環(huán)節(jié)均按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和施工技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。同時(shí)嚴(yán)格按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，實(shí)行建設(shè)工程驗(yàn)收備案制。2、商品房銷售管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為了取得較好的經(jīng)濟(jì)效益一定要做好建設(shè)后的銷售工作。為了搞好商品房銷售，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位除應(yīng)建立專門的銷售機(jī)構(gòu)外，還應(yīng)加強(qiáng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)變化的信息搜集，尤其是青島房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)情況，及時(shí)掌握產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)信息和動(dòng)態(tài)，分析預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，以把握主動(dòng)權(quán)，便于省時(shí)度勢(shì)，以合理的價(jià)格進(jìn)行商品房銷售，以免積壓資金，利于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。特別要著力在商品預(yù)售上下功夫，以期盡早收回資金，減少公司籌集開(kāi)發(fā)資金的壓力，收到好的經(jīng)濟(jì)效果。3、物業(yè)管理隨著人們生活水平的提高和消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)項(xiàng)目后期的物業(yè)管理服務(wù)水平已成為消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)的重要考慮因素之一，項(xiàng)目建成后的物業(yè)管理，由業(yè)主委員會(huì)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)形式確定有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，并接受業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主的監(jiān)督。為了搞好上述管理工作，項(xiàng)目承擔(dān)單位應(yīng)借鑒外方先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)公司實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化管理。制訂切實(shí)可行的各項(xiàng)管理規(guī)章制度，嚴(yán)格勞動(dòng)管理。做到部門職責(zé)范圍明確，個(gè)人職、權(quán)、利掛鉤，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)，賞罰分明，以科學(xué)的管理創(chuàng)一流的質(zhì)量和最佳的效益。第十二部分招標(biāo)、投標(biāo)一、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為城市居民小區(qū)一處，總建筑面積725200m2，住宅樓棟，地下車庫(kù)130000m2。根據(jù)項(xiàng)目擬定建設(shè)規(guī)模，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括：①土建及裝飾工程；②設(shè)備及安裝工程； ③公用配套工程及周邊綠化、道路工程。二、項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容1、招標(biāo)范圍本項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的確定，重要設(shè)備、材料的供應(yīng)。2、招標(biāo)形式項(xiàng)目招標(biāo)均采用國(guó)內(nèi)公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。3、招標(biāo)組織形式由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位自行組織或委托有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織本項(xiàng)目的招投標(biāo)工作。第十三部分建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)工期為5年，從2010年1月起至2015年12月底竣工。合計(jì)工期60個(gè)月，具體安排如下：序號(hào)工程內(nèi)容2010年2011年2012年2013年2014年123412341234123412341項(xiàng)目前期工作2工程設(shè)計(jì)3場(chǎng)地三通一平4工程主體施工5工程安裝施工6工程土建竣工驗(yàn)收7工程室外配套8小區(qū)環(huán)境工程施工9小區(qū)整體驗(yàn)收清理第十四部分投資估算及資金籌措投資估算本項(xiàng)目總投資466073.77萬(wàn)元,其中主要包括：1、土地成本253820萬(wàn)元2、前期費(fèi)用6546.51萬(wàn)元3、其它費(fèi)用44278.51萬(wàn)元4、工程直接費(fèi)用111911.90萬(wàn)元5、預(yù)備費(fèi)8136.85萬(wàn)元項(xiàng)目各部分投資及總投資估算詳見(jiàn)表14-1、表14-2、表14-3。投資估算的依據(jù)如下：1、土地成本費(fèi)土地成本按樓面地價(jià)每平方米3500元估算（其中包含拆遷安置成本145326.02萬(wàn)元，詳見(jiàn)表14-2）。２、前期費(fèi)用根據(jù)青島市現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定計(jì)取。3、其它費(fèi)用根據(jù)青島市現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定計(jì)取。4、工程直接費(fèi)用參照青島市現(xiàn)有同類工程和現(xiàn)行青島市工程價(jià)目表估算，建筑精裝飾工程由各業(yè)主入住后自行投資裝修，不屬于本報(bào)告的研究范圍。5、預(yù)備費(fèi)按照二、三、四項(xiàng)費(fèi)用總和的5％計(jì)取。表14-1總投資估算表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目金額備注土地成本253,820.00暫估樓面地價(jià)3500元/㎡前期費(fèi)用6,546.51其他費(fèi)用44,278.51工程直接費(fèi)用111,911.90預(yù)備費(fèi)8,136.85按5%計(jì)取直接投資合計(jì)424,693.77管理費(fèi)用1,500.0020人*5年*15萬(wàn)元/人年財(cái)務(wù)費(fèi)用38,880.0020億*6.48%*3年銷售費(fèi)用1,000.00總計(jì)466,073.77二、資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)總投資466073.77萬(wàn)元人民幣，對(duì)外融資8億元,其余部分由建設(shè)單位自籌。表14-2午山社區(qū)改造拆遷、安置成本估算匯總表序號(hào)成本項(xiàng)目面積（㎡）單位造價(jià)（元/㎡）金額（萬(wàn)元）備注一拆遷成本16,944.751原計(jì)算的拆遷成本12,184.99根據(jù)世普瑞評(píng)估報(bào)告2增加獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)（1.5萬(wàn)元/戶）1,720.501147戶*1.5萬(wàn)元/戶3增加上學(xué)補(bǔ)助96.00400人*100元/人*24月4增加產(chǎn)權(quán)登記契稅2,880.008000元/平方米*(230000-50000)平方米*2%5增加產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪費(fèi)28500038.761.36元/平方米6增加登記費(fèi)及印花稅98元/戶24.502500戶二安置面積工程投資估算109,637.821高層住宅1397002936.1041,017.262多層住宅905002330.7721,093.443公建550003519.0119,354.534地下車庫(kù)630004471.8428,172.581787個(gè)車位*35平方米/個(gè)三資金成本（6.48%）6,480.005億2年四稅金（5.65%）23020010,405.04計(jì)稅收入暫按8000元五管理費(fèi)用（1%）1,096.38六物業(yè)補(bǔ)助762.03根據(jù)世普瑞評(píng)估報(bào)告合計(jì)145,326.02表14-3項(xiàng)目工程投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）工程直接費(fèi)用前期費(fèi)用其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)投資額占比例（%）單位成本（元/㎡）1安置高層住宅投資估算139,700.0025,425.401,654.5011,984.161,953.2041,017.2614.622936.102安置多層住宅投資估算90,500.0011,584.00936.937,568.061,004.4521,093.447.522330.773安置公共建筑投資估算55,000.0012,870.00730.314,832.58921.6419,354.536.903519.014安置車庫(kù)投資估算63,000.0020,097.00984.345,749.701,341.5528,172.5810.044471.84小計(jì)348,200.0069,976.404,306.0730,134.505,220.85109,637.8239.085可銷售高層住宅投資估算180,100.0036,380.202,232.3815,593.962,710.3356,916.8620.293160.296可銷售花園洋房投資估算138,900.0024,029.701,610.5211,865.531,875.2939,381.0414.042835.217非安置公共建筑投資估算121,000.0030,129.001,656.7810,704.272,124.5044,614.5515.903687.158可銷售車庫(kù)投資估算67,000.0021,373.001,046.836,114.761,426.7329,961.3210.684471.84小計(jì)507,000.00111,911.906,546.5144,278.518,136.85170,873.7760.92合計(jì)855,200.00181,888.3010,852.5874,413.0113,357.69280,511.58100.00第十五部分項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)和范圍1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)①國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）；②財(cái)政部制訂的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度；③本可行性研究報(bào)告的技術(shù)方案和投資估算。2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)范圍本評(píng)價(jià)以可行性研究報(bào)告確定規(guī)模為依據(jù)，以工程做為評(píng)價(jià)的主體進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。收入及稅金二、銷售收入及稅金測(cè)算本項(xiàng)目銷售收入主要為住宅、商業(yè)用房及地下車庫(kù)銷售收入。經(jīng)測(cè)算本項(xiàng)目銷售收入共計(jì)712086萬(wàn)元。按稅法規(guī)定本項(xiàng)目應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅，稅率按國(guó)家稅法相關(guān)規(guī)定計(jì)取，營(yíng)業(yè)稅稅率為5％，城建稅稅率為營(yíng)業(yè)稅的7％，教育費(fèi)附加稅率為營(yíng)業(yè)稅的3％，地方教育費(fèi)附加稅率為營(yíng)業(yè)稅的1%，河道基金為銷售收入的1‰，預(yù)征土地增值稅為銷售收入的1%，該項(xiàng)目共計(jì)繳納銷售稅金及附加47353.72萬(wàn)元。項(xiàng)目銷售收入及稅金測(cè)算見(jiàn)表15-1。表15-1項(xiàng)目銷售收入及稅金測(cè)算表序號(hào)房屋名稱面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售合計(jì)（萬(wàn)元）備注一可銷售面積（不含車庫(kù)）4175001可銷售住宅249000457,750.00（1）花園洋房6890022000151,580.00（2）高層公寓18010017000306,170.002可銷售公建98500197,000.00（1）社區(qū)商業(yè)185002000037,000.00（2）商務(wù)辦公5857020000117,140.00（3）酒店式公寓214302000042,860.003可銷售車庫(kù)（個(gè)）19178000015,336.004海關(guān)住宅70000600042,000.00二銷售收入總額712,086.00三銷售稅金及附加6.65%47,353.72考慮預(yù)征土地增值稅1%四銷售凈收入664,732.28利潤(rùn)計(jì)算本項(xiàng)目銷售收入扣除銷售稅金及附加、直接投資、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用后為銷售利潤(rùn)，經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目利潤(rùn)總額198658.52萬(wàn)元，項(xiàng)目銷售費(fèi)用按1000萬(wàn)元考慮。項(xiàng)目所得稅稅率為25%，按季預(yù)交，年度匯算清繳，經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目應(yīng)繳納所得稅49664.63萬(wàn)元。項(xiàng)目稅后利潤(rùn)148993.89萬(wàn)元，項(xiàng)目稅前投資利潤(rùn)率42.62%，稅后投資利潤(rùn)率31.97%。測(cè)算見(jiàn)表15-2表15-2利潤(rùn)測(cè)算表單位：萬(wàn)元銷售收入總額712,086.00銷售稅金及附加47,353.72銷售凈收入總額664,732.28土地成本253,820.00前期費(fèi)用6,546.51其他費(fèi)用44,278.51工程直接費(fèi)用111,911.90預(yù)備費(fèi)8,136.85管理費(fèi)用1,500.00財(cái)務(wù)費(fèi)用38,880.00銷售費(fèi)用1,000.00利潤(rùn)總額198,658.52所得稅（25%）49,664.63凈利潤(rùn)148,993.89四、敏感性分析就項(xiàng)目投資、銷售價(jià)格(收入)為變動(dòng)因素對(duì)稅后凈利潤(rùn)、投資凈利潤(rùn)率等指標(biāo)的影響進(jìn)行敏感性分析(見(jiàn)表15-3)。分析結(jié)果表明該項(xiàng)目商品房售價(jià)降低2000元/平方米，稅后凈利潤(rùn)為100335.20萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)率為21.53％，仍有較可觀的經(jīng)濟(jì)效益。由于降低2000元/平方米的房屋價(jià)格已低于本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)最低售價(jià)，因此價(jià)格波動(dòng)基本不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)虧損。投資增加10%，項(xiàng)目仍能保持22.4%的較高稅后利潤(rùn)率。說(shuō)明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位還是應(yīng)該切實(shí)作好項(xiàng)目管理工作，積極拓展銷售渠道，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。表15-2敏感性分析表變化因素變化率（額）稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)率銷售價(jià)格增加2000197652.5742.41%減少2000100335.2021.53%投資增加10％114038.3522.24%減少5％131516.1219.70第十六部分可行性研究結(jié)論青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目建設(shè)條件基本具備，舊村改造的方案合理可行。本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，有利于促進(jìn)青島市嶗山區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善人民居住條件、提高人民生活水平。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位具有較強(qiáng)的實(shí)力，能夠?yàn)轫?xiàng)目順利實(shí)施提供有力的保證。項(xiàng)目建設(shè)完成后，能夠產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上本項(xiàng)目都是可行的。附件附件一青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)》（青規(guī)函業(yè)字〔2006〕276號(hào)）附件二青島市規(guī)劃局《關(guān)于擴(kuò)大嶗山區(qū)午山社區(qū)整村改造控規(guī)用地范圍的答復(fù)意見(jiàn)》（青規(guī)業(yè)字〔2006〕34號(hào)附件三青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)》（青規(guī)函業(yè)字〔2007〕22號(hào)）附件四青島市國(guó)土資源和房屋管理局嶗山國(guó)土資源分局文件《嶗山國(guó)土資源分局關(guān)于午山片區(qū)舊村改造用地預(yù)審意見(jiàn)》（青嶗土預(yù)字〔2007〕14號(hào)）附件五青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)》（青規(guī)函業(yè)字〔2007〕154號(hào)）附件六青島市城中村（居）改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目和四姜社區(qū)舊村改造項(xiàng)目初審意見(jiàn)的函》（青建函字[2007]35號(hào)）附件七青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)》（青規(guī)函業(yè)字[2007]588號(hào)）附件八青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)》（青規(guī)函業(yè)字[2008]138號(hào)）目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項(xiàng)目背景 11.2項(xiàng)目概況 91.3問(wèn)題與建議 15HYPERLINK"file:///F:\\準(zhǔn)備修改傳百度文檔\\自