土地估價技術(shù)時間：2015-10-04第一章土地估價概述土地估價是指估價人員依據(jù)估價原則、理論和與方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的自然、經(jīng)濟(jì)特性，按土地質(zhì)量等級以及現(xiàn)實中的經(jīng)濟(jì)活動中一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地政策等因素對土地收益的影響，綜合評定地塊的在某一權(quán)利下的及某一時點的價格的過程1.1估價對象1.1.1概

念

估價對象是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動（如果移動就會改變性質(zhì)、損害其價值的有形財產(chǎn)）的土地、土地附著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。包括土地、土地、地上建筑物及其他地上附著物（如土地上生長的植物）；土地是指土地以及建筑物等土地附著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。土地的主要特征表現(xiàn)在它不能移動，或雖然可以移動，但移動后會破壞它的完整性、使用價值及功能，或會帶來明顯的經(jīng)濟(jì)損失。1.1.2土地實物、權(quán)益與區(qū)位

從估價角度出發(fā)，土地實際上是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。（一）實物人們對土地的不同定義或認(rèn)識，存在認(rèn)識程度、學(xué)科、研究目的以及法律和制度的差異。如美國有關(guān)法律對土地的界定包括地下礦藏和其它自然物，因此土地所有權(quán)也包括對地下礦藏和其它自然物的所有權(quán)。而在許多國家和地區(qū)，地下礦藏和其它地下資源并不依附于土地所有權(quán)。一宗土地的地上空間，從理論上講，是指從該宗土地的地球表面的邊界向上擴(kuò)展到無限天空的空間；地下空間，實際操作上，一般是指由明確界址點、界址線所形成封閉的宗地。從土地估價角度來看，對一宗土地的認(rèn)識主要包括下列方面：

⑴位置(或坐落)：包括所處的區(qū)域(宏觀區(qū)位)和具體地點⑵面積：此為依法確認(rèn)的面積，⑶四至：是土地四鄰的名稱。對其描述的順序一般是“東至××，南至××，西至××，北至××”。

⑷形狀：通常用圖(如宗地圖或規(guī)劃圖、建筑總平面圖)來說明。

⑸地形、地勢：是指土地表面高低的狀態(tài)或格局，包括與相鄰?fù)恋?、道路的高低關(guān)系，自然排水狀況、被洪水淹沒的可能性等。⑹周圍環(huán)境、景觀：例如，環(huán)境是否優(yōu)美、整潔，有無大氣、噪聲、土壤、水體、固體廢物、輻射等污染及其程度。特別是是否為垃圾填埋場、化工廠原址，周圍有無高壓輸電線路、無線電發(fā)射塔、垃圾站等污染源。周圍環(huán)境、景觀通常用文字加照片來說明。

⑺利用現(xiàn)狀：包括用途(法定用途和實際用途)；土地上有無建筑物、其他附著物；如果有建筑物、其他附著物，還需要進(jìn)一步了解該建筑物、其他附著物的情況。

⑻土地使用管制：對于城市建設(shè)用地，土地使用管制主要為城市規(guī)劃限制條件，包括：①用途；②建筑高度；③建筑密度；④容積率；⑤建筑后退紅線距離(是指建筑控制線與道路紅線或道路邊界、地塊邊界的距離)；⑥建筑間距；⑦綠地率(是指一定地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占該地塊總面積的比率)；⑧交通出入口方位；⑨停車泊位；⑩建筑體量、體型、色彩；⑾地面標(biāo)高；⑿其他要求，如規(guī)定規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)符合環(huán)境保護(hù)、消防安全、文物保護(hù)、衛(wèi)生防疫等有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

⑼地質(zhì)條件。包括地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)(包括地下水的成分和污染情況。有些含有特殊成分的地下水可以導(dǎo)致疾病)，不良地質(zhì)現(xiàn)象(如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、軟弱土、膨脹土、濕陷性黃土、凍土等)。

⑽基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度：是指道路、供水(上水)、排水(下水，包括雨水、污水)、供電、通訊、燃?xì)狻崃?供暖)等基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度和土地的平整程度，即通常所說的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。所謂“三通一平”，一般是指路通、水通、電通和場地平整；“五通一平”，一般是指具備了道路、供水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施或條件以及場地平整；“七通一平”，

一般是指具備了道路、供水、排水、供電、通信、

燃?xì)狻崃Φ壬趸A(chǔ)設(shè)施或條件以及場地平整。

⑿其他。如臨街商業(yè)用地還需要了解其臨街寬度和臨街深度，農(nóng)用地還需要了解其土壤、排水和灌溉等。

（二）不動產(chǎn)權(quán)益

不動產(chǎn)的權(quán)益，是指不動產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。不動產(chǎn)的權(quán)益是以不動產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)的，包括不動產(chǎn)的各種權(quán)利(如所有權(quán)、使用權(quán))，受到其他不動產(chǎn)權(quán)利限制的不動產(chǎn)權(quán)利(同一宗不動產(chǎn)上可以同時存在多種不動產(chǎn)權(quán)利，如設(shè)立了抵押權(quán)、租賃權(quán)的房屋所有權(quán)或土地使用權(quán))，受到其他各種限制的不動產(chǎn)權(quán)利(如城市規(guī)劃對不動產(chǎn)用途的限制)，以及不動產(chǎn)的額外利益或收益(如屋頂或外墻面可以出售或出租給廣告公司做廣告)等。拿不動產(chǎn)權(quán)利來說，中國目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)等。其中，不動產(chǎn)所有權(quán)是指不動產(chǎn)所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)，依照法律規(guī)定享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利(或者說，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由支配自己的不動產(chǎn)并排除他人干涉的權(quán)利)。不動產(chǎn)所有權(quán)有獨有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。獨有是由一個自然人或者法人所有。共有是由兩個以上的自然人、法人所有。共有分按份共有和共同共有。按份共有人按照其份額對共有的不動產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；共同共有人對共有的不動產(chǎn)共同享有權(quán)利，共同承擔(dān)義務(wù)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的不動產(chǎn)所有權(quán)形式，是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)(該部分通常為獨有，但也可能為共有，但這種共有不是建筑物各專有部分的所有權(quán)人之間的共有)、共用部分的持份權(quán)(該部分為建筑物各專有部分的所有權(quán)人之間按份共有)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。建筑物區(qū)分所有

權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有

所有權(quán)，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有

共有的權(quán)利，對該建筑物及其附屬設(shè)施的

維護(hù)等享有共同管理的權(quán)利。

不動產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán)，是指土地使用者依法對國家或農(nóng)民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)又可分為①出讓土地使用權(quán)(為國有土地上的)；②劃撥土地使用權(quán)(為國有土地上的)；③土地承包經(jīng)營權(quán)(為農(nóng)用地上的)；④宅基地使用權(quán)(為集體土地上的)。⑤臨時用地土地使用權(quán)。不動產(chǎn)租賃是指以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的使用不動產(chǎn)的權(quán)利。例如，房屋承租人與出租人簽訂了一個租賃期限為10年房屋租賃合同(又稱租約)，從而就取得了該房屋10年期限的租賃權(quán)。抵押權(quán)是債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)的占有，將該不動產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以該不動產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該不動產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。典權(quán)是指支付典價占有他人不動產(chǎn)而為自己使用、收益的權(quán)利。地役權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利。最典型的地役權(quán)是在他人土地上通行的權(quán)利，這種地役權(quán)有時被稱為通行權(quán)(rightofway)。空間利用權(quán)是指不動產(chǎn)權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，利用地表上下一定范圍內(nèi)的空間，并排除他人干涉的權(quán)利。不動產(chǎn)本質(zhì)上是一個立體空間，擁有一宗不動產(chǎn)就擁有了該宗不動產(chǎn)的所有空間。在現(xiàn)代社會，不動產(chǎn)所有權(quán)人可能將其整個空間中的部分空間分割出來，轉(zhuǎn)讓、租賃給他人或者以此作價入股等，從而使該部分空間具有了獨立的經(jīng)濟(jì)價值。例如，不動產(chǎn)所有權(quán)人在不違反城市規(guī)劃的條件下，可能將其屋頂出售給他人加蓋房屋，或者以此作為合作條件與出資加蓋房屋的一方分成加蓋完成后的房屋，將屋頂或外墻面出售或出租給廣告公司做廣告，允許他人在自己使用的土地之下建造地下停車場，等

等。更典型的空間利用權(quán)是“沒有分?jǐn)偟耐恋孛娣e”的

，例如，一個地面為公共綠地的地下商場，一

個地面為公共道路的過街天橋“商業(yè)街”。

在不同類型的資產(chǎn)中，實物和權(quán)益對價值的影響是不同的：①一般的有形資產(chǎn)主要是實物的價值，即主要是實物的好壞決定著價值的高低，如珠寶玉石、機(jī)器設(shè)備、家具等。②一般的無形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價值，如專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、特許權(quán)、商譽(yù)、有價證券(股票、債券)等，通常不具有實物形態(tài)，有的雖然依附在某種實物上，但該實物本身的好壞對其價值影響不大，甚至可以忽略不計。③不動產(chǎn)的實物和權(quán)益在價值決定中都很重要。如一幢房屋，其價值既受建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、完損程度等實物狀況的影響，又受產(chǎn)權(quán)是否完整等權(quán)益狀況的影響。例如，該房屋的產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)(在現(xiàn)實中，住房的產(chǎn)權(quán)有商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、以房改成本價購買的住房、以房改標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房等不同產(chǎn)權(quán))，是合法建筑還是違章建筑，其價值就有很大的差異。所以，兩宗實物狀況相同的不動產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價值可能有很大的不同；反之，兩宗權(quán)益狀況相同的不動產(chǎn)，如果實物狀況不同，價值也可能有很大的不同。

（三）不動產(chǎn)區(qū)位

不動產(chǎn)區(qū)位是指不動產(chǎn)的空間位置。具體地說，一宗不動產(chǎn)的區(qū)位是該宗不動產(chǎn)與其他不動產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其他地理坐標(biāo)位置，還包括它與重要場所(如市中心、機(jī)場、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等)的距離，從其他地方到達(dá)該宗不動產(chǎn)的可及性，從該宗不動產(chǎn)去往其他地方的便捷性，以及該宗不動產(chǎn)的周圍環(huán)境、景觀、配套設(shè)施等，包括所在地區(qū)的人口狀況、該地區(qū)的聲譽(yù)、政府提供的服務(wù)設(shè)施、學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量、犯罪率等等。這是的可及性與便捷性，含義基本相同。但是我們用“可及性”來表達(dá)由“外”到“內(nèi)”——“進(jìn)”的方便程度，

用“便捷性”來表達(dá)由“內(nèi)”到“外”——“出”的方便程度。

因為某些不動產(chǎn)受單行道、道路隔離帶、人行

天橋、立交橋、交通出入口方位等的影響，其由外到內(nèi)與由內(nèi)到外的方便程度不盡相同，甚至差異很大。不動產(chǎn)的區(qū)位可以分為位置(或坐落)、交通、環(huán)境(包括自然環(huán)境、人工環(huán)境、社會環(huán)境、景觀等)和配套設(shè)施(包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施)四個方面來認(rèn)識。其中，最簡單是用距離來衡量區(qū)位的好壞。距離可以分為空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。由于路況、交通擁擠、交通管制以及時間對于人們越來越寶貴等原因，現(xiàn)在人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離。

雖然任何資產(chǎn)在某一時點都有一個具體的位置，但不動產(chǎn)的位置不可移動，其位置固定不變，其他資產(chǎn)可以移動，其位置能夠隨時改變，因此，區(qū)位對價值的決定作用幾乎是不動產(chǎn)所獨有的。當(dāng)然，區(qū)位并不能代表不動產(chǎn)的一切，但它強(qiáng)調(diào)了區(qū)位對不動產(chǎn)的極端重要性——你能夠改變不動產(chǎn)除了區(qū)位以外的任何事物，但一般不能改變不動產(chǎn)的區(qū)位，這就是區(qū)位如此重要的原因。兩宗實物和權(quán)益狀況相同的不動產(chǎn)，如果所處位置、交通、周圍環(huán)境、景觀、外部的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等區(qū)位狀況不同，價值可能會有很大的差異。1.2土地價格及土地價格類型1.2.1土地價格的概念

商品價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)。它是與商品經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系的一個經(jīng)濟(jì)范疇。商品是使用價值和價值的統(tǒng)一體。商品的價值是凝結(jié)在商品中的一般人類勞動。這種勞動是以量的形式表現(xiàn)出來的。商品的價值量由生產(chǎn)這種商品所耗費(fèi)的社會必要勞動時間所決定的。商品價格是商品價值量的貨幣表現(xiàn)，體現(xiàn)了商品和貨幣的交換關(guān)系，是商品和貨幣交換比例的指數(shù)。土地是天然物，沒有凝結(jié)一般人類勞動，因而沒有價值，但土地在市場交易中又具有價格，馬克思把這種價格定義為“虛幻”價格。1.2.2土地價格的形成條件

土地與其他商品一樣，之所以有價格（價值）是因為土地有用、稀缺，并且人們對它有需求，即具有效用、稀缺和有效需求。

（一）有用性

一種物品有用，是指它能夠用來滿足人們的某種需要，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為有使用價值。例如，糧食能夠充饑，住宅可以居住。土地如果沒有用，人們就不會產(chǎn)生占有土地的要求或欲望，更談不上花錢去購買或租賃它，從而土地就不會有價格。

（二）稀缺性

一種物品稀缺，是指它的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它。因此，說一種物品是稀缺的，并不意味著它是難以得到的，僅僅意味著它是不能自由取用的，即不付出代價就不能得到，是相對缺乏，不是絕對缺乏。

一種物品僅有用還不能使其有價格，因為如果這種物品的數(shù)量豐富，隨時隨地都可以自由取用，像空氣或某些地方的水那樣盡管對人們至關(guān)重要，如果沒有它們?nèi)藗兙蜔o法生存，但也不會有價格。土地，尤其是土地，顯而易見是一種稀缺的物品。稀缺對價格的作用是很大的，俗話說“物以稀為貴”。有些物品，無論它多么有用，只要是相對富余的，就不會有高的價格?，F(xiàn)代政治經(jīng)濟(jì)學(xué)奠基人亞當(dāng)·斯密曾經(jīng)說過：“使用價值很大的東西，往往具有極小的交換價值，甚或沒有；反之，交換價值很大的東西，往往具有極小的使用價值，甚或沒有。例如，水的用途最大，但我們不能以水購買任何物品，也不會拿任何物品與水交換。反之，金剛鉆雖幾乎無使

用價值可言，但須有大量其他貨物才能與之交換?！?/p>

這就是著名的“水與鉆石”的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論。

（三）有效需求

人們對一種物品有需求，是指不僅愿意購買它，而且有能力購買它。只有需要而無支付能力（即想買但沒有錢），或者雖然有支付能力但不需要（即有錢但不想買），都不能使購買行為發(fā)生，從而不能使價格成為現(xiàn)實。例如，對于一套總價50萬元的住房，甲、乙、丙、丁四個家庭中，甲家庭需要，可是買不起；乙家庭買得起，但是不需要；丙家庭既需要，也買得起；丁既買不起，也不需要。在這種情況下，只有丙家庭對這套住房有需求。因此，需求與需要不完全等同，需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。當(dāng)然，土地由于既是一種可以滿足生產(chǎn)、生活需要的生產(chǎn)資料或消費(fèi)品，又是一種可以帶來租賃、增值等收益的投資品，對其需求不僅有“為用而買”的使用需求（或者說消費(fèi)需求），還有“為租而買”的投資需求和“為賣而買”的投機(jī)需求。

1.2.3土地價格的類型

土地價格是基于一定權(quán)益基礎(chǔ)上的交換價值，由于土地權(quán)益的多樣性必然導(dǎo)致土地價格的多樣性。對于不同的土地交易行為和方式，或者對于不同的目的，土地表現(xiàn)出不同的價格類型。

（一）按土地價格形成基礎(chǔ)來劃分

1．成交價格：成交價格指土地交易雙方實際成交的價格，是一種事實或真實價格。成交價格既可能是正常的，也可能是不正常的，它隨著交易雙方的心態(tài)、對土地權(quán)益和狀態(tài)的了解、對市場把握的程度、討價還價的能力以及購買者偏好等的不同而不同。

對于土地市場來說，正常成交價格是相對的，它受到土地個別性和權(quán)益復(fù)雜性等的制約，交易信息不對稱，往往需要中介服務(wù)。土地正常成交價格，是指排除這些影響后，交易雙方在競爭和公開市場、信息相對完備、平等自愿、沒有私自利害關(guān)系的條件下所形成的價格。除此之外，則為非正常成交價格。

2．市場價格：市場價格指某特定時期某種土地在市場上的平均水平價格，是該類土地大量成交價格的統(tǒng)計結(jié)果，反映該類土地在此時期內(nèi)的平均價格水平。對各種土地來說，每個時期都有它們各自的市場價格。

3．理論價格：理論價格指經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對市場模擬而形成的價格。在經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中，一般通過理性經(jīng)濟(jì)人等一系列假設(shè)，同時在假定商品和生產(chǎn)要素價格已知時對消費(fèi)者和廠商各自行為進(jìn)行研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步研究不同市場結(jié)構(gòu)下均衡價格是如何決定的，由此得出的均衡價格即為理論價格。因此，理論價格不是真

實價格，但它揭示了市場供求關(guān)系對價格形成的影

響，而且市場機(jī)制本身具有實現(xiàn)均衡的趨勢，

因此理論價格可以指導(dǎo)市場價格的形成。4．評估價格：評估價格是估價人員針對某種估價目的，對某土地在某時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。評估價格又被稱為評估價、評估值、評估額或估價結(jié)果，也可根據(jù)所采用估價方法的不同而采用不同的稱呼。

（二）按土地的權(quán)屬來劃分的類型

1．所有權(quán)價格

土地所有權(quán)價格指土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移價格，也可以說是賣斷價格。在我國，土地所有權(quán)是國家或農(nóng)民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權(quán)利。我國禁止土地所有權(quán)交易和流通，因此不存在土地所有權(quán)價格。

2．使用權(quán)價格

土地使用權(quán)價格是對土地?fù)碛幸欢ㄆ谙薜氖褂脵?quán)、收益權(quán)所形成的一種價格。

3．抵押權(quán)價格

土地抵押權(quán)價格是指被抵押土地使用權(quán)的抵押擔(dān)保價格。抵押權(quán)是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人未履行債務(wù)時，債權(quán)人依照法律規(guī)定的抵押程序就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

4．租賃權(quán)價格

土地租賃權(quán)價格指在一定時期內(nèi)取得土地租賃權(quán)所形成的價格。

5．他項權(quán)利價格

他項權(quán)利價格指取得土地地上權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)的價格等。

（三）按照政府價格行為來劃分的類型

1．出讓價格

土地出讓價是指在正常市場條件下一定年期的土地

使用權(quán)未來純收益的價值總和，其權(quán)利特征是

出讓土地使用權(quán)。它既可以是土地所有者

出讓土地使用權(quán)的交易價款，又可以是出讓土地權(quán)利人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的交易價款。出讓地價是地租的資本化。

2．征收價格

土地征收是指國家為了公共利益需要，依照法律規(guī)定的程序和權(quán)限將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國有土地，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和被征地農(nóng)民合理補(bǔ)償?shù)膬r格。

3．課稅價格

課稅價值指為政府課稅目的，由土地估價人員估定作為土地課稅依據(jù)的價值。課稅價值依據(jù)國家稅法規(guī)定確定。在美國和日本，課稅價值一般以土地市場價值的一定比例確定。

4．拆遷價格

拆遷價格是指為土地拆遷補(bǔ)償而制定的價格，主要包括房地整體價格。

5．補(bǔ)地價

補(bǔ)地價的數(shù)額一般根據(jù)用地者在發(fā)生上述改變的前后所獲土地收益的差額記取。對于增加容積率，補(bǔ)地價額計算公式為：補(bǔ)地價=（（增加后的容積率-原容積率）/原容積率）×原地價

（四）按土地公共價格管理來劃分的類型

1．基準(zhǔn)地價

基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估法定最高年期的土

地使用權(quán)價格，并由市、縣以上人民政府公布的國

有土地使用權(quán)的平均價格2．標(biāo)定地價

標(biāo)定地價（markedpriceofland）是指以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)確定的標(biāo)準(zhǔn)地塊的一定使用年限的價格。是政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗土地在正常市場條件下于某一估價期日的土地使用權(quán)價格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格。

標(biāo)定地價是指在城鎮(zhèn)不同土地級別或區(qū)段內(nèi)，按照土地的條件、用途等選定的宗地所評估的單位面積土地使用權(quán)價格。它是政府出讓土地使用權(quán)時確定出讓金額的依據(jù)，是清產(chǎn)核資中核定單位所占用地土地資產(chǎn)和股份制企業(yè)土地作價入股的標(biāo)準(zhǔn)；是核定土地增值稅和管理地產(chǎn)市場的具體標(biāo)準(zhǔn)；是劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，確定補(bǔ)交出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。

3．建筑物重置價格

房屋重置價格（buildingreplacementvafue），是在當(dāng)前的建筑技術(shù)、工藝水平、建材價格、運(yùn)輸費(fèi)用和人工費(fèi)用情況下，重新購建與原有房屋結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量、功能基本相同的房屋所需的費(fèi)用。

（五）其他劃分標(biāo)準(zhǔn)的土地價格分類

現(xiàn)房價、期房價，市價價格和名義價格，買賣價格和保險價格等。1.3土地價格影響因素

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品的價格由商品的供求關(guān)系所決定。而不動產(chǎn)具有一般商品所沒有的固有特性，多種因素可以從各個不同方面影響不動產(chǎn)的供求關(guān)系，從而影響不動產(chǎn)的價格。因此，不動產(chǎn)價格是眾多因素相互作用和交互影響的結(jié)果。在實際估價中，必須深入分析各種影響不動產(chǎn)的因素，把握住它們的實質(zhì)，才能為正確估價打好基礎(chǔ)。影響不動產(chǎn)價格的因素多而復(fù)雜，需要歸納和分類。由于人們對影響不動產(chǎn)價格因素認(rèn)識的角度不同，因此出現(xiàn)了多種分類方法。經(jīng)過分析和對比，我們把影響不動產(chǎn)價格的因素歸納劃分為：一般因素、區(qū)域因素和個別因素三大類，分別對應(yīng)于全局、局部和個別性影響因素。在每一類別中，又細(xì)分為若干子因素。但類別劃分也并非絕對的，某些因素既可劃在這一類，也可劃在另一類，只是各自的側(cè)重點不同罷了。即使是同一因素，對不動產(chǎn)價格的影響也是多方面的。從某個角度看，它可以使不動產(chǎn)價格上升；但從另外角度看，它卻可能使不動產(chǎn)價格下降。我們只有綜合分析，才能把握住“各種因素相互作用的結(jié)果”這一實質(zhì)。1.3.1一般因素

一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有不動產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素。這些因素通常會對較廣泛地區(qū)范圍內(nèi)的各宗不動產(chǎn)的價格產(chǎn)生全局性的影響。主要包括:

1．自然因素

自然因素包括不動產(chǎn)所處地段的地質(zhì)、地形、地勢及氣候等。例如，地質(zhì)和地形條件決定了不動產(chǎn)基礎(chǔ)施工的難度，投入的成本越大，開發(fā)的不動產(chǎn)價格就

越高。氣候溫和適宜、空氣質(zhì)量優(yōu)良的地域，其不動產(chǎn)價格也會比氣候相對惡劣的地域高。

2．經(jīng)濟(jì)因素。

首先，國民經(jīng)濟(jì)增長速度、國民生產(chǎn)總值、居民收入水平、物價指數(shù)等經(jīng)濟(jì)因素都會對地價的形成產(chǎn)生影響。在國民經(jīng)濟(jì)增長快、國民生產(chǎn)總值大、居民收入水平高、資金充裕的地區(qū)，國民生產(chǎn)總值中用于投資、消費(fèi)的部分加大，用于生產(chǎn)性、投資性或消費(fèi)性等方面的不動產(chǎn)支出增加，從而促進(jìn)不動產(chǎn)業(yè)的繁榮，帶動不動產(chǎn)價格上漲。其次，居民收入和消費(fèi)水平以及利率也影響著房價。當(dāng)居民實際收入(即扣除通貨膨脹率后的收入)增加后，對其居住與活動的空間的要求也有所提高，導(dǎo)致不動產(chǎn)價格上漲。另一方面，利率水平的高低影響到社會上投資收益水平的高低。

3．社會因素。

社會因素是指一個國家或地區(qū)的社會狀況對不動產(chǎn)價格的影響。影響不動產(chǎn)價格的社會因素主要包括政治安定狀況、社會治安狀況、不動產(chǎn)投機(jī)、城市化水平等。

4．行政因素。

行政因素通過對社會、經(jīng)濟(jì)等行為施加一定的規(guī)范來影響不動產(chǎn)價格，這些規(guī)范主要指那些影響不動產(chǎn)價格的制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等方面的因素，主要包括土地制度與政策、住房制度、不動產(chǎn)價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制和行政措施等因素。

5．人口因素。

不動產(chǎn)需求的主體是人，不動產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。人口因素對不動產(chǎn)價格的影響表現(xiàn)為人口數(shù)量、人口密度和人口素質(zhì)、家庭規(guī)模四個方面。當(dāng)人口數(shù)量增加時，對不動產(chǎn)的需求就會增加，不動產(chǎn)價格也就會上漲；而當(dāng)人口數(shù)量減少時，對不動產(chǎn)的需求就會減少，不動產(chǎn)價格也就會下落。人口密度高的地區(qū)，一般不動產(chǎn)的供給相對缺乏，供不應(yīng)求，該地區(qū)的不動產(chǎn)價格水平趨高。

人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度可以引起不動產(chǎn)價格的變化。人類社會隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步，公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善，同時人們對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，這些因素都足以增加對不動產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致不動產(chǎn)價格升高。如果一個地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會秩序欠佳，人們不愿意在此居住，則該地區(qū)的不動產(chǎn)價格必然低落。家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的變動,從而引起需用住房數(shù)量的變動,隨之導(dǎo)致不動產(chǎn)需求的變化而影響不動產(chǎn)價格。

6．心理因素

心理因素對不動產(chǎn)價格的影響有時是不可忽視的。影響不動產(chǎn)價格的心理因素主要有下列幾個：（1）購買或出售心態(tài)；（2）欣賞趣味（個人偏好）；

（3）時尚風(fēng)氣；（4）接近名家住宅心理；

（5）講究門牌號碼，樓層數(shù)字或土地號數(shù)；

（6）講究風(fēng)水；

（7）價值觀的變化。不動產(chǎn)需求者遍尋適當(dāng)?shù)牟粍赢a(chǎn)，當(dāng)選定了合意的不動產(chǎn)后，如該不動產(chǎn)的擁有者無出售之意，則不動產(chǎn)需求者必須以高出正常價格為條件才可能改變其惜售的原意，因此，如果達(dá)成交易，成交價格自然會高于正常價格。

7．環(huán)境因素

影響不動產(chǎn)價格的環(huán)境因素，是指那些對不動產(chǎn)價格有影響的不動產(chǎn)周圍的物理性因素。這方面的因素主要包括聲覺環(huán)境、大氣環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境等。

8．國際因素

影響不動產(chǎn)價格的國際因素主要包括：（1）世界經(jīng)濟(jì)狀況。經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)展良好，一般有利于不動產(chǎn)價格上漲；（2）軍事沖突情況。

一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，則戰(zhàn)爭地區(qū)的不動產(chǎn)價格會陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭威

脅或影響的地區(qū)，其不動產(chǎn)價格也有所下降；（3）政治對立狀況如若國與國之間發(fā)生政治對立，則不免會出現(xiàn)實行經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、

終止往來等，這些一般會導(dǎo)致不動產(chǎn)價格下跌；（4）國際競爭狀況等。這主要是國與國之間為吸引外資而進(jìn)行的競爭，競爭激烈時，不動產(chǎn)價格一般較低落。

9．其他因素

影響不動產(chǎn)價格除了上述因素之外，還有一些其他方面的因素。譬如，不動產(chǎn)市場供需狀況，急賣急買、價格預(yù)期判斷心理等因素都會對不動產(chǎn)交易價格產(chǎn)生影響。

1.3.2區(qū)域因素

區(qū)域因素指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價格水平會產(chǎn)生影響。區(qū)域因素是不動產(chǎn)市場的直接影響因素。

1．商服繁華程度。商服繁華程度與一個城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等直接相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流數(shù)量，從而影響到所在地區(qū)的不動產(chǎn)價格。商服繁華程度越高，該地區(qū)的不動產(chǎn)價格水平也會較高。

2．交通條件。交通條件的優(yōu)劣將直接影響一個區(qū)域人流、物流的通達(dá)性及其交通運(yùn)輸成本,明顯影響人們的出行方便度，因而影響不動產(chǎn)的價格。

3．城市設(shè)施狀況。城市設(shè)施分為基礎(chǔ)設(shè)施、生活設(shè)施、文體娛樂設(shè)施。以上三類設(shè)施可以用對應(yīng)的設(shè)施完善度等指標(biāo)來衡量,這些指標(biāo)一般都對不動產(chǎn)價格成正相關(guān)影響。

4．環(huán)境狀況。環(huán)境狀況是指對不動產(chǎn)價格有影響的不動產(chǎn)周圍的物理性狀因素。主要有噪聲、空氣質(zhì)量、水質(zhì)量、景觀、衛(wèi)生狀況。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平的提高,環(huán)境條件成為人們選購不動產(chǎn)的重要因素,因而對不動產(chǎn)價格有明顯影響。

1.3.3個別因素

個別因素是指宗地本身和條件和特征,個別因素是決定同一均質(zhì)地城內(nèi)地塊差異性的重要因素,是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因

自然條件.主要包括地形、地質(zhì)、地勢、日照、通風(fēng)等。

開發(fā)程度。主要包括道路、供水、電力、通信、熱力等。

面積。宗地面積必須適中，過大需要要割利用，過小也不適宜土地利用，從而影響地價。

寬度深度。臨街寬度過窄，影響土地使用，也影響收益，深度過深、過淺影響土地利用。

1.4土地估價原則1.4.1合法原則

不動產(chǎn)的合法原則是指不動產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益即合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提來進(jìn)行。1、在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以不動產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)?，F(xiàn)行的土地證書有：《集體土地所有權(quán)證》、《集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》、《土地他項權(quán)利證》；房屋產(chǎn)權(quán)證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》或《不動產(chǎn)權(quán)證》《不動產(chǎn)共有權(quán)證》《不動產(chǎn)他項權(quán)證》。根據(jù)上述權(quán)屬證書和其他有關(guān)證件如：政府關(guān)于不動產(chǎn)方面的文件、法院關(guān)于不動產(chǎn)方面的裁決書等，就可以判明待估不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況，并按其合法產(chǎn)權(quán)評估。具體需明確：農(nóng)民集體所有的土地不能當(dāng)作國家所有的土地來估價，行政劃撥的土地不能當(dāng)作有償出讓的土地來估價，臨時用地不能當(dāng)作長久用地來估價，違法占地不能當(dāng)作合法占地來估價，臨時建筑不能當(dāng)作永久建筑來估價，違法建筑不能當(dāng)作合法建筑來估價，產(chǎn)權(quán)有爭議的不動產(chǎn)不能當(dāng)作產(chǎn)權(quán)無爭議的不動產(chǎn)來估價，手續(xù)不完備的不動產(chǎn)不能當(dāng)作手續(xù)完備的不動產(chǎn)來估價，部分產(chǎn)權(quán)的不動產(chǎn)不能當(dāng)作完全產(chǎn)權(quán)的不動產(chǎn)來估價，共有的不動產(chǎn)不能當(dāng)作獨有的不動產(chǎn)來估價。2、在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。

城市規(guī)劃、土地用途管制是不動產(chǎn)使用中必須執(zhí)行的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。因此，在估價中也必須符合這些規(guī)定為前提。在用途方面，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地為居住用途，即使從其坐落位置、周圍環(huán)境等來看，適合用作商業(yè)用途，除非申請變更為商業(yè)用途且得到批準(zhǔn)，否則也必須以居住用途進(jìn)行估價。在容積率方面，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的容積率，則必須以不超過此容積率為前提來估價，如果超過此容積率來估價，由于超出的容積率違法沒有法律保障，由此評估出的較高的價格得不到社會承認(rèn)。

3、在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈與等。

1.4.2房地結(jié)合原則

房地結(jié)合原則是指無論是對房屋建筑的估價，還是對地產(chǎn)的估價都必須把房與地結(jié)合起來。房屋不能離開土地而單獨存在，土地包含其上的一切附著物。評估房屋的價格，必須考慮土地區(qū)位及土地因素，因為房屋不可能在與土地分離狀態(tài)下進(jìn)行交易。同理，評估土地價格，無論該土地是用于土地再開發(fā)，還是直接用于經(jīng)營，附著其上的房屋建筑都應(yīng)包括其中。否則，要么土地使用權(quán)變動毫無實際內(nèi)容，要么在行使土地使用權(quán)時，附著其上的一切物品就無法獨立地實現(xiàn)其使用價值。房地結(jié)合原則說明，房產(chǎn)估價要考慮地價因素，地產(chǎn)估價也應(yīng)考慮房產(chǎn)價格。這種結(jié)合并不否定房地權(quán)屬關(guān)系的相對分離及房地分割的單獨交易，但這種分離與分割只

是房地不同所有者、使用者的利益分配問題。1.4.3最高最佳使用原則

最高最佳使用原則也稱最有效使用原則，是指在合法使用的前提下，以委估不動產(chǎn)最高最佳或最有效使用的方式為估價基礎(chǔ)進(jìn)行估價。

不動產(chǎn)估價之所以要遵循最高最佳使用原則，是因為在現(xiàn)實不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中，每個不動產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其不動產(chǎn)的潛力，采用最有效的使用方式，以取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。這主要是以投資者的理性投資行為為基礎(chǔ)而形成的基本原則。

最高最佳使用具體包括三個方面：⑴法律許可范圍內(nèi)最佳的用途。土地可以用作商業(yè)、工業(yè)、住宅等多種用途，但同一地塊在不同用途狀態(tài)下其收益并不相同，在估價時，要在規(guī)劃許可前提下，選擇能最大限度發(fā)揮不動產(chǎn)效用的用途。⑵最佳的規(guī)模。對一個企業(yè)而言，其土地、資本、勞動和管理等生產(chǎn)要素中，只有各要素合理配置與組合，才能發(fā)揮最佳效果。同樣，對一宗不動產(chǎn)來說，其房屋和土地也必須合理配置。相對于土地，建筑物的面積太大或太小，均不能發(fā)揮不動產(chǎn)的最佳效益：太大，則場地空間不夠，人流、物流擁擠，影響其整體效益的發(fā)揮；太小，則造成資源浪費(fèi)，資產(chǎn)效益降低。⑶最佳的集約利用度。最佳集約利用度并不是最大集約利用度，不是單純地追求容積率或其他一些指標(biāo)，而是包括生態(tài)環(huán)境、社會經(jīng)濟(jì)要素在內(nèi)的綜合的集約利用度。它要求土地、建筑物與周圍環(huán)境，如綠地比例、配套設(shè)施、相關(guān)與競爭性不動產(chǎn)的數(shù)量、分布等相協(xié)調(diào)，實現(xiàn)真正意義上的最佳集約利用。

當(dāng)估價對象已做了某種使用，估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：⑴保持現(xiàn)狀前

提。認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持

現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價；⑵轉(zhuǎn)換用途前提。

認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途予以使用最為有利時，應(yīng)以

轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價；⑶裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價；⑷重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提估價；⑸上述情形的某種組合。

1.4.4替代原則

替代原則要求不動產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似不動產(chǎn)在同等市場條件下的正常價格。所謂類似不動產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相似的不動產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價對象具有替代關(guān)系，價格會相互影響的不動產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。

按照經(jīng)濟(jì)理性主義假定，消費(fèi)者的消費(fèi)行為總是使其消費(fèi)效果的滿足程度達(dá)到最大化。在此假定下，同一市場上，當(dāng)兩種或兩種以上商品具有相同效用時，消費(fèi)者總是愿意以較低價格購買具有一定效用的商品；反之，當(dāng)消費(fèi)者以一定價格去購買商品時，總是期望購買對他而言是最大效用的商品。這種可替代性使商品在市場這一“看不見的手”的作用下，價格最終趨向一致，這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原理。不動產(chǎn)商品也遵循這一原理，同一供求范圍內(nèi)的某宗不動產(chǎn)的價格，必然會受到具有替代關(guān)系的類似不動產(chǎn)價格的影響，并相互競爭，使價格在某種程度上趨于一致。因此，評估不動產(chǎn)價格時，在不動產(chǎn)同一供求范圍內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估不動產(chǎn)具有替代可能的不動產(chǎn)價格及條件，從而確定待估不動產(chǎn)的價格。當(dāng)然，由于不動產(chǎn)的個別性，完全相同的不動產(chǎn)是沒有的，但具有相近效用和使用條件的

不動產(chǎn)還是大量存在的（即替代關(guān)系是存在的），

由此可以得到“類似”的價格水平，我們再對待

估不動產(chǎn)與已交易的不動產(chǎn)進(jìn)行仔細(xì)的比較

，并對其中的差別作適當(dāng)?shù)男拚?，就能得到待估不動產(chǎn)較準(zhǔn)確的價格?？梢?，替代原則是市場比較法的理論基礎(chǔ)。

1.4.5估價時點原則

估價時點原則是指必須把委估不動產(chǎn)置于估價時點進(jìn)行估價?；蛘哒f，估價時點原則要求不動產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。估價時點，又稱評估基準(zhǔn)日、估價期日、評估時日，是一個特定的具體時間（日期），不是估價人員可以隨意假定的，必須根據(jù)估價目的來確定。它通常用年、月、日表示。

1.4.6供需原則

在完全的自由市場中，一般商品的價格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點。需求超過供給，價格隨之提高；反之，供給超過需求，價格隨之下降，這就是供求均衡法則。其成立條件是：①供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進(jìn)行競爭；②同質(zhì)的商品隨價格變動而自由調(diào)節(jié)其供給量。土地也是一樣，其價格也是由需求與供給的互相關(guān)系而定。但因為土地不同于一般商品，具有一些人文與自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其特有的供求規(guī)律。

1.4.7貢獻(xiàn)原則

就土地部分的貢獻(xiàn)而言，由于地價是在生產(chǎn)經(jīng)營活動之前優(yōu)先支付的，故土地的貢獻(xiàn)具有優(yōu)先性和特殊性，評估時應(yīng)特別考慮。估價時，可以利用收益還原法分別估算土地、建筑物價格，進(jìn)而評估整個不動產(chǎn)價格;也可根據(jù)整個不動產(chǎn)價格及其他構(gòu)成部分的價格，采用剩余法估算土地價格。因此，貢獻(xiàn)原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價的基礎(chǔ)。

1.4.8公平原則

遵循公平原則是指估價人員在土地估價中，應(yīng)以公正的態(tài)度，在公開市場條件下求得一個公平合理的不動產(chǎn)價格。不動產(chǎn)估價是一種主觀與客觀相結(jié)合的藝術(shù)，估價人員的主觀判斷對估價結(jié)果影響較大。因此，估價人員必須公正廉潔，認(rèn)真客觀地評估，決不能受任何私念的影響，偏袒一方。同時，為求得一個公平價格，估價人員還必須全面地了解市場上不動產(chǎn)供需情況及其影響因素，提高估價專業(yè)水平，嚴(yán)格遵循估價工作程序。

1.4.9預(yù)期收益原則

就土地而言，土地價格是土地未來客觀純收益的資本化。過去的土地收益不決定土地價格，但有助于幫助估價人員推測未來收益的變化趨勢。遵循預(yù)期收益原則是指土地估價應(yīng)以估價對象在正常利用下的未來客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。預(yù)測的未來收益必須是客觀的、合理的，是在正常的市場狀況，經(jīng)營管理水平下的土地純收益。這要求估價人員必須了解過去的收益狀況，認(rèn)真分析土地市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，以及對土地市場產(chǎn)生影響的政治經(jīng)濟(jì)形勢、各項政策，合理預(yù)測各種土地投資行為在正常情況下的客觀的投入產(chǎn)出狀況。對預(yù)期收益的預(yù)測分析，往往是運(yùn)用收益還原法和剩余法評估土地價格的關(guān)鍵。

第二章土地估價基本方法及應(yīng)用2.1市場比較法

2.1.1市場比較法的概念

市場比較法是根據(jù)市場中的替代原則，將待估土地與具有替代性的，且估價日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。

2.1.2市場比較法的原理

在土地評估中運(yùn)用市場比較法是以替代原理為主要理論基礎(chǔ)的，估價對象的未知價格可以通過類似宗地的已知成交價格來求取。雖然在現(xiàn)實交易中，由于土地位置的差異性，交易雙方的動機(jī)、偏好、對市場行情的了解情況、談判能力等的不同，使得具體的每一宗類似土地的價格不盡相同，但是只要有較多的交易實例，就可以進(jìn)行綜合比較并進(jìn)行相應(yīng)修正以求得較為合適的市場價格。2.1.3市場比較法的基本公式

市場比較法就是通過對一系列因素的修正，而得到待估宗地在估價基準(zhǔn)日的市場狀況下的價格水平。這些因素主要有交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素四類。通過交易情況修正，將可比交易實例價格修正為評估基準(zhǔn)日的價格。通過區(qū)域因素修正，將可比交易實例修正為待估宗地所處區(qū)域條件下的價格。通過個別因素修正，將可比交易實例價格修正為待估宗地自身狀況下的價格。

個別因素中的容積率和土地使用年期由于影響力較大，情況特殊，有時也單獨進(jìn)行修正。

（一）市場比較法的基本計算公式為：

P=PB×A×B×C×D×E=

式中：P——待估宗地價格

PB——比較案例宗地價格

A——交易情況修正系數(shù)

B——交易日期修正系數(shù)

C——標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)

D——區(qū)域因素修正系數(shù)

E——個別因素修正系數(shù)

在公式中，交易情況修正系數(shù)A中的分子100，表示以正常買賣情況或待估宗地情況指數(shù)為100時，要確定比較交易案例發(fā)生時的情況指數(shù)；交易日期修正系數(shù)B中的分母100，表示以買賣當(dāng)時的價格指數(shù)為100時，要確定估價期日的價格指

數(shù)；區(qū)域因素修正系數(shù)D中的分子100，表示以待估

宗地的區(qū)域因素條件指數(shù)為100，要比較確定比較案例宗地的區(qū)域因素條件指數(shù)；個別因素修正系數(shù)E中的分子100，表示以待估宗地的個別因素條件指數(shù)為100時，要比較確定比較案例宗地的個別因素條件指數(shù)。當(dāng)然，比較的基準(zhǔn)不同，100所處的位置也不同，其他表示方法也可以。

2.1.4市場比較法的特征與適用范圍

1、市場比較法的特征

（1）由于是利用已被市場驗證的類似宗地成交價格來求取估價對象的價值，因此，市場比較法是一種較直接、有較強(qiáng)說服力的方法。

（2）市場比較法的理論依據(jù)是替代原則，在土地估價中，正確運(yùn)用市場比較法的關(guān)鍵是正確合理地選擇比較案例并進(jìn)行適當(dāng)修正的問題。

（3）正確運(yùn)用市場比較法的前提是在正常市場條件下存在很多與被評估土地類似的宗地成交價格，是一種利用已知的類似成交價格求取自身價格的方法，在不正常市場條件下難以與收益價格相協(xié)調(diào)。

（4）選用市場比較法評估時，需要專業(yè)的估價人員充分了解市場信息，擁有較高的專業(yè)知識水平，具備較高的專業(yè)素質(zhì)。

2、市場比較法的適用條件

僅適用于市場比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。

①有足夠數(shù)量的比較案例（不少于3個）；

②與待估土地具有相關(guān)性和替代性；③交易資料的

可靠性；④交易合法性。

3、市場比較法的適用范圍

從適用條件來看，主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易案例的地區(qū)，交易案例甚少或無交易案例的地區(qū)則不適用。從評估目的和評估結(jié)果的形式來看，可直接用于評估土地的價格或價值，還可用于評估土地或不動產(chǎn)的租金，以及用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

2.1.5市場比較法的應(yīng)用

待估宗地基本情況表

（一）比較實例選擇

通過調(diào)查分析，估價人員選擇了近期發(fā)生交易的與待估宗地條件類似的3個比較實例，具體選擇原則和實例條件描述如下：

選擇實例原則如下：

１．與待估宗地屬同一供需圈；

２．與待估宗地用途相同或相近；

３．與待估宗地的交易類型相同；

４．與待估宗地的估價基準(zhǔn)日應(yīng)接近；

５．交易實例必須為正常交易，或修正為正常交易。

比較實例A：宗地編號DBA2013012，位于贛州章江新區(qū)J11地塊，商業(yè)、住宅用地，土地面積26455平方米，容積率<3.0，交易時間2013年6月17日，土地使用年限商業(yè)40年、住宅70年，交易情況正常，交易方式為出讓，土地開發(fā)程度為宗地外“五通”及宗地內(nèi)“場地平整”，宗地形狀較規(guī)則，地勢平坦，無不良地質(zhì)條件存在，交易價格11341元/平方米（756.07萬元/畝），樓面地價3780元/平方米。

比較實例B：宗地編號DBA2013009，位于贛州章江新區(qū)J18地塊，商業(yè)、住宅用地，土地面積32677.9平方米，容積率<3.2，交易時間2013年5月3日，土地使用年限商業(yè)40年、住宅70年，交易情況正常，交易方式為出讓，土地開發(fā)程度為宗地外“五通”及宗地內(nèi)“場地平整”，宗地形狀不規(guī)則，地勢平坦，無不良地質(zhì)條件存在，交易價格10576元/平方米（705.07萬元/畝），樓面地價3305元/平方米。

比較實例C：宗地編號DBA2013008，位于贛州章江新區(qū)F5地塊，商業(yè)、住宅用地，土地面積57546.8平方米，容積率<3.5，交易時間2013年5月3日，土地使用年限商業(yè)40年、住宅70年，交易情況正常，交易方式為出讓，土地開發(fā)程度為宗地外“五通”及宗地內(nèi)“場地平整”，宗地形狀規(guī)則，地勢平坦，無不良地質(zhì)條件存在，交易價格11183元/平方米（745.54萬元/畝），樓面地價3195元/平方米。

（二）比較因素的選擇

根據(jù)估價對象的特點和土地估價師收集的資料，本次評估選擇下列因素作為比較因素：

１．交易期日：考慮交易時間是否相同對地價的影響；

２．交易方式：考慮交易方式是否相同對地價的影響；

３．交易情況：考慮交易是否正常對地價的影響；

４．土地用途：考慮土地用途是否相同對地價的影響；

５．土地使用年期：考慮土地使用年期是否相同對地價的影響；

６．區(qū)域因素：主要有商服繁華度、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、生活設(shè)施完備度、交通便捷程度、環(huán)境優(yōu)劣度等；

７．個別因素：主要包括宗地面積、宗地形狀、宗地內(nèi)開發(fā)水平、臨街狀況、容積率等；

（三）編制比較因素條件說明表

將以上案例與估價對象進(jìn)行比較分析，并作具體的因素條件說明見下表。

比較因素條件說明表(表5－９)

由于待估宗地商業(yè)建筑占總建筑面積的10%，則待估宗地土地使用年期修正系數(shù)為K=0.9886×10%+0.9982×90%=0.9972

②利用土地使用年期修正系數(shù)對交易案例地價進(jìn)行年期修正，即年期修正后地價=比較案例價格×K。

實例A年期修正后地價=3780×0.9972=3769（元/平方米）

實例B年期修正后地價=3305×0.9972=3296（元/平方米）

實例C年期修正后地價=3195×0.9972=3186（元/平方米）

６．區(qū)域因素

①商服繁華度：將商服繁華度分為繁華、較繁華、一般、較差、差五個等級，以待估宗地商服繁華度為100，每增加或減少一個級別，指數(shù)增加或減少5%；

②基礎(chǔ)設(shè)施狀況：以基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到紅線外“五通”為100，每增加或減少“一通”，指數(shù)增加或減少2%

③生活設(shè)施完備度：將生活設(shè)施完備度分為完備、較完備、一般、不完備四個等級，以待估宗地生活設(shè)施完備度為100，每增加或減少一個級別，指數(shù)增加或減少5%；

④交通便捷度：將交通便捷度分為便捷、較便捷、一般、不便捷四個等級，以待估宗地交通便捷度為100，每增加或減少一個級別，指數(shù)增加或減少2%；

⑤環(huán)境優(yōu)劣度：將環(huán)境優(yōu)劣度分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，以待估宗地環(huán)境優(yōu)劣度為100，每增加或減少一個級別，指數(shù)增加或減少3%；

７．個別因素

①．宗地面積：將宗地面積分為土地面積適中對土地利用較有

利、土地面積較小或較大對土地利用較不利、土地

面積過小或過大對土地利用不利三個等級，以

待估宗地面積為100，每增加或減少一個

級別，指數(shù)增加或減少2%；

②．宗地形狀：將宗地形狀分為規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則、極不規(guī)則四個等級，以待估宗地形狀為100，每增加或減少一個級別，指數(shù)增加或減少1%；

③．宗地內(nèi)開發(fā)水平：將宗地內(nèi)開發(fā)水平分為場地平整、場地不平整二個等級，以待估宗地內(nèi)開發(fā)水平為100，每增加或減少一個級別，指數(shù)增加或減少2%；

④．臨街狀況：將臨街狀況分為四面臨街、三面臨街、兩面臨街、一面臨街、不臨街五個等級，以待估宗地臨街狀況為100，每增加或減少一個級別，指數(shù)增加或減少2%；

⑤．容積率：本次采用樓面地價計算，故不作容積率修正。

根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明，編制比較因素條件指數(shù)表。

因素條件指數(shù)表

（五）.編制因素比較修正系數(shù)表

在各因素條件的基礎(chǔ)上，進(jìn)行比較實例各影響因素修正，將委估宗地的因素條件指數(shù)與比較實例的因素條件指數(shù)進(jìn)行比較，得到各因素修正系表，將比較實例的交易價格依次乘以各比較因素的修正系數(shù)，求算各比較實例后進(jìn)行簡單算術(shù)平均后得到運(yùn)用市場比較法測算后的比準(zhǔn)價格見下表。

待估宗地比較因素修正系數(shù)表

經(jīng)過比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價對象條件時的比準(zhǔn)價格，經(jīng)過測算，以上三個比較實例的比準(zhǔn)價格差異不大，考慮到當(dāng)?shù)氐膶嶋H狀況并結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡貎r水平，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》取以上三個比較實例的比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值作為估價對象的評估價格。即：

樓面地價=(實例A比準(zhǔn)價格+實例B比準(zhǔn)價格+實例C比準(zhǔn)價格)/3

=（3385+3397+3156）/3

=3313（元/平方米）

估價對象容積率為3.0，則估價對象單位面積地價為：

市場比較法計算出的土地單價=3313×3.0=9939（元/平方米）

2.2收益還原法及應(yīng)用

2.2.1收益法的概念

收益法是將待估對象未來每年的預(yù)期收益客觀純收益以一定的資本化率（還原利率）統(tǒng)一折現(xiàn)到估價時點的一種方法。

2.2.2收益法的理論依據(jù)

收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定不動

產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素而是未來

的因素。具體地說，不動產(chǎn)當(dāng)前的價值通常

不是基于其歷史價格、開發(fā)建設(shè)它所花費(fèi)的成本或者過去的市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能帶來的收益。

收益法的基本思想，首先可以粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能夠獲得收益，而且可以期望在未來持續(xù)獲得收益。因此，購買收益性不動產(chǎn)，可以被視為一種投資：投資者購買收益性房地產(chǎn)的目的，不是購買房地產(chǎn)本身，而是購買不動產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的收益，是以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來的一系列資金。這樣，對于投資者來說，將資金用于購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是，不動產(chǎn)的價格就相當(dāng)于這樣一筆資金，如果將這筆資金存入銀行，也會帶來與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。形象一點講，如果

某筆資金×利率＝不動產(chǎn)的凈收益

那么，這筆資金就是該不動產(chǎn)的價格。將上述等式變換一下便得到：

不動產(chǎn)價格＝不動產(chǎn)的凈收益/利率

例如，某人擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生2萬元的凈收益，同時此人有40萬元資金以5%的年利率存入銀行每年可得2萬元的利息，對于該人來說，這宗房地產(chǎn)與40萬元的資金等價，即值40萬元。

上述收益法的基本思想，是一種樸實、簡明、便于理解的表達(dá)，嚴(yán)格來說還不很確切。在以后的學(xué)習(xí)中我們將看到，它是凈收益和報酬率每年均不變，獲取收益的期限為無限年，并且獲取房地產(chǎn)收益的風(fēng)險與獲取銀行存款利息的風(fēng)險相同情況下的收益法情形。如果凈收益每年不是一個固定數(shù)，例如不是始終為2萬元，而是有時為2萬元，有時為1.8萬元，那么就很難用一筆固定的資金(這里的40萬元)和一個固定的利

率(這里的5%)與它等同；如果在利率也變化的情況

下，例如有時為5%，有時為8%，那么就更不

能簡單地把這40萬元說成是房地產(chǎn)的價格；

如果再加上獲取收益的期限為有限年的情況，例如，土地是通過有償也讓方式取得的有限期的使用權(quán)；或者由于其他原因造成獲取收益的期限為有限年，例如某宗房地產(chǎn)預(yù)計30年后將會被海水淹沒或荒漠化，則問題就更加復(fù)雜。因為將一筆資金存入銀行所得的利息，從理論上講是未來無限年都會有的(忽略銀行倒閉的情況)。另外，收益法中的報酬率為什么要與銀行的利率等同起來，而不與其他可能獲得更高利息(報酬)的資本的利率(報酬率)等同起來，在后面的內(nèi)容中，我們將會論述收益法中的報酬率等同于一定的銀行利率也是一個特例。

2.2.3估價程序

（一）計算總收益

總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力以及經(jīng)營等相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。計算總收益首先分析可能產(chǎn)生的各種收益，然后按一般、持續(xù)及穩(wěn)定等原則來確定土地的總收益。

（二）計算總費(fèi)用

總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動費(fèi)用與資本費(fèi)用?？傎M(fèi)用在不同情況下，所包含的項目也有所不同。因此，計算總費(fèi)用，首先要分析可能的各種費(fèi)用支出。然后在全面分析的基礎(chǔ)上，計算加總一般正常合理的必要年支出，即得總費(fèi)用。

（三）計算土地純收益

從總收益中扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，

即為純收益。

（四）確定合適的還原利率

還原利率是影響地價高低的重要因素，必須慎重選擇。一般通過各種途徑，確定各

種可能的還原利率，然后再經(jīng)過綜合分析、比較，確定可采用的還原利率。

（五）公式求算地價

根據(jù)評估對象和評估目的等具體的條件，選用相應(yīng)的計算公式，將純收益用相的還原利率進(jìn)行資本還原，即得土地或房產(chǎn)的收益價格。

2.2.4總收益的計算方法

根據(jù)土地參與生產(chǎn)經(jīng)營過程的形式和業(yè)主以土地取得收益的方式不同，總收益產(chǎn)生的方式有以下幾種情況：

1、土地租金：是指直接通過土地出租，每年獲得租金收入，包括在土地租賃過程中承租方所交納的押金或擔(dān)保金的利息。

2、房地出租的租金：是指房地一起出租過程中，出租方從承租方取得的租金及相關(guān)收益。一般根據(jù)實際的租賃合同金額和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)租賃市場狀況，確定客觀收益水平。

3、企業(yè)經(jīng)營收益：是指企業(yè)在正常的經(jīng)營管理的水平下每年所獲得的客觀總收益。

2.2.5總費(fèi)用的計算

1、土地租賃中總費(fèi)用的計算：

一般這種單純的土地租賃時，發(fā)生的土地總費(fèi)用，分為以下幾種情況：

（1）土地稅。指因土地使用或租賃發(fā)生的，由評估

土地負(fù)擔(dān)的稅賦。

（2）管理費(fèi)。指管理人員的薪水及其他費(fèi)用。

一般以年租金的3%計算。

（3）維護(hù)費(fèi)。指維護(hù)土地使用所發(fā)生的費(fèi)用，如給排水及道路的修繕費(fèi)用等。

2、房屋出租中總費(fèi)用的計算：

（1）管理費(fèi)。指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣指出，另一是管理人員的工資支出，通常以年租金的2%~5%計。

（2）維修費(fèi)。指為保證房屋的正常使用每年需支出的修繕費(fèi)。

（3）保險費(fèi)。是指房產(chǎn)所有人為使自己的財產(chǎn)免受意外損失而向保險公司支付的費(fèi)用。

（4）稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)交納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。

（5）空房損失費(fèi)。指房屋可能的空置現(xiàn)象造成的房主租金收益損失，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤课莩鲎獾目罩寐屎涂罩脮r間測算后確定。

（6）房屋折舊費(fèi)。

折舊費(fèi)是指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪且徊糠謨r值。其計算公式為：

年折舊費(fèi)=（房屋重置價格—殘值）/耐用年限

2.2.6常用計算公式

2.2.7報酬率實質(zhì)

可以將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：這種投資需要投入的資本是房地產(chǎn)的價格，試圖獲取的收益是房地產(chǎn)預(yù)期會產(chǎn)生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險。所謂風(fēng)險，是指由于不確定性的存在，導(dǎo)致投資收益的實際結(jié)果偏離預(yù)期結(jié)果造成損失的可能性。即投資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至?xí)潛p。以最小的風(fēng)險獲取最大的收益，可以說是所有投資者的愿望。

不同地區(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型房地產(chǎn)的不同權(quán)益、不同收益類型(如期間收益和未來轉(zhuǎn)售收益)，由于投資的風(fēng)險不同，報酬率是不盡相同的。因此，在估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率數(shù)值。

搞清楚了報酬率的實質(zhì)后，下面介紹求取報酬率的三種方法

（1）安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法

將報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。無風(fēng)險報酬率又稱安全利率，是資金的機(jī)會成本。風(fēng)險報酬率是指承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補(bǔ)償，即超過無風(fēng)險報酬率以上部分的報酬率，具體是估價對象房地產(chǎn)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場風(fēng)險的補(bǔ)償。

報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補(bǔ)償＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償＋缺乏流動性補(bǔ)償－投資帶來的優(yōu)惠

其中：①投資風(fēng)險補(bǔ)償，是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有風(fēng)險性的房地產(chǎn)時，他必然會要求對所承擔(dān)的額外風(fēng)險有補(bǔ)償，否則就不會投資。

②管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償，是指一項投資要求的關(guān)心和監(jiān)管

越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會

要求對所承擔(dān)的額外管理有補(bǔ)償。房地產(chǎn)要求的管理工作一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過存款、證券。③缺乏流動性補(bǔ)償，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補(bǔ)償。房地產(chǎn)與股票、債券相比，買賣較困難，交易費(fèi)用也較高，缺乏流動性。④投資帶來的優(yōu)惠，是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資，從而投資者會降低所要求的報酬率。因此，針對投資估價對象可以獲得的好處，要作相應(yīng)的扣減。

（2）市場提取法

市場提取法是利用與估價對象房地產(chǎn)具有類似收益特征的可比實例房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的資本化法公式，反求出報酬率的方法。例如：

在p＝a/r的情況下，是通過r＝a/p來求取r，即可以將市場上類似房地產(chǎn)的凈收益與其價格的比率作為報酬率。

范例

（3）投資報酬率排序插入法

報酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報酬率。具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相似的，所以，可以通過與估價對象同等風(fēng)險的投資報酬率來求取估價對象的報酬率。報酬率排序插入法的操作步驟和主要內(nèi)容如下：

調(diào)查、搜集估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報酬率和風(fēng)險程度的資料，如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報酬率及其他投資的報酬率等。

B．將所搜集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列，如圖所示

C．將估價對象與這些類型投資的風(fēng)險程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險的投資，確定估價對象風(fēng)險程度應(yīng)落的位置。

D．根據(jù)估價對象風(fēng)險程度所落的位置，在圖表上找出對應(yīng)的報酬率，從而就求出了估價對象的報酬率。

學(xué)會此方法，應(yīng)理解以下內(nèi)容：

①擁有不動產(chǎn)是持有貨幣的一種形式；②購買不動產(chǎn)的資本可分抵押貸款和自有資金兩種，兩種之和即為不動產(chǎn)價格。③不動產(chǎn)純收益=抵押貸款帶來的收益+自有資本收益。④抵押貸款額×抵押貸款利息率+自有資金×自有資金收益率。

值得指出的是，盡管有上述求取報酬率的方法，但這些方法并不能確切地告訴估價人員報酬率究竟應(yīng)是個多大的數(shù)字，如只能是10%，不能是8%。這些方法對報酬率的確定都含有某些主觀選擇性，需要估價人員運(yùn)用自己掌握的關(guān)于報酬率的理論知識，結(jié)合實際估價經(jīng)驗和對當(dāng)?shù)氐耐顿Y及房地產(chǎn)市場的充分了解等，來作出相應(yīng)的判斷。因此，報酬率的確定同整個房地產(chǎn)估價活動一樣，也是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。但在一定時期，報酬率大體上有一個合理的區(qū)間

2.3成本法逼近法及應(yīng)用

2.3.1理論基礎(chǔ)知識

成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項費(fèi)用之和為主要依據(jù),再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法

成本法也可以說是以土地價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取土地價值的方法。因此,成本法中的“成本”,并不是通常意義上的成本,而是價格。但在該

方法中也用到了通常意義上的成本,還用到了費(fèi)用、

支出等相關(guān)概念。因此,在遇到“成本”、“費(fèi)用”

、“支出”等詞時,要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容判定

其具體所指。

2.3.2理論依據(jù)

成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費(fèi)用而決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。從賣方的角度來看,土地的價格是基于其過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”,重在過去的投入,具體一點講,是賣方愿意接受的最低價格,不能低于他為開發(fā)建設(shè)該土地已花費(fèi)的代價,如果低于該代價,他就要虧本。從買方的角度來看,土地的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費(fèi)用”,類似于“替代原理”,具體一點講,是買方愿意支付的最高價格,不能高于他所預(yù)計的重新開發(fā)建設(shè)該土地所需花費(fèi)的代價,如果高于該代價,他還不如自己開發(fā)建設(shè)(或者委托另外的人開發(fā)建設(shè))。

2.3.3成本法的特點及適用范圍

1、特點

（1）成本法以成本累加為途徑,,對待估土地在估價時點重新建造所必需的各項成本、利潤、稅費(fèi)逐項累加,以其總和作為待估土地的價格。

（2）積算價格總是以估價時點為基準(zhǔn)時間點計算。

（3）有效成本應(yīng)選用社會必要成本。我們知道,開發(fā)成本高并不一定表示土地價格高。土地價格的高低取決于需求,取決于效用,成本的增減一定要對提高效用作出貢獻(xiàn)才有可能轉(zhuǎn)化為價格。因此,估價中所依據(jù)的成本應(yīng)該是重新建造類似土地的社會“必要”成本,而不是待估土地的實際成本。正確的方式是將成本和效用結(jié)

合在一起,在充分分析市場供求關(guān)系的基礎(chǔ)上,最

終確定土地價格。

（4）成本法估算出的價格往往偏離正常市場價格。因此在有條件的情況下應(yīng)優(yōu)先選用市場法等其他方法,必要時選擇成本法作為補(bǔ)充。

2、適用范圍

（1）適用于土地市場不活躍、缺乏市場交易實例的區(qū)域這些區(qū)域可采用成本法評估其土地的價格。

（2）適用于既無收益又很少進(jìn)入市場交易的土地如政府辦公樓、學(xué)校、軍隊營房、公園、教堂、廟宇、醫(yī)院、圖書館等公用或公益性土地,可采用成本法評估其價格。

（3）工業(yè)用地估價。

（4）適用于全新或基本全新的土地價格的評估,而不適用于建成區(qū)域已開發(fā)土地的價格評估。

（5）對使用時間較長的土地,由于其新舊程度難以判斷,一般不宜采用成本法評估其價格。

2.3.4成本法評估步驟

成本法測算土地價格的簡要步驟如圖所示

2.3.5土地價格構(gòu)成及基本公式

1.土地價格構(gòu)成

土地價格通常由如下7大項構(gòu)成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售費(fèi)用；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤。

1.1土地取得成本

土地取得成本是指取得土地開發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。在完善、成熟的土地市場下,土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由開發(fā)商（作為買方）繳納的稅費(fèi)（如契稅、交易手續(xù)費(fèi)）構(gòu)成。在目前情況下,根據(jù)土地開發(fā)用地取得的途徑,土地取得成本的構(gòu)成可分為下列3種：

1.11通過征收集體土地取得

征收集體土地的土地取得成本包括征地補(bǔ)償安置費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)三個部分。

（1）征地補(bǔ)償安置費(fèi)用,也稱為征地補(bǔ)償費(fèi),一般由以下5項費(fèi)用組成：①土地補(bǔ)償費(fèi)；②安置補(bǔ)助費(fèi)（包括勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)、生活補(bǔ)助費(fèi)等）；③地上附著物補(bǔ)償費(fèi)（包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、遷墳等）；④青苗補(bǔ)償費(fèi)；⑤安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。這些費(fèi)用一般是根據(jù)有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或者采用市場法求取。

（2）相關(guān)稅費(fèi),一般包括以下費(fèi)用和稅金：①耕地占用稅；②耕地開墾費(fèi)；③新菜地開發(fā)建設(shè)基金（征用城市郊區(qū)菜地）；④征地管理費(fèi)（是指由用地單位在征地費(fèi)總額基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)用,收取標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)征地包干方式不同,

為征地費(fèi)總額的1.5%?3%);⑤政府規(guī)定的其他有關(guān)

費(fèi)用（如水利基金、不可預(yù)見費(fèi)）。這些稅費(fèi)

一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)求取。

（3）土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi),一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用市場法求取。

1.12.通過在城市房屋拆遷取得

征收國有土地上房屋的土地取得成本包括房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用、相關(guān)費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)三部分。

（1）拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用,一般由以下5項費(fèi)用組成：①被征收房屋的土地市場價格；②被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額；③搬遷補(bǔ)助費(fèi)；④安置補(bǔ)助費(fèi)；⑤征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)。這些費(fèi)用一般是采用市場法根據(jù)有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)求取。

（2）相關(guān)費(fèi)用,一般包括以下費(fèi)用：①房屋拆遷管理費(fèi)；②房屋拆遷服務(wù)費(fèi)；③房屋征收估價費(fèi)；④房屋拆除和渣土清運(yùn)費(fèi)；⑤政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用市場法求取。

（3）土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi),一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用市場法求取。

1.13通過在市場“購買”取得

這種情況如購買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者土地開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地。在完善、成熟的土地市場下,土地取得成本一般是由購買土地的價款和應(yīng)當(dāng)由買方(在此為土地開發(fā)商）繳納的稅費(fèi)構(gòu)成,具體如下：

（1）土地使用權(quán)購買價格

一般是采用市場法求取,也可以采用基準(zhǔn)地價修正法、成本法求取。

（2）買方應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)

簡稱取得稅費(fèi),包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等,通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定,按照土地使用權(quán)購買價格的一定比例來測算。

1.12土地開發(fā)成本

是指在取得土地開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋

建設(shè)所必需的直接費(fèi)用、稅金等,在理論上,可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中,開發(fā)成本主要包括下表所示幾項：

在實踐中確定土地開發(fā)程度,主要應(yīng)注意如下問題：

（1）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：各地根據(jù)用地情況確定合理的標(biāo)準(zhǔn)。在計算土地開發(fā)費(fèi)中,首先必須準(zhǔn)確確定土地開發(fā)程度。所謂土地開發(fā)程度,是指土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開發(fā)的狀況,一般包括道路、供電、供水、通訊、排水、通氣、供暖和場地是否平整等,這就是通常所說的“七通一平”。“七通一平”的說法實際上最早來源于房地產(chǎn)開發(fā)和土地開發(fā)區(qū)的開發(fā),比如在開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中,政府或開發(fā)商通常應(yīng)實現(xiàn)開發(fā)區(qū)內(nèi)的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等,但這種開發(fā)程度對開發(fā)區(qū)來說,是指區(qū)內(nèi)的“通”和“平”,而具體對于開發(fā)區(qū)內(nèi)某一塊地(宗地)來說,各種設(shè)施一般只建設(shè)到宗地紅線外,而宗地內(nèi)若還沒有建成房屋等建筑物的話,一般來說是不通的,但通常應(yīng)達(dá)到平整。這是指在正式的開發(fā)區(qū)內(nèi),土地開發(fā)程度一般來說比較容易分析,而在一般地區(qū),尤其是獨立工礦區(qū)的土地開發(fā)程度設(shè)定通常就比較困難了。

（2）應(yīng)準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)和宗地外的開發(fā)程度

對于一般地區(qū)來說,由于有關(guān)土地開發(fā)設(shè)施不是由專門的開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的,因此,許多開發(fā)設(shè)施并沒有真正建設(shè)到宗地紅線,有的可能距離幾十米,有的距離幾千米、十幾千米、甚至幾十千米,在這種情況下,一般企業(yè)要進(jìn)行生產(chǎn)和建設(shè),通常由企業(yè)自行將這部分沒有到達(dá)宗地紅線的設(shè)施建設(shè)到紅線及紅線內(nèi)。在這種情況下,一般可以根據(jù)投資主體的不同區(qū)分宗地內(nèi)外的設(shè)施狀況,由市政投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地外,由企業(yè)投資建設(shè)的應(yīng)屆于宗地內(nèi)。

（3）宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度不一致

由于在土地估價中設(shè)定土地開發(fā)程度應(yīng)區(qū)分宗地紅線內(nèi)外,

因此經(jīng)常出現(xiàn)宗地紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致的現(xiàn)象,

尤其是獨立工業(yè)(礦)區(qū)。通常有以下幾種情況：

①紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)低：這種情況主要是由于有的設(shè)施是企業(yè)自建