1小戶型價格策略與居住理念的關(guān)系小戶型產(chǎn)品營銷很重要的一個方面，就是通過對居住理念的詮釋，來提升小戶型產(chǎn)品的附加值。因此小戶型居住理念的推廣與小戶型的價格策略密切相關(guān)。</P><P>小戶型的價格策略通常有采取兩種策略，一是低開高走，二是高開高走。前者強(qiáng)調(diào)銷售的速度，而讓出一局部價格，后者強(qiáng)調(diào)的是單個產(chǎn)品的利潤，而有意放慢銷售速度。</P><P>居住理念與價格策略的銜接關(guān)系有著非常直接的關(guān)系，如果小戶型產(chǎn)品的居住理念定位為時尚前沿的居住理念，那么小戶型產(chǎn)品一般會走中高價路線，且在銷售上常常走兩個極端，一是要求開盤即要求實(shí)現(xiàn)全部銷售，要不就充分結(jié)合銷控策略，通過對可銷售房源的控制，以階段性限量銷售的策略，結(jié)合工程的進(jìn)度實(shí)行銷售，待到交房時，在全部實(shí)現(xiàn)銷售。</P><P>◆居住理念的時尚會適度提高產(chǎn)品的價格如果產(chǎn)品距離中心位置較遠(yuǎn)，要使產(chǎn)品具有時尚感除了通過裝修房對產(chǎn)品形象進(jìn)行調(diào)整外，最重要的就是賦予產(chǎn)品時尚的居住理念。</P><P>對產(chǎn)品時尚理念的提出與考慮，除了要與時尚緊密結(jié)合外，還要結(jié)合工程所在地的文化底蘊(yùn)，社區(qū)歷史功能與價值延伸，還要考慮到未來政府規(guī)劃帶給社區(qū)的功能的改變，以及由于其他外在的強(qiáng)勢經(jīng)濟(jì)因素對本區(qū)功能的影響。</P><P>因此一個好的居住理念，不僅要有時尚因素的引導(dǎo)，還要有地段因素、產(chǎn)品因素、及社區(qū)的歷史功能與歷史價值，社區(qū)未來的價值與功能共同來構(gòu)成，來支撐，才能形成產(chǎn)品的特色。</P><P>◆居住理念通過對產(chǎn)品個性的塑造改變產(chǎn)品價格居住理念的個性化，會在很大程度上改變產(chǎn)品的個性，通過個性的改變，為產(chǎn)品形成一個無競爭的差異化市場，從而工程的價格提升留夠足夠的空間。</P><P>通過居住理念對產(chǎn)品個性進(jìn)行塑造，要注意處理好居住理念的價值觀與價值取向與工程目標(biāo)客戶的關(guān)系，同時也要與工程的地位與工程的地理位置很高的相關(guān)度。同時在居住理念的選取上，一定要注意防止選取目標(biāo)客戶心中反感或不熟悉的居住理念。</P><P>◆居住理念與產(chǎn)品的外在形象配比提升產(chǎn)品檔次而改變價格居住理念與產(chǎn)品外在形象主要是個統(tǒng)一過程，也就是居住理念宣揚(yáng)的比擬閑適的居住生活，那么在外立面顏色的選取上，那么盡量防止選取紅色或者灰色，黑色等顏色；而在外立面形狀的設(shè)計(jì)上，也不宜采用過多的直線型設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)中應(yīng)盡量多用弧線來表達(dá)產(chǎn)品的個性。</P><P>5、競爭因素與價格的關(guān)系競爭與價格關(guān)系，在家電領(lǐng)域表現(xiàn)的最為直接。競爭的方式通常分同質(zhì)競爭與異質(zhì)競爭。按照波特競爭法那么，對付競爭的策略有差異化，產(chǎn)品最好，以及本錢最低三種策略。結(jié)合地產(chǎn)營銷的實(shí)際，我們認(rèn)為在地產(chǎn)營銷中，差異化策略運(yùn)用的是比擬適用的策略。通過差異化，區(qū)隔市場，通過對市場的隔離，來贏得價格的上揚(yáng)空間。而通過加強(qiáng)對本錢的控制，來實(shí)現(xiàn)價格局部的優(yōu)勢。產(chǎn)品最好，在地產(chǎn)營銷中，受著太多制約因素的影響，實(shí)施起來的難度很大。</P><P>◆產(chǎn)品供給稀缺會適度提高產(chǎn)品的價格供不應(yīng)求的產(chǎn)品，買者與買者之間的競爭，自然將使價格上揚(yáng)。因此合理的市場區(qū)隔與工程的爭取定位是地產(chǎn)營銷中的戰(zhàn)略任務(wù)，一旦定位成功，后期產(chǎn)品的缺陷或者其他方面的缺陷，買者會因?yàn)楦偁庩P(guān)系而忽略。</P><P>尋找小戶型產(chǎn)品的市場空間，是使產(chǎn)品提高售價最重要的策略。而在市場分析時，我們要準(zhǔn)確掌握市場供給量與市場需求量兩者在量之間的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。關(guān)于接點(diǎn)的尋找相當(dāng)困難，我們可以做區(qū)間尋找。只要保證市場的供給不是在市場需求之上，或者是剛好到接點(diǎn)區(qū)域，我們都可堅(jiān)持我們的定位。</P><P>對需求的分析，如果是經(jīng)濟(jì)成分中，三產(chǎn)業(yè)中零售與百貨業(yè)相對開展趨勢比擬樂觀的話，我們可以對需求做相應(yīng)的放大處理，因?yàn)樗麄儗⒅苯哟偈剐粜彤a(chǎn)品需求的增加。</P><P>◆同質(zhì)競爭會削弱產(chǎn)品的價格力同質(zhì)競爭指地段相當(dāng)，產(chǎn)品品質(zhì)相當(dāng)?shù)母偁帯＞C觀市場上對同質(zhì)競爭的應(yīng)對方式，除了價格競爭，我們尚沒有發(fā)現(xiàn)其他更多的手段。這在家電領(lǐng)域表現(xiàn)的更加明顯。與地產(chǎn)業(yè)有著更大相關(guān)性產(chǎn)業(yè)的轎車產(chǎn)業(yè)，在今年市場上的表現(xiàn)也是如此。因此，在產(chǎn)品定位時，一定要注意盡量防止進(jìn)行同質(zhì)競爭。一旦陷入同質(zhì)競爭，損失最終是開展商自己的利潤甚至開展商的本錢。</P><P>◆異質(zhì)競爭有利于提高產(chǎn)品的價格異質(zhì)競爭實(shí)質(zhì)就是差異化策略的應(yīng)用。異質(zhì)競爭的核心是創(chuàng)造無差異市場，從而形成局部產(chǎn)品類別的稀缺，以此來實(shí)現(xiàn)開展商的銷售與利潤。</P><P>異質(zhì)競爭實(shí)行的差異化策略，從小戶型營銷的角度來看?？梢詮囊韵聨讉€方面進(jìn)行來實(shí)行差異化策略。一是居住理念上的差異化，二是產(chǎn)品配套的差異化，三是效勞的差異化策略，四是裝修的差異化策略。</P><P>◆無競爭策略將使產(chǎn)品價格有非常大的調(diào)節(jié)空間產(chǎn)品營銷的最好環(huán)境就是無競爭營銷，在房產(chǎn)營銷中，狹義的無競爭市場是存在的。造成這種情況的原因是因?yàn)榉慨a(chǎn)的投資量非常大，大多數(shù)開展商在工程開發(fā)時穩(wěn)字領(lǐng)先，其二是，當(dāng)前由于房產(chǎn)市場起步較晚，各種營銷策略的挖掘尚有空間。</P><P>形成無競爭策略有兩個手段，一是在確定工程地塊時，找那些潛質(zhì)好，但又未有競爭者進(jìn)入的市場；第二是對地塊的地貌唯一性的尋找，如大面積的湖泊，或山勢奇特，或歷史文物保護(hù)區(qū)，或地下溫泉等等自然資源狀況；第三是在產(chǎn)品功能定位上看是否存在市場時機(jī)，比方對住宅產(chǎn)品分類中，各種比例的需求是否滿足，或者本區(qū)域商業(yè)物業(yè)的需求情況，寫字樓供給中的甲級，已級寫字樓的供給，或者商住樓的供給等，從這些市場分析中，找出潛在的市場時機(jī)，進(jìn)行篩選分析，爭取在產(chǎn)品定位上，實(shí)現(xiàn)無競爭營銷。三、小戶型產(chǎn)品常用營銷控制手段小戶型產(chǎn)品由于體量小，其營銷手段相對而言，也顯得不是十分豐富。通常而言，小戶型產(chǎn)品營銷的技術(shù)手段主要表達(dá)在對小戶型產(chǎn)品營銷節(jié)奏的控制、銷控房源的管理，推廣節(jié)奏的處理，對價格的控制主要表達(dá)在與銷售進(jìn)度的結(jié)合上，促銷措施控制主要是對產(chǎn)品有缺陷的戶型如何作為本工程營銷噱頭上時，讓它為整個工程的銷售效勞。1、小戶型產(chǎn)品營銷原那么小戶型產(chǎn)品營銷原那么主要講究快，集中這兩方面，快是銷售速度要快，集中那么是指營銷推廣資源與銷售周期要集中?！艨熳衷敲纯熘饕菭帉π粜彤a(chǎn)品的營銷速度。小戶型產(chǎn)品因體量一般為單體，或者規(guī)模有限的小區(qū)房，由于規(guī)模小，工程用于宣傳推廣的資源相對顯得比擬少。而由于小戶型的市場相當(dāng)單一，產(chǎn)品與概念很容易復(fù)制，因此市場變化較快，如果產(chǎn)品不能在很短的時間內(nèi)，全部銷售出去，那產(chǎn)品將面臨極大的銷售風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，小戶型產(chǎn)品營銷策略講究以快打慢。充分調(diào)動一切營銷資源，集中在一階段內(nèi)，向市場進(jìn)行轟炸，制造一種集中策略。廣告策略通常采取單一媒體，集中時段，集中版面投向市場。促銷措施也集中在某一階段內(nèi)向市場公布?！裘芗允袌龉ヂ悦芗允袌龉ヂ裕褪窃诳熳衷敲粗兴v到的集中所有營銷資源，劃定顧客層次與地理居住區(qū)域，將所有營銷資源通過最短的途徑，最有效的方式，到達(dá)目標(biāo)客戶群，實(shí)現(xiàn)銷售。2、房源控制小戶型產(chǎn)品房源控制策略，一是大面積的戰(zhàn)略控制，二是因?yàn)槟承粜陀腥毕荩瑸榱苏w營銷的需要，通過促銷措施的運(yùn)用，通過犧牲他們的價格來實(shí)現(xiàn)整個營銷的順利進(jìn)行而進(jìn)行的戰(zhàn)術(shù)控制；三是因?yàn)閼粜途坝^差異、樓層差異或采光差異等因素實(shí)行的常規(guī)性控制。對銷控房源何時解凍的時機(jī)一般在以下情況下進(jìn)行：一是出于戶型配比原那么，未銷控房源存在某種缺失，影響了工程的整體銷售；二是銷售出現(xiàn)困難，需要銷控房源做促銷措施時，三是房屋銷售情況良好，未銷控的房源剩余太少；四是由于銷售策略的調(diào)整，需要加快或者方慢銷售速度；五是為房屋將來提價留空間，當(dāng)房屋漲價后，未銷控的低價房屋銷售完后，即出現(xiàn)工程價格區(qū)間空缺，需要放開銷控房源來填補(bǔ)價格空缺。對銷控房源的處理一定要注意到以下幾個問題：做促銷措施放開的銷控房源，是否能夠起到應(yīng)有的作用；銷控房源放開后對價格體系的沖擊是否會影響到房屋的正常銷售；對銷控房源的解凍是否會影響到整個工程的銷售進(jìn)度；銷控的樓層、銷控房源的景觀、銷控房源的比例、銷控的戶型比例等是否合理等都是在對房源進(jìn)行銷控時需要考慮的因素。當(dāng)然對于每個工程而言，具體的銷控策略要依據(jù)工程的實(shí)際情況來制定。銷控的目的就是要實(shí)現(xiàn)工程的完全銷售，因此所有的銷控策略，必須圍繞這個原那么來制定?！魞r格相對較高的房源控制策略牙在制妄定單艘價很出高的至工程弊的銷糖控策瓣略時懲，最埋好的鮮方法施就是那么低價舟房源穩(wěn)銷控奮多于迷中等傍價格僚房源碑，同石時對格高區(qū)撕的房鍬源進(jìn)竹行少軍量銷獅控。焦纖香大量鎖銷控挪低價浴房源票的原蘆因有召以下心幾點(diǎn)鏈：一倉、先亭行在佩客戶卻心目凳中對桶本項(xiàng)曠目進(jìn)枝行價坑格定拿位，秘相信繩工程恢是高哭質(zhì)高糕價；信二、良讓銷忘售人棕員在但應(yīng)對蠢客戶將的價顧格質(zhì)竿疑時受，不鐮留退兼路，艷在疲銷售殲人員儉心中像強(qiáng)化伯工程度的價哪格；午三、朋當(dāng)項(xiàng)痕目自務(wù)然客賢戶消廁化完悟后，播能夠展用低玩價房索源做貼促銷故措施廣，吸良引市熔場人夠氣，士拉動攏工程拘銷售澆；四姨、避綢免低鎮(zhèn)價房僅源過風(fēng)早銷配售完鐮后，合銷售譯陷入魄困境軟時，扎銷售認(rèn)人員攀對項(xiàng)暑目銷桿售失夕去信廈心；恐五、擁讓銷倉控房吸源來體控制賣工程水的銷副售速先度，逢使銷油售處景于一傅種可氧控狀突態(tài)之宣中。既晶怠而適從度對晶中端濁房源粥進(jìn)行較銷控方的目屑的是觀使房設(shè)屋的皆價格占始終動保持乓在一勿個均橫衡狀坦態(tài)，阻使項(xiàng)飛目銷鄙售始卵終處促于正凝常狀錫態(tài)。計(jì)◆舅城價格堡相對匪較低央的房悅源控組制策占略驕對單索價相嗓對較視低的券房源摟控制徑應(yīng)盡駕量多苗銷控早戶型扛采光冠等較鮮好的正房源幻。這勵樣在處工程容逐步貪漲價功過程陷中，姿不至中于因薯為好偏的房荒源已瓦經(jīng)銷岸售完倚畢，觸而對電價格漂上漲挪缺乏漏支撐帖。因李為目庫前樓運(yùn)市相饞當(dāng)旺屋，所犯以一狡般低蚊價項(xiàng)寨目銷炊售不便存在慕太大桶困難湖。但旅是發(fā)知展商遲如何笑謀取膠更大使程度蠟的利艇潤，休那么需脆要在蒼房屋抵銷控界策略賽上動瘦腦筋兄，好閥的銷什控策屢略不綠僅可意以對錘開展?fàn)可痰奶衫麧櫬镀鸨Ｆ菡献鲀从?，括而且搖可以權(quán)為發(fā)非展商堵賺取國更多慨的利壘潤。饞◆舟威產(chǎn)品卸品質(zhì)棚差異共性較機(jī)大的傷房源通控制雄策略綱對產(chǎn)戚品品過質(zhì)差頁異較室大的痰房源恭進(jìn)行善銷控鐘時，售要注欄意與早價格致策略吉與銷柳控策喪略的是結(jié)合潑。盡炎量避卸免出慌現(xiàn)銷聚售死棄角。幕如果況工程刷實(shí)行皂低價定入市惰的策勁略，辰對房鉆源的非銷控原可采吹取壞還中取掘好的博策略皆，即單對產(chǎn)破品品壞質(zhì)較徒差的挺房源啦中，簽找出旱品質(zhì)稻較好挖的房他源進(jìn)際行控丹制。伸以保澡證項(xiàng)興目價驕格上漆漲后焦對各塞種價億的房社源都肌能體片現(xiàn)品民質(zhì)的偽同等后上升匹，從憤而帶叮動項(xiàng)群目的細(xì)全盤揉銷售磚?！衾氏骶坝^支差異映較大均的房繡源控閉制策終略蝶景觀洽差異冤大的抓工程瞇實(shí)行虜銷控伴策略御時，相要特呀別注園意價在格策穴略的耽配合矛。價砍格差精異一拉定要訪適宜圍，不爭要出識現(xiàn)價待風(fēng)格孤節(jié)失鴨去控衣制作酷用的棒后果憤。如賤果價意格策胃略失藥控，葛那么綁對房積源的渾控制董管理承的效姑果也叼達(dá)不胃到應(yīng)黨有的慣效果蒜。對盯景觀唉呈兩桂極分豬化的劣房源錘控制委可以溉分區(qū)川采取街銷控哀的策因略。馳分區(qū)爆后按權(quán)房屋朝的品斬質(zhì)、診資源計(jì)、價籍格等蘭策略偵綜合唱考慮價后定疏銷控鉆策略集?！魴z巨產(chǎn)品釘綜合瓣素質(zhì)筑較高涉的房貍源策致略等產(chǎn)品牲品質(zhì)掩較高蔽，相合應(yīng)房伍屋價恨格也編比擬濕高。菜對這有類房述屋的懂管理屠，如采果房昨屋品素質(zhì)差度異不衛(wèi)大。歷那么主燒要考材慮房擁屋的屑銷售辯速度便。依厲據(jù)市裕場對務(wù)價格楊的反割應(yīng)，局分成張高中男低三細(xì)個區(qū)資劃區(qū)屈進(jìn)行諸銷控撤管理妖。廟3星、呼娃價格仇控制污房屋姿在銷挨售過腐程中談，因缸為樓寇層、拌戶型箱、景算觀、珍朝向呆、資核源數(shù)諒量等令多方園面的愁差異細(xì)，所碑以各啊套房起屋的但價格住也有廚一定冬的差竄別。顫一般肢而言啦，房克屋的奸層差他在壘10悔—5筆0晌元央/湯平方糊米這茶個范迫圍內(nèi)桶，除途去其鄉(xiāng)他因年素差芝異外見，呈玩等額絡(luò)遞增需。在亭樓層拳號為稅6呆、限8喂的樓考層，窄通?？塾性S脊多發(fā)察展商權(quán)會自元動劃速分一趟個不配同的供價格射差異壁，但浪是這似要注卷意一業(yè)點(diǎn)，驗(yàn)就是登對整嚼個項(xiàng)允目的念價格甚控制投，不虹能打歉破整彎個項(xiàng)獵目的傍價格曲體系捷。對疑于戶棄型差緊異與每資源聽數(shù)量翅方面介的因再素，卻通常夢開展探商應(yīng)爐依據(jù)哨市場頃對產(chǎn)餅品類吩別的業(yè)需求濤強(qiáng)烈柜程度悲，做秋出適爭當(dāng)?shù)穆钥刂瓶?，一往般而摧言，崖這個捷價差左多位味于做50飲—1齒00許元偷/死平方杏米這癢個范傲圍內(nèi)旋。而霧工程危的景專觀差野異引要起的綢價格詠差異疑那么較件大，乞通常齡情況按下，令如果貸不影愚響戶濤型的話采光道，即臂純粹打是景披觀的聚差異際，這聽個差閘價一因般成殺等額僵度分床布。娘即景估觀面撤的價外格普艱遍比沉背景垂觀面饞的價芝格高桿出同和樣的邀價格氣，這致個幅憑度要罷看景絲觀資刷源的瘋可視竹性而籍定。撒逃慨而對忌于采濟(jì)光方格面引擱起的共缺陷知性房隨屋，圖開展尤商通異常采坦取特爭價房址的策沃略來擠定產(chǎn)偶品的掠價格超。所4妥、角浪促銷環(huán)措施厲控制良促銷己措施傳在小榆戶型扎產(chǎn)品策營銷室中，濕除了刃裝修旨房與刊特價侍房外梅，通步常還義包括望免稅腦費(fèi)、存免五塞通、磨廚衛(wèi)奸裝修較，家兆電、術(shù)折扣壩，現(xiàn)魚金卷叔等措釀施。巨通常監(jiān)在項(xiàng)鞠目開同盤時酷，發(fā)喉展商石還會獸采取遠(yuǎn)放號向時一肌些號須源優(yōu)戀惠。供橫懇對這深些促規(guī)銷措孔施的運(yùn)推出敵時機(jī)地管理率，主果要是雞依據(jù)折工程咸銷售泛的進(jìn)培度進(jìn)其行管螺理。拒通常舅在涉工程奮開盤世銷售蝦時，角工程亡會采閱取一降些擴(kuò)膀大折籮扣幅檔度來牽吸引擴(kuò)人氣暗，在局工程朱銷售聚進(jìn)入些中期購后，洲通常迫會用陣比方蓮贈送稀實(shí)物史或者祝免稅讓費(fèi)等湖優(yōu)惠脫措施豎，來活刺激午潛在晌客戶浮下單決，在陶工程頭銷售格到后冬期時排，通頓常會索采取短特價睜房來費(fèi)實(shí)現(xiàn)掛清盤擺銷售勢。鉆5故、匠潔廣告妖控制嫂廣告詠控制森主要派是廣盞告投置放總號量與尾廣告謙投放噸節(jié)奏頁的控收制。傭一般徒而言喊，小情戶型郊產(chǎn)品哨由于兄體量護(hù)較小銷，廣氧告費(fèi)云占整梨?zhèn)€項(xiàng)烤目的灑銷售叼總額挺要高鴿于體滴量大庸的小償區(qū)房功，通遙常情壤況下悼，小止戶型鞏產(chǎn)