PAGE26-吉林市船營區(qū)長春路項目可研分析定位報告目錄第一部分、區(qū)域概況 1、區(qū)域簡介2、區(qū)域經(jīng)濟布局與發(fā)展重點第二部分、吉林市投資環(huán)境分析 1、宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況 2、區(qū)域居民生活水平 3、城市投資環(huán)境優(yōu)劣勢分析 第三部分、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展情況 1、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及特征概括 2、區(qū)域固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況 3、吉林市住宅市場簡要項目分析 4、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)測 第四部分、本項目開發(fā)基本方向 1、項目簡介 2、項目SWOT分析 3、目標客戶群定位 4、項目發(fā)展方向5、項目素質(zhì)的判斷第一部分、區(qū)域概況 1、區(qū)域簡介吉林市近鄰長春、哈爾濱、沈陽三大城市，是吉林省開發(fā)建設(shè)“最適宜居住”的重要山水城市，被劃入吉林省最重要的清水綠帶城市之一，被省政府納入“長吉圖開放合作區(qū)”。長春市到吉林市區(qū)116公里，而吉林市公路、鐵路、高鐵、民航、水運四通八達，是東北五大綜合性交通樞紐之一。吉林市被譽為中國魅力城市、國家園林城市、中國歷史文化名城的美稱，尤為突出的是吉林霧凇稱得上中國四大自然景觀之一。吉林市是我國唯一一個與省重名的城市。境內(nèi)居住漢、滿、蒙、回、朝鮮等35個民族。吉林是一個依山傍水的美麗城市，吉林原名“吉林烏拉”，滿語的意思是“沿江的城池”。環(huán)繞的群山和回轉(zhuǎn)的松花江水，使吉林形成“四面青山三面水，一城山色半城江”的天然美景。因康熙皇帝東巡所作《松花江放船歌》有“連檣接艦屯江城”之句，故吉林市又有“江城”之稱。吉林市地處長白山余脈向松嫩平原過渡地帶，地勢東南高西北低，松花江干流縱貫全境。松花江呈“S”形穿城而過，冬季不封凍。吉林市幅員面積27120平方公里。市區(qū)總面積3636平方公里；城市規(guī)劃區(qū)面積1995平方公里；建成區(qū)面積231平方公里。轄4區(qū)（昌邑區(qū)、船營區(qū)、龍?zhí)秴^(qū)、豐滿區(qū)）、5縣市（永吉縣、舒蘭市、磐石市、蛟河市、樺甸市）。轄78個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、71個街道辦事處。人口近500萬人。市區(qū)人口約250萬人。2、區(qū)域經(jīng)濟布局與發(fā)展重點吉林市是東北老工業(yè)基地之一，以工業(yè)重鎮(zhèn)的風(fēng)采崛起于白山黑水之間。目前已經(jīng)形成了江北、九站、哈達灣、江南四個工業(yè)集中區(qū)。僅2009年，江北工業(yè)集中區(qū)將實現(xiàn)工業(yè)銷售收入1000億元；九站工業(yè)集中區(qū)實現(xiàn)工業(yè)銷售收入450億元；哈達灣工業(yè)集中區(qū)實現(xiàn)業(yè)銷售收入300億元；江南工業(yè)集中區(qū)實現(xiàn)工業(yè)銷售收入600億元，并且形成了以化工、汽車、冶金、農(nóng)副產(chǎn)品加工為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局，初步實現(xiàn)了鏈式發(fā)展?；ぎa(chǎn)業(yè)擁有中國石油天然氣股份有限公司吉林石化公司、吉林化纖集團公司兩家具有競爭實力的大型企業(yè)集團?，F(xiàn)有700萬噸煉油、85萬噸乙烯、30萬噸合成氨、25萬噸腈綸生產(chǎn)能力。主要產(chǎn)品達1000多個品種，不僅是吉林市第一大支住產(chǎn)業(yè)，也是全國石化企業(yè)的亮點。汽車工業(yè)以一汽吉林汽車有限公司為龍頭，迅速發(fā)展壯大，能夠生產(chǎn)微型客車、經(jīng)濟型轎車、專用車、農(nóng)用車五大系列170多種整車產(chǎn)品，生產(chǎn)能力達到10萬輛。并初步形成了底盤、內(nèi)飾件、電氣、非金屬件、發(fā)動機及變速箱、車燈等六大系列配套產(chǎn)品。正在加速形成60萬輛輕型車、微型車、經(jīng)濟型轎車的生產(chǎn)規(guī)模，成為輕微型車、家庭轎車的生產(chǎn)基地。吉林市擁有中國最大的鐵合金、炭素生產(chǎn)企業(yè)，擁有100萬噸帶鋼、50萬噸鐵合金、20萬噸炭素制品、5.5萬噸電解鋁、1.5萬噸精制硫酸鎳的生產(chǎn)能力。作為新中國水電之母的豐滿發(fā)電廠，是中國水電干部的搖籃。到1998年最后一臺機組投產(chǎn)發(fā)電，實現(xiàn)了歷史性的飛躍，跨入了全國最大的百萬千瓦大廠的行列，成為東北電網(wǎng)中的一顆耀眼明珠。吉林石化、汽車、冶金、電力，在打造實力吉林市、魅力吉林市、和諧吉林市的戰(zhàn)略品牌中點燃了激情之火，注入了發(fā)展動力，鍛造了鋼鐵的風(fēng)采，駛?cè)肓烁咚俚能壍?，成為城市自豪的名片。吉林市農(nóng)業(yè)條件良好，是一座積極構(gòu)筑工業(yè)化農(nóng)業(yè)的生態(tài)城市。吉林市地處長白山向松嫩平原過渡地帶，資源豐富，土質(zhì)肥沃，氣候適宜，山高林密，生長繁衍著3000多種野生動植物，是世界生物圈天然保護區(qū)的"立體資源寶庫"，是開發(fā)建設(shè)特色產(chǎn)品的重點區(qū)域，發(fā)展特色業(yè)具有得天獨厚的自然生態(tài)優(yōu)勢，蘊藏著極為豐富的動植物特產(chǎn)，被譽為"關(guān)東三寶"的人參、貂皮、鹿茸和大量的山珍野果等土特產(chǎn)品名揚中外。其中，有以人參、黨參、細辛、黃芪、貝母、五味子為代表的藥用植物900多種；以山葡萄、山楂、越桔等為代表加工原料型滋補類植物40多種；以松茸、猴頭、黑木耳為代表的食用菌80多種；以蕨菜、薇菜為代表的可食性山野菜190多種；以梅花鹿、紫貂、林蛙為代表的經(jīng)濟動物50多種；蜜源植物300多種；油料植物30多種，還有一些觀賞植物等。目前，經(jīng)濟作物面積達到4.4萬公頃，其中：白瓜籽面積1.2萬公頃；煙葉面積3300公頃；蘇子面積7517公頃；果樹面積3.1萬公頃；蔬菜面積4.36萬公頃；避寒增溫暖棚面積55.15萬畝。經(jīng)濟動物：毛皮動物3.8萬只；鹿發(fā)展數(shù)量7.3萬只；柞蠶1911把，產(chǎn)繭量1032噸；林蛙放養(yǎng)55億只，回捕1.1億只。特產(chǎn)品：木耳總產(chǎn)量達269萬公斤；中藥材面積達到5249公頃；山野菜（果）、野生藥材、野生食用菌采集量達到10.53萬噸；人參、西洋參面積達到2279萬平方米。吉林市有效使用綠標的企業(yè)13個，產(chǎn)品23個，綠色食品實物生產(chǎn)總量達到15.4萬噸，年產(chǎn)值6.5億元。國家、省、市級名牌農(nóng)產(chǎn)品達100多個。共計有230多種名優(yōu)新綠特產(chǎn)品，遠銷50多個國家和地區(qū)。農(nóng)業(yè)工業(yè)化、標準化的生產(chǎn)體系快速形成。吉林地區(qū)林業(yè)用地總面積165萬公頃，森林覆蓋率為54.92%。全地區(qū)活立木總蓄積1.56億立方米。全市共有1個國家級森林公園(蛟河拉法山國家森林公園)、3個省級森林公園（舒蘭鳳凰山、磐石官馬溶洞和市朱雀山森林公園）、1個國家級風(fēng)景名勝區(qū)(松花湖豐盛風(fēng)景區(qū))。在林區(qū)內(nèi)，賦存73目2400多種植物；20科75種獸類，15科50種魚類,48科277種鳥類,以及林蛙等多種兩棲類、爬行類、昆蟲類動物。95.1畝，占總面積0.92%，林地面積25298167畝，占總面積60.7%，未利用土地面積1442020.5畝，占總面積3.48%。吉林市資源豐富，物產(chǎn)豐饒。土地、水利、礦產(chǎn)、森林、野生動植物資源均高于全國平均水平，特別是水利資源蘊藏量較大，是全國少有的不缺水城市之一，人均水資源量達到3679立方米。經(jīng)過50年的發(fā)展，吉林市已經(jīng)成為以化工、電力等行業(yè)為主，基礎(chǔ)雄厚、門類齊全的現(xiàn)代化工業(yè)城市；吉林市還是全國主要商品糧基地之一，糧食總產(chǎn)量達到261萬噸。近年來，在經(jīng)濟飛速發(fā)展的同時，城市面貌日新月異。吉林市把展現(xiàn)山靈水秀、風(fēng)光優(yōu)美的城市風(fēng)格作為城市建設(shè)的總目標，以自然景觀為背景，以歷史發(fā)展為脈絡(luò)，以造型別致的建筑物為點綴，從整體上提升了吉林市的城市形象，向世人展示了古老江城的勃勃生機和多姿多彩的魅力。這使得眾多投資商來吉投資、居住，也是外地人和周邊城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)在吉林市置業(yè)的主要原因。所以房地產(chǎn)業(yè)作為吉林市的重要發(fā)展產(chǎn)業(yè)之一，目前正處于快速發(fā)展的初級階段，在未來的三到五年吉林市房地產(chǎn)業(yè)會迎來美好的明天！第二部分吉林市投資環(huán)境分析 1、宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況 近年吉林市GDP、人口、地產(chǎn)投資變化表：年份指標2007年2008年2009年2010年GDP億元1008億元1350億元1500億元1855億元總?cè)丝谌f人432萬人436萬人440萬人445萬人市人均GDP元14498元15042元16756元17720元地產(chǎn)投資億元79.4億元106.5億元117.4億元128億元分析：吉林市近幾年GDP每年以11%-33%的速度遞增，經(jīng)濟運行平穩(wěn)，增長幅度與全國整體GDP大體一致。說明區(qū)域經(jīng)濟體系沒有脫離傳統(tǒng)形式，多以工業(yè)固定資產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)殖業(yè)為主，產(chǎn)品附加值較高，利潤額相對平穩(wěn)，所以和全國整體經(jīng)濟增速較近。GDP增加是受大環(huán)境大勢所趨。吉林地區(qū)人口數(shù)量總體變化不大，但逐年以5萬左右人口的速度遞增，屬于長期勞動力輸出的勢頭。前往韓國和國內(nèi)等大城市打工的人數(shù)逐年遞增。隨著GDP的不斷增加，人均GDP也隨著增加。2011年政府工作報告中，計劃2015年總GDP達3750億，市區(qū)人均可支配收入達3.4萬，農(nóng)村人均可支配收入達1.1萬。這是一個穩(wěn)步上升的發(fā)展階段。2011的總體目標，總GDP為2170億，市區(qū)人均可支配收入為20200元，農(nóng)村人均可支配收入為7060。人均GDP與房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況的關(guān)系表：人均GDP800—1300美元1300—8000美元8000—13000美元13000美元以上階段住房起步階段快速上升階段平穩(wěn)上升階段下降階段根據(jù)以上的標準判斷，吉林市當前人均GDP水平為2500美元左右，從經(jīng)濟水平和發(fā)展趨勢來看吉林市房地產(chǎn)業(yè)正處于住房快速上升階段，甚至是初級階段。2、近年區(qū)域居民生活水平對比圖 年份指標2007年2008年2009年2010年2011年城鎮(zhèn)人均可支配收入14498元15042元16156元17720元20200元農(nóng)民人均純收入4090元4633元5096元5604元7060元消費品零售總額367.2億元480億元595億元686億元828億元分析：◎吉林市居民人均可支配收入處于吉林省中上游水平，總體而言略低于長春市?！蚪?jīng)濟的增長刺激消費的增長，消費品零售總額年均20%-25%的遞增，拉動了本地的收入。其中外出人才回來消費的比例逐年增大?！蚣质腥司芍涫杖胂鄬τ陂L春市不高，表明吉林市總體的購買能力不如長春市，但相對于周邊縣級城市消費能力相對較高，增幅較快，有上升的潛力。◎人均可支配收入水平增長幅度略高于GDP增幅水平，且結(jié)合吉林市的私營經(jīng)濟發(fā)展水平來看，吉林市高收入階層占比較小，中低收入層面占比重較大。◎人均可支配收入的增加，也增加對住房改善需求的渴望。人均收入的多少直接影響房價的變化。2007年吉林市人均可支配收入為14498元，2008年人均可支配收入為15042元，2009年人均可支配收入為16156元、2010年人居可支配收入預(yù)計為17720元，可見收入逐年在增加，計劃到2015年人均可支配收入達34000元，未來五年內(nèi)目標翻一番。所以目前而3600--4600元/㎡左右的商品房正是吉林市住房消費的主流，目前吉林市大眾百姓接受的心理房價水平為5500以內(nèi)，超過這個價位即為高檔豪華住房。吉林市近期房價走勢圖（單價：元∕㎡）分析預(yù)測：吉林市房地產(chǎn)價格近五年來直線上漲，06、07年吉林市商品房均價上浮幅度為500-800元/㎡，08年受經(jīng)濟危機影響增幅相對較慢，樓盤出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，但是也有200-300元/㎡左右的增長，09年，由于08年經(jīng)濟危機影響過后出現(xiàn)反彈，出現(xiàn)400—600元/㎡的增長，2010年根據(jù)一季度商品房銷售情況來看，上半年商品房銷售形勢較穩(wěn)定，漲幅為400/㎡左右，下半年略有回落，價格變化不大。主要原因下半年樓盤集中，存房量較大競爭比較激烈。部分樓盤出現(xiàn)大幅打折優(yōu)惠現(xiàn)象。2011年上半年由于國家各種打壓政策出臺，商品房價格變化不大，沒有大幅上升也沒有下降，處于穩(wěn)步上升階段，價格增幅在100~200元／㎡，根據(jù)上半年市場反應(yīng)分析，一段時間內(nèi)，吉林市房價會處于穩(wěn)定階段。3、區(qū)域項目投資環(huán)境優(yōu)劣勢分析 3.1投資優(yōu)勢1）區(qū)位優(yōu)勢船營區(qū)近幾年為房地產(chǎn)集中開發(fā)階段，高層住宅頻繁出現(xiàn)，尤其是高質(zhì)樓盤逐漸顯現(xiàn)。帶動了這一區(qū)域的住房觀念及住房條件。船營區(qū)西部區(qū)域大型商業(yè)的進駐“韓國樂天超市”、“大潤發(fā)四店”等等填補了人們的商業(yè)消費需求。解放大西路、長春路一帶近幾年正處于舊房改造大力發(fā)展階段，這一帶是傳統(tǒng)集中居民區(qū)，臨近松花江，風(fēng)景觀賞性大、沒有重型工業(yè)，空氣清新；吉林西站的高頻使用，道路四通八達，公交線較多，交通相對方便；高校重點大學(xué)東北電力大學(xué)，是子女上學(xué)擇校的優(yōu)越地段，更是大學(xué)生租房投資者購房的優(yōu)越條件。近年舊房新建比較多，新添了中高檔的小區(qū)；高層住宅也相繼而建。例如：西典花園、西城首府、托斯卡納、泊逸臺等；這些樓盤都集中在這一區(qū)域，并且近幾年這一區(qū)域樓盤有待于集中開發(fā)。目前吉林市有待于城市向西發(fā)展，這也是城市擴大發(fā)展的必然之路。2）經(jīng)濟發(fā)展前景優(yōu)勢從吉林市、長春市兩地的距離來看，高速、鐵路、高鐵的進一步完善，從時間上縮短兩地的距離。吉林市的發(fā)展趨勢很好，隨著吉林市政府招商引資力度的不斷加大，火車站重建、高鐵引進，隨著吉林市內(nèi)外商業(yè)投資企業(yè)的不斷到位，預(yù)計吉林市經(jīng)濟水平會在近幾年之內(nèi)有較快的發(fā)展。對于本區(qū)域的經(jīng)濟來說，并不是集中的商業(yè)區(qū)，但是他是居民集中地居住區(qū)，人們的日常活動和基本生活消費比較頻繁密集。3）城市化進程加速、市區(qū)范圍擴大、規(guī)劃蘊藏投資機會吉林市市區(qū)范圍不斷擴大，北往越山路一帶擴建、南往吉豐路一帶擴建、西往船營西部永吉岔路河一帶擴建。這些說明吉林市人口不斷增多，地盤逐漸增大，這就需要更多的住房來填充，加之人們的生活水平逐漸提高，人們對于居住舒適度的要求也越來越高。舊房換新房、小房換大房，追求高品質(zhì)的小區(qū)物業(yè)等等不斷地滿足著房地產(chǎn)開發(fā)需求。所以近幾年房地產(chǎn)的開發(fā)步伐越來越快！4）自然環(huán)境優(yōu)勢吉林市依山傍水，景色秀麗，自然資源豐富，宜居性較高。相對長春市更適宜居住，所以近年來好多長春市民到吉林市來購房居住或住房投資。這也是吉林市房地產(chǎn)活躍的原因之一。3.2投資劣勢1）商業(yè)基礎(chǔ)較薄弱區(qū)域內(nèi)沒有大型商場、成型大型超市、大型綜合型農(nóng)貿(mào)市場，沒有形成集中化、規(guī)?；虡I(yè)氛圍。消費購物娛樂相對存在局限。2）政府投資服務(wù)和優(yōu)惠措施有所欠缺吉林市政府目前雖然在招商引資方面給予的投資優(yōu)惠政策比較多，但房地產(chǎn)投資方面的政策能夠一一兌現(xiàn)的較少，政府的投資服務(wù)也有待加強。這一區(qū)域近幾年沒有大的商業(yè)性的投資，今年才有商業(yè)投資的矛頭，當然這需要時間和過程。3）人力資源競爭能力較弱吉林市人力資源比較薄弱，境內(nèi)一流的高等教育學(xué)校很少，高技術(shù)人才和高級管理人員比較缺乏，且人才外流比較嚴重。4）城市文化競爭力較弱市民生活舒適安逸，競爭意識較弱，缺少創(chuàng)新、開拓和冒險精神，創(chuàng)新氛圍淡薄，這就造成了有些人才到外地創(chuàng)業(yè)的原因之一，不利于現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展。5）位置配套本案位置在長春路中段，周邊政府配套幾乎沒有；四棟高層，沒有多層社區(qū)，難以形成規(guī)?；^(qū)；綠化率小，容積率大；加之附近服務(wù)設(shè)施、廣場、休閑娛樂配套相對缺少；這些是我們的弊端之一。第三部分、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展情況 1、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及特征概括 （一）吉林市房地產(chǎn)市場近些年發(fā)展速度較快，市場發(fā)展?jié)摿^大。吉林市房地產(chǎn)市場從2006年、2007年開始飛速發(fā)展；2008年經(jīng)濟危機有一些緩沖，致使2009年房地產(chǎn)反彈，至今住宅商品房供不應(yīng)求。主要原因是吉林市的剛性需求尚未滿足。中低消費群體還沒有完全滿足住房需求。即使現(xiàn)在國家提出廉租房、經(jīng)濟適用房的辦法想來緩解底層百姓的住房問題，可是當前也只不過是數(shù)量微薄，根本無法大面積解決。每年都會有婚房需要、每年都有舊房換新房、每年都有小房換大房、每年都有農(nóng)民涌向城市等等，這些現(xiàn)象作為快速發(fā)展的中國來說才剛剛開始，所以吉林市的房地產(chǎn)業(yè)還處在初級階段，在一段時期內(nèi)前景空間巨大。（二）吉林市房價利潤相對較低，房價穩(wěn)中有升，相對泡沫較小吉林市房價利潤隨著回遷費用、土地成本、建筑成本的提高，判斷實際的房價利潤比應(yīng)該相對偏低，所以市場泡沫程度較低。這和經(jīng)濟發(fā)展有著直接的關(guān)系。物價上漲、貨幣貶值，所以錢的實際價值也在降低。雖說表面上房價在上漲，實際上貨幣的實際真正價值并沒有太大的變化。也就是說今天的房價5000元／㎡表面上看挺貴的，事實上和5年前的住房均價2000元／㎡沒什么區(qū)別，因為5年前的物價和今天的物價也大不相同。今天的生活零售品物價可以說是5年前的差不多2~3倍，所以說目前的房價屬于正常。（三）吉林市目前樓盤以多層為主，高檔、高層為輔，多層品質(zhì)一般，高端產(chǎn)品略有顯現(xiàn)，但目前來看還很缺失。目前吉林市普通住宅樓盤產(chǎn)品類型主要以多層為主，建筑品質(zhì)、硬件配套、物業(yè)服務(wù)、綜合環(huán)境一般。和大中型城市相比還有待于提高。吉林市高端住宅產(chǎn)品相對稀少，特別是高品質(zhì)高檔物業(yè)管理住宅市場，稀缺性比較明顯。即使是有些開發(fā)商近幾年有所意識，但是做的還是有很大的差距。（四）居民購房偏好面積70-120㎡戶型，戶型功能實用性要求較高吉林市目前比較好銷的是70~80平方米上下的戶型，購買者對戶型的使用功能非常看中。所以目前吉林市的住房需求還停留在滿足居住、實用性的水平，要發(fā)展到滿足高品質(zhì)享受型還需要一段時間時間。（五）居民購房熱情較高，但購買能力小，總價購買承受能力30萬左右，能夠購買50萬左右甚至60萬80萬以上的房子人群占比還很少。目前吉林市的普通住宅均價在3800~4000元/㎡左右，高檔、高層（觀江、）住宅均價5500--6000元/㎡左右，期房整體均價在4600元/㎡左右。如果采用按揭還款，居民的首付承受能力在10萬元左右，總價為30萬左右。也就是說只能夠買60~70㎡的房子。這說明吉林市目前還處在居住住房極度需求中，租房族變成有房族正處于這個過渡階段。（六）居民購房以自住為主，部分投資性房蟲逐漸出現(xiàn)，規(guī)模氣勢正在擴大。吉林市目前居民購房自住比例較大，投資性購房人群逐漸增加。隨著吉林市經(jīng)商的外地人增多，購買不動產(chǎn)投資意識正在增強。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計：吉林市區(qū)人均住房25㎡／人左右，也就是說三口之家也只不過是75㎡左右，政府工作計劃到2015年吉林市人均住房有量達30㎡。這說明我們的住房條件相對還較低。據(jù)調(diào)查了解，與我們相隔不遠的延吉市08年人均擁有住房是40.81㎡／人，根據(jù)延吉市人口比例分配，平均每戶約有2套住房以上?？梢娢覀兗质凶》啃枨笫袌隹臻g和一些發(fā)展較快的城市還有很大差距。（七）吉林市新建商品房市場受宏觀調(diào)控影響較小，呈價平量微狀態(tài)宏觀調(diào)控對吉林市房地產(chǎn)市場受到的影響比較小，價格基本保持穩(wěn)定。雖說近年國家為了調(diào)控整體房價增長過快，但對于三類以上城市影響不大。（八）吉林市年土地供應(yīng)量不大，雖說近幾年土地開發(fā)量較為集中。但從階段時期來看屬于不規(guī)律發(fā)展形勢。市區(qū)內(nèi)可開發(fā)性土地越來越少，土地價格相對中檔偏低，有一定的增值潛力！分析闡述：吉林市房地產(chǎn)開發(fā)與相距116公里的長春市相比，優(yōu)勢相對明顯，平均每平方米較長春市低500至1500元左右。吉林市房地產(chǎn)開發(fā)市場是一個能夠淘金的財源寶地。近年來，吉林市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)始終控制在350公頃到600公頃左右，逐年在增加。商品房近幾年均價從每平方米均價2500元、3500元、已拉動到每平方米近4500~5000元左右，吉林市的房地產(chǎn)開發(fā)從05年的初級進入了一個上升的發(fā)展階段?？梢姴粍赢a(chǎn)投資依然是一段時期內(nèi)的主流。區(qū)域固定資產(chǎn)投資、土地規(guī)劃及房地產(chǎn)投資情況 指標年份2007年2008年2009年2010年2011年固定資產(chǎn)投資（億元）9781200149018202450房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）79.4106.5117.4128250土地規(guī)劃面積（公頃）4163505958801340分析：隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展吉林市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資逐漸增多,為城市的快速發(fā)展打好堅實的基礎(chǔ),房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年提高。2007年以來土地供應(yīng)量逐漸增加，最近二三年表現(xiàn)相對集中，這也就意味著房地產(chǎn)開發(fā)量隨之增加，來滿足城市住房剛性需求市場。固定資產(chǎn)投資力度也來越大，今年力度較大相對比較明顯，這也是一個城市發(fā)展的必然現(xiàn)象。隨著城市的規(guī)劃節(jié)奏加快、商品房品質(zhì)逐漸提高、棚戶區(qū)的改造等竣工面積越來越大，吉林市房地產(chǎn)市場將從過渡階段走向快速發(fā)展階段。4、項目市場簡要分析 區(qū)域位置圖周邊代表性樓盤（參考樓盤1）名稱西城首府備注位置長春路柴草市項目09年開工，均價4100元/㎡左右，計劃整體2012年完畢，部份驗收交房。銷售率為66%，商業(yè)配套正在建設(shè)，預(yù)計引進大潤發(fā)超市?；疽?guī)劃建筑面積36萬㎡銷售價格均價4200元/㎡面積45—120㎡銷售率66%公設(shè)配套中百日雜、三十中、電力大學(xué)、三醫(yī)院、毓文中學(xué)、吉林一中項目圖片分析：◎項目位置優(yōu)勢較為明顯，緊鄰長春路、離松花江相對不太遠，重點學(xué)區(qū)，規(guī)劃具備了中檔項目的基礎(chǔ)素質(zhì)?！蛏虡I(yè)氛圍較差，商場超市幾乎沒有，日常消費氛圍不濃?！蝽椖磕壳耙呀?jīng)開始，項目定位為中檔偏高觀江高層。弱點沒有商場，日常消費區(qū)缺乏、交通不便，距離市中心較遠?！蛞?guī)劃產(chǎn)品為大型社區(qū)，多層、高層，商業(yè)超市?！蛄看笾芷陂L，后期服務(wù)維系差，市場口碑一般?！蝽椖坎僮饕话?，特點藝術(shù)性不強。周邊代表性樓盤（參考樓盤2）名稱鑫隆帝豪備注位置解放西路與長春路交匯處項目位置優(yōu)越，交通極為便利；離松花江較近，占據(jù)著重點學(xué)區(qū)，唯一缺點不能形成規(guī)模化大型社區(qū)，銷售均價格目前上揚到4800元/㎡。2011年10月入住基本規(guī)劃高層銷售價格均價：4500元/㎡面積50—130㎡銷售率80%公設(shè)配套交通要道、重點學(xué)區(qū)、三醫(yī)院、松花江較近項目圖片：分析：◎項目地理位置相對較好，位于解放路長春路交匯，交通占據(jù)著絕對的優(yōu)勢；鄰近學(xué)區(qū)毓文中學(xué)、吉林一中重點學(xué)區(qū)，距離江邊較近，這些是他銷售較好的最主要原因?！蝽椖课挥诰幼^(qū)，居住人口密集，居住氛圍較濃?！蛐^(qū)小，配套差，沒有規(guī)模化的小區(qū)，建筑密度大，舒適度差這是本項目的弊病?！騼r格相對合理。周邊代表性樓盤（參考樓盤3）名稱金岸名苑備注位置長春路中段電力大學(xué)新校西側(cè)靠近電力大學(xué)，戶型適宜居住，投資出租，小區(qū)型居住舒適度較高。本年末入住。項目銷售抗性較小?；疽?guī)劃多層，建筑面積22萬㎡銷售價格現(xiàn)均價4300元/㎡面積主力戶型55~137㎡銷售率銷售85%公設(shè)配套學(xué)區(qū)、長春路、三醫(yī)院、吉林西站項目圖片：分析：項目位置優(yōu)越、戶型、價格定位準確項目臨近大學(xué)，消費群體投資性較強22萬㎡社區(qū)，居住氛圍較濃。項目較為中性，沒有個性和突出特點。價格適中，接受人群較大，相對銷售難度不大。周邊代表性樓盤（參考樓盤4）名稱吉東托斯卡納備注位置解放路黃旗街吉林西站附近2011年7月開盤，一期年底入住，銷售形勢較好，中高檔社區(qū)；價位合理，高層起價3850元/㎡，小高層均價4200元/㎡，多層均價4400。項目定位準確，規(guī)模大代表性強?；疽?guī)劃總建面70萬㎡，多層、小高層、高層銷售價格整體均價4200元/㎡面積40—150㎡銷售率一期55%公設(shè)配套吉林西站、吉林一中、電力大學(xué)、二十三小、船營五小、三十中項目圖片分析：◎項目位置稍偏，交通不便?！蛞?guī)模大、居住氛圍好，項目定位準確?！蛴布涮撞蛔?、路少公交車少。◎臨近西站，外出較為方便◎價格準確，貼近市場，迎合老百姓消費心理周邊代表性樓盤（參考樓盤5）名稱泊逸臺備注位置解放西路長春路黃旗街14號2010年10月開盤，2011年底入住，銷售形勢較好，純高檔社區(qū)；價位高端，特點性強。項目規(guī)模適中特色性強?；疽?guī)劃總建面15萬㎡，多層、花園洋房銷售價格整體均價5500元/㎡面積90—300㎡銷售率80%公設(shè)配套吉林西站、吉林一中、電力大學(xué)、春芽幼兒園、解放西路交通便利項目圖片分析：項目位置優(yōu)越，傳統(tǒng)集中居住區(qū)。重點學(xué)區(qū)多層特色性強，特色洋房填補了區(qū)域空白中高端路線周邊代表性樓盤（參考樓盤6）名稱中央領(lǐng)地備注位置長春路馮家屯南2011年7月開盤，2012年10月入住，銷售剛剛開始，普通住宅；起價最低3180元/㎡，普通小高層，無特點?；疽?guī)劃總建面4.5萬㎡，小高層銷售價格整體均價3700元/㎡面積50—92㎡銷售率30%公設(shè)配套離電力大學(xué)較近項目圖片分析：項目位置較偏僻，交通不便。項目特色性不強，定位為普通住宅。硬件配套較差，商業(yè)氛圍差，消費不便利項目價位偏低，走低端銷售路線本案闡述：綜合以上市場分析，從宏觀角度出發(fā)本項目有發(fā)展空間，從微觀角度來看此項目較難以定位，周邊競爭相對激烈，商業(yè)氛圍相對不成熟有待于完善。項目的銷售目標客戶群難以定位，在市場銷售方向上存在抗性。分析小結(jié)：長春路一帶目前沒有形成集中的繁華商業(yè)氛圍，主要原因是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃開發(fā)較晚，短期內(nèi)沒有足夠的空間規(guī)劃建筑商業(yè)區(qū)，這給人們的消費購物帶來不便。項目檔次定位無法進入高端定位，綠化等相關(guān)配套較弱，周圍沒有購物商場休閑娛樂場所，這是導(dǎo)致人們購買欲望的因素之一。此項目單獨四棟高層住宅，相比規(guī)?；鄬有^(qū)顯得有點單調(diào)。這些不利因素鎖定項目定位為中檔路線。同類產(chǎn)品競爭對手有較多，價格準確定位較難。需要在價格定位、項目功能定位、目標人群上和銷售策劃推動宣傳上下功夫。新穎朝氣的案名會給項目增添一份活力，選擇巧妙的宣傳技巧和專業(yè)的市場推廣，配以合理的項目定位、合理的戶型配比，這樣才能準確的進入市場進而快速的進行銷售。5、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)測 5.1本區(qū)域周圍小區(qū)密集，人口居住相對集中，適宜居住。5.2吉林市房地產(chǎn)市場趨于價值回歸。忌一路跟風(fēng)，針對準確客戶群合理定價。吉林市房價近兩三年的上漲是以銷售需求為基礎(chǔ)，以地塊、景觀炒作為輔，導(dǎo)致整體房價上漲較快。所以這種上漲和老百姓的盲從也有相關(guān)的原因，這也是理性消費過度的必經(jīng)之路，所以進入2010年下半年開始吉林市的房價會趨于穩(wěn)定，2011年上半年相對走向平穩(wěn)，今后一段時期誰能坐穩(wěn)自己才能坐穩(wěn)項目。5.3吉林市房地產(chǎn)市場供求變化預(yù)測吉林市地產(chǎn)市場，在未來的到三到五年之內(nèi)總體上仍將保持需求量上升趨勢，但不排除某些類型的產(chǎn)品市場出現(xiàn)短時間的供大于求（例如高層低品類產(chǎn)品）。住宅市場（多層）產(chǎn)品仍保持著高的需求量。高層產(chǎn)品熱度逐漸下降，除觀景型高檔產(chǎn)品之外，普通高層住宅市場空間逐漸萎縮。然而帶有風(fēng)格概念、定位獨特新穎的產(chǎn)品將會出現(xiàn)短暫的熱度追捧。5.4吉林市房地產(chǎn)市場的“兩極分化”吉林市房地產(chǎn)市場目前逐漸呈現(xiàn)出兩極分化的現(xiàn)象，普通住宅均3800~4000元／㎡左右。高端住宅均價5500—6000／㎡左右。目前價差為1000—2000元／㎡，未來的三、五年后這種兩極分化會更加明顯，大盤、大開發(fā)商已經(jīng)進入三線城市，這無疑給當?shù)氐闹行⌒烷_發(fā)商帶來了壓力。5.5風(fēng)格獨特產(chǎn)品已經(jīng)顯現(xiàn)隨著人們對住宅舒適度意識的增加，追求高品位偏好型住居越來越明顯，這其中除了外觀之外、還有內(nèi)設(shè)、容積率、綠化率等，相關(guān)硬件配套和專業(yè)的配套物業(yè)服務(wù)已經(jīng)越來越被人們所重視。5．6中低端壓力大吉林市目前中低端消費供不應(yīng)求，低收入的老百姓真的買不起房子，中高檔的房子他們望而卻步，新的政策不斷打壓使得市場的產(chǎn)品銷售減緩。所以中低端市場壓力越來越大，因為這一類市場相對來說利潤偏小，所以開發(fā)商開發(fā)的積極性也就不高，這是造成中低端壓力的原因之一。第四部分、本項目開發(fā)基本方向1、項目簡介 1.1項目名稱:XXX1.2項目位置:長春路中段1.3項目性質(zhì):高層住宅1.4項目指標:用地（）萬㎡，建筑面積:（）萬㎡，容積率（），綠化率：（），建筑密度：（），車庫、停車位：（）個。4棟高層共計（）層，共計（）戶，可銷售（）戶，回遷（）戶。1.5項目現(xiàn)狀:未正式開工1.6項目戶型配比：建議以中小型戶型為主，戶型區(qū)間（30~90㎡）有利于銷售。戶型面積套數(shù)套數(shù)比一室30~50㎡40%兩室50~80㎡40%三室80㎡以上20%2、項目SWOT分析優(yōu)勢（Strengths）1）項目地段長春路中段、臨近重點學(xué)區(qū)、三醫(yī)院，特點性較強。2）項目位于集中居住區(qū)，距離江邊較近，非常適宜居住。3)項目產(chǎn)品戶型設(shè)計30—60㎡左右為主力戶型，貼近中低檔消費群體，單體總房款在15~20萬元，有利于產(chǎn)品銷售，給投資者創(chuàng)造更多可選條件。這樣產(chǎn)品風(fēng)險相對會降低。劣勢（Weaknesses）1）目前商業(yè)氛圍不足、生活消費配套不足，有待完善。2）規(guī)劃容積率過高、綠化率小、占地規(guī)模小，小區(qū)內(nèi)生活舒適度不高。3）項目規(guī)模不大，地標性不強；較難營造置業(yè)者對本項目的認同。機會（Opportunities）1）吉林市的發(fā)展，動車的開通、西站的頻繁使用，帶動了吉林市的流動人群。2）江邊較近、校區(qū)多、社區(qū)成熟、適宜居住、事宜投資。3）附近沒有大宗可開發(fā)地塊，小范圍區(qū)域內(nèi)競爭不太明顯。4）位置相對明顯，距離市中心適中。5）周邊商業(yè)逐漸進入，商業(yè)氛圍短期內(nèi)成熟。威脅（Threats）近年城區(qū)棚戶區(qū)改造的量增大，廉租房、經(jīng)濟適用房逐漸出現(xiàn)，整個市內(nèi)同品類項目增多，同品類產(chǎn)品競爭愈加激烈。2）消費者購房逐漸理性化，2010年下半年開始房地產(chǎn)業(yè)會趨于理性化、平穩(wěn)化，2011年各種政策出臺，價格漲幅變慢。3）吉林市中低層人群收入不穩(wěn)定，本地高層人才的流失，造成了吉林市部分消費人群購買能力的不足。4）當前政府對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，新政策不斷出臺，限購、利率上漲給市場消費量帶來的影響。3、目標客戶群定位第一類：本案目標客戶群鎖定特征●中低等職工上班族、打工族?！窀浇鼏挝宦毠?、大型單位內(nèi)部職工團購?！袷袃?nèi)一次購房、結(jié)婚用房。●單身高收入打工族、創(chuàng)業(yè)者、租房群?！裰苓吰椒?、舊房換新房，解決住房條件人群。●周邊農(nóng)村陪讀群體?！窀叨耸杖胪顿Y群體，解決附近大量學(xué)生租房市場。心理分析：1）收入水平：每月收入相對穩(wěn)定，同時已經(jīng)具有一定的積蓄。2)交通工具：出入基本以出租車代步，并且部分已經(jīng)擁有私家小汽車。3)客戶需求的戶型及面積：對于居住的空間要求不高的人群，希望購置的面積基本是30-70㎡左右的一房兩房單位（比例為60~80%左右）；30—60㎡格局適合于單身打工族、創(chuàng)業(yè)者，租房群（比例為40%左右）；60~80㎡格局適合婚房，單位團購房（比例為40%左右）；80㎡以上格局適合于收入頗高及經(jīng)商做買賣人群（比例為20%左右）。4)配套要求：這部分人群對生活的基本配套不會太過注重，反而對于享受型、奢侈型的配套設(shè)施沒有更高的渴求，希望小區(qū)的配套設(shè)施能便捷為主，周圍需要填補一些超市商場等相關(guān)配套。另外對物業(yè)的要求不會苛求，主要追求的是有一個自己的家，屬于自己的空間。5)生活環(huán)境要求：這部分人群忙于上班賺錢、生活規(guī)律性較強，對生活環(huán)境和舒適度要求不會太高，大部分時間都是忙碌。所以這部分消費群體對生活便捷性有所意識。6)項目品牌要求：項目的品牌和品質(zhì)保證，能給予市場創(chuàng)新感、現(xiàn)代氣息為主。7)消費心理：人生閱歷相對豐富，但社會閱歷相對較淺，獨立的判斷能力較弱，在購房時會有沖動，理性消費心理相對薄弱。會對項目進行相關(guān)方面的比較，而且有一定的付款能力，不會受到外在促銷因素及他人意見的影響。第二類：經(jīng)濟實力一般，但收入穩(wěn)定的群體●大中型企事業(yè)單位的專業(yè)人士、高級打工仔、普通中層職員（例如：科員、大型企業(yè)的中層管理干部、教師等，可以考慮年輕教師、研究生團購）；●個體經(jīng)商者（包括：個體戶、小型私企老板、外出打工創(chuàng)業(yè)人員）；●大型集團新入職員工，收入穩(wěn)定的專業(yè)工人；●擁有閑散資金，以農(nóng)業(yè)、副業(yè)等創(chuàng)收的本地區(qū)周圍農(nóng)民。消費者條件：1）客戶基本特征：介乎于25-40歲之間，部分擁有自己的家庭，個人平均月收入相對穩(wěn)定在3000--6000元的水平，并已擁有部分積蓄。2）需求面積、間隔要求：30、50㎡、70㎡、80㎡以上，以間隔實用為標準。3）配套要求：注重工作、注重生活質(zhì)量，對各方面的生活消費便利，屬于工作生活規(guī)律型買家。4）消費心理：在選擇購房時一旦相中會立刻決定購買，相關(guān)方面會與其它項目進行對比，一旦決定基本不會盲從親朋好友的意見及推薦，同時對促銷中的優(yōu)惠不會太看重，衡量價格合理，自己兜里的錢夠就可以購買。4、本案市場銷售走向此項目建議考慮雙向推向市場1、針對純居住客戶群，采取毛坯房合理價位強銷策略，即市場銷售策略。2、針對純投資客戶群，采取小戶型樣板裝修房強銷策略，即服務(wù)式附加價值銷售策略。也就是說，投資型客戶購買我們的房子是裝修好的房子省心。我們物業(yè)可以提供免費租賃服務(wù)，幫助客戶出租。5、項目素質(zhì)的判斷本案在市場上同等高層產(chǎn)品中競爭優(yōu)勢并不是很明顯，甚至有些方面處于弱勢，但是市場定位戶型配比以及銷售策略會給項目帶來商機；尤其是距離校區(qū)較近。雖然在同類市場中競爭優(yōu)勢不太明顯，但是項目本身存在自身的消費群體。需要存同求異，有創(chuàng)新才會脫穎而出立于不敗之地。所以，如何提高本案的項目定位、銷售策劃、合理定價是本案的重中之重。通過對項目定位、經(jīng)典縝密策劃；新穎的市場推廣打開市場。在項目運作中不斷挖掘深層次客戶群、團購群、租房群，不斷尋找競爭優(yōu)勢，才能更好的降低風(fēng)險；進而縮短銷售周期。調(diào)研人撰稿人：眾邦地產(chǎn)調(diào)研時間：2011年8月22日目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目概論 11.2項目建設(shè)單位基本情況 11.3項目建設(shè)規(guī)模 21.4項目建設(shè)內(nèi)容 21.5建設(shè)方案 21.6主要經(jīng)濟技術(shù)指標（項目達產(chǎn)后） 31.7編制依據(jù) 31.8綜合評價 4項目背景及現(xiàn)狀評價 52.1項目建設(shè)背景 52.2地理位置與自然資源 82.3社會經(jīng)濟狀況與現(xiàn)狀評價 10第三章項目投資環(huán)境分析 143.1項目建設(shè)有利條件 143.2項目區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 173.3項目提出的必要性 19第四章產(chǎn)品市場分析 254.1農(nóng)業(yè)觀光旅游的基本屬性 254.2農(nóng)業(yè)觀光旅游市場前景 254.3目標市場分析 274.4目標市場定位 334.5市場營銷策略 35第五章規(guī)劃布局及設(shè)計方案 375.1規(guī)劃原則 375.2規(guī)劃布局設(shè)計方案 385.3規(guī)劃布局要求 41第六章建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)標準 466.1主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)建設(shè) 466.2輔助設(shè)施建設(shè) 516.3建設(shè)標準 56第七章產(chǎn)品工藝技術(shù)設(shè)計方案 597.1網(wǎng)箱養(yǎng)魚技術(shù) 597.2優(yōu)質(zhì)水果種植技術(shù) 637.3優(yōu)質(zhì)飲用水生產(chǎn)工藝技術(shù) 66HYPERLINK\l"_