投資規(guī)劃、項(xiàng)目策劃組織、人力、營銷、游客、社區(qū)、設(shè)施設(shè)備、危機(jī)資金是景區(qū)開發(fā)和運(yùn)營的血液，它聯(lián)系著景區(qū)的活力，影響著景區(qū)的質(zhì)量，關(guān)系著景區(qū)的存亡。對景區(qū)資金產(chǎn)生影響的兩個(gè)因素是投資和管理。投資決定了景區(qū)開發(fā)初始狀態(tài)時(shí)資金存量的多寡，而管理則關(guān)系到景區(qū)經(jīng)營過程中資金流量的大小和方向。第三章旅游景區(qū)的投資管理第一節(jié)景區(qū)投資概述第二節(jié)投資資金的運(yùn)作第三節(jié)投資活動(dòng)的管理第一節(jié)景區(qū)投資概述

一、景區(qū)投資的特點(diǎn)二、景區(qū)投資的分類三、投資管理的目標(biāo)一、景區(qū)投資的特點(diǎn)景區(qū)在產(chǎn)品性質(zhì)上的特殊性導(dǎo)致景區(qū)的投資與其他行業(yè)相比具有自己的特征，旅游景區(qū)投資主要有以下特點(diǎn)：①投資金額大②投入時(shí)間長③沉沒成本大①投資金額大不同類型景區(qū)投資金額比較可見，人工痕跡越濃的景區(qū)或項(xiàng)目，需要的初期投入往往越大。②投入時(shí)間長③沉沒成本大雖然目前國內(nèi)外旅游市場一片繁榮的景象，旅游景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益也十分誘人，但是從景區(qū)投資的特征來看，其仍然應(yīng)該被歸為高風(fēng)險(xiǎn)的投資行業(yè)。二、景區(qū)投資的分類（一）按投資的流向劃分（二）按投資的時(shí)間長短劃分（一）按投資的流向分類

從景區(qū)投資的最終分配和使用的流向來看，景區(qū)投資可以被分為三個(gè)部分：①景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用②景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用③景區(qū)服務(wù)設(shè)施和項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用①景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用②景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用③景區(qū)服務(wù)設(shè)施和項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用（二）按投資的時(shí)間長短劃分按照景區(qū)投資時(shí)期長短可分為：長期投資和短期投資。

長期投資：投資回收期超過一年的各項(xiàng)景區(qū)投資。一般被列為景區(qū)的固定資產(chǎn)或非流動(dòng)性資產(chǎn)。特點(diǎn)：變現(xiàn)能力差，對資金的占用明顯。對待方式：在開發(fā)建設(shè)時(shí)做好投資的可行性研究，合理分配資金流向。短期投資：一年內(nèi)能夠回收的景區(qū)投資，該部分投資在賬面上通常被列為景區(qū)的流動(dòng)資產(chǎn)。特點(diǎn)：其運(yùn)營效率關(guān)系到景區(qū)效益的實(shí)現(xiàn)。對待方式：加強(qiáng)對該部分投資的控制和管理，盡量減少資金的占用，加速該部分資金的周轉(zhuǎn)。三、投資管理的目標(biāo)景區(qū)投資管理：針對景區(qū)的建設(shè)性、生產(chǎn)性和經(jīng)營性資金需求，為景區(qū)盡可能吸引資金流、保證資金安全及實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益率的管理行為。對于任何類型的投資管理而言，資金的安全性、流動(dòng)性和收益性等三個(gè)指標(biāo)的完美結(jié)合是投資管理的最高境界。景區(qū)投資管理的目標(biāo)可以大致概況為以下三點(diǎn)：（一）保障景區(qū)發(fā)展所需資源（二）提高景區(qū)的投入產(chǎn)出比（三）盤活優(yōu)化景區(qū)資金資源（一）保障景區(qū)發(fā)展所需資源尚未開發(fā)景區(qū)—景區(qū)開發(fā)工作的全面啟動(dòng)已建成的景區(qū)—保持并優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量、提升市場競爭力具體工作：吸引景區(qū)投資、拓展景區(qū)融資渠道吸引景區(qū)投資景區(qū)投資管理就是為景區(qū)找到最佳的投資者，使景區(qū)獲得最佳的資金、智力和市場資源。景區(qū)發(fā)展日益大型化、科技化景區(qū)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大減少投資風(fēng)險(xiǎn)景區(qū)投資主體日益多元化

拓展景區(qū)融資渠道融資對于企業(yè)而言可以花費(fèi)最小的成本得到最大的收益。隨著現(xiàn)代金融業(yè)的迅速發(fā)展，景區(qū)的融資渠道發(fā)生著日新月異的變化、各種新型的融資方式和金融衍生工具不斷涌現(xiàn)，景區(qū)投資管理應(yīng)該在拓展景區(qū)融資渠道的同時(shí)，選擇最優(yōu)和最適合該旅游景區(qū)的融資方式。（二）提高景區(qū)的投入產(chǎn)出比投資者投入資金是以獲得較高的投資回報(bào)為目的，因此，如何安排資金的使用提升資金的使用效率和收益水平成為景區(qū)投資管理者的重要工作內(nèi)容。投資效率的衡量指標(biāo)：投資收益率、投資回收期、景區(qū)的投入產(chǎn)出比投入產(chǎn)出比是決定其他兩個(gè)衡量指標(biāo)的根本因素。實(shí)現(xiàn)較高的投入產(chǎn)出比前提：投資項(xiàng)目篩選時(shí)，嚴(yán)格按照市場的需求并準(zhǔn)確預(yù)見未來市場的變化，只有將資金投入到正確的項(xiàng)目中才能保證獲得最佳的收益。因此，景區(qū)投資管理中關(guān)注如何選擇真正適合景區(qū)發(fā)展的項(xiàng)目，并確定項(xiàng)目的合適規(guī)模也是很重要的。（三）盤活優(yōu)化景區(qū)資金資源實(shí)質(zhì)：提高資金的流動(dòng)性和安全性流動(dòng)性強(qiáng)，資產(chǎn)容易變現(xiàn)，安全性會(huì)較高。景區(qū)資金大多屬于長期投資的范疇，流動(dòng)性較弱，因此資金管理人員需要制定出詳細(xì)的投資計(jì)劃，對投入的資金在不同的項(xiàng)目間以及長期投資和短期投資間進(jìn)行優(yōu)化分配，保證投資者的資金安全性。第二節(jié)投資資金的運(yùn)作一、投資主體的甄選二、投資方式的設(shè)計(jì)三、融資渠道的選擇一、投資主體的甄選

并非所有擁有資金的個(gè)人或組織都能夠成為景區(qū)投資的主體，因?yàn)榫皡^(qū)的投資者通常也會(huì)在較大程度上參與景區(qū)管理，因此，景區(qū)投資者應(yīng)該具備一定的經(jīng)營理念和管理思想，只有這樣的投資者加盟景區(qū)建設(shè)和管理才能促進(jìn)景區(qū)不斷進(jìn)步和發(fā)展。（一）投資主體類型

按照投資者投資實(shí)力和涉及的范圍來看，景區(qū)投資可以分為兩種類型：

①單一主體型②多元主體型①單一主體型定義：景區(qū)的開發(fā)建設(shè)在一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的資金支持下完成，其他個(gè)人或企業(yè)不投入資金。適用于：景區(qū)的整體開發(fā)投資，即景區(qū)各區(qū)域和項(xiàng)目之間存在緊密的聯(lián)系，不易對項(xiàng)目進(jìn)行拆分來招商。采用該投資類型的經(jīng)濟(jì)主體一般而言具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以大型旅游集團(tuán)和專業(yè)旅游景區(qū)開發(fā)公司為主。單一主體的景區(qū)開發(fā)投資模式能夠較好的實(shí)現(xiàn)景區(qū)系統(tǒng)化和整體化，有利于形成鮮明的景區(qū)風(fēng)格。②多元主體型定義：多個(gè)經(jīng)濟(jì)主體通過項(xiàng)目分工來共同完成對景區(qū)的投資。常見項(xiàng)目分工方式：項(xiàng)目招標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施招標(biāo)、區(qū)域招商等。適用于：景區(qū)投資規(guī)模較大，單個(gè)投資主體無法承擔(dān)的大型項(xiàng)目。在多元主體型的投資模式下，每個(gè)投資主體的風(fēng)險(xiǎn)都得以有效減小，景區(qū)項(xiàng)目的增減也可以實(shí)現(xiàn)靈活的控制。例如：項(xiàng)目招商時(shí)的受追捧程度就決定了其在景區(qū)諸多項(xiàng)目中的地位，沒有受到投資者青睞的旅游項(xiàng)目可以暫時(shí)擱置起來，作為后一階段的投資選擇。特點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)小、機(jī)動(dòng)靈活（二）投資主體應(yīng)具備的要求一般而言，較為優(yōu)秀的景區(qū)投資者應(yīng)該具備以下五個(gè)特征：①資金實(shí)力雄厚②行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富③市場渠道暢通④管理方法獨(dú)特⑤責(zé)任意識(shí)強(qiáng)烈①資金實(shí)力雄厚資金實(shí)力是衡量投資者的重要標(biāo)準(zhǔn)。景區(qū)的規(guī)劃編制、開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理等各環(huán)節(jié)都要大量資金投入。如：以“基輔”號(hào)航空母艦作為核心旅游資源的天津國際游樂港項(xiàng)目聘請多家國際知名旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)公司編制項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃，并投入60億元人民幣試圖打造中國的“旅游航母”。對投資者資金實(shí)力的評價(jià)可以通過對比分析相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，如：資產(chǎn)總額、資產(chǎn)負(fù)債率、資產(chǎn)增長速率。②行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富投資者的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)是指其從事旅游業(yè)經(jīng)營、管理、投資等活動(dòng)的經(jīng)歷。對旅游業(yè)較為了解的投資者能夠更好的適應(yīng)景區(qū)開發(fā)和經(jīng)營管理方式，避免在投資和經(jīng)營決策上走彎路。一般來說，當(dāng)面對兩個(gè)資金實(shí)力相似的投資者時(shí)，應(yīng)優(yōu)先選擇具有較豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的投資者。無論其過去是成功還是失敗都會(huì)給景區(qū)帶來一筆財(cái)富。③市場渠道暢通隨著市場競爭的日趨激烈，搶占市場先機(jī)的重要方法是比對手更先把信息傳遞給目標(biāo)受眾。一個(gè)擁有暢通市場渠道的投資者將比一個(gè)僅僅具有雄厚資金實(shí)力的投資者更加具有吸引力，因?yàn)樗梢詭Ыo景區(qū)市場營銷推廣的廣闊空間。旅游景區(qū)所需要的市場渠道包括：各種媒體（電視、電臺(tái)、報(bào)紙、期刊、互聯(lián)網(wǎng)等）和旅游企業(yè)（旅游飯店、旅行社等）。④管理方法獨(dú)特具有推廣價(jià)值的景區(qū)管理模式能夠迅速提高景區(qū)的經(jīng)營管理效率。在飯店業(yè)和商品零售業(yè)，管理模式的輸出早已成為投資和經(jīng)營中較常使用的手段，如圣達(dá)特公司、六州飯店公司、希爾頓飯店公司等都以自有的獨(dú)特管理方式和理念成為其他飯店競相加盟的對象。目前國內(nèi)外成型的景區(qū)管理模式還不多見，某些景區(qū)如果能夠形成獨(dú)特的管理模式并以此作為資本向其他景區(qū)輸出必能獲得較為理想的效果。⑤責(zé)任意識(shí)強(qiáng)烈景區(qū)具有部分公共產(chǎn)品性質(zhì)，景區(qū)開發(fā)與建設(shè)不僅關(guān)系到景區(qū)自身的發(fā)展，還會(huì)對周邊社區(qū)產(chǎn)生影響。從景區(qū)與社區(qū)關(guān)系協(xié)調(diào)和景區(qū)長遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展角度考慮，景區(qū)投資者還應(yīng)該具備較強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任感，即投資者不僅要關(guān)系自身的經(jīng)濟(jì)利益同時(shí)還要關(guān)注景區(qū)所在社區(qū)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益。二、投資方式的設(shè)計(jì)（一）無形資產(chǎn)投資定義：以管理模式和旅游企業(yè)品牌等無形資產(chǎn)進(jìn)行投資，以獲得景區(qū)的規(guī)劃權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、開發(fā)權(quán)等。包括：品牌、管理模式等使用方式：在景區(qū)不缺乏資金但缺乏管理技術(shù)或品牌知名度情況下使用，通過引進(jìn)無形資產(chǎn)往往能夠迅速提升景區(qū)的經(jīng)營管理水平。投資形式：景區(qū)特許經(jīng)營、景區(qū)合作開發(fā)經(jīng)營、景區(qū)托管、景區(qū)租賃經(jīng)營旅游業(yè)中的酒店是最早采取特許經(jīng)營方式的行業(yè)，而旅游景區(qū)目前正朝特許經(jīng)營的方向發(fā)展。（二）不動(dòng)資產(chǎn)投資除了房產(chǎn)和地產(chǎn)外，景區(qū)還可以將開發(fā)權(quán)和經(jīng)營權(quán)作價(jià)進(jìn)行投資。（三）資金或?qū)嵨镔Y產(chǎn)投資三、融資渠道的選擇（一）項(xiàng)目融資（即由規(guī)劃設(shè)計(jì)組織提供景區(qū)項(xiàng)目及其所需資金，景區(qū)開發(fā)商再通過某些途徑利用這些項(xiàng)目來吸引投資者）。（二）國際機(jī)構(gòu)請求援助（三）金融市場融資（四）尋求風(fēng)險(xiǎn)資金的介入（一）項(xiàng)目融資招商（BOT）概念：Build-Operate-Transfer，即建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓，是政府將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的特許權(quán)授予承包商。承包商在特許期內(nèi)負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)和運(yùn)營，并回收成本、償還債務(wù)、賺取利潤，特許期結(jié)束后將項(xiàng)目所有權(quán)移交政府的經(jīng)濟(jì)行為。實(shí)質(zhì)是政府與承包商合作經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的一種特殊運(yùn)作模式。在實(shí)際運(yùn)作過程中，BOT融資方式會(huì)產(chǎn)生很多變形。如：BTO建設(shè)-轉(zhuǎn)讓-經(jīng)營BOOS建設(shè)-擁有-運(yùn)營-出售BT建設(shè)-轉(zhuǎn)讓OT運(yùn)營-轉(zhuǎn)讓

在旅游景區(qū)開發(fā)中，景區(qū)及其周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在經(jīng)費(fèi)緊缺的情況下可以采取項(xiàng)目融資的方式。但在景區(qū)開發(fā)過程中，利用旅游項(xiàng)目進(jìn)行融資更為常見。因?yàn)?，旅游?xiàng)目的投資期和回收期都比基礎(chǔ)設(shè)施投資要短，具有一定的吸引力。優(yōu)點(diǎn)：為景區(qū)節(jié)省資金的投入，能夠在較短時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)景區(qū)的項(xiàng)目建設(shè)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營效率都較高。項(xiàng)目融資的運(yùn)作程序：①項(xiàng)目的確定和擬訂②項(xiàng)目的招標(biāo)③挑選中標(biāo)者④項(xiàng)目開發(fā)⑤項(xiàng)目建設(shè)⑥項(xiàng)目運(yùn)營⑦項(xiàng)目的移交①項(xiàng)目的確定和擬訂確定一個(gè)具體項(xiàng)目是否必要，確認(rèn)景區(qū)采用融資方式的可能性和好處。如果決定采用項(xiàng)目融資方式，則進(jìn)一步撰寫一份邀請建議書，然后邀請投標(biāo)者提交具體的設(shè)計(jì)、建設(shè)和融資方案。②項(xiàng)目的招標(biāo)招標(biāo)不應(yīng)以投標(biāo)者人數(shù)眾多為首要考慮因素，投資的質(zhì)量、成本和及時(shí)性以及吸引有誠意的投資才應(yīng)該成為設(shè)計(jì)招標(biāo)程序的出發(fā)點(diǎn)。項(xiàng)目招標(biāo)書編寫是招標(biāo)過程中的重要環(huán)節(jié)，內(nèi)容包括：a、有關(guān)項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)定；b、項(xiàng)目必須達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn)，包括規(guī)模、時(shí)間、履約標(biāo)準(zhǔn)以及項(xiàng)目收入的性質(zhì)和范圍等。招標(biāo)方式：選擇性招標(biāo)、公開招標(biāo)、網(wǎng)絡(luò)招標(biāo)選擇性招標(biāo)：指景區(qū)開發(fā)商預(yù)先挑選出合適的數(shù)個(gè)可能的潛在投資者，并只向這些投資者發(fā)放招標(biāo)書。影響范圍小。公開招標(biāo)：景區(qū)在大眾或?qū)I(yè)媒體上公開發(fā)布項(xiàng)目招標(biāo)的公告。公開招標(biāo)能獲得較廣的知曉率，能吸引更多的潛在投資者。網(wǎng)絡(luò)招標(biāo)：依托各種專業(yè)的招標(biāo)平臺(tái)（中國國際旅游招商網(wǎng)、中國旅游投資網(wǎng)等）對潛在投資者進(jìn)行招標(biāo)。信息的傳遞效率高、經(jīng)濟(jì)性高，但過多的投標(biāo)者會(huì)加重招標(biāo)方挑選的負(fù)擔(dān)。

③挑選中標(biāo)者招標(biāo)者對響應(yīng)招標(biāo)書而提交的標(biāo)書進(jìn)行挑選，經(jīng)過綜合評選挑出中標(biāo)人。在確定中標(biāo)人后，招標(biāo)者應(yīng)請中標(biāo)人制定并簽署最后的合同文件。④項(xiàng)目開發(fā)

中標(biāo)方開始對項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)。⑤項(xiàng)目建設(shè)

一旦項(xiàng)目開發(fā)階段完成，項(xiàng)目的建設(shè)階段即正式開始，當(dāng)建設(shè)獲得雙方的驗(yàn)收認(rèn)可后，項(xiàng)目建設(shè)階段即宣告結(jié)束。⑥項(xiàng)目運(yùn)營

這一階段一直延續(xù)到特許權(quán)協(xié)議期滿。⑦項(xiàng)目的移交

特許經(jīng)營權(quán)期滿后向招標(biāo)方無償移交項(xiàng)目。至此，項(xiàng)目融資全過程結(jié)束。（二）國際機(jī)構(gòu)援助

常見的能夠?yàn)槁糜尉皡^(qū)開發(fā)提供資金和技術(shù)援助的國際機(jī)構(gòu)有：1、世界銀行組織2、聯(lián)合國開發(fā)計(jì)劃署3、區(qū)域開發(fā)銀行4、歐盟5、雙邊協(xié)作組織《洛美協(xié)定》全稱是《歐洲經(jīng)濟(jì)共同體-非洲、加勒比和太平洋（國家）洛美協(xié)定》，它在當(dāng)前的南北關(guān)系中，是最大的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易集團(tuán)，締約成員國已達(dá)86個(gè)。1975年2月28日，非洲、加勒比海和太平洋地區(qū)46個(gè)發(fā)展中國家（簡稱非加太地區(qū)國家）和歐洲經(jīng)濟(jì)共同體9國在多哥首都洛美開會(huì)，簽訂貿(mào)易和經(jīng)濟(jì)協(xié)定。

（三）金融市場融資金融市場是社會(huì)閑散資金和資金需求者之間融資活動(dòng)的場所，通常又有廣義和狹義之分。廣義：一切資本流動(dòng)的場所，包括實(shí)物資本和貨幣資本的流動(dòng)。狹義：一般是指有價(jià)證券市場，即證券的發(fā)行和買賣市場。按融資期限的長短分為：短期貨幣市場和長期資本市場。證劵市場一般屬于長期資本市場的范疇。旅游景區(qū)可以使用的金融市場融資渠道較多，可以向銀行申請貸款，也可以通過發(fā)行有價(jià)證券如債券和股票等籌集所需的資金，但一般融資期限超過一年，因此景區(qū)的融資大多發(fā)生在長期資本市場。

1、銀行貸款定義：景區(qū)在需要資金投入時(shí)向銀行尋求幫助，申請以一定的成本獲得一定數(shù)額款項(xiàng)的行為。實(shí)質(zhì)：景區(qū)向銀行借款，屬于負(fù)債性質(zhì)。優(yōu)勢：銀行貸款業(yè)務(wù)較為成熟且十分普遍，只要滿足條件的景區(qū)都可以申請獲得需要的資金，能較快滿足企業(yè)的資金需求。劣勢：期限較短，資金使用范圍受到嚴(yán)格限制，有時(shí)信貸還附有一定的附加條件。如果企業(yè)經(jīng)營狀況不佳，銀行往往不愿意提供貸款。申請貸款時(shí)，景區(qū)需提供：①相應(yīng)的抵押或質(zhì)押②景區(qū)近年來的財(cái)務(wù)報(bào)告申請重大投資項(xiàng)目貸款，景區(qū)還應(yīng)額外提供：①項(xiàng)目可行性報(bào)告②項(xiàng)目開工前期準(zhǔn)備工作完成情況報(bào)告③在開戶行存入規(guī)定比例資金的證明④經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)下達(dá)的項(xiàng)目投資計(jì)劃或開工通知書⑤項(xiàng)目建設(shè)所需自籌流動(dòng)資金落實(shí)情況及證明材料2、發(fā)行股票股票是股份公司為籌集資金而發(fā)行給股東作為持股憑證并借以取得股息和紅利的一種有價(jià)證券。股票是股份公司資本的構(gòu)成部分，可以轉(zhuǎn)讓、買賣或作抵押，是資金市場的主要長期信用工具。劣勢：發(fā)行手續(xù)復(fù)雜，前期準(zhǔn)備時(shí)間長，需公布公司財(cái)務(wù)狀況，受到的制約較多。另外，發(fā)行股票融資會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的股權(quán)稀釋，影響到現(xiàn)有股東的利益和對公司的控制權(quán)。優(yōu)勢：隨著公司上市發(fā)行股票后監(jiān)督機(jī)制的不斷完善，公司的運(yùn)作效率會(huì)不斷得到提升。3、發(fā)行債券債券是向社會(huì)募集資金的一種債務(wù)契約，債券發(fā)行者承諾在未來的特定日期，償還本金并按事先規(guī)定的利率支付利息。按照發(fā)行債券的主體不同，債券分為企業(yè)債券和政府債券。對于旅游景區(qū)所需資金，既可以景區(qū)的名義發(fā)行債券也可以當(dāng)?shù)卣拿x發(fā)行，一般來說，政府發(fā)行的債券沒有還款風(fēng)險(xiǎn)較容易為投資者接受。優(yōu)勢：籌集的資金期限較長，資金使用自由，已購買債券的投資者無權(quán)干涉企業(yè)的經(jīng)營決策。劣勢：公司債券投資的風(fēng)險(xiǎn)性大，發(fā)行成本高且財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較重。按照《中華人民共和國公司法》中相關(guān)規(guī)定，我國可以發(fā)行債券的企業(yè)包括三類：①股份有限公司②國有獨(dú)資公司③兩個(gè)以上的國有企業(yè)或其他兩個(gè)以上的國有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司上述公司發(fā)行債券應(yīng)滿足下列條件：①股份有限公司的凈資產(chǎn)額不低于人民幣3000萬元，有限責(zé)任公司的凈資產(chǎn)額不低于人民幣6000萬元；②累計(jì)債券總額不超過凈資產(chǎn)額的40%；③最近3年平均可分配利潤足以支付公司債券1年的利息；④籌集資金的投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策；⑤債券的利率不得超過國務(wù)院規(guī)定的利率水平；⑥國務(wù)院規(guī)定的其他條件。發(fā)行公司債券募集的資金，必須用于審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的用途，不得用于彌補(bǔ)虧損和非生產(chǎn)性支出。（四）風(fēng)險(xiǎn)投資融資風(fēng)險(xiǎn)投資概念在20世紀(jì)40年代末50年代初提出，我國全面認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)投資始于IT產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。定義：指由職業(yè)金融家投入到新興的、迅速發(fā)展的、有巨大競爭潛力的企業(yè)（特別是中小型企業(yè)）中的一種股權(quán)資本。這些投資以獲得紅利或出售股權(quán)獲得利益為目的，其特色在于甘冒風(fēng)險(xiǎn)來追求較大的投資報(bào)酬，并將回收資金循環(huán)投入類似高風(fēng)險(xiǎn)事業(yè)。適用：市場前景良好的景區(qū)項(xiàng)目第三節(jié)投資活動(dòng)的管理一、制定景區(qū)投資戰(zhàn)略規(guī)劃二、優(yōu)化景區(qū)投資收益模式三、實(shí)施景區(qū)投資激勵(lì)措施一、制定景區(qū)投資戰(zhàn)略規(guī)劃目的：避免項(xiàng)目建設(shè)過多過濫以及項(xiàng)目的重復(fù)投資。定義：景區(qū)投資戰(zhàn)略規(guī)劃是景區(qū)在吸引投資者為景區(qū)發(fā)展融資前對景區(qū)投資活動(dòng)的總體系統(tǒng)化安排?？傮w上來看，包括三個(gè)方面：1、制定景區(qū)投資策略2、景區(qū)投資收益預(yù)測3、景區(qū)投資渠道選擇1、制定景區(qū)投資策略投資策略是對景區(qū)開發(fā)投資地點(diǎn)、投資項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和安排。這些要素對于景區(qū)投資起到指導(dǎo)性的作用，因此，在制定投資策略時(shí)以強(qiáng)調(diào)原則性條款為主，內(nèi)容上不宜過細(xì)。①投資地點(diǎn)（投資區(qū)位）的選擇傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)投資區(qū)位選擇：市場導(dǎo)向型、資源導(dǎo)向型、成本導(dǎo)向型景區(qū)投資與工業(yè)項(xiàng)目和一般服務(wù)業(yè)項(xiàng)目投資不同，景區(qū)投資依托旅游資源。純自然型旅游景區(qū)：不存在投資區(qū)位選擇問題人文景觀為主的旅游景區(qū)，如主題公園等，對旅游資源依存度較低，投資地點(diǎn)的選擇就具有重要的意義。景區(qū)項(xiàng)目投資地點(diǎn)選擇傾向于：交通暢通、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、基礎(chǔ)設(shè)施完備、社會(huì)文化環(huán)境較好；較大發(fā)展前景的沿海發(fā)達(dá)城市、活力型和增長型的二線城市；原因：這些城市自身旅游需求較大，多為區(qū)域經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，具有較強(qiáng)的輻射性。將旅游景區(qū)項(xiàng)目設(shè)于此處有助于獲取市場，實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益。注意事項(xiàng)：在選擇投資地點(diǎn)時(shí)，還應(yīng)關(guān)注同類景區(qū)的分布狀況，避免出現(xiàn)小范圍地域內(nèi)的重復(fù)競爭。景區(qū)項(xiàng)目的重復(fù)建設(shè)給景區(qū)帶來的不是預(yù)期的效益，而是客源的分流和投資回收期的延長，更有甚者會(huì)出現(xiàn)景區(qū)之間的惡性競爭。②投資項(xiàng)目的選取是對景區(qū)投資項(xiàng)目的原則性規(guī)定作用：可以優(yōu)化招商項(xiàng)目的質(zhì)量，更為有效地為景區(qū)建設(shè)吸引資金。遵循原則：新穎性和前瞻性

新穎性：景區(qū)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念、設(shè)計(jì)內(nèi)涵、表現(xiàn)形式等要素上與其他旅游項(xiàng)目相區(qū)別。例如：互動(dòng)型項(xiàng)目較靜態(tài)展示項(xiàng)目具有創(chuàng)新性。由于景區(qū)項(xiàng)目之間較易因?yàn)槟７露纬衫淄?，因此，景區(qū)在制定投資策略時(shí)應(yīng)選取較新的項(xiàng)目，以提高項(xiàng)目投資的成功率。前瞻性景區(qū)投資戰(zhàn)略規(guī)劃屬于投資的長期安排，選擇投資項(xiàng)目時(shí)要具有前瞻性，要以適合或者能夠引領(lǐng)未來旅游發(fā)展潮流作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能夠滿足今后旅游市場的需求。2、景區(qū)投資收益預(yù)測原因：投資收益對潛在投資者具有重要意義，因?yàn)橥顿Y者以經(jīng)濟(jì)利益作為投資目標(biāo)，投資收益的情況在很大程度上幫助潛在投資者進(jìn)行決策。定義：就景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)測分析，并計(jì)算出投資回收的年限和投資者未來能夠得到的收益。景區(qū)經(jīng)濟(jì)效益評估將成本和收益進(jìn)行比較，以收益減去成本得出效益大小。界定景區(qū)的成本和收益景區(qū)的成本定義：指旅游景區(qū)在景區(qū)規(guī)劃籌建階段以及景區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)（通常為一年）為生產(chǎn)旅游產(chǎn)品而發(fā)生的各種消耗和支出的貨幣價(jià)值表現(xiàn)。分類（按照旅游景區(qū)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)用途）：①規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用②建設(shè)成本③營業(yè)成本④營業(yè)費(fèi)用⑤管理費(fèi)用⑥財(cái)務(wù)費(fèi)用①景區(qū)籌建費(fèi)用規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用如：景觀設(shè)計(jì)費(fèi)用、游樂項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用開發(fā)經(jīng)營過程中的原材料成本如：房地產(chǎn)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、游憩服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、設(shè)備購置費(fèi)用②營業(yè)成本旅游景區(qū)在業(yè)務(wù)的經(jīng)營過程中直接支出的費(fèi)用。包括：經(jīng)營過程中的原材料成本、經(jīng)營過程中企業(yè)使用人力資源而必須支付的勞動(dòng)力報(bào)酬③營業(yè)費(fèi)用指企業(yè)的各營業(yè)部門在經(jīng)營過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保管費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、燃料費(fèi)、水電費(fèi)、展覽費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、郵電費(fèi)、差旅費(fèi)、經(jīng)營人員的工資、獎(jiǎng)金津貼、補(bǔ)貼和服裝費(fèi)等④管理費(fèi)用指企業(yè)為了組織和管理經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。包括：管理層員工的工資、職工福利費(fèi)、會(huì)議費(fèi)用、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、交際費(fèi)、壞賬損失、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)等。

⑤財(cái)務(wù)費(fèi)用指旅游景區(qū)在經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、投資于金融資產(chǎn)的損失費(fèi)、因加息和籌資而產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用。景區(qū)的收入定義：指在旅游景區(qū)的經(jīng)營過程中和經(jīng)營活動(dòng)之余所發(fā)生的收入。分類：營業(yè)收入和營業(yè)外收入營業(yè)收入：主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入營業(yè)外收入：旅游景區(qū)的固定資產(chǎn)盤盈和變賣所得的凈收益，包括罰款的凈收入、無法支付出去的應(yīng)付賬款、禮品折價(jià)收入和其他非營業(yè)性收入等。旅游景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益就表現(xiàn)為旅游景區(qū)的收益與成本的差，在預(yù)測出景區(qū)經(jīng)濟(jì)效益之后將收益與投資進(jìn)行比較，就能得到景區(qū)的投資回收期。3、景區(qū)投資渠道選擇在景區(qū)投資戰(zhàn)略規(guī)劃中，要根據(jù)景區(qū)的具體情況來選擇合適的融資渠道。通常情況下，景區(qū)融資渠道的選擇考慮以下幾方面的內(nèi)容：A、融資成本B、融資效率C、其他

A、融資成本定義：景區(qū)通過某種融資渠道吸納投資而需要付出的代價(jià)。包括：資金成本和社會(huì)成本資金成本：指由于資金的借貸而產(chǎn)生的利息、股息、分紅以及中間產(chǎn)生的各種費(fèi)用。社會(huì)成本：指景區(qū)在融資過程中需要花費(fèi)的社會(huì)交際和公關(guān)成本。B、融資效率隨著旅游消費(fèi)需求變化速度的不斷加快，景區(qū)項(xiàng)目的生命周期也在日趨縮短，這就要求景區(qū)能夠在最短的時(shí)間內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)以及經(jīng)營的過程。一般民間融資比發(fā)行股票上市效率高，因?yàn)槊耖g融資完全憑借信用，而發(fā)行股票上市往往需要幾年的時(shí)間來通過國家相關(guān)部門的認(rèn)證。二、優(yōu)化景區(qū)投資收益模式實(shí)質(zhì)：使得所有投資者都從中獲得理想的收益，即設(shè)計(jì)一種投資者與景區(qū)雙贏的發(fā)展模式。目前我國景區(qū)創(chuàng)收模式：景區(qū)門票-游樂項(xiàng)目-旅游商品渠道單一，增長性相對較弱優(yōu)化模式（提升資本獲利能力）1、經(jīng)營增長型盈利模式2、物業(yè)增值型盈利模式3、資本運(yùn)營型盈利模式4、品牌創(chuàng)新型盈利模式1、經(jīng)營增長型盈利模式定義：在現(xiàn)行景區(qū)收益模式的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)品的開發(fā)，通過產(chǎn)品的推陳出新來達(dá)到吸引旅游者，增加景區(qū)收入的目的。分類：傳統(tǒng)旅游產(chǎn)品功能的升級景區(qū)新型高附加值產(chǎn)品的開發(fā)2、物業(yè)增值型盈利模式定義：景區(qū)借助其擁有的集聚效應(yīng)和環(huán)境優(yōu)化效應(yīng)大力提升景區(qū)所在區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和自然生態(tài)環(huán)境，通過環(huán)境的改善來提高景區(qū)所在區(qū)域的地價(jià)水平，從而在房地產(chǎn)投資中獲得較大的額外收益。3、資本運(yùn)營型盈利模式定義：資本運(yùn)營是企業(yè)走外部成長道路的主要途徑，它是以促進(jìn)資本增值、利潤最大化為目的，以價(jià)值形態(tài)為特征，與產(chǎn)品經(jīng)營進(jìn)行互補(bǔ)，通過對生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)調(diào)整等，對資產(chǎn)進(jìn)行綜合運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)計(jì)劃利潤目標(biāo)的經(jīng)營方式。目的：通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)或者壯大資本實(shí)力來增強(qiáng)景區(qū)的競爭力，從而增強(qiáng)景區(qū)的盈利能力。分類：集團(tuán)化經(jīng)營和戰(zhàn)略聯(lián)盟4、品牌創(chuàng)新型盈利模式作用：提升景區(qū)品牌知名度和效益度，使其更加具有競爭實(shí)力。分類：項(xiàng)目品牌和經(jīng)營品牌項(xiàng)目品牌：景區(qū)因某個(gè)獨(dú)特的項(xiàng)目而產(chǎn)生的品牌效益。經(jīng)營品牌：景區(qū)因其獨(dú)特的經(jīng)營模式產(chǎn)生的品牌效益。三、實(shí)施景區(qū)投資激勵(lì)措施定義：制定并實(shí)施對景區(qū)投資具有激勵(lì)作用的措施，以調(diào)動(dòng)潛在投資者的積極性，為景區(qū)融資提供良好的環(huán)境。景區(qū)投資激勵(lì)措施的管理者可以是景區(qū)也可以是所在地政府。分類：經(jīng)濟(jì)利益激勵(lì)和行為示范激勵(lì)經(jīng)濟(jì)利益激勵(lì)定義：景區(qū)或政府為了激勵(lì)潛在投資者而制定的對于投資者產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的制度性安排。常見的經(jīng)濟(jì)利益激勵(lì)機(jī)制：A、為投資者免費(fèi)提供開發(fā)和發(fā)展用地、免費(fèi)提供非場地基礎(chǔ)設(shè)施或場地基礎(chǔ)設(shè)施；B、對于用于旅游設(shè)施和服務(wù)運(yùn)營的進(jìn)口產(chǎn)品免除部分或全部關(guān)稅，如建筑材料、機(jī)械設(shè)備、儀器、交通工具等；C、在一定的規(guī)定年限中部分免除甚至完全免除投資者的收入所得稅和營業(yè)稅，提供稅收減免的相關(guān)政策；D、在交納相關(guān)稅收之后，無限制的返還全部或部分投資、利潤或利息，以抵減投資者的稅收開支。行為示范激勵(lì)對于某些景區(qū)而言，由于知名度的缺乏和市場尚處于未開發(fā)狀態(tài)，投資者感覺風(fēng)險(xiǎn)較大且對于景區(qū)前景不抱太大希望時(shí)，敢于“第一個(gè)吃螃蟹”的政府或者投資者往往會(huì)對其他潛在投資者形成行為示范激勵(lì)作用。因此，當(dāng)景區(qū)投資增長乏力時(shí)，當(dāng)?shù)卣梢栽诰皡^(qū)試開發(fā)一個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目，一方面可以通過實(shí)踐對其他潛在投資者形成行為示范激勵(lì)，另一方面可以促進(jìn)景區(qū)的初步開發(fā)，提升景區(qū)人氣，達(dá)到促進(jìn)景區(qū)投資發(fā)展的目的。謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESS