模塊八房地產(chǎn)項目方案比選26、我們像鷹一樣，生來就是自由的，但是為了生存，我們不得不為自己編織一個籠子，然后把自己關(guān)在里面?！┤R索27、法律如果不講道理，即使延續(xù)時間再長，也還是沒有制約力的?！獝邸た瓶?8、好法律是由壞風俗創(chuàng)造出來的?！R克羅維烏斯29、在一切能夠接受法律支配的人類的狀態(tài)中，哪里沒有法律，那里就沒有自由?！蹇?0、風俗可以造就法律，也可以廢除法律?！ぜs翰遜模塊八房地產(chǎn)項目方案比選模塊八房地產(chǎn)項目方案比選26、我們像鷹一樣，生來就是自由的，但是為了生存，我們不得不為自己編織一個籠子，然后把自己關(guān)在里面。——博萊索27、法律如果不講道理，即使延續(xù)時間再長，也還是沒有制約力的。——愛·科克28、好法律是由壞風俗創(chuàng)造出來的。——馬克羅維烏斯29、在一切能夠接受法律支配的人類的狀態(tài)中，哪里沒有法律，那里就沒有自由?！蹇?0、風俗可以造就法律，也可以廢除法律?！ぜs翰遜模塊八房地產(chǎn)項目方案比選模塊八房地產(chǎn)項目方案比選③學習要點與目標熟悉房地產(chǎn)項目方案必選的概念、原則和程序熟悉房地產(chǎn)方案的類型掌握房地產(chǎn)方案必選的指標◎(能運用不同的指標對房地產(chǎn)項目方案進行必選能用EXCEL建模完成方案的必選模塊八房地產(chǎn)項目方案比選模塊八房地產(chǎn)項目方案比選③學習要點與目標熟悉房地產(chǎn)項目方案必選的概念、原則和程序熟悉房地產(chǎn)方案的類型掌握房地產(chǎn)方案必選的指標◎(能運用不同的指標對房地產(chǎn)項目方案進行必選能用EXCEL建模完成方案的必選8.1.1房地產(chǎn)項目方案比選的含義模塊八房地產(chǎn)項目方案比選1.房地產(chǎn)項目方案比選的含義取又一方賽房地產(chǎn)投資項目的方案比選,即投資方2房地產(chǎn)項目方案比選的原案的比較與選擇,是尋求合理的房地開發(fā)方案的必要手段。它是對房地產(chǎn)投2房地產(chǎn)項目方案比選資項目面臨的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案,進行計算和分析,從中篩選出滿足最低收益率要求的可供比較方案,并8.3房地產(chǎn)項目方案比選對這些方案作出最后選擇的過程。本章小結(jié)8.1.2房地產(chǎn)項目方案比選的原則模塊八房地產(chǎn)項目方案比選令(1)備選方案應(yīng)在兩個或兩個以上地時方÷(2)備選方案必須具有共同的既定目標,對于目標不同的方案或是不能滿足最低效果要求的方案不可8.1.2房地產(chǎn)項目方案比選的原進行比較;◆(3)備選方案的投入物應(yīng)能用貨幣量化作為費用;◆(4)對于效果不能用貨幣量化的項目,應(yīng)采用同2房地產(chǎn)項目方案比選種貨幣計量單位來衡量項目的效果(效用)◆(5)備選方案應(yīng)具有可比的壽命周期(計算期8.3房地產(chǎn)項目方案比選如果備選方案的計算期不一致時,應(yīng)采用年值計算方法◆(6)項目效果的計量單位的選擇,應(yīng)能切實度量項本章小結(jié)目目標的實現(xiàn)程度,且便于計算。假如項目的目標不止一個或項目的效果難以直接度量的,則需要建立次級分解目標進行度量,并可借助層次分析法對項目的效果進行加權(quán)評分計算8.1.3房地產(chǎn)項目方案的程序模塊八房地產(chǎn)項目方案比選÷(1)確立項目目標地產(chǎn)方比短燈令(2)構(gòu)想和建立備選方案◆(3)將項目目標轉(zhuǎn)化為具體可量化的效果指標;B12地產(chǎn)方的令(4)識別費用與效果要素,并估算各個備選方案的費用和效果;2房地產(chǎn)項目方案比選◆(5)利用相關(guān)指標,綜合比較,分析各個方案優(yōu)缺點83房地產(chǎn)項目方案比選÷(6)推薦最佳方案或提出優(yōu)先采用的次序。本章小結(jié)8.1.4房地產(chǎn)項目方案的類型模塊八房地產(chǎn)項目方案比心1.互斥方案比時÷所謂互斥方案是指在房地產(chǎn)項目投資的8.1.2房地產(chǎn)項日方案比選組方案中,各投資方案之間存在著互不相容互相排斥的關(guān)系,進行方案比選時,在多個備8.1.4房地產(chǎn)項目方案的類型選方案中只能選擇一個,其余的均必須放棄,不能同時存在。投資者經(jīng)常必須從眾多令人滿2房地產(chǎn)項目方案比選意的投資項目中進行選擇。例如在某一個確定的地點有建商場、寫字樓、住宅等方案,此時投資者選擇其中任何一個方案其他方案就無法8.3房地產(chǎn)項目方案比選實施,方案之間具有排他性。資本資源有限是這類投資項目的一個共同特點。接受一個項目意味著要傾其所有,因此不可能再接受其他項本章小結(jié)8.1.4房地產(chǎn)項目方案的類型模塊八房地產(chǎn)項目方案比☆2.獨立方案地產(chǎn)方比速÷所謂獨立方案是指一組方案中,各方案間相互獨立、互不干擾、互不排斥,選擇某一方案并不排斥選擇另一方8.1.2房地產(chǎn)項日方案比選案。獨立方案的特點是各方案之間沒有排他性,只要條件(如資金)允許,就可以幾個方案共存。8.1.4房地產(chǎn)項目方案的類型今就一組完全獨立的方案而言,其存在的前提條件是2房地產(chǎn)項目方案比令(1)投資資金來源無限制◆(2)投資資金無優(yōu)先使用的排列◆(3)各投資方案所需的人力、物力均能得到滿足;83房地產(chǎn)項目方案比選÷(4)不考慮地區(qū)、行業(yè)之間的相互關(guān)系及其影響令(5)每一投資方案是否可行,僅取決于本方案的經(jīng)濟效本章小結(jié)由此可見獨立方案的執(zhí)行不影響另外一些方案的執(zhí)行,在選擇方案時可以任意組合,直到資源得到充分運用為止。8.1.4房地產(chǎn)項目方案的類型模塊八房地產(chǎn)項目方案比冷3.混合方案地產(chǎn)方來比述÷所謂混合方案是指兼有互斥方案和獨立方案兩種關(guān)系的混合結(jié)構(gòu),具體說是在一定條件(如資金條件)8.1.2房地產(chǎn)項日方案比選制約下,有若干個相互獨立的方案,在這些獨立方8.1.4房地產(chǎn)項目方案的類型案中又分別包含著幾個互斥型的方案?！衾缒撤康禺a(chǎn)開發(fā)公司欲開發(fā)幾個項目,而每個項2房地產(chǎn)項目方案比選目分別有幾個方案,比如A地塊有A1、A2兩個互斥方案,B地塊有B1、B2兩個互斥方案,C地塊有C1、CC3三個互斥方案,A、B、C三個投資項目是相互獨立8.3房地產(chǎn)項目方案比選的,即在資金允許的情況下,三個項目可以同時投資或者可以投資其中的一個或兩個項目,但由于資金有限,需要選擇能使資金得到充分運用的方案本章小結(jié)這時就面臨著混合方案的選擇問題8.2.1靜態(tài)指標模塊八房地產(chǎn)項目方案比選÷靜態(tài)指標是指沒有考慮資金的時間價值因素的指標8.1房地產(chǎn)項目方案比選概述1.差額投資收益率房地產(chǎn)項目方案比選的差額投資收益率是單位追加投資所帶來的成本節(jié)約額,有時也叫追加投資收益率。其表達式8.2.1靜態(tài)指標為:3項目方案比選中△R8.3房地產(chǎn)項目方案比選式中:△R一一差額投資收益率;本章小結(jié)兩個比較方案的年成本11,I2兩個比較方案的總投資例8-1書P2438.2.1靜態(tài)指標模塊八房地產(chǎn)項目方案比選令2.差額投資回收期1)產(chǎn)須方比÷差額投資回收期是指通過成本節(jié)約收回追加投資所需的時間,有時也叫追加投資回收期。其房地產(chǎn)項目方案比選的表達式為:8.2.1靜態(tài)指標3項目方案比選中△P83房地產(chǎn)項目方案比式中:△P一—差額投資回收期;1,兩個比較方案的總投資;本章小結(jié)兩個比較方案的年成本。例8-2書P243END16、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。