北龍臺(tái)項(xiàng)目復(fù)盤報(bào)告匯報(bào)人：呂家偉目錄CONTENTS1項(xiàng)目概況2復(fù)盤分析投資拓展-設(shè)計(jì)研發(fā)-成本招采-開發(fā)-工程-營銷復(fù)盤報(bào)告項(xiàng)目概況THE2018DUPLICATEREPORT1地塊位于楊金路與中央大道交叉口東南，區(qū)域位置優(yōu)越，距北龍湖金融中心3.0km左右，距離中州大道及連霍高速入口3.7km，距離東三環(huán)僅3.5km，區(qū)域交通便利。緊鄰規(guī)劃的中央大道。連霍高速北三環(huán)東三環(huán)中州大道中央大道CBD會(huì)展中心北龍湖副CBD（一）項(xiàng)目區(qū)位本案軍用機(jī)場柳林鎮(zhèn)第二中心小學(xué)鄭州銀行聚方科技園中央大道鄭州動(dòng)車所清華啟迪數(shù)字科學(xué)城龍湖上城龍湖一號(hào)碧桂園國控·天譽(yù)連霍高速安置區(qū)安置區(qū)賈魯河金水區(qū)一中（二）項(xiàng)目定位美盛集團(tuán)鄭州住宅項(xiàng)目首秀品質(zhì)地產(chǎn)運(yùn)營商的品牌形象塑造企業(yè)現(xiàn)金流來源的重要支撐A.戰(zhàn)略定位MISSUNDRAGONPALACE擎領(lǐng)龍湖北岸片區(qū)第一陣營的住宅項(xiàng)目打造人文精品住宅項(xiàng)目的差異化競爭力高端靖萃生活階層的客群認(rèn)知B.市場定位MISSUNDRAGONPALACE總用地面積：35951.08㎡，約53.9畝總建筑面積：約128936.51㎡容積率：2.69，建筑密度：23.86%綠地率：33.51%，限高50米停車位：共721個(gè)(可售668個(gè))序號(hào)產(chǎn)品業(yè)態(tài)可售面積單價(jià)銷售金額1高層88987.04㎡22000元19.58億2洋房3965.74㎡27000元1.07億3車位7220.74㎡/668個(gè)150000元1億合計(jì):21.65億根據(jù)規(guī)劃圖預(yù)估：項(xiàng)目可售690套住宅，住宅可售面積約9.3萬方，預(yù)計(jì)貨值21.65億元。（三）項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)

競聘給內(nèi)部員工機(jī)會(huì)，營銷外部招聘為公司培養(yǎng)優(yōu)秀人才B.鍛煉隊(duì)伍、儲(chǔ)備人才MISSUNDRAGONPALACE競聘項(xiàng)目總、工程部經(jīng)理、開發(fā)部經(jīng)理、綜合部經(jīng)理A.內(nèi)部選拔MISSUNDRAGONPALACE（四）項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)北部“楊金板塊”核心區(qū)域，龍湖北門戶位置，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｒ灾醒氪蟮梨溄育埡鹑谥行?，延伸鄭東新區(qū)CBD，形成南北向金融主軸。區(qū)域：龍湖北門戶，區(qū)域核心暢享四縱四橫三地鐵（規(guī)劃中）立體交通；中州大道、迎賓東路、中央大道、東三環(huán)縱貫?zāi)媳?；金城大道、楊金路、連霍高速、北三環(huán)連通東西；更有規(guī)劃中的地鐵4號(hào)線、6號(hào)線、20號(hào)線；坐擁城市交通門戶，通達(dá)城市高地，盡享出行便利。交通：多維路網(wǎng)交通，暢達(dá)全城8400畝生態(tài)濕地，400畝寬闊水域。玉湖公園、中央公園、蝶湖公園、金水科技公園、慧城環(huán)路五大公園環(huán)繞。生態(tài)：低密生態(tài)住區(qū)，天然氧吧（五新）項(xiàng)泊目優(yōu)賺勢（六納）項(xiàng)時(shí)目周忙邊情巖況康橋間東麓園（狗精裝廳）小高22狐00陸0元/㎡真、洋噸房27昨00捷0元/㎡碧桂園國控天譽(yù)（精裝）小高19500元/㎡，洋房23000元/㎡瀚海爾灣（精裝）高層17500-20000元/㎡偉業(yè)榜龍湖摸上城（炮毛坯箱）小高17尊50浪0元/㎡頑、洋榮房20聚50魯0元/㎡綠城槐智慧公園使（毛械坯）（小透高17竄00享0元/㎡、販洋房20昌50椒0元/㎡）奧園譽(yù)湖灣小高層21000元/㎡（預(yù)估）藍(lán)城鳳起梧桐（價(jià)格暫無）鄭東飯北楊載金片槐區(qū)板莫塊整頁體處詢于發(fā)碑展初橡期，目俱前市揭場認(rèn)知?jiǎng)哦扰c付認(rèn)可般度均碑較低，但韻是已有數(shù)指個(gè)一線珠房企摧進(jìn)駐羞，后握期潛班力巨稻大；競品搬分布天相對(duì)拘較為旗集中輝，如莖偉業(yè)巖龍湖鞋上城介、奧凳園譽(yù)搭湖灣司與本染案僅驢一路金之隔恭，碧箭桂園神國控蔽天譽(yù)無、康斃橋東末麓園坊則是廳東西鄭兩向朽截留迎本項(xiàng)雀目客廣源的壘主要青競品海。片肚區(qū)內(nèi)蜘各項(xiàng)略目控腰規(guī)指拘標(biāo)相慌近，搜小高頌層實(shí)緩收均肯價(jià)19暮50白0-不22陸00寫0元/㎡，股洋房20腐50僵0-控27刻00杠0元/㎡斧。競爭級(jí)別項(xiàng)目名稱銷售狀態(tài)住宅建面積（萬㎡）2018年供應(yīng)量（萬㎡）2018年成交量（萬㎡）已推未售量（萬㎡）未推量（萬㎡）首開時(shí)間2019年預(yù)計(jì)推量（萬㎡）2018年月均去化量（萬㎡）直接競品康橋東麓園在售13.55.83.22.67.72018.7.17.50.53碧桂園國控天譽(yù)在售15.49.69.10.55.82018.6.295.20.76偉業(yè)龍湖上城在售701.21.10.1502017.6（前期內(nèi)購）4.80.09奧園譽(yù)湖灣待售70007預(yù)計(jì)2019.5首開70藍(lán)城鳳起梧桐待售1700017待定80小計(jì)——122.916.613.43.287.5——32.5——次級(jí)競品瀚海爾灣在售15.91513.51.50.92018.6.22（內(nèi)購開盤）2.41.93綠城智慧公園在售17（類住宅）51.053.95122018.10月中旬50.35小計(jì)——32.92014.555.4512.9——7.4——合計(jì)——155.836.627.958.65100.4——39.9——楊金崖片區(qū)龜市場弦潛在飯供應(yīng)森量較冒大，冷僅直壺接競品18年成討交量約13旺.4萬方側(cè)，20歡19年預(yù)跡計(jì)推議出32肆.5萬方色，且區(qū)轟域內(nèi)醬各競?cè)A品項(xiàng)僵目產(chǎn)品取有同質(zhì)化情況響。（六港）項(xiàng)傘目周屬邊情痕況復(fù)盤尤報(bào)告復(fù)盤澡分析TH魯E趕20雙18DU屋PL精I(xiàn)C糖AT郊E滅RE示PO揚(yáng)RT2一、株投資冒拓展二、設(shè)計(jì)問研發(fā)三、設(shè)成本嶺招采四、盲開發(fā)五、完工程六、雪營銷一、鐵投資營拓展客戶姜定位詞：鎖證定北啄區(qū)財(cái)漂富階揉層地澡緣性岔客戶二次以上置業(yè)人群私營業(yè)主，企業(yè)高管，高級(jí)公務(wù)員年齡35~55歲三口之家、三代同堂富裕/富豪家庭年收入50萬以上富豪階層富裕階層中產(chǎn)階層中等偏上收入階層工薪階層主力階層置業(yè)經(jīng)歷職業(yè)特征家庭結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)客戶裂來源廟：鄭州冷市北優(yōu)區(qū)地扒緣性聚客戶埋為主客戶享階層想：中產(chǎn)辮及富鎖裕階品層為釀主，止富豪驢階層焰為輔置業(yè)茶特征鈴：以剛盾改需惱求為擦主（一釣）拿地鉛前項(xiàng)去目定梯位：仗客戶愈定位第一梯隊(duì)品牌供應(yīng)商高品質(zhì)星級(jí)物管專業(yè)化營造者成熟經(jīng)典產(chǎn)品線北龍湖城際新核都會(huì)豪宅作為美盛地產(chǎn)首駐北龍湖的第一個(gè)產(chǎn)品，在城市居住的完整價(jià)值鏈上，我們永遠(yuǎn)要做的是處于上層的產(chǎn)品；北龍湖應(yīng)該代表著鄭州城市居住的第一梯隊(duì)品級(jí)。全國知名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)高素質(zhì)客戶群（一蠅）拿插地前星項(xiàng)目鉗定位柴：形擊象定溪位拿地?zé)┣笆蟹麍鲣N真售價(jià)亂建議刺：小高立層毛五坯17效00淋0元/㎡洋房20建00去0元/㎡（一繭）拿焦地前狠項(xiàng)目臂定位殊：產(chǎn)塔品定牧位16領(lǐng)F16外F16征F16洞F16腸F16葡F16轎F16柄F7+輸1F7+財(cái)1F7+舞1F7+條1F7+元1F7+枕1F7+妥1F7+平1F7+納1F7+泥1F幼兒悅園3F備注真：機(jī)車動(dòng)車拋位96似0個(gè)，樂地下侍建筑托面積31殖86求1.愚33㎡，往全為堤地下憑一層盡車位照。強(qiáng)排菠容積沈率2.蔬5：洋珠房3.住65萬㎡傾，小書高層5.哄18萬㎡戶型衣以12滿0㎡、14添0㎡、16催0㎡、18璃0㎡為泊主（二駝）拿命地前宣規(guī)劃逗設(shè)計(jì)除：強(qiáng)憑排方叉案設(shè)計(jì)隨規(guī)劃戲調(diào)整械變化熊原因益：1、考士慮到診日照隨和規(guī)子劃局陽具體練要求映，本僅項(xiàng)目凝幼兒典園只百能放長在西旋南角毒。2、原拿強(qiáng)排桂方案差損失煤容積徐率過蕉多，乘配置端戶型圈過大璃，不擴(kuò)符合屢市場什需求日，銷共售困脂難較箱大，造如按漠營銷嗎建議薪戶型泳設(shè)計(jì)至，該捎方案碎容積紡率僅秋能達(dá)穿到2.古0左右菜，將濃損失云大量鎖建筑燒面積者。3、在圾少損料失容光積率撤情況俗下，暖項(xiàng)目秒設(shè)計(jì)惑為兩均梯四基戶塔雅樓，犯戶型散設(shè)計(jì)初不精翅美。4、規(guī)杰劃不幅允許滿該地燭塊配單建集離中商樹業(yè)。基于散以上冊(cè)主要幅原因溝，實(shí)幻玉際報(bào)床規(guī)方絞案減持少了帳洋房脈和集掃中商首業(yè)，弄改變極了幼劈燕兒園赴的位畫置。1、客燦戶定扶位基臨本精宮準(zhǔn)，挺形象矮定位知吻合手項(xiàng)目吃市場誓地位雹。本育項(xiàng)目玩客戶繞基本手為羨顆慕北輝龍湖紫未來敵潛力答但購民買力視較北遍龍湖藏客戶嶄稍遜黨的客谷戶群緞。本館項(xiàng)目技針對(duì)動(dòng)目標(biāo)扇客戶僚的推痛廣信償息到設(shè)達(dá)，蓬沒有爭達(dá)到催預(yù)期互。2、市學(xué)場調(diào)勝控趨蔥緊，嘗限購微政策療也影逆響改研善型霧客戶規(guī)購買云意向擇。3、設(shè)岔計(jì)方報(bào)面，池第一設(shè)，原培方案憑以洋徒房最端大化打?yàn)樵O(shè)熟計(jì)原鑼則，蛛吸引嚼中高倒端人劑群，勞提升鼓產(chǎn)品具溢價(jià)堵，洋執(zhí)房體遇量達(dá)更到3.乏65萬/㎡。父但相掩對(duì)面球積較疼大，層如果搖考慮雕單套芳面積失，容雙積率剖排不簡滿。鋼現(xiàn)行滿方案腹中，新基本欠產(chǎn)品巾為小壞高層晉為主還，洋餓房僅0.并4萬㎡永，實(shí)攪際上食降低缸了盈狂利空沿間；魂第二述，幼遠(yuǎn)兒園煌和商液業(yè)的撞規(guī)劃示安排株與最名初設(shè)刻想不伸同，刊設(shè)計(jì)液前沒蓬有充桌分研腥究考貿(mào)慮。4、戶滲型方悅面，魯預(yù)測材算時(shí)掌和設(shè)曬計(jì)初批期，脊沒有貧了解芹到項(xiàng)利目戶露型限污制，者設(shè)計(jì)析了一塑些超話過14飼4㎡的狗戶型蜘。5、在憲今后扭拓展方中，盆應(yīng)從旁兩個(gè)豎方面藝改善壯或避拖免以及上情馬況：銳第一股，市鄭場調(diào)儀研精粘細(xì)化軌，營衡銷推湯廣更梅需精關(guān)準(zhǔn)到政達(dá)目垃標(biāo)客芝戶，汁產(chǎn)品伯、形狐象需假與定供位相紹吻合梯；第憶二，逼產(chǎn)品穿設(shè)計(jì)吳應(yīng)充巖分了素解項(xiàng)辭目規(guī)忘劃各邪種影騰響因徐素，賺避免副考慮蜓不周越造成比誤判北。（三照）市元場定燈位和首規(guī)劃悅設(shè)計(jì)核復(fù)盤島分析1、市批場預(yù)望測：對(duì)市間場發(fā)駕展判暴斷不癥夠準(zhǔn)膀確；扇對(duì)預(yù)嬌期售安價(jià)的長估計(jì)波不夠添精準(zhǔn)評(píng)。2、目留標(biāo)成擺本：對(duì)項(xiàng)哪目精開裝交設(shè)付目量標(biāo)成泄本制欣定有信差異。3、產(chǎn)方品定掛位設(shè)付計(jì)：對(duì)規(guī)烘劃指末標(biāo)了衛(wèi)解不民深入叉，導(dǎo)磁致設(shè)趕計(jì)出駝現(xiàn)偏弦差。超今后艦應(yīng)把獅規(guī)劃袋條件閥和影缺響因鼓素深蠶入了扒解，飲避免腐產(chǎn)生框類似駱情況熊。4、時(shí)啊間風(fēng)墨險(xiǎn)：開發(fā)貼進(jìn)度拆延遲酬，增遞大了戒時(shí)間耽成本刪，資篩金沉抄淀時(shí)死間拉命長。5、投陳資盈則利：捕本項(xiàng)縫目毛默利較角高，塞開發(fā)攏過程居中可陵實(shí)現(xiàn)唉較好心現(xiàn)金撞流，遺但由薦于增芽值較新大、無稅金頑較高罵，侵步占了毅盈利韻空間添，整闖體盈突利水頓平不諷理想混。（四勺）投銹資拓錄展工佩作復(fù)搶盤總的結(jié)二、嬸設(shè)計(jì)冰研發(fā)（一筒）工霞作亮股點(diǎn)：異規(guī)劃戰(zhàn)、建島筑設(shè)垮計(jì)規(guī)劃寨、建籌筑設(shè)陶計(jì)階泉段，印設(shè)計(jì)燥單位誼方案兇設(shè)計(jì)鐘人員幫在集吸團(tuán)駐沈場辦鐘公，艷大大武提高踏了匯榜報(bào)頻翻率和應(yīng)決策云速度室。設(shè)計(jì)倘研發(fā)馬中心使設(shè)計(jì)始負(fù)責(zé)刮人全疊程緊循盯設(shè)漠計(jì)進(jìn)倆度，凡多次思深夜稈赴設(shè)躍計(jì)院烈控效請(qǐng)果、乘保質(zhì)塑量，搖在短役時(shí)間介內(nèi)完龍成方禾案報(bào)煮規(guī)成答果。技術(shù)崇方面陵克服澆地塊困狹長架、航瓣空限被高、濕日照致不足根等不大利條讀件，盛合理覆的設(shè)古計(jì)樓策棟布難置，誦間距章適中粉，高牢低組臭合恰繞當(dāng)，提節(jié)高了坦土地歷利用蒸率。北龍?zhí)_(tái)項(xiàng)半目采撈用新竭中式仆住宅捎的立匯面風(fēng)年格，線條哲簡潔攝流暢循，形康式簡它約，以現(xiàn)蘇代時(shí)聞尚的匹語言淡創(chuàng)造賺符合唱現(xiàn)代評(píng)人生咱活的訴空間臟，既走有時(shí)拜尚感聰和價(jià)啦值感雹，又伴體現(xiàn)中式側(cè)建筑特質(zhì)腥。立面聞風(fēng)格逝對(duì)公爪司品似牌、炭項(xiàng)目抵形象令、吸窄引客答戶都拌能提傍供一籌定的恭支持機(jī)作用碧。（一臉）工虎作亮專點(diǎn)：橡規(guī)劃殖、建逃筑設(shè)嶄計(jì)戶型意亮點(diǎn)微：1.洋房因及高并層主淹力戶著型一押梯兩遵戶設(shè)伏計(jì)體詠現(xiàn)出夠舒適剃性和亡尊貴變感。2.所有普戶型景南側(cè)延均有宮大面盼寬采船光和震南北渾通透份。3.戶型塊贈(zèng)送熱空間蜓成為頃項(xiàng)目融一大竹亮點(diǎn)沒，為佛客戶犬帶來呆最大末的實(shí)鐵惠。4.超寬青、超桃長觀藏景陽擾臺(tái)為磁客戶溉提供循寬松船的休幟閑空得間。5.客餐瞇廳一抖體化快設(shè)計(jì)盾具有大良好妻的空效間視門覺感顆，通藍(lán)風(fēng)采留光的渠優(yōu)越肢感。（一駁）工鉤作亮澆點(diǎn)：刃規(guī)劃羊、建頑筑設(shè)冬計(jì)產(chǎn)品擠提升迷階段槐精裝昆亮點(diǎn)僑：1.尋找蔥到有知實(shí)力童的設(shè)碰計(jì)合佩作單貓位。2.設(shè)計(jì)秩過程選中嚴(yán)胳格進(jìn)武行效蔥果把撥控。3.重視寶圖紙置質(zhì)量姐，多能專業(yè)奮聯(lián)合餡會(huì)審跟。4.材料釘選擇鑰、樣唉板確巷定階竹段深饒入市盾場，放多方揉尋找害，注業(yè)重效惜果和簽質(zhì)量穴，控懶制交綱付風(fēng)母險(xiǎn)。5.施工伴階段缸第一壯時(shí)間屢到達(dá)普現(xiàn)場鉤解決漫設(shè)計(jì)字相關(guān)贈(zèng)問題右。6.最終皆實(shí)現(xiàn)雁較高閣的設(shè)豆計(jì)效匆果還肚原度清。（一麻）工敗作亮芒點(diǎn)：掠精裝育設(shè)計(jì)產(chǎn)品峰提升聯(lián)階段隔景觀鍛亮點(diǎn)豈：1.效果翼提升雨方案寧針對(duì)地性強(qiáng)吊，設(shè)億計(jì)效拴果良雄好。2.施工巾階段遲景觀旁設(shè)計(jì)脆師深佛入?yún)⒘昱c選斜苗，蔥現(xiàn)場塵管控凝設(shè)計(jì)輛效果牢，對(duì)漁景觀澇微地研形施吉工、嫩苗木束種植鋪、硬孟質(zhì)鋪悅裝、撈小品脊擺放后等提晃出設(shè)蛙計(jì)建槽議。3.設(shè)計(jì)第部門章、工同程部闖門緊斯密對(duì)成接和壟溝通谷，提生高工任作效嫩率，諒保證贊工程際質(zhì)量艙和設(shè)信計(jì)效口果。（一笛）工禾作亮頌點(diǎn)：幕景觀蓄設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)梢設(shè)計(jì)機(jī)電風(fēng)設(shè)計(jì)1.地質(zhì)盯勘探東階段烤：（1）根時(shí)據(jù)周氣邊項(xiàng)凡目地欄勘成拿果和雅設(shè)計(jì)號(hào)經(jīng)驗(yàn)寫，合難理選比取地懶基承打載力襖數(shù)值敏，避聰免了月勘察撕單位蛇過于聽保守村，節(jié)凱約基多礎(chǔ)設(shè)鉗計(jì)成保本。（2）合運(yùn)理選投取抗這浮設(shè)勾計(jì)水巡壽位，袋避免截車庫泳采取撤抗浮帳措施冰，降紛低建科設(shè)成既本。（3）適風(fēng)度提話高CF早G樁側(cè)躲摩阻惠力參雞數(shù)，燦使平否均樁寒長減共少1m左右融，降封低樁渴基成障本約50萬元楊。2.根據(jù)傷戶型漢特點(diǎn)側(cè)，客端餐廳紋通過跑采用小異形孝樓板買，取抖消客腳廳與度餐廳筑之間融的梁除，增擁強(qiáng)空悉間舒溪適性雄，為亂天花放精裝都造型娃設(shè)計(jì)犬提供邁便利抵，保書證裝猴修設(shè)眨計(jì)效葬果。3.電梯縱前室烏強(qiáng)弱匹電井逃、水文暖井抱處通垃過樓室板加乖強(qiáng)措承施，貼優(yōu)化悄前室和結(jié)構(gòu)昂設(shè)計(jì)務(wù)，有碧效提蜘升前吼室空權(quán)間體充驗(yàn)感巖。1.衛(wèi)生蝦間同區(qū)層排這水減閱少了負(fù)上下蟲樓層墨的干匹擾，警衛(wèi)生修器具啄布置舟靈活擦，有亂效降厚噪，除減小險(xiǎn)滲漏覽風(fēng)險(xiǎn)鎖。2.控制倚機(jī)電伸管井灣尺寸搖，有威效控?fù)]制公梨攤面必積。3.產(chǎn)品丹配備睡新風(fēng)對(duì)系統(tǒng)有、中嫂央空震調(diào)等它有效閱提高寫產(chǎn)品志競爭票力。4.拓展信空間暴預(yù)留跟空調(diào)嘆、新姨風(fēng)、貍地暖旅，降獻(xiàn)低后撞期改虜造難見度。5.交付糕標(biāo)準(zhǔn)肺中燈吃光控它制、館電梯糾控制束、人艷臉識(shí)添別、杏智能騎安防視等設(shè)耳備可仍作為譜公司新產(chǎn)品白標(biāo)配愉標(biāo)準(zhǔn)告，增候加銷靠售賣刷點(diǎn)，口便于啊小區(qū)捏物業(yè)贏運(yùn)行爛。（一清）工根作亮雕點(diǎn)：表結(jié)構(gòu)艙、機(jī)葉電設(shè)星計(jì)（二豎）不峰足與劫改進(jìn)己措施北龍么臺(tái)項(xiàng)裁目啟繭動(dòng)以耀來，家設(shè)計(jì)市工作闖雖有搭一些濾亮點(diǎn)尾，但啞存在堂更多勞的不費(fèi)足之宵處，找借此甚復(fù)盤平之際僚設(shè)計(jì)庭研發(fā)埋中心且總結(jié)姥經(jīng)驗(yàn)慢和教噴訓(xùn)，殊明確便改進(jìn)捉措施亡，避歐免后專續(xù)項(xiàng)知目產(chǎn)還生同蘿樣問倒題，包具體意總結(jié)遮如下鋒：序號(hào)設(shè)計(jì)階段存在問題改進(jìn)措施1建筑方案設(shè)計(jì)對(duì)設(shè)計(jì)條件理解不透徹，土地出讓合同中要求戶型面積不能超144㎡，第一版報(bào)規(guī)設(shè)計(jì)方案5號(hào)樓洋房戶型面積設(shè)計(jì)成160㎡，導(dǎo)致設(shè)計(jì)進(jìn)行了二次修改。掌握政策解讀，深入理解設(shè)計(jì)條件。采用鏤空的空間將房間面積降到144以下。（二拜）不堆足與疑改進(jìn)戚措施序號(hào)設(shè)計(jì)階段存在問題改進(jìn)措施2建筑方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)階段確定戶型在工程施工后進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，產(chǎn)生多次反復(fù)修改圖紙，影響工程建設(shè)。戶型優(yōu)化前最終優(yōu)化戶型建筑設(shè)計(jì)階段，精裝、戶型優(yōu)化等工作前置，在方案設(shè)計(jì)階段確定戶型，減少后期改圖。（二復(fù)）不墊足與污改進(jìn)穴措施序號(hào)設(shè)計(jì)階段存在問題改進(jìn)措施3建筑方案設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段機(jī)動(dòng)、非機(jī)動(dòng)車交通動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理，影響景觀設(shè)計(jì)和物業(yè)管理。設(shè)計(jì)地面機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車流線交叉結(jié)合產(chǎn)品定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段深入研究交通動(dòng)線，景觀設(shè)計(jì)提前介入，合理規(guī)劃交通動(dòng)線。（二逐）不搬足與權(quán)改進(jìn)蔥措施序號(hào)設(shè)計(jì)階段存在問題改進(jìn)措施4建筑方案設(shè)計(jì)非機(jī)動(dòng)車地上車位位置設(shè)計(jì)不合理，影響園區(qū)景觀品質(zhì)，業(yè)主使用不便。景觀設(shè)計(jì)提前介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃方案與景觀方案及物業(yè)相結(jié)合，合理設(shè)計(jì)。序號(hào)設(shè)計(jì)階段存在問題改進(jìn)措施5建筑方案設(shè)計(jì)滿足營銷的設(shè)計(jì)條件變動(dòng)，引起圖紙修改，例如地下空間是否贈(zèng)送，首層戶型是否贈(zèng)送小院等。(下圖為調(diào)整前）產(chǎn)品定位階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分調(diào)研市場，明確銷售支撐條件。（下圖為加小院后）（二維）不吵足與排改進(jìn)魄措施序號(hào)設(shè)計(jì)階段存在問題改進(jìn)措施6建筑方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)階段不僅要注重建筑整體風(fēng)格和效果設(shè)計(jì)，也要重視細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，比如門窗分割、石材分割等。（下圖為窗分割不夠合理）建筑設(shè)計(jì)階段應(yīng)加強(qiáng)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)管控，避免因前期考慮不周進(jìn)行修改。（二饞）不棕足與型改進(jìn)棄措施序號(hào)設(shè)計(jì)階段存在問題改進(jìn)措施7建筑方案設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)面積與面積測繪數(shù)據(jù)不一致，造成圖紙修改。要求設(shè)計(jì)單位熟悉測繪面積計(jì)算規(guī)則，設(shè)計(jì)研發(fā)中心加強(qiáng)復(fù)核，減少修改。8建筑方案、施工圖設(shè)計(jì)對(duì)于后期需要改造或者改變使用功能的區(qū)域在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮可行性。設(shè)計(jì)階段為改造或功能改變預(yù)留條件。（二債）不懂足與公改進(jìn)克措施序號(hào)設(shè)計(jì)階段存在問題改進(jìn)措施9施工圖設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)剪力墻存在不合理的地方，造成后期圖紙優(yōu)化，修改圖紙，影響其他相關(guān)工作。將結(jié)構(gòu)優(yōu)化工作前置，合理布置豎向結(jié)構(gòu)構(gòu)件，保證建筑功能，提高舒適性。（二附）不悠足與痰改進(jìn)綿措施序號(hào)設(shè)計(jì)階段存在問題改進(jìn)措施10施工圖設(shè)計(jì)13#樓單元抗震縫處結(jié)構(gòu)布置不合理，無施工通道，引起圖紙修改。注意多單元抗震縫處施工通道的設(shè)置。11施工圖設(shè)計(jì)人防施工圖中，因CAD圖層設(shè)置，藍(lán)圖中10#樓墻柱圖層未顯示，導(dǎo)致后期圖紙?zhí)鎿Q。圖紙下發(fā)前仔細(xì)檢查，確保圖紙質(zhì)量。（二呈）不櫻足與悼改進(jìn)獲措施序號(hào)設(shè)計(jì)階段存在問題改進(jìn)措施12施工圖設(shè)計(jì)設(shè)備點(diǎn)位與精裝圖紙點(diǎn)位不一致（空調(diào)室內(nèi)機(jī)、衛(wèi)生間背簍等），因點(diǎn)位問題反復(fù)修改圖紙。精裝方案前置，施工圖與精裝圖紙做好無縫對(duì)接，避免后期因點(diǎn)位問題反復(fù)修改圖紙。13施工圖設(shè)計(jì)設(shè)備預(yù)留預(yù)埋套管部分不滿足施工需求，部分預(yù)留洞在結(jié)構(gòu)暗梁暗柱處、鋼筋太密無法施工，預(yù)留套管不是常規(guī)規(guī)格。預(yù)留預(yù)埋要結(jié)合建筑、結(jié)構(gòu)等專業(yè)，套管選用常規(guī)規(guī)格尺寸，明確套管材質(zhì)。14施工圖設(shè)計(jì)中央空調(diào)室內(nèi)點(diǎn)位部分與電氣點(diǎn)位不一致。加強(qiáng)出圖前不同專業(yè)間互審圖紙，重點(diǎn)關(guān)注其他專業(yè)與自己專業(yè)相關(guān)內(nèi)容，提高圖紙關(guān)聯(lián)內(nèi)容準(zhǔn)確性。15展示區(qū)方案設(shè)計(jì)售樓部空調(diào)室外機(jī)位置后期在現(xiàn)有條件下無合適位置，對(duì)景觀效果影響比較嚴(yán)重。售樓部展示區(qū)方案階段考慮空調(diào)室外機(jī)位置。16展示區(qū)施工圖設(shè)計(jì)售樓部空調(diào)室內(nèi)機(jī)因后期采購品牌帶電輔熱導(dǎo)致配電總負(fù)荷不夠。設(shè)計(jì)階段設(shè)備參數(shù)標(biāo)注詳細(xì)、采購階段技術(shù)標(biāo)評(píng)定嚴(yán)格審核技術(shù)參數(shù)等。（二扔）不魄足與愛改進(jìn)趴措施序號(hào)設(shè)計(jì)階段存在問題改進(jìn)措施17施工圖設(shè)計(jì)地下車庫消防設(shè)備配電選用礦物電纜，造價(jià)高，且不是規(guī)范強(qiáng)制要求，最后一版藍(lán)圖時(shí)候圖紙修改車庫內(nèi)消防設(shè)備配電改成無鹵低煙耐火電纜，在以后的項(xiàng)目中，施工圖出圖之前把控此項(xiàng)。18施工圖設(shè)計(jì)13#樓東單元、2#、6#、7#、8#、9#、10#、11#樓強(qiáng)電井留洞與結(jié)構(gòu)暗梁沖突，造成出圖后強(qiáng)電井布置鏡像施工圖設(shè)計(jì)階段注意管井內(nèi)梁對(duì)管井布置的影響，避免后期布置修改。（二爛）不茫足與碗改進(jìn)押措施序號(hào)設(shè)計(jì)階段存在問題改進(jìn)措施19精裝設(shè)計(jì)精裝未能在建筑方案設(shè)計(jì)階段充分介入戶型設(shè)計(jì)，后期精裝對(duì)建筑戶型改動(dòng)很大，且部分戶型未能達(dá)到較好的成果。精裝提前介入建筑戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)建筑戶型及結(jié)構(gòu)梁柱提出要求。（二名）不瞎足與松改進(jìn)盲措施序號(hào)設(shè)計(jì)階段存在問題改進(jìn)措施20精裝設(shè)計(jì)改造前精裝設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)實(shí)力與項(xiàng)目產(chǎn)品定位不匹配，設(shè)計(jì)效果不佳。嚴(yán)格篩選設(shè)計(jì)能力與項(xiàng)目定位匹配的設(shè)計(jì)單位。（二倚）不懶足與會(huì)改進(jìn)撓措施序號(hào)設(shè)計(jì)階段存在問題改進(jìn)措施21精裝設(shè)計(jì)方案確認(rèn)階段未嚴(yán)格按照評(píng)審流程進(jìn)行評(píng)審和會(huì)簽，造成設(shè)計(jì)效果不理想。方案設(shè)計(jì)匯報(bào)、評(píng)審等嚴(yán)格按照集團(tuán)要求進(jìn)行，評(píng)審?fù)ㄟ^后方可進(jìn)行下一步設(shè)計(jì)工作。（二塑）不明足與脾改進(jìn)背措施序號(hào)設(shè)計(jì)階段存在問題改進(jìn)措施22精裝設(shè)計(jì)樣板間衛(wèi)生間分區(qū)、潔具布置不合理，造成改造。重視衛(wèi)生間分區(qū)設(shè)計(jì)，合理選取潔具尺寸。（二樂）不每足與挑改進(jìn)僑措施序號(hào)設(shè)計(jì)階段存在問題改進(jìn)措施23精裝設(shè)計(jì)整改前樣板間軟裝實(shí)施效果欠佳，且尺寸選擇不合理。嚴(yán)格把控軟裝方案效果，審核軟裝清單時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注物品尺寸。（二遵）不特足與波改進(jìn)揪措施序號(hào)設(shè)計(jì)階段存在問題改進(jìn)措施24精裝設(shè)計(jì)在樣板間整改設(shè)計(jì)過程中，因設(shè)計(jì)周期緊急，設(shè)計(jì)單位沒有充足的時(shí)間畫施工圖，導(dǎo)致施工圖紙錯(cuò)漏碰缺較多，現(xiàn)場邊施工邊調(diào)整設(shè)計(jì)，給現(xiàn)場施工帶來了困難。在項(xiàng)目前期編制項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)，給設(shè)計(jì)預(yù)留合理的設(shè)計(jì)周期。（二些）不刑足與且改進(jìn)欄措施序號(hào)設(shè)計(jì)階段存在問題改進(jìn)措施25精裝設(shè)計(jì)樣板間玻璃欄桿選用過于公建化，導(dǎo)致了后期的欄桿更換。樣式、款式選擇時(shí)應(yīng)符合產(chǎn)品需求。26景觀設(shè)計(jì)展示區(qū)大門設(shè)計(jì)位置不能出紅線，入口斜坡占市政道路，進(jìn)行修改。嚴(yán)格按照國家規(guī)范的相關(guān)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。27景觀設(shè)計(jì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)對(duì)后期存在效果風(fēng)險(xiǎn)的部分判斷不夠，造成后期施工單位無法施工。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)設(shè)計(jì)要對(duì)后期存在效果風(fēng)險(xiǎn)的部分進(jìn)行圖紙細(xì)化，提供更多的技術(shù)指導(dǎo)服務(wù)給項(xiàng)目。（二墾）不斥足與溜改進(jìn)誕措施其他家設(shè)計(jì)逐需改夾進(jìn)工令作：1.嚴(yán)格仍篩選淹各類撓設(shè)計(jì)艙資源袋，選活擇優(yōu)株秀的崇設(shè)計(jì)框單位徑和合脹適的定團(tuán)隊(duì)云。2.加強(qiáng)音圖紙水設(shè)計(jì)暖過程喚管控獅，階族段性美進(jìn)行驅(qū)校審跌工作隔，提國高圖闖紙質(zhì)增量。3.對(duì)外趕工作溪對(duì)接巴和成第果輸望出時(shí)日，明寬確責(zé)掛任人咐、工薯作完甚成標(biāo)居準(zhǔn)、醉完成狹時(shí)間肺。4.加強(qiáng)者部門濱間的粉溝通泳與交旋流以姿及為犧項(xiàng)目堆服務(wù)更的意源識(shí)，香以項(xiàng)沿目建安設(shè)為摔中心寨，相盛互理繼解，痕相互愿支持葛。三、難成本范招采各項(xiàng)聞工作剩計(jì)劃蹦安排另緊湊忘，緊茂盯落營實(shí)，鍵各相屠關(guān)業(yè)拍務(wù)部械門配回合緊界密各項(xiàng)摟準(zhǔn)備灶工作返前置剛，提值前儲(chǔ)輕備籌轟劃，遭確保丸前提汪條件述充分緊盯鍵現(xiàn)場伴實(shí)際哲實(shí)施依進(jìn)展巖情況自，過杰程中慕及時(shí)惕修正勸解決窮各類格突發(fā)近問題（一課）工羅作亮屈點(diǎn)（二決）工歐作不志足具勸體案默例問題發(fā)現(xiàn)展示區(qū)景觀單位在供方庫中邀請(qǐng)投標(biāo)時(shí)僅有六家響應(yīng)投標(biāo)，實(shí)際投標(biāo)僅有三家，評(píng)標(biāo)中選擇了技術(shù)標(biāo)居中的單位。軟裝單位提供的深化方案展現(xiàn)力度不足，比例搭配不協(xié)調(diào)景觀單位項(xiàng)目經(jīng)理現(xiàn)場不配合，不服從管理，承諾不兌現(xiàn)空調(diào)與消防工程的合同范圍均有衛(wèi)生間管道排氣扇景觀工程和軟裝驗(yàn)收時(shí)問題較多，選材和工藝未達(dá)到預(yù)想不足展示區(qū)景觀單位儲(chǔ)備不足軟裝供應(yīng)單位深化能力欠缺個(gè)別單位把控力度差施工界面劃分有部分遺漏景觀、軟裝整體施工效果欠佳改進(jìn)多做考察和調(diào)研，增加優(yōu)秀供應(yīng)商增加前期深化能力評(píng)估，下單前逐項(xiàng)確認(rèn)做好調(diào)研，分析其高層重視和支持力度結(jié)合設(shè)計(jì)和工程，做好綜合策劃結(jié)合設(shè)計(jì)、成本，定標(biāo)注意整體適配合理（三冒）不類足與售改進(jìn)晃措施做好調(diào)研，分析其高層重視和支持力度結(jié)合設(shè)計(jì)和工程，做好綜合策劃結(jié)合設(shè)計(jì)、成本，定標(biāo)注意整體適配合理（三然）不繼足與盲改進(jìn)術(shù)措施經(jīng)與家運(yùn)營欲調(diào)查首報(bào)告女核對(duì)趁，景鉗觀清兄單有6項(xiàng)描惡述不餓清晰簡，4項(xiàng)技術(shù)權(quán)資料排不統(tǒng)期一，攪成本聯(lián)部編筋制清龍單時(shí)未發(fā)現(xiàn)坦和及欣時(shí)提拼出疑坑問，占6.熊5%）兒童閘設(shè)施侍定標(biāo)攝談判鉆過程用，成爪本部們?cè)谠O(shè)泡計(jì)提車供電激子版米圖紙氧后，列未第凱一時(shí)勁間進(jìn)說行市候場詢壓價(jià)并田審核給定標(biāo)璃，對(duì)涂待緊鬼急事押情緊喊迫度僵不足首次軟晶裝、帶景觀患效果離差無法滿膨足項(xiàng)揚(yáng)目定姻位要求?？翟蚪持恢鹗浅晒┍具m收配、買單位曠選擇帳與項(xiàng)旦目定向位不咽匹配誼，原受因之拔二是叢過程旅管控府未嚴(yán)大格把槳控質(zhì)棉量，蘋造成瘦實(shí)際召質(zhì)量朱和方流案效旗果存敬在一離定偏看差。（三?。┎辉谱闩c以改進(jìn)軟措施-成本1、清單質(zhì)量：裝修及景觀個(gè)別項(xiàng)清單特征描述不清晰；清單未與招標(biāo)答疑同步修改改進(jìn)劈燕措施鎮(zhèn)：答疑挎→清討單調(diào)能整形鍬成標(biāo)會(huì)準(zhǔn)化滲動(dòng)作霞；強(qiáng)調(diào)認(rèn)纏真嚴(yán)病謹(jǐn)?shù)奶吖ぷ鞫茸黠L(fēng)誘，加節(jié)強(qiáng)工貢作成犯果互審，杜渴絕在條瓣件不勇具備簡的情構(gòu)況下只毒考慮紫完成部率，得不顧刃質(zhì)量驗(yàn)卡節(jié)點(diǎn)戰(zhàn)完成工若作。改進(jìn)忙措施姓：認(rèn)真妖梳理集內(nèi)部答管理背，提叫高責(zé)變?nèi)我庾R(shí)，加擋強(qiáng)協(xié)沃作配敢合，確保童各項(xiàng)買目工創(chuàng)作順絕利開展；特陡殊緊酒急事卡項(xiàng)，跪一定睡要以質(zhì)滿足剃現(xiàn)場患工程做進(jìn)展盟為第隱一原禍則，捧靈活襖開展睛各項(xiàng)漠工作司，對(duì)筋于不授能決輝策的笑事情洽第一棵時(shí)間過向上霸匯報(bào)。2、標(biāo)底質(zhì)量：景觀工程部分價(jià)格偏離市場價(jià)，造成標(biāo)底價(jià)不準(zhǔn)確，影響談判決策改進(jìn)豈措施窩：編制孔標(biāo)底肉詢價(jià)眼工作蘇前置渡開展繳，要充分達(dá)結(jié)合異市場防行情，通過陵多家粥詢價(jià)惡比選疾確定；向上弱級(jí)提辯供信估息時(shí)，將多瞇個(gè)維賞度的視考慮訪結(jié)果煮全面趟告知以便鼻制定談判梳決策混。３、協(xié)作邀配合連：兒童搖器械停定標(biāo)撫滯后小，責(zé)任心犬缺失單，緊類迫度邊不足翠，協(xié)本作配背合意辜識(shí)淡使漠4、缺少站整體嚇示范肅區(qū)目許標(biāo)成束本研攤討確驢定程印序，鬼后期清定標(biāo)惹、單貞位選恢擇缺煙少綱耽領(lǐng)性偶經(jīng)濟(jì)漁指標(biāo)改進(jìn)芝措施恥：示范善區(qū)目導(dǎo)標(biāo)成拼本要米提前我確定服，形晌成“色先定劃”—“再鄙控”撥的流哪程，顏根據(jù)美項(xiàng)目仰定位凈，適方配合疲適成奧本作患為目熱標(biāo)值擾，指拾導(dǎo)后穗期設(shè)茫計(jì)、符招標(biāo)抱、定角標(biāo)，名實(shí)現(xiàn)移成本悲、效勾果的川雙重被控制協(xié)和達(dá)鮮成。四、光開發(fā)20贈(zèng)19年1月2月20臟18年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月文勘20縱18驗(yàn).6棋.4施工束證取喇得20管18觸.9很.2隙7抗震20必18肌.4侮.1勉1節(jié)能20債18櫻.6姿.4配套詢費(fèi)繳納完擦畢20醉18惑.7踩.4規(guī)劃丹證取五得20爹18工.7志.4批前目公示僻：2撐01僚8.禽5.鴨18犁--素20鞠18性.5溝.3拆1勘察久設(shè)計(jì)劫招標(biāo)逢20娛18覆.7欄.9施工糕監(jiān)理項(xiàng)招標(biāo)膏20根18脅.8.熟27質(zhì)監(jiān)巨備案20擠18批.9訊.5安監(jiān)備法案20拖18掏.9中.14施工娘圖審贊查20紹18按.7.5物業(yè)喝招標(biāo)20涂18慕.9剛.3規(guī)劃皆證施工鞋證預(yù)售槽證土地胞解押20怨19.僅1.衣27資金譜監(jiān)管20緞19.劣1.鞏27預(yù)售釋證取上得20指19.振2.陣2（一異）開鳳發(fā)時(shí)榆間節(jié)句點(diǎn)修規(guī)鎖會(huì)20旱18毫.3期.2酬8修規(guī)方案迫專家場會(huì)評(píng)揉審?fù)镞^20加18山.3沾.2乏5文物格勘探士完成20忽18釘.4垃.2己0人防虹建設(shè)本決定擴(kuò)意見違書取灰得20廚18船.4.2悼8經(jīng)濟(jì)梨指標(biāo)犯復(fù)核氣完成20共18揭.4辦.2遼0海綿哈城市禾審查臭完成20爹18耽.4潛.2緞8節(jié)能效綠建請(qǐng)方案懶評(píng)審20棚18吊.4禿.2萄8經(jīng)濟(jì)費(fèi)指標(biāo)只復(fù)核園完成20父18幼.4擱.2偉0海綿島城市潑審查傍完成20叨18葛.4停.2掠8規(guī)劃組證批屬前公芹示20懂18濾.5模.9人防齒建設(shè)服決定拆意見尖書取叉得20隆18染.5鵲.3魚1配套舌費(fèi)繳納完外畢20勞18醬.5馳.1暖0規(guī)劃陷證取掛得20團(tuán)18迅.5騾.1徑4消防20愉18六.9.悶29消防20攏18池.6滴.5招標(biāo)待備案20欠18則.5丸.3筍0質(zhì)監(jiān)害安監(jiān)20趴18臣.5池.2障7施工睡證取通得20匹18間.6雁.8施工構(gòu)圖審鞏查20意18問.6裁.3物業(yè)坊招標(biāo)20捐18醫(yī).7敵.1裝4面積奶預(yù)測20議18升.7踢.1五41#、2#、7#達(dá)到攪形象懲進(jìn)度20欲18淘.8瞇.4預(yù)售每證辦搏理完京成20羨18吧.8俯.8抗震20診18隱.6燭.5規(guī)劃勁證施工暮證預(yù)售染證計(jì)劃餅時(shí)間臨節(jié)點(diǎn)實(shí)際完完成佩時(shí)間讓節(jié)點(diǎn)達(dá)到斤預(yù)售然進(jìn)度20糾18嘉.1得1.磁21階段業(yè)務(wù)事項(xiàng)計(jì)劃完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間滯后天數(shù)滯后原因開發(fā)報(bào)建總規(guī)方案公司評(píng)審?fù)ㄟ^2018.2.242018.3.59修規(guī)方案通過專家評(píng)審會(huì)2018.3.252018.3.283規(guī)劃證公示2018.5.92018.5.189總規(guī)設(shè)計(jì)方案變更（超144平方米）規(guī)劃證取證2018.5.142018.7.4516.1-7.3未及時(shí)繳納配套費(fèi)，公示時(shí)間未列入取證計(jì)劃。施工證取證2018.6.82018.9.2779含有國有資本需要公開招標(biāo)（5.28-8.27）；涉及未批先建處罰協(xié)調(diào)。達(dá)到預(yù)售形象樓層2018.8.42018.11.21107土方外運(yùn)及揚(yáng)塵管控預(yù)售證取證2018.8.82019.2.2174預(yù)售形象樓層、價(jià)格備案、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證解抵押（一它）開凳發(fā)時(shí)丸間節(jié)適點(diǎn)1、修往規(guī)階酒段協(xié)污調(diào)規(guī)膜劃局殺完成順設(shè)計(jì)撫方案乖中鏤招空式迫房間禁非功艙能性右凹槽削方案善的報(bào)縮慧批，款有利耗于后量期銷欠售面鈴積贈(zèng)功送。2、文萌物勘幻玉探在末場地伶未清堡表和芽幼兒袋園已寶施工行至二源層情括況下玻，協(xié)畝調(diào)文礎(chǔ)物局棚、文冶勘辦搭進(jìn)行點(diǎn)勘探誤并出獸具整條個(gè)地呼塊文拜勘報(bào)紋告。3、施工淹證辦吃理中需戚要建貌委安監(jiān)先站現(xiàn)早場勘襲察，出具刻現(xiàn)場呢勘察饒通知懸書及飄違規(guī)據(jù)建設(shè)跑項(xiàng)目執(zhí)業(yè)務(wù)禁聯(lián)系皺單才能籮辦理客完成緒，協(xié)調(diào)持質(zhì)監(jiān)扮、安撤監(jiān)（牽只處奔罰1耽#2津#3昂#6址#7赤#9桶#）痰，為躁公司產(chǎn)節(jié)省近30株0萬罰款煩。4、楊遠(yuǎn)金片佛區(qū)限錦價(jià)1.賀6萬/㎡（增毛坯政）情填況下傘，協(xié)應(yīng)調(diào)房詢管局曉及國洲調(diào)隊(duì)牧備案糕價(jià)達(dá)噴到1.璃95萬/㎡（魔精裝扁），奧是區(qū)識(shí)域備禿案價(jià)恰最高派樓盤息。5、在示取得魂規(guī)劃遷證階拼段，協(xié)做到序了配拒套費(fèi)舅交完浪當(dāng)天商拿到濃規(guī)劃這證；駱在預(yù)蜻售證嫁階段澆，做質(zhì)到了且預(yù)售盒公示巨完成婦當(dāng)天踏即拿鈴到預(yù)夾售證添。提暗前做風(fēng)好審矛查、濟(jì)審批繩、繕騰證、幸用章?lián)艄ぷ鲾?shù)。（二悅）工警作亮騙點(diǎn)項(xiàng)目90圖%的土地有雜生土和脾建筑洲垃圾似，需妄要進(jìn)伐行清離表，蛋才能滴進(jìn)行宿文物期勘探兇工作。幼兒還園主女體已籍經(jīng)施符工完州成無哥法進(jìn)眉行勘谷探。A:文物林勘探畜工作正周期灶較長在辦催理套塞型結(jié)腰構(gòu)比帳例審批過程碌中發(fā)嗓現(xiàn)土地出讓運(yùn)合同每中規(guī)較定戶沫型面敘積不侮能超仰過1演44孝平方扔米。B:項(xiàng)目買土地息出讓城合同攜未仔只細(xì)研績讀勘察置設(shè)計(jì)牲施工火監(jiān)理朋需要夕進(jìn)行物公開輪招標(biāo)C:未及浪時(shí)發(fā)道現(xiàn)項(xiàng)波目公徹司股繪本含收有國持有資焦金A：如解決寒方案墳:1、因?yàn)檠雸龅卮翰荒苌嗲灞砜儯?次咬協(xié)調(diào)文物勘察眉人員到現(xiàn)門場，使用輛挖掘典機(jī)對(duì)場地報(bào)個(gè)別紫區(qū)域挖坑寬勘探旦。2、寬經(jīng)過寶協(xié)調(diào)冒文勘桐辦和黨文物批局主羽管領(lǐng)謊導(dǎo)工皺作對(duì)殊幼兒確園進(jìn)頌行象征曉性補(bǔ)勘頸，快資速拿導(dǎo)到整快蟻地報(bào)告占。3、懸5.墨10日-5仗.1當(dāng)4現(xiàn)書場勘紀(jì)探，交5.鵲22柴拿到蓄勘探宮報(bào)告舒，6梅.4虎拿到肚文物嶺勘探考古發(fā)掘廟備案答意見帳書。勺未影盒響到蠶規(guī)劃跡證辦褲理。B：蟻解決不方案倦：及時(shí)之結(jié)合社設(shè)計(jì)撞研發(fā)莖中心拍取消肆超過鑒14開4平粗方米京的戶雕型設(shè)薪計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)斬方案進(jìn)行諸了調(diào)山整。C律：解演決方歡案：發(fā)現(xiàn)洲公司忍股本槐含有麗國有死資本騙后，及時(shí)絡(luò)同建裕委招最標(biāo)處季確認(rèn)易必須想公開咳招標(biāo)。及秧時(shí)簽鏈訂招標(biāo)框代理轎合同塊，完犁成勘命察設(shè)嘗計(jì)施漸工監(jiān)井理招城標(biāo)。（三積）不唐足與犯改進(jìn)伸措施D:面積頃預(yù)測纏繪中14炭3戶型特面積東超過弟14找4平障方米E:未批爹先建潤影響蘋辦理詢規(guī)劃寺證和布施工光證進(jìn)固程F:規(guī)劃護(hù)方案怪設(shè)計(jì)策中地速上物前業(yè)用穿房按滾標(biāo)準(zhǔn)缺少蜜面積D:否解決脖方案思：因?yàn)槟笠?guī)劃攪和房敲管測激算方評(píng)式不腔同，買導(dǎo)致稍14右3戶逼型面熄積超深過1品44著平方柏米，冰及時(shí)鑒同設(shè)發(fā)計(jì)研石發(fā)中釀心溝腿通修怒改確認(rèn)，協(xié)響調(diào)測繪拋隊(duì)修改測繪拴數(shù)據(jù)。E:挺解決選方案遷：施工擺證辦貧理中與安監(jiān)驢站需惹要現(xiàn)峰場勘取察出舞具現(xiàn)捷場勘嬸察通走知書衛(wèi)及違腥規(guī)建逼設(shè)項(xiàng)抖目業(yè)縮慧務(wù)聯(lián)景系單鼻。協(xié)度調(diào)質(zhì)僑監(jiān)、翁安監(jiān)出具傅聯(lián)系性單（只寫處罰六棟萄，實(shí)談際應(yīng)毫全部忙處罰），為公糊司節(jié)規(guī)省近30劉0萬氧。幼兒旋園規(guī)治劃證蹲處罰酒完再薄辦理睛。F:喂解遙決方故案：地上地物業(yè)鋼用房兩面積釀?wù)伎偣梦飿I(yè)專用房農(nóng)面積最不低茄于8負(fù)0%損，臨陰時(shí)占私用可作售面努積，傾辦理佳物業(yè)燦招標(biāo)礙備案瘦。后猴期再斷進(jìn)行周協(xié)調(diào)旗置換帝。G:房管吹局價(jià)采格備牛案時(shí)嘴間較朵長市內(nèi)很五區(qū)薯市房執(zhí)管局啄價(jià)格蠻備流程沃：1、施土工到預(yù)售禿樓層審批線處勘煮察現(xiàn)場；2、價(jià)格綱申報(bào)市場版處審森核；3、經(jīng)過性市場尖處、統(tǒng)計(jì)恨局國調(diào)時(shí)隊(duì)、千局長避業(yè)務(wù)秀會(huì)三勉個(gè)會(huì)議確定糾價(jià)格克，時(shí)方間較恰長，也經(jīng)嚴(yán)格崖限制谷高價(jià)伐格備項(xiàng)案。G:教解枝決方培案：楊金善片區(qū)奧房管眉局設(shè)爭定價(jià)衣格：瓶高層招16陵00繼0元議/㎡漁，洋餓房1灑90歷00壓元/知㎡，季要突醫(yī)破設(shè)小定價(jià)斷格重狹點(diǎn)協(xié)蛋調(diào)房白管局儉長、耀市場淡處處戚長及紐奉統(tǒng)計(jì)鏟局國潑家調(diào)辦查隊(duì)暴外聯(lián)扎工作追，突例破限半價(jià)。（三搜）不驕足與診改進(jìn)原措施01040302及時(shí)例同經(jīng)載辦人盆溝通溝，預(yù)欣判事鐵情發(fā)擠展結(jié)集果，及時(shí)踩決斷香，引錯(cuò)導(dǎo)事愉情向有漲利公沖司方交向發(fā)展。（訴預(yù)測殺繪面如積超要標(biāo)）1、無邁縫對(duì)件接，暑及時(shí)變溝通情，凡事庸預(yù)則濕立，炎不預(yù)呢則廢涼。遇到曾問題娘要冷赴靜處怖理，姨多尋塵找方繳法解濱決。視只為墓成功煙找方昂法，蝴不為耀失敗鞋找龍借口君。（聽文物甩勘探撈、物妖業(yè)用莊房面朵積有念差異疫、建韻委一勸體化縣平臺(tái)氧不能栗使用嫌，突龜破常攀規(guī)快斥速辦聽理施干工證豪）4、理彩清思悉路，臘多想丸辦法日，擴(kuò)套展思便維，照突破憲傳統(tǒng)金水辰區(qū)規(guī)劃倉證分執(zhí)項(xiàng)較汁多，需佛要分拆局、軟市局河雙重鏈審批廊，公岡示時(shí)托間未落列入基計(jì)劃迅；施峰工證藏公開苦招標(biāo)欲，需要球時(shí)間賴辦理，編填排計(jì)亮劃時(shí)母間太正緊。在項(xiàng)踐目開斜發(fā)進(jìn)驅(qū)度快特速推沾進(jìn)過棕程中元，人公員編粉制必屠須滿賤足工郊作需檢要。3、開斤發(fā)計(jì)蘋劃編節(jié)排合技理及人員駝合理怨配置增強(qiáng)旗自身足業(yè)務(wù)屯素質(zhì)合，關(guān)箏注行業(yè)規(guī)范味政策回及時(shí)吊局發(fā)船展，姜以應(yīng)幣對(duì)日餡趨變歇化的蕉局面系。（物敢業(yè)招莫標(biāo)及律國有凈資本循占比來）2、加搏強(qiáng)學(xué)攜習(xí)惕苦練粒內(nèi)功總結(jié)經(jīng)驗(yàn)（四胸）總垮結(jié)經(jīng)悉驗(yàn)五、程工程（一蒜）工美程建看設(shè)節(jié)綢點(diǎn)序號(hào)業(yè)務(wù)事項(xiàng)計(jì)劃完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間1第一批次（1#、2#）土方開挖5月27日8月9日（1號(hào)樓）8月27日（2號(hào)樓）2第一批次（1#、2#）樁基施工5月16日4月25日（1號(hào)樓）4月20日（2號(hào)樓）3第一批次（1#、2#）驗(yàn)槽5月27日8月9日（1號(hào)樓）8月27日（2號(hào)樓）4第一批次（1#、2#）達(dá)到正負(fù)零7月10日9月21日（1號(hào)樓）10月12日（2號(hào)樓）5第一批次（1#、2#）達(dá)到5層8月4日11月18日（1號(hào)樓）公司苦制定盜的工程節(jié)季點(diǎn)計(jì)姻劃與舊實(shí)施飯完成片情況計(jì)差距環(huán)很大，弦影響到恐了項(xiàng)熔目開雹盤銷茅售工訂作。（二滋）工梁作亮濟(jì)點(diǎn)1、淺升級(jí)車改造思制定科詳細(xì)思的相佩關(guān)計(jì)驚劃（居施工經(jīng)節(jié)點(diǎn)瘦，材親料生協(xié)產(chǎn)及公到場聲時(shí)間陣等）腿。2、養(yǎng)每天限收集嫩整理叔分析夜計(jì)劃粗完成劇情況揀，針倘對(duì)未缸完事奸項(xiàng)加寇強(qiáng)溝努通并稈出具穩(wěn)解決定方案隔。3、束積極超調(diào)動(dòng)涼集團(tuán)衣相關(guān)娃部門抽統(tǒng)一創(chuàng)協(xié)作痛，統(tǒng)共一目獄標(biāo)，吸責(zé)任類到人超。4、利項(xiàng)目遵部敢嚴(yán)于擔(dān)異當(dāng)，街積極蛾推進(jìn)亭。（三割）計(jì)客劃節(jié)占點(diǎn)評(píng)詠估1、降編制母計(jì)劃前它期缺神少當(dāng)?shù)丨h(huán)境及衣周邊鉛關(guān)系乓對(duì)工緒程進(jìn)芬度的桌影響媽（土播方，腳前期瞇臨時(shí)音水、兔電等零）。2、編加制計(jì)伍劃只焦考慮喬對(duì)標(biāo)權(quán)標(biāo)桿致企業(yè)拐計(jì)劃腦，沒黎有結(jié)櫻合項(xiàng)村目本叛身特孔性，英實(shí)施性可控?zé)孕∮崱?、省編制袖計(jì)劃授缺乏指配套兩的相攝關(guān)措巧施支寒撐（濤合同尊缺乏戲預(yù)售倘工期較約束腦的明辮確條悔款及尼預(yù)售煮前趕犁工措姐施）殲。4、遞計(jì)劃假實(shí)施控缺乏污相匹甲配的使合作娘伙伴峽（管梢理人嘴員缺固乏趕序工意者識(shí)及偏人、芝材、目機(jī)的找組織委能力輕）。5、政濁府揚(yáng)詢塵污云染防北控要煎求停愉工的煙影響韻（政沿府揚(yáng)服塵管臣控期挪）。計(jì)劃腐節(jié)點(diǎn)飯滯后孩原因敲分析拳：（三關(guān)）計(jì)境劃節(jié)她點(diǎn)評(píng)孟估1、洲編制蓬計(jì)劃身前做拼好對(duì)注項(xiàng)目辨周邊啞情況發(fā)的摸挨底，餅尤其態(tài)是影李響關(guān)愿鍵節(jié)伍點(diǎn)的滑客觀礎(chǔ)因素趁應(yīng)充旺分考慮。2、做李好政繞府相裝關(guān)部趴門的左關(guān)系它維護(hù)撥，對(duì)譜影響然工程漆的開丹發(fā)手樓續(xù)問饑題，躬盡快牢拿出染解決膨方案伏，盡警可能諸的降鋼低對(duì)救進(jìn)度溪的影蓮響。3、對(duì)梯總包犁單位邊的管頁理應(yīng)弟加大司力度物，總圓包合葛同應(yīng)鼓明確擁銷售努里程勁碑節(jié)請(qǐng)點(diǎn)，止要求礎(chǔ)總包勉單位謠對(duì)里歌程碑趙節(jié)點(diǎn)裁制定蕩專項(xiàng)冒執(zhí)行貓計(jì)劃濁，責(zé)掩任到宰人，盒獎(jiǎng)懲索明確臨，確偉保計(jì)搭劃的擇落實(shí)辯。4、參雅照對(duì)冰標(biāo)企夕業(yè)要角求，靜結(jié)合拆現(xiàn)狀詠條件靜制定剛科學(xué)出合理敘的開偵發(fā)計(jì)傘劃，殿對(duì)項(xiàng)肅目施謀工能把提前草做準(zhǔn)并備的來工作其一定貧要前往置落歐實(shí)，歐盡可設(shè)能的僵為下倦步工彈作做乖鋪墊雷。5、標(biāo)凝準(zhǔn)工獨(dú)期及差總合展同充率分考撈慮政嬌府管五控對(duì)廁項(xiàng)目薯進(jìn)度蝕的影娛響。問題默解決妄方案灘：（四米）工機(jī)程質(zhì)挎量及龜安全仗文明固評(píng)估工程附質(zhì)量屯：從施工過程對(duì)爸質(zhì)量的張巡查球結(jié)果右來看，項(xiàng)品目施雖工現(xiàn)雙場重鴨大質(zhì)征量缺區(qū)陷不榮存在智，但扇前期桌質(zhì)量風(fēng)通病狗普遍名存在總，通過奶巡查跨整改，筐后續(xù)華施工財(cái)質(zhì)量懷明顯煤提高。安全促文明劈燕：安全堵文明鑰整體淺形象汪距公李司要略求還木存在伍差距眠，整暗體形索象展偵示關(guān)者注度碑不夠稀。（四蒙）工坦程質(zhì)肚量及闊安全譜文明順問題物分析工程枝質(zhì)量此：1、施晌工圖橫設(shè)計(jì)批變更牽較多山，各忘專業(yè)兼不溝根通，剖圖紙夢前后駁不一掙致，舉出現(xiàn)毛返工隊(duì)。2、姥沒有鉤嚴(yán)格深按照促驗(yàn)收寸規(guī)范刪去要煉求總畜包單才位、匹監(jiān)理腳單位像進(jìn)行山自檢咐、抽六檢、當(dāng)交接昨檢，管理不鑄嚴(yán)謹(jǐn)砌；3、續(xù)對(duì)常晉規(guī)質(zhì)壯量通吹病沒萍有做遠(yuǎn)到預(yù)毒防，對(duì)般存在廣問題鄭加強(qiáng)鳴總結(jié)蝦經(jīng)驗(yàn)蒜，減少點(diǎn)重復(fù)暢出現(xiàn)。4、蝕對(duì)施巖工過護(hù)程缺少精祖細(xì)化福管理，漠細(xì)節(jié)把迷控不紋足。解決抓方案插：1、集準(zhǔn)團(tuán)加百強(qiáng)設(shè)屢計(jì)圖弟紙質(zhì)筆量，父項(xiàng)目蠅組織工程破部、柜監(jiān)理貴、總朽包單蔬位認(rèn)腫真看全圖，甩杜絕蒼施工銀錯(cuò)誤走問題喇的出現(xiàn)。2、項(xiàng)主目組墻織工程到部、栽監(jiān)理趟、總墻包單疑位學(xué)闊習(xí)施次工驗(yàn)賞收規(guī)戲范，邊對(duì)常馬見的漫質(zhì)量集通病悔做好燭管控?cái)嗪皖A(yù)障防。3、苗落實(shí)然自檢蘭、抽副檢、松交接疑檢等隨驗(yàn)收忘程序財(cái)，層趕層落停實(shí)，前杜絕顯細(xì)節(jié)顫問題洽的出削現(xiàn)。4、墓做樣舊板工尖程，劫立標(biāo)天桿，炭參照延施工顛常見劫部位頌。（四朵）工踐程質(zhì)泉量及遠(yuǎn)安全殼文明駁問題告分析安全籍文明虎：1、項(xiàng)歐目安編全管授理人涌員經(jīng)琴驗(yàn)不下足，抽公司婚缺乏塘安全乳文明峽統(tǒng)一壟標(biāo)準(zhǔn)倦手冊(cè)劈燕。2、在施工階段，蜻沒有蜓及時(shí)笛的落怖實(shí)安罰全文么明操作規(guī)鑒范與管理鮮。解決扯方案穿：1、堡按照軟公司昏及政序府對(duì)駕安全倉文明厲施工充的要飄求，材嚴(yán)格棍操作嫩執(zhí)行笑。2、翻對(duì)施宋工各相階段孝涉及樹到的堡安全況文明史做法鋸，提刮前組探織學(xué)腔習(xí)參岔觀，趟積極盞落實(shí)桌到位騎。（五絹）樣相板房龍精裝僑修問題密匯總偵：A:境項(xiàng)目封前期如缺乏肌整體服把控候能力擔(dān)及重餡大事勤項(xiàng)決拿策意粥識(shí)，英為趕眨節(jié)點(diǎn)蠻進(jìn)度杜未及諒時(shí)制沒止相右關(guān)施妖工。B：液施工草前沒刷有針兔對(duì)性繼的、頂系統(tǒng)還的、壓詳細(xì)而策劃汗并組踢織參友建部己門商浙議。C：施工棒過程崗缺乏榮過程協(xié)驗(yàn)收寺，問放題整亭改不張及時(shí)尸、細(xì)找節(jié)把慶控不搞到位陵。問題復(fù)解決栗方案臨：1：提前訊策劃刻，加輕強(qiáng)預(yù)才控能鴨力，予發(fā)現(xiàn)范問題額應(yīng)果暖斷提酬出項(xiàng)阻目意痛見，矛避免者返工扭，節(jié)淚省成樂本。2：設(shè)計(jì)享、成拌本招磚采、績工程豪、營梳銷、漲物業(yè)損應(yīng)前賢期聯(lián)袍合會(huì)鬧審圖談紙，怎融合舌各自痰的要絞求，冷減少切后期驢的變時(shí)動(dòng)。3：加兇強(qiáng)現(xiàn)稼場工便程師伯責(zé)任獨(dú)心，鴨提高王專業(yè)株技能章，加放強(qiáng)過含程檢希查驗(yàn)劑收，桶及時(shí)易發(fā)現(xiàn)減問題器整改延并復(fù)齡驗(yàn)，籍做好希施工犯記錄辱。（五叔）樣肆板房寬精裝嘩修F、施個(gè)工期絡(luò)間因恨工期構(gòu)緊，講任務(wù)老重，姨缺乏濤緊密誤協(xié)作淚意識(shí)累。D、相朋關(guān)職臨能部侄門在卡條件練不具門備的容情況惱下卡算節(jié)點(diǎn)即完成魯，不槐管質(zhì)遠(yuǎn)量是詳否滿業(yè)足需妥求，級(jí)只考祖慮完?duì)I成率唯。最威后由女項(xiàng)目姓全盤止接受寬，施夫工過喉程問撈題重桶重，模形成蒙由下盟游部肉門反犧推上哈游部將門，稅節(jié)點(diǎn)喇及質(zhì)域量難讀以保講證。E、材受料二卵次確枯認(rèn)封樂樣，萄全盤么按照鍬設(shè)計(jì)戲提供幸廠家銅及樣亦品，擦設(shè)計(jì)虛提供區(qū)材料命價(jià)格撞高且藝配合圈不好佩，外贊地廠樹家供悲貨時(shí)副間無音法保布障。4、統(tǒng)生一思尚想，煎統(tǒng)一偷目標(biāo)大，健雁全專僑項(xiàng)考緊核機(jī)蟻制，備避免滋推諉葛扯皮段。5、各部戴門圍落繞總頃體施寬工計(jì)麗劃，樂各個(gè)盟條線賺按時(shí)螺、保魄質(zhì)、憐保量完成硬階段緞性的廉目標(biāo)奮任務(wù)倒，才軌能最剃終保舉證效索果目蓋標(biāo)的膜實(shí)現(xiàn)。6、健偉全材有料信類息庫征，建馬立材杜料信留息價(jià)鄉(xiāng)豐與市葡場價(jià)假相結(jié)鋤合的究動(dòng)態(tài)禍成本瓦控制致體系瞎，提幻玉升員衡工專康業(yè)能耍力，著及時(shí)慚提出擋合理泛化建滅議，清敢于寬擔(dān)當(dāng)計(jì)，快效速?zèng)Q勢策。六、濟(jì)營銷開盤勉大數(shù)之據(jù)共計(jì)推出18過8套房源劇，認(rèn)曬購目最標(biāo)80套，絨沖刺10訓(xùn)0套，帳實(shí)際去化41套，去化基率22見%。20驅(qū)18年10月27日-2友01炭9年1月24日，疼共計(jì)司認(rèn)籌26臟8組1月25險(xiǎn)-2角6日開乖盤目笑標(biāo)完寺成情原況1、營乏銷回扭顧——節(jié)點(diǎn)員回顧原計(jì)劃節(jié)點(diǎn)與實(shí)際執(zhí)行節(jié)點(diǎn)對(duì)比4月5月6月7月8月9月10月11月12月10.191月2月11.1712.78.59.91.51.2535天99天項(xiàng)目售樓部原計(jì)劃開放節(jié)點(diǎn)為8月5日，實(shí)際開放時(shí)間為9月9日，后延錯(cuò)位時(shí)間為35天；項(xiàng)目首開入市原計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)為10月19日，實(shí)際首開入市時(shí)間為1月25日（取證為2月2日），后延錯(cuò)位時(shí)間為99天。2、營繳銷回鴿顧——執(zhí)行撐回顧MISSUNDRAGONPALACE4月5月6月7月8月9月10月11月12月營銷動(dòng)作4.154.15入駐教育港灣聯(lián)展中心6.18喜來登展廳開放&啟動(dòng)意向客戶登記9.9售樓部正式開放10.27喜舍入會(huì)升級(jí)6.189.910.271.51月1.252月1.5樣板間開放1.25開盤11.1112.8營銷節(jié)點(diǎn)實(shí)際執(zhí)行落地回顧自項(xiàng)目營銷團(tuán)隊(duì)入駐教育港灣展廳至項(xiàng)目首開9個(gè)月，意向客戶接受登記至首開7個(gè)月，正式入會(huì)至首開歷時(shí)3個(gè)月；1、營濁銷回嬌顧——節(jié)點(diǎn)雞回顧1）對(duì)節(jié)點(diǎn)的敬畏心和誓保節(jié)點(diǎn)的決心要全力保證前期定下的各個(gè)節(jié)點(diǎn)，避免工作的重復(fù)，推廣的浪費(fèi)，人員的流失；開盤時(shí)間與方式的選擇上符合項(xiàng)目定位和調(diào)性；2）合理的廣告投放和費(fèi)用支出在節(jié)點(diǎn)沒有明確的情況下，主要工作是做好內(nèi)部培訓(xùn)和賣點(diǎn)梳理，不盲目的進(jìn)行市場化宣傳和推廣，可多用自媒體（微信、微博、抖音等）釋放項(xiàng)目相關(guān)信息；3）政策的合理解讀與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)于市場最新政策要正確解讀，避免過分解讀，做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；相應(yīng)解決措施思考1、項(xiàng)目原計(jì)劃8月5日售樓部、園區(qū)開放，實(shí)際開放實(shí)際9月9日，延期35天；2、項(xiàng)目原計(jì)劃首批房源入市實(shí)際10月19日，實(shí)際開盤時(shí)間1月25日，延期99天；執(zhí)行說明1、前期投放的廣告幾乎無效化，沒有形成信息集中爆發(fā)，造成極大的資源浪費(fèi)；2、對(duì)于“824”新政的過度解讀，開放工作反復(fù)變化；3、開盤節(jié)點(diǎn)一推再推，置業(yè)顧問信心收到打擊，開盤前人員流失情況嚴(yán)重；4、春節(jié)前開盤，客戶購買欲望底下，無證開盤，選房客戶體驗(yàn)感不足，無法形成熱銷氛圍；出現(xiàn)問題2、營瓜銷回圣顧——推廣刃回顧各階緞段推停廣渠米道組合旗及出高街主房誠題4月5月6月7月8月9月10月11月12月4.騰156.肚189.書910狼.2妄71.陸51月1.獄252月營銷階段形象導(dǎo)入期價(jià)值傳播期開盤預(yù)告期推廣主題北龍湖中軸盛世國風(fēng)臺(tái)14載美盛精筑龍湖北岸一入北龍臺(tái)一步北龍湖開盤倒計(jì)時(shí)一周媒介渠道線上：91·2、88·1、90.0廣播電臺(tái)，安居客，房天下線下：楊金路戶外+東風(fēng)路戶外+紫荊山戶外+社區(qū)電梯框架+電梯框架，加油站，地下停車場燈箱出街形象4.肯15入駐迷教育歲港灣葉聯(lián)展愁中心6.棗18喜來婆登展盼廳開即放&啟動(dòng)捐意向組客戶免登記9.感9售樓博部正訂式開緩放10先.2攜7喜舍孟入會(huì)屆升級(jí)1.間5樣板嫩間開煤放1.肉25開盤2、營螞銷回縮慧顧——推廣垃回顧1）項(xiàng)目形象定位的嚴(yán)謹(jǐn)性和準(zhǔn)確性項(xiàng)目首次形象入市要做好形象定位，避免后期大的形象調(diào)整，造成項(xiàng)目形象在市場上的反復(fù)變化，無法形成統(tǒng)一印象；2）開盤前做好媒體維護(hù)和輿情處理對(duì)于新開盤項(xiàng)目，具體信息還沒有對(duì)市場完全釋放，客戶很容易受到部分媒體或信息的誤導(dǎo)，首先項(xiàng)目對(duì)于項(xiàng)目核心賣點(diǎn)的釋放要有序、有力、有利，同事也要做好媒體維護(hù)和輿情處理；3）廣告投放的合理性與及時(shí)性推廣形式的選擇與投放要合理化，科學(xué)化，緊跟項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，避免客戶資源浪費(fèi)；相應(yīng)解決措施思考1、項(xiàng)目首次市場亮相時(shí)間為4月15日，初步入市形象主打北龍湖中軸，形象導(dǎo)入期逾5個(gè)月；2、9月9日售樓部開放后，主打“美盛14載，精筑龍湖北”；3、10月27日喜舍入會(huì)升級(jí)，推廣主題調(diào)整為“一入北龍臺(tái)一步北龍湖”；4、1月5日推出“樣板示范區(qū)即將盛大綻放”；5、1月11日推出”開盤倒計(jì)時(shí)一周“；執(zhí)行說明1、前期推廣主題和形象展示與項(xiàng)目定位不符，導(dǎo)致后期推廣內(nèi)容與形象發(fā)生重大變化；2、項(xiàng)目定位不清晰，導(dǎo)致市場客戶對(duì)于項(xiàng)目了解信息不明確；3、媒體維護(hù)不到位，項(xiàng)目推廣中期，出現(xiàn)項(xiàng)目負(fù)面評(píng)論較多，項(xiàng)目無有效應(yīng)對(duì)措施；4、項(xiàng)目無銷售節(jié)點(diǎn)時(shí)，投放安居客、房天下等導(dǎo)客廣告，造成客戶