第1頁集團(tuán)合約管理部總包招標(biāo)的反思及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)第2頁主要內(nèi)容項(xiàng)目工程概況總包招標(biāo)發(fā)展趨勢清單招標(biāo)模式下的技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)清單招標(biāo)模式對全過程咨詢造價(jià)的影響清單模式對施工過程中形象進(jìn)度勞動力的影響清單招標(biāo)模式對成本控制的影響清單招標(biāo)模式對施工單位選擇的要求清單招標(biāo)可以降低陰陽合同帶來的風(fēng)險(xiǎn) 清單招標(biāo)模式和費(fèi)率招標(biāo)模式的優(yōu)缺點(diǎn)分析總結(jié)分析第3頁項(xiàng)目工程概況工程概況簡介： 工程名稱：常州·景瑞曦城項(xiàng)目三期總包工程 工程地點(diǎn)：位于常州鐘樓經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)茶花路以西、香樟路以南 工程規(guī)模：本項(xiàng)目三期建筑面積約7.9萬平方米（暫估），其中一標(biāo) 段為34202M2，一標(biāo)段為3＃、2＃、16＃商業(yè),二標(biāo)段為44861M2,, 二標(biāo)段為4＃、5＃，及16＃部分商業(yè)、17＃商業(yè)，共6棟（含獨(dú)立 商業(yè)）。 招標(biāo)單位：常州景申置業(yè)有限公司

招標(biāo)方式：企業(yè)內(nèi)部版清單招標(biāo)模式第4頁總包招標(biāo)發(fā)展趨勢工程量清單招標(biāo)方式是每個(gè)開發(fā)商向國外或港臺接軌的一種發(fā)展趨勢，這一本身就說明必須把價(jià)格的決定權(quán)逐步交給施工企業(yè)、交給建筑市場，并最終通過市場來配置資源，決定工程價(jià)格。工程量清單計(jì)價(jià)有利于將工程的“價(jià)”與“量”緊密結(jié)合起來。首先他更有利于開發(fā)商對成本的預(yù)先控制,對最終的成本控制更有把握,同時(shí)也大大降低了勞動量.其次體現(xiàn)了中標(biāo)企業(yè)的整體實(shí)力。實(shí)行工程量清單招標(biāo)要求施工企業(yè)必須跟著市場轉(zhuǎn)，只有熟悉市場才能報(bào)出合理的價(jià)位。由施工企業(yè)自主報(bào)價(jià)，不僅是將定價(jià)權(quán)交給施工企業(yè)，同時(shí)也向施工企業(yè)提出了更高的要求，促使施工企業(yè)在激烈的市場競爭中，加強(qiáng)成本管理，降低工程造價(jià)。第5頁清單招標(biāo)模式下的技術(shù)和商務(wù)標(biāo)如何分析（1）首先我們要了解采用清單模式下招標(biāo)，什么樣的施工方案、技術(shù)、什么樣的施工內(nèi)容，施工步驟，就相對是什么樣的價(jià)格。而對技術(shù)標(biāo)的方案、施工技術(shù)要求筆者認(rèn)為要求更嚴(yán)，因?yàn)樗苯臃从吃诮窈蟮膱?bào)價(jià)中，對技術(shù)標(biāo)的分析主要考慮如下幾點(diǎn)：對技術(shù)、方案的編制合理性。對場地平面的布局合理性。對施工措施的合理性。對工期的安排合理性。對項(xiàng)目班組人員配置的合理性。第6頁清單招標(biāo)模式下的技術(shù)和商務(wù)標(biāo)如何分析（2）

以常州項(xiàng)目三期總包招標(biāo)為例，投標(biāo)單位編制的技術(shù)方案與現(xiàn)場實(shí)際情況有很大的差距,鑒于此我們對技術(shù)標(biāo)方面的主要問題展開如下談判：技術(shù)標(biāo)中缺少各工種的針對性施工方案及施工技術(shù)措施，整個(gè)技術(shù)標(biāo)泛泛而談,或?qū)κ┕し桨讣笆┕ぜ夹g(shù)措施針對性不強(qiáng)；技術(shù)標(biāo)中平面圖未標(biāo)明現(xiàn)場辦公場地位置；缺少卸料平臺的側(cè)向限位的安全重要保證；缺少懸挑腳手架，在施工當(dāng)層外腳手的施工保護(hù)措施；缺少針對后澆帶的做法；技術(shù)標(biāo)中未明確對各專業(yè)分包及甲方指定分包工程的分包管理和配合范圍及職責(zé),及對成品的保護(hù)措施。效果

通過詢標(biāo),同時(shí)要求他們再次深入施工現(xiàn)場實(shí)地踏看，后續(xù)的技術(shù)施工方案基本能滿足要求。

原因

因?yàn)榧夹g(shù)標(biāo)是反映的施工單位的自身的施工能力,企業(yè)的技術(shù)實(shí)力,同時(shí)采用清單計(jì)價(jià)模式后,特別是施工措施這塊，要反映到商務(wù)報(bào)價(jià)中去的，對造價(jià)的影響是很大的,它不同于定額方式。第7頁清單招標(biāo)模式下的技術(shù)和商務(wù)標(biāo)如何分析（3）商務(wù)標(biāo)是每家施工企業(yè)與開發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的部分,對施工企業(yè)來說采用的方法與策略通常是采用不平衡報(bào)價(jià)法。以常州項(xiàng)目為例：對商務(wù)標(biāo)分析如下：

各投標(biāo)單位編制的清單凌亂無章，甲方將結(jié)合咨詢單位編制的清單與各投標(biāo)單位的量經(jīng)比較后重新梳理，重新統(tǒng)一了量。各投標(biāo)單位的措施費(fèi)均未按措施費(fèi)清單要求進(jìn)行詳細(xì)分析報(bào)價(jià)，要求各投標(biāo)單位需按甲方要求對所報(bào)措施費(fèi)欄目報(bào)價(jià)部分要求詳細(xì)的分析表，量與單價(jià)的組成。特別是要對安全文明費(fèi)、施工措施費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施包干費(fèi)、保險(xiǎn)包干費(fèi)、乙方在投標(biāo)文件中未報(bào)列的，但實(shí)際施工中產(chǎn)生的技術(shù)措施費(fèi)（如施工用設(shè)備基礎(chǔ)等）、各種檢驗(yàn)及試驗(yàn)包干費(fèi)、大型施工機(jī)械、設(shè)備進(jìn)出場及使用包干費(fèi)、腳手架、施工用水用電包干費(fèi)、配合施工包干費(fèi)、機(jī)械使用（垂直運(yùn)輸機(jī)械費(fèi)）、工程超高費(fèi)施工增加費(fèi)等施工措施費(fèi)的價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)分析報(bào)價(jià)，要求按工程實(shí)際情況對施工措施費(fèi)有針對性的進(jìn)行報(bào)價(jià)。要求各投標(biāo)單位嚴(yán)格按照業(yè)主的要求合理報(bào)價(jià)，要求投標(biāo)單位在成本分析時(shí)如用江蘇04版定額分析，則合理考慮定額中所含的損耗率。第8頁清單招標(biāo)模式下的技術(shù)和商務(wù)標(biāo)如何分析（4）商務(wù)報(bào)價(jià)中，對綜合單價(jià)的分析，影響報(bào)價(jià)的主要在例如：C30砼混凝土板材料價(jià)與綜合單價(jià)聚氨脂防水綜合單價(jià)鋼筋的綜合單價(jià)磚砌體的綜合單價(jià)人工、機(jī)械臺班偏高等防水涂料綜合單價(jià)WP20踢腳線綜合單價(jià)配電箱、柜等甲供，投標(biāo)單位報(bào)價(jià)明顯偏高。弱電箱按詢標(biāo)文件界面報(bào)價(jià)，個(gè)別子項(xiàng)偏高。潛水排污泵及控制箱甲供，應(yīng)無供應(yīng)價(jià)，安裝偏高。電線電纜供應(yīng)價(jià)偏高，電線穿線管PVC20安裝價(jià)偏高，SC100管供應(yīng)及安裝價(jià)都偏高等。第9頁清單招標(biāo)模式下的技術(shù)和商務(wù)標(biāo)如何分析（5）效果：通過詢標(biāo)，對報(bào)價(jià)明顯不合理的要求投標(biāo)單位作出合理解釋，比如鋼筋綜合單價(jià)、當(dāng)?shù)氐娜斯べM(fèi)、安裝配電箱價(jià)格、再如重點(diǎn)關(guān)注的措施費(fèi)這欄目，取得了一定的效果，例如：一標(biāo)段措施費(fèi)從最高時(shí)的516萬到中標(biāo)價(jià)時(shí)的410萬，二者相差106萬。二標(biāo)段措施費(fèi)從最高時(shí)的697萬到中標(biāo)價(jià)時(shí)的470萬，二者相差227萬。分析：筆者認(rèn)為這二個(gè)標(biāo)段的措施費(fèi)總共在750到800萬是比較合理的范圍。這次二個(gè)標(biāo)段共為880萬，但筆者認(rèn)為還沒達(dá)到最理想的效果。原因在于投標(biāo)單位認(rèn)為，由于我們采用清單總價(jià)包干形式，市場行情波動大，沒法預(yù)估預(yù)判，對于他們來說存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也考慮了企業(yè)的自身實(shí)力而采取的報(bào)價(jià)，不肯在降?？梢娂词刮覀兌€(gè)標(biāo)段，兩家相對合理最低價(jià)中標(biāo)單位也有一定的保守，誰也不肯冒更大的風(fēng)險(xiǎn)，這的確是我們作為業(yè)主單位今后的難點(diǎn)。第10頁清單招標(biāo)模式下的技術(shù)和商務(wù)標(biāo)如何分析（6）與一、二期招標(biāo)的對比情況這里筆者簡單的闡述下本次三期清單招標(biāo)與一、二期的定額招標(biāo)的對比情況說明。一、二期的總包部分其實(shí)還存在變數(shù)，因?yàn)樗罱K要按實(shí)結(jié)算的，材料受市場的波動也大，在決算沒出來之前，沒法判斷，實(shí)際成本是多少，而三期基本明確了總包部分的實(shí)際成本，變動的幅度今后不大，也更能修正與確定成本指標(biāo)。這里以總包部分為例見下表：說明：一，二期僅僅是住宅部分，還沒包括地下車庫，及商業(yè)部分的，而三期不僅僅是住宅，還包括了商業(yè)、地庫所有關(guān)于由總包施工的部分。項(xiàng)目常州曦城一期二期三期面積M2總成本萬元單位元面積M2總成本萬元單位元面積M2總成本萬元單位元一、住宅82696.967976.13964.555216.415199.25941.6179066.617569957.291.1總包部分82696.967976.13964.555216.415199.25941.6179066.617569957.29第11頁清單招標(biāo)模式對全過程咨詢造價(jià)的影響

景瑞地產(chǎn)現(xiàn)正開發(fā)的項(xiàng)目共計(jì)7個(gè),大部分項(xiàng)目請了招標(biāo)咨詢公司全程控制,費(fèi)用支出很大,按面積的分?jǐn)傄_(dá)到7-8元/M2左右,就拿羅店項(xiàng)目為例咨詢費(fèi)為73.677萬,面積分?jǐn)倿?-6元/M2左右。通過接觸筆者認(rèn)為效果并不是最好,跟我們的要求相去甚遠(yuǎn)。主要原因是：項(xiàng)目當(dāng)初開發(fā)圖紙的不到位或只是在方案設(shè)計(jì)階段,無法滿足招標(biāo)條件的要求,加上時(shí)間的緊迫,我們不得不采用定額按費(fèi)率招標(biāo)的方式,進(jìn)行招標(biāo)。特別是針對于總包招標(biāo)部分,這樣務(wù)必產(chǎn)生了在施工過程中每次多要對量的計(jì)算與對價(jià)格的核定,及最終的竣工決算,這加大了咨詢單位的勞動量另項(xiàng)目開發(fā)基本多在2-3年以上的周期,所以咨詢費(fèi)用降下來的可能性不大?，F(xiàn)以常州三期總包招標(biāo)為例,三期的總建筑面積在7.91萬M2：前期只是請?jiān)靸r(jià)咨詢單位按清單的格式編制了工程量清單。其次最主要的還是節(jié)約了成本,比如本次清單編制費(fèi)共計(jì)22萬左右,按面積分?jǐn)偛?.78元/M2,這即降低了成本,又節(jié)省了勞動力,筆者認(rèn)為這是今后值得推薦的。第12頁清單模式對施工過程中形象進(jìn)度勞動力的影響常州三期采用清單招標(biāo)方式定標(biāo)后筆者認(rèn)為對今后在施工中可以大大節(jié)約成本合約部及現(xiàn)場工程師的勞動強(qiáng)度,把更多的精力投入到其它事物中去。如把主要精力放在采購招標(biāo)、合約管理、成本合同臺帳的完善。作為現(xiàn)場項(xiàng)目部可以重點(diǎn)放在對總包與分包商的協(xié)調(diào)管理,工程質(zhì)量的管理等方面。與定額相比主要體現(xiàn)在如下優(yōu)勢:減少了合約部每月的形象進(jìn)度付款對工程量的計(jì)算,雙方對定額套用理解不同引起的爭議。比如我們常州項(xiàng)目一期與二期都是采用2004定額作為決算的依據(jù),在每月施工單位申報(bào)形象進(jìn)度款，和現(xiàn)在的決算階段,合約部會同項(xiàng)目工程部每次多要去現(xiàn)場測量審核，工作即費(fèi)時(shí)又費(fèi)力,這還只是完成了第一步,工程量統(tǒng)計(jì)完了之后,又要與施工單位核量,及核對定額單價(jià),核對材料價(jià)格,每次多是爭得面紅耳赤,浪費(fèi)了大量時(shí)間。而三期經(jīng)高管的決策,三期用清單招標(biāo)總價(jià)包干，降低了勞動強(qiáng)度，只要按合同約定的節(jié)點(diǎn)計(jì)算與支付，增加了合約部的辦事效率。

小結(jié)：合約部作為一個(gè)部門它管理著合約,成本控制,及與其他部分的溝通協(xié)調(diào).我們通過采用清單招標(biāo)閉口總價(jià)模式,節(jié)約了或合理利用了時(shí)間,當(dāng)然前期在招標(biāo)過程中是比較辛苦點(diǎn),如要清單量的計(jì)算,每次的詢標(biāo),價(jià)格的談判,及最終商務(wù)合同的談判,每疏忽或走錯一步那對帶來的損失后果是不堪設(shè)想的,因?yàn)樗吘故强們r(jià)包干形式的.但對中后期相對是比較省心點(diǎn)的,也省力點(diǎn),可以騰出時(shí)間把精力用在其它的事情上去,正正做到好鋼用在刀刃上。第13頁清單招標(biāo)模式對成本控制的影響（1）每個(gè)項(xiàng)目在拿地方案階段,多要建立目標(biāo)成本,等施工圖齊全,通過對目標(biāo)成本的修正,建立最終的成本指標(biāo)。清單計(jì)價(jià)固定合同總價(jià)或固定綜合單價(jià)模式，特別是在建安這塊,如沒有其他的因素外,由于采用了圖紙包干與固定總價(jià)包干形式,到項(xiàng)目竣工最終決算基本上就與成本指標(biāo)相匹配,無非就是多了點(diǎn)在圖紙中無法反映的簽證項(xiàng)目,筆者認(rèn)為即使超成本指標(biāo)也不會太多的。以本次常州項(xiàng)目三期招標(biāo)為例:

常州項(xiàng)目一號地塊共分三期,其中一,二期為用江蘇2004定額形式招標(biāo)的最終按實(shí)結(jié)算.三期采用了我們企業(yè)內(nèi)部自編的清單形式招標(biāo)的,且總價(jià)包干形式.一期現(xiàn)在與施工單位決算階段,嵌有大量的簽證產(chǎn)生，費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)財(cái)。三期用清單為計(jì)價(jià)方式,因?yàn)椴捎昧斯潭們r(jià)包干,特別是建安這塊對成本指標(biāo)的修正具有實(shí)實(shí)在在的指導(dǎo)意義,主要體現(xiàn)在,以下幾點(diǎn):及時(shí)對比原指標(biāo)的科目,修正原訂立的成本指標(biāo),因?yàn)椴捎霉潭們r(jià)包干,對今后指標(biāo)的變動或影響不會很大。反過來成本指標(biāo)的訂立,又會督促在施工過程中由于市場波動的變化對造價(jià)的影響,如市場材料的波動,和讓在現(xiàn)場的管理人員時(shí)刻按成本指標(biāo)制定的價(jià)格來監(jiān)督與管理施工企業(yè),而不會因采用了定額計(jì)價(jià)形式,有那么一種反正以后按實(shí)結(jié)算的,現(xiàn)在誰也講不清楚,成本指標(biāo)的設(shè)置不一定準(zhǔn)確那種僥幸心理。對于成本指標(biāo)與最終的決算還是可以預(yù)判的,且通過項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的積累,為成本指標(biāo)的制定建立提供可參考的歷史數(shù)據(jù)庫,做到正確的把成本控制在成本指標(biāo)之內(nèi)。第14頁清單招標(biāo)模式對成本控制的影響（2）本次三期總包招標(biāo)與成本指標(biāo)比較如下(僅已總包招標(biāo)為例)項(xiàng)目基數(shù)三期成本指標(biāo)三期清單實(shí)際招標(biāo)價(jià)建筑面積實(shí)際總成本(萬元)單位面積造價(jià)元/m2建筑面積實(shí)際總成本(萬元)單位面積造價(jià)元/m2一、住宅

7926.76

7784.32

1.1總包部分

5581.74983.15

669106382.27972.771.1.1主體建安住宅建筑面積56774.005581.7498327972.771.1.2現(xiàn)場簽證住宅建筑面積56774.00

66910

1.1.3鋼結(jié)構(gòu)線條住宅建筑面積56774.00

66910

二、地下機(jī)動汽車庫2850.3301.421057.492850.30460.471615.512.1地下機(jī)動汽車庫（總包部分）2850.3301.421057.492850.30460.471615.512.1.1主體建安2850.3301.421057.492850.30460.471615.512.1.2現(xiàn)場簽證

第15頁清單招標(biāo)模式對成本控制的影響（3）2.2地下機(jī)動汽車庫（分包部分）2850.3091.72321.802.2.1消防工程2850.3029.74104.352.2.1暖通工程2850.3017.1360.092.2.3土方2850.3034.90122.442.2.4基坑圍護(hù)

2850.309.9534.92五、商業(yè)

2043.601057.49

849.86913.275.1商業(yè)（總包部分）商業(yè)建筑面積19325.02043.601057.499305.71723.35777.325.2商業(yè)（分包部分）商業(yè)建筑面積

9305.71126.51135.955.2.1消防工程商業(yè)建筑面積

9305.71126.51135.95第16頁清單招標(biāo)模式對成本控制的影響（4）分析：從以上表格中我們看出原先的成本指標(biāo)的制定與實(shí)際招標(biāo)下來的情況是有偏差的,且原指標(biāo)中不能正確反映現(xiàn)在的真實(shí)情況，而通過清單招標(biāo)在接下來按照清單招標(biāo)的價(jià)格調(diào)整的成本指標(biāo)中,我們可以預(yù)判到即使今后工程現(xiàn)場出現(xiàn)某些情況,只要不是大的物業(yè)形態(tài)的調(diào)整，基本上超經(jīng)修正后的成本指標(biāo)不會太多。第17頁清單招標(biāo)模式對施工單位選擇的要求常州作為三線城市，有它的局限性，當(dāng)?shù)氐氖┕て髽I(yè)基本上多是二級的，少有壹級企業(yè)，且當(dāng)?shù)鼗旧蠜]大的項(xiàng)目，大項(xiàng)目基本有外來的城市來開發(fā)，及外面的施工企業(yè)施工，如全部利用當(dāng)?shù)氐氖┕て髽I(yè)，存在資源的不夠，且施工力量存在不足。同時(shí)集團(tuán)為盡快落實(shí)《預(yù)售許可證》及常州曦城項(xiàng)目進(jìn)度開發(fā)計(jì)劃的要求，三期施工總承包招標(biāo)提前啟動，因此根據(jù)公司下達(dá)的總承包單位應(yīng)具有的標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為考察的重點(diǎn)應(yīng)該在如下幾點(diǎn)：企業(yè)具有良好的施工資質(zhì)企業(yè)具有良好的信譽(yù)和口碑機(jī)械設(shè)備配備比較齊全和配置的施工團(tuán)隊(duì)技術(shù)力量雄厚近年來施工業(yè)績顯著曾經(jīng)施工項(xiàng)目施工質(zhì)量較好有積極的服務(wù)意思和合作意向項(xiàng)目經(jīng)理的技術(shù)能力與實(shí)際經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目經(jīng)理的管理水平，班組的實(shí)際安排項(xiàng)目經(jīng)理以往做過的類似項(xiàng)目簡要分析 筆者認(rèn)為在滿足與具備施工資質(zhì)的條件下，應(yīng)考慮到施工總承包地社會品牌與效應(yīng)，同時(shí)，對現(xiàn)場項(xiàng)目經(jīng)理的業(yè)務(wù)水平，組織能力，管理能力，實(shí)際做過的類似項(xiàng)目這幾點(diǎn)是最為關(guān)鍵的，在沒有其它因素的前提下項(xiàng)目的優(yōu)良與合格體現(xiàn)了項(xiàng)目經(jīng)理與及其帶領(lǐng)的管理班組的水平。第18頁清單招標(biāo)可以降低陰陽合同帶來的風(fēng)險(xiǎn)（1）“陽合同”指針對招標(biāo)工程參與政府備案的施工合同，“陰合同”指的是雙方當(dāng)事人“私下”簽訂的合同，且對備案合同作實(shí)質(zhì)性變動的未備案的合同，一般冠名為“補(bǔ)充協(xié)議”或“補(bǔ)充合同”，這里就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閲颐鞔_規(guī)定“陰合同”不能作為最終的結(jié)算依據(jù)。這就給我們業(yè)主單位在辦理政府備案合同即“陽合同”時(shí)要格外的仔細(xì)與小心，以便萬一與施工單位有爭議時(shí)，盡量把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，以我們常州項(xiàng)目三期總包招標(biāo)為例。我們這次采用清單招標(biāo)筆者認(rèn)為清單招標(biāo)在合同中給業(yè)主單位帶來的有利點(diǎn)是：我們常州三期總包項(xiàng)目是清單閉口總價(jià)合同，設(shè)計(jì)或簽證今后如沒大的變化，那么基本上就是今后的決算價(jià)，所以在辦理政府備案合同時(shí)，我們盡可能降低合同標(biāo)的，最好少于雙方內(nèi)部合同15％以上，以避免今后可能存在的糾紛，即使在雙方的官司中，由于政府備案合同的存在對我們起到保護(hù)作用。其次在合同中明確總包實(shí)際施工的范圍與工作內(nèi)容，避免工作界面不清帶來的扯皮現(xiàn)象。第19頁清單招標(biāo)可以降低陰陽合同帶來的風(fēng)險(xiǎn)（2）由于最近幾年市場材料行情波動大，我們在內(nèi)部合同中材料這塊是如下規(guī)定的：如主體結(jié)構(gòu)施工期間鋼筋、商品砼單價(jià)算術(shù)平均值變動在+5％～-2%之間（含＋5%及－2%），則鋼筋、商品砼中標(biāo)價(jià)不調(diào)整；變動幅度在+10%～+5