3、中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢從1997年以來，我國房地產(chǎn)完成投資額、銷售面積、平均價格、竣工面積、新開工面積、銷售面積、施工面積的發(fā)展狀況分析，各項指標均呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長的走勢，根據(jù)數(shù)據(jù)的反映并結(jié)合我國發(fā)展的實際情況，未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢如下：（1）房地產(chǎn)開發(fā)高潮20年不衰目前國內(nèi)城市住房的“有、無”問題基本得到了解決，正處在住房面積“由小到大”的發(fā)展階段。城市化是人類社會發(fā)展的普遍規(guī)律，我國正處于城市化快速發(fā)展時期。目前我國按13億人口計算，城市人口占總?cè)丝诘?7%左右，即4.5億。20年至少將增加3億城市人口，這么多人進入城市，從理論上講，首先要解決的是住房問題。現(xiàn)階段我國人均住宅建筑面積為22平方米（據(jù)國家統(tǒng)計局2002年公布數(shù)據(jù)），按此標準計算，3億人口至少要增加60多億平方米；如果住宅面積平均增加10平方米，這個數(shù)還要翻倍，即120多億平方米。同時城內(nèi)舊房還要拆，新房還要增加……而每年新開工是5.6億平方米，只有新開工量每年滿足6億平方米時才能滿足城市人口增長的需要。如果城市化水平達到60%-70%，就不止這個數(shù)字。所以房地產(chǎn)的開發(fā)高潮在未來二三十年間乃至50年間都會有一個高速發(fā)展期。（2）市場將更完善、更規(guī)范通過各級行業(yè)管理部門的整頓和規(guī)范，國內(nèi)比較發(fā)達的省份已經(jīng)出現(xiàn)“只有競爭，沒有壟斷”的房地產(chǎn)市場格局，隨著一級市場的公開掛牌拍賣制的全面實施，二級市場、三級市場的結(jié)構(gòu)也更趨合理，有序、均衡的房地產(chǎn)市場的梯級供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在迅速的建設(shè)中。（3）住房趨向“郊區(qū)化”住房趨向“郊區(qū)化”是國內(nèi)外住房趨向的必經(jīng)階段，只是發(fā)展階段不一樣。國外是白領(lǐng)階層擁有汽車，用同樣的錢在城里住公寓，遷到郊區(qū)住別墅。而我國由于城市規(guī)劃的滯后性，使城區(qū)可供開發(fā)的面積十分有限，而價格卻一漲再漲，在開發(fā)商追逐利潤的驅(qū)使下，大部分都跑到了城區(qū)外圍或郊區(qū)儲備土地，所建設(shè)的商品房一般都是靠低價取勝，相對于城區(qū)內(nèi)的住房價格，形成了第一撥的“郊區(qū)化”。當然，現(xiàn)在我國的郊區(qū)化又有些變化，是以大型社區(qū)（環(huán)保、自然）為主體的“郊區(qū)化”。第一撥的“郊區(qū)化”是開發(fā)商與公交部門協(xié)調(diào)，開通幾條公交線路，而現(xiàn)在的郊區(qū)化是根據(jù)整體交通沿線的規(guī)劃以及私家車為其解決交通的手段，也就是在上述意義上講，現(xiàn)在中國的“郊區(qū)化”與國外的“郊區(qū)化”正在趨同。（4）房價穩(wěn)中有升構(gòu)成房價的因素比較復雜，如建筑成本、稅、費，特別是在土地價格不變的情況下，房價會比較穩(wěn)定，總體趨勢是穩(wěn)中有升。以往我國房地產(chǎn)高速發(fā)展已經(jīng)印證了這一點。隨著房地產(chǎn)業(yè)作為國家支柱性產(chǎn)業(yè)的政策，它對國民經(jīng)濟的拉動系數(shù)為2.86%，尤其是房地產(chǎn)證券化的資本運作過程，會使房地產(chǎn)業(yè)在高速發(fā)展的同時更趨活力，故而，除非出現(xiàn)大的不可抗力的自然災害外，這一趨勢是不可逆轉(zhuǎn)的。4、中國房地產(chǎn)形勢分析與前景展望從1999年開始推行新的房地產(chǎn)體制情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售額都保持兩位數(shù)的增長，展望我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢，我們認為，至少還有幾十年的高速發(fā)展期。主要依據(jù)為，從1980年2000年的中國房地產(chǎn)超常規(guī)的發(fā)展，是由于“補課”引起的，也就是中國居民的居住條件差，在政府大力發(fā)展市場經(jīng)濟的前提下，進行了居住改變中國的政策演進，下一步房地產(chǎn)業(yè)超常規(guī)發(fā)展的動力來自于中國城市化的進程，我們目前城市化進程才達到38%左右，要突破發(fā)展中的瓶頸問題，必須大力推進城市化，也就是說，一個國家的城市化率達到了70%左右，這個國家經(jīng)濟才會進入穩(wěn)定發(fā)展期，而城市化進程是支撐房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵性因素。三、西安(乃至陜西)房地產(chǎn)業(yè)市場的分析1、陜西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概述陜西省房地產(chǎn)開發(fā)自1997年-2001年年底，連續(xù)4年投資持續(xù)增長，年平均增長35.6％，2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資99.78億元，增長26.5％。2002年1-11月全省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長27.3％，繼續(xù)顯現(xiàn)快速增長趨勢。其次，房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備加速，新一輪開發(fā)熱潮呼之欲出。2002年企業(yè)土地購置面積預計為467.6萬平方米，增長2.5倍，完成土地開發(fā)面積預計為109萬平方米，增長85％.2、1999-2002年西安房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀概述近幾年來國家實施積極的住房消費調(diào)控政策，商品房建設(shè)、銷售方面的法律、法規(guī)日益完善，物業(yè)管理逐步規(guī)范，將西安的房地產(chǎn)市場逐步推上了一個良性、成熟的發(fā)展軌道，伴隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)走好，西安的房地產(chǎn)業(yè)也步入了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時期.3、西安房地產(chǎn)供需市場的分析從目前西安房地產(chǎn)市場來看，供給量明顯不足，每年市場銷售不足3萬套商品房，而城市人口已經(jīng)達到400多萬了，至少也有100萬個家庭，據(jù)調(diào)查有80%的家庭需要購房，并且隨著城市化進程的加快，購房人群將不斷地擴大，因此從目前的開發(fā)量來看，是供不應(yīng)求。但是市場上卻有一些樓盤銷售不暢，并不是市場飽和了，而是由于消費者經(jīng)濟收入與開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品不對接而造成的。結(jié)構(gòu)性失衡始終是困擾中國房地產(chǎn)業(yè)的一個痼疾，西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也印證了這一現(xiàn)實，尤其是今年以來，西安房地產(chǎn)市場所顯現(xiàn)出來的種種跡象表明，2003年將是一個市場細分和體現(xiàn)差異競爭及規(guī)模效應(yīng)制勝的非常時期。西安的開發(fā)商如何在新一輪（1999－2005年左右）的發(fā)展周期立于不敗之地，將取決于各自的戰(zhàn)略、理念、產(chǎn)品、服務(wù)和品牌。市場的要求在一定程度上指出了房地產(chǎn)開發(fā)商在未來的發(fā)展中必須考慮到結(jié)構(gòu)調(diào)整的問題。即逐步加大中低檔精品樓盤的建設(shè)，在設(shè)計上更多地注重中小戶型，在銷售對象上更多地兼顧中低收入者，從而使市場供應(yīng)盡可能向市場需求進行理性的回歸，使企業(yè)的利潤立足于大眾消費的浪潮之中。4、西安房地產(chǎn)市場競爭力的分析西安的房地產(chǎn)市場經(jīng)過這幾年的發(fā)展，唱主角的房地產(chǎn)開發(fā)商已歷經(jīng)了由小到大、由弱變強的演變過程，目前，僅在西安的房地產(chǎn)開發(fā)公司已達800余家，陜西境內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊的已達1700余家，常在西安房地產(chǎn)市場上有項目運作的公司已達300余家，每年在西安房地產(chǎn)市場上推出項目的公司就有130余家?？v觀現(xiàn)有活躍在西安房地產(chǎn)市場上的開發(fā)企業(yè)的市場競爭力，我們認為有下述三種態(tài)勢。①、自2002年開始，隨著三外(外地、外資、外行)介入西安房地產(chǎn)業(yè)，尤其是市場運營經(jīng)驗及資金實力俱佳的珠江投資的大規(guī)模土地儲備的介入，頓時給四平八穩(wěn)的西安房地產(chǎn)市場注入了活力，也就是從這一刻起，真正基于現(xiàn)代運營的競爭拉開了序幕，且此種強勁的競爭力將成為日后房地產(chǎn)業(yè)進行理性、規(guī)范化競爭的主流，此種趨勢須特別引起后進入房地產(chǎn)市場的開發(fā)企業(yè)注意。②、從2000年至今在房地產(chǎn)市場已形成品牌號召力的以陜西西安房地產(chǎn)開發(fā)公司為主的民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)版塊的崛起，注重市場，注重規(guī)劃，注重配套以及注重服務(wù)的經(jīng)營理念，使其在市場上形成了良好的口碑，從而大有后來居上之勢，其市場競爭優(yōu)勢日趨強化。③、1990年至2000年以三高（即西安高科（集團）新西部實業(yè)發(fā)展公司，西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司，西安高科實業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)分公司）為主的國營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的崛起并唱主角，無論是從企業(yè)實力、開發(fā)的項目規(guī)模以及形成的企業(yè)的品牌影響力、項目的銷