課程設(shè)計(jì)指導(dǎo)教師評(píng)定成績(jī)表項(xiàng)目分值優(yōu)秀(100>x≥90)良好(90>x≥80)中等(80>x≥70)及格(70>x≥60)不及格(x<60)評(píng)分參考標(biāo)準(zhǔn)參考標(biāo)準(zhǔn)參考標(biāo)準(zhǔn)參考標(biāo)準(zhǔn)參考標(biāo)準(zhǔn)學(xué)習(xí)態(tài)度15學(xué)習(xí)態(tài)度認(rèn)真，科學(xué)作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，嚴(yán)格保證設(shè)計(jì)時(shí)間并按任務(wù)書中規(guī)定的進(jìn)度開展各項(xiàng)工作學(xué)習(xí)態(tài)度比較認(rèn)真，科學(xué)作風(fēng)良好，能按期圓滿完成任務(wù)書規(guī)定的任務(wù)學(xué)習(xí)態(tài)度尚好，遵守組織紀(jì)律，基本保證設(shè)計(jì)時(shí)間，按期完成各項(xiàng)工作學(xué)習(xí)態(tài)度尚可，能遵守組織紀(jì)律，能按期完成任務(wù)學(xué)習(xí)馬虎，紀(jì)律渙散，工作作風(fēng)不嚴(yán)謹(jǐn),不能保證設(shè)計(jì)時(shí)間和進(jìn)度技術(shù)水平與實(shí)際能力25設(shè)計(jì)合理、理論分析與計(jì)算正確，實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，有很強(qiáng)的實(shí)際動(dòng)手能力、經(jīng)濟(jì)分析能力和計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力，文獻(xiàn)查閱能力強(qiáng)、引用合理、調(diào)查調(diào)研非常合理、可信設(shè)計(jì)合理、理論分析與計(jì)算正確，實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)比較準(zhǔn)確，有較強(qiáng)的實(shí)際動(dòng)手能力、經(jīng)濟(jì)分析能力和計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力，文獻(xiàn)引用、調(diào)查調(diào)研比較合理、可信設(shè)計(jì)合理，理論分析與計(jì)算基本正確，實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)比較準(zhǔn)確，有一定的實(shí)際動(dòng)手能力，主要文獻(xiàn)引用、調(diào)查調(diào)研比較可信設(shè)計(jì)基本合理，理論分析與計(jì)算無大錯(cuò)，實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)無大錯(cuò)設(shè)計(jì)不合理，理論分析與計(jì)算有原則錯(cuò)誤，實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)不可靠，實(shí)際動(dòng)手能力差，文獻(xiàn)引用、調(diào)查調(diào)研有較大的問題創(chuàng)新10有重大改進(jìn)或獨(dú)特見解，有一定實(shí)用價(jià)值有較大改進(jìn)或新穎的見解，實(shí)用性尚可有一定改進(jìn)或新的見解有一定見解觀念陳舊論文(計(jì)算書、圖紙)撰寫質(zhì)量50結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)，邏輯性強(qiáng)，層次清晰，語言準(zhǔn)確，文字流暢，完全符合規(guī)范化要求，書寫工整或用計(jì)算機(jī)打印成文；圖紙非常工整、清晰結(jié)構(gòu)合理，符合邏輯，文章層次分明，語言準(zhǔn)確，文字流暢，符合規(guī)范化要求，書寫工整或用計(jì)算機(jī)打印成文；圖紙工整、清晰結(jié)構(gòu)合理，層次較為分明，文理通順，基本達(dá)到規(guī)范化要求，書寫比較工整；圖紙比較工整、清晰結(jié)構(gòu)基本合理，邏輯基本清楚，文字尚通順，勉強(qiáng)達(dá)到規(guī)范化要求；圖紙比較工整內(nèi)容空泛，結(jié)構(gòu)混亂，文字表達(dá)不清，錯(cuò)別字較多，達(dá)不到規(guī)范化要求；圖紙不工整或不清晰指導(dǎo)教師評(píng)定成績(jī)：指導(dǎo)教師簽名：年月日重慶大學(xué)本科學(xué)生課程設(shè)計(jì)任務(wù)書課程設(shè)計(jì)題目房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì)學(xué)院建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)年級(jí)2008級(jí)已知參數(shù)和設(shè)計(jì)要求：估價(jià)對(duì)象：保利康橋項(xiàng)目（住宅）根據(jù)具體提供的待估價(jià)房地產(chǎn)的基本情況，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家最新行業(yè)的法律、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程及有關(guān)政策及文件，必須發(fā)揚(yáng)實(shí)事求是的科學(xué)精神，進(jìn)行深入分析研究和設(shè)計(jì)，按照指導(dǎo)要求（附后）編制，嚴(yán)禁捏造、抄襲等壞作風(fēng)，力爭(zhēng)使自己的設(shè)計(jì)達(dá)到先進(jìn)水平，在進(jìn)行課程設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)自己的選題和所收集的資料編寫出設(shè)計(jì)提綱，請(qǐng)指導(dǎo)老師提出修改意見后，然后再按照修改后的提綱內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計(jì)，課程設(shè)計(jì)分組完成，遇有爭(zhēng)議的問題可以相互討論，但不準(zhǔn)抄襲其他組，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，相關(guān)責(zé)任者的課程設(shè)計(jì)成績(jī)以零分計(jì)。學(xué)生應(yīng)完成的工作：要求同學(xué)能獨(dú)立調(diào)查一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象背景，了解該房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，如項(xiàng)目規(guī)模、位置、周圍環(huán)境、權(quán)益、區(qū)位等；要求同學(xué)學(xué)習(xí)理解國(guó)家及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)估價(jià)的法律、法規(guī)、制度，借鑒估價(jià)經(jīng)驗(yàn)；要求同學(xué)整理出對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)的基本思路，分組進(jìn)行；要求同學(xué)能針對(duì)不同房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象制定合適的房地產(chǎn)評(píng)估方案，最終形成房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，包括估價(jià)結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告總的字?jǐn)?shù)要求在4000字以上。目前資料收集情況（含指定參考資料）：估價(jià)對(duì)象的具體資料由學(xué)生自己通過調(diào)研（學(xué)院可開介紹信）或?qū)嵉夭榭钡榷喾N形式，或者從估價(jià)對(duì)象權(quán)益人或使用方取得。課程設(shè)計(jì)的工作計(jì)劃：1、制定工作計(jì)劃2、調(diào)查研究收集資料3、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象4、選定估價(jià)方法測(cè)算5、確定估價(jià)結(jié)果6、編寫報(bào)告任務(wù)下達(dá)日期2010年12月20日完成日期2010年12月26日指導(dǎo)老師（簽名）學(xué)生（簽名）房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目名稱：重慶保利康橋項(xiàng)目（住宅）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估委托方重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院房地產(chǎn)系估價(jià)方重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理1班第五小組估價(jià)人員:張永成估價(jià)作業(yè)日期2010估價(jià)報(bào)告編號(hào)20080749目錄TOC\o"1-2"\h\z致委托方函 2估價(jià)師聲明 3估價(jià)的假設(shè)和限制條件 4房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 5一、委托方 5二、估價(jià)方 5三、估價(jià)對(duì)象 5四、估價(jià)目的 6五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 6六、價(jià)值定義 6七、估價(jià)依據(jù) 6八、估價(jià)原則 7九、估價(jià)方法 7十、估價(jià)結(jié)果 7十一、估價(jià)作業(yè)日期 7十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 7十三、估價(jià)人員 8附件———房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 9一、個(gè)別因素分析 9二、區(qū)域因素分析 9三、市場(chǎng)背景分析 9四、最高最佳原則使用分析 13五、估價(jià)方法選用 13六、估價(jià)測(cè)算過程 13七、估價(jià)結(jié)果確定 17八、附件 18 致委托方函重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院房地產(chǎn)系：受貴單位的委托，我小組于2010年12月20日至12月26日，對(duì)位于重慶市沙坪壩區(qū)沙濱路10號(hào)的保利康橋項(xiàng)目（住宅），建筑面積為380000m2，房地證2007字第00214號(hào)2008字000036號(hào)2009字090089號(hào)2009字090090號(hào)的房地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適度的原則，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地收集資料、分析計(jì)算，并與估價(jià)時(shí)點(diǎn)重慶市類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格水平相比較后，確定委估房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)重2010年房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫房地產(chǎn)正常價(jià)格33.486億元三拾叁點(diǎn)肆捌陸億圓整房地產(chǎn)正常單價(jià)8812元/m2捌仟捌佰壹拾貳圓整每平方米重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理1班第二小組法定代表人：李美娟20估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：一、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。五、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。六、我公司估價(jià)人員通過網(wǎng)上查得委估宗地使用年限，委估宗地法定使用年限為50年(從2007年3月到2057年3月)，委估宗地的剩余使用年限為47年。七、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。八、參加本次估價(jià)的估價(jià)師簽名：估價(jià)師簽名學(xué)號(hào)：估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、本項(xiàng)估價(jià)的假設(shè)條件1.本報(bào)告在評(píng)估過程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為住宅用途，在未來剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。2.假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。3.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說明的除外。二、本項(xiàng)估價(jià)的限制條件1.本報(bào)告有關(guān)資料由網(wǎng)上調(diào)查所得，未對(duì)資料的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，如因資料不實(shí)而導(dǎo)致估價(jià)失實(shí)、失誤和錯(cuò)誤，責(zé)任不在估價(jià)方和估價(jià)人員。2.本報(bào)告僅供委托方了解委估對(duì)象的總體市場(chǎng)價(jià)值，不對(duì)其他用途負(fù)責(zé)。3.本報(bào)告未考慮抵押、擔(dān)保、出租等他項(xiàng)權(quán)利對(duì)委估對(duì)象實(shí)際價(jià)格的影響。4.實(shí)地查勘時(shí)，對(duì)房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測(cè)試，不可能確定其內(nèi)部缺損。5.本報(bào)告中的建筑面積按項(xiàng)目網(wǎng)上介紹所載數(shù)據(jù)計(jì)。6.我小組估價(jià)人員2010年01月13日去重慶市龍湖東橋據(jù)實(shí)地查勘，并且從售房處了解到：委估宗地法定使用年限為50年(從2007年到2057年)，委估宗地的剩余使用年限為47年；未提供書面證明，請(qǐng)報(bào)告使用者注意。7.本估價(jià)報(bào)告未考慮房屋出售所需的手續(xù)費(fèi)以及房地產(chǎn)出租所應(yīng)交納的各種稅費(fèi)。8.未經(jīng)本評(píng)估單位同意，評(píng)估報(bào)告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他與本次項(xiàng)目無關(guān)的任何公開文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。9.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)洳榫幪?hào)：2007191510.本報(bào)告一式五份，四份提交委托方，一份留存評(píng)估公司。龍湖東橋郡項(xiàng)目房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方單位名稱：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院房地產(chǎn)系單位住址：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院聯(lián)系電話：65120845二、估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理1班2組單位住址：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院法定代表人：李美娟聯(lián)系電話：65120845三、估價(jià)對(duì)象㈠物質(zhì)實(shí)體狀況1.建筑物狀況⑴假設(shè)該項(xiàng)目正在建設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剛好建成，成新率100%?？偨ㄖ娣e:380000平方米，占地面積380000平方米，容積率1，綠化率50%。小區(qū)共有別墅約900戶，一期368戶，后期還未確定，車位配比為1：2。⑵龍湖東橋郡位于重慶市沙坪壩區(qū)大學(xué)城，重慶電子工業(yè)大學(xué)旁，物業(yè)類型為聯(lián)排、雙拼別墅。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，3層+負(fù)一層地下會(huì)所，裝修為毛坯房。外墻為面磚，大堂為高級(jí)地磚、乳膠漆墻面。走廊為高級(jí)地磚、乳膠漆墻面。進(jìn)戶門為高級(jí)防盜字母門；鋁合金門窗，窗材質(zhì)為雙層中空玻璃，裝有先進(jìn)的安防系統(tǒng)，內(nèi)有戶式中央空調(diào)。2.委估對(duì)象的利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)作別墅住宅用，公共配套設(shè)施好，交通便利,環(huán)境優(yōu)美,基礎(chǔ)設(shè)施齊全,項(xiàng)目總體量約38萬方。項(xiàng)目建筑為托斯卡納風(fēng)情別墅，淺黃色明亮的外墻、圓拱門、鐵花柵欄具有托斯卡納風(fēng)情又融入中國(guó)式特色，是誕生于大學(xué)城首座人文別墅。，3.周圍環(huán)境估價(jià)對(duì)象位于重慶市沙坪壩區(qū)大學(xué)城，整個(gè)大學(xué)城由于有近43萬人的一個(gè)消費(fèi)底蘊(yùn)，各個(gè)大學(xué)城均有自己的商業(yè)街，中心商業(yè)區(qū)的規(guī)劃是300萬方，目前有卓越熙街的商業(yè)配套，是歐洲商業(yè)小鎮(zhèn)的設(shè)計(jì)，目前部分開始營(yíng)業(yè)。緊臨大學(xué)城四大高校片區(qū)，且大學(xué)城生活、商業(yè)、交通等配套正在逐漸完善，升值潛力巨大。市政規(guī)劃也吸引了如富力、龍湖、金融街、卓越在內(nèi)的多家知名開發(fā)商，部分企業(yè)打造的商業(yè)加速了大學(xué)城的快速成型。大學(xué)城交通專線、輕軌、地鐵的進(jìn)一步完善后，整個(gè)區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€(gè)較為成熟的居住區(qū)。沙坪壩步行街到大學(xué)城，需要20分鐘車程；江北到到大學(xué)城，需要30分鐘車程（雙碑大橋，雙碑隧道通車后，只需要15分鐘）；九龍坡到大學(xué)城，需要25分鐘車程；南岸到大學(xué)城，需要30分鐘車程；軌道：地鐵1號(hào)線與地鐵7號(hào)線，預(yù)計(jì)2013年開通。㈡權(quán)益狀況委估對(duì)象位于重慶市沙坪壩區(qū)大學(xué)城，電子工業(yè)大學(xué)旁，《房屋所有權(quán)證》證號(hào)為邕房權(quán)證字2007字第00214號(hào)2008字000036號(hào)2009字090089號(hào)2009字090090號(hào)，權(quán)屬重慶龍湖凱安地產(chǎn)發(fā)展有限公司所有。由于資料方面的原因，它項(xiàng)權(quán)利是否受限無法核實(shí)。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年六、價(jià)值定義本報(bào)告提供的價(jià)格是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日、在本報(bào)告的全部限制條件下、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)自由開放、完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下的公開市場(chǎng)價(jià)值。所謂公開市場(chǎng)價(jià)值是在公開市場(chǎng)最可能形成的價(jià)格；采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)值應(yīng)是公開市場(chǎng)價(jià)值。委估房地產(chǎn)的價(jià)格定義為：建筑物為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，用途為別墅，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，已使用0年，尚可使用50年；委估宗地法定使用年限為50年(從2007年3月到2057年3月)，即委估宗地剩余使用年限為47年。七、估價(jià)依據(jù)㈠行為依據(jù)《委托評(píng)估函》。㈡法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)土地管理法》。2.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB／T50291－1999）。4.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2001)。㈢取價(jià)依據(jù)《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額單位估價(jià)表》。產(chǎn)權(quán)依據(jù)《房屋所有權(quán)證存根》邕房權(quán)證字第2007字第00214號(hào)2008字000036號(hào)2009字090089號(hào)2009字090090號(hào)．八、估價(jià)原則㈠合法原則。㈡公平原則。㈢最高最佳使用原則。㈣替代原則。㈤估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。㈥綜合分析原則及多種方法比較原則。九、估價(jià)方法估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，決定采用市場(chǎng)比較法和成本法來測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。十、估價(jià)結(jié)果房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫房地產(chǎn)正常價(jià)格33.486億元三拾叁點(diǎn)肆捌陸億圓整房地產(chǎn)正常單價(jià)8812元/m2捌仟捌佰壹拾貳圓整每平方米十一、估價(jià)作業(yè)日期2010年01月十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年，即從2010年01月十三、估價(jià)人員估價(jià)師學(xué)號(hào)估價(jià)師簽名李美娟20071915重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理2班第一小組2010附件 重慶市龍湖東橋郡20071915號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析㈠物質(zhì)實(shí)體狀況1.建筑物狀況⑴委估建筑物于2010年建成，成新率為100%，總建筑面積:380000平方米，占地面積380000平方米，容積率1，綠化率50%。小區(qū)共有別墅約900戶，一期368戶，后期還未確定，車位配比為1：2。⑵龍湖東橋郡位于重慶市沙坪壩區(qū)大學(xué)城，重慶電子工業(yè)大學(xué)旁，物業(yè)類型為聯(lián)排、雙拼別墅。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，3層+負(fù)一層地下會(huì)所，裝修為毛坯房。外墻為面磚，大堂為高級(jí)地磚、乳膠漆墻面。走廊為高級(jí)地磚、乳膠漆墻面。進(jìn)戶門為高級(jí)防盜字母門；鋁合金門窗，窗材質(zhì)為雙層中空玻璃，裝有先進(jìn)的安防系統(tǒng)，內(nèi)置戶式中央空調(diào)。2.委估對(duì)象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)作別墅住宅用，公共配套設(shè)施好，交通便利,環(huán)境優(yōu)美,基礎(chǔ)設(shè)施齊全,項(xiàng)目總體量約38萬方。項(xiàng)目建筑為托斯卡納風(fēng)情別墅，淺黃色明亮的外墻、圓拱門、鐵花柵欄具有托斯卡納風(fēng)情又融入中國(guó)式特色，是誕生于大學(xué)城首座人文別墅。，二、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于重慶市沙坪壩區(qū)大學(xué)城，整個(gè)大學(xué)城由于有近43萬人的一個(gè)消費(fèi)底蘊(yùn)，各個(gè)大學(xué)城均有自己的商業(yè)街，中心商業(yè)區(qū)的規(guī)劃是300萬方，目前卓越熙街的商業(yè)配套，是歐洲商業(yè)小鎮(zhèn)的設(shè)計(jì)，目前部分開始營(yíng)業(yè)。緊臨大學(xué)城四大高校片區(qū)，且大學(xué)城生活、商業(yè)、交通等配套正在逐漸完善，升值潛力巨大。市政規(guī)劃也吸引了如富力、龍湖、金融街、卓越在內(nèi)的多家知名開發(fā)商，部分企業(yè)打造的商業(yè)加速了大學(xué)城的快速成型。大學(xué)城交通專線、輕軌、地鐵的進(jìn)一步完善后，整個(gè)區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€(gè)較為成熟的居住區(qū)。沙坪壩步行街到大學(xué)城，需要20分鐘車程；江北到到大學(xué)城，需要30分鐘車程（雙碑大橋，雙碑隧道通車后，只需要15分鐘）；九龍坡到大學(xué)城，需要25分鐘車程；南岸到大學(xué)城，需要30分鐘車程；軌道：地鐵1號(hào)線與地鐵7號(hào)線，預(yù)計(jì)2013年開通。三、市場(chǎng)背景分析1.一般因素影響土地價(jià)格的一般因素主要有地理位置和行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)等。⑴地理位置和行政區(qū)劃。重慶市位于中國(guó)西南部、長(zhǎng)江上游，四川盆地東部邊緣與湖北、湖南、貴州、四川、陜西等省接壤，東西長(zhǎng)470千米，南北寬450千米，總面積8.2萬平方千米。地界東臨湖北、湖南，南接貴州，西靠四川，北連陜西。重慶幅員遼闊，域內(nèi)江河縱橫，峰巒疊翠。北有大巴山，東有巫山，東南有武陵山，南有大婁山，地形大勢(shì)由南北向長(zhǎng)江河谷傾斜，起伏較大。地貌以丘陵、山地為主，坡地面積較大，成層性明顯，分布著典型的石林、峰林、溶洞、峽谷等喀斯特景觀。主要河流有長(zhǎng)江、嘉陵江、烏江、涪江、綦江、大寧河等。坐落在長(zhǎng)江與嘉陵江交匯處，四面環(huán)山，江水回繞，城市傍水依山，層疊而上，既以江城著稱，又以山城揚(yáng)名。然而最具特色的，還要數(shù)山城的夜色。憑高眺遠(yuǎn)，萬家燈火起伏錯(cuò)落，銀霞明滅，與兩江粼粼的波光、滿天閃爍的星斗交相輝映，其景奇麗醉人。沙坪壩區(qū)位于重慶市的西部，地處長(zhǎng)江以北、嘉陵江以南，川東平行山谷區(qū)，目前是重慶市的主城區(qū)之一。地理坐標(biāo)為北緯29.30，29.40，東經(jīng)106.24，106.32，之間，東與渝中區(qū)緊密相連，東北隔嘉陵江與渝北區(qū)相望，南鄰九龍坡區(qū)，西倚歌樂山，北面與北碚區(qū)交界。全區(qū)幅員面積396平方公里，轄26個(gè)街鎮(zhèn)園區(qū)，戶籍人口74.6萬，常住人口87萬。域內(nèi)歷史文化積淀深厚，城市發(fā)展繁榮興旺。沙坪壩區(qū)交通通訊欠暢達(dá)，是西南地區(qū)人流、物流、信息流要道。沙坪壩區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，是重慶重要的工業(yè)基地。沙坪壩區(qū)旅游資源豐富，融巴渝文化、沙磁文化、抗戰(zhàn)文化、紅巖文化于一爐。重慶市幅員面積8.24萬平方公里，下轄40個(gè)行政區(qū)縣（自治縣），有19個(gè)區(qū);21個(gè)縣（自治縣），重慶以主城區(qū)為依托，各區(qū)、縣（自治縣）形如眾星拱月，構(gòu)成了大、中、小城市有機(jī)結(jié)合的組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代城市群，是中國(guó)目前行政轄區(qū)最大、人口最多、管理行政單元最多的特大型城市。一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的提出為其今后的發(fā)展提供了一個(gè)良好的戰(zhàn)略。“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”是指以重慶主城為核心，在交通1小時(shí)可通達(dá)的范圍內(nèi)，共涵蓋23區(qū)縣的經(jīng)濟(jì)圈。規(guī)劃明確了一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈在重慶未來發(fā)展的戰(zhàn)略定位：中國(guó)西部地區(qū)重要增長(zhǎng)極的核心區(qū)、長(zhǎng)江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的主要載體、重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的戰(zhàn)略平臺(tái)。“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”是重慶打好“直轄牌”和“庫區(qū)牌”的戰(zhàn)略載體，對(duì)于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)、建設(shè)長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心、完成中央交辦的四件大事具有十分重要的戰(zhàn)略意義。⑵經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r重慶是中華人民共和國(guó)四個(gè)直轄市之一，地處中國(guó)西南。是中國(guó)重要的中心城市之一，長(zhǎng)江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心和金融中心，內(nèi)陸出口商品加工基地和擴(kuò)大對(duì)外開放放的先行區(qū)，中國(guó)重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，長(zhǎng)江上游科研成果產(chǎn)業(yè)化基地，長(zhǎng)江上游生態(tài)文明示范區(qū)，中西部地區(qū)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，國(guó)家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，長(zhǎng)江上游航運(yùn)中心，中國(guó)政府實(shí)行西部大開發(fā)的開發(fā)地區(qū)以及國(guó)家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。歷史悠久，國(guó)務(wù)院公布的第二批國(guó)家歷史文化名城之一。西部大開發(fā)在這十年，重慶伴隨著直轄的春風(fēng)，重慶的GDP總量翻了兩番，建成了“二環(huán)七射”高速公路骨架網(wǎng)，鐵路營(yíng)運(yùn)里程突破1200公里，主城空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良天數(shù)超過300天，城鄉(xiāng)居民收入均是十年前的兩倍多。

在2000年，重慶的GDP總量只有1603億元，到了2009年，全市的GDP總量已超過了6000億元。在這十年，重慶固定資產(chǎn)投資從2000年的650多億元，增長(zhǎng)到了2009年的5200億元；社會(huì)消費(fèi)品零售總額從十年前的720億元，增長(zhǎng)到現(xiàn)在的2500億元。2008年，全市城市居民的收入是14368元，農(nóng)村居民的純收入是4126元，分別是西部大開發(fā)前的2.47倍和2.25倍。

2009年城鄉(xiāng)居民的收入數(shù)據(jù)還沒有正式公布，但根據(jù)推算，預(yù)計(jì)全市城市居民2009年的收入是16000元，農(nóng)村居民的純收入超過4600元，這接近了10年前的三倍。2008年7月市委三屆三次全委會(huì)召開以來，重慶市提出了“宜居”，“暢通”，“森林”，“平安”，“健康”重慶的建設(shè)。在部署“宜居”重慶上，按照小康標(biāo)準(zhǔn)，力爭(zhēng)在住房品質(zhì)，房屋配套，公共空間和服務(wù)設(shè)施四個(gè)方面得到很大提升。危舊房改造，2009年首戰(zhàn)告捷，開了一個(gè)好頭。已經(jīng)開展的藍(lán)天，碧水，寧靜，綠地四大行動(dòng)取得良好效果。在“暢通”重慶建設(shè)方面，軌道建設(shè)完成投資30億元；城市道路及附屬設(shè)施建設(shè)完成55億元，城市建成區(qū)路網(wǎng)密度由年底的5.31平方公里提高到5.69平方公里。在“森林”重慶方面建設(shè)實(shí)際完成322萬畝，城市，農(nóng)村，道路，水系，苗圃基地建設(shè)五大工程同步推進(jìn)，取得新成效。全市共有4100萬人次參加森林工程，植樹2.7億株。在“平安”重慶方面，建設(shè)主要指標(biāo)達(dá)到西部領(lǐng)先，全國(guó)一流水平，把重慶建設(shè)成為治安良好，人民安居樂業(yè)，投資者放心的城市。在“健康”重慶的建設(shè)，一個(gè)有利于百姓壽命更長(zhǎng)，更健康，更有活力的局面出成。2008年，全是建設(shè)完成11個(gè)縣級(jí)醫(yī)療衛(wèi)生結(jié)構(gòu)，88個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院，90個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化村衛(wèi)生室。⑶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析重慶房產(chǎn)回顧：1997年重慶成為直轄市，在1997年至2001年的五年間，重慶房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。重慶房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)快速增長(zhǎng)，商品房產(chǎn)銷兩旺，為重慶房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。2002-2007年是重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整和快速發(fā)展期。在此期間，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較高增長(zhǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)27.6%，房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增長(zhǎng)11.2%，且占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重進(jìn)一步提高到26.8%，占GDP比重也從2002年的12.3%提高到2007年的20.6%。

2008年，隨著金融危機(jī)的迅速蔓延，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)受外部環(huán)境的影響逐步顯現(xiàn)，開發(fā)投資增速放緩。需求方觀望情緒濃厚，商品房交易量下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。2008年，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額991億元，同比增長(zhǎng)16.6%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為24.5%。自2000年以來，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次下滑至20%以下，受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響明顯。2008年全年重慶市實(shí)現(xiàn)商品房銷售2872.19萬平方米，同比下降19.2%。截至2008年末，全市商品房空置面積609.10萬平方米，同比增長(zhǎng)10.5%。

現(xiàn)在市場(chǎng)：2009年上半年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)頻現(xiàn)回暖信號(hào)，市場(chǎng)開始復(fù)蘇。年初的優(yōu)惠政策有效刺激市場(chǎng)需求得以快速釋放，銷售市場(chǎng)率先回暖，2009年1-10月，重慶市商品房銷售面積2831.68萬平方米，增長(zhǎng)38.7%，呈現(xiàn)價(jià)量齊升的發(fā)展態(tài)勢(shì)。銷售市場(chǎng)的持續(xù)回暖使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金逐步寬裕，投資信心增強(qiáng)。2009年三季度，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資330.71億元，月均完成投資110.24億元，較上半年月均投入水平高52.3%，投資步伐明顯加快。

商品房銷售市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)、開發(fā)企業(yè)資金狀況進(jìn)一步緩解、房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)的回升三大積極因素有利于帶動(dòng)重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資走出低迷，保持良好發(fā)展勢(shì)頭。未來重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅的供給將逐步趨于平衡，商業(yè)、寫字樓和旅游地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)成為下一個(gè)十年的熱點(diǎn)。2009年重慶主城區(qū)商品房共成交26.38萬套，較2008年增長(zhǎng)13.07萬套，較2007年增長(zhǎng)8.11萬套，位居全國(guó)第一；成交面積為2435.68萬平方米，位居全國(guó)第二，較2008年成倍增長(zhǎng)，漲幅為94.51%。2009年重慶主城區(qū)商品房月度成交均價(jià)起伏較大，年末較年初增長(zhǎng)明顯，12月成交均價(jià)較1月增長(zhǎng)32.74%。從月度分布來看，前三個(gè)月相對(duì)較低，集中在4000元/平方米以下，4~8月走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，月度成交均價(jià)集中在4000~4250元/平方米區(qū)間；9月開始商品房成交均價(jià)持續(xù)上漲，12月達(dá)到了5222元/平方米，為歷史來月度最高。其中北部新區(qū)為6830元/平方米，北碚區(qū)也達(dá)到了5927元/平方米。2009年度的下半年，，重慶土地市場(chǎng)開始活躍起來，招拍掛的樓面地價(jià)也節(jié)節(jié)攀升。未來展望:自重慶市在直轄以來，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各方面發(fā)展迅速，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更是如日中天，其具體表現(xiàn)有一下四點(diǎn)。一是中央對(duì)重慶的戰(zhàn)略定位為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了良好的機(jī)遇。今年3月8日胡錦濤總書記在全國(guó)人大五次會(huì)議參加重慶市代表團(tuán)審議時(shí)發(fā)表講話，要求重慶加速建成成為“西部地區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極、長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市”，在西部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。胡錦濤總書記對(duì)重慶發(fā)展的導(dǎo)航定位，極大促進(jìn)了我市的發(fā)展。重慶是我國(guó)中西部唯一的直轄市，肩負(fù)著在社會(huì)上輻射西部、帶動(dòng)西部的重任。直轄以來，重慶城市競(jìng)爭(zhēng)力得到較大提高。對(duì)西部省區(qū)特別是三峽庫區(qū)沿線經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用初見成效。當(dāng)前，重慶發(fā)展勢(shì)頭良好，成為西部投資最快的城市，成為我國(guó)重要的投資熱土，隨著重慶建設(shè)步伐加強(qiáng)，作為長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心的作用進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)必將獲得更多的發(fā)展良機(jī)。

二是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提速，凈化環(huán)境工程為房地產(chǎn)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)?！笆濉逼陂g，重慶基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面提速：機(jī)場(chǎng)、鐵路、港口、輕軌、橋梁，從水路通到四通五達(dá)的通道，重慶逐步成為西部地區(qū)的交流樞紐。另一方面，我市十分重視對(duì)老工業(yè)用地的保護(hù)，藍(lán)天、碧水、綠地工程對(duì)重慶的發(fā)展提供了更多的保障，將吸引更多的有識(shí)之士到重慶定居。

三是居民收入的增加將為房地產(chǎn)提供持久的動(dòng)力?！笆晃濉蔽沂械貐^(qū)生產(chǎn)總值保持10%以上的增長(zhǎng)速度，2010年計(jì)劃達(dá)到5000億以上，人均地區(qū)生產(chǎn)總值將達(dá)到2000美金以上，城市居民人均可支配收入將達(dá)到1.5萬千元以上，持續(xù)增長(zhǎng)的居民收入將提高居民的支付能力，作為消費(fèi)熱點(diǎn)的房地產(chǎn)將得到持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力。四是城市化進(jìn)程加快，將為房地產(chǎn)業(yè)帶來良好的發(fā)展機(jī)遇。目前，重慶作為一個(gè)城市化水平較低的直轄市，在未來相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間將打造“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，提高城市化、網(wǎng)絡(luò)化的城市體系。目前我市城鎮(zhèn)化率為45.2%，根據(jù)我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的“十一五”規(guī)劃，2010年我市的城鎮(zhèn)化率達(dá)到52%，即每年城鎮(zhèn)化率提高1.5%以上，每年約有50萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口。加上現(xiàn)有的人均住房面積增加，每年約有2000萬平方米的住房稀缺，到2010年“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的人口將達(dá)到2200萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%。庫區(qū)和渝東南地區(qū)的轉(zhuǎn)移人口300萬以上，這無疑是房地產(chǎn)發(fā)展的大好良機(jī)。四、最高最佳使用分析委估房地產(chǎn)位于重慶市沙坪壩大學(xué)城，周圍多為學(xué)校，環(huán)境好。委估房地產(chǎn)現(xiàn)作別墅用，這和規(guī)劃的使用狀況一致。根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。五、估價(jià)方法選用估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，決定采用市場(chǎng)比較法和成本法來測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。市場(chǎng)比較法：是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格修正得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方法。成本法：是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。六、估價(jià)測(cè)算過程㈠市場(chǎng)比較法采用市場(chǎng)比法一般選取同一供需圈內(nèi)，近似委估房地產(chǎn)檔次市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，分別選取如下可比實(shí)例：1.確定比較因素比較案例委估房產(chǎn)美利山金科太陽海岸融科橡樹瀾灣地理位置沙坪壩區(qū)北部新區(qū)江北區(qū)北部新區(qū)交易價(jià)格(元/m2)待估107001000010500交易情況正常正常正常正常交易時(shí)間2010.12009.62009.102010.01一般較優(yōu)較差較優(yōu)個(gè)別因素一般較優(yōu)較優(yōu)較好2.確定比較因素系數(shù)見下表比較案例委估房產(chǎn)美利山金科太陽海岸融科橡樹瀾灣交易價(jià)格(元/m2)107001000010500交易情況100100100100交易期日100929510010012095120個(gè)別因素1001051151083.比準(zhǔn)價(jià)格確定比較案例委估房產(chǎn)美利山金科太陽海岸融科橡樹瀾灣交易價(jià)格(元/m2)107001000010500交易情況100100/100100/100100/100交易期日100100/92100/95100/98100100/120100/95100/120個(gè)別因素100100/105100/115100/108比準(zhǔn)價(jià)格9230.509635.078267.20根據(jù)上述計(jì)算的結(jié)果，求比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值，則：（9230.50＋9635.07＋8267.2）÷3=9044.26元/m2㈡成本法估算土地取得成本采用市場(chǎng)法求取土地價(jià)格。調(diào)查選取了A，B，C三個(gè)可比實(shí)例并進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整如下：=1\*GB3①.確定比較因素比較案例委估土地沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U2-7/02、沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U分區(qū)U7-6-1/02、U7-6-2/02、U7-9-2/02號(hào)沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U分區(qū)U7-7-1/02（部分2）、U7-8-1/02、U7-8-4/02號(hào)沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U1-4-1/02、U4-1-1/02、U4-2-1/02、U4-2-3/02地理位置沙坪壩區(qū)沙坪壩區(qū)沙坪壩區(qū)沙坪壩區(qū)交易價(jià)格(元/m2)待估1876.482161.851802.05交易情況正常正常正常正常交易時(shí)間2010.1.112009.12．232009.12．232009.9．29一般一般一般一般個(gè)別因素一般較差較好較差=2\*GB3②確定比較因素系數(shù)見下表比較案例委估土地沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U2-7/02、沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U分區(qū)U7-6-1/02、U7-6-2/02、U7-9-2/02號(hào)沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U分區(qū)U7-7-1/02（部分2）、U7-8-1/02、U7-8-4/02號(hào)沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U1-4-1/02、U4-1-1/02、U4-2-1/02、U4-2-3/02交易價(jià)格(元/m2)1876.482161.851802.05交易情況100100100100交易期日10010010095100100100100個(gè)別因素1009510590=3\*GB3③.比準(zhǔn)價(jià)格確定比較案例委估土地沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U2-7/02、沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U分區(qū)U7-6-1/02、U7-6-2/02、U7-9-2/02號(hào)沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U分區(qū)U7-7-1/02（部分2）、U7-8-1/02、U7-8-4/02號(hào)沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U1-4-1/02、U4-1-1/02、U4-2-1/02、U4-2-3/02交易價(jià)格(元/m2)1876.482161.851802.05交易情況100100/100100/100100/100交易期日100100/100100/100100/95100100/100100/100100/100個(gè)別因素100100/95100/105100/90比準(zhǔn)價(jià)格1975.242058.902107.66根據(jù)上述計(jì)算的結(jié)果，求比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值，則：（1975.24＋2058.90＋2107.66）÷3=2047.27元/m2因?yàn)轫?xiàng)目的容積率為1，所以樓面地價(jià)為2047.27元/m22.估算開發(fā)成本開發(fā)成本包括勘查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)過程中的稅費(fèi)。=1\*GB2⑴，勘查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究、勘查費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)和三通一平。可行性研究：是指在建設(shè)項(xiàng)目投資決策前對(duì)有關(guān)建設(shè)方案、技術(shù)方案和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案進(jìn)行的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。根據(jù)對(duì)重慶類似房地產(chǎn)項(xiàng)目的了解，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)取16萬，即0.41元/m2②勘查費(fèi)：是指為進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)而進(jìn)行必要的勘查所發(fā)生的費(fèi)用。根據(jù)對(duì)重慶地區(qū)的了解，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)取1元/m2③設(shè)計(jì)費(fèi)：是指為設(shè)計(jì)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用。包括方案設(shè)計(jì)費(fèi)、初步設(shè)計(jì)費(fèi)和施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的了解結(jié)合經(jīng)營(yíng)取方案設(shè)計(jì)費(fèi)為30元/m2，初步設(shè)計(jì)費(fèi)40元/m2，施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)為80元/m2則總的設(shè)計(jì)費(fèi)取為150元/m2。④規(guī)劃費(fèi)：是指為項(xiàng)目建設(shè)而進(jìn)行的規(guī)劃所收取的費(fèi)用，主要是修建性詳細(xì)規(guī)劃所發(fā)生的費(fèi)用。根據(jù)對(duì)相關(guān)類似項(xiàng)目的了解取2元/m2。=5\*GB3⑤三通一平費(fèi)用：是指施工通水、通電、通路及場(chǎng)地平整所發(fā)生的費(fèi)用。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的了解和經(jīng)驗(yàn)去195元/m2。上述①、②、③、④、=5\*GB3⑤總費(fèi)用合計(jì)為348.41元/m2。=2\*GB2⑵，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。主要分為管道和綠化費(fèi)用。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的了解和經(jīng)驗(yàn)取管道費(fèi)用為50元/m2綠化費(fèi)用為160元/m2，總和為210元/m2。=3\*GB2⑶，房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)。結(jié)合項(xiàng)目的具體情況和行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)取2000元/m2。=4\*GB2⑷，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需要的非經(jīng)營(yíng)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用?？紤]到項(xiàng)目尚未建成按規(guī)劃控制的最低要求乘以一定的調(diào)整系數(shù)求得。規(guī)劃要求如下：幼兒園，街道辦事處、門診所、老年活動(dòng)中心、派出所。其中幼兒園要求不小于2500平方米，派出所要求不小于2000平方米，門診所要求不小于300平方米。另外通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查獲知老年活動(dòng)中心大約為10000平方米。街道辦事處未獲得估價(jià)為200平方米。以上總和為1.5萬平方米，考慮到本項(xiàng)目為別墅，檔次較高。故乘以2調(diào)整為3萬平方米，成本結(jié)合經(jīng)驗(yàn)安5000元/m2?？偤蜑?5000萬元，分?jǐn)偤鬄?94.74元/m2。=5\*GB2⑸，開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)，主要包括城市配套設(shè)施費(fèi)、人防費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、評(píng)審費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、安全質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、執(zhí)照規(guī)劃費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、=1\*GB3①，城市配套設(shè)施費(fèi)，根據(jù)重慶市渝府發(fā)[2009]110號(hào)渝府發(fā)[2009]110號(hào)最新要求取290元/m2。=2\*GB3②，人防費(fèi)用，根據(jù)渝價(jià)[2007]654號(hào)文件的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合到本項(xiàng)目的特征——地下室及車庫可滿足人防要求，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)其人防費(fèi)用取45元/m2。=3\*GB3③，測(cè)繪費(fèi)，根據(jù)渝價(jià)[2000]368號(hào)文件的相關(guān)規(guī)定，取2元/m2。=4\*GB3④，集中綠化費(fèi)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定結(jié)合項(xiàng)目情況，滿足綠化要求，不用交。=5\*GB3⑤，建設(shè)項(xiàng)目（工程）安全預(yù)評(píng)價(jià)、安全驗(yàn)收評(píng)價(jià)費(fèi)，主要包括安全預(yù)評(píng)費(fèi)和安全驗(yàn)收評(píng)價(jià)費(fèi)。根據(jù)重慶市安全評(píng)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（試行）辦法，該項(xiàng)目應(yīng)繳納的安全預(yù)評(píng)費(fèi)為50-100萬元，取75萬；安全驗(yàn)收評(píng)價(jià)費(fèi)為30-70萬元，取50萬；總計(jì)125萬、分?jǐn)倿?.29元/m2。=6\*GB3⑥，監(jiān)理費(fèi)，根據(jù)《重慶市工程建設(shè)中介服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》該項(xiàng)目應(yīng)繳的監(jiān)理費(fèi)為所監(jiān)理工程概預(yù)算的2.5%，估計(jì)該項(xiàng)目的工程概預(yù)算為2000元/m2，所以該項(xiàng)目的監(jiān)理費(fèi)用為50元/m2。=7\*GB3⑦，安全質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定為工程概預(yù)算的2.7‰，本項(xiàng)目為5.4元/m2。=8\*GB3⑧，執(zhí)照規(guī)劃費(fèi)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定為總投資的1‰。估計(jì)該項(xiàng)目的總投資為5000元/m2。則該項(xiàng)目的規(guī)劃費(fèi)為5元/m2。=9\*GB3⑨，交易服務(wù)費(fèi)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定發(fā)包方承擔(dān)30％，根據(jù)相關(guān)取10萬。分?jǐn)倿?.26元/m2。=10\*GB3⑩，建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)，根據(jù)渝價(jià)[2000]21號(hào)規(guī)定為總投資的0.5‰，估計(jì)總投資為5000元/m2。則該項(xiàng)目為2.5元/m2。上述①、②、③、④、=5\*GB3⑤、=6\*GB3⑥、=7\*GB3⑦、=8\*GB3⑧、=9\*GB3⑨、=10\*GB3⑩費(fèi)用之和為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)403.45元/m2。上述=1\*GB2⑴、=2\*GB2⑵、=3\*GB2⑶、=4\*GB2⑷、=5\*GB2⑸費(fèi)用之和為項(xiàng)目開發(fā)成本3356.6元/m2。（注：以上所有價(jià)格都已換算為建筑面積計(jì)算）3．估算管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資和福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本和開發(fā)成本之和的一定比率。結(jié)合項(xiàng)目的具體情況取為3%，計(jì)算為（2047.27+3306.58）*3%=160.62元/m2。4.投資利息包括土地取得成本、開發(fā)成本、和管理費(fèi)用的利息。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的了解取該項(xiàng)目的平均建設(shè)期為1.5年。投資利息參考銀行規(guī)定，取5.4%。307．52元/m2。=5\*Arabic5.銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。根據(jù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)合項(xiàng)目情況取為售價(jià)的3%。設(shè)售價(jià)為V元/m2。則銷售費(fèi)用為0.03V元/m2。6.銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的稅費(fèi)。主要包括營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，土地增值稅等由于各個(gè)稅計(jì)算較復(fù)雜，在此根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)取為售價(jià)的6%進(jìn)行計(jì)算。為0.06V元/m2。7．開發(fā)利潤(rùn)是指開發(fā)商應(yīng)獲得的正常利潤(rùn)，結(jié)合項(xiàng)目情況和行業(yè)經(jīng)營(yíng)取為售價(jià)的20%。為0.2V元/m2。上述1、2、3、4、5、6、7合計(jì)為5872.01+0.29V總結(jié)：根據(jù)公式V=5872.01+0.29V求得V=8270.44元/m2。七、估價(jià)結(jié)果確定1.房地產(chǎn)正常價(jià)格的確定由市場(chǎng)比較法測(cè)算出的房地產(chǎn)單價(jià)為9044.26元/m2，由成本法測(cè)算出的房地產(chǎn)單價(jià)為8270.44元/m2，兩者差異在合理范圍內(nèi)，根據(jù)兩種估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格的接近程度，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，取二者的加權(quán)平均值，市場(chǎng)比較法為70%，收益法為30%，并取整，則：委估房地產(chǎn)的單價(jià)=9044.26×70%＋8270.44×30%=8812元/m2委估房地產(chǎn)價(jià)格=8812.114×380000=33.486億元2.估價(jià)結(jié)果的確定最后估價(jià)結(jié)果如下：房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫房地產(chǎn)正常價(jià)格33.486億元三拾叁點(diǎn)肆捌陸億圓整房地產(chǎn)正常單價(jià)8812元/m2捌仟捌佰壹拾貳圓整每平方米建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理2班第一小組2010年附件 一，小組成員表二，該項(xiàng)目所在地的控制性詳細(xì)規(guī)劃圖三，該項(xiàng)目的部分樓盤的預(yù)售許可證四，該項(xiàng)目的房地證五，估價(jià)對(duì)象實(shí)地勘察調(diào)查表六，可比實(shí)例對(duì)比表七，市場(chǎng)法分析評(píng)分表附件一，小組成員表房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理2班第一小組成員表姓名學(xué)號(hào)沈青20071921陶濤20071961李美娟20071915譚劍20071951周鑫20071947鞠翰20071919李鵬飛20071939張秀強(qiáng)20071953申龍江20071913（注：組長(zhǎng)申龍江）附件二，該項(xiàng)目所在地的控制性詳細(xì)規(guī)劃圖附件二，該項(xiàng)目的部分樓盤的預(yù)售許可證附件三，該項(xiàng)目的部分樓盤的預(yù)售許可證附件四，該項(xiàng)目的房地證附件五，估計(jì)對(duì)象實(shí)地查勘表項(xiàng)目名稱龍湖東橋郡查勘時(shí)間2010年01月13日物業(yè)類型別墅建筑類別聯(lián)排別墅，雙拼別墅占地面積380000平方米總建筑面積380000平方米項(xiàng)目特色特色別墅所屬商圈大學(xué)城裝修狀況毛坯開盤時(shí)間2008年12月入住時(shí)間一期2010年9月車位比信息1：2容積率1綠化率50%土地年限50物業(yè)司重慶龍湖物業(yè)物業(yè)費(fèi)3.5元層數(shù)3+負(fù)一層預(yù)售許可證渝國(guó)土房管(2008)預(yù)字第(280)號(hào)公共配套設(shè)施社區(qū)配套：6班幼兒園、活動(dòng)中心、商業(yè)設(shè)施、門診所、居委會(huì)、物業(yè)

生活配套（概述）：整個(gè)大學(xué)城由于有近43萬人的一個(gè)消費(fèi)底蘊(yùn)，各個(gè)大學(xué)城均有自己的商業(yè)街，中心商業(yè)區(qū)的規(guī)劃是300萬方，目前卓越熙街的商業(yè)配套，是歐洲商