批量精裝修施工管理2016年1月2前言近年來，北京公司開發(fā)的公園1872和臻園項目均為精裝修交付，在項目的實施過程中，北京公司在精裝修管理方面既積累了寶貴的經(jīng)驗，也有一些慘痛的教訓(xùn)。2014年度，北京公司精裝修項目實測實量成績?nèi)昶骄?0.11分，交付評估綜合得分65.8分，均位居控股前列。進(jìn)入2015年，如何繼續(xù)保持并進(jìn)一步提升工程管理能力，把精裝修質(zhì)量做得更好，以提升客戶滿意度、促進(jìn)銷售，是北京公司的工程管理者一直在思考的問題。北京公司在控股運營管理中心推出《項目部標(biāo)準(zhǔn)化管理手冊》、《招商地產(chǎn)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》、《項目安全管理標(biāo)準(zhǔn)動作》、《招商地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量實測實量操作指引》的基礎(chǔ)上，根據(jù)項目精裝修特點創(chuàng)新了相應(yīng)環(huán)節(jié)的管理思路，在精裝修交付項目的工程管理上做了一些有益的嘗試。

項目概況臻園項目：總用地面積:10.7萬平方米

建筑面積:28萬平方米

開工時間:2013-07-20

竣工時間:2017-12-31

物業(yè)管理附加信息:5.58元/平方米·月

開發(fā)商:北京廣盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

投資商:香港九龍倉集團(tuán),招商局集團(tuán),華僑城集團(tuán)

物業(yè)管理公司:招商局物業(yè)管理有限公司

工程進(jìn)度:在建(2016-01)

產(chǎn)權(quán)年限:70年

該項目為70年產(chǎn)權(quán)

戶數(shù):總戶數(shù)1046戶，目前已經(jīng)交付494戶，在施382戶，剩余170戶裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修批量精裝修施工管理思路精裝修項目質(zhì)量管理思路批量精裝修管理思路精裝修項目進(jìn)度管理思路精裝修項目成本管理思路精裝修項目創(chuàng)新管理思路精裝修項目質(zhì)量管理思路（1）精裝修設(shè)計管理——嚴(yán)把施工圖審圖關(guān)：做到建筑圖、精裝圖

、現(xiàn)場相關(guān)功能空間的一致性；（2）招投標(biāo)配合階段——配合封樣管理；符合項目情況的技術(shù)標(biāo)編寫；合同工期管理；甲供材招標(biāo)計劃；（3）項目實施階段——實測實量貫穿整個項目實施管理全過程；

重點工序質(zhì)量控制交底管理；批量精裝修研討——質(zhì)量管理思路精裝修項目質(zhì)量管理案例案例一：設(shè)計管理●土建施工階段的精裝修水、電點位及隔墻定位圖紙下發(fā)與過程監(jiān)控根據(jù)精裝修交付的設(shè)計要求，將電氣、給排水、暖通、空調(diào)等專業(yè)的精裝修末端設(shè)計圖紙的設(shè)計時間前置至建筑初步設(shè)計階段，這樣可以保證在土建施工圖紙完成后，精裝修的點位及隔墻分隔圖也一并完成，大大降低了后期因水、電、結(jié)構(gòu)改造帶來的工期及費用方面的損失；批量精裝修研討——質(zhì)量管理思路精裝修項目質(zhì)量管理案例案例二：實測實量案例：通過北京公司近年來對實測實量經(jīng)驗的積累，現(xiàn)階段在實測實量方面已逐步形成了全過程應(yīng)用的管理制度和企業(yè)文化：招投標(biāo)階段：——通過技術(shù)標(biāo)的形式對精裝修單位進(jìn)行宣貫；——通過招標(biāo)過程中的項目經(jīng)理推演環(huán)節(jié)，針對項目經(jīng)理及技術(shù)負(fù)責(zé)人

進(jìn)行實測實量的測試，對不達(dá)標(biāo)的單位不允許參加投標(biāo)；合同簽署階段：——以合同附件的形式再次對精裝修單位進(jìn)行約定；——合同中設(shè)置了嚴(yán)格的實測實量獎罰條款；批量精裝修研討——質(zhì)量管理案例項目實施階段：——每周定期組織監(jiān)理單位、總包單位對精裝修完成面進(jìn)行實測實

量檢查；——建立分戶實測實量數(shù)據(jù)檔案制度，發(fā)現(xiàn)問題點，按照檔案數(shù)據(jù)

過程中進(jìn)行消項，

對重點、難點工序進(jìn)行分析總結(jié)（例如?；?/p>

磚墻面鋪貼工藝），形成現(xiàn)場管理的可視化；——嚴(yán)格落實合同中約定的實測實量獎罰條款；批量精裝修研討——質(zhì)量管理案例精裝修項目質(zhì)量管理案例案例三：甲供石材管理案例針對以往甲供石材觀感質(zhì)量較難控制的管理難點，項目部提出在精裝修招標(biāo)階段引入“石材專員”的概念，即中標(biāo)單位應(yīng)在甲方石材供應(yīng)加工廠設(shè)置石材駐場專員，在確定甲供石材中標(biāo)單位后，甲方項目部、采購部、設(shè)計部在石材指定加工廠中選取符合設(shè)計封樣要求、觀感質(zhì)量穩(wěn)定的石材大板并做標(biāo)記，后期由精裝修單位的駐場石材專員監(jiān)督廠家從甲方指定的大板中選材，進(jìn)行石材加工，同時項目部還通過以下途徑進(jìn)行過程控制：——石材出廠前將預(yù)拼效果拍照上傳、確認(rèn)；——石材到場后進(jìn)行觀感質(zhì)量抽檢；——對施工過程中發(fā)現(xiàn)的觀感不合格或斷裂的石材，現(xiàn)場采取銷毀或做標(biāo)記退場等措施。

批量精裝修研討——質(zhì)量管理案例精裝修項目進(jìn)度管理思路（1）合同框架管理——總工期（總包工期）、里程碑節(jié)點要求；（2）三級進(jìn)度管理——構(gòu)建總包、精裝修、甲供材進(jìn)度計劃管理體系：（3）穿插施工體系的建立——采取分段交接、分批進(jìn)場計劃的策略；（4）垂直與水平運輸?shù)墓芾怼彝怆娞菖c室內(nèi)電梯的規(guī)劃；地上運輸

與地下運輸?shù)囊?guī)劃；批量精裝修研討——進(jìn)度管理思路精裝修進(jìn)度管理案例——穿插施工體系的建立臻園項目南區(qū)共三棟樓前后封頂相差一個月，在這一個月中如何安排總包與精裝修的交接？成為南區(qū)按期交工的關(guān)鍵。精裝修施工準(zhǔn)備工作前置、界面問題處理：——在總包施工中分別針對外墻內(nèi)保溫做法，電梯井道吸音板做法、廚房、衛(wèi)生間采用加氣混凝土條板墻做法以及管井采用輕鋼龍骨水泥壓力板封包等做法，召開專題協(xié)調(diào)會進(jìn)行作業(yè)面處理方案的確認(rèn)，在很大程度上削弱了因作業(yè)面與圖紙不符進(jìn)行再處理對精裝修工期的影響；批量精裝修研討——進(jìn)度管理案例批量精裝修研討——進(jìn)度管理案例精裝修進(jìn)場前的三棟樓進(jìn)度情況批量精裝修研討——進(jìn)度管理案例精裝修進(jìn)場前交界面的三類施工隱患精裝修進(jìn)度管理案例——穿插施工體系的建立外裝、初裝、精裝穿插工序示意：批量精裝修研討——進(jìn)度管理案例精裝修進(jìn)度管理案例——穿插施工體系的建立主要移交工作面體系：批量精裝修研討——進(jìn)度管理案例梳理甲供材配合計劃——臻園項目的甲供材單位多達(dá)20家，如何合理安排各自的進(jìn)場計劃？如何安排精裝修的配合計劃，尤其是供貨+安裝單位的配合計劃？是精裝修管理的重點、難點：在項目實施期間，每確定一家甲供材的供貨及安裝單位，項目部就會安排一次專項協(xié)調(diào)會，根據(jù)現(xiàn)場情況確認(rèn)進(jìn)場時間，并由甲供材單位明確現(xiàn)場需要配合完成的工作內(nèi)容及交接時間，后期項目部也會針對配合作業(yè)面上的完成情況進(jìn)行實時監(jiān)控，最終滿足甲供材與精裝單位的無縫銜接。批量精裝修研討——進(jìn)度管理案例精裝修進(jìn)度管理案例——三級進(jìn)度管理體系的建立精裝修項目成本管理思路（1）精裝修設(shè)計優(yōu)化管理——樣板間先行；（2）WBS分解管理——實現(xiàn)管理內(nèi)容精細(xì)化；（3）二級成本控制管理——a:投資估算；

b:精裝修樣板間成本優(yōu)化測算（指導(dǎo)精裝修招投標(biāo)）；

批量精裝修研討——成本管理思路精裝修項目成本管理案例案例一：精裝修成本優(yōu)化管理案例●在臻園項目售樓處樣板間施工完成后，通過前期設(shè)計溝通，針對現(xiàn)場施工中的實際情況，提出合理的成本優(yōu)化建議，為后期成本控制及成本節(jié)約奠定基礎(chǔ)：——建議取消了衛(wèi)生間窗簾盒內(nèi)的燈帶設(shè)計，最初的設(shè)計思路是為樣板間提高照明亮度而設(shè)計的，在大貨中是可以取消的，此項建議實現(xiàn)成本節(jié)約幾十萬元；

批量精裝修研討——成本管理案例精裝修項目創(chuàng)新管理思路嘗試（1）精裝修管理創(chuàng)新思路——成立專屬部門，系統(tǒng)負(fù)責(zé)精裝修對接工作；（2）建立“以終為始”的專業(yè)管理思路——使各專業(yè)工程師在工作的配合意識得以統(tǒng)一；（3）低成本運作模式下的精裝修項目質(zhì)量控制——尋求精裝修管理的平衡點；（4）精裝修精細(xì)化管理體系的建立——設(shè)計先行；（5）在“互聯(lián)網(wǎng)+”的新形勢下如何引導(dǎo)精裝修的發(fā)展趨勢。批量精裝修研討——創(chuàng)新管理思路隨著各城市公司精裝修項目的增多，精裝修的物業(yè)形態(tài)增多，建議結(jié)合城市公司自身特點，在總部或城市公司成立精裝修的專屬部門——從設(shè)計、采購、成本控制及施工管理等維度合力將精裝修工作系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。通過工作成果輸出等內(nèi)容來劃清工作界面，