產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段物業(yè)管理關(guān)注要點(diǎn)大全2017年4月19日設(shè)施部分設(shè)備部分配套部分壹貳叁目錄關(guān)注點(diǎn)：設(shè)備房環(huán)境；照明系統(tǒng)；供配電系統(tǒng)；給排水系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；電梯；弱電監(jiān)控系統(tǒng)；泳池水景。關(guān)注點(diǎn)：管理用房；相關(guān)配套。關(guān)注點(diǎn)：水電氣配套；圍墻\護(hù)欄、支持桿；外立面管道、欄桿；溝渠\井蓋；道路；天面露臺(tái)；防火門；停車場(chǎng)及出入口；娛樂設(shè)施；信息欄；單車、摩托車棚；小區(qū)清潔設(shè)施；綠化設(shè)施。水電氣配套設(shè)施部分壹設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、設(shè)備房設(shè)置盡量集中、便于維護(hù)管理。2、建議設(shè)備統(tǒng)一戰(zhàn)略供應(yīng)商，如電梯、給水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)、供配電系統(tǒng)等，設(shè)備型號(hào)規(guī)格相似、互換性較強(qiáng)，方便后期管理維護(hù)。3、電表容量與實(shí)際負(fù)荷相匹配。寫字樓、商鋪按銷售單位配置電表；每層或圍合設(shè)工作插座和開關(guān)。4、變壓器容量、臺(tái)數(shù)與項(xiàng)目實(shí)際用電量相匹配，配置容量應(yīng)合理不能裕量太大，有溫度自動(dòng)控制。5、水氣表位置集中，方便于維護(hù)和抄表。6、避免水表、煤氣表安裝在業(yè)主私家陽(yáng)臺(tái)上。7、供水管網(wǎng)材料、安裝位置應(yīng)考慮使用壽命及后期管理維護(hù)。8、項(xiàng)目進(jìn)水管口徑與小區(qū)高峰期用水量匹配，根據(jù)小區(qū)落差考慮市政水壓長(zhǎng)期低于0.15Mpa的一樓以上全部采用變頻加壓供水。9、報(bào)建時(shí)注意供水用途、選定合理的供水價(jià)格節(jié)約費(fèi)用。圍墻\護(hù)欄、支持桿設(shè)施部分壹設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、平直、便于安防設(shè)施安裝及功能的充分發(fā)揮（可否考慮圍墻外圍邊和墻面平直、圍墻頂部有斜面、內(nèi)高外低），材料考慮容易替換或免維護(hù)。2、圍墻盡量選擇混凝土磚結(jié)構(gòu)、圍墻鐵花考慮容易替換或免維護(hù)。3、圍墻墻面盡量選用涂料、維護(hù)方便。4、圍墻安裝防爬網(wǎng)。5、燈具、交通、攝像鏡頭支持桿、建議采用鍍鋅鋼管。外立面管道、欄桿設(shè)施部分壹設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、建筑外立面管道、空調(diào)百頁(yè)（架）、采光井的設(shè)置有防止盜竊攀爬的考慮。2、空調(diào)架選用：鋁合金材料（厚度1.2—1.5mm）經(jīng)久耐用，隨著空調(diào)業(yè)的科技進(jìn)步及業(yè)主使用實(shí)際情況，空調(diào)1拖2—3個(gè)分機(jī)情況的存在，建議空調(diào)架尺寸不小于3匹副機(jī)位（防止空調(diào)無法安裝情況時(shí)有發(fā)生）。3、空調(diào)需要安裝集中排水管、排水需要進(jìn)溝渠、空調(diào)排水管可以選用優(yōu)質(zhì)PVC管、管徑不小于φ32mm防止堵塞。4、平臺(tái)護(hù)欄、采光井門、防攀爬防盜網(wǎng)材料建議選用φ12mm圓鋼、角鋼制作、盡量少選用25x25mm以下方鋼。溝渠\井蓋設(shè)施部分壹設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、溝渠井配置有防震功能的活動(dòng)井蓋，便于檢修移動(dòng)，蓋板材料考慮容易替換或免維護(hù)。2、車輛通道上的排水溝蓋堅(jiān)固耐用，建議采用重型鑄鐵、混凝土板材料。3、在廣場(chǎng)走廊可以設(shè)計(jì)制作塑脂合成材料井蓋、制作成本低于暗裝井蓋。4、道路上的雨水、污水井蓋建議今后小區(qū)由地產(chǎn)或物業(yè)定點(diǎn)制作鑄印**物業(yè)字樣的井蓋，目的提高質(zhì)量、便于維護(hù)管理，體現(xiàn)**精致管理。道路設(shè)施部分壹設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、路面磚防滑；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設(shè)黑色鵝卵石。2、在道路周邊、苑內(nèi)合理的位置設(shè)置清潔、綠化澆水取水點(diǎn)。道路兩側(cè)每100米處、苑內(nèi)根據(jù)大小至少設(shè)置一個(gè)取水點(diǎn)，小區(qū)取水點(diǎn)必須安裝水表便于日后管理。3、苑內(nèi)取水點(diǎn)可以設(shè)計(jì)在雨水珊格井內(nèi)、便于用水管理。4、在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。5、小區(qū)道路主要位置設(shè)置混凝土減速坡，大廈主要道路設(shè)置塑膠減速坡（具體位置由物業(yè)確定）。6、瀝青路面應(yīng)選擇粗粒路面、質(zhì)量好、不宜脫落。7、小區(qū)路面設(shè)置足夠的雨水珊格、消除路面積水。天面露臺(tái)設(shè)施部分壹設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、銷售贈(zèng)送的天面、露臺(tái)統(tǒng)一設(shè)置花架、花槽（防水處理）。2、多層、高層在天臺(tái)混凝土墻面的適當(dāng)位置，每單元設(shè)置一個(gè)承重量500kg的鋼制掛鉤、利于今后高空作業(yè)安全使用。3、10m2以上公共可上人天臺(tái)、露臺(tái)設(shè)置取水點(diǎn)。防火門設(shè)施部分壹設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1.公共部位防火門鑰匙通用（通鎖）。2.公共防火門門禁系統(tǒng)電源需要在控制中心單獨(dú)控制。停車場(chǎng)及出入口設(shè)施部分壹設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、人、車出入口數(shù)量盡量少，合理設(shè)置小區(qū)人、車出入口，實(shí)行人車分流管理。2、車庫(kù)（場(chǎng)）出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。3、崗?fù)ぴO(shè)置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗?fù)さ拇笮】紤]減少值班人員行走距離。崗?fù)ば螤睿篈、崗?fù)こ叽纾簩?800—2000x長(zhǎng)2800-3100mm。B、崗?fù)らT建議制作成鋁合金推拉門。4、小區(qū)出入口車場(chǎng)崗需要安裝車輛出入識(shí)別監(jiān)控系統(tǒng)，提高車輛管理安全系數(shù)。5、車庫(kù)出入口有配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置伸縮防水雨棚。6、地下車庫(kù)出入口有防止路面水進(jìn)入車庫(kù)的坡道、排水溝及防洪閘，地下車庫(kù)設(shè)置足夠大的消防沙池，車庫(kù)出入口坡道制作防滑槽。7、車庫(kù)照明為多路或分級(jí)控制，如全開、局部開，采用節(jié)能燈具，減少耗電。8、車庫(kù)、架空層照明燈具設(shè)置可以考慮，60%節(jié)能燈照明、40%日光燈照明分散分布，便于消防驗(yàn)收后的物業(yè)改造管理、節(jié)約費(fèi)用。9、地下車庫(kù)出入口應(yīng)設(shè)置防洪閘，防滑路面，并應(yīng)按每200平方建筑面積1立方的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置消防沙池。10、車庫(kù)墻面可以用涂料繪制圖案、制作統(tǒng)一的車牌號(hào)。11、車庫(kù)設(shè)置清潔用取水口及清潔池。12、室內(nèi)停車庫(kù)墻面及頂全部涂料刷白、有條件的墻面可以制作涂料圖案。娛樂設(shè)施設(shè)施部分壹設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設(shè)計(jì)規(guī)范，并具有安全防護(hù)措施和使用說明。2、木制兒童娛樂設(shè)施與地面接觸的木柱上下300mm需做防腐處理、最好用不銹鋼（塑料制品）作保護(hù)層防腐。3、娛樂設(shè)施的選用建議和物業(yè)對(duì)接，使娛樂設(shè)施更適用、便于今后物業(yè)維護(hù)更換。(例如秋千設(shè)置投資少便于維護(hù)、業(yè)主很喜歡)。4、室外娛樂場(chǎng)所設(shè)置排水口、溝。5、室外娛樂場(chǎng)所選用優(yōu)質(zhì)地墊、防止雨后天晴翹起存在隱患。信息欄設(shè)施部分壹設(shè)計(jì)要點(diǎn)：在主要出入口設(shè)置信息公布欄，在合理位置設(shè)置小區(qū)平面位置圖、便于拆裝的商戶標(biāo)識(shí)牌。1、對(duì)于圍合式苑（戶數(shù)300戶以下可以在主要的一個(gè)苑門設(shè)置公共信息欄具體尺寸：寬900x1100mm）材料可選用不銹鋼（優(yōu)質(zhì)鋁合金烤漆）。2、對(duì)于500-800戶的小區(qū)院落可以設(shè)置一個(gè)集中信息欄。3、對(duì)于一次開發(fā)完成的小區(qū)建議在小區(qū)主要出入口、小區(qū)中心位置設(shè)置小區(qū)平面圖。4、分期開發(fā)的小區(qū)建議在小區(qū)每期的主要出入口、小區(qū)中心位置設(shè)置小區(qū)平面圖。5、商鋪較多的小區(qū)（15戶以上），建議在商鋪區(qū)域設(shè)置產(chǎn)品廣告信息欄（具體尺寸、數(shù)量須根據(jù)商鋪數(shù)量多少確定，最小面積2000x1200mm）。7、商鋪廣告燈箱設(shè)計(jì)圖案、安裝位置須和管理處對(duì)接以便于今后管理。單車、摩托車棚設(shè)施部分壹設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、合理設(shè)置單（摩托）車存放點(diǎn)。2、小區(qū)以就近的苑落為區(qū)域，利用架空層等空余位置設(shè)置。3、大廈在行人公共出入口附近設(shè)置，容量按業(yè)主戶數(shù)的10-30%考慮。4、具體根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)、位置考慮，存放點(diǎn)設(shè)置照明及停車架。5、利用綠化空間可以鋪設(shè)草磚露天停放單車。（單車位兼有綠化草坪功能。6、東海岸等特殊位置單車位容量比例：容量按業(yè)主戶數(shù)的50%考慮?？梢岳眉芸諏榆囄豢沼辔恢?，利用綠化空間可以鋪設(shè)草磚露天停放單車，可以在圍墻邊緣鋪設(shè)草磚、間隔種樹露天停放單車。小區(qū)清潔設(shè)施設(shè)施部分壹設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、小區(qū)道路周邊及內(nèi)部適當(dāng)位置提前合理設(shè)置垃圾箱（桶），包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點(diǎn)、地下車庫(kù)主要出入口，容量適當(dāng)，方便投放，不影響附近住戶的生活，外觀與小區(qū)風(fēng)格相匹配，易維護(hù)。2、大廈住宅標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水設(shè)施。3、有垃圾中轉(zhuǎn)站，有清洗水源及排水功能和通風(fēng)設(shè)施，大小與小區(qū)實(shí)際住戶數(shù)量相匹配，異味不影響住戶。4、位置宜設(shè)在小區(qū)偏僻地帶，大?。?00戶5--7m3標(biāo)準(zhǔn)。5、地下車庫(kù)內(nèi)合理設(shè)置（根據(jù)面積，方圓50米內(nèi)至少有一個(gè)）果皮箱及清潔水源，水源處有設(shè)置排水、防水設(shè)施。綠化設(shè)施設(shè)施部分壹設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、有綠化清潔用水管道，單獨(dú)加裝計(jì)量表?；ú邸⒒▔杀ＷC排水通暢，有防堵措施，不影響美觀。2、綠花草坪設(shè)置澆灌系統(tǒng)，布局合理，便于控制，噴頭覆蓋面積與水壓的關(guān)系需綜合考慮。3、苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實(shí)際情況安裝1個(gè)計(jì)量表。4、綠化樹木種植應(yīng)該考慮對(duì)小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭的影響。設(shè)備房環(huán)境設(shè)備部分貳設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、發(fā)電機(jī)房、高低壓配電房、水泵房、泳池機(jī)房、值班室地面鋪設(shè)防滑地磚，墻面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。2、設(shè)備房頂無排污管，設(shè)置清潔取水點(diǎn)和排水管3、設(shè)備房設(shè)置對(duì)流通風(fēng)口。4、機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行考慮降噪、減震處理，尤其設(shè)置在天臺(tái)、標(biāo)準(zhǔn)層的機(jī)電設(shè)備。5、特殊設(shè)備房設(shè)置消防設(shè)施如煙感、滅火裝置。照明系統(tǒng)設(shè)備部分貳設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、地下路燈、草坪燈分路、時(shí)間控制，使用節(jié)能燈。地下室車庫(kù)照明為多路控制，其中每路照明分布均勻，控制亮度。2、設(shè)計(jì)低壓配電屏?xí)r考慮住戶用電、公共用電、照明用電、設(shè)備用電分開，留足備用商鋪用電接線開關(guān)，分類計(jì)量，便于供電局抄表到戶。3、水景、水池、水廊水下燈可以在設(shè)計(jì)施工中取消、不影響景觀。4、苑內(nèi)射燈、節(jié)日燈合理配置、不能過飽和節(jié)約費(fèi)用、消除燈光污染。5、苑內(nèi)休閑架空層可以采用日光燈、節(jié)能燈交叉配置、滿足使用要求、節(jié)約投資、降低后期管理費(fèi)用，小區(qū)內(nèi)樓棟適當(dāng)位置設(shè)置節(jié)日裝飾用電電源。6、盡量減少地?zé)襞渲谩⑾笃诰S修隱患（實(shí)際使用中地?zé)羰褂脡勖?—2年、故障率特高）應(yīng)在廣場(chǎng)設(shè)置節(jié)日裝飾用電電源插座。7、苑內(nèi)照明設(shè)計(jì)可以選用使用壽命長(zhǎng)、透光率高的草坪燈，在合理位置設(shè)計(jì)配置幾盞高桿燈，可以減少草坪燈配置節(jié)約費(fèi)用。供配電系統(tǒng)設(shè)備部分貳設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、變壓器頂端不安裝照明燈具，變壓器單獨(dú)在房間安裝的，有門且可上鎖。2、高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)正上方、周圍無任何可能出現(xiàn)浸水、滲水、滴漏的可能，包括可能出現(xiàn)的管道滲水、洗手間、室外雨水蔓延等；確實(shí)無法避免的，有有效的防護(hù)、集水、排水、報(bào)警等措施。3、變壓器房設(shè)置獨(dú)立通風(fēng)系統(tǒng)，有變壓器溫度自動(dòng)控制；低壓配電室設(shè)置單獨(dú)通風(fēng)系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備；變壓器報(bào)警信號(hào)連接到中心。4、高低壓配電室、變壓器房、發(fā)電機(jī)房設(shè)置的位置高于周邊排水位，且在上一層的位置沒有水源；如有，在上層做好防水處理。5、發(fā)電機(jī)油箱房設(shè)置防爆燈、通風(fēng)口。6、發(fā)電機(jī)油箱的進(jìn)油口設(shè)置在裝卸位置，方便加油；微信公眾號(hào)地產(chǎn)物業(yè)研習(xí)社。油箱上設(shè)置直徑不小于2寸的到地面的透氣彎管。7、發(fā)電機(jī)排煙過濾系統(tǒng)設(shè)置自動(dòng)補(bǔ)水裝置，有水位標(biāo)識(shí)。8、發(fā)電機(jī)房空間較大時(shí)、根據(jù)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)可以利用滅火器替代C02滅火系統(tǒng)、節(jié)約投資。9、發(fā)電機(jī)房有水源和排水設(shè)施，發(fā)電機(jī)在停電時(shí)能自動(dòng)啟動(dòng)，能試驗(yàn)自動(dòng)啟動(dòng)。機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后有延時(shí)關(guān)閉功能。10、各種配電箱（柜）鑰匙通用。11、發(fā)電機(jī)、配電柜等設(shè)備需要配置維修專用工具、供配電系統(tǒng)圖。12、變壓器與配電柜安裝在一個(gè)房間有安全隔離防護(hù)欄。13、多層、小高層小區(qū)供配電設(shè)備中電容器補(bǔ)償柜容量可以按大廈設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)0.6系數(shù)配置節(jié)約投資。14、Co2設(shè)備、設(shè)備房、車庫(kù)污水池高低水位等報(bào)警信號(hào)連接到監(jiān)控中心。15、機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后應(yīng)有延時(shí)關(guān)閉功能。16、發(fā)電機(jī)排煙過濾系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置自動(dòng)補(bǔ)水裝置，且應(yīng)有水位標(biāo)識(shí)，發(fā)電機(jī)排煙應(yīng)不影響小區(qū)環(huán)境。17、強(qiáng)弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開關(guān)在井道內(nèi)，弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座；強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。18、機(jī)油箱房應(yīng)設(shè)置防爆燈，發(fā)電機(jī)應(yīng)配備一套蓄電池，如果發(fā)電機(jī)沒有充電器模塊、需另配備浮充充電器；發(fā)電機(jī)互投自動(dòng)轉(zhuǎn)換柜應(yīng)配備備用蓄電池。發(fā)電機(jī)的自動(dòng)轉(zhuǎn)換柜應(yīng)有自動(dòng)及手動(dòng)轉(zhuǎn)換功能，且功能正常。給排水系統(tǒng)設(shè)備部分貳設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、水泵房控制柜與水泵隔離，柜底高出地面20公分以上。2、水池水箱設(shè)水位標(biāo)識(shí)，高低水位聲光報(bào)警信號(hào)連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80，水池底做坡面，最低處做60公分直徑、深50公分的潛水坑；進(jìn)水控制閥門建議選用電動(dòng)控制蝶閥(實(shí)際使用效果很好)。水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。3、地下水池到給水泵管道兩側(cè)裝閥門，水表、閥門側(cè)裝活接。4、水池底部可以安裝吸水管、泵房?jī)?nèi)可以安裝道泵、便于水箱清洗。5、排污井、雨水井裝排污泵及備用泵。6、水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設(shè)置檢查口。7、水泵房控制柜應(yīng)與水泵隔離且控制柜底部應(yīng)高于地面20CM。8、應(yīng)根據(jù)水池的大小設(shè)置人孔及通風(fēng)孔。9、水池、水箱內(nèi)的爬梯應(yīng)為不銹鋼設(shè)置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設(shè)置，且需上鎖。10、地下儲(chǔ)水池進(jìn)水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個(gè)電動(dòng)蝶閥；水池、水箱均應(yīng)有透明水位標(biāo)識(shí)；同時(shí)，應(yīng)有超高、超低水位聲光報(bào)警信號(hào)到中心。11、應(yīng)考慮空調(diào)的集中排水，排水管徑不能小于1寸，以防堵塞。12、給排水各類管網(wǎng)應(yīng)有功能標(biāo)識(shí)及流向，各閥門應(yīng)有控制范圍標(biāo)識(shí)。13、在市政水壓不穩(wěn)定的小區(qū)，低層供水也應(yīng)采用加壓供水設(shè)備。14、水池、水箱應(yīng)有水位標(biāo)識(shí)，應(yīng)有檢修爬梯，透氣孔、溢流孔均應(yīng)加防蟲網(wǎng)，人孔應(yīng)加蓋，能上鎖；二次供水箱的排水管不小于80MM，地下室儲(chǔ)水池排水管不小于100MM，設(shè)置在水箱低部，水池低