安置房房地產(chǎn)市場價值評估淺析韓艷麗【摘要】國有土地房屋征收過程中，若被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，則需要對被征收人提供安置房。為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，需要評估安置房屋的價值。本文針對安置房與商品房的區(qū)別，對適用的評估方法進行梳理。由于安置房往往存在交易期限制，在實踐中估價師通常僅憑經(jīng)驗估算交易限制調(diào)整系數(shù)甚至忽略該系數(shù)，筆者結(jié)合上海市舊改項目中的安置房源價格評估項目，參考持有加轉(zhuǎn)售模型來估算交易限制調(diào)整系數(shù)，以期拋磚引玉。【關(guān)鍵詞】安置房；市場價格；限售；權(quán)益狀況調(diào)整；稅費一、引言為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》[1]（國務(wù)院令第590號）規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。結(jié)合上海市實際情況，2013年8月28日

上海市住房保障和房屋管理局公布《上海市國有土地上房屋征收評估管理規(guī)定》[2]（滬房管規(guī)范市[2013]7號）。第八條規(guī)定：被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。同時明確除本市對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)由估價機構(gòu)評估確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋即人們通俗理解的“安置房”。包括居住安置房、非居住安置房（以商業(yè)、辦公居多）。本文結(jié)合一例上海市區(qū)舊改項目涉及的安置房評估項目，針對安置房與普通商品房的諸多區(qū)別，重點說明居住類安置房在選用估價方法及評估過程中的注意事項，參考持有加轉(zhuǎn)售模型來估算交易限制調(diào)整系數(shù)，供同業(yè)估價師們參考。二、安置房與商品房的區(qū)別商品房興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。其價格由土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤以及地段、層次、朝向、質(zhì)量等組成。另外，從法律角度來分析，商品房（除期房外）是在市場上可以買賣流通的房子。一般商品房包括有現(xiàn)房和商品房預(yù)售房。商品房現(xiàn)房指的就是開發(fā)企業(yè)將驗收合格的商品房賣給買受人，由買受人來支付房價款。而商品房預(yù)售房，指的是在開發(fā)商將還在建設(shè)的商品房預(yù)先售賣給買受人，并由買受人來支付定金或者是房價款。商品房包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍(目前不包括香港、澳門區(qū)和臺灣)出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式,報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。安置房是政府進行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項目時，對被征收人進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被征收人（被拆遷戶），也包括征收房屋的農(nóng)戶。一般是政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)本市重大工程、重點舊區(qū)改造等建設(shè)項目被拆遷居民的政策性住房。還有一種安置房對上市交易沒有限制，可以自由交易。此類安置房是因房產(chǎn)開發(fā)需要等因素而修建的。動遷公司或征收事務(wù)所通過其他途徑代為安置人購買的商品房。這種情況下，安置房和普通的商品房沒有太多的差別。本文主要分析第一種安置房。此類安置房與商品房的主要區(qū)別在于：1.商品房與安置房所針對的對象不同。商品房是對購買者開放的，而安置房只給那些拆遷戶、被征收人購買。因此在評估過程中，需注意人文環(huán)境調(diào)整因素。2.土地性質(zhì)不同。很多安置房不是完全產(chǎn)權(quán)，即具有完全的房屋所有權(quán)，卻不一定具有完全的土地使用權(quán)。一些安置房的土地性質(zhì)是劃撥土地，也就是沒有繳納出讓金。而商品房是完全產(chǎn)權(quán)，即完全的房屋所有權(quán)和完全的土地使用權(quán)，土地性質(zhì)是出讓，也就是繳納了土地出讓金。上海市早期一些安置房的土地多為劃撥性質(zhì)，但是目前上海市安置房用地更多的是采用出讓方式供地。3、品質(zhì)上的區(qū)別。安置房往往建設(shè)利潤受限，門窗、電梯、墻體保溫和外墻涂料等設(shè)備材料標(biāo)準(zhǔn)低于一般商品房，環(huán)境綠化的投入更是普遍低于商品房。4、戶型面積不同。安置房一般以建筑面積70-80平方米左右2室1廳為主要房型，適當(dāng)配置建筑1室1廳或者2室戶，少量配置3室1廳。高層住宅房型設(shè)計的面積會適當(dāng)放寬。即安置房以一房、小兩房、小三房、部分中三房為主，建筑面積１２０平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù)。5、交易時間的限制。安置房一般都有交易時間限制，也就是規(guī)定在幾年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)售。一般在產(chǎn)權(quán)證附記欄會注明“×年內(nèi)不得上市交易”的字樣（一般以3年、5年限制轉(zhuǎn)讓居多）。商品房除法律法規(guī)有特別規(guī)定外，只要是購買人已經(jīng)辦理過登記的現(xiàn)房，就可以上市交易。不過，商品期房，法律上是不允許轉(zhuǎn)售的。6、稅費減免不同。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》(財稅〔2005〕45號)第二條規(guī)定，對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超出部分征收契稅。根據(jù)上述規(guī)定,房屋因房地產(chǎn)開發(fā)而拆除,房地產(chǎn)開發(fā)公司回遷安置,屬于房屋交換,交換價格相等的,免征契稅；交換價格不相等的,由多交付一方按差額繳納契稅。此外，如果征收項目屬于棚戶區(qū)改造項目的，根據(jù)《關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2010]42號）文件規(guī)定，對改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料和拆遷安置補償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。這里提及的棚戶區(qū)是指國有土地上集中連片建設(shè)的，簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋的區(qū)域；棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準(zhǔn)的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃的建設(shè)項目；改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被拆遷人簽訂的拆遷安置協(xié)議中明確用于安置被拆遷人的住房。7、能否抵押不同。對于“X年內(nèi)上市交易受限制”的安置房，即使已經(jīng)擁有了產(chǎn)權(quán)證，在遇到資金問題時，銀行也是不可以辦理房產(chǎn)抵押貸款的，只有限制對外出售轉(zhuǎn)讓期限已過，才可以申請抵押貸款的。三、安置房房地產(chǎn)評估的特殊性與一般房地產(chǎn)市場價格評估項目相比，征收過程中涉及的居住安置房市場價格評估報告內(nèi)容上的特殊性：1、價值定義與內(nèi)涵根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》[3][滬房管規(guī)范市(2013)1號]規(guī)定，被征收房屋價值是指根據(jù)被征收房屋及其相應(yīng)土地使用權(quán)的實際狀況，在房屋征收決定公告之日正常交易情況下的房地產(chǎn)市場價格，但不包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，并且不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。因此等價地，相應(yīng)的安置房的價值內(nèi)涵中同樣不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。不考慮租賃因素的影響，是指評估房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。一般上海目前的安置房限制交易期為三年，提供的估價結(jié)果應(yīng)為安置房房地產(chǎn)，受到3年內(nèi)無法上市交易的限制，同時根據(jù)安置房稅費減免規(guī)定，在七通一平條件下于價值時點的房地產(chǎn)市場價格，包含土地使用權(quán)出讓金。需要注意的是，這里所說的“市場價值”，不是項目的建房協(xié)議價格，后者是由土地使用權(quán)出讓價格（參考區(qū)域基準(zhǔn)地價控制）、建筑安裝綜合造價、市政公建配套建設(shè)費、財務(wù)成本、開發(fā)企業(yè)的微利和相關(guān)稅費等組成。2、價值時點《國有土地上房屋征收評估辦法》[4]（建房〔2011〕77號）第十條被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。《上海市國有土地上房屋征收評估管理規(guī)定》[2]（滬房管規(guī)范市[2013]7號）第十九條（評估時點）被征收房屋價值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。即價值時點為房屋征收決定公告之日。3、房地產(chǎn)狀況通行的一些比較因素因子調(diào)整在這里就不一一贅述，安置房市場價格評估中權(quán)益狀況調(diào)整主要源于交易限制調(diào)整。一般上海目前的安置房限制交易期為三年，部分區(qū)域是按照小產(chǎn)證拿到三年后才可以轉(zhuǎn)讓，部分區(qū)的操作口徑是按照大產(chǎn)證起算限制交易期，所以在具體評估過程中，應(yīng)注意所在區(qū)對安置房限制期的規(guī)定。四、安置房市場價值評估方法與要點說明1、安置房市場價值評估方法一般而言，居住房地產(chǎn)可以采用比較法、收益法、成本法進行評估。安置房房地產(chǎn)市場價值評估根據(jù)選取的案例不同，首先應(yīng)確定影響其房地產(chǎn)價值的因素，其次才能量化因素對價值的影響。比較法評估中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū)位狀況、實物狀況、權(quán)益狀況調(diào)整）應(yīng)注意與一般商品房的區(qū)別。宜選用價值時點近期周邊同類二手住宅（已過限制期，可以上市交易的安置房）的交易案例進行可比實例的篩選。收益法評估中，由于安置房源很多都是新建配套小區(qū)，租賃市場尚在培養(yǎng)期，很多租賃行為不規(guī)范，因此筆者認為，如果僅僅是“湊方法”，不建議生搬硬套收益法評估安置房市場價值。成本法評估中，應(yīng)區(qū)分成本價格（建房協(xié)議價、建房回購價）與市場價格的區(qū)別，以上海為例，安置房建房協(xié)議價（回購價）采用的是成本微利的原則，土地價格按照同級別基準(zhǔn)地價水平或者不低于基準(zhǔn)地價70%的水平進行控制。因此在求取市場價值時，成本法中土地重新購建成本不適宜采用基準(zhǔn)地價法求取，更多的是采用“多扣少加”的方式，按照周邊二手房交易案例采用剩余法剝離地價，在這個過程中諸多費率僅依靠估價師經(jīng)驗設(shè)定，主觀性很重。因此筆者認為，在求取安置房市場價值時不建議采用成本法進行評估。2、比較法中權(quán)益狀況調(diào)整安置房市場價值評估中，通行的一些比較因素因子調(diào)整在這里就不一一贅述，重點說明權(quán)益狀況調(diào)整中如何計算交易限制調(diào)整系數(shù)。案例分析：上海市青浦區(qū)XX路XXX弄“XX華城”居住安置房估價項目項目背景：根據(jù)委托人提供的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，權(quán)利人為上海XX置業(yè)有限公司。另根據(jù)《普陀區(qū)征收（動遷）安置住房調(diào)撥審批表》、《XX號地塊保留房源清單》，估價對象由上海市普陀區(qū)住房保障和房屋管理局調(diào)撥至普陀區(qū)鴻XX號地塊舊城區(qū)改建房屋征收項目作為安置房使用。價值時點為2016年7月27日（房屋征收決定頒布之日）。主要為兩室一廳的房型，建筑面積75-85平方米。“XX華城”是一個體量較大的安置房社區(qū)，分多期開發(fā)，由“XX華城XX苑”、“XX華城XX東苑”、“XX華城XX西苑”等多個住宅小區(qū)組成，價值時點時估價對象安置房已完工，并取得大產(chǎn)證。其交易限制期為3年。由于“XX華城”同類二手住宅（已過限制期，可以上市交易的早期安置房）的交易案例較多，租賃市場也相對成熟，且在同一安置房社區(qū)，為比較法的選用提供了便利的前提條件。技術(shù)要點：估價對象為安置房，受到3年后才可上市交易的限制，其權(quán)益狀況為產(chǎn)權(quán)受限，通過估算3年后估價對象的市場價格，以及3年內(nèi)凈收益折算至價值時點的收益價格來考慮產(chǎn)權(quán)受限對估價對象權(quán)益狀況的影響因素值。價值時點時，對于現(xiàn)房的安置房的市場價值計算公式為：安置房市場價值（3年限售）=3年凈收益價值+3年后房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價值參考收益法中持有加轉(zhuǎn)售模式公式：式中：V為收益價值，Ai為期間收益，Vt為期末轉(zhuǎn)售收益，Yi為未來第i年的報酬率，Yt為期末報酬率，t為持有期（年）。3年限售，期間存在租金收益，根據(jù)居住房地產(chǎn)租金逐年遞增規(guī)律，按照凈收益遞增模型，Vt按照三年后凈收益直接資本化法（Vt=At/R，R為資本化率），設(shè)定資本化率保持平穩(wěn)，則上述公式轉(zhuǎn)化為：利用上述公式求取3年限售調(diào)整系數(shù)q，則估價對象位于青浦區(qū)，根據(jù)市場背景分析，調(diào)查目前所在區(qū)域居住房地產(chǎn)租賃市場的實際狀況，凈租金增長率一般為5%（即2年調(diào)整10%左右），房地產(chǎn)租賃合同采取一年一簽訂形式，租金呈逐年遞增的走勢，參考上述租金調(diào)整多年的規(guī)律，取租金年增長率g=5%；報酬率采用累加法[5]。報酬率由安全利率和風(fēng)險調(diào)整值兩部分組成。安全利率按價值時點時中國人民銀行公布的一年期（含一年）存款利率1.5%確定；風(fēng)險調(diào)整值主要包括投資風(fēng)險補償率、管理負擔(dān)補償率、缺乏流動性補償率及易于獲得融資的優(yōu)惠率這幾項，結(jié)合估價對象實際狀況及估價師的專業(yè)分析，具體計算如下表所示，計算得到Y(jié)=5.8%；序號名稱取值范圍取值結(jié)果影響因素權(quán)重比例分值高較高中較低低取值1安全利率1.50%1.50%--100%一年定期銀行存款利率2投資風(fēng)險補償率0.00%0.20投資周期風(fēng)險10%9-107-85-63-41-220.10退出損失風(fēng)險10%9-107-85-63-41-210.20競爭能力風(fēng)險10%9-107-85-63-41-220.20投資規(guī)模風(fēng)險10%9-107-85-63-41-220.20收益穩(wěn)定性風(fēng)險20%9-107-85-63-41-210.40市場成熟度風(fēng)險20%9-107-85-63-41-220.10市場失衡的可能性風(fēng)險10%9-107-85-63-41-2110%0.10政策風(fēng)險10%9-107-85-63-41-21小計1.50%1.50--100%3管理負擔(dān)補償率0%0.25管理難易程度25%9-107-85-63-41-210.25管理對價值的影響程度25%9-107-85-63-41-210.25管理的成本費用水平25%9-107-85-63-41-214%0.25專業(yè)性25%9-107-85-63-41-21小計0.40%1.00--100%4缺乏流動性補償率0%-4%7.00是否處于活躍市場，自由出售、受管制的程度100%9-107-85-63-41-27小計2.80%7.00--5投資帶來的優(yōu)惠率0%-2%2.00易于獲得融資的優(yōu)惠率50%9-107-85-63-41-240.00所得稅抵扣的優(yōu)惠率50%9-107-85-63-41-20小計0.40%2.00--100%報酬率5.80%報酬率=安全利率+投資風(fēng)險補償率+管理負擔(dān)補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率價值時點時，估價對象所在安置房小區(qū)凈租金約為480元/平方米.年（主力房型80平方米的兩室租金3200元/月），同類房屋（已過限制期的安置房，80平方米左右的兩房）的成交均價約為20500元/平方米，R為2.34%；期末報酬率Y3可以選用投資收益率排序插入法計算。云房數(shù)據(jù)公布的上海2011-2016年歷史5年租賃后轉(zhuǎn)售報酬率為14.9%（普通住宅類），房地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益率為12.7%，房地產(chǎn)公司內(nèi)部員工持股基金（三年鎖定期）收益率為10%-12%，結(jié)合估價師經(jīng)驗調(diào)整，估價對象3年期期末轉(zhuǎn)售報酬率Y3在11%-12%區(qū)間，則代入上述公式，3年限售的調(diào)整系數(shù)q：這里之所以采用凈收益直接資本化法計算期末轉(zhuǎn)售收益，是因為租金的漲幅相對比較容易把握，而房價的漲幅較難準(zhǔn)確計算（如上海房價在2016年下半年的漲幅超過了前期，如果僅依靠歷史數(shù)據(jù)，偏離較大）?？梢钥吹剑糇≌^(qū)租金越高，資本化數(shù)值越大，限售的修正幅度越小。五、分析與結(jié)論征收安置房（即動遷安置房、配套商品房）是用于重大工程、舊城區(qū)改造等項目居民安置的保障性用房，關(guān)系到國計民生。大多數(shù)的被征收居民在補償時選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補償相結(jié)合的方式，因此客觀公正的作好安置房房地產(chǎn)市場價值的評估有利于社會的安定團結(jié)、和諧進步，有利于成本計劃的有效建立，其意義深遠，但同時對估價師也提出更高的要求。筆者認為：（1）對于一些市面上掛牌的安置房（沒有取得產(chǎn)證或者是剛剛?cè)〉卯a(chǎn)證，按規(guī)定3年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓），由于限制期內(nèi)的安置房買賣風(fēng)險很大，甚至是沒有保障的，筆者認為那種私下協(xié)議的價格不宜作為比較案例，但可以作為市場背景資料。因為從法律角度講，房屋屬于不動