南京市金輪九龍湖步行街項目總體規(guī)劃

1地鐵工程概況金龍湖商業(yè)區(qū)位于南京市江寧主城區(qū)南部，殷巷商業(yè)區(qū)中心。基地方整四面臨街,北面是70m寬的誠信大道,東西兩側(cè)分別是前莊路和甫崗路,地塊南側(cè)是一條18m的城市支路。該地塊周邊交通便利,地鐵三號線慶信大道站位于基地西側(cè)約100m。本項目可遠眺秦淮河、九龍湖以及百家湖3大水系,環(huán)境優(yōu)美。周邊小區(qū)較多,有著龐大的潛在顧客群,商業(yè)氛圍良好。(圖1)2設(shè)計前的平面布局該地塊的用地性質(zhì)是商業(yè)、辦公、酒店式公寓。建設(shè)方希望將該地塊建設(shè)成為商業(yè)、辦公、公寓的綜合體。經(jīng)過前期市場調(diào)研,該項目商業(yè)部分定位為“滿足居民正常需求的便捷式購物、休閑、娛樂、商業(yè)綜合配套”,以中小型配套服務(wù)類的商業(yè)形態(tài)為主,滿足周邊居民的基本生活需求;公寓及辦公部分的銷售對象主要針對周邊地區(qū)的自住及投資性人群。方案設(shè)計前,業(yè)主對該項目的總體規(guī)劃提出了指導(dǎo)性的意見,要求充分發(fā)揮地塊商業(yè)價值,平面布局盡量方整、簡潔,在滿足所有功能需求以及交通組織的前提下,平面布局應(yīng)有利于日后的銷售以及商業(yè)運營。該項目地塊方整,總用地面積約30000m2,規(guī)劃要求容積率不大于1.8、建筑密度小于40%、建筑高度不得超過24m。依據(jù)指標(biāo)的控制要求,該地塊的平面布局受到很大的限制,加之業(yè)主對項目的定位以及商業(yè)形式的諸多限制,在最初方案公開投標(biāo)中,4家設(shè)計院拿出的方案在總體布局上都基本相似。經(jīng)過專家評選,本方案最終以合理的空間交通組織、實用多變的公寓套型以及較好的立面形體設(shè)計而中標(biāo)并獲得了繼續(xù)深化設(shè)計的資格,目前該方案已通過規(guī)劃部門審批正在進行施工圖設(shè)計。(圖2)3商業(yè)全站區(qū)該地塊呈規(guī)整長方形,東西向300m,南北向100m,依據(jù)業(yè)主的功能需求以及面積指標(biāo)分配,方案在地塊內(nèi)布置了2排共8棟南北向板式建筑,其中北側(cè)沿誠信大道面布置了4棟5-6層的辦公建筑,地塊南側(cè)沿規(guī)劃道路面布置1棟5層的辦公建筑和3棟7層酒店式公寓;辦公和公寓建筑的底層都設(shè)置商業(yè)用房,南北2排建筑自然圍合形成了20m寬的商業(yè)內(nèi)街;商業(yè)街東西貫通,南北通透,交通組織便捷。沿街商業(yè)設(shè)計成按柱網(wǎng)劃分的小開間商鋪,方便日后銷售以及主題商業(yè)街的形成。方案在用地西北角設(shè)計了一個比較大的入口廣場,地塊西南角正對入口廣場處布置了2層的商業(yè)主力店,成為地塊的空間焦點。(圖3)4入口分布設(shè)計該方案功能包括商業(yè)、辦公、酒店公寓,規(guī)劃要求限制很多,如何進行交通組織,合理安排好商業(yè)、辦公、公寓的人流以及機動車非機動車的流線,并將相互的干擾降低到最低限度成為本方案成敗的關(guān)鍵。地塊四面臨街,交通便捷,為商業(yè)氛圍的形成提供了很好的條件。方案分別于地塊西,北,南,東面設(shè)置了6個商業(yè)步行入口,使各方向人流得以自然導(dǎo)入,形成具有人氣的商業(yè)空間,并保證了用地內(nèi)各商鋪商業(yè)價值的均好?？紤]到區(qū)域主要人流及現(xiàn)狀商業(yè)中心位于基地西面,方案在地塊西北角結(jié)合入口布置了一個約3000m2的商業(yè)廣場,形成了商業(yè)街的入口交通樞紐。該項目的種種限定條件使得辦公以及酒店公寓的人流與商業(yè)街的人流不可能完全的分開。設(shè)計中我們利用東西向的商業(yè)街作為商業(yè)人流的交通組織,而辦公以及公寓的入口則分別布置在各棟主體建筑的端頭,最大程度的減少了兩部分人流交叉干擾,并使得商業(yè)街的界面得以連續(xù),充分保證了商業(yè)街的商業(yè)價值。依據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點,地塊機動車入口只能設(shè)在南側(cè)18m寬的規(guī)劃道路上,依據(jù)項目規(guī)模,方案在地塊南側(cè)相對均勻的位置布置了2個機動車出入口,汽車坡道緊鄰入口,使得機動車入口即下地,盡量避免與商業(yè)人流形成交叉。地塊非機動車分別設(shè)置了地面及地下2種停車方式,地面車位主要滿足商業(yè)街購物人群的需求,辦公建筑及酒店公寓的非機動車主要考慮停在地下,集中布置在南側(cè)06棟,07棟公寓地下1層,車道出入口分別位于06棟,07棟建筑兩側(cè),方便日后管理的同時也減少了坡道口的數(shù)量。(圖4)5商業(yè)建筑改造(1)商業(yè)部分:根據(jù)平面不同位置,采用不同的商業(yè)形式。建筑沿誠信大道和南側(cè)道路面布置了2層高商業(yè)建筑,商業(yè)建筑進深14m,單層面積約92m2。沿內(nèi)街面的商業(yè)建筑設(shè)計成5.8m的挑高,進深10m,單層66m2,增加了商業(yè)建筑的附加值,有利于日后的銷售。(2)酒店公寓及辦公建筑部分:主力套型是以6.6m×10m的方塊作為基礎(chǔ),通過內(nèi)采光天井的設(shè)置解決了衛(wèi)生間,廚房及居室的采光通風(fēng)要求,為套型的改造及再劃分創(chuàng)造了條件,解決了大進深公寓單面采光的缺點。該套型通過改造,可作成1室、2室、3室,滿足不同人群的要求,經(jīng)濟、實用、多變。(圖5)6從大面開拓與音樂設(shè)計到整體式建筑方案由8棟多層建筑圍合組成,因場地限制以及功能方面的要求,方案以簡潔的長方體塊作為基本構(gòu)成元素,通過建筑體量間的錯落、穿插、形成空間豐富的建筑群體。建筑單體沿南北城市干道面均直接落地,保證了沿城市界面的平齊,沿城信大道的2層商業(yè)建筑和上部的辦公建筑作為一個整體去設(shè)計,區(qū)別于一般商業(yè)建筑的穿裙子做法,使得主要商業(yè)界面完整具有氣勢。內(nèi)街商業(yè)建筑部分則以大玻璃為主,通過店面的不規(guī)則分割、門頭的靈活變化,形成濃厚的商業(yè)氛圍。為了保證建筑形體的整體塊感,立面開窗采用了統(tǒng)一的豎條窗形式,整潔而大氣,富有韻律感;立面局部通過幾處玻璃幕墻的變化,以點的形式打破整體大面的單調(diào)感,形成有韻律的節(jié)奏感,大氣之中透露著活潑。建筑造型設(shè)計注重了幾個步行出入口的處理,包括西北角的商業(yè)廣場以