宏觀研究宏觀研究目錄一、土地市場：私有為主、人均建設(shè)用地充足，但土地用途管制仍導致住房供給結(jié)構(gòu)性不足.................................二、住房市場：存量交易為主，運營服務屬性大于開發(fā)建設(shè)屬性，房企專業(yè)化程度較高、細分領(lǐng)域較多、企業(yè)規(guī)模較小...................................................................................................................................................................三、金融市場：抵押貸款一二級市場聯(lián)動緊密，房地產(chǎn)風險主要來自于信貸審批標準過低，而非房地產(chǎn)投機性交易 四、財政收支：房地產(chǎn)稅是州以下政府的重要收入來源，主要用于提供當?shù)毓卜?，以支定收，稅率動態(tài)調(diào)整1五、房地產(chǎn)也是美國的支柱性產(chǎn)業(yè)，但公眾的感知度較低 1六、美國房地產(chǎn)市場發(fā)展模式對我國的啟示 1圖表目錄1：60.9%，36.1%，3%......................................................2：.......................................................................3：美國新開工住宅與總?cè)丝诒壤书L期下滑趨勢.................................................................................4：美國住房交易市場由成屋主導..........................................................................................................圖表5：美國住宅建商數(shù)量在次貸危機后腰斬 1圖表6：美國常見住房抵押貸款產(chǎn)品（2023年標準） 圖表7：居民住房抵押貸款是美國信貸市場第四大債務種類 1圖表8：主要國家大類資產(chǎn)年均實際投資回報率（1950-2015） 1圖表9：美國各類資產(chǎn)占總家庭資產(chǎn)比例（2023Q1） 1圖表10：按財富分位數(shù)劃分，美國各資產(chǎn)類別占家庭財富比例（2023Q1） 1圖表11：美國各州實際有效房地產(chǎn)稅稅率中位數(shù)在0.32%到2.23%之間 1圖表12：房地產(chǎn)稅收入占美國公立教育開支36% 1圖表13：美國房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比例 1一、土地市場：私有為主、人均建設(shè)用地充足，但土地用途管制仍導致住房供給結(jié)構(gòu)性不足從所有制看，美國土地以私有為主，公有土地主要服務于國防以及自然資源的保護和開發(fā)利用。私有土地占美國國土面積60.9%，聯(lián)邦政府所有土地占27.6%，州及州以下政府占8.5%，原住民保留地占3%。公有土體看似占比較高，但主要分布在人跡稀少60.9%，1145.9%，4.1%。聯(lián)邦政府的土地在政府內(nèi)部也存在多元化的所有形式，內(nèi)政部下屬的土地管理局、魚和野生動物管理局、國家公園管理從供地結(jié)構(gòu)看，美國建設(shè)用地供給充足，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村建設(shè)用地分布合理。根據(jù)OECD201714578661900到3700平方米之間，城鄉(xiāng)人均面積之比在1:2.21:4.3與之相比，我國人均建設(shè)用地面積相對較少。2021全國國土調(diào)查數(shù)據(jù)，我國耕地面積19.19億畝（127.9萬平方公里，建設(shè)用地面積6.13億畝（40.9萬平方公里，其中城鎮(zhèn)用地面積10.35平方公里，鄉(xiāng)村用地面積平方公里。20229207149104112.4446.7方米，城鄉(xiāng)人均用地面積之比1:4。美國人均建設(shè)用地面積為其他主要發(fā)達國家平均值的三倍；剔除美國特例，我國人均建設(shè)用地面積僅為發(fā)達國家平均水平的1/2左右。圖表1：美國私有土地占60.9%，公有土地占36.1%3%州及州以下政府,8.5% 原住民保留地,3.0%其他聯(lián)邦政府機構(gòu),5.2%國家公園管理局,3.4%森林管理局,8.4%

私人,60.9%宏觀研究宏觀研究土地管理局,10.6%資料來源：CRS、圖表2：我國與主要發(fā)達國家城鎮(zhèn)人均建設(shè)用地面積(平方米)8663868663863572912602182151128006004002000美 法 德 國 國 國

日 意 西 中本 大 班 利 牙宏觀研究宏觀研究資料來源：OECD、全國土地調(diào)查、盡管美國建設(shè)用地供給總量充足，但土地用途管制仍導致住房供給存在結(jié)構(gòu)性短缺。據(jù)房地美估算，美國2021年住房供給短缺達到380萬套，比2018年的250萬套上漲52%。在土地供給總量充足的情況下，美國依然存在住房供給不足的問題。從長期看，以區(qū)劃制度（zoning）為代表的土地用途管制導致住房供應結(jié)構(gòu)與家庭結(jié)構(gòu)錯配，造成面向年輕家庭與低收入家庭的住房供給不足。區(qū)劃是把領(lǐng)域內(nèi)的土地分制度。根據(jù)美國憲法，區(qū)劃的權(quán)力屬于州政府，聯(lián)邦政府除了通過環(huán)境監(jiān)管、財政、稅（county）或市縣（city）一級地方政府，根據(jù)75%的住宅用地不允許建造除單家庭獨棟住宅以外的建筑BadgerandBui，2019。這一規(guī)定很的獨棟住宅區(qū)域大多以上世紀五六十年代每個家庭擁有兩到三個孩子為標準進行規(guī)劃。而19603.6720223.13，即核心家庭平均僅1上述美國經(jīng)驗表明，在土地供給總量充裕的情況下，土地用途管制的僵化以及由此造成的供給結(jié)構(gòu)的錯配同樣會導致住房供應不足。相關(guān)研究表明，土地用途管制是美國城鎮(zhèn)住房供給彈性的重要決定因素，用途管制越嚴的城市住房供給彈性越低（Albuquerqueetal,2020。當然，我國也存在突出的土地供給結(jié)構(gòu)失衡問題，主要體現(xiàn)在：城鎮(zhèn)建設(shè)用地在人口流入與流出城市間的供需錯配，城市內(nèi)部住宅用地、商業(yè)用地與工業(yè)用地的供需錯配，人口規(guī)模越大的城市，住房供給彈性反而越低（劉修巖等，2019。從地方政府角度看，降低土地供給彈性雖然能夠提升房價，進而增加土地財政和土地金融所能夠帶來的收益，但房價過高會導致企業(yè)經(jīng)營壓力加大以及購房市民消費能力不足，從長期看反而可能拖累地方政府收入。此外，土地供給彈性不足還會帶來區(qū)域間要素資源錯配的問題，壓低我國經(jīng)濟的潛在增速。獨戶住宅2-4戶住宅5戶以上住宅獨戶住宅2-4戶住宅5戶以上住宅新開工住宅/總?cè)丝冢?2MMA）0.16%0.14%0.12%0.10%0.08%0.06%0.04%0.02%0.00%1965

1970

1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005

2010

2015

2020宏觀研究宏觀研究資料來源：、二、住房市場：存量交易為主，運營服務屬性大于開發(fā)建設(shè)屬性，房企專業(yè)化程度較高、細分領(lǐng)域較多、企業(yè)規(guī)模較小結(jié)構(gòu)上看，存量主導是美國住房交易市場的主要特征。2000年以來的住宅銷售中新建住房銷售僅占11.6%，其余均為成屋（即二手房）銷售。圍繞存量開展的房地產(chǎn)模式具有以下幾個特征：第一，房地產(chǎn)業(yè)的居住服務特征突出，投資開發(fā)屬性次之。在存量主導市場，房地產(chǎn)運營和居住服務相關(guān)產(chǎn)業(yè)占據(jù)價值鏈和就業(yè)的主導地位，這與我國房地產(chǎn)市場以開發(fā)商為中心的模式有很大區(qū)別。對消費者來說，住得好比住得起更為重要，這也倒逼開發(fā)商將居住體驗融入開發(fā)前端，由低品質(zhì)同質(zhì)化開發(fā)向高品質(zhì)個性化開發(fā)轉(zhuǎn)變。第二，購房者議價能力更強。新房主導的市場往往存在于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展早期，剛需購房者比例較高，消費者的議價能力較低。在我國，預售制度的存在便是消費者處于弱勢地位的體現(xiàn)。新房預售相當于消費者和銀行給開發(fā)商提供無息貸款，讓開發(fā)商將風險轉(zhuǎn)嫁到消費者和銀行身上。房地產(chǎn)業(yè)由新房主導向存量主導轉(zhuǎn)變有利于提升消費者的議價能力，有助于規(guī)范開發(fā)商的經(jīng)營行為。第三，存量主導下的服務型房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條較開發(fā)型房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條更短，對上下游的拉動作用相對更弱。新建住房大多是精裝修級別，家用電器廚房用品基本都會配備，家具、家電用品更可能是新房銷售的同步甚至領(lǐng)先指標，而不是滯后指標。以地產(chǎn)類型劃分，（REITs）三大細分領(lǐng)域。我國房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常對標的美國房企，例如霍頓、萊納與普爾特，屬于住宅建商（HomeBuilder）一類。美國的住宅建商市場由小企業(yè)主導。根據(jù)美國住宅建商協(xié)會（NAHB）80%2021330萬美元。住建市場內(nèi)部也有高度專業(yè)化的分工，大型建商往往會將建筑工作外包給小建202240%（Ahluwaliaetal,20222150（320）43002倍。這表明，一方面住宅建筑并不是美國房地產(chǎn)市場的核心板塊，另一方面美國的建商業(yè)務類型較為單一，行業(yè)體量有限。近年來，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，正處于由增量主導轉(zhuǎn)向增量與存量并存的轉(zhuǎn)型期。雖然全國市場依然以新建住房為主，但一線城市已是存量主導。同時，越來越多的開發(fā)商將自己的物業(yè)公司剝離出來，獨立運營，分拆上市。一部分房企開始嘗試長租公寓模式，從短期開發(fā)的建設(shè)模式向長期持有的運營模式轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場專業(yè)分工的跡象愈發(fā)明顯。新建住房銷售：折年數(shù)（千）成屋銷售：折年數(shù)（千）圖表4：美國住房交易市場由成屋主導新建住房銷售：折年數(shù)（千）成屋銷售：折年數(shù)（千）9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00001999

20012003

2005

2007

2009

20112013

2015

20172019

2021

2023宏觀研究宏觀研究資料來源：、圖表5：美國住宅建商數(shù)量在次貸危機后腰斬獨戶建商住宅翻新建商獨戶建商住宅翻新建商多戶建商（右）土地開發(fā)商（右）45000400003500030000250002000015000100005000020082009201020112012201320142015201620172018201920202021

3500300025002000150010005000宏觀研究宏觀研究資料來源：NAHB、三、金融市場：抵押貸款一二級市場聯(lián)動緊密，房地產(chǎn)風險主要來自于信貸審批標準過低，而非房地產(chǎn)投機性交易房地產(chǎn)的金融屬性包括融資屬性和投資屬性。美國住房市場金融化程度高主要指的是對房產(chǎn)的融資屬性利用度高。尤其在需求端，美國發(fā)達的住房金融市場為消費者提供了條件優(yōu)厚的住房抵押貸款產(chǎn)品。美國最主流的住房抵押貸款產(chǎn)品是30年期、20%首付、等額本息、固定利率、低成本再融資以及零費用提前還貸。對消費者而言，該產(chǎn)品比絕大多數(shù)國家的抵押貸款產(chǎn)品條件更優(yōu)惠。此外，若購買貸款保險，常規(guī)貸款（conventionalloan）的首付可以低至3%，而滿足政府支持貸款申請條件的消費者甚至可以實現(xiàn)0首付。根據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會（NAR）的數(shù)據(jù)，2021年美國購房者實際首付比例的中位數(shù)為12%，遠低于其他國家。美國能夠提供條件優(yōu)厚的住房抵押貸款產(chǎn)品，與其成熟的住房金融市場密不可分。美國住房金融市場分為一級市場（即貸款發(fā)放市場）和二級市場（即貸款證券化和交易市場。一級市場的參與者主要包括借款家庭、房貸經(jīng)紀人、抵押貸款發(fā)放機構(gòu)以及抵押貸款保險公司。通常情況下，借款家庭通過房貸經(jīng)紀人找到合適的抵押貸款發(fā)放機構(gòu)取更低的首付比例。二級市場的參與者主要包括抵押貸款發(fā)放機構(gòu)、政府擔保企業(yè)（Government-SponsoredEnterprise,GSE、投資銀行、二級市場保險公司以及二級市押貸款主要可以分為四類：優(yōu)質(zhì)貸款（Prime，次優(yōu)貸款（Alt-A）,次級貸款（Subprime，以及超額貸款Jumbo。GSE原本只會購買符合其設(shè)定條件的優(yōu)質(zhì)貸款，這導致次優(yōu)貸款和次級貸款市場缺乏流動性，低收入家庭獲得房貸變得更加困難。為了降低低收入家庭的貸款成本，從九十年代以后，在監(jiān)管放松和政策引導之下，GSE也開始購買更多的次優(yōu)貸款與次級貸款，推動美國住房自有率進一步上升，但也為次貸危機的發(fā)生埋下隱患。宏觀研究通過資產(chǎn)證券化，貸款發(fā)放機構(gòu)增加了流動性，降低了期限錯配風險，并且將貸款的信用風險分散給投資者。同時，資產(chǎn)證券化的發(fā)展也帶動了更多創(chuàng)新性金融產(chǎn)品的研發(fā)，讓房地產(chǎn)的融資屬性被充分開發(fā)利用。例如，美國許多家庭利用房屋凈值貸款宏觀研究（HomeEquityLoan，HEL）來滿足短期消費。房屋凈值等于房產(chǎn)的市場價值減去剩余貸1008020一部分繼續(xù)換成貸款（HEL、信用額度（HomeEquityLineofCredit，類似于信用卡）甚至現(xiàn)金（Cash-outRefinance）用于短期消費。許多美國家庭將這一部分錢用于裝修、買車或者支付學費。此外，再融資（refinance）貸款也異常普遍，讓美國家庭在房產(chǎn)增值、利率走低時可以享受到更優(yōu)惠的利率，延長還款期限，并將增值的部分及時套現(xiàn)。按美聯(lián)儲分類，居民住房抵押貸款是美國信貸市場中的第四大債務種類，僅10%-20%之間。而其中再融資貸款60%。貸款類型成為政府擔貸款類型成為政府擔保企業(yè)MBS貸款限額首付比例期限固定或浮動利率信貸保險申請費用最低信用分數(shù)常規(guī)貸款合格常規(guī)貸款可以72萬-109萬美金3%-20%15-30年皆可20%以0.5%-1%無620不合格常規(guī)貸款（超額貸款）不行72-10910%-20%15-30年皆可20%以0.5%-1%無700政府支持貸款聯(lián)邦住房管理局(FHA)貸款可以47萬-109萬美金3.5%-10%15-30年皆可強制需要2.25%500退役軍人管理局（VA）貸款可以72萬-109萬美金0%15-30年皆可不需要1.25%-3.3%620農(nóng)業(yè)部（USDA）貸款可以無（根據(jù)收入決定）0%15-30年固定不需要第一年1%，0.35%640資料來源：宏觀研究圖表7：居民住房抵押貸款是美國信貸市場第四大債務種類宏觀研究100%0%195219581964197019761982198819942000200620122018居民住房抵押貸款 居民消費貸款 其他居民貸款 商業(yè)貸金融部門 州及地方政府債務 聯(lián)邦政府債務 其他資料來源：FED、為何在發(fā)達的金融體系之下，美國房地產(chǎn)的投資屬性并不高？根本原因在于美國房地產(chǎn)的長期投資回報率低于股市的投資回報率。1950美國權(quán)益市場的年均實際投資回報率（）高于房產(chǎn)投資的年均實際回報率（5.62%165從美國家庭的資產(chǎn)配置中可以看出，高凈值家庭投資房產(chǎn)的意愿并不高。雖然房產(chǎn)仍然是美國家庭的第一大資產(chǎn)類別，占比達26%，超過股票和共同基金的22%，但按家庭財富分位數(shù)來看，越富有的家庭越傾向于將資產(chǎn)配置到股市中，而不是房產(chǎn)。美聯(lián)儲1%43%，13%1%-10%2221%，加上美國的養(yǎng)老金計劃有一大部（401（k10%當然，在資金成本足夠低的情況下，房地產(chǎn)的投資屬性會逐漸上升，由信貸驅(qū)動的房地產(chǎn)市場泡沫在歷史上屢見不鮮。美國的次貸危機便是實例。但是，與其他國家（例如日本）由信貸驅(qū)動的房地產(chǎn)泡沫不同，美國在2000年后的這一輪房地產(chǎn)市場繁榮中，“炒房”“投機”的因素較少。額外的房產(chǎn)需求來自于房貸市場向低收入高風險家庭的滲透。資產(chǎn)證券化浪潮下，貸款發(fā)放機構(gòu)容易產(chǎn)生道德風險問題，信貸審批標準過低，使得大量不合格貸款人獲得住房抵押貸款，最終引發(fā)次貸危機，并深化蔓延為2008年全球金融危機。圖表8：主要國家大類資產(chǎn)年均實際投資回報率（1950-2015）房產(chǎn) 權(quán)益長債 短債房產(chǎn) 權(quán)益長債 短債10.4%8.8%9.2%7.5%6.6%6.7%6.3%.4%5.6%5.3%.7%.6%.6%.8%.0%.3%.1%.4%.9%.0%121312121368%6%4%2%0%美國 英國 日

德國 法國資料來源：Jordaetal(2017)、圖表9：美國各類資產(chǎn)占總家庭資產(chǎn)比例（2023Q1）其他17%

房產(chǎn)26%消費耐用品5%商業(yè)資產(chǎn)11%養(yǎng)老金19%

股票及共同基金22%宏觀研究宏觀研究資料來源：FED、宏觀研究宏觀研究圖表10：按財富分位數(shù)劃分，美國各資產(chǎn)類別占家庭財富比例（2023Q1）房產(chǎn) 股及同金 養(yǎng)金 消耐品 商業(yè)資產(chǎn) 其他前1%前1%-10%前1%前1%-10%前10%-50%后50%0%資料來源：FED、四、財政收支：房地產(chǎn)稅是州以下政府的重要收入來源，主要用于提供當?shù)毓卜?，以支定收，稅率動態(tài)調(diào)整財政收入方面，在聯(lián)邦政府、州政府、地方政府三級財稅體制下，房地產(chǎn)稅是美國地方政府的主要收入來源，州政府對房地產(chǎn)稅的依賴程度較低，聯(lián)邦政府不征收房地產(chǎn)稅。由于美國財產(chǎn)稅（PropertyTax）的絕大部分為房地產(chǎn)稅，通常在美國提到財產(chǎn)稅便是指的房地產(chǎn)稅。美國房地產(chǎn)稅的征稅權(quán)集中在州政府和州以下的地方政府，聯(lián)邦政TaxFoundation數(shù)據(jù)，美國各州實際有效房地產(chǎn)稅0.32%2.23%1%左右。房地產(chǎn)稅收入是地方政府稅收的主要來源。201772.1%。州政府的主要收入來源為所2%。用途上，房地產(chǎn)稅主要用于地方政府開支，以教育和公共服務支出為主，其中教育支出是房地產(chǎn)稅最主要的流向，學區(qū)教育投入與當?shù)胤康禺a(chǎn)稅收入緊密掛鉤。根據(jù)2020年美國教育數(shù)據(jù)簡報(DigestofEducationStatistics)794647.5%來源于州政府，44.9%來源于地方政府，7.6%來源于聯(lián)邦政府。由于州政府收入主要用于高等教育，中小學基礎(chǔ)教育則主要由地方政府收入支來源，為公共開支提供穩(wěn)定的資金支持，而房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資的能力較弱，對實體經(jīng)濟的影響有限，宏觀研究房地產(chǎn)稅的稅負負擔并不重，有一半的州實際有效稅率在1%以下，加上房地產(chǎn)稅和房貸宏觀研究中國地方政府則較為依賴土地財政和土地金融來籌集財政資金。測算表明，2022年房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收加上土地出讓收入占地方政府財政收入（一般公共預算收入加政府性基金收入）比例達到48.7%。相較之下，房地產(chǎn)稅占美國州及州以下政府收入32%左右。但由于房地產(chǎn)稅是凈收入，而土地出讓收入未考慮成本性支出，加上中美統(tǒng)計財政收入口徑不同，兩個數(shù)字無法直接比較。房地產(chǎn)對我國政府可支配財力的影響還體現(xiàn)在以土地為抵押品的政府融資上，地方政府通過融資平臺形成大量基礎(chǔ)設(shè)施的同時也積累了大量隱性債務。除房地產(chǎn)稅之外，美國地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度偏低，主要有以下幾點原因：其一，美國政府與市場界限清晰，政府職能偏向為小政府，聯(lián)邦以下的州和地方政府支出責任清晰，房地產(chǎn)稅作為地方政府收支平衡器的職能清晰。美國地方政府主要包括郡(county)政府和市政府，不同州的郡、市體制不同?？ふ话闶怯芍菡闪?，而市政府通常是民選機構(gòu)，所以郡市之間并不存在明顯的上下級關(guān)系。美國的地方政府通常都有較高的財稅自主權(quán)，除了可以設(shè)定地方稅稅率，還可以征收新的稅種。同時，由于地方政府職能和支出責任清晰，美國地方政府并不需要承擔過高的支出義務。而我國政府承擔的職能較多，由于上級政府掌控考核權(quán)力，地方政府更面臨“上級點菜、下級買單”的問題，即事權(quán)和支出責任層層下移，導致地方政府不得不依賴土地相關(guān)收入彌補收支缺口。其二，美國地方政府有規(guī)范的融資來源。即使房地產(chǎn)稅無法彌補政府收支缺口，也可通過發(fā)行市政債券支撐合理開支。美國地方政府具有較高的舉債自主權(quán)，通常被允許債券（GeneralObligationBonds）和收益?zhèn)≧evenue兩種。一般責任債券由地方政府的稅收收入作為支撐，類似我國地方政府的一般債券。而收益?zhèn)话阌糜谀骋惶囟椖?，例如港口和高速公路，并且只能以所投資項目的收費或者特定收入作為擔但與美國不同，我國地方債發(fā)行實行限額管理制度，新增地方債受到限額約束。此外，美國市政債投資者以個人投資者為主，而我國地方債以機構(gòu)投資者為主。相對成熟的市政債發(fā)行體系以及《美國破產(chǎn)法》第九章對債務處置方式的詳細規(guī)定讓美國地方政府能夠較為規(guī)范地利用債務融資彌補收支缺口。其三，土地私有制。美國的公有土地集中在人跡稀少的區(qū)域，而在人口密度較高的區(qū)域，私有土地占到95%以上。土地私有制讓美國地方政府只能通過稅收獲得房地產(chǎn)相關(guān)收入，這與我國地方政府利用土地財政和土地金融“經(jīng)營城市”的模式存在顯著區(qū)別。圖表11：美國各州實際有效房地產(chǎn)稅稅率中位數(shù)在0.32%到2.23%之間2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%康涅狄格內(nèi)賓州羅佐治亞俄克拉荷馬加州田納西阿科羅拉多夏威夷資料來源：TaxFoundation、圖表12：房地產(chǎn)稅收入占美國公立教育開支36%地方政府：學雜費1%

聯(lián)邦政府8%地方政府：其他稅收7%地方政府：房地產(chǎn)稅36%

州政府48%宏觀研究宏觀研究資料來源：EducationStatisticsDigest、五、房地產(chǎn)也是美國的支柱性產(chǎn)業(yè)，但公眾的感知度較低總體看，房地產(chǎn)在中美都是經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，但在不同發(fā)展階段，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動作用和影響渠道不同。土地公有制使得我國政府除了獲得相關(guān)稅收收入外，還可以通過土地財政、土地金融獲得大量資金來源快速實現(xiàn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化。而美國主要通過房地產(chǎn)稅為地方政府籌集收入，同時在后工業(yè)化時代，房地產(chǎn)無論是為居民提供居住服務還是為政府公共服務開支提供穩(wěn)定資金支持，其服務屬性體現(xiàn)得更為充分。從對經(jīng)濟的直接貢獻看，美國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比例在11%左右，但由于生產(chǎn)法對房地產(chǎn)業(yè)核算的主要部分是自住和租住相關(guān)服務，廣義房地產(chǎn)業(yè)對GDP的實際貢獻應高于此數(shù)值。根據(jù)北美產(chǎn)業(yè)分類體系NAICS2022，房地產(chǎn)業(yè)包含三個部分：房地宏觀研究產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)代理和經(jīng)紀、以及房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務（包括房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、估值等。而土地開發(fā)和房屋建造則歸類在建筑業(yè)之下。按這個統(tǒng)計口徑，美國的房地產(chǎn)業(yè)是標準宏觀研究的服務業(yè)，而估算房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的直接貢獻還需要把住宅投資考慮進去。根據(jù)美國國會研究服務中心（CRS）的數(shù)據(jù)，2021年美國住房服務開支占GDP比例為11.9%，而包括新屋建造、舊房翻新、經(jīng)紀費用在內(nèi)的住宅投資占GDP比例為4.8%，合計占GDP比例為16.7%。近年我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重約在7%左右，表面上看對GDP的貢獻低于美國。但因為我國與美國針對自有住房的統(tǒng)計方法不同，我國房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻存在被低估的可能。根據(jù)盛松成、宋紅衛(wèi)等人估算，在市場租金法下測算的我國房地產(chǎn)業(yè)增GDP若算上土地開發(fā)、房屋建造、房地產(chǎn)對上下游以及居民消費的拉動，我國廣義房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率應在20%以上。即使美國房地產(chǎn)業(yè)占比低于中國，16.7%也仍是一個不小的數(shù)值，需要高度重視。然而公眾對此的感知度較低，有以下原因：其一，美國房地產(chǎn)業(yè)更偏服務型，相較于中國的開發(fā)建設(shè)型，波動性更低、對相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的影響更小，因此也不像中國政府這樣將房地產(chǎn)作為重要的宏觀調(diào)控工具；其二，美國地方政府在經(jīng)濟增長中的作用更低，房地產(chǎn)稅受房地產(chǎn)市場波動的影響也更小，而中國存在“房地產(chǎn)市場低迷-土地出讓收入減少-地方財政緊張-基建投資放緩”的傳導鏈條；其三，土地私有制使得美國地方政府只能通過稅收獲得房地產(chǎn)相關(guān)收入，這與中國地方政府利用土地財政和土地金融“經(jīng)營城市”的模式存在顯著區(qū)別，政府干預房地產(chǎn)市場的動力更弱；其四，房地產(chǎn)在美國居民財富中的占比要低于中國，美國相對而言更關(guān)心股市，與中國恰好相反。圖表13：美國房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比例房地產(chǎn)房地產(chǎn)+家具及相關(guān)產(chǎn)品房地產(chǎn)房地產(chǎn)+家具及相關(guān)產(chǎn)品 16%14%12%10%1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013 2016 2019 2022資料來源：、六、美國房地產(chǎn)市場發(fā)展模式對我國的啟示第一，優(yōu)化土地供給，更好滿足居民住房需求。我國土地市場與住房市場有較強的相互作用，土地供給數(shù)量與價格對住房價格形成了較為直接的傳導，而住房價格上漲反過來增強土地的融資屬性，進一步激勵地方政府囤積土地，降低土地供給彈性。由此形成的循環(huán)不僅推高房價，也強化了地方政府對土地金融和土地財政的依賴。在我國土地宏觀研究市場由政府主導的背景下，要優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，改善土地供給錯配問題。美國經(jīng)驗表明，土地用途管制以及由此導致的土地供給結(jié)構(gòu)問題，對住房供給的影響可能超過土地供給總量對住房供給的影響。因此，在我國建設(shè)用地總量受限的條件下，適當調(diào)整農(nóng)村與城市建設(shè)用地比例，適當增加人口流入城市住房用地供給，提高住房用地利用率，是促進土地市場與住房市場良性發(fā)展的可行之策。宏觀研究第二，促進房地產(chǎn)企業(yè)向?qū)I(yè)化轉(zhuǎn)型，以適應增量市場向存量市場的趨勢轉(zhuǎn)變。隨著存量交易逐漸占據(jù)主導地位，在以服務為中心的模式下，企業(yè)的核心服務產(chǎn)品必須兼具個性化與高附加值，才能獲得消費者的青睞。這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)原本粗放式的發(fā)展方式將不再適應市場需要，房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化分工將是未來的主流趨勢。第三，完善金融產(chǎn)品和服務體系，活躍資本市場，增加居民投資渠道，削弱房地產(chǎn)的投資屬性。與一級市場居民房貸規(guī)模相比，我國住房貸款證券化的規(guī)模