.-.房地產基本制度與政策房地產法律法規(guī)概述 第一節(jié)房地產法律體系 1）房地產業(yè)是從事房地產投資、開發(fā)、經營、服務和管理的行業(yè)。 2）房地產業(yè)的行業(yè)細分： 1房地產開發(fā)經營 2物業(yè)管理 3房地產中介服務 4其他房產活動 3）房地產法：調整房地產活動的法律規(guī)范的總稱 4）房地產法的調整對象 1房地產開發(fā)關系 2房地產交易關系 3物業(yè)管理關系 4房地產行政管理關系 第二節(jié)物權法物權的概念權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。物權的分類1自物權和他物權2動產物權和不用動產物權3主物權和從物權所有權和限制權物權的特征物權法定原則物權公示原則物權優(yōu)先原則用益物權權利人對他人所有的不動產或者動產、依法享有占有、使用和收益的權利擔保物權是以確保債務履行為目的，在債務人或者第三人所有或者經營管理的特定財產上設定的一種物權擔保物權的分類抵押權、質權、留置權城市房地產管理法1）合同：又稱契約，是平等主體的自然人、法人或其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系而達成的意思表示一致的協(xié)議。2）合同法：調整平等主體之間的交易關系的法律 8）合同的分類 1）典型合同、非典型合同2）雙務合同與單務合同3）有償合同與無償合同4）諾成合同與實踐合同5）要式合同與不要式合同6）主合同與從合同9）合同的內容 1）合同當事人訂立合同的各項具體意思表示，具體體現(xiàn)為合同的各項條款。10）合同的形式 1）書面形式、口頭形式、其他形式11）合同的訂立程序 1）要約2）承諾12）合同的效力 1）當事人具有相應的民事能力 2）意思表示真實 3）不違反法律和社會公共利益13）合同的履行 1）債務人全面地、適當?shù)赝瓿善浜贤x務，債務人的合同債權得到完全實現(xiàn)14）消費者權益保護法 1）經營者義務： 1依法定或者約定履行義務 2聽取意見和接受監(jiān)督的義務 3保障人身和財產安全 4不做虛假宣傳的義務 5出具相應的憑證和單據(jù)的義務 6提供符合要求的商品或服務的義務 7不得從事不公平、不合理的交易 8不得侵犯消費者的權利15）消費者權利 1保障安全權 2知悉真情權 3公平交易權 4依法請求賠償權 5求教獲知權 6依法結社權 7維護尊嚴權 8監(jiān)督批評權 16）不正當競爭行為 1假冒和仿冒行為 2虛假宣傳行為 3侵犯商業(yè)秘密的行為 4不正當銷售行為 5其他不正當行為第三章 1）中國現(xiàn)行土地制度 1全部土地都為社會主義公有制 2土地的社會主義公有制分為全民所有制和勞動群眾所有制2種 3土地的全民所有制具體采取的是國家所有制的形式 4土地的來動群眾所有制具體采用的是國家所有制的形式 5城市市區(qū)的土地歸國家所有2）征收集體土地應遵守的原則 1珍惜耕地，合理利用土地原則 2保證國家建設用地原則 3妥善安置被征地單位和農民的原則 4有償使用土地的原則 5依法征地的原則 3）征收耕地的補償費用包括土地補償費用、安置補助費以及上附著物和青苗的補償費等費用 4）建設用地審查報批程序 1用地預審申請預審的正式文件項目建議書批復文件建設項目可行性研究報告單獨選址的建設項目2申請用地建設單位有關資質證明項目可行性研究報告批復或其他有關批復土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告初步設計或者其他有關材料建設項目總平面圖占用耕地的，必須提出補充耕地方案建設項目位于地址災害地區(qū)的，用提供地質災害危險性評估報告3上報批復 4組織實施 5頒發(fā)建設用地批準書 5）臨時用地 1臨時用地批復 2簽訂臨時用地合同 3臨時用地的使用 6）集體建設用地原則 1應當符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃 2符合土地利用年度計劃 3符合村莊的鎮(zhèn)集規(guī)劃 4堅持合理布局、綜合開發(fā)、配套設施 5涉及農用地的依法辦理農用地轉用和用地審批國有建設用地使用權出讓方式1招標方式 2拍賣方式 3掛牌方式 4協(xié)議方式國有建設用地使用權出讓年限1居住用地70年 2工業(yè)用地50年 3教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年 4商業(yè)、旅游、娛樂用地40年 5綜合或其他用地50年土地使用權出讓合同的主要內容1合同的正本、副本2土地使用權出讓合同附件 3補充合同 11）國有土地有償使用的方式，除國有土地使用權出讓外，還有國有土地租賃和國有土地使用權做價出資或入股2種方式。劃撥土地使用權的范圍1國家機關用地和軍事用地2城市基礎設施和公益事業(yè)用地3國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地4法律、行政法規(guī)定的其他用地12）閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。13）征收土地閑置費：已經辦理審批手續(xù)的非農業(yè)建設占用耕地，1年以上未動工建設的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置稅。14）無償收回土地使用權：已經辦理審批手續(xù)的非農業(yè)建設占用耕地，連續(xù)2年未使用，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權第四章1）城城市規(guī)劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規(guī)劃，并依據(jù)國家和各級政府頒布的城市規(guī)劃管理的有關法規(guī)的具體規(guī)定，對批準的城市規(guī)劃，采用法制的、行政的、經濟的管理辦法，對城市規(guī)劃區(qū)內的各項建設進行統(tǒng)一的安排和控制，使城市的的各項建設用地和建設工程活動有計劃、有秩序地協(xié)調發(fā)展，保證城市規(guī)劃的順利實施。2）城市規(guī)劃的實施 1建設項目選址意見書 2建設用地規(guī)劃許可證 3建設工程規(guī)劃許可證3）建設工程規(guī)劃許可管理包括 1建筑管理 2道路管理 3管線管理 4審定設計方案 5核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證 6放線驗線制度 7建設工程的竣工驗收 8竣工資料的報送4）勘察設計管理 1建設工程勘察是指根據(jù)建設工程的要求，查明分析、評價建設場地的地質地理環(huán)境特征的巖土工程條件，編制建設工程勘察文件的活動 2建設工程設計是指根據(jù)建設工程的要求，對建設工程所需的技術、經濟、資源、環(huán)境等條件進行綜合分析、論證、編制建設工程設計文件的活動5）拆遷工作 1、房屋拆遷申請的提出 1建設項目批準文件 2建設用地規(guī)劃許可證 3國有土地使用權批準文件 4拆遷計劃和拆遷方案 5辦理存款業(yè)務的金融機構出具的補償安置資金證明6）房屋拆遷的補償方式有兩種 1貨幣補償和房屋產權調換7）貨幣補償是指拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人8）1房屋產權調換是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按照拆遷房屋的市場評估價與調換房屋的市場評估價進行結算，結清產權調換差價的行為。 2城市房屋拆遷估價的概念：是指為了確定被拆遷房屋的補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行評估。9）臨時建筑是指必須限期拆除、結構簡易、臨時性的建筑物、構筑物和其他設施、臨時建筑物都應當有規(guī)定的使用期限。10）建設工程招標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則11）招標分公開招標和邀請招標12）建設監(jiān)理是對建設前期的工程咨詢、建設實施階段的招標投標、勘察設計、施工驗收、直至建設后期的運轉保修在內的各個階段的管理與監(jiān)督。13）工程建設監(jiān)理的主要工作任務和內容 1工程進度控制 2工程質量控制 3工程投資控制 4合同管理 5信息管理 6協(xié)調是建設監(jiān)理能否成功的關鍵14）建設監(jiān)理程序與管理 1建設監(jiān)理程序 2監(jiān)理企業(yè)資質審查與管理 3監(jiān)理工程師的考試、注冊、管理 4涉外監(jiān)理的管理規(guī)定15）項目報建內容：工程名稱、建設地點、投資規(guī)模、資金來源、當年投資額、工程規(guī)模、開工、竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建1建設工程招投標的范圍大型基礎設施、公共事業(yè)等關系社會公共利益、公共安全的項目；全部或者部分使用國有資金投資或者國家容資的項目；使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目；法律或者國務院對必須進行招標的其他項目的范圍有規(guī)定的，依照其規(guī)定。2建設工程監(jiān)理的范圍國家重點建設工程；大、中型公用事業(yè)工程；成片開發(fā)建設的住宅小區(qū)工程；利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；國家規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他項目。3房地產開發(fā)企業(yè)的設立條件有符合公司法人登記的名稱和組織機構；有適應房地產開發(fā)經營需要的固定的辦公用房；注冊資本100萬以上；有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。16）房屋建筑保修期限 1地基基礎的主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限 2屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年 3供熱和供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期 4電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝為2年 5裝修工程為2年17）房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營，依法設立的具有企業(yè)法人資格的經濟實體。18）投資項目的資本金，是指投資項目總投資中，由投資者認購的出資額嗎，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資折可按其出資比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資但不得以任何方式抽回。19）房地產開發(fā)項目資本金占項目總投資比例提高到不得低于35%。20）房地產廣告內容 1開發(fā)企業(yè)名稱 2中介服務機構代理銷售的，載明機構名稱 3預售許可證書號考試內容示例：第一節(jié)中國現(xiàn)行土地制度概述

一、全面理解和正確認識中國現(xiàn)行土地所有制，需要把握下列內容：

1、全部土地都為社會主義公有制。

2、土地的社會主義公有制分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種。具體是：

土地的全民所有制：具體采取的是國家所有制的形式，該種所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權由國家代表全體人民行使，具體又由國務院代表國家行使。國有土地的范圍：城市市區(qū)的土地；農村和城市郊區(qū)內已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；國家依法征用的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。

土地的勞動群眾集體所有制：具體采取的是農民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱為農民集體所有土地，簡稱集體土地。農民集體的范圍有下列3種：村農民集體；村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體；鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農民集體。

3、城市市區(qū)的土地屬于國家所有。

4、農村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農民集體所有。

例題：土地的社會主義公有制包括（）

A、全民所有制

B、社會主義制

C、勞動群眾集體所有制

D、社會主義初級階段公有制

答案：A、C

解析：《土地管理法》第二條規(guī)定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

二、全面理解和正確認識中國現(xiàn)行土地所有制，需要把握下列制度：

1、國家實行土地登記制度。縣級以上人民政府對所管轄的土地進行登記造冊。屬于國有土地的，核發(fā)《國有土地使用證》；屬于集體土地的，核發(fā)《集體土地所有證》；使用集體土地的，核發(fā)《集體土地使用證》。依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

2、國家實行土地有償有限期使用制度。除了國家核準的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，均實行有償有限期使用。

3、國家實行土地用途管制制度。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將上地用途分為農用地、建沒用地和未利用土地。土地用途的變更須經有批準權的人民政府核準。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。

4、國家實行保護耕地的制度。

例題：中國現(xiàn)行土地所有制度包括（）制度

A、土地登記制度

B、有償有限期使用制度

C、勞