渭南房地產(chǎn)發(fā)展前景渭南房地產(chǎn)發(fā)展前景前言2013年，盡管?chē)?guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策不斷深化，但全國(guó)各地樓市卻高歌猛進(jìn)，勢(shì)頭依然不減，并在去年末出現(xiàn)樓市返春現(xiàn)象。渭南，作為西北內(nèi)陸的四線(xiàn)城市，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的大潮中表現(xiàn)雖然滯后，但經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，市場(chǎng)日趨成熟，漸與全國(guó)樓市關(guān)聯(lián)日益緊密。房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)、國(guó)家高壓調(diào)控、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇等不利因素影響下，總體表現(xiàn)依然良好，房產(chǎn)銷(xiāo)售情況出乎業(yè)內(nèi)人士預(yù)料。出現(xiàn)這種現(xiàn)象，許多人對(duì)渭南的房地產(chǎn)市場(chǎng)有了看不透、摸不清、搞不懂的感覺(jué)。在政策調(diào)控、經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩、市場(chǎng)考驗(yàn)下的渭南房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)有怎樣的發(fā)展和機(jī)遇，又將面臨何種磨礪和考驗(yàn)？讓我們對(duì)渭南房地產(chǎn)市場(chǎng)作出深刻的剖析，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展作一預(yù)測(cè)并投以十分的關(guān)注。渭南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀今年以來(lái)，在市場(chǎng)剛性需求和改善型需求的支撐下，我市房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)，全市各地的開(kāi)發(fā)力度依然強(qiáng)勁，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增加，商品住宅和商業(yè)用房建設(shè)規(guī)劃不斷擴(kuò)大，住宅小區(qū)建設(shè)面積持續(xù)上揚(yáng)，小區(qū)綠化、車(chē)庫(kù)（停車(chē)位）、小區(qū)內(nèi)休閑健身等配套設(shè)施日益完善?！皣?guó)五條”房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)渭南房地產(chǎn)的影響尚不明顯。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀和特點(diǎn)（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資略有增長(zhǎng)據(jù)我市今年一季度房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)消息，我市一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資18.7億元，較上年同期增長(zhǎng)19.6%。新增建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目15個(gè)，新增投資額5.5億元。全市商品房施工面積為842.33萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)52.4%，主要為去年項(xiàng)目的持續(xù)施工建設(shè)以及今年新開(kāi)工的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目。（2）小戶(hù)型住宅投資比重提高一季度，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)完成90平方米及以下住宅投資共計(jì)3.25億元，比往年同期增長(zhǎng)57.2%。由此可見(jiàn)，大房子，特別是超大戶(hù)型（四室二廳二衛(wèi)一廚，面積150平方米以上），在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，將成為商品房銷(xiāo)售的冷戶(hù)型。而標(biāo)準(zhǔn)的兩居室（90平方米左右）和更小面積的戶(hù)型將成為銷(xiāo)售熱點(diǎn)。（3）商品房銷(xiāo)售平穩(wěn)增長(zhǎng)2013年1月至3月，渭南市商品房銷(xiāo)售面積為35.82萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)22.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積為33.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.92%，住宅銷(xiāo)售3190套，比去年同期增加787套。（4）項(xiàng)目建設(shè)地段位置對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響從本市項(xiàng)目建設(shè)的地段位置來(lái)講，比較成熟的區(qū)域有倉(cāng)程路周邊項(xiàng)價(jià)也就會(huì)增長(zhǎng)起來(lái)，我們今后10年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率應(yīng)該都會(huì)維持在13%左右，所以我們目前的房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。但是究竟?jié)q到多少，有多種因素，比如城市人口能夠達(dá)到多少，按照我們過(guò)去的計(jì)劃，2020年渭南城市人口增長(zhǎng)到80萬(wàn)，城市現(xiàn)有人口為50~55萬(wàn)，7年時(shí)間增長(zhǎng)25~30萬(wàn)人口，這樣來(lái)看，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)了，人口增長(zhǎng)了，住宅需求量也相應(yīng)增長(zhǎng)了，所以說(shuō)房?jī)r(jià)也會(huì)增長(zhǎng)。另外要看政策環(huán)境，當(dāng)前所說(shuō)的“國(guó)五條”也好，限購(gòu)令也好，從國(guó)家整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)講，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)熱，但是過(guò)熱是全國(guó)其他熱點(diǎn)城市（一二線(xiàn)城市）過(guò)熱，并不是像渭南這種四線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)是一個(gè)真實(shí)的價(jià)格，不存在房?jī)r(jià)過(guò)熱現(xiàn)象?，F(xiàn)在土地價(jià)格比較高，勞動(dòng)力價(jià)格也比較高，建材價(jià)格還是高，再加上稅收，所以說(shuō)房地產(chǎn)的利潤(rùn)率是有限的。渭南房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格比較貼合實(shí)際，不存在虛高現(xiàn)象，商品和市場(chǎng)需求有直接的關(guān)系，10%的客戶(hù)需要高端住宅，50%需要終端住宅，30%需要低端的，對(duì)于渭南房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，50%~60%需要的是中低端樓盤(pán)。而價(jià)位與地段位置、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)息息相關(guān)，所以我們要理性地看待渭南的房?jī)r(jià)，而不是盲目地去下結(jié)論。二、渭南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)渭南經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)業(yè)的影響25年，在全國(guó)70余座城市矗立起116座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，均成為商業(yè)成功的范例，是地產(chǎn)促進(jìn)了商業(yè)，帶是商業(yè)帶動(dòng)了地產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林說(shuō)過(guò)，我不能建好房子再招商，而是要先把客戶(hù)的需求搞清楚，按照客戶(hù)的個(gè)性要求量身訂做，我要把客戶(hù)的利益放在第一位，為客戶(hù)著想，這樣就能達(dá)到雙贏。渭南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)開(kāi)工后，29萬(wàn)平方米的國(guó)際化大型城市綜合體涵蓋國(guó)際購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、高級(jí)寫(xiě)字樓、精裝公寓、沿街金鋪等各種業(yè)態(tài)，在建設(shè)期至使用期都將對(duì)渭南經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)起到促進(jìn)作用。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建設(shè)，對(duì)渭南商業(yè)地產(chǎn)影響是非常大的，它的到來(lái)必然會(huì)帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，也會(huì)拉動(dòng)周邊地區(qū)的消費(fèi)需求，包括它的商業(yè)方面，已經(jīng)引起周邊住宅地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)，這對(duì)渭南的發(fā)展將會(huì)有一個(gè)非常大的促進(jìn)作用。渭南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展猜想2013年上半年，渭南房地產(chǎn)市場(chǎng)在各種不利因素影響下取得了較好成功，對(duì)今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行一下預(yù)測(cè)。國(guó)家調(diào)控加碼可能性不大政策無(wú)疑是影響樓市的最重要外部因素，從國(guó)家的宏觀調(diào)控到地方的實(shí)施細(xì)則，每一次的政策變動(dòng)在給樓市帶來(lái)波動(dòng)的同時(shí)，也在撩撥著開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的神經(jīng)。近段時(shí)間，外界對(duì)下半年房地產(chǎn)調(diào)控加壓的擔(dān)心開(kāi)始越來(lái)越多的出現(xiàn)，判斷的主要依據(jù)是：上半年“國(guó)五條”效果有限，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭沒(méi)有得到有效遏制。從目前的政策環(huán)境來(lái)看，國(guó)家層面正在研究樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，短期看調(diào)控不會(huì)太放松，但下半年調(diào)控加碼的可能性也不大。主要因?yàn)椋旱谝唬暧^經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性增強(qiáng)，新一屆政府不允許第一年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)快的下滑，房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)前少有的景氣行業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱，政府出臺(tái)新政打壓的可能性不大；第二、新一屆政府正有意減少行政權(quán)力對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)，推及房地產(chǎn)市場(chǎng)，下半年遭遇嚴(yán)重打壓的可能性大大降低。預(yù)計(jì)在今年年底或明年年初之前，閑置土地處置與預(yù)售款監(jiān)管或有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)有特別大的政策出臺(tái)。房?jī)r(jià)小幅微漲今年上半年成交大漲的同時(shí)房?jī)r(jià)也在穩(wěn)步上升，據(jù)搜狐焦點(diǎn)每月樓市成交報(bào)告分析，渭南上半年各月房?jī)r(jià)雖然漲跌互現(xiàn)，但總體依然是穩(wěn)中有升。今年樓市將會(huì)呈現(xiàn)“兩頭高，中間低”的態(tài)勢(shì)，下半年，由于經(jīng)濟(jì)回暖的跡象并不明顯，在這種背景下，市場(chǎng)層面也應(yīng)會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)，總體來(lái)看，下半年可能呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”的現(xiàn)象，全年漲幅應(yīng)會(huì)略高于去年。隨著上半年有限的調(diào)控效果來(lái)看，“國(guó)五條”對(duì)渭南房產(chǎn)市場(chǎng)的影響甚微，也有業(yè)內(nèi)人士分析渭南房?jī)r(jià)走勢(shì)：漲、再漲、漲停，目前看來(lái)這個(gè)趨勢(shì)不會(huì)被打破，渭南房?jī)r(jià)還未到漲停的地步。供求出現(xiàn)增長(zhǎng)除了政策面的影響外，供求關(guān)系是影響樓市走勢(shì)的最根本因素。最近幾年渭南市場(chǎng)一直呈現(xiàn)供求兩旺的局面，供應(yīng)量和成交量都穩(wěn)步增長(zhǎng)。今年上半年渭南市場(chǎng)層面表現(xiàn)較好，開(kāi)發(fā)商對(duì)于后市的預(yù)期也相對(duì)比較樂(lè)觀，推盤(pán)量與開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期是密切相關(guān)的，因而，在這種背景下，下半年各樓盤(pán)大幅推貨可能性還是比較大的，供應(yīng)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)較大的增幅。而從需求角度來(lái)看，由于上半年成交量增長(zhǎng)的原因，大量地消耗了剛性需求型客戶(hù)，因此預(yù)計(jì)市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品比例會(huì)逐漸偏向于改善型產(chǎn)品，預(yù)計(jì)下半年改善型需求的客戶(hù)比例會(huì)有所增加。由于改善型客戶(hù)增加，他們更追求產(chǎn)品的高品質(zhì)，因此，品牌開(kāi)發(fā)商及優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)將會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。剛需仍為主流渭南市場(chǎng)地區(qū)之間有一定的差別，主要跟人品的分布程度相關(guān)，但如果按照整體市場(chǎng)的份額來(lái)計(jì)算，其實(shí)渭南房地產(chǎn)的產(chǎn)品更加有選擇，大部分的價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)也比較讓人容易接受。剛需住宅類(lèi)產(chǎn)品依舊是市場(chǎng)的主流，這也符合渭南市場(chǎng)的需求。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇從市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)看，全國(guó)范圍內(nèi)許多城市住宅空置率居高不下，這并不是人人都有房住，而是說(shuō)明多數(shù)人買(mǎi)不起房。渭南也即將面臨這種情況，從渭南的城市發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模龐大，建設(shè)面積不斷增長(zhǎng)，與之相對(duì)應(yīng)的渭南當(dāng)前城市人口、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、購(gòu)房需求均有出入。加之保障性住房面積的不斷擴(kuò)大和后續(xù)的開(kāi)發(fā)，為渭南住房需求創(chuàng)造了更多的置業(yè)選擇，所有這些，都對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)峻考驗(yàn)。正如大家所看到的，成熟區(qū)域的樓盤(pán)緊俏，有些地段的樓盤(pán)卻嚴(yán)重滯銷(xiāo)。所以，市場(chǎng)供求和競(jìng)爭(zhēng)將更加的激烈，但同時(shí)也會(huì)促使房地產(chǎn)業(yè)向成熟方面發(fā)展，促使市場(chǎng)機(jī)制下的優(yōu)勝劣汰，加劇產(chǎn)業(yè)集中。這就要求我們房地產(chǎn)業(yè)的品牌意識(shí)和宣傳訴求點(diǎn)進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的改革和發(fā)展，才能適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，