物業(yè)設備外委管理制度一、總則（一）目的為規(guī)范公司物業(yè)設備外委管理工作，確保物業(yè)設備的正常運行，提高設備管理的專業(yè)化水平，降低運營成本，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司所管理的各類物業(yè)項目中涉及設備外委管理的相關工作。（三）基本原則1.合法合規(guī)原則：外委管理工作應嚴格遵守國家法律法規(guī)及相關行業(yè)標準。2.專業(yè)高效原則：選擇具備專業(yè)資質(zhì)和豐富經(jīng)驗的外委單位，確保設備管理工作高效、優(yōu)質(zhì)。3.成本效益原則：在保證設備管理質(zhì)量的前提下，合理控制外委成本，實現(xiàn)效益最大化。4.監(jiān)督考核原則：建立健全監(jiān)督考核機制，對外委單位的工作進行定期檢查和評估，確保其履行合同約定。二、外委單位選擇與準入（一）外委單位的選擇標準1.資質(zhì)要求：具備相應的設備維修、保養(yǎng)、管理等資質(zhì)證書，如特種設備維修許可證、機電設備安裝工程專業(yè)承包資質(zhì)等。2.業(yè)績經(jīng)驗：具有類似物業(yè)項目設備管理的成功經(jīng)驗，在業(yè)內(nèi)有良好的口碑。3.人員配備：擁有專業(yè)的技術人員和管理人員，人員數(shù)量和資質(zhì)符合項目需求。4.設備與工具：具備齊全、先進的設備維修、檢測工具和儀器。5.信譽與財務狀況：信譽良好，無不良記錄，財務狀況穩(wěn)定，具備承擔項目風險的能力。（二）外委單位的選擇流程1.需求調(diào)研：各物業(yè)項目根據(jù)設備管理實際情況，提出外委需求，明確服務內(nèi)容、標準和要求。2.供應商推薦與收集：通過網(wǎng)絡搜索、行業(yè)推薦、供應商自薦等方式，收集潛在外委單位信息。3.初步篩選：對收集到的外委單位進行初步篩選，剔除不符合基本要求的單位。4.實地考察：組織相關人員對入圍的外委單位進行實地考察，了解其實際情況，包括辦公場所、設備設施、人員配備等。5.資質(zhì)審核：審核外委單位的資質(zhì)證書、業(yè)績證明、人員資質(zhì)等相關資料。6.報價與談判：要求外委單位提交詳細的報價清單，并進行談判，確定合理的服務價格和合同條款。7.合同簽訂：根據(jù)談判結果，與選定的外委單位簽訂正式合同，明確雙方的權利和義務。（三）外委單位的準入管理1.建立外委單位檔案：對外委單位的基本信息、資質(zhì)情況、業(yè)績表現(xiàn)、合同執(zhí)行情況等進行詳細記錄，建立檔案。2.定期評估：每年對外委單位進行一次全面評估，評估內(nèi)容包括服務質(zhì)量、工作效率、客戶滿意度、合同履行情況等。3.動態(tài)管理：根據(jù)評估結果，對外委單位進行動態(tài)管理。對于表現(xiàn)優(yōu)秀的單位，給予適當獎勵和優(yōu)先合作機會；對于不符合要求的單位，及時進行整改或終止合作。三、外委合同管理（一）合同簽訂1.合同內(nèi)容：外委合同應明確服務內(nèi)容、服務標準、服務期限、服務費用、付款方式、雙方權利義務、違約責任、爭議解決方式等條款。2.合同審批：外委合同簽訂前，需經(jīng)法務部門、財務部門、相關業(yè)務部門等進行審核，確保合同條款合法合規(guī)、公平合理。3.合同簽訂程序：合同審核通過后，由公司法定代表人或其授權代表與外委單位簽訂合同。（二）合同執(zhí)行1.服務跟蹤：物業(yè)項目應指定專人負責對外委單位的服務過程進行跟蹤，及時了解服務進展情況，協(xié)調(diào)解決服務過程中出現(xiàn)的問題。2.信息溝通：建立定期的信息溝通機制，外委單位應定期向物業(yè)項目匯報工作進展情況，物業(yè)項目應及時反饋業(yè)主的意見和建議。3.變更管理：如因特殊原因需要變更合同內(nèi)容，應按照合同約定的程序進行協(xié)商和審批，并簽訂補充協(xié)議。（三）合同結算1.費用核算：財務部門應根據(jù)外委合同約定，對外委單位的服務費用進行核算，確保費用計算準確無誤。2.付款審批：服務費用支付前，需經(jīng)相關業(yè)務部門審核、財務部門復核、分管領導審批后，方可辦理付款手續(xù)。3.付款方式：按照合同約定的付款方式對外委單位進行付款，如按月支付、按季度支付、按年度支付等。四、外委服務過程管理（一）工作安排與協(xié)調(diào)1.工作計劃制定：外委單位應根據(jù)物業(yè)項目的設備管理需求，制定詳細的工作計劃，明確工作內(nèi)容、工作時間、工作標準等。2.工作協(xié)調(diào)會：定期召開工作協(xié)調(diào)會，由物業(yè)項目負責人、外委單位負責人及相關人員參加，溝通工作進展情況，協(xié)調(diào)解決工作中存在的問題。3.資源調(diào)配：物業(yè)項目應為外委單位提供必要的工作條件和資源支持，如辦公場地、設備設施、工具材料等。（二）質(zhì)量監(jiān)督與檢查1.質(zhì)量標準制定：明確外委服務的質(zhì)量標準，包括設備維修質(zhì)量、保養(yǎng)質(zhì)量、運行管理質(zhì)量等。2.日常檢查：物業(yè)項目管理人員應定期對外委單位的工作進行日常檢查，檢查內(nèi)容包括工作完成情況、服務質(zhì)量、人員出勤等。3.定期評估：每月或每季度對外委單位的服務質(zhì)量進行一次評估，評估結果作為支付服務費用和續(xù)簽合同的重要依據(jù)。4.問題整改：對于檢查和評估中發(fā)現(xiàn)的問題，及時向外委單位發(fā)出整改通知，要求其限期整改，并跟蹤整改情況。（三）安全管理1.安全制度建立：外委單位應建立健全安全管理制度，明確安全責任，加強安全教育培訓。2.安全措施落實：在設備維修、保養(yǎng)等工作中，嚴格落實安全措施，確保人員和設備安全。3.安全事故處理：如發(fā)生安全事故，外委單位應立即采取措施進行處理，并及時向物業(yè)項目和公司報告，配合做好事故調(diào)查和處理工作。五、外委人員管理（一）人員資質(zhì)審核1.人員資質(zhì)要求：外委單位派駐到物業(yè)項目的人員應具備相應的專業(yè)資質(zhì)和技能證書，如電工證、焊工證、特種設備作業(yè)人員證等。2.資質(zhì)審核程序：外委單位應在人員派駐前，將人員資質(zhì)證書復印件提交給物業(yè)項目審核，審核通過后方可派駐。（二）人員培訓與考核1.培訓計劃制定：外委單位應根據(jù)物業(yè)項目的實際需求，制定人員培訓計劃，提高人員的專業(yè)技能和服務水平。2.培訓實施：定期組織外委人員參加培訓，培訓內(nèi)容包括設備知識、操作規(guī)程、服務規(guī)范、安全知識等。3.考核評估：建立外委人員考核評估機制，定期對其工作表現(xiàn)進行考核評估，考核結果與個人績效掛鉤。（三）人員行為規(guī)范1.遵守規(guī)章制度：外委人員應遵守公司和物業(yè)項目的各項規(guī)章制度，服從管理。2.文明服務：外委人員應著裝整齊、言行文明，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務。3.保密工作：外委人員應嚴格遵守公司的保密制度，不得泄露公司機密信息。六、監(jiān)督考核與獎懲（一）監(jiān)督考核機制1.成立考核小組：由物業(yè)項目負責人、相關業(yè)務部門人員等組成考核小組，負責對外委單位的工作進行監(jiān)督考核。2.考核內(nèi)容：考核內(nèi)容包括服務質(zhì)量、工作效率、客戶滿意度、合同履行情況、安全管理等方面。3.考核方式：采用定期檢查、不定期抽查、業(yè)主滿意度調(diào)查等方式進行考核。（二）考核評分標準1.制定評分細則：根據(jù)考核內(nèi)容，制定詳細的考核評分細則，明確各項考核指標的分值和評分標準。2.評分計算：考核小組按照評分細則對外委單位的工作進行評分，計算出綜合得分。（三）獎懲措施1.獎勵：對于考核成績優(yōu)秀的外委單位，給予以下獎勵：通報表揚；適當增加服務費用；優(yōu)先續(xù)簽合同；推薦參與公司其他項目合作。2.懲罰：對于考核成績不合格的外委單位，給予以下懲罰：發(fā)出整改通知，要求限期整改；扣除部分服務費用；暫停部分服務工作；終止合同。七、風險管理（一）風險識別與評估1.風險識別：對物業(yè)設備外委管理過程中可能存在的風險進行識別，如服務質(zhì)量風險、安全風險、合同風險、人員風險等。2.風險評估：對識別出的風險進行評估，分析其發(fā)生的可能性和影響程度。（二）風險應對措施1.制定風險應對計劃：