物業(yè)企業(yè)工程管理制度一、總則（一）目的為加強物業(yè)企業(yè)工程管理工作，確保物業(yè)設(shè)施設(shè)備的正常運行，提高服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主的生活和工作需求，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于物業(yè)企業(yè)所管理的各類物業(yè)項目的工程管理工作，包括但不限于房屋建筑、設(shè)備設(shè)施、給排水、供電、弱電、消防等系統(tǒng)的運行、維護、維修及更新改造等。（三）基本原則1.安全第一原則始終將安全放在首位，確保工程施工、設(shè)備運行等過程中的人員和財產(chǎn)安全。2.預(yù)防為主原則加強設(shè)備設(shè)施的日常巡檢和維護保養(yǎng)，及時發(fā)現(xiàn)和排除潛在故障隱患，預(yù)防事故發(fā)生。3.質(zhì)量至上原則嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進行工程施工和維修作業(yè)，確保工程質(zhì)量達到優(yōu)良水平。4.成本控制原則在保證工程質(zhì)量和服務(wù)水平的前提下，合理控制工程成本，提高經(jīng)濟效益。5.服務(wù)業(yè)主原則以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供高效、優(yōu)質(zhì)、及時的工程服務(wù)，滿足業(yè)主對物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用要求。二、工程管理組織架構(gòu)及職責(zé)（一）工程管理部門架構(gòu)工程管理部門設(shè)經(jīng)理一名，下轄工程主管、維修班長、各專業(yè)維修工程師及維修技工若干。（二）部門職責(zé)1.工程管理部門經(jīng)理職責(zé)全面負(fù)責(zé)物業(yè)項目的工程管理工作，制定工程管理工作計劃和目標(biāo)，并組織實施。負(fù)責(zé)工程團隊的建設(shè)和管理，合理調(diào)配人員，組織員工培訓(xùn)和考核。審核工程預(yù)算和費用支出，控制工程成本。協(xié)調(diào)與其他部門的工作關(guān)系，及時解決工程管理中出現(xiàn)的問題。負(fù)責(zé)與外部供應(yīng)商、施工單位等進行溝通和協(xié)調(diào)，確保工程維修、改造等工作的順利進行。定期向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報工程管理工作情況，接受監(jiān)督和檢查。2.工程主管職責(zé)協(xié)助經(jīng)理制定工程管理工作計劃和目標(biāo)，并具體組織實施。負(fù)責(zé)工程日常維修、保養(yǎng)工作的安排和調(diào)度，確保維修工作及時、高效完成。審核維修工單，檢查維修質(zhì)量，對維修工作進行監(jiān)督和考核。組織工程技術(shù)人員對設(shè)備設(shè)施進行定期巡檢，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備故障隱患。負(fù)責(zé)工程材料、工具的采購計劃編制和管理，合理控制庫存。協(xié)助經(jīng)理進行工程成本核算和控制，提出節(jié)約成本的建議和措施。參與工程維修、改造項目的方案制定和實施，確保項目符合質(zhì)量和安全要求。3.維修班長職責(zé)負(fù)責(zé)帶領(lǐng)維修班組完成日常維修、保養(yǎng)任務(wù)，確保工作質(zhì)量和進度。對維修人員進行工作安排和指導(dǎo)，解決維修工作中遇到的技術(shù)問題。檢查維修現(xiàn)場的安全情況，督促維修人員遵守安全操作規(guī)程。負(fù)責(zé)維修工具和設(shè)備的管理，定期進行維護和保養(yǎng)，確保其正常使用。收集維修人員的工作反饋，及時向主管匯報維修工作中的問題和困難。協(xié)助主管進行維修人員的績效考核，提出獎懲建議。4.專業(yè)維修工程師職責(zé)負(fù)責(zé)本專業(yè)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)管理和維護保養(yǎng)工作，制定詳細的維護保養(yǎng)計劃并組織實施。對設(shè)備設(shè)施的運行狀況進行監(jiān)測和分析，及時發(fā)現(xiàn)潛在故障隱患，并提出解決方案。參與工程維修、改造項目的方案設(shè)計和審核，提供技術(shù)支持和指導(dǎo)。負(fù)責(zé)對維修人員進行技術(shù)培訓(xùn)，提高維修人員的專業(yè)技能水平。協(xié)助編制工程預(yù)算和費用控制計劃，對工程材料的選型和質(zhì)量進行把關(guān)。負(fù)責(zé)收集和整理本專業(yè)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)資料和檔案，建立完善的技術(shù)管理體系。5.維修技工職責(zé)按照維修工單要求，按時、保質(zhì)完成各項維修任務(wù)。遵守安全操作規(guī)程，正確使用維修工具和設(shè)備，確保維修工作安全進行。及時反饋維修過程中發(fā)現(xiàn)的問題，協(xié)助工程師制定解決方案。做好維修現(xiàn)場的清潔和整理工作，保持工作環(huán)境整潔。參與設(shè)備設(shè)施的日常巡檢和保養(yǎng)工作，熟悉設(shè)備設(shè)施的性能和操作方法。三、工程預(yù)算與成本控制（一）預(yù)算編制1.每年年底，工程管理部門根據(jù)物業(yè)項目的實際情況和下一年度工作計劃，編制工程預(yù)算草案。2.預(yù)算草案應(yīng)包括設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費用、工程改造費用、材料采購費用、人員費用等各項支出，并詳細列出費用明細和計算依據(jù)。3.工程預(yù)算草案經(jīng)部門經(jīng)理審核后，報公司財務(wù)部門和管理層審批。（二）預(yù)算執(zhí)行1.工程管理部門嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的工程預(yù)算執(zhí)行，確保各項費用支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。2.對于預(yù)算外的工程支出，需填寫預(yù)算外支出申請表，詳細說明支出原因和金額，經(jīng)部門經(jīng)理審核、公司財務(wù)部門和管理層審批后方可執(zhí)行。3.建立工程費用臺賬，對每一筆工程費用的支出進行詳細記錄，包括支出時間、金額、用途等，便于查詢和統(tǒng)計分析。（三）成本控制措施1.優(yōu)化維修保養(yǎng)計劃，合理安排維修工作，避免不必要的維修和浪費。2.加強工程材料的采購管理，通過招標(biāo)、詢價等方式選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，降低采購成本。3.嚴(yán)格控制工程材料的庫存，根據(jù)維修工作需求合理采購，避免積壓和浪費。4.提高維修人員的工作效率，減少維修時間和人工成本。5.定期對工程成本進行分析和評估，及時發(fā)現(xiàn)成本控制中存在的問題，并采取有效措施加以改進。四、工程維修管理（一）維修流程1.維修申請業(yè)主或使用人通過客服中心、電話、網(wǎng)絡(luò)等渠道提交維修申請，客服人員對申請內(nèi)容進行詳細記錄，并填寫維修工單。2.工單派發(fā)客服人員將維修工單及時派發(fā)給工程管理部門，工程管理部門根據(jù)維修內(nèi)容和緊急程度安排相應(yīng)的維修人員進行處理。3.現(xiàn)場勘查維修人員接到工單后，應(yīng)及時到達現(xiàn)場進行勘查，了解故障情況，確定維修方案和所需材料、工具。4.維修作業(yè)維修人員按照維修方案進行維修作業(yè)，確保維修質(zhì)量和安全。在維修過程中，如發(fā)現(xiàn)問題與原申請不符或需要增加維修項目，應(yīng)及時與客服人員溝通，經(jīng)確認(rèn)后填寫變更維修工單。5.維修驗收維修完成后，維修人員應(yīng)進行自檢，確保維修質(zhì)量符合要求。然后由業(yè)主或使用人對維修結(jié)果進行驗收，驗收合格后在維修工單上簽字確認(rèn)。如驗收不合格，維修人員應(yīng)及時進行返工，直至驗收合格為止。6.工單歸檔維修工單經(jīng)業(yè)主或使用人驗收合格后，由工程管理部門進行歸檔保存，作為工程維修記錄和考核依據(jù)。（二）緊急維修處理1.對于影響業(yè)主正常生活和工作的緊急維修情況，如水管爆裂、電梯故障、電氣短路等，維修人員應(yīng)在接到通知后30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行處理。2.緊急維修人員到達現(xiàn)場后，應(yīng)立即采取有效的應(yīng)急措施，如關(guān)閉水閥、啟動備用電源等，以控制故障影響范圍，確保人員和財產(chǎn)安全。3.在緊急維修處理過程中，維修人員應(yīng)及時向主管匯報維修情況，如需增加人員、材料或設(shè)備支持，主管應(yīng)及時協(xié)調(diào)解決。4.緊急維修完成后，維修人員應(yīng)填寫緊急維修記錄，詳細說明維修情況、處理措施和維修結(jié)果，并在24小時內(nèi)補辦維修工單手續(xù)。（三）維修質(zhì)量控制1.工程管理部門建立維修質(zhì)量檢查制度，定期對維修工作進行抽檢，檢查維修質(zhì)量是否符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求。2.維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程進行維修作業(yè)，確保維修質(zhì)量。在維修過程中，應(yīng)使用合格的材料和工具，不得偷工減料。3.對于維修質(zhì)量不合格的情況，工程管理部門應(yīng)責(zé)令維修人員返工，直至達到質(zhì)量要求為止。同時，對相關(guān)責(zé)任人進行批評教育和績效考核扣分處理。4.定期收集業(yè)主或使用人對維修質(zhì)量的反饋意見，對存在的問題及時進行分析和整改，不斷提高維修質(zhì)量水平。五、設(shè)備設(shè)施管理（一）設(shè)備設(shè)施臺賬建立1.工程管理部門對物業(yè)項目內(nèi)的所有設(shè)備設(shè)施進行詳細登記，建立設(shè)備設(shè)施臺賬。臺賬內(nèi)容包括設(shè)備設(shè)施名稱、型號、規(guī)格、購置時間、安裝位置、運行狀況、維修保養(yǎng)記錄等。2.設(shè)備設(shè)施臺賬應(yīng)實行動態(tài)管理，及時更新設(shè)備設(shè)施的相關(guān)信息，確保臺賬數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。（二）設(shè)備設(shè)施巡檢1.制定設(shè)備設(shè)施巡檢計劃，明確巡檢周期、巡檢內(nèi)容和巡檢人員。巡檢人員應(yīng)按照巡檢計劃對設(shè)備設(shè)施進行定期巡檢，并做好巡檢記錄。2.巡檢內(nèi)容包括設(shè)備設(shè)施的運行狀況、外觀檢查、潤滑情況、緊固情況、電氣連接情況等。如發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施存在異常情況，應(yīng)及時進行處理，并向上級匯報。3.對于重點設(shè)備設(shè)施，如電梯、消防設(shè)備等，應(yīng)增加巡檢頻次，并進行專項檢查。（三）設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)1.根據(jù)設(shè)備設(shè)施的使用說明書和運行特點，制定詳細的維護保養(yǎng)計劃，明確維護保養(yǎng)內(nèi)容、周期和責(zé)任人。2.維護保養(yǎng)工作應(yīng)按照計劃嚴(yán)格執(zhí)行，確保設(shè)備設(shè)施始終處于良好的運行狀態(tài)。維護保養(yǎng)工作包括清潔、潤滑、緊固、調(diào)整、防腐等一般性維護保養(yǎng)，以及設(shè)備設(shè)施的定期檢修、調(diào)試、校準(zhǔn)等專業(yè)性維護保養(yǎng)。3.建立設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)檔案，記錄每次維護保養(yǎng)的時間、內(nèi)容、更換的零部件等信息。維護保養(yǎng)檔案應(yīng)妥善保存，以便查詢和追溯。（四）設(shè)備設(shè)施更新改造1.當(dāng)設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)嚴(yán)重故障、老化或技術(shù)落后等情況，影響正常使用和安全運行時，應(yīng)及時進行更新改造。2.設(shè)備設(shè)施更新改造項目應(yīng)進行可行性研究和方案設(shè)計，經(jīng)公司管理層審批后組織實施。3.在更新改造過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進行施工，確保工程質(zhì)量和安全。同時，做好施工過程中的安全管理和環(huán)境保護工作。4.設(shè)備設(shè)施更新改造完成后，應(yīng)進行驗收，驗收合格后方可投入使用。驗收內(nèi)容包括設(shè)備設(shè)施的性能、質(zhì)量、運行狀況等方面。六、工程安全管理（一）安全管理制度1.建立健全工程安全管理制度，明確工程施工、設(shè)備運行等過程中的安全操作規(guī)程和安全責(zé)任。2.工程管理部門定期組織員工進行安全培訓(xùn)和教育，提高員工的安全意識和安全技能。培訓(xùn)內(nèi)容包括安全法律法規(guī)、安全操作規(guī)程、事故案例分析等。3.加強施工現(xiàn)場的安全管理，設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，配備必要的安全防護用品和消防器材。施工人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，正確佩戴和使用安全防護用品。（二）安全檢查與隱患排查1.工程管理部門定期對施工現(xiàn)場、設(shè)備設(shè)施等進行安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。安全檢查應(yīng)包括日常檢查、專項檢查、季節(jié)性檢查等。2.建立安全隱患排查治理臺賬，對檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患進行詳細記錄，明確隱患內(nèi)容、整改措施、整改責(zé)任人、整改期限等信息。3.對于發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應(yīng)立即采取措施進行整改。對于重大安全隱患，應(yīng)制定專項整改方案，經(jīng)公司管理層審批后組織實施，并及時向上級主管部門報告整改情況。（三）安全事故處理1.如發(fā)生安全事故，工程管理部門應(yīng)立即啟動應(yīng)急預(yù)案，迅速組織救援，保護事故現(xiàn)場，并及時向上級主管部門報告。2.配合相關(guān)部門對安全事故進行調(diào)查，查明事故原因，確定事故責(zé)任。3.根據(jù)事故調(diào)查結(jié)果，對事故責(zé)任人進行嚴(yán)肅處理，并總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，采取有效措施防止類似事故再次發(fā)生。七、工程檔案管理（一）檔案分類工程檔案分為設(shè)備設(shè)施檔案、工程維修檔案、工程改造檔案、安全管理檔案等幾大類。（二）檔案收集與整理1.工程管理部門各崗位人員負(fù)責(zé)及時收集本崗位工作中形成的各類工程檔案資料，并按照檔案分類要求進行整理。2.檔案資料應(yīng)真實、完整、準(zhǔn)確，字跡清晰，簽字蓋章齊全。對于電子檔案資料，應(yīng)進行備份，并確保其可讀性和可追溯性。（三）檔案歸檔與保管1.整理好的工程檔案資料應(yīng)定期歸檔，交由專人負(fù)責(zé)保管。檔案保管人員應(yīng)建立檔案借閱登記制度，嚴(yán)格控制檔案的借閱范圍和借閱期限。2.工程檔案應(yīng)妥善保管，存放地點應(yīng)具備防火、防潮、防蟲、防盜等條件，確保檔案資料的安全和完整。3.定期對工程檔案進行清查和盤點，確保檔案資料的數(shù)量和質(zhì)量與檔案臺賬一致。如發(fā)現(xiàn)檔案資料丟失、損壞等情況，應(yīng)及時查明原因，并采取相應(yīng)的補救