住宅電梯歸誰管理制度總則目的為了加強(qiáng)住宅電梯的管理，明確電梯的歸屬及管理責(zé)任，確保電梯的安全運(yùn)行，保障業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，特制定本管理制度。適用范圍本制度適用于本公司管理的所有住宅項(xiàng)目的電梯管理?；驹瓌t1.安全第一原則：始終將電梯運(yùn)行安全放在首位，采取有效措施預(yù)防和減少安全事故的發(fā)生。2.責(zé)任明確原則：明確電梯的歸屬及管理責(zé)任主體，避免出現(xiàn)管理真空和責(zé)任推諉。3.維護(hù)保養(yǎng)原則：定期對(duì)電梯進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保電梯性能良好，運(yùn)行正常。4.業(yè)主參與原則：鼓勵(lì)業(yè)主參與電梯管理，提高業(yè)主的安全意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。電梯歸屬產(chǎn)權(quán)歸屬1.對(duì)于新建住宅項(xiàng)目：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及購房合同約定，電梯作為建筑物的附屬設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有。2.對(duì)于既有住宅項(xiàng)目：若購房合同中明確約定電梯產(chǎn)權(quán)歸屬的，按照合同約定執(zhí)行；若合同未約定的，參照新建住宅項(xiàng)目的規(guī)定，電梯產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有。相關(guān)證明文件1.新建住宅項(xiàng)目：開發(fā)商應(yīng)在交房時(shí)向業(yè)主提供電梯產(chǎn)權(quán)歸屬的證明文件，如規(guī)劃設(shè)計(jì)文件、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表等，證明電梯作為建筑物附屬設(shè)施歸全體業(yè)主共有。2.既有住宅項(xiàng)目：由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)收集整理相關(guān)證明文件，如購房合同、產(chǎn)權(quán)登記證書等，以明確電梯產(chǎn)權(quán)歸屬。管理責(zé)任劃分業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)1.職責(zé)代表全體業(yè)主行使電梯管理的權(quán)利，監(jiān)督電梯管理工作。制定電梯管理規(guī)約，明確業(yè)主在電梯使用、維護(hù)、管理等方面的權(quán)利和義務(wù)。組織業(yè)主籌集電梯維修、更新、改造等費(fèi)用。選聘或解聘電梯管理單位，并監(jiān)督其履行合同。2.工作流程定期召開業(yè)主大會(huì)，討論電梯管理相關(guān)事項(xiàng)，如管理單位的選聘、費(fèi)用籌集方案等。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議，開展各項(xiàng)電梯管理工作，如與管理單位簽訂合同、監(jiān)督費(fèi)用使用等。電梯管理單位1.職責(zé)按照法律法規(guī)及合同約定，負(fù)責(zé)電梯的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、安全檢查等工作。制定電梯安全管理制度和應(yīng)急預(yù)案，并組織實(shí)施。對(duì)電梯操作人員進(jìn)行培訓(xùn)和管理，確保其持證上崗。定期向業(yè)主公布電梯運(yùn)行情況、維護(hù)保養(yǎng)記錄等信息。2.工作流程與業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)簽訂電梯管理服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。根據(jù)合同要求，制定詳細(xì)的電梯管理工作計(jì)劃，包括日常巡檢、維護(hù)保養(yǎng)、安全檢查等內(nèi)容，并嚴(yán)格按照計(jì)劃執(zhí)行。定期對(duì)電梯運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決電梯運(yùn)行中存在的問題。當(dāng)電梯出現(xiàn)故障或事故時(shí)，立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，采取有效措施進(jìn)行救援和處理，并及時(shí)向業(yè)主通報(bào)情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.職責(zé)協(xié)助業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)開展電梯管理工作，如組織費(fèi)用籌集、監(jiān)督管理單位工作等。配合電梯管理單位做好電梯的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)等工作，提供必要的協(xié)助和支持。對(duì)業(yè)主進(jìn)行電梯安全使用宣傳教育，提高業(yè)主的安全意識(shí)。2.工作流程按照業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的要求，協(xié)助開展電梯管理相關(guān)工作，如發(fā)布通知、組織會(huì)議等。與電梯管理單位保持密切溝通，及時(shí)了解電梯運(yùn)行情況，協(xié)調(diào)解決工作中出現(xiàn)的問題。通過小區(qū)公告欄、微信群等方式，向業(yè)主宣傳電梯安全使用知識(shí)，提醒業(yè)主正確使用電梯。政府相關(guān)部門1.職責(zé)負(fù)責(zé)對(duì)住宅電梯的安全運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)督管理，制定相關(guān)政策法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。對(duì)電梯生產(chǎn)、安裝、改造、維修等單位進(jìn)行資質(zhì)審查和監(jiān)督檢查。受理電梯安全投訴舉報(bào)，依法查處電梯安全違法行為。2.工作流程定期開展電梯安全專項(xiàng)檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時(shí)下達(dá)整改通知書，督促相關(guān)單位進(jìn)行整改。對(duì)電梯事故進(jìn)行調(diào)查處理，查明事故原因，分清事故責(zé)任，依法追究相關(guān)單位和人員的責(zé)任。加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、管理單位等的溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)了解電梯管理中存在的問題，指導(dǎo)和幫助解決問題。電梯使用管理電梯使用規(guī)定1.遵守乘坐規(guī)則乘客應(yīng)文明乘坐電梯，不得在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、亂扔垃圾等。不得超載使用電梯，當(dāng)電梯發(fā)出超載警報(bào)時(shí)，應(yīng)主動(dòng)退出部分乘客，直至警報(bào)解除。不得在電梯內(nèi)嬉戲打鬧、推搡他人，以免發(fā)生危險(xiǎn)。2.正確操作電梯乘客應(yīng)按電梯轎廂內(nèi)的按鈕指令操作電梯，不得隨意按動(dòng)其他按鈕。電梯到達(dá)樓層后，應(yīng)待電梯門完全打開且轎廂地面與樓層地面平齊后再進(jìn)出電梯，不得強(qiáng)行扒門或用物品阻擋電梯門關(guān)閉。當(dāng)電梯出現(xiàn)故障被困時(shí)，乘客應(yīng)保持冷靜，通過電梯內(nèi)的緊急報(bào)警裝置或手機(jī)撥打救援電話，等待救援人員前來解救，不得自行扒門或試圖逃離電梯轎廂。電梯鑰匙管理1.鑰匙種類電梯機(jī)房鑰匙：用于開啟電梯機(jī)房門，由電梯管理單位指定專人保管。電梯三角鑰匙：用于開啟電梯層門，由電梯維修人員或經(jīng)過專門培訓(xùn)的人員保管。電梯電源鑰匙：用于控制電梯電源的開啟和關(guān)閉，由電梯管理單位指定專人保管。2.鑰匙保管電梯機(jī)房鑰匙、電梯三角鑰匙、電梯電源鑰匙應(yīng)分別存放在專門的鑰匙箱內(nèi)，并標(biāo)明鑰匙的用途。保管人員應(yīng)妥善保管鑰匙，不得隨意轉(zhuǎn)借他人。如因工作需要借用鑰匙，應(yīng)辦理借用手續(xù)，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)歸還。鑰匙箱應(yīng)安裝在安全可靠的位置，防止鑰匙丟失或被盜。電梯標(biāo)識(shí)管理1.標(biāo)識(shí)內(nèi)容電梯轎廂內(nèi)：應(yīng)張貼電梯安全使用說明、乘客須知、緊急救援電話等標(biāo)識(shí)。電梯層門外側(cè)：應(yīng)張貼電梯標(biāo)識(shí)牌，標(biāo)明電梯型號(hào)、額定載重量、運(yùn)行速度等信息。電梯機(jī)房門口：應(yīng)張貼電梯機(jī)房管理制度、警示標(biāo)識(shí)等。2.標(biāo)識(shí)更新電梯管理單位應(yīng)定期檢查電梯標(biāo)識(shí)的完整性和清晰度，如有損壞或字跡模糊，應(yīng)及時(shí)更換。當(dāng)電梯相關(guān)信息發(fā)生變更時(shí)，如電梯型號(hào)、額定載重量等，應(yīng)及時(shí)更新電梯標(biāo)識(shí)內(nèi)容。電梯維護(hù)保養(yǎng)管理維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃1.制定依據(jù)根據(jù)電梯的型號(hào)、使用年限、運(yùn)行狀況等因素，參照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，制定電梯維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。2.計(jì)劃內(nèi)容明確電梯維護(hù)保養(yǎng)的周期、項(xiàng)目、內(nèi)容等。確定維護(hù)保養(yǎng)人員的職責(zé)和工作流程。制定維護(hù)保養(yǎng)記錄表格，記錄維護(hù)保養(yǎng)的時(shí)間、內(nèi)容、結(jié)果等信息。維護(hù)保養(yǎng)實(shí)施1.維護(hù)保養(yǎng)單位資質(zhì)電梯維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)證書，且資質(zhì)等級(jí)應(yīng)符合電梯維護(hù)保養(yǎng)的要求。維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)按照合同約定，定期對(duì)電梯進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保維護(hù)保養(yǎng)工作的質(zhì)量。2.維護(hù)保養(yǎng)人員要求維護(hù)保養(yǎng)人員應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)技能和資格證書，熟悉電梯的結(jié)構(gòu)、原理和維護(hù)保養(yǎng)方法。維護(hù)保養(yǎng)人員應(yīng)嚴(yán)格按照維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和操作規(guī)程進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)工作，確保維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量。3.維護(hù)保養(yǎng)記錄維護(hù)保養(yǎng)人員應(yīng)如實(shí)填寫維護(hù)保養(yǎng)記錄表格，詳細(xì)記錄維護(hù)保養(yǎng)的時(shí)間、內(nèi)容、結(jié)果等信息。維護(hù)保養(yǎng)記錄應(yīng)妥善保存，保存期限不得少于規(guī)定年限，以備查閱。維護(hù)保養(yǎng)監(jiān)督檢查1.內(nèi)部監(jiān)督電梯管理單位應(yīng)建立健全維護(hù)保養(yǎng)監(jiān)督檢查制度，定期對(duì)維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查，確保維護(hù)保養(yǎng)工作符合要求。對(duì)維護(hù)保養(yǎng)工作中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)督促維護(hù)保養(yǎng)單位進(jìn)行整改，直至問題解決。2.外部監(jiān)督政府相關(guān)部門應(yīng)定期對(duì)電梯維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)維護(hù)保養(yǎng)單位的資質(zhì)、人員、工作質(zhì)量等進(jìn)行審查。業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)電梯維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，如發(fā)現(xiàn)問題可向電梯管理單位或政府相關(guān)部門反映。電梯安全檢查管理定期安全檢查1.檢查周期電梯管理單位應(yīng)每月對(duì)電梯進(jìn)行一次全面的安全檢查，包括機(jī)房設(shè)備、轎廂裝置、層門系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)等。每年應(yīng)由具有資質(zhì)的特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)對(duì)電梯進(jìn)行一次定期檢驗(yàn)。2.檢查內(nèi)容機(jī)房設(shè)備：檢查電梯主機(jī)、控制柜、限速器、安全鉗等設(shè)備的運(yùn)行狀況，是否存在異常聲響、異味、發(fā)熱等現(xiàn)象。轎廂裝置：檢查轎廂的運(yùn)行情況，是否平穩(wěn)、無異響，轎廂內(nèi)的按鈕、照明、通風(fēng)等設(shè)施是否正常。層門系統(tǒng)：檢查層門的關(guān)閉情況，是否密封良好，門鎖裝置是否可靠，層門地坎是否清潔無雜物。電氣系統(tǒng)：檢查電梯的電氣線路、接地裝置、安全保護(hù)裝置等是否正常，是否存在漏電、短路等安全隱患。3.檢查記錄安全檢查人員應(yīng)如實(shí)填寫安全檢查記錄表格，詳細(xì)記錄檢查的時(shí)間、內(nèi)容、結(jié)果等信息。安全檢查記錄應(yīng)妥善保存，保存期限不得少于規(guī)定年限，以備查閱。專項(xiàng)安全檢查1.檢查情形當(dāng)電梯發(fā)生故障或事故后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行專項(xiàng)安全檢查，查明故障或事故原因。在電梯改造、維修、保養(yǎng)后，應(yīng)進(jìn)行專項(xiàng)安全檢查，確保電梯符合安全運(yùn)行要求。根據(jù)政府相關(guān)部門的要求或業(yè)主的投訴舉報(bào)，對(duì)電梯進(jìn)行專項(xiàng)安全檢查。2.檢查內(nèi)容針對(duì)故障或事故的原因，重點(diǎn)檢查相關(guān)設(shè)備和部件的損壞情況，以及安全保護(hù)裝置的有效性。對(duì)改造、維修、保養(yǎng)后的電梯，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行全面檢查，確保電梯性能良好，運(yùn)行正常。3.檢查報(bào)告專項(xiàng)安全檢查結(jié)束后，應(yīng)出具專項(xiàng)安全檢查報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括檢查的基本情況、發(fā)現(xiàn)的問題、整改建議等。專項(xiàng)安全檢查報(bào)告應(yīng)及時(shí)報(bào)送電梯管理單位、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、政府相關(guān)部門等。電梯應(yīng)急管理應(yīng)急預(yù)案制定1.制定原則應(yīng)急預(yù)案應(yīng)遵循科學(xué)合理、實(shí)用可行、快速有效的原則，確保在電梯突發(fā)事故時(shí)能夠及時(shí)、有效地進(jìn)行救援和處理。2.預(yù)案內(nèi)容應(yīng)急救援組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)：明確應(yīng)急救援指揮長、副指揮長及各成員的職責(zé)分工。應(yīng)急救援程序：包括電梯故障被困報(bào)警、應(yīng)急響應(yīng)、救援行動(dòng)、事故調(diào)查等環(huán)節(jié)的具體流程。應(yīng)急救援物資和設(shè)備：列出應(yīng)急救援所需的物資和設(shè)備清單，如對(duì)講機(jī)、救援工具、照明設(shè)備等，并明確其存放位置和管理要求。應(yīng)急救援培訓(xùn)和演練：制定應(yīng)急救援培訓(xùn)計(jì)劃和演練方案，定期組織應(yīng)急救援培訓(xùn)和演練，提高應(yīng)急救援人員的專業(yè)技能和應(yīng)急反應(yīng)能力。應(yīng)急救援實(shí)施1.報(bào)警與響應(yīng)當(dāng)電梯發(fā)生故障被困時(shí)，乘客應(yīng)立即通過電梯內(nèi)的緊急報(bào)警裝置或手機(jī)撥打救援電話，向電梯管理單位或相關(guān)部門報(bào)告被困情況。電梯管理單位或相關(guān)部門接到報(bào)警后，應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，組織應(yīng)急救援人員趕赴現(xiàn)場進(jìn)行救援。2.救援行動(dòng)應(yīng)急救援人員到達(dá)現(xiàn)場后，應(yīng)首先確認(rèn)被困乘客的位置和狀況，然后根據(jù)電梯故障情況，采取相應(yīng)的救援措施。如電梯停在平層位置，救援人員可通過三角鑰匙打開層門，將被困乘客救出；如電梯停在非平層位置，救援人員應(yīng)使用專業(yè)工具，如盤車手輪、松閘扳手等，將電梯轎廂移動(dòng)到平層位置，然后打開層門救出被困乘客。3.事故調(diào)查與處理電梯事故發(fā)生后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行事故調(diào)查，查明事故原因，分清事故責(zé)任。根據(jù)事故調(diào)查結(jié)果，對(duì)事故責(zé)任單位和責(zé)任人依法進(jìn)行處理，并采取有效措施防止類似事故再次發(fā)生。費(fèi)用管理費(fèi)用籌集1.籌集原則電梯維修、更新、改造等費(fèi)用應(yīng)按照“誰受益、誰承擔(dān)”的原則進(jìn)行籌集。費(fèi)用籌集應(yīng)遵循公開、公平、公正的原則，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.籌集方式對(duì)于新建住宅項(xiàng)目，開發(fā)商應(yīng)在交房時(shí)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，將電梯維修、更新、改造等費(fèi)用納入住宅專項(xiàng)維修資金，并交存至當(dāng)?shù)刈≌瑢ｍ?xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)。對(duì)于既有住宅項(xiàng)目，業(yè)主大會(huì)可根據(jù)實(shí)際情況，決定通過以下方式籌集費(fèi)用：從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。由業(yè)主按照一定比例分?jǐn)偂Ｍㄟ^小區(qū)公共收益等渠道籌集。費(fèi)用使用1.使用范圍電梯維修、更新、改造等費(fèi)用主要用于電梯設(shè)備的維修、更換零部件、技術(shù)改造等方面。費(fèi)用使用應(yīng)符合國家相關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要求，確保資金使用合理、安全、有效。2.使用流程電梯管理單位或業(yè)主委員會(huì)根據(jù)電梯的實(shí)際情況，提出費(fèi)用使用計(jì)劃，報(bào)業(yè)主大會(huì)審議通過。按照相關(guān)規(guī)定，辦理費(fèi)用使用審批手續(xù)，如填寫費(fèi)用使用申請(qǐng)表、提供相關(guān)證明材料等。費(fèi)用使用單位按照審批后的計(jì)劃，組織實(shí)施電梯維修、更新、改造等工作，并及時(shí)支付費(fèi)用。費(fèi)用使用單位應(yīng)定期向業(yè)主公布費(fèi)用使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。費(fèi)用監(jiān)督1.內(nèi)部監(jiān)督業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)應(yīng)建立健全費(fèi)用監(jiān)督制度，定期對(duì)電梯維修、更新、改造等費(fèi)用的籌集、使用情況