福建土地流轉(zhuǎn)管理辦法一、引言大家好！我從事土地流轉(zhuǎn)管理相關(guān)工作已經(jīng)二十年了，見證了福建土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)從初步探索到逐漸成熟的過程。土地流轉(zhuǎn)對(duì)于優(yōu)化土地資源配置、促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。為了更好地規(guī)范福建土地流轉(zhuǎn)行為，保護(hù)流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益，我們制定了這份管理辦法。希望大家能夠認(rèn)真了解并遵守其中的規(guī)定，共同推動(dòng)福建土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)健康、有序地發(fā)展。二、適用范圍本辦法適用于福建省行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村集體所有土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)活動(dòng)。這里所說的土地流轉(zhuǎn)，主要是指農(nóng)戶或其他土地承包經(jīng)營(yíng)者將其擁有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等方式轉(zhuǎn)移給其他單位或個(gè)人經(jīng)營(yíng)的行為。無(wú)論是小規(guī)模的農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)，還是大規(guī)模的企業(yè)與農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)，都要按照本辦法的規(guī)定來執(zhí)行。我們鼓勵(lì)各類主體積極參與土地流轉(zhuǎn)，但前提是要在合法合規(guī)的框架內(nèi)進(jìn)行。三、基本原則（一）依法、自愿、有償原則土地流轉(zhuǎn)必須嚴(yán)格依照法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)雙方要在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，自愿達(dá)成流轉(zhuǎn)協(xié)議，并且給予合理的流轉(zhuǎn)費(fèi)用。我們希望大家在流轉(zhuǎn)過程中充分尊重彼此的意愿，保障雙方的合法權(quán)益。（二）不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)和土地農(nóng)業(yè)用途原則土地流轉(zhuǎn)只是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移，土地的所有權(quán)仍然歸農(nóng)村集體所有。同時(shí)，流轉(zhuǎn)后的土地必須用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，不得擅自改變土地的農(nóng)業(yè)用途，比如將耕地用于建設(shè)廠房、住宅等非農(nóng)業(yè)項(xiàng)目。這是保障國(guó)家糧食安全和農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要要求，大家一定要嚴(yán)格遵守。（三）流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期剩余期限原則流轉(zhuǎn)期限要根據(jù)承包方剩余的土地承包期限來確定，不能超過這個(gè)期限。這樣可以避免出現(xiàn)流轉(zhuǎn)期限過長(zhǎng)導(dǎo)致后續(xù)糾紛的問題。在簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議時(shí)，雙方要明確約定流轉(zhuǎn)期限，確保流轉(zhuǎn)行為的合法性和穩(wěn)定性。四、流轉(zhuǎn)主體（一）流出方流出方主要是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶或其他土地承包經(jīng)營(yíng)者。他們有權(quán)自主決定是否流轉(zhuǎn)土地以及流轉(zhuǎn)的方式、期限等。在流轉(zhuǎn)過程中，流出方要如實(shí)向流入方告知土地的相關(guān)情況，如土地的質(zhì)量、地力、是否存在抵押等。我們鼓勵(lì)流出方積極參與土地流轉(zhuǎn)，通過流轉(zhuǎn)提高土地的利用效率，增加自身的收入。（二）流入方流入方可以是農(nóng)戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體。流入方要具備相應(yīng)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力和資金實(shí)力，能夠按照約定合理利用土地。在流入土地時(shí)，流入方要與流出方簽訂規(guī)范的流轉(zhuǎn)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。同時(shí)，流入方要遵守國(guó)家的法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，不得損害流出方和農(nóng)村集體的利益。五、流轉(zhuǎn)方式（一）轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。轉(zhuǎn)包后，原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。轉(zhuǎn)包期限一般較短，適合短期的土地流轉(zhuǎn)需求。我們鼓勵(lì)農(nóng)戶之間通過轉(zhuǎn)包的方式實(shí)現(xiàn)土地的合理流轉(zhuǎn)，提高土地的經(jīng)營(yíng)效率。（二）出租出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。出租的對(duì)象可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人。出租后，原土地承包關(guān)系不變，承包方收取租金。出租方式靈活性較強(qiáng)，能夠滿足不同經(jīng)營(yíng)主體的需求。大家在進(jìn)行土地出租時(shí)，要簽訂詳細(xì)的租賃合同，明確租金的支付方式、期限等內(nèi)容。（三）互換互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換，同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)?；Q可以優(yōu)化土地的布局，提高土地的連片經(jīng)營(yíng)程度。在進(jìn)行互換時(shí)，雙方要簽訂互換協(xié)議，并報(bào)發(fā)包方備案。我們希望通過互換的方式，促進(jìn)土地的集中連片經(jīng)營(yíng)，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)?；?。（四）轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓是指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)發(fā)包方同意，將全部或者部分土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止。轉(zhuǎn)讓方式涉及土地承包關(guān)系的變更，需要嚴(yán)格按照規(guī)定的程序進(jìn)行。轉(zhuǎn)讓方要慎重考慮，確保自身的權(quán)益得到保障。（五）入股入股是指承包方將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)量化為股份，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。入股可以采取成立股份合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等形式。入股后，承包方按股分紅，并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。入股方式有利于整合土地資源，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。我們鼓勵(lì)農(nóng)戶通過入股的方式參與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，分享農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈增值收益。六、流轉(zhuǎn)程序（一）提出申請(qǐng)流出方和流入方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，雙方可以向發(fā)包方提出流轉(zhuǎn)申請(qǐng)。申請(qǐng)時(shí)要提交相關(guān)的材料，如流轉(zhuǎn)雙方的身份證明、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、流轉(zhuǎn)意向書等。發(fā)包方要對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審核，了解流轉(zhuǎn)的基本情況。（二）審核備案發(fā)包方收到申請(qǐng)后，要在一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行審核。審核的內(nèi)容主要包括流轉(zhuǎn)雙方的主體資格、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)期限等是否符合法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定。審核通過后，發(fā)包方要將流轉(zhuǎn)情況報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門備案。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門要對(duì)備案材料進(jìn)行審查，確保流轉(zhuǎn)行為合法合規(guī)。（三）簽訂合同經(jīng)審核備案后，流轉(zhuǎn)雙方要簽訂書面的流轉(zhuǎn)合同。合同要明確雙方的姓名、住所、流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級(jí)、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式、違約責(zé)任等內(nèi)容。合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份。我們建議大家使用規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同文本，避免因合同內(nèi)容不明確導(dǎo)致糾紛的發(fā)生。（四）登記發(fā)證如果流轉(zhuǎn)方式涉及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更的，如轉(zhuǎn)讓、互換等，流轉(zhuǎn)雙方要按照規(guī)定向縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門申請(qǐng)辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記手續(xù)。經(jīng)審核符合規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府換發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證。登記發(fā)證可以保障流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益，確保土地流轉(zhuǎn)的合法性和穩(wěn)定性。七、流轉(zhuǎn)合同管理（一）合同簽訂流轉(zhuǎn)合同是保障流轉(zhuǎn)雙方權(quán)益的重要依據(jù)，雙方要認(rèn)真對(duì)待合同的簽訂。在簽訂合同前，要仔細(xì)閱讀合同條款，確保合同內(nèi)容符合雙方的意愿。合同要采用書面形式，避免口頭約定帶來的風(fēng)險(xiǎn)。我們鼓勵(lì)大家在簽訂合同前咨詢專業(yè)人士，確保合同的合法性和有效性。（二）合同履行流轉(zhuǎn)雙方要按照合同的約定履行各自的義務(wù)。流出方要按時(shí)交付土地，流入方要按時(shí)支付流轉(zhuǎn)價(jià)款，并按照約定合理利用土地。在合同履行過程中，雙方要保持溝通，及時(shí)解決出現(xiàn)的問題。如果一方違反合同約定，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。（三）合同變更和解除在合同履行過程中，如果出現(xiàn)需要變更或解除合同的情況，雙方要協(xié)商一致，并簽訂書面的變更或解除協(xié)議。變更或解除協(xié)議要報(bào)發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門備案。同時(shí)，要按照規(guī)定辦理相關(guān)的手續(xù)，如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記等。我們希望雙方在變更或解除合同時(shí)，要充分考慮對(duì)方的利益，避免給對(duì)方造成不必要的損失。八、流轉(zhuǎn)服務(wù)與管理（一）建立服務(wù)平臺(tái)縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門要建立健全土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)，為流轉(zhuǎn)雙方提供信息發(fā)布、政策咨詢、合同簽訂指導(dǎo)、糾紛調(diào)解等服務(wù)。服務(wù)平臺(tái)要及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息，方便流轉(zhuǎn)雙方進(jìn)行對(duì)接。我們鼓勵(lì)流轉(zhuǎn)雙方通過服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行流轉(zhuǎn)活動(dòng)，提高流轉(zhuǎn)效率，降低流轉(zhuǎn)成本。（二）加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門要加強(qiáng)對(duì)土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)和監(jiān)督，定期對(duì)流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查。要指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方簽訂規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同，幫助解決流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)流入方土地利用情況的監(jiān)督，防止出現(xiàn)土地撂荒、改變土地農(nóng)業(yè)用途等違法行為。我們希望通過加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督，保障土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。（三）開展培訓(xùn)和宣傳縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門要開展土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的培訓(xùn)和宣傳活動(dòng)，提高流轉(zhuǎn)雙方的法律意識(shí)和業(yè)務(wù)水平。培訓(xùn)內(nèi)容可以包括土地流轉(zhuǎn)政策法規(guī)、合同簽訂、農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等方面。宣傳活動(dòng)要通過多種渠道進(jìn)行，如廣播、電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等，讓更多的人了解土地流轉(zhuǎn)的政策和好處。我們希望通過培訓(xùn)和宣傳，營(yíng)造良好的土地流轉(zhuǎn)氛圍，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作的順利開展。九、糾紛解決（一）協(xié)商解決流轉(zhuǎn)雙方在土地流轉(zhuǎn)過程中發(fā)生糾紛時(shí)，首先要通過協(xié)商的方式解決。雙方要本著平等、自愿、公平的原則，坦誠(chéng)溝通，尋求解決方案。協(xié)商解決是最便捷、最有效的糾紛解決方式，我們鼓勵(lì)雙方通過協(xié)商解決糾紛，維護(hù)良好的合作關(guān)系。（二）調(diào)解解決如果協(xié)商不成，雙方可以申請(qǐng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門或縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解機(jī)構(gòu)要公正、公平地進(jìn)行調(diào)解，根據(jù)法律法規(guī)和實(shí)際情況提出調(diào)解方案。調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，雙方要簽訂調(diào)解協(xié)議書，并自覺履行。我們希望調(diào)解機(jī)構(gòu)能夠積極發(fā)揮作用，及時(shí)化解糾紛，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。（三）仲裁或