南京市場化租房管理辦法一、引言大家好，隨著南京城市的快速發(fā)展和人口流動的加劇，市場化租房在滿足居民居住需求方面發(fā)揮著越來越重要的作用。為了規(guī)范南京市場化租房行為，保障租賃雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房屋租賃市場的健康有序發(fā)展，我們基于相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合南京本地實際情況，制定了本《南京市場化租房管理辦法》。希望通過本辦法的實施，能夠為廣大租客和房東提供清晰明確的行為準(zhǔn)則，營造一個公平、安全、舒適的租房環(huán)境。二、適用范圍本辦法適用于南京市行政區(qū)域內(nèi)市場化住房租賃活動及其監(jiān)督管理。這里所指的市場化住房租賃，是指通過市場機(jī)制，由房屋所有權(quán)人或者其委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)等，將住房出租給承租人居住，并由承租人支付租金的行為。無論是個人房東將自有房屋出租，還是專業(yè)的租賃企業(yè)進(jìn)行規(guī)?；\營，都應(yīng)當(dāng)遵守本辦法的相關(guān)規(guī)定。三、租賃當(dāng)事人（一）出租人的責(zé)任與義務(wù)1.出租人應(yīng)當(dāng)確保所出租房屋符合建筑、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的安全標(biāo)準(zhǔn)和要求。這就好比我們建造一座房子，首先要保證它是堅固安全的，不會在使用過程中出現(xiàn)各種危及租客生命和財產(chǎn)安全的問題。希望各位房東在出租房屋前，能夠?qū)Ψ课葸M(jìn)行全面細(xì)致的檢查，及時發(fā)現(xiàn)并整改可能存在的安全隱患。我們鼓勵房東定期對房屋進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，這樣不僅能延長房屋的使用壽命，也能為租客提供更好的居住體驗。2.出租人應(yīng)當(dāng)如實告知承租人所出租房屋的相關(guān)情況，包括房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備狀況、周邊環(huán)境等。就像我們?nèi)ド痰曩I東西，商家要清楚地告訴我們商品的各種信息一樣，房東也有義務(wù)讓租客對租住的房屋有全面的了解。例如房屋是否靠近嘈雜的馬路、房屋內(nèi)的電器是否能夠正常使用等等，這些信息對于租客做出租賃決策是非常重要的。3.按照合同約定履行房屋維修義務(wù)，確保房屋和室內(nèi)設(shè)施設(shè)備正常使用。當(dāng)租客在居住過程中發(fā)現(xiàn)房屋或設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問題時，房東應(yīng)及時響應(yīng)并安排維修。如果因為房東怠于履行維修義務(wù)，導(dǎo)致租客的正常生活受到影響甚至造成損失的，房東可能需要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。我們建議房東可以與租客協(xié)商確定一個合理的維修響應(yīng)時間，以提高維修效率，保障租客的權(quán)益。（二）承租人的責(zé)任與義務(wù)1.承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的用途合理使用房屋及室內(nèi)設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變房屋用途或者破壞房屋結(jié)構(gòu)。房屋是房東的重要財產(chǎn)，租客在使用過程中要像愛護(hù)自己的東西一樣珍惜。比如不能為了自己的方便，隨意在墻上打孔破壞房屋的整體美觀和結(jié)構(gòu)安全，也不能將居住用房擅自改為商業(yè)用途，影響周邊居民的生活。希望大家能夠自覺遵守這些規(guī)定，共同維護(hù)房屋的良好狀態(tài)。2.按時支付租金及其他費用。租金是房東出租房屋的主要收益來源，按時支付租金是租客應(yīng)盡的基本義務(wù)。同時，對于合同約定的其他費用，如水、電、燃?xì)?、物業(yè)費等，租客也應(yīng)當(dāng)及時繳納。如果租客未能按時支付相關(guān)費用，可能會面臨違約金的支付，甚至影響個人信用記錄。我們鼓勵租客合理安排自己的財務(wù)計劃，確保租金和費用的按時繳納，這樣也能避免不必要的糾紛。3.租賃關(guān)系終止時，按照合同約定返還房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施。租客在退房時，應(yīng)當(dāng)將房屋恢復(fù)到入住時的狀態(tài)（正常使用損耗除外），并完好歸還附屬物品和設(shè)備設(shè)施。如果存在損壞或丟失的情況，租客需要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。希望租客在租賃期間能夠妥善保管房屋及物品，方便在結(jié)束租賃關(guān)系時順利交接。四、租賃合同（一）合同的訂立1.住房租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立書面租賃合同。書面合同能夠明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，避免在租賃過程中因口頭約定不明確而產(chǎn)生糾紛。我們建議租賃雙方使用由相關(guān)部門制定的示范文本，示范文本對租賃雙方的權(quán)利義務(wù)、租金支付方式、違約責(zé)任等重要條款都有清晰明確的規(guī)定，更有利于保障雙方的合法權(quán)益。2.租賃合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所、房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況、租金和押金數(shù)額、支付方式、租賃用途和房屋使用要求、租賃期限、房屋維修責(zé)任、物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費用的繳納、爭議解決辦法和違約責(zé)任等。在填寫合同內(nèi)容時，請雙方仔細(xì)核對，確保信息準(zhǔn)確無誤，避免因信息錯誤而引發(fā)不必要的麻煩。（二）合同的登記備案1.住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自簽訂、變更、終止租賃合同之日起30日內(nèi)，向租賃房屋所在地的區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門或者其委托的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）辦理租賃合同登記備案。個人出租住房的，鼓勵出租人按照相關(guān)規(guī)定辦理租賃合同登記備案。辦理租賃合同登記備案不僅有助于政府部門對租賃市場進(jìn)行監(jiān)管，也能為租賃雙方提供一定的權(quán)益保障。例如，在遇到房屋轉(zhuǎn)租、產(chǎn)權(quán)變更等復(fù)雜情況時，經(jīng)過備案的租賃合同具有更強(qiáng)的法律效力。2.辦理租賃合同登記備案需要提交以下材料：租賃合同、房屋權(quán)屬證書或者房屋來源證明、租賃雙方身份證明等。相關(guān)部門在收到備案材料后，會對材料進(jìn)行審核，符合要求的將予以備案登記。希望大家能夠積極配合完成合同的登記備案工作，共同維護(hù)租賃市場的規(guī)范有序。五、住房租賃企業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（一）住房租賃企業(yè)的管理1.住房租賃企業(yè)從事住房租賃活動，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記，并向所在地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。這就如同企業(yè)進(jìn)入市場的“通行證”，只有完成登記和備案手續(xù)，企業(yè)才能合法合規(guī)地開展住房租賃業(yè)務(wù)。備案信息包括企業(yè)基本情況、人員信息、房源信息等，這些信息將有助于監(jiān)管部門對企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理。2.住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全住房租賃信息管理系統(tǒng)，如實記錄住房租賃信息，并按照規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門報送相關(guān)數(shù)據(jù)。通過建立信息管理系統(tǒng)，企業(yè)能夠更好地管理自己的房源和租客信息，提高運營效率。同時，向監(jiān)管部門報送數(shù)據(jù)也有助于政府掌握市場動態(tài)，制定合理的政策。我們鼓勵住房租賃企業(yè)運用現(xiàn)代信息技術(shù)手段，提升自身的管理水平和服務(wù)質(zhì)量。3.住房租賃企業(yè)出租住房，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在商業(yè)銀行設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶，將收取的承租人租金、押金等納入監(jiān)管賬戶管理。這是為了防止企業(yè)出現(xiàn)資金挪用等風(fēng)險，保障承租人的資金安全。例如，有些企業(yè)可能會將收取的租金用于其他投資項目，如果投資失敗，就可能導(dǎo)致無法按時支付房東租金或者退還租客押金的情況發(fā)生。通過設(shè)立監(jiān)管賬戶，可以確保資金?？顚Ｓ?，維護(hù)租賃市場的穩(wěn)定。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員從事住房租賃經(jīng)紀(jì)活動，應(yīng)當(dāng)遵守房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理相關(guān)法律法規(guī)，在經(jīng)營場所醒目位置公示營業(yè)執(zhí)照、備案證明文件、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)等信息。這樣做可以讓租客和房東在與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作前，對其資質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容有清晰的了解，避免因信息不對稱而遭受損失。希望房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)能夠自覺遵守這些規(guī)定，樹立良好的行業(yè)形象。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得有以下行為：為不符合出租條件的住房提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)、賺取租金差價、利用出租房屋套取信貸資金、泄露或者不當(dāng)使用客戶信息等。這些行為嚴(yán)重?fù)p害了租賃雙方的利益，破壞了市場秩序。我們希望房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員能夠秉持誠信經(jīng)營的理念，嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，為租賃雙方提供專業(yè)、規(guī)范、誠信的經(jīng)紀(jì)服務(wù)。一旦發(fā)現(xiàn)有違法違規(guī)行為，監(jiān)管部門將依法嚴(yán)肅查處。六、監(jiān)督管理（一）部門職責(zé)1.住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)住房租賃市場的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作，會同有關(guān)部門完善住房租賃政策體系，規(guī)范住房租賃市場秩序。例如，定期對住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查，對違規(guī)行為進(jìn)行查處，同時積極收集市場反饋信息，及時調(diào)整和完善相關(guān)政策，以適應(yīng)市場發(fā)展的需要。2.市場監(jiān)管部門負(fù)責(zé)住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的登記注冊，依法查處無照經(jīng)營、虛假宣傳、價格違法行為等。企業(yè)的登記注冊是市場監(jiān)管的重要環(huán)節(jié)，確保企業(yè)具備合法的經(jīng)營資格。而對虛假宣傳、價格違法行為的查處，則是為了保護(hù)消費者的合法權(quán)益，維護(hù)公平競爭的市場環(huán)境。3.公安部門負(fù)責(zé)租賃房屋的治安管理，依法查處利用租賃房屋進(jìn)行的違法犯罪活動，督促指導(dǎo)住房租賃當(dāng)事人落實治安防范措施。租賃房屋的治安管理關(guān)系到租客的人身和財產(chǎn)安全，公安部門通過加強(qiáng)對租賃房屋的巡查和管控，及時發(fā)現(xiàn)和打擊各類違法犯罪活動，為租客創(chuàng)造一個安全穩(wěn)定的居住環(huán)境。4.其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好住房租賃相關(guān)監(jiān)督管理工作。例如，稅務(wù)部門負(fù)責(zé)住房租賃稅收征管工作，確保稅收政策的落實；金融監(jiān)管部門負(fù)責(zé)對涉及住房租賃的金融活動進(jìn)行監(jiān)管，防范金融風(fēng)險等。各部門之間應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)協(xié)作配合，形成監(jiān)管合力，共同促進(jìn)住房租賃市場的健康發(fā)展。（二）監(jiān)管措施1.建立住房租賃市場信息共享機(jī)制。住房城鄉(xiāng)建設(shè)、市場監(jiān)管、公安、稅務(wù)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信息共享，實現(xiàn)住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房源、租賃合同等信息的互聯(lián)互通。通過信息共享，各部門能夠更全面地掌握住房租賃市場的動態(tài)，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類問題。例如，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門在檢查中發(fā)現(xiàn)某住房租賃企業(yè)存在違規(guī)行為，將相關(guān)信息共享給市場監(jiān)管部門后，市場監(jiān)管部門可以對該企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)進(jìn)行進(jìn)一步審查，共同加強(qiáng)對企業(yè)的監(jiān)管力度。2.開展住房租賃市場專項檢查。相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)定期組織開展住房租賃市場專項檢查，重點檢查住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營行為，房源信息的真實性、合法性，租賃合同的簽訂、登記備案情況等。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，責(zé)令限期整改；對拒不整改或者整改仍不符合要求的，依法嚴(yán)肅處理。專項檢查能夠及時發(fā)現(xiàn)市場中存在的突出問題，集中力量進(jìn)行整治，規(guī)范市場秩序。我們希望廣大住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)能夠積極配合專項檢查工作，自覺規(guī)范自身經(jīng)營行為。3.暢通投訴舉報渠道。設(shè)立住房租賃投訴舉報電話、郵箱等，接受社會公眾對住房租賃違法違規(guī)行為的投訴舉報。對投訴舉報內(nèi)容進(jìn)行及時調(diào)查處理，并將處理結(jié)果反饋給投訴舉報人。暢通投訴舉報渠道可以充分發(fā)揮社會監(jiān)督的作用，讓廣大市民參與到住房租賃市場的監(jiān)管中來。我們鼓勵大家積極發(fā)現(xiàn)身邊的住房租賃違法違規(guī)行為，并及時進(jìn)行投訴舉報，共同維護(hù)良好的市場環(huán)境。七、法律責(zé)任（一）對出租人的處罰1.出租人提供的出租房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，或者未履行安全檢查、維修義務(wù)，導(dǎo)致發(fā)生安全事故的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。情節(jié)嚴(yán)重的，除承擔(dān)民事賠償責(zé)任外，還可能面臨行政處罰，構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任。這就要求出租人要切實履行自己的安全保障義務(wù)，不能因為貪圖一時的便利或者節(jié)省成本而忽視房屋的安全問題。例如，如果因為房屋電線老化未及時更換，引發(fā)火災(zāi)造成租客財產(chǎn)損失甚至人身傷害的，出租人將承擔(dān)不可推卸的法律責(zé)任。2.出租人未按照規(guī)定辦理租賃合同登記備案的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可以處一定數(shù)額的罰款。雖然辦理租賃合同登記備案不是強(qiáng)制性要求個人房東必須履行的義務(wù)，但從保障自身權(quán)益和市場規(guī)范的角度出發(fā)，我們還是建議個人房東積極辦理。對于住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)來說，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定辦理備案手續(xù)，否則將面臨相應(yīng)的處罰。（二）對承租人的處罰1.承租人擅自改變房屋用途、破壞房屋結(jié)構(gòu)，或者未按照合同約定返還房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。例如，租客為了開設(shè)小型加工廠，擅自將居住房屋改造成生產(chǎn)車間，破壞了房屋的原有結(jié)構(gòu)，房東有權(quán)要求租客恢復(fù)原狀并賠償相應(yīng)的損失。如果租客拒不履行賠償責(zé)任，房東可以通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益。2.承租人未按照合同約定支付租金及其他費用，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付的，出租人可以解除租賃合同，并要求承租人支付拖欠的租金及違約金。同時，如果承租人的行為給出租人造成其他損失的，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。在遇到租金拖欠問題時，出租人可以先與承租人進(jìn)行友好溝通，了解其未能按時支付的原因，并給予合理的寬限期。如果承租人惡意拖欠租金，出租人應(yīng)當(dāng)及時采取法律措施，維護(hù)自己的合法權(quán)益。（三）對住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的處罰1.住房租賃企業(yè)未按照規(guī)定辦理市場主體登記、備案，或者未按照規(guī)定建立住房租賃信息管理系統(tǒng)、報送相關(guān)數(shù)據(jù)的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一定數(shù)額的罰款。企業(yè)的登記備案和信息報送是監(jiān)管部門了解市場情況、規(guī)范企業(yè)經(jīng)營的重要依據(jù)，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度重視，嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行。否則，不僅會影響企業(yè)自身的信譽，還可能面臨經(jīng)濟(jì)處罰。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員為不符合出租條件的住房提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，或者存在賺取租金差價、利用出租房屋套取信貸資金、泄露或者不當(dāng)使用客戶信息等違法違規(guī)行為的，由相關(guān)部門依法責(zé)令改正，沒收違法所得，并處罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷備案證明文件，對相關(guān)從業(yè)人員依法依規(guī)給予行業(yè)懲戒。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為住房租賃市場的重要參與者，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，誠信經(jīng)營，為租賃雙方提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。一旦發(fā)現(xiàn)有