房地產(chǎn)代建管理暫行辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)房地產(chǎn)代建項目管理，規(guī)范代建行為，提高代建項目質(zhì)量和效益，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本行業(yè)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在本地區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，通過代建方式實施的房地產(chǎn)開發(fā)項目。代建項目包括住宅、商業(yè)、辦公等各類房地產(chǎn)項目。（三）基本原則1.依法合規(guī)原則代建活動必須遵守國家法律法規(guī)，嚴(yán)格履行法定程序，確保項目合法合規(guī)建設(shè)。2.質(zhì)量第一原則代建單位應(yīng)建立健全質(zhì)量管理體系，嚴(yán)格把控工程質(zhì)量，確保交付的房地產(chǎn)項目符合相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。3.成本控制原則在保證項目質(zhì)量和功能的前提下，合理控制項目成本，提高資金使用效率。4.進(jìn)度保障原則制定科學(xué)合理的項目進(jìn)度計劃，采取有效措施確保項目按時完成，滿足各方需求。5.誠信履約原則代建單位與委托方應(yīng)誠實守信，嚴(yán)格履行合同約定，維護(hù)雙方合法權(quán)益。二、代建單位資質(zhì)與條件（一）資質(zhì)要求1.具有獨立法人資格代建單位必須是依法設(shè)立的具有獨立承擔(dān)民事責(zé)任能力的企業(yè)法人。2.具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)根據(jù)代建項目的規(guī)模和性質(zhì)，代建單位應(yīng)具備相應(yīng)等級的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。3.具有良好的信譽和業(yè)績代建單位應(yīng)在近[X]年內(nèi)無重大違法違規(guī)行為，且具有多個成功代建項目案例，業(yè)績良好。（二）人員配備1.專業(yè)技術(shù)人員代建單位應(yīng)配備與項目規(guī)模和復(fù)雜程度相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，包括房地產(chǎn)開發(fā)、工程管理、造價咨詢、財務(wù)管理等方面的專業(yè)人才。2.管理人員具備完善的項目管理團(tuán)隊，包括項目經(jīng)理、項目副經(jīng)理、各部門負(fù)責(zé)人等，人員應(yīng)具備豐富的項目管理經(jīng)驗和較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力。（三）資金實力代建單位應(yīng)具有一定的資金實力，能夠滿足項目前期啟動資金及項目建設(shè)過程中的資金需求，確保項目順利進(jìn)行。三、代建項目委托與合同管理（一）委托程序1.項目委托方發(fā)布代建項目信息委托方應(yīng)通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)或競爭性談判等方式，發(fā)布代建項目相關(guān)信息，明確項目基本情況、代建要求、投標(biāo)截止時間等內(nèi)容。2.代建單位報名與資格審查符合條件的代建單位報名參加投標(biāo)，委托方對報名單位進(jìn)行資格審查，確定入圍單位。3.評標(biāo)與定標(biāo)委托方組織評標(biāo)委員會對入圍單位的投標(biāo)文件進(jìn)行評審，根據(jù)評標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)代建單位，并向其發(fā)出中標(biāo)通知書。4.簽訂代建合同中標(biāo)代建單位與委托方在中標(biāo)通知書發(fā)出后的[X]個工作日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和投標(biāo)文件的內(nèi)容簽訂代建合同。（二）合同主要內(nèi)容1.項目概況包括項目名稱、地點、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容等。2.代建范圍與內(nèi)容明確代建單位負(fù)責(zé)的項目前期工作、工程建設(shè)管理、竣工驗收等具體工作內(nèi)容。3.雙方權(quán)利與義務(wù)詳細(xì)規(guī)定委托方和代建單位在項目實施過程中的權(quán)利和義務(wù)，如委托方的監(jiān)督檢查權(quán)、代建單位的項目管理職責(zé)等。4.項目進(jìn)度要求制定項目總進(jìn)度計劃及各階段的進(jìn)度目標(biāo)，并明確代建單位未能按時完成進(jìn)度目標(biāo)的違約責(zé)任。5.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與驗收約定項目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及驗收程序，代建單位應(yīng)確保項目質(zhì)量符合國家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及合同要求。6.成本控制明確項目投資總額及成本控制目標(biāo)，代建單位應(yīng)嚴(yán)格控制項目成本，確保項目投資不超過預(yù)算。7.付款方式規(guī)定委托方的付款方式和時間節(jié)點，以及代建單位在不同階段應(yīng)提交的付款申請資料。8.違約責(zé)任對雙方在合同履行過程中可能出現(xiàn)的違約行為及相應(yīng)的違約責(zé)任進(jìn)行明確約定。9.爭議解決方式約定雙方在合同履行過程中發(fā)生爭議時的解決方式，如協(xié)商、仲裁或訴訟等。（三）合同變更與解除1.合同變更在項目實施過程中，如因不可抗力或其他特殊原因需要變更合同內(nèi)容的，雙方應(yīng)協(xié)商一致，并簽訂書面補充協(xié)議。變更協(xié)議作為原合同的組成部分，具有同等法律效力。2.合同解除出現(xiàn)下列情形之一的，合同可以解除：雙方協(xié)商一致同意解除合同的；因不可抗力致使合同無法履行的；代建單位嚴(yán)重違反合同約定，給委托方造成重大損失的；委托方嚴(yán)重違反合同約定，給代建單位造成重大損失的。合同解除后，雙方應(yīng)按照合同約定進(jìn)行清算，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。四、代建項目前期管理（一）項目可行性研究1.編制可行性研究報告代建單位應(yīng)組織專業(yè)人員對項目進(jìn)行可行性研究，編制可行性研究報告，對項目的市場前景、技術(shù)方案、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境影響等進(jìn)行全面分析和論證。2.可行性研究報告評審可行性研究報告編制完成后，委托方應(yīng)組織相關(guān)專家對報告進(jìn)行評審，根據(jù)評審意見對報告進(jìn)行修改完善，確?？尚行匝芯繄蟾娴目茖W(xué)性和準(zhǔn)確性。（二）項目規(guī)劃設(shè)計1.規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)代建單位應(yīng)通過招標(biāo)等方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗的規(guī)劃設(shè)計單位，進(jìn)行項目的規(guī)劃設(shè)計工作。2.規(guī)劃設(shè)計方案審查規(guī)劃設(shè)計單位完成初步設(shè)計方案后，代建單位應(yīng)組織相關(guān)部門和專家對設(shè)計方案進(jìn)行審查，提出修改意見，確保設(shè)計方案符合項目要求和城市規(guī)劃要求。3.施工圖設(shè)計根據(jù)審查通過的初步設(shè)計方案，規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行施工圖設(shè)計。施工圖設(shè)計文件應(yīng)滿足施工招標(biāo)和施工的需要，并報相關(guān)部門備案。（三）項目前期手續(xù)辦理1.辦理項目立項手續(xù)代建單位負(fù)責(zé)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，辦理項目的立項審批手續(xù)，取得項目立項批復(fù)文件。2.辦理土地手續(xù)協(xié)助委托方辦理項目土地出讓、劃撥等相關(guān)手續(xù)，取得土地使用權(quán)證書。3.辦理規(guī)劃許可手續(xù)負(fù)責(zé)辦理項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃許可手續(xù)。4.辦理施工許可手續(xù)在項目具備施工條件后，代建單位負(fù)責(zé)辦理施工許可證，確保項目依法開工建設(shè)。五、代建項目工程建設(shè)管理（一）工程招標(biāo)管理1.編制招標(biāo)計劃代建單位應(yīng)根據(jù)項目進(jìn)度計劃，編制工程招標(biāo)計劃，明確招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)時間等內(nèi)容。2.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)選擇通過招標(biāo)等方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)組織工程招標(biāo)工作。3.招標(biāo)文件編制代建單位應(yīng)與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)共同編制招標(biāo)文件，明確招標(biāo)項目的技術(shù)要求、商務(wù)條款、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。4.開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時間、地點和程序進(jìn)行開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)工作，確定中標(biāo)單位，并向其發(fā)出中標(biāo)通知書。（二）工程合同管理1.簽訂工程合同代建單位應(yīng)在中標(biāo)通知書發(fā)出后的[X]個工作日內(nèi)，與中標(biāo)單位簽訂工程施工合同。工程施工合同應(yīng)明確工程范圍、工程內(nèi)容、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度要求、合同價款、付款方式、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.工程合同執(zhí)行監(jiān)督代建單位應(yīng)加強(qiáng)對工程合同執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，確保合同雙方嚴(yán)格履行合同約定。如發(fā)現(xiàn)合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)問題，應(yīng)及時協(xié)調(diào)解決，并按照合同約定追究相關(guān)方的責(zé)任。（三）工程質(zhì)量管理1.建立質(zhì)量管理體系代建單位應(yīng)建立健全質(zhì)量管理體系，制定質(zhì)量管理規(guī)章制度，明確質(zhì)量管理責(zé)任，確保質(zhì)量管理工作有章可循。2.質(zhì)量控制措施代建單位應(yīng)加強(qiáng)對工程原材料、構(gòu)配件和設(shè)備的質(zhì)量檢驗，嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對施工過程的質(zhì)量控制，定期對工程質(zhì)量進(jìn)行檢查和評估，及時發(fā)現(xiàn)和解決質(zhì)量問題。3.質(zhì)量驗收工程完工后，代建單位應(yīng)組織施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)方進(jìn)行工程質(zhì)量驗收。驗收合格后方可進(jìn)行竣工驗收備案。（四）工程進(jìn)度管理1.制定進(jìn)度計劃代建單位應(yīng)根據(jù)項目總進(jìn)度計劃，制定詳細(xì)的工程進(jìn)度計劃，并分解到月、周，明確各階段的進(jìn)度目標(biāo)和責(zé)任人。2.進(jìn)度跟蹤與監(jiān)控代建單位應(yīng)定期對工程進(jìn)度進(jìn)行跟蹤檢查，及時掌握工程實際進(jìn)度情況。如發(fā)現(xiàn)實際進(jìn)度與計劃進(jìn)度不符，應(yīng)分析原因，采取有效措施進(jìn)行調(diào)整，確保工程進(jìn)度目標(biāo)的實現(xiàn)。3.進(jìn)度協(xié)調(diào)與溝通代建單位應(yīng)加強(qiáng)與施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位等相關(guān)方的協(xié)調(diào)與溝通，及時解決工程建設(shè)過程中出現(xiàn)的影響進(jìn)度的問題，確保工程順利進(jìn)行。（五）工程安全管理1.建立安全管理體系代建單位應(yīng)建立健全安全管理體系，制定安全管理制度，明確安全管理責(zé)任，確保安全管理工作有章可循。2.安全措施落實代建單位應(yīng)督促施工單位落實安全生產(chǎn)責(zé)任制，加強(qiáng)施工現(xiàn)場的安全防護(hù)措施，定期對施工現(xiàn)場進(jìn)行安全檢查，及時消除安全隱患。3.安全教育培訓(xùn)代建單位應(yīng)組織施工單位對施工人員進(jìn)行安全教育培訓(xùn)，提高施工人員的安全意識和操作技能。4.安全事故處理如發(fā)生安全事故，代建單位應(yīng)立即啟動應(yīng)急預(yù)案，組織救援工作，并及時向相關(guān)部門報告。同時，應(yīng)配合有關(guān)部門進(jìn)行事故調(diào)查處理，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（六）工程成本管理1.成本預(yù)算編制代建單位應(yīng)根據(jù)項目可行性研究報告和設(shè)計文件，編制項目成本預(yù)算，并報委托方審核。成本預(yù)算應(yīng)包括工程費用、工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費等內(nèi)容。2.成本控制措施代建單位應(yīng)加強(qiáng)對工程成本的控制，嚴(yán)格控制工程變更，合理安排工程進(jìn)度，降低工程建設(shè)成本。同時，應(yīng)定期對項目成本進(jìn)行核算和分析，及時發(fā)現(xiàn)成本偏差并采取措施進(jìn)行調(diào)整。3.成本結(jié)算工程竣工后，代建單位應(yīng)按照合同約定進(jìn)行工程成本結(jié)算，并報委托方審核。成本結(jié)算應(yīng)真實、準(zhǔn)確、完整，確保項目成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。六、代建項目竣工驗收與交付使用（一）竣工驗收準(zhǔn)備1.整理工程資料代建單位應(yīng)組織施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)方，對工程建設(shè)過程中的各項資料進(jìn)行整理歸檔，確保工程資料真實、完整、有效。2.自查自糾代建單位應(yīng)對工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程成本等方面進(jìn)行自查自糾，發(fā)現(xiàn)問題及時整改，確保工程符合竣工驗收條件。（二）竣工驗收組織1.申請竣工驗收代建單位在工程完工并自查自糾合格后，向委托方提出竣工驗收申請。委托方應(yīng)在收到申請后的[X]個工作日內(nèi)，組織相關(guān)部門和單位進(jìn)行竣工驗收。2.竣工驗收程序竣工驗收應(yīng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，一般包括工程實體檢查、工程資料審查、工程質(zhì)量評定等環(huán)節(jié)。驗收合格后，各方應(yīng)簽署竣工驗收報告。（三）交付使用1.辦理交付手續(xù)工程竣工驗收合格后，代建單位應(yīng)協(xié)助委托方辦理項目交付使用手續(xù)，將項目移交給委托方或相關(guān)使用單位。2.質(zhì)量保修代建單位應(yīng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定及合同約定，承擔(dān)工程質(zhì)量保修責(zé)任。在質(zhì)量保修期內(nèi)，如發(fā)生質(zhì)量問題，代建單位應(yīng)及時組織維修，確保項目正常使用。七、代建項目監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督管理部門職責(zé)1.建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)代建項目進(jìn)行行業(yè)監(jiān)管，制定相關(guān)政策法規(guī)，規(guī)范代建行為，對代建項目進(jìn)行定期檢查和不定期抽查。2.其他相關(guān)部門如發(fā)展改革、規(guī)劃、國土、環(huán)保等部門，按照各自職責(zé)分工，對代建項目進(jìn)行監(jiān)督管理，確保項目符合相關(guān)法律法規(guī)和政策要求。（二）監(jiān)督檢查內(nèi)容1.代建單位資質(zhì)與人員配備情況檢查代建單位是否具備相應(yīng)的資質(zhì)和條件，人員配備是否符合要求。2.代建項目合同履行情況檢查代建單位是否按照合同約定履行職責(zé)，包括項目進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制等方面。3.項目前期手續(xù)辦理情況檢查項目前期手續(xù)是否齊全、合規(guī)，是否按照規(guī)定程序辦理。4.工程建設(shè)管理情況檢查工程招標(biāo)、合同管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、安全管理、成本管理等方面的工作是否規(guī)范、有效。5.竣工驗收與交付使用情況檢查項目竣工驗收程序是否合規(guī)，交付使用手續(xù)是否辦理齊全，質(zhì)量保修責(zé)任是