合肥五金商住樓管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)合肥五金商住樓的管理，維護(hù)商住樓的正常秩序，保障業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，營造安全、整潔、舒適的居住和經(jīng)營環(huán)境，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于合肥五金商住樓內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及與之相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和地方相關(guān)政策，依法進(jìn)行商住樓的管理活動(dòng)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.公平公正原則：在管理過程中，對(duì)所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類問題。4.民主協(xié)商原則：充分尊重業(yè)主和使用人的意見，通過民主協(xié)商的方式解決管理中的重大問題。二、管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)（一）管理委員會(huì)1.組成：由業(yè)主代表組成，業(yè)主代表通過業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。2.職責(zé)：制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)成員。聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告。決定商住樓管理的重大事項(xiàng)，如維修資金的使用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘與解聘等。監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作進(jìn)行考核和評(píng)價(jià)。（二）業(yè)主委員會(huì)1.組成：由管理委員會(huì)選舉產(chǎn)生，委員人數(shù)為單數(shù)，任期一般為[X]年。2.職責(zé)：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時(shí)了解業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。調(diào)解業(yè)主之間、業(yè)主與使用人之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。組織和監(jiān)督維修資金的使用。業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.資質(zhì)要求：具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)，從業(yè)人員應(yīng)具備相應(yīng)的職業(yè)資格證書。2.職責(zé)：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，包括房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，環(huán)境衛(wèi)生保潔，綠化養(yǎng)護(hù)，秩序維護(hù)等。制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。定期向業(yè)主和使用人公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。協(xié)助有關(guān)部門做好商住樓的安全防范、消防、防汛、抗震等工作。及時(shí)處理業(yè)主和使用人的投訴和建議，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。配合社區(qū)居民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作。三、物業(yè)使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用1.業(yè)主和使用人應(yīng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。如需改變，應(yīng)經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。2.業(yè)主和使用人應(yīng)遵守以下規(guī)定：不得在商住樓內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)。不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)及其他共用設(shè)施設(shè)備。不得占用、損壞樓道、電梯、綠地等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。不得在建筑物的屋頂、陽臺(tái)、窗外等部位搭建違章建筑。不得隨意排放污水、廢氣、噪聲等污染物，影響他人正常生活。不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜。遵守消防安全規(guī)定，不得私拉亂接電線，不得在商住樓內(nèi)堆放易燃、易爆物品。遵守環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定，不得亂扔垃圾，不得隨地吐痰。配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查。（二）物業(yè)維護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)房屋及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。2.業(yè)主和使用人應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維護(hù)工作，不得阻撓、妨礙維護(hù)工作的進(jìn)行。3.對(duì)于房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，需要使用維修資金的，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。維修資金的使用應(yīng)遵循公開、透明、合理的原則，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。4.因業(yè)主或使用人的原因造成物業(yè)損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。如責(zé)任人不明確，由相關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。四、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）保潔服務(wù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定詳細(xì)的保潔工作計(jì)劃，定期對(duì)商住樓內(nèi)的公共區(qū)域進(jìn)行清掃、消毒，保持環(huán)境衛(wèi)生整潔。2.公共區(qū)域包括樓道、電梯、樓梯扶手、走廊、大廳、停車場、綠地等。3.保潔人員應(yīng)按照規(guī)定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行作業(yè)，及時(shí)清理垃圾和雜物，確保垃圾日產(chǎn)日清。4.加強(qiáng)對(duì)垃圾桶、垃圾中轉(zhuǎn)站等環(huán)衛(wèi)設(shè)施的管理，定期進(jìn)行清洗和消毒，防止異味和蚊蠅滋生。（二）環(huán)境衛(wèi)生要求1.業(yè)主和使用人應(yīng)保持自家房屋內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生整潔，不得將垃圾堆放于樓道或其他公共區(qū)域。2.不得在公共區(qū)域內(nèi)隨地吐痰、亂扔煙頭、紙屑、果皮等雜物。3.不得在商住樓內(nèi)飼養(yǎng)寵物，如確需飼養(yǎng)，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)，并采取必要的防護(hù)措施，防止寵物糞便污染環(huán)境。4.配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生管理工作，不得阻撓、妨礙保潔人員的正常作業(yè)。五、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專業(yè)人員對(duì)商住樓內(nèi)的綠地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，定期澆水、施肥、修剪、病蟲害防治，確保綠化植物生長良好。2.合理規(guī)劃綠地布局，保護(hù)綠化植物不受破壞，不得擅自砍伐、移植綠化樹木。3.加強(qiáng)對(duì)綠化設(shè)施的維護(hù)，如圍欄、花架、座椅等，確保其安全、完好。（二）綠化保護(hù)1.業(yè)主和使用人應(yīng)愛護(hù)綠化植物，不得踐踏草坪、攀折花木、采摘果實(shí)。2.不得在綠地內(nèi)堆放雜物、停放車輛或進(jìn)行其他破壞綠化的行為。3.如需在綠地內(nèi)進(jìn)行臨時(shí)施工或活動(dòng)，應(yīng)提前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)，并按照規(guī)定采取保護(hù)措施，避免對(duì)綠化造成損壞。六、秩序維護(hù)與安全管理（一）秩序維護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全秩序維護(hù)制度，配備專業(yè)的秩序維護(hù)人員，負(fù)責(zé)商住樓的日常秩序維護(hù)工作。2.秩序維護(hù)人員應(yīng)24小時(shí)值班巡邏，加強(qiáng)對(duì)出入口、停車場、樓道等重點(diǎn)部位的巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。3.嚴(yán)格執(zhí)行人員、車輛出入登記制度，對(duì)進(jìn)出人員和車輛進(jìn)行核實(shí)和登記，防止無關(guān)人員和車輛進(jìn)入商住樓。4.加強(qiáng)對(duì)裝修施工人員的管理，辦理出入證，限制其活動(dòng)范圍，確保裝修施工安全有序進(jìn)行。（二）安全管理1.建立消防安全管理制度，配備必要的消防設(shè)施和器材，定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保消防設(shè)施完好有效。2.加強(qiáng)對(duì)業(yè)主和使用人的消防安全宣傳教育，提高消防安全意識(shí)，組織開展消防演練，增強(qiáng)應(yīng)對(duì)火災(zāi)的能力。3.嚴(yán)禁在商住樓內(nèi)私拉亂接電線、違規(guī)使用電器設(shè)備，嚴(yán)禁在樓道、疏散通道等部位堆放易燃、易爆物品。4.加強(qiáng)對(duì)電梯的安全管理，定期對(duì)電梯進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和安全檢測(cè)，確保電梯運(yùn)行安全。5.做好防汛、抗震等自然災(zāi)害的防范工作，制定應(yīng)急預(yù)案，儲(chǔ)備必要的應(yīng)急物資，確保在災(zāi)害發(fā)生時(shí)能夠及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，保障業(yè)主和使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全。七、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量、成本等因素，按照合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則確定，并報(bào)物價(jià)部門備案。（二）收費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或酬金制的方式收取。1.包干制：由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。2.酬金制：在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。（三）費(fèi)用繳納1.業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.逾期未繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照合同約定收取滯納金。3.業(yè)主與使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，但業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。（四）費(fèi)用使用與監(jiān)督1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)專款專用，主要用于以下方面：物業(yè)服務(wù)人員的工資、福利等費(fèi)用。房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理費(fèi)用。環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等服務(wù)費(fèi)用。辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊等費(fèi)用。法定稅費(fèi)及物業(yè)服務(wù)合同約定的其他費(fèi)用。八、車輛停放管理（一）停車場規(guī)劃1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)商住樓的實(shí)際情況，合理規(guī)劃停車場，設(shè)置明顯的停車標(biāo)識(shí)和標(biāo)線。2.停車場應(yīng)分為機(jī)動(dòng)車停車場和非機(jī)動(dòng)車停車場，滿足業(yè)主和使用人的停車需求。（二）停車管理1.實(shí)行車輛出入登記制度，對(duì)進(jìn)出停車場的車輛進(jìn)行核實(shí)和登記，記錄車輛的車牌號(hào)碼、進(jìn)出時(shí)間等信息。2.按照規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)用，停車費(fèi)用應(yīng)?？顚Ｓ?，主要用于停車場的設(shè)施維護(hù)、管理等費(fèi)用。3.加強(qiáng)對(duì)停車場的巡查，確保車輛停放有序，不得堵塞消防通道、疏散通道等。4.對(duì)長期停放的車輛進(jìn)行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知車主。（三）非機(jī)動(dòng)車停放1.非機(jī)動(dòng)車應(yīng)停放在指定的非機(jī)動(dòng)車停車場內(nèi)，不得隨意停放。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)非機(jī)動(dòng)車停車場的管理，確保車輛停放整齊，防止車輛被盜。九、裝修管理（一）裝修申請(qǐng)1.業(yè)主或使用人進(jìn)行房屋裝修前，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出裝修申請(qǐng)，并提交裝修設(shè)計(jì)方案、施工單位資質(zhì)證明等相關(guān)材料。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在收到申請(qǐng)后的[X]個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核，審核通過的，與業(yè)主或使用人簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議。（二）裝修規(guī)定1.裝修施工人員應(yīng)遵守商住樓的各項(xiàng)管理規(guī)定，辦理出入證，按照規(guī)定的時(shí)間和范圍進(jìn)行施工。2.不得擅自改變房屋的主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)，如需改動(dòng)，應(yīng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，并報(bào)相關(guān)部門批準(zhǔn)。3.裝修施工應(yīng)采取必要的防護(hù)措施，避免對(duì)周邊環(huán)境和其他業(yè)主造成影響，如產(chǎn)生噪聲、粉塵等污染，應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行控制。4.不得在裝修過程中從事違法違規(guī)活動(dòng)，如私拉亂接電線、違規(guī)使用電器設(shè)備等。5.裝修垃圾應(yīng)及時(shí)清理，不得在樓道或其他公共區(qū)域堆放，應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的地點(diǎn)和方式進(jìn)行處理。（三）裝修監(jiān)督1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人對(duì)裝修施工現(xiàn)場進(jìn)行定期巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正裝修過程中的違規(guī)行為。2.業(yè)主或使用人應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的裝修監(jiān)督工作，對(duì)提出的問題及時(shí)進(jìn)行整改。十、投訴處理（一）投訴渠道1.設(shè)立專門的投訴電話、郵箱或意見箱，方便業(yè)主和使用人進(jìn)行投訴。2.在商住樓內(nèi)顯著位置公布投訴渠道和處理流程。（二）投訴處理流程1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到投訴后，應(yīng)及時(shí)記錄投訴內(nèi)容，并在[X]個(gè)工作日內(nèi)安排專人進(jìn)行調(diào)查處理。2.對(duì)于一般性投訴，應(yīng)在[X]個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)；對(duì)于較為復(fù)雜的投訴，應(yīng)在[X]個(gè)工作日內(nèi)將處理情況反饋給投訴人，并說明預(yù)計(jì)解決時(shí)間。3.處理投訴過