住宅區(qū)物業(yè)移交管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)移交行為，保障物業(yè)的正常使用和管理，維護業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標準，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司/組織所管理的各類住宅區(qū)物業(yè)在開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間交接時的相關(guān)活動。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則物業(yè)移交活動必須嚴格遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)標準，確保程序合法、行為規(guī)范。2.完整準確原則移交的物業(yè)資料、設(shè)施設(shè)備等應(yīng)完整無缺、準確無誤，保證后續(xù)管理工作的順利開展。3.權(quán)責明晰原則明確各方在物業(yè)移交過程中的權(quán)利和義務(wù)，避免出現(xiàn)推諉扯皮現(xiàn)象。4.平穩(wěn)過渡原則以保障住宅區(qū)物業(yè)正常使用和居民生活秩序為出發(fā)點，實現(xiàn)物業(yè)移交的平穩(wěn)過渡。二、移交主體及職責（一）建設(shè)單位1.負責組織實施物業(yè)的開發(fā)建設(shè)，并在物業(yè)竣工驗收合格后，按照本辦法的規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行移交。2.提供真實、完整、有效的物業(yè)資料，包括但不限于規(guī)劃設(shè)計資料、竣工資料、產(chǎn)權(quán)資料等。3.確保移交的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備符合國家和地方相關(guān)標準及設(shè)計要求，具備正常使用功能。4.承擔物業(yè)移交前的整改責任，對不符合移交條件的部分進行修復(fù)或完善。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.在接收物業(yè)時，應(yīng)按照本辦法及相關(guān)合同約定，對移交內(nèi)容進行認真查驗，提出整改意見，并跟蹤整改落實情況。2.負責接收建設(shè)單位移交的物業(yè)資料、設(shè)施設(shè)備等，并妥善保管和使用，建立健全相關(guān)管理制度。3.在物業(yè)交接過程中，應(yīng)積極配合建設(shè)單位或其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供必要的協(xié)助和支持，確保交接工作順利進行。4.對接收后的物業(yè)負有管理責任，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行服務(wù)義務(wù)，保障物業(yè)的正常使用和居民的生活質(zhì)量。（三）業(yè)主委員會1.代表業(yè)主參與物業(yè)移交活動，監(jiān)督建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的移交行為，維護業(yè)主的合法權(quán)益。2.協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)接收后的相關(guān)工作，如參與制定物業(yè)服務(wù)標準、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等。3.有權(quán)查閱、復(fù)制與物業(yè)移交相關(guān)的資料，了解物業(yè)移交情況。三、物業(yè)資料移交（一）資料清單1.規(guī)劃設(shè)計資料小區(qū)規(guī)劃總平面圖、單體建筑設(shè)計圖紙、配套設(shè)施布局圖等。規(guī)劃變更文件及相關(guān)審批手續(xù)。2.竣工資料工程竣工驗收報告、竣工備案表。各分項工程質(zhì)量驗收記錄，包括建筑工程、給排水工程、電氣工程、消防工程等。隱蔽工程驗收記錄、設(shè)備調(diào)試記錄等。3.產(chǎn)權(quán)資料土地使用證、房屋所有權(quán)證辦理情況說明及相關(guān)資料。共有部分產(chǎn)權(quán)界定文件。4.業(yè)主資料業(yè)主名冊，包括業(yè)主姓名、房號、聯(lián)系方式等。業(yè)主入住資料，如入住通知書、業(yè)主簽署的相關(guān)協(xié)議等。5.物業(yè)服務(wù)相關(guān)資料物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)承接查驗協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的各項管理制度、應(yīng)急預(yù)案等。物業(yè)服務(wù)費收支情況記錄及相關(guān)財務(wù)資料。（二）移交程序1.建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)竣工驗收合格后[X]個工作日內(nèi)，整理好上述物業(yè)資料，并編制資料清單。2.建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出資料移交通知，明確移交時間、地點及相關(guān)要求。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接到通知后，應(yīng)安排專人對資料進行查驗。對于資料不完整或不符合要求的，應(yīng)在[X]個工作日內(nèi)書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)在接到通知后的[X]個工作日內(nèi)進行補充或更正。4.資料查驗合格后，雙方應(yīng)在資料清單上簽字確認，并辦理交接手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)提供資料的原件及復(fù)印件，復(fù)印件應(yīng)加蓋單位公章。（三）資料保管與使用1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)立專門的檔案管理部門或指定專人負責保管物業(yè)資料，建立資料管理制度，確保資料的安全、完整。2.物業(yè)資料應(yīng)按照類別進行分類存放，便于查閱和使用。同時，應(yīng)建立電子檔案，實現(xiàn)資料的信息化管理。3.業(yè)主委員會有權(quán)查閱、復(fù)制與本小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)的物業(yè)資料，但應(yīng)遵守物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檔案管理規(guī)定，不得泄露或用于其他非物業(yè)管理目的。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)實際工作需要，合理使用物業(yè)資料，如用于制定物業(yè)服務(wù)方案、處理業(yè)主投訴、辦理產(chǎn)權(quán)登記等。在使用過程中，應(yīng)注意保護資料的保密性和完整性，不得擅自篡改或銷毀。四、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備移交（一）移交范圍1.共用部位建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)冉Y(jié)構(gòu)部分。樓梯間、電梯間、走廊、門廳、大堂、地下室、架空層等公共通行部分。消防設(shè)施設(shè)備用房、水泵房、配電室、電梯機房等設(shè)備用房。物業(yè)管理用房、社區(qū)活動用房等配套用房。建筑物的外墻面、屋面、樓道等公共部位的維修、養(yǎng)護和管理責任界定。2.共用設(shè)施設(shè)備給排水系統(tǒng)，包括供水管道、排水管道、水箱、水泵、污水處理設(shè)施等。供電系統(tǒng)，包括高低壓配電柜、變壓器、配電箱、電線電纜、路燈等。消防系統(tǒng)，包括火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、滅火器等。電梯系統(tǒng)，包括電梯設(shè)備、電梯機房設(shè)施、電梯轎廂及附屬設(shè)施等。弱電系統(tǒng)，包括智能化監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)等。綠化及景觀設(shè)施，包括小區(qū)內(nèi)的綠地、樹木、花卉、景觀小品、休閑設(shè)施等。道路及停車場設(shè)施，包括小區(qū)內(nèi)的道路、停車位、車庫等。其他共用設(shè)施設(shè)備，如健身器材、兒童游樂設(shè)施、垃圾處理設(shè)施等。（二）移交標準1.共用部位應(yīng)保持完好、整潔，無明顯損壞、滲漏等情況。建筑物的外立面應(yīng)符合城市容貌標準，不得有亂涂亂畫、脫落等現(xiàn)象。2.共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)運行正常，性能良好，滿足使用要求。設(shè)備的各項技術(shù)指標應(yīng)符合國家和地方相關(guān)標準，具備有效的檢驗檢測報告和維護保養(yǎng)記錄。3.消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)符合消防安全要求，能夠正常啟動和運行。消防通道應(yīng)保持暢通無阻，消防標識應(yīng)清晰醒目。4.電梯應(yīng)經(jīng)過特種設(shè)備檢驗機構(gòu)檢驗合格，并在有效期內(nèi)。電梯運行平穩(wěn)，無異常聲響和震動，轎廂內(nèi)通風良好，緊急報警裝置能夠正常使用。5.弱電系統(tǒng)應(yīng)功能齊全，圖像清晰，信號傳輸穩(wěn)定。智能化監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)覆蓋小區(qū)主要公共區(qū)域，具備存儲和回放功能。6.綠化及景觀設(shè)施應(yīng)布局合理，養(yǎng)護良好。綠地率應(yīng)符合規(guī)劃要求，樹木生長茂盛，花卉種植美觀。景觀小品應(yīng)完好無損，休閑設(shè)施應(yīng)安全可靠。7.道路及停車場設(shè)施應(yīng)平整堅實，無明顯坑洼、裂縫等情況。停車位劃線清晰，交通標識齊全，車庫照明、通風等設(shè)施正常運行。8.其他共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)符合各自的行業(yè)標準和使用要求，能夠正常發(fā)揮其功能。（三）移交程序1.建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)竣工驗收合格后，組織施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)人員對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行自查自糾，對發(fā)現(xiàn)的問題及時進行整改。整改完成后，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出移交通知，并提供以下資料：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單及明細。設(shè)備的產(chǎn)品說明書、操作手冊、維護保養(yǎng)記錄等。設(shè)施設(shè)備的檢驗檢測報告、合格證等相關(guān)文件。共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運行記錄及調(diào)試報告。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到通知后，應(yīng)組織專業(yè)人員對移交內(nèi)容進行現(xiàn)場查驗。查驗內(nèi)容包括共用部位的外觀狀況、共用設(shè)施設(shè)備的運行情況、設(shè)備的維護保養(yǎng)記錄等。對于查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)詳細記錄，并要求建設(shè)單位在規(guī)定時間內(nèi)進行整改。3.建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的整改意見，及時組織施工單位進行整改。整改完成后，再次通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行復(fù)驗。復(fù)驗合格后，雙方應(yīng)簽訂物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備移交清單，辦理交接手續(xù)。4.交接手續(xù)辦理完畢后，建設(shè)單位應(yīng)將共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的鑰匙、操作密碼等相關(guān)資料移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時接管并做好相關(guān)記錄。（四）質(zhì)量保修責任1.建設(shè)單位應(yīng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔質(zhì)量保修責任。在保修期內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)負責對出現(xiàn)質(zhì)量問題的部位和設(shè)備進行免費維修、更換。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接收物業(yè)后，發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在質(zhì)量問題的，應(yīng)及時通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)在接到通知后的[X]個工作日內(nèi)安排維修人員進行處理。對于緊急情況，建設(shè)單位應(yīng)在接到通知后的[X]小時內(nèi)到達現(xiàn)場進行搶修。3.建設(shè)單位應(yīng)在質(zhì)量保修期滿后，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造等事項進行協(xié)商，并按照相關(guān)規(guī)定承擔相應(yīng)費用。如因業(yè)主使用不當或其他原因?qū)е鹿灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備損壞的，由責任人承擔維修費用。五、物業(yè)專項維修資金移交（一）移交范圍本公司/組織管理的住宅區(qū)物業(yè)所涉及的物業(yè)專項維修資金，包括由建設(shè)單位代收代交的業(yè)主交存的專項維修資金，以及建設(shè)單位按照規(guī)定應(yīng)劃轉(zhuǎn)的專項維修資金。（二）移交程序1.建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)竣工驗收合格后，將已代收代交的業(yè)主專項維修資金足額存入當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門指定的專項維修資金專戶，并提供專項維修資金繳存憑證及明細清單。2.建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出專項維修資金移交通知，明確移交時間、地點及相關(guān)要求。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接到通知后，應(yīng)與建設(shè)單位共同核對專項維修資金繳存情況，并對繳存憑證及明細清單進行簽字確認。4.雙方核對無誤后，建設(shè)單位應(yīng)將專項維修資金繳存憑證原件及明細清單復(fù)印件移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)妥善保管，并按照規(guī)定使用專項維修資金。（三）使用管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，建立健全物業(yè)專項維修資金使用管理制度，明確使用范圍、程序、審批權(quán)限等。2.物業(yè)專項維修資金用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造等項目。在使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定詳細的維修方案，并征求業(yè)主意見。經(jīng)業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主同意后，按照規(guī)定程序申請使用專項維修資金。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布物業(yè)專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。同時，應(yīng)建立專項維修資金使用檔案，記錄維修項目、費用支出、驗收情況等相關(guān)信息。4.業(yè)主有權(quán)查詢本人交存的專項維修資金使用情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合業(yè)主的查詢要求，提供相關(guān)資料和信息。六、其他事項移交（一）預(yù)收費用移交1.建設(shè)單位或原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)移交前預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費、水電費、停車費等費用，應(yīng)按照實際使用情況進行結(jié)算，并將剩余部分移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.結(jié)算時，應(yīng)提供費用預(yù)收明細清單、收費票據(jù)及相關(guān)使用記錄等資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)認真核對，確保結(jié)算金額準確無誤。3.雙方結(jié)算完成后，應(yīng)簽訂預(yù)收費用移交清單，辦理交接手續(xù)。建設(shè)單位或原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將預(yù)收費用的相關(guān)資料移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繼續(xù)做好費用的收取和管理工作。（二）合同及協(xié)議移交1.建設(shè)單位與供應(yīng)商簽訂的與物業(yè)相關(guān)的合同及協(xié)議，如電梯維保合同、綠化養(yǎng)護合同、垃圾清運合同等，在合同有效期內(nèi)且與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的，應(yīng)移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.移交時，應(yīng)提供合同及協(xié)議的原件及復(fù)印件，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同的履行情況、剩余期限、費用支付等相關(guān)信息。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同及協(xié)議的約定，繼續(xù)履行相關(guān)義務(wù)，并在合同期滿或終止后，按照規(guī)定辦理續(xù)簽或終止手續(xù)。（三）其他資產(chǎn)移交1.建設(shè)單位應(yīng)將與物業(yè)相關(guān)的其他資產(chǎn)，如辦公設(shè)備、交通工具、通訊設(shè)備等移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。移交資產(chǎn)應(yīng)進行清點和登記，明確資產(chǎn)的名稱、型號、數(shù)量、購置時間、使用狀況等信息。2.雙方應(yīng)簽訂其他資產(chǎn)移交清單，辦理交接手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)提供資產(chǎn)的相關(guān)憑證及資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定對接收的資產(chǎn)進行妥善管理和使用。七、監(jiān)督與管理（一）監(jiān)督主體1.房地產(chǎn)行政主管部門負責對住宅區(qū)物業(yè)移交活動進行監(jiān)督管理，依法查處違反本辦法及相關(guān)法律法規(guī)的行為。2.業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)移交過程進行監(jiān)督，對發(fā)現(xiàn)的問題及時提出意見和建議，并要求建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行整改。（二）監(jiān)督內(nèi)容1.物業(yè)資料移交情況，包括資料的完整性、準確性、真實性等。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備移交情況，包括移交標準的執(zhí)行情況、整改落實情況等。3.物業(yè)專項維修資金移交情況，包括繳存情況、使用管理情況等。4.其他事項移交情況，包括預(yù)收費用結(jié)算、合同及協(xié)議移交、其他資產(chǎn)移交等情況。（三）違規(guī)處理1.建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未按時、完整、準確地進行物業(yè)移交的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處[X]元以上[X]元以下的罰款。給業(yè)主、物業(yè)服