四川省小區(qū)管理辦法細則一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強四川省小區(qū)的管理，規(guī)范小區(qū)內(nèi)的各類行為，維護小區(qū)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生和居民的合法權(quán)益，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及四川省的實際情況，制定本辦法細則。（二）適用范圍本辦法細則適用于四川省行政區(qū)域內(nèi)各類住宅小區(qū)的管理活動。包括新建住宅小區(qū)、老舊住宅小區(qū)以及商住混合小區(qū)等。（三）基本原則1.以人為本原則：以滿足小區(qū)居民的生活需求為出發(fā)點和落腳點，保障居民的合法權(quán)益，提供優(yōu)質(zhì)、便捷、安全的居住環(huán)境。2.依法管理原則：嚴格依據(jù)國家和地方的法律法規(guī)，依法開展小區(qū)管理工作，做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究。3.民主自治原則：鼓勵小區(qū)居民積極參與小區(qū)管理，通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會等形式，實現(xiàn)小區(qū)的自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督。4.公平公正原則：在小區(qū)管理過程中，對所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類問題，維護小區(qū)的和諧穩(wěn)定。二、小區(qū)管理主體（一）業(yè)主大會1.成立條件：一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設(shè)單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊；業(yè)主名冊；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。2.職責：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。（二）業(yè)主委員會1.組成與選舉：業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間。2.職責：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.資質(zhì)要求：從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應當具有相應的資質(zhì)證書，資質(zhì)等級分為一、二、三級。不同等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔不同規(guī)模和類型的小區(qū)管理服務(wù)。2.職責：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)，包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護和管理；環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理服務(wù)；公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理等。定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴和建議，改進服務(wù)質(zhì)量。（四）社區(qū)居民委員會1.指導與監(jiān)督：社區(qū)居民委員會對小區(qū)管理工作進行指導和監(jiān)督，協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)的各類矛盾糾紛，促進小區(qū)的和諧穩(wěn)定。2.協(xié)助工作：協(xié)助業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作，參與小區(qū)管理相關(guān)事務(wù)的決策和協(xié)調(diào)，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好小區(qū)的各項管理服務(wù)工作。三、小區(qū)規(guī)劃與建設(shè)（一）規(guī)劃設(shè)計要求1.配套設(shè)施規(guī)劃：小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應當符合國家和地方的相關(guān)標準和規(guī)范，合理配置教育、醫(yī)療、商業(yè)、文化、體育等公共服務(wù)設(shè)施，滿足居民的基本生活需求。2.停車位規(guī)劃：按照規(guī)定標準規(guī)劃建設(shè)停車位，包括地面停車位、地下停車位等，滿足小區(qū)居民的停車需求。同時，鼓勵建設(shè)智能化停車設(shè)施，提高停車管理效率。（二）工程質(zhì)量與驗收1.建設(shè)工程質(zhì)量：建設(shè)單位應當嚴格按照工程建設(shè)標準和規(guī)范進行施工，確保小區(qū)建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量。2.竣工驗收：小區(qū)建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應當依法組織竣工驗收。未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。建設(shè)單位應當在竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。四、小區(qū)物業(yè)服務(wù)（一）服務(wù)內(nèi)容與標準1.基本服務(wù)內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護和管理；環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理服務(wù)；公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理等基本服務(wù)。2.服務(wù)標準：制定明確的物業(yè)服務(wù)標準，包括房屋外觀、共用設(shè)施設(shè)備運行、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、公共秩序維護等方面的具體要求，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達到相應水平。（二）物業(yè)服務(wù)費用1.收費標準：物業(yè)服務(wù)費用的收費標準應當根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標準以及小區(qū)的實際情況，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)費用可以采取包干制或者酬金制等形式。2.費用調(diào)整：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況。當物業(yè)服務(wù)成本變動較大或者其他需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費用的情形出現(xiàn)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會協(xié)商，并按照規(guī)定程序進行調(diào)整。（三）物業(yè)服務(wù)合同1.簽訂要求：業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責任等事項進行明確約定。2.合同履行與變更：雙方應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行各自的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主大會決定續(xù)聘的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會決定解聘的，應當依法進行，并在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)合同履行期間，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更合同內(nèi)容。五、小區(qū)公共秩序維護（一）安全防范措施1.人員出入管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在小區(qū)出入口設(shè)置門崗，對人員、車輛進行出入登記和查驗。對來訪人員應當進行詢問、核實身份，并通知被訪人同意后，方可進入小區(qū)。2.巡邏制度：制定小區(qū)巡邏制度，安排專人定時對小區(qū)進行巡邏，重點巡查小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域、建筑物周邊、停車場等部位，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。3.監(jiān)控系統(tǒng)：在小區(qū)內(nèi)合理設(shè)置監(jiān)控攝像頭，覆蓋主要出入口、公共區(qū)域、停車場等部位，確保監(jiān)控系統(tǒng)24小時正常運行，保存監(jiān)控錄像資料不少于30日。（二）消防安全管理1.消防設(shè)施配備：按照國家和地方的相關(guān)規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)配備必要的消防設(shè)施和器材，如滅火器、消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災報警系統(tǒng)等，并定期進行檢查、維護和保養(yǎng)，確保消防設(shè)施完好有效。2.消防通道暢通：保持小區(qū)內(nèi)消防通道暢通無阻，嚴禁在消防通道內(nèi)堆放雜物、停放車輛等。3.消防安全宣傳：定期組織小區(qū)居民開展消防安全宣傳教育活動，提高居民的消防安全意識和自防自救能力。（三）車輛停放管理1.停車秩序維護：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當規(guī)范小區(qū)內(nèi)的車輛停放秩序，引導車輛在規(guī)定的停車位內(nèi)有序停放。對違規(guī)停放的車輛，應當及時進行勸阻和制止，并按照物業(yè)服務(wù)合同的約定進行處理。2.停車收費管理：按照物價部門的規(guī)定收取停車費用，明確收費標準和收費方式，并向業(yè)主和使用人公示。停車費用應當?？顚Ｓ茫饕糜谕＼噲龅脑O(shè)施維護、管理服務(wù)等支出。六、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔制度：制定小區(qū)清掃保潔制度，明確清掃保潔的區(qū)域、頻次和標準。每天定時對小區(qū)內(nèi)的道路、樓道、電梯、公共區(qū)域等進行清掃，及時清理垃圾和雜物，保持小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。2.垃圾分類管理：按照國家和地方的相關(guān)規(guī)定，推行垃圾分類管理。設(shè)置垃圾分類收集容器，引導居民正確分類投放垃圾，并定期進行清運。3.環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施維護：定期對小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施進行檢查和維護，如垃圾桶、垃圾轉(zhuǎn)運站、公共廁所等，確保設(shè)施完好正常使用。（二）綠化管理1.綠化養(yǎng)護計劃：制定小區(qū)綠化養(yǎng)護計劃，定期對小區(qū)內(nèi)的花草樹木進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護工作，確保綠化植物生長良好，景觀效果美觀。2.綠化設(shè)施維護：對小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施，如花壇、花架、草坪燈等進行定期檢查和維護，及時修復損壞的設(shè)施，保持綠化設(shè)施的完好。3.綠化改造與提升：根據(jù)小區(qū)的實際情況和居民的需求，適時進行綠化改造和提升，增加綠化面積，優(yōu)化綠化布局，提高小區(qū)的綠化品質(zhì)。七、小區(qū)專項維修資金管理（一）資金繳存1.繳存標準：業(yè)主應當按照國家和地方的相關(guān)規(guī)定，按時足額繳存專項維修資金。專項維修資金的繳存標準一般按照購房款的一定比例計算，具體比例由各地根據(jù)實際情況確定。2.繳存方式：專項維修資金可以由業(yè)主直接繳存至當?shù)氐膶ｍ椌S修資金管理專戶，也可以由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位代收代交的，應當自收到房屋維修資金之日起30日內(nèi)，將代交的房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。（二）資金使用1.使用范圍：專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。具體包括房屋主體結(jié)構(gòu)、屋頂、外墻、樓梯間、電梯、消防設(shè)施、給排水管道等部位和設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.使用程序：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用建議；業(yè)主委員會組織實施使用方案；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織維修、更新和改造；業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主與施工單位結(jié)算工程費用；業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主將使用情況在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示。（三）資金管理與監(jiān)督1.專戶存儲：專項維修資金應當存入當?shù)氐膶ｍ椌S修資金管理專戶，實行專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。2.監(jiān)督檢查：專項維修資金管理部門應當定期對專項維修資金的繳存、使用、管理情況進行監(jiān)督檢查，確保資金安全、合理使用。業(yè)主有權(quán)查詢專項維修資金的繳存、使用情況，對違規(guī)使用專項維修資金的行為有權(quán)進行投訴和舉報。八、小區(qū)管理的監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督主體1.業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主有權(quán)對小區(qū)管理工作進行監(jiān)督，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、費用收支等情況提出意見和建議。業(yè)主可以通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會等形式，行使監(jiān)督權(quán)利。2.政府部門監(jiān)督：房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等政府部門應當按照各自的職責，對小區(qū)管理工作進行監(jiān)督檢查，依法查處違法違規(guī)行為。3.社會監(jiān)督：鼓勵新聞媒體、社會組織等對小區(qū)管理工作進行監(jiān)督，及時曝光違法違規(guī)行為，促進小區(qū)管理水平的提高。（二）考核機制1.考核內(nèi)容：制定小區(qū)管理考核標準，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、公共秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護、設(shè)施設(shè)備維護等方面進行考核評價。2.考核方式：考核可以采取定期考核與不定期抽查相結(jié)合的方式進行。定期考核一般每年進行一次，不定期抽查根據(jù)實際情況隨時開展。3.考核結(jié)果運用：考核結(jié)果作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘、解聘以及物業(yè)服務(wù)費用調(diào)整的重要依據(jù)。對考核優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予表彰和獎勵；對考核不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責令限期整改，整改仍不合格的，依法予以解聘。九、法律責任（一）業(yè)主、使用人的法律責任1.業(yè)主、使用人應當遵守國家有關(guān)法律法規(guī)和小區(qū)的管理規(guī)約，履行相應的義務(wù)。違反管理規(guī)約的，應當承擔違約責任。2.業(yè)主、使用人違反本辦法細則規(guī)定，損害其他業(yè)主合法權(quán)益的，應當依法承擔賠償責任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，未履行相應服務(wù)義務(wù)的，應當承擔違約責任，按照合同約定向業(yè)主支付違約金，并采取措施及時整改，提高服務(wù)質(zhì)量。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法細則規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法細則規(guī)定及時辦理專項維修資金繳存、使用手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以下的罰款。（三）其他單位和個人的法律責任1.建設(shè)單位違反本辦法細則規(guī)定，未按照規(guī)定報送籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期