2025年萬科會(huì)計(jì)面試考試題目含答案一、業(yè)務(wù)題（本題20分）2024年1月，萬科集團(tuán)下屬A項(xiàng)目公司與客戶簽訂一份商品房銷售合同，約定銷售一套位于杭州的精裝住宅，總價(jià)款500萬元（不含增值稅）。合同約定客戶需在簽約時(shí)支付30%首付款（150萬元），剩余70%（350萬元）通過銀行按揭貸款支付；房屋交付時(shí)間為2025年12月31日，客戶需在交付時(shí)驗(yàn)收并簽署《房屋交接確認(rèn)書》。截至2024年12月31日，該項(xiàng)目工程進(jìn)度為60%，已發(fā)生開發(fā)成本240萬元（總成本預(yù)計(jì)400萬元）。要求：根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》，判斷A項(xiàng)目公司2024年度是否應(yīng)確認(rèn)該筆銷售的收入；若確認(rèn)，計(jì)算應(yīng)確認(rèn)的收入金額及依據(jù)；若不確認(rèn)，說明理由。答案：根據(jù)CAS14（2017），收入確認(rèn)需滿足“客戶在企業(yè)履約的同時(shí)即取得并消耗企業(yè)履約所帶來的經(jīng)濟(jì)利益”“客戶能夠控制企業(yè)履約過程中在建的商品”或“企業(yè)履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)”三個(gè)條件之一。本案例中，商品房為特定客戶建造的住宅，具有不可替代用途（僅可交付該客戶）；但需判斷是否滿足“有權(quán)就累計(jì)履約部分收款”的條件。萬科與客戶的合同中未明確約定“客戶違約時(shí)，公司可就已完成工程部分收取款項(xiàng)”，且按揭貸款以房屋交付為前提（未交付則銀行可能不放款），因此不滿足時(shí)段確認(rèn)條件。收入應(yīng)在客戶取得商品控制權(quán)時(shí)點(diǎn)確認(rèn)，即2025年12月31日房屋交付時(shí)。因此2024年度不應(yīng)確認(rèn)該筆銷售的收入，僅需將已收首付款150萬元確認(rèn)為合同負(fù)債（預(yù)收賬款）。二、計(jì)算題（本題25分）萬科B項(xiàng)目公司2024年開發(fā)某住宅項(xiàng)目，相關(guān)成本及銷售數(shù)據(jù)如下：1.土地出讓金：8000萬元（已取得財(cái)政票據(jù)）；2.前期工程費(fèi)：500萬元（取得增值稅專用發(fā)票，稅額25萬元）；3.建筑安裝工程費(fèi)：12000萬元（其中甲供材部分3000萬元，取得3%征收率專用發(fā)票；其余9000萬元為一般計(jì)稅，取得9%專用發(fā)票）；4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：1500萬元（取得9%專用發(fā)票，稅額135萬元）；5.公共配套設(shè)施費(fèi)（幼兒園）：2000萬元（建成后無償移交政府，取得合規(guī)票據(jù)）；6.開發(fā)間接費(fèi)用：1000萬元（含工資、折舊等，無進(jìn)項(xiàng)稅）；7.2024年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入（含稅）4.5億元（均為普通住宅，當(dāng)?shù)匾?guī)定土地增值稅預(yù)征率2%）。要求：計(jì)算B項(xiàng)目公司2024年應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅及可抵扣的土地成本對應(yīng)的銷項(xiàng)稅額抵減額（增值稅適用稅率9%）。答案：（1）土地增值稅預(yù)繳計(jì)算：預(yù)繳土地增值稅=預(yù)收款÷（1+9%）×預(yù)征率=45000萬元÷1.09×2%≈825.69萬元（2）土地成本銷項(xiàng)稅額抵減額計(jì)算：根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）。當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償?shù)?，但需按銷售比例計(jì)算。本題未明確銷售比例，假設(shè)2024年預(yù)售的是該項(xiàng)目全部可售面積，則允許扣除的土地價(jià)款為8000萬元（土地出讓金）。銷項(xiàng)稅額抵減額=（允許扣除的土地價(jià)款÷（1+9%））×9%=（8000÷1.09）×9%≈660.55萬元三、綜合分析題（本題30分）萬科2023年年報(bào)顯示：貨幣資金1372.1億元，短期借款+一年內(nèi)到期有息負(fù)債626.6億元，凈負(fù)債率（（有息負(fù)債貨幣資金）/凈資產(chǎn)）43.7%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率68.9%（“三道紅線”綠檔）；存貨余額9415.3億元，其中開發(fā)成本8165.2億元（占比86.7%），開發(fā)產(chǎn)品1250.1億元（占比13.3%）；銷售費(fèi)用率2.7%（行業(yè)平均3.2%），管理費(fèi)用率1.8%（行業(yè)平均2.1%）。要求：結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)及“三道紅線”監(jiān)管要求，分析萬科2023年財(cái)務(wù)狀況的優(yōu)勢與潛在風(fēng)險(xiǎn)，并提出針對性改進(jìn)建議。答案：優(yōu)勢分析：1.流動(dòng)性安全：貨幣資金覆蓋短債倍數(shù)達(dá)2.19（1372.1/626.6），遠(yuǎn)高于1倍警戒線；凈負(fù)債率43.7%、剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率68.9%，均滿足“三道紅線”綠檔要求，融資彈性大。2.成本管控能力突出：銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率低于行業(yè)平均，反映出運(yùn)營效率優(yōu)勢；存貨結(jié)構(gòu)以開發(fā)成本為主（86.7%），說明項(xiàng)目儲(chǔ)備充足，未來可售貨值有保障。潛在風(fēng)險(xiǎn)：1.存貨去化壓力：開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）占比13.3%，若市場下行可能面臨滯銷風(fēng)險(xiǎn)，影響資金回籠；開發(fā)成本中部分項(xiàng)目可能因拿地成本高、定位偏差導(dǎo)致毛利率承壓。2.行業(yè)周期波動(dòng)：房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期，銷售端復(fù)蘇不確定性大，若銷售回款不及預(yù)期，高存貨規(guī)?？赡苷加么罅抠Y金，影響現(xiàn)金流。改進(jìn)建議：1.加速存貨去化：針對開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房），可通過差異化營銷策略（如折扣、裝修套餐）提升去化率；對開發(fā)成本項(xiàng)目，加強(qiáng)市場調(diào)研，優(yōu)化產(chǎn)品定位（如增加剛需戶型比例），縮短開發(fā)周期。2.強(qiáng)化現(xiàn)金流管理：建立動(dòng)態(tài)回款監(jiān)控機(jī)制，提高按揭貸款審批效率；在拿地端保持審慎，優(yōu)先選擇核心城市、高周轉(zhuǎn)地塊，避免資金沉淀。3.優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)：利用綠檔優(yōu)勢，降低融資成本（如發(fā)行低息公司債）；探索供應(yīng)鏈ABS、購房尾款A(yù)BS等創(chuàng)新融資工具，盤活存量資產(chǎn)。四、實(shí)務(wù)操作題（本題25分）萬科集團(tuán)2024年12月發(fā)生以下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：（1）12月5日，向供應(yīng)商支付工程進(jìn)度款1130萬元（含增值稅，稅率13%），取得專用發(fā)票并認(rèn)證抵扣；（2）12月10日，將持有的某聯(lián)營企業(yè)（持股25%）2024年凈利潤8000萬元按權(quán)益法確認(rèn)投資收益，該聯(lián)營企業(yè)當(dāng)年向萬科銷售建材，未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益200萬元（成本150萬元，售價(jià)350萬元）；（3）12月20日，將一項(xiàng)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（原值5000萬元，累計(jì)折舊2000萬元）轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值6000萬元；（4）12月31日，對存貨（開發(fā)產(chǎn)品）進(jìn)行減值測試，某項(xiàng)目可變現(xiàn)凈值為1.2億元，賬面價(jià)值1.5億元（其中土地成本8000萬元，建安成本5000萬元，其他成本2000萬元）。要求：逐筆編制相關(guān)會(huì)計(jì)分錄（單位：萬元）。答案：（1）支付工程進(jìn)度款：借：開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)1000應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）130貸：銀行存款1130（2）權(quán)益法確認(rèn)投資收益：聯(lián)營企業(yè)凈利潤需調(diào)整未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益（逆流交易），調(diào)整后凈利潤=8000（350150）=7800萬元應(yīng)確認(rèn)投資收益=7800×25%=1950萬元借：長期股權(quán)投資——損益調(diào)整1950貸：投資收益1950（3）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)（成本模式）：成本模式下轉(zhuǎn)換按賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益借：固定資產(chǎn)5000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊2000貸：投資性房地產(chǎn)5000累計(jì)折舊2000（4）存貨減值測試：可變現(xiàn)凈值1.2億元＜賬面價(jià)值1.5億元，應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備3000萬元借：資產(chǎn)減值損失3000貸：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備3000五、論述題（本題20分）結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)“保交樓”政策要求，闡述萬科在財(cái)務(wù)核算中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及應(yīng)對措施。答案：“保交樓”政策要求房企優(yōu)先保障已售未交付項(xiàng)目的建設(shè)交付，對財(cái)務(wù)核算的影響主要體現(xiàn)在以下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及應(yīng)對措施：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1：資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。部分項(xiàng)目預(yù)售資金可能被集團(tuán)層面抽調(diào)用于其他項(xiàng)目，導(dǎo)致交付項(xiàng)目資金不足。應(yīng)對措施：嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管制度，在財(cái)務(wù)核算中單獨(dú)設(shè)立“保交樓項(xiàng)目資金專戶”，按項(xiàng)目歸集預(yù)售款、監(jiān)管資金及開發(fā)支出，確保資金?？顚Ｓ?；定期與監(jiān)管銀行對賬，在報(bào)表附注中披露各保交樓項(xiàng)目的資金余額及使用情況。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2：成本超支風(fēng)險(xiǎn)。因原材料漲價(jià)、人工成本上升或工期延誤，保交樓項(xiàng)目可能出現(xiàn)成本超預(yù)算，影響項(xiàng)目利潤甚至導(dǎo)致虧損。應(yīng)對措施：在成本核算中，對保交樓項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)置成本臺(tái)賬，按合同節(jié)點(diǎn)跟蹤實(shí)際支出與預(yù)算差異；定期進(jìn)行成本測算，對超支部分及時(shí)分析原因（如設(shè)計(jì)變更、供應(yīng)商違約），并計(jì)提預(yù)計(jì)負(fù)債（如因延期交付產(chǎn)生的違約金）；在合并報(bào)表層面，將保交樓項(xiàng)目的成本超支風(fēng)險(xiǎn)納入減值測試范圍。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)3：收入確認(rèn)延遲風(fēng)險(xiǎn)。若保交樓項(xiàng)目因資金問題延期交付，可能導(dǎo)致收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)晚于原計(jì)劃，影響當(dāng)期業(yè)績。應(yīng)對措施：在收入核算中，嚴(yán)格遵循CAS14關(guān)于控制權(quán)轉(zhuǎn)移的判斷標(biāo)準(zhǔn)，對延期交付項(xiàng)目重點(diǎn)核查是否存在客戶已實(shí)際控制房屋（如提前入伙）的情況；若因房企自身原因延期，需評估是否構(gòu)成違約，是否需對合同負(fù)債計(jì)提預(yù)計(jì)負(fù)債（如客戶索賠）；在財(cái)務(wù)分析中，單獨(dú)披露保交樓項(xiàng)目的交付進(jìn)度及對收入的影響。風(fēng)險(xiǎn)